Ev Sahibi Demirbaş Masrafını Kiracıya Yansıtabilir mi?

Ev sahibi, kural olarak kiralanan taşınmazı demirbaşlarıyla birlikte kullanıma elverişli biçimde teslim etmek ve kira süresi boyunca bu durumu korumak zorundadır; bu nedenle demirbaşların olağan bakım ve onarım masrafları prensip itibarıyla kiraya verene aittir. Ancak kiracının kusuru ya da ihmaline bağlı hasarlar, sözleşmede açıkça düzenlenmişse bazı küçük bakım kalemleri ve daire içi tesisat gibi sınırlı durumlar kiracı sorumluluğunda kalabilir. Kira sözleşmesinin içeriği ve taraflar arasındaki mutabakat belirleyici olmakla birlikte, kanunun emredici hükümleri sözleşmenin kiracı aleyhine bazı maddelerini geçersiz kılabilir. Bu rehber, hangi masrafın kime düştüğünü, itiraz yollarını ve pratikte nasıl ilerlemeniz gerektiğini adım adım açıklıyor.

Demirbaş Nedir, Ne Değildir?

Hukuki anlamda "demirbaş", bir taşınmazla birlikte kiraya verilen ve sözleşme sona erdiğinde mülk sahibine iade edilmesi gereken eşyalardır. Kombiler, ankastreler, duş kabinleri, asansörler (bina demirbaşı olarak), yerleşik klima sistemleri, su ısıtıcıları ve mutfak dolapları bu kategoride yer alır. Kiracının kendisinin taşıyıp getirdiği çamaşır makinesi, buzdolabı veya mobilyalar ise demirbaş sayılmaz; bunların bakımı, onarımı ve götürülmesi kiracıya aittir.

Bu ayrımı doğru yapmak büyük önem taşır çünkü sorumluluğun kime ait olduğu doğrudan buna bağlıdır. Eğer kiraya veren, "beyaz eşya dahil" ibaresiyle daire kiralamışsa kiracı o eşyaları kullanıyor ama sahip olmuyordur; arıza anında onarım yükümlülüğü büyük ölçüde kiraya verene geçer. Öte yandan kiracı dairede bir eşyayı kendisi satın alıp bıraktıysa, kiralanana dönüşen bu eşyanın bakımı ve sözleşme sonunda alınıp alınmayacağı taraflarca müzakere edilmelidir.

Apartman bölümündeki ortak alanlar ise ayrı bir kategoridir. Asansör, sığınak jeneratörü, çatı su deposu veya kapıcı dairesi gibi bina ortak demirbaşları kat maliklerine aittir; o masraflar aidat yoluyla karşılanır ve doğrudan kiracıya fatura edilemez. Ancak kiracının ortak alanlarda verdiği zararların (asansör kapısını kırma gibi) hesabı ayrıca işlenir.

Tüm bunlar netleştikten sonra "ev sahibi demirbaş masrafını kiracıya yansıtabilir mi?" sorusunun cevabı çok daha anlamlı hale gelir: Yansıtabilir ama sadece belirli koşullar altında ve belirli kalemler için.

Türk Borçlar Kanunu'nun Genel Çerçevesi

Türk Borçlar Kanunu, kiraya verenin temel yükümlülüklerini açıkça düzenlemiştir. Buna göre kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede öngörülen amaçla kullanıma elverişli ve iyi durumda teslim etmek zorundadır. Kira süresi boyunca da bu elverişli durumu korumakla yükümlüdür; yani sonradan bozulan, işlevsiz hale gelen demirbaşları onartmak kiraya verenin görevidir.

Kiracının sorumlu olduğu alan ise kiralananı "özenle kullanmak" ve sözleşme sonunda teslim aldığı gibi iade etmektir. Kiracı, olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranmadan sorumlu tutulamaz; bu yıpranma kiraya verenin gözetmesi gereken doğal bir süreçtir. Örneğin 10 yıllık bir kullanımın ardından boyası dökülen duvarlar, kiracıya fatura edilemez; ancak kiracının duvara çivi çakarken açtığı büyük çukurlar ya da kırıp bıraktığı ayna, kiracı sorumluluğundadır.

Kanun, bazı maddelerde kiracının lehine emredici hükümler koymuştur. Bu hükümler sözleşmeyle dahi devre dışı bırakılamaz. Kiracı aleyhine sonuç doğuran ve kanunun emredici çizgisini aşan sözleşme maddeleri geçersiz sayılır. Dolayısıyla kira sözleşmesinde "tüm bakım ve onarım masrafları kiracıya aittir" gibi geniş kapsamlı bir hüküm yer alsa bile bu madde, kanunun kiraya verene yüklediği sorumlulukları tamamen kiracıya devredemez.

Pratikte mahkemeler bu tür geniş kapsamlı maddeleri kiraya verenin temel yükümlülüklerini ortadan kaldırdığı ölçüde geçersiz saymaktadır. Ancak sözleşmedeki açık ve makul hükümlerin — örneğin "musluk conta değişimi kiracıya aittir" ifadesinin — geçerli kabul edilmesi mümkündür.

Kiraya Verenin Üstlenmesi Gereken Masraflar

Kiraya verenin demirbaşlara ilişkin üstlenmesi gereken masrafların başında büyük onarımlar gelir. Kombinin komple arızalanması, ankastre fırının elektronik kartının yanması, duş kabininin kayıt veya tahliye borularının patlaması gibi durumlar kiracının olağan kullanımından kaynaklanmadığı sürece kiraya verene aittir. Bu tür büyük arızaların onarım bedeli, aksini ispat etmek kiraya verene düşecek şekilde, kural olarak mülk sahibi tarafından karşılanır.

Binanın ortak tesisatıyla ilgili sorunlar da kiraya verenin sorumluluğundadır. Daire içindeki pis su borusunun bina ortak kolonuna bağlandığı noktadan kaynaklanan tıkanma, çatı akıntısı sonucu oluşan nem ve sıva dökülmesi ya da binanın elektrik panosundan gelen voltaj dalgalanması nedeniyle yanan beyaz eşya — bunların hepsi kiraya verenin ilgilenmesi gereken konulardır.

Ayrıca kira başlangıcında zaten mevcut olan ve teslim tutanağında belirtilmemiş arızalar da kiraya verenin hesabına yazılır. Kiracı, dairenin tesliminde var olan bozukluktan sorumlu tutulamaz. İşte bu nedenle "teslim tutanağı" belgesi hem kiracı hem de kiraya veren açısından kritik öneme sahiptir; tutanakta kayıtlı olmayan bir hasar, kiracıda bulunduğu dönemde oluşmuş sayılır.

Kiralananın amacına uygun kullanımını engelleyen her türlü ayıp da kiraya verenin sorumluluğundadır. Taşınmazda sonradan ortaya çıkan ve kullanımı kısıtlayan durumlar için kiracı onarım talep etme, kira bedelinden indirim isteme ya da sözleşmeyi feshetme haklarına sahiptir.

Kiracının Sorumlu Olduğu Durumlar

Kiracının sorumluluk alanı, kendi kusur veya ihmalinden kaynaklanan hasarları kapsar. Kiracı sigara söndürürken yaktığı tezgah, kapıya çarparak çizdiği ahşap parke, dikkatsizce kullandığı kombinin basınç emniyet valfini kırması ya da aşırı yüklediği mutfak dolap askılarının düşmesi — bunların onarım bedeli kiracıya yüklenebilir. Burada belirleyici olan "kiracının kusuru"dur; olağan aşınma değil, bilinçli ya da ihmalkar bir kullanımın getirdiği hasardır söz konusu olan.

Sözleşmede açıkça belirtilen küçük bakım kalemleri de kiracıya bırakılabilir. Musluklardaki conta değişimi, klozet rezervuar floatör tamiri, kapı kolu vidalarının sıkıştırılması, priz/anahtar kapak değişimi gibi 10-15 dakikada halledilebilecek küçük bakımların kiracıya ait olduğunu sözleşmeye yazmak hukuken mümkündür. Ancak bu maddenin uygulanabilmesi için sözleşmede açıkça belirtilmiş olması ve kapsamının makul sınırlar içinde kalması gerekir.

Kiracının yaptığı tadilat veya değişiklikler de önemli bir başlıktır. Kiracı, kiraya verenin izni olmadan yaptığı değişiklikleri (duvar yıkma, zemin değiştirme, tesisat taşıma) geri almak ya da bedelini karşılamak zorunda kalabilir. Hatta bu tür yetkisiz değişiklikler sözleşmenin feshi için gerekçe oluşturabilir.

Son olarak, kiracının uzun süre bildirmeksizin görmezden geldiği küçük arızalar da tartışmalı bir alan yaratır. Kiracı, fark ettiği bir bozukluğu kiraya verene bildirmezse ve bu ihmal arızanın büyümesine yol açarsa, büyüyen hasarın bedeli kısmen kiracıya yüklenebilir. Bu nedenle kiracının arızaları hemen ve yazılı olarak bildirmesi hem hukuken hem de pratik açıdan son derece önemlidir.

Sözleşmede Ne Yazar, Ne Geçerlidir?

Kira sözleşmesi, tarafların mutabakatını yansıtan en temel belgedir. Sözleşmeye "demirbaş bakım ve onarımları kiracıya aittir" gibi bir madde eklenmişse, bu madde bazı bakım kalemlerinde geçerli olabilir; ancak kiraya verenin kanundan doğan temel yükümlülüklerini tamamen ortadan kaldırmaz. Mahkemeler, kiraya verenin kaçınamayacağı büyük onarımları kiracıya yükleyen geniş kapsamlı sözleşme maddelerini sınırlı yorumlama ya da geçersiz sayma eğilimindedir.

Sözleşme metnine ek olarak teslim tutanağı büyük önem taşır. Hangi eşyanın, hangi durumda teslim edildiğinin fotoğraflı ve imzalı olarak belgelenmesi, ileride çıkacak anlaşmazlıklarda en güçlü kanıt niteliğini taşır. Tutanakta "kombi çalışıyor, küçük ses var" gibi ayrıntılı notlar düşülebilir; bu notlar hem kiracıyı hem de kiraya vereni korur.

Sözleşme görüşmeleri sırasında kiracıların özellikle dikkat etmesi gereken birkaç ifade vardır: "Tüm bakım ve onarımlar kiracıya aittir" ifadesi genellikle aşırı geniş kapsamlıdır ve mahkemede darlıkla yorumlanır. "Küçük bakımlar kiracıya, büyük onarımlar kiraya verene aittir" gibi bir denge ise hem hukuken daha savunulabilir hem de pratikte daha açık bir çerçeve sunar. Tarafların "küçük" ve "büyük" kavramlarını para eşiği koyarak tanımlaması (örn. 1.000 TL altı kiracı, üstü kiraya veren) tartışmayı minimize eder.

Eğer sözleşmenin belirli maddeleri sizi rahatsız ediyorsa ya da imzalamadan önce güvence istiyorsanız, noterden teslim tutanağı düzenletmek ve ek protokol yapmak seçeneği her zaman mevcuttur. Sözlü mutabakatlar ise ispat açısından son derece zayıf kalır; her uzlaşının yazıya dökülmesi önerilir.

Demirbaş Arızasını Bildirme ve Onarım Talep Etme

Kiracı olarak karşılaştığınız demirbaş arızasında izleyeceğiniz adımlar, hukuki süreçte belirleyici rol oynar. İlk adım arızayı yazılı olarak bildirmektir. Telefon mesajı bile olsa bir iz bırakır; ancak noter kanalı ya da kayıtlı e-posta gibi ispat değeri yüksek yöntemler tercih edilmelidir. Bildirimin tarihi, ileride kiraya verenin "haberdar olmadım" iddiasını çürütür.

Kiraya veren bildirimden sonra makul bir süre içinde (aciliyet durumuna göre birkaç gün ile birkaç hafta arasında değişebilir) onarımı gerçekleştirmekle yükümlüdür. Bu süre geçmesine karşın onarım yapılmadıysa kiracı, yetkili servis veya usta aracılığıyla onarımı yaptırıp makul masrafı kiraya verenden talep edebilir. Bunun için önceden yazılı ihtarda bulunmak ve "makul süre" tanımak hukuki açıdan önemlidir.

Aşağıda örnek bir bildirim dilekçesi taslağı yer alıyor:

Demirbaş Arıza Bildirimi

Sayın [Kiraya Veren Adı],

[Adres] adresinde kiracısı olduğum dairede kullanıma tahsis edilen [kombi/ankastre fırın/vb.], [tarih] itibarıyla arızalı olup kullanım dışı kalmıştır. Söz konusu demirbaşın kira sözleşmesi kapsamında kiraya verene ait olduğunu ve tarafınızca onarılması gerektiğini belirtir; tarafıma [süre] içinde onarım yapılmasını talep ederim. Aksi durumda yetkili servis aracılığıyla onarım yaptırıp masrafı kiradan mahsup etme hakkımı saklı tutarım.

Saygılarımla,
[İsim Soyisim] — [Tarih]

Kiraya veren onarımı geciktiriyor ya da reddediyorsa kiracı, tüketici hakem heyeti veya sulh hukuk mahkemesi yoluyla onarım talep edebilir, kira bedelinden indirim isteyebilir ya da kiralanan ciddi derecede kullanılamaz hale gelmişse sözleşmeyi feshederek taşınabilir. Yasal yola başvurmadan önce arabuluculuk da denenebilir.

Uygulamada Sık Yaşanan Anlaşmazlıklar

En yaygın anlaşmazlık noktalarından biri kombi ve ısıtma sistemleridir. Isıtma mevsiminde arızalanan kombi, kiracı için acil ve hayati bir sorun haline gelir. Kiraya veren onarımı süründürdüğünde kiracı hem üşür hem de panik içinde kalır. Burada dikkat edilmesi gereken husus şudur: Kiracı kendi isteğiyle modeli daha pahalı bir kombiye yükseltemez ve faturasını kiraya verene çıkaramaz. Benzer özellikte onarım ya da zorunlu değişim, kiraya verenin bilgisi ve onayıyla yapılmalıdır.

Bir diğer yaygın çatışma alanı depozito mahsubudur. Sözleşme sonunda kiraya veren, iade etmesi gereken depozitodan "eskiyen" veya "yıpranan" demirbaşları düşmeye çalışabilir. Olağan kullanım yıpranması kiracıya yüklenemeyeceğinden, yıllar içinde rengi solmuş bir perde ya da kireçlenmiş bir batarya için depozito kesilmesi hukuken tartışmalıdır. Kiracının bu tür kesintilere itiraz hakkı vardır.

Su ve elektrik tesisatından doğan anlaşmazlıklar da sıkça karşılaşılan bir başlık oluşturur. Duvara gömülü borulardaki sızıntı ya da elektrik panolarındaki arıza, kiracı mı yaptı yoksa bina eskimesinden mi kaynaklandı sorusu çoğu zaman yanıt bekler. Bu durumlarda teknik inceleme ve ekspertiz raporu belirleyici olmaktadır. Kiracının bu masrafa katılmamasını haklı kılacak delil, yıllarca devam eden kronik ıslaklık ya da binanın yaşıdır.

Ortak kullanımdaki eşyalar konusunda da karışıklık yaşanabilir. Bir dairenin hem kiraya verenden hem de birden fazla kiracıdan oluştuğu durumlarda, hangi eşyanın kime ait olduğu belirsizleşebilir. Bu tür karmaşık durumlar, özellikle önceki kiracıdan kalma eşyalarla birleşince anlaşmazlığı derinleştirir. Çözüm yine kapsamlı bir teslim tutanağı ve net sözleşme metninden geçer.

Site Yönetimi Platformu Bu Süreci Nasıl Kolaylaştırır?

Demirbaş sorunlarında kiracıların en büyük dezavantajı, yaptıkları bildirimlerin kayıt altına alınmamasıdır. Telefon görüşmeleri unutulur, WhatsApp mesajları silinir, sözlü talepler "öyle bir şey olmadı" yanıtıyla karşılanır. İşte bu noktada apartmanınızın veya sitenizin dijital bir yönetim platformu kullanması, sakinlerin lehine ciddi bir güvence oluşturur.

Site Yönetimi platformu kullanan yapılarda sakinler, arıza ve taleplerini uygulama üzerinden yazılı olarak iletebilir. Her talep otomatik olarak tarih ve saat damgasıyla kayıt altına alınır; yönetimin geri dönüşü de aynı kanal üzerinden izlenebilir. Bu sayede "haber vermedim" ya da "cevap aldım ama unuttum" gibi belirsizlikler ortadan kalkar. Hukuki bir ihtilaf yaşandığında ise bu kayıtlar güçlü bir belge niteliği taşır.

Platform, sakinlerin aidat ve borç durumunu da şeffaf biçimde görmelerine olanak tanır. Demirbaş onarımı için ortak fondan harcama yapıldıysa ya da aidat tahakkuku hesaplarınıza yansıdıysa bunu anlık takip edebilirsiniz. Yöneticiler için de süreç iyileşir: Açık talepler, tamamlananlar ve atanan servis sağlayıcılar tek bir ekranda görünür; hiçbir talep kaybolmaz.

Kiracıların haklarını korumak için en temel araç yazılı kayıttır. Bunu sağlayan bir altyapı varsa hem kiracı hem de kiraya veren için süreç daha sağlıklı ilerler. Özellikle büyük apartman komplekslerinde onlarca dairenin taleplerini telefon veya yüz yüze takip etmek fiilen imkânsızlaşır; dijital kanal bu karmaşıklığı yönetilebilir hale getirir.

Kiracı Ne Zaman Hukuki Yola Başvurmalıdır?

Yazılı bildirime ve makul süre tanımaya rağmen kiraya veren arızayı gidermiyorsa kiracı için farklı yollar açılır. Öncelikle arabuluculuk bir seçenek olarak değerlendirilebilir; hem daha hızlı hem de mahkemeye göre daha az masraflıdır. Taraflar arabulucu eşliğinde uzlaşırsa bu uzlaşma mahkeme kararı gibi bağlayıcı olur.

Arabuluculuktan sonuç çıkmazsa sulh hukuk mahkemesi devreye girer. Kiracı, masrafı kendisinin karşıladığı onarımın bedelini ya da hiç yapılmayan onarım nedeniyle uğradığı zararı dava yoluyla talep edebilir. Kira bedelinde indirim istemi de aynı mahkemede görülür. Mahkeme süreci uzun ve yorucu olduğundan, hukuki yola gitmeden önce tüm yazışmaları, tutanakları ve makbuzları eksiksiz toplamak gerekir.

Depozito uyuşmazlıklarında ise kiracı, sözleşme sona erdikten sonra depozitosu iade edilmezse ya da haksız kesinti yapılırsa sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Bu tür davalarda teslim tutanağının önemi bir kez daha öne çıkar: Tutanakta olmayan bir hasar için yapılan kesinti, tutanakla kolayca itiraz edilebilir bir haksızlıktır.

Hukuki yoldan bağımsız olarak kiracının her aşamada özenle belge tutması, sürecin seyrini doğrudan etkiler. Bildirim yazışmaları, fotoğraflar, teknik servis raporları ve ödeme makbuzları bir araya geldiğinde kiracının elindeki delil paketi güçlü bir zemin oluşturur.

Sık Yapılan Hatalar ve Bunlardan Kaçınmanın Yolları

Kiracıların en çok düştüğü hatalardan biri arızayı sözlü bildirip yazılı kayıt almamaktır. Kiraya verene komşuya söyler gibi "kombi arızalı" denmesi, hukuki anlamda bir bildirim değildir. Arıza telefonla ya da mesajla iletilse bile ardından bir e-posta ya da kısa mesaj özeti göndermek, o iletişimi kayıt altına alır.

Teslim tutanağı imzalamadan taşınmak da sıkça yapılan bir hatadır. Tutanaksız taşınan kiracı, zaten var olan arızaların kendisinden kaynaklandığı iddiasıyla karşılaşabilir. Oysa girişte fotoğraflı ve imzalı bir tutanak düzenlenmesi, bu riskin büyük bölümünü ortadan kaldırır. Bazı kiracılar "ev sahibi güvenilir" düşüncesiyle tutanaktan vazgeçer; bu yaklaşım kira ilişkisi kötüleştiğinde korunmasız kalmalarına yol açar.

• Arızayı geciktirmeden bildirmek: Fark ettiğiniz anda yazılı bildirim yapın, beklemeyin.
• Masrafları belgelemek: Kendi cebinizden yaptırdığınız onarımın faturasını mutlaka saklayın.
• Sözleşmeyi imzalamadan okumak: "Bakım kiracıya aittir" gibi geniş hükümlere itiraz edin veya kapsamı daraltın.

Bir diğer yaygın hata, depozito kesintisine sessizce razı olmaktır. Pek çok kiracı, hem uzun süren tartışmayı göze alamadığı hem de hukuken ne talep edebileceğini bilmediği için haksız kesilmiş depozitoya ses çıkarmaz. Oysa yersiz kesintiye itiraz etmek için hukuki dayanak çoğu zaman mevcuttur. Kiracının bıraktığı aidat borcunda mülk sahibinin sorumluluğu konusunda da benzer yanılgılar sık yaşanmaktadır; bu konuyu ayrıca incelemenizi öneririz.

Kiraya verenin sıkça düştüğü hatalardan biri ise tüm büyük onarımları kiracıya yükleyen sözleşme maddeleri yazmak ve bunların geçerli olduğunu varsaymaktır. Bu maddeler mahkemede tutunmayabilir ve gereksiz bir anlaşmazlığa zemin hazırlar. Makul ve dengeli bir sözleşme her iki tarafı da korur. Ayrıca mülk sahibinin kiracısının aidat durumunu takip etme yöntemleri de mali anlaşmazlıkları önlemek açısından kritik bir bilgi kaynağıdır.

Sık Sorulan Sorular