Merkez'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Osmaniye genelinde aylık aidat il geneli ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyrediyor; Merkez'deki kentsel konut dokusuna ve binanın niteliğine göre bu aralığın farklı noktalarında konumlanabilirsiniz. İlin deprem riski yüksek coğrafyasında DASK zorunluluğu ve ortak alan sigortası da yöneticinin erken dönem gündemine giren başlıklardandır. Bu rehber, ilk 30 günün planını ve sonraki sürecin tamamını Merkez ve Osmaniye koşullarına göre adım adım ele alıyor.
Merkez'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yöneticilik koltuğuna oturduğunuz ilk günden itibaren dört temel yükümlülük size aittir: karar defteri ve işletme defterini tutmak, aidatları toplamak, ortak alanların bakımını sağlamak ve her yıl genel kurulda hesap vermek. Bu dört görev KMK m.35 çerçevesinde yöneticinin vekil sıfatıyla üstlendiği asli sorumluluklardır.
Merkez, Osmaniye'nin idari ve ticari merkezi konumundaki ilçesidir. Il merkezine sıfır mesafede yer alması nedeniyle yapılaşma hem çok katlı konut bloklarını hem de daha yeni dönemde gelişen siteleri kapsamaktadır. Bu kentsel doku, yöneticinin muhtemelen onlarca kat malikini aynı anda koordine etmesi gerektiği anlamına gelir. Osmaniye genelinde binlerce apartman ve site yöneticisi her yıl aynı süreci yeni baştan yaşıyor; sizi bekleyen sorular, sorumluluklara aşinalık kazandıkça çözülebilir düzeye iniyor.
Süreci bilen biri olarak söyleyebiliriz: asıl zorluk mevzuatın karmaşıklığından değil, neyi, hangi sırayla yapacağınızı bilmemekten kaynaklanıyor. Bu rehber tam olarak o sırayı veriyor.
İlk 30 Gün: Merkez'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter
İlk yapmanız gereken iş, önceki yöneticiden yazılı devir-teslim tutanağı almaktır. Tutanakta şunlar yer almalıdır: karar defteri ve işletme defterinin son hali, site adına açık banka hesabının ekstresi, kasadaki nakit (varsa), geçerli sözleşmeler (asansör bakımı, temizlik, güvenlik, yakıt vb.), tedarikçi iletişim listesi ve borç-alacak tablosu. Eski yönetici bu belgeleri vermekten imtina ederse hukuki yolu açık tutmak için noter kanalıyla talep gönderin; sözlü devir kabul etmeyin.
Bina sigortası poliçelerini de bu haftanın listesine ekleyin. Osmaniye deprem riski yüksek bir ilde yer aldığından her bağımsız bölüm için DASK zorunludur; poliçeler güncel ve aktif mi, kontrol edin. Ortak alanlara ait bina sigortasının da varlığını teyit edin.
2. Hafta: Mali Fotoğrafı Netleştirin
Site adına açık banka hesabı hâlâ eski yöneticinin imzasında kalıyorsa bu haftanın önceliği bankaya giderek hesabı kendi adınıza ya da doğrudan "site adına" yasal olarak geçirmektir. Kişisel hesabınızda site parasını tutmayın; hem hukuki hem de güven açısından ciddi risk taşır.
Aidat borçlusu listesini çıkarın: son 12 aya ait banka ekstresini inceleyin, hangi dairelerden düzenli ödeme gelmiyor, belirleyin. Bekleyen faturaları (yakıt, asansör bakımı, ortak alan faturaları) listeleyin ve vadesi geçmiş olanları öncelikle kapatın. Merkez'deki yeni yapılaşmalarda merkezi ısıtma sistemleri yaygın olabilir; o tür binalarda yakıt borcu özellikle dikkat gerektiren bir kalem haline gelir.
3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini (telefon, e-posta) içeren bir liste hazırlayın. Bu liste kişisel veri kapsamındadır; KVKK uyarınca yalnızca yönetim amaçlı tutulmalı, üçüncü taraflarla paylaşılmamalıdır. Duyuru kanalınızı belirleyin: apartman girişindeki ilan panosu, toplu mesaj veya dijital platform. Arıza ve bakım taleplerini kayıt altına alacağınız bir yönteme karar verin; tek kişinin zihnindeki bilgi her an kaybolabilir.
Bu noktada site yönetim yazılımı devreye girer: devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kayıt modülü ilk günden hazır gelir ve 14 günlük ücretsiz deneme bu kritik ilk ayı karşılamak üzere tasarlanmıştır.
4. Hafta: Bütçe Taslağı ve Bakım Takvimi
KMK m.37, yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlamasını ve genel kurulun onayına sunmasını zorunlu kılmaktadır. Bu haftanın çıktısı en az bir taslak bütçe olmalıdır: gider kalemleri (asansör, temizlik, sigorta, ortak alan elektriği, onarım fonu), aidat düzeyi ve tahsilat hedefi. Osmaniye'nin sıcak Akdeniz iklimine uygun bir bakım takvimi de hazırlayın: yaz aylarında soğutma sistemleri ve varsa havuz bakımı, sonbahar başında çatı-yağmurluk kontrolü, kış öncesinde ortak alan ısıtma sistemleri.
Merkez'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Osmaniye il geneli ortalama aylık aidat ₺300–₺1.100 aralığındadır; bu il geneli ortalamasıdır, her bina kendi koşullarına göre bu bandın farklı bir noktasında yer alır. Merkez'deki eski, asansörsüz apartmanlarda alt banta yakın rakamlar görülürken güvenlikli, asansörlü ve ortak tesisli yeni sitelerde üst banda ya da üzerinde rakamlar oluşabilir.
Aidatın nasıl belirlendiği KMK m.20'de düzenlenmiştir: pay hesaplamasında arsa payı ya da eşit bölüşüm esas alınabilir; hangisinin geçerli olduğunu yönetim planınızdan kontrol edin. Pratik süreç şöyledir: yönetici yıllık gider kalemlerini derler, daire başı payı hesaplar, bu "işletme projesi"ni genel kurula sunar ve kat malikleri oylamayla onaylar. Onay olmadan tek taraflı aidat artırımı uygulanamaz.
Osmaniye'nin Akdeniz iklimine özgü maliyet sürücüsü, ilin Karadeniz ya da karasal illere göre farklılaşan konumunu yansıtır: yaz aylarında uzun süren sıcak hava koşulları ortak alan klima ve soğutma giderlerini ön plana taşırken havuzlu sitelerde temizlik kimyasalı ve bakım maliyetleri aidatın belirleyici kalemleri arasına girer. Buna karşın kış ısıtma baskısı İç Anadolu'daki akranlara kıyasla daha hafiftir.
Daire sayısı ve gider kalemlerinizi girerek daire başı aylık aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; bu araç işletme projeniz için güvenilir bir başlangıç noktası sunar.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatında banka havalesi ya da online ödeme yöntemlerini tercih edin; elden nakit toplamayı asla önermiyoruz. Nakit tahsilat hesap verebilirliği güçleştirdiği gibi ileride çıkabilecek anlaşmazlıklarda sizi savunmasız bırakır.
KMK m.20 uyarınca aidat borcuna aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir; bu oran yönetim planında farklı belirlenmişse plandaki oran geçerlidir. Gecikme tazminatını uygulamak hem bir haktır hem de düzenli ödeyenlere karşı bir adalet yükümlülüğüdür. Pratik süreç şöyle işler: önce yazılı hatırlatma, ardından noter ihtar, borç hâlâ ödenmemişse icra takibi. Hukuki sürecin başlatılması için kat malikleri kurulundan karar almanız gerekebilir; yönetim planınızı kontrol edin.
Otomatik borç hatırlatması ve online tahsilat için aidat takip programı hatırlatmaları sizin yerinize yollar; gecikmeleri kaçırmak yerine zamanında müdahale edebilirsiniz.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Merkez İçin Karar Rehberi
Bu kararı vermek için önce yapınızın ölçeğine bakın. Genel bir rehber olarak: 40 daireyi geçen, birden fazla blok içeren, güvenlik ve sosyal tesis barındıran büyük sitelerde profesyonel yönetim şirketi ciddi bir rahatlama sağlayabilir. Tek blok, on beş ile otuz daire arasındaki apartmanlarda ise gönüllü yönetici artı doğru araçlar kombinasyonu hem daha ekonomik hem de çoğu durumda daha hızlıdır.
Osmaniye'nin Merkez ilçesinde profesyonel site yönetimi şirketi arzı büyükşehirlere kıyasla sınırlıdır; bu durum Türkiye'nin orta büyüklükteki il merkezlerinde yaygın bir gerçektir. Profesyonel şirkete karar verirseniz referans kontrolü ve sözleşme kapsamı (muhasebe, personel yönetimi, teknik hizmetler dahil mi?) önemlidir. Şirket tekliflerini karşılaştırırken daire başına aylık maliyet, hizmet dahil kalemlerin listesi ve sözleşme fesih koşullarına dikkat edin.
Üçüncü bir yol da var: yönetimi kendiniz üstlenir, tekrar eden ve zaman alan işleri yazılıma devredersiniz. Bu yolun ne kadar pratik olduğunu H2-8'de somut örneklerle ele alacağız.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açmak ya da bir çalışan istihdam etmek istiyorsanız önce vergi dairesinden potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Genel olarak istenen belgeler şunlardır: genel kurul kararı (yönetici seçim kararı) fotokopisi, karar defterinin ilgili sayfası ve yöneticinin kimlik belgesi. Belge listesi uygulamada vergi dairesine göre küçük farklar gösterebilir; Merkez Vergi Dairesi'ni önceden arayarak güncel listeyi teyit etmeniz en güvenli yoldur.
Vergi numarası aldıktan sonra bankalarda site adına hesap açabilirsiniz. Hesap, yönetim kurulu üyelerinin ortak imzasıyla işlem görmesini sağlayacak şekilde düzenlenebilir; bu şeffaflık bakımından tercih edilen bir yapıdır. Kapıcı, güvenlik ya da temizlik personeli istihdam ediyorsanız SGK bildirimleri ve iş güvenliği yükümlülükleriniz başlar; güncel uygulamayı bir mali müşavirden teyit etmenizi öneririz.
Kişisel hesabınızda site parası tutmayın. Bu durum hem kişisel varlıklarınızı riske sokar hem de ilerleyen dönemde kat malikleriyle hesap anlaşmazlığı çıkması halinde sizi savunmasız bırakır.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29-32, olağan genel kurulun yılda en az bir kez yapılmasını zorunlu kılar. Toplantıdan en az 15 gün önce imzalı ya da taahhütlü posta yoluyla gündemli çağrı yapılmalıdır; gündem maddesi yazılmayan toplantıda alınan kararlar sonradan iptal edilebilir. İlk toplantıda karar alınabilmesi için kat maliki sayısı ve arsa payı bakımından çift çoğunluk (nisap) aranır. Bu nisap sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla gerçekleştirilir.
Toplantıda alınan her karar, karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılan kat maliklerince imzalanmalıdır. İmzasız karar defteri ilerideki anlaşmazlıklarda ciddi sorun yaratır. Yeni yöneticilerin en sık yaptığı üç hata şunlardır: çağrıda gündem belirtmemek, ikinci toplantı için yasal süreyi hesaplamamak ve kararları toplantı sonrası geç işlemek.
Çağrı metnini, vekâlet takibini ve dijital karar defterini yönetmek için genel kurul yazılımı süreci hem yasal sırayı hatırlatır hem de belgeleri güvende tutar.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar anlattığımız her başlık — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik, DASK ve sigorta takibi — yeni yöneticinin ilk yılındaki gerçek yükü oluşturuyor. SiteYönetim bu yükün tekrar eden kısmını sizin yerinize üstleniyor.
AI Operatör: Sizin Onayınızla Çalışan Asistan
Aidat döneminin kapandığını ve hatırlatma gönderme zamanının geldiğini düşünün. "Bu ayın aidatını ödemeyen dairelere nazik bir hatırlatma hazırla" yazdığınızda AI Operatör borçlu listesini çıkarır, daire ve tutar bilgilerini içeren hatırlatma mesajlarını hazırlar ve size sunar. Siz onaylamadan hiçbir mesaj gönderilmez. Onayı verdiğinizde mesajlar yola çıkar; onaylamadığınızda hiçbir şey değişmez.
Osmaniye'nin sıcak yaz döneminde ortak alan soğutma sistemi arıza verdiğinde senaryo şöyle işler: Sakin arızayı raporlar, AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli teknik servise iş emri taslağı hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Servis çağrısı onayınız olmadan yapılmaz. Bu yapı hem şeffaflık hem de kontrol demektir; "ne zaptedildiğini bilmiyordum" gibi açmazları ortadan kaldırır.
Genel kurul çağrısı da aynı mantıkla çalışır: AI Operatör yasal 15 gün kuralını hesaplar, çağrı metnini hazırlar, vekâlet listesini takip eder ve onayınız olmadan herhangi bir belge göndermez. H2-7'de bahsettiğimiz "gündem yazılmayan çağrı" hatasını bu sistem pratikte sıfırlar.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayanan Rehber
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yönelttiğinizde sistem, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyonun üzerinde emsal karara ve KMK m.20 hükümlerine dayanarak size adım adım yol haritası çıkarır: gecikme tazminatı hesabı, ihtarname gönderimi ve icra takibinin hangi koşulda başlatılabileceği. Danışman yol gösterir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesini bilerek yazıyoruz: güvenilir rehberlik yapar, hukuki temsil değil.
DASK yükümlülüğü, bina güçlendirme kararı için gereken nisap ya da ortak alan sigortası konularında da AI Danışman'ı aynı şekilde kullanabilirsiniz. Osmaniye'nin deprem riski profili göz önünde tutulduğunda bu özellik yalnızca pratik bir kolaylık değil, olası bir afet öncesi ciddi bir hazırlık aracıdır.
Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme
Devraldığınız gün sisteme girdiğinizde platform size bir yönetim karnesi çıkarır: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul ve karar defteri uyum durumu, yasal bildirim sürelerine uyum gibi parametreler üzerinden 100 puan üzerinden bir skor. Altı ay sonraki karne, devir günündeki karneyle yan yana geliyor. Genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine rakamı gösteriyorsunuz. Bu fark, bir yöneticinin güven inşa etme biçimini kökten değiştirir.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller platforma ayrı portallardan erişir. Merkez'de çalışan ama maliki olduğu daireyi Kadirli veya başka bir ilçede bulunduran kat malikini düşünün: o kişi borcunu kendi portalından görür, ödeme yapar, bakım talebinde bulunur. Sizi aramaz, kapınıza gelmez. Denetçi portalı ise kat malikleri adına şeffaf bir denetim katmanı oluşturur; anlaşmazlık zemini daralır.
14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok
SiteYönetim bulut tabanlıdır; sunucu kurmaya, yazılım yüklemeye gerek yoktur. Tek apartmandan büyük konut sitesine kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz. Bu 14 günün tam olarak ilk ayın kritik dönemine denk gelecek şekilde planlandığını söylememize gerek yok.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
İlk yılınızın kronolojisine yerleştirerek anlatmak daha anlamlı: hangi sorunla ne zaman karşılaşırsınız ve hangi modül devreye girer?
Para İşleri: Tahsilat ve Muhasebe
Online aidat tahsilatı modülü QR kod ve banka transferi dahil birden fazla ödeme kanalını destekler; borç takibi hatırlatmalar ve otomatik gecikme tazminatı hesabıyla birlikte çalışır. Gider paylaşımı modülü ortak elektrik ve su gibi sayaç kalemlerini dairelere otomatik dağıtır. Sıcak yaz döneminde ortak alan klima ve havuz giderleri bu modül üzerinden dairelere paylaştırılır; manuel hesap tartışması ortadan kalkar. Apartman muhasebe programı e-Fatura entegrasyonu ve işletme defterini yasal gerekliliklerle uyumlu biçimde tutar. Aidat takip programının otomasyonu ise tahsilat oranınızı ilk birkaç ay içinde fark edilir biçimde artırır.
Operasyon: Arıza, Duyuru ve Tedarikçi
Arıza ve bakım modülü sakinlerin mobil üzerinden bildirdiği talepleri kategorize eder, sorumlu atanır, ilerleme sakinle paylaşılır. Duyuru ve SMS modülü genel kurul çağrısından su kesintisi bildirimlerine kadar tüm iletişimi kayıt altında tutar. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi modülü Merkez gibi şehir merkezindeki binalarda giriş-çıkış yönetimini kolaylaştırır. Personel ve tedarikçi modülü kapıcı bordrosundan sözleşmeli firma takibine kadar uzanır. Sosyal tesis rezervasyonu, ortak alan kullanım anlaşmazlıklarını minimize eder. Sigorta ve belge arşivi modülü DASK poliçelerini, bina sigortasını ve tüm sözleşmeleri tarihli ve aranabilir biçimde saklar; Osmaniye'nin risk profili göz önünde tutulduğunda bu arşiv bilinçli bir önlemdir.
Rakipte Olmayan Modüller: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Çatı yalıtımı ya da asansör bakım ihalesi için teklif toplamak istediğinizde İhale Portalı'nı kullanabilirsiniz: Merkez ve çevre ilçelerdeki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı ve karşılaştırılabilir teklifler gelir. Üç teklifi yan yana görür, genel kurula belgeli bir sunum yaparsınız. Mahalle Pazaryeri modülü ise site sakinleri arasında güvenilir esnaf ve hizmet paylaşımına olanak tanır. Bu iki modül rakip site yönetimi yazılımlarında bulunmayan, platforma özgü özelliklerdir.
Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim raporunu sistemden tek tıkla alırsınız; devrin kendisi H2-2'de anlattığımız kaosun çok uzağında, yarım gün içinde kapanır.
Merkez ve Osmaniye'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Merkez ve Osmaniye geneli için iki belirleyici yerel koşul öne çıkar: sıcak Akdeniz iklimi ve ilin deprem riski profili. Her ikisi de yönetim planınıza somut etkiler bırakır.
Sıcak İklim: Yaz Operasyonu ve Sezonsal Maliyet
Yaz aylarında ortak alan soğutma sistemleri, havuz işletmesi (varsa) ve bahçe sulaması aidatın değişken kalemlerini oluşturur. Bu maliyetlerin yaz dönemine özgü olduğunu bütçede yansıtmak, hem şeffaflık hem de yönetici güvenilirliği bakımından önemlidir. Havuz kimyasalı ve teknik bakım, yaz başında (Mayıs sonu–Haziran başı) sözleşmeye bağlanmalıdır; sezon ortasında firma aramak hem pahalı hem zaman kaybettiricidir. Gider paylaşımı modülü, ortak alan soğutma tüketimini sayaç bazında dairelere dağıtarak "ben kullanmadım" tartışmalarını bitirir.
Deprem Riski: DASK, Sigorta ve Güçlendirme Kararları
Osmaniye, sismik açıdan aktif bir bölgede yer almaktadır. Her bağımsız bölüm için DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) zorunlu ve yaptırım alanındadır; poliçelerin güncel olduğunu devir teslimde kontrol edin, eksikleri tamamlatın. Ortak alanlar için ayrıca bina sigortası yaptırılması hem olası hasarı karşılar hem de kat malikleriyle olan güven ilişkisini pekiştirir.
Bina güçlendirme kararı gerekiyorsa Kat Mülkiyeti Kanunu belirli bir nisap (toplantı yeter sayısı) aramaktadır; bu kararın genel kurulda hangi çoğunlukla alınabileceğini, güncel mevzuat çerçevesinde bir hukuk danışmanına teyit ettirmeniz önerilir. Güçlendirme kapsamının ve maliyetinin net belirlenmesi kat malikleri arasındaki anlaşmazlıkları önemli ölçüde azaltır.
Merkez ve Çevresinde Site Yönetimi: Bahce, Düzici, Hasanbeyli, Kadirli, Sumbas, Toprakkale
Osmaniye'nin Merkez ilçesi ile çevre ilçeler arasında konut dokusu ve yönetim ihtiyaçları bakımından belirgin farklar bulunur. Bu farkları iki kümede ele almak pratik bir çerçeve sunar.
Merkez'de kentsel yapılaşma ağırlıklıdır: çok katlı konut blokları, birden fazla bloktan oluşan siteler ve güvenlikli konut projeleri. Bu ölçekte yönetim; muhasebe, personel takibi ve tedarikçi yönetimi gibi daha karmaşık başlıkları kapsar. Osmaniye geneli site yönetimi sayfasında ilin farklı bölgelerine ait genel bilgilere ulaşabilirsiniz.
Kadirli, Düzici ve Toprakkale'de de kentsel nüfus yoğunluğuna bağlı konut stoğu bulunmakla birlikte ölçek Merkez'e kıyasla daha mütevazıdır. Bu ilçelerde gönüllü yönetici artı basit defter düzeni modeli genellikle yeterli gelir; ancak yasal yükümlülükler (aidat belirleme, genel kurul, karar defteri) tam olarak aynıdır. Bahce, Hasanbeyli ve Sumbas'ta ise kırsal ve düşük yoğunluklu yapılaşma ağırlıktadır; apartman sayısı ve ölçeği küçük olduğundan yönetim işleri de daha az karmaşıklık taşır.
SiteYönetim bulut tabanlı olduğundan Düzici'deki apartmanla Merkez'deki siteyi aynı panelden, herhangi bir kurulum gerektirmeden yönetebilirsiniz. Farklı ilçelerde mülkü olan kat malikleri de kendi portallarından işlem yapar; yöneticinin bulunduğu yer fark etmez.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yasal sorumluluklar, bilmekle basitleşir; bilmemekle ağırlaşır. Yönetici olarak üç alanda dikkatli olmanız gerekir: kişisel verilerin korunması, çalışan varsa SGK ve iş güvenliği, ve kendi vekil sıfatından doğan sorumluluk.
KVKK kapsamında kat maliklerinin iletişim listesi kişisel veri sayılır; bu listeyi yalnızca yönetim amaçlı tutun, üçüncü taraflarla paylaşmayın. Güvenlik kamerası kullanıyorsanız kamera alanında bulunanlara yönelik bir aydınlatma metni hazırlayıp uygun yere asmanız zorunludur. Kamera kayıtlarını amaç dışında kullanmak KVKK ihlali oluşturur.
Kapıcı, güvenlik ya da temizlik personeli istihdam ediyorsanız SGK bildirim yükümlülükleri ve iş güvenliği gereklilikleri devreye girer. Bu alanda güncel uygulamayı bir mali müşavirden teyit etmenizi öneririz; mevzuat değişkenlikleri bu konuyu dinamik kılmaktadır.
KMK m.38 uyarınca yönetici, görevini vekil sıfatıyla yürütür; kusurlu davranışından doğan zararı tazmin etmek zorundadır. Bu, doğru kayıt tutmanın ve şeffaf işlem yapmanın yalnızca etik değil hukuki bir gereklilik olduğu anlamına gelir. KVKK uyum belgeleri ve yasal arşiv için site yönetim yazılımının uyum modülü aydınlatma metinlerini ve belge arşivini düzenli biçimde saklar.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
- Kişisel hesapta site parası tutmak: Site ödemeleri için her zaman site adına ayrı bir banka hesabı kullanın; kişisel hesap hem sizi hem de kat maliklerini riske sokar.
- Elden nakit toplamak: Nakit tahsilat kayıt dışı kalır, ileride hesap anlaşmazlığı çıktığında sizi savunmasız bırakır. Tüm tahsilat banka ya da online kanal üzerinden yapılmalıdır.
- Karar defterini işlememek: Her toplantı kararı, alındığı gün karar defterine geçirilmeli ve ilgili kat maliklerince imzalanmalıdır. İmzasız defter geçersiz sayılabilir.
- Gündemsiz ya da süresiz çağrı yapmak: KMK en az 15 gün önceden yazılı ve gündemli çağrı zorunlu kılar. Gündem yazılmayan toplantıda alınan kararlar iptale açık olur.
- İşletme projesi hazırlamamak: KMK m.37 yıllık işletme projesi zorunlu kılar. Proje olmadan yapılan aidat uygulaması hukuki zemin kaybeder.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Tazminat uygulanmadığında düzenli ödeyen kat maliklerine karşı haksızlık oluşur ve tahsilat disiplini bozulur. Kanunun verdiği hakkı kullanın.
- DASK ve sigorta kontrolü yapmadan devralmak: Osmaniye'nin deprem riski profili nedeniyle bu özellikle kritiktir. Devir teslimde tüm poliçelerin geçerliliğini teyit edin; eksik poliçeyle devraldığınız andan itibaren sorumluluk size geçer.
İlk 30 günün yol haritanız var, Osmaniye'nin yerel koşullarına özgü maliyet ve risk haritanız var, genel kurul ve resmi kayıt süreçleri adım adım önünüzde. Geriye kalan, tekrar eden günlük işleri doğru bir yapıya oturtmak. SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez, kurulum yoktur, tek apartmandan büyük siteye kadar ölçeklenir. Aidat düzeyinizi hesaplamak için aidat hesaplama aracını da kullanabilirsiniz; işletme projenizin ilk taslağı için güvenilir bir başlangıç noktası sunar.