Sözleşmede Yazmayan Hizmetler İçin AVM Ek Ücret Talep Edebilir mi?

Sözleşmede yazmayan bir hizmet için AVM ya da plaza yönetimi kural olarak ayrıca ücret talep edemez; sözleşme ve yönetim planı dışındaki her ek fatura, hukuki dayanaktan yoksundur ve kiracı buna itiraz etme hakkına sahiptir. Bununla birlikte bazı istisnalar mevcuttur: tarafların sonradan imzaladığı ek sözleşme, yönetim planında açıkça sayılmış yeni hizmetler veya kiracının açık onayı bu istisnalar arasında sayılabilir. Dolayısıyla her somut durumu belgeleriyle birlikte değerlendirmek gerekir.

Ek Ücret Meselesini Doğru Çerçevelemek: Sözleşme mi, Yönetim Planı mı?

Pek çok mağaza sahibi ya da ofis kiracısı "sözleşme" ile "yönetim planı"nı birbirinden ayırt etmeden imzalar. Oysa bu iki belge hukuki nitelik bakımından farklıdır ve ek ücret tartışmalarında tam olarak hangi belgenin geçerli olduğunu bilmek, itirazınızın temelini belirler. Kira sözleşmesi, kiracı ile kiraya veren (çoğunlukla mağazanın/ofisin doğrudan sahibi) arasındaki bireysel sözleşmedir; kira bedeli, ortak gider avansı ve ek hizmetlere ilişkin özel hükümler burada yer alır.

Yönetim planı ise tüm bağımsız bölüm sahipleri için bağlayıcı olan ve yapının ortak alanlarını, giderlerin dağıtım esaslarını ve yönetim kurallarını düzenleyen kolektif bir belgedir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili hükümleri uyarınca tapu siciline şerh edilen bu plan, kiracılar açısından da dolaylı biçimde bağlayıcılık taşır; zira kiraya veren, yönetim planından doğan yükümlülüklerini sözleşme yoluyla kiracıya yansıtabilir. Bu nedenle yönetim planında açıkça sayılan bir hizmet için talep edilen ücret, sözleşmenizde ayrıca yer almasa bile meşru bir zemine oturabilir. Ancak tam tersi de geçerlidir: yönetim planında olmayan, sözleşmede de geçmeyen bir hizmet için fatura kesilmesi hukuki açıdan savunulamaz bir konumdur.

Pratikte en sık karşılaşılan sorun, AVM veya plaza yönetimlerinin her yıl dönem başında "yeni hizmet kalemi" adı altında ek faturalar kesmesidir. Bu faturaların bir kısmı gerçekten yeni bir hizmetin karşılığıdır, bir kısmı ise daha önce ortak gider içinde erimiş kalemlerin ayrıştırılıp yeniden fiyatlandırılmasından ibarettir. Her iki durumda da kiracının bilinçli bir itiraz yapabilmesi için belgeleri okuması gerekir; bu nedenle ilk adım her zaman elinizdeki tüm belgeleri masaya yatırmaktır.

Hangi Kalemler "Meşru" Sayılır, Hangileri Sorgulanabilir?

Uygulamada kiracıların en çok şikâyet ettiği ek hizmet kalemleri arasında şunlar yer almaktadır: güvenlik ve kamera sistemi yenileme bedelleri, ortak alan dekorasyonu ve sezonluk süsleme giderleri, pazarlama ve reklam fonu kesintileri, dijital tabela yönetim ücretleri, otopark bakım ve yazılım güncelleme bedelleri, atık yönetimi ek payları ve insan kaynakları yönetim hizmet bedeli. Bu kalemlerin meşruiyeti büyük ölçüde tek bir soruya bağlıdır: Söz konusu hizmet, imzaladığınız sözleşmede ya da yönetim planında —doğrudan ya da geniş yorumla— kapsanıyor mu?

Meşru sayılabilecek kalemler genellikle şu üç koşuldan en az birini taşır: sözleşmede açık kalem olarak belirtilmiş, yönetim planında bu tür giderlerin paylaştırılacağına dair hüküm bulunuyor ya da kiracının yazılı onayı alınmış. Sorgulanabilir kalemler ise şu özelliklere sahiptir: sözleşme imzalandıktan sonra tek taraflı olarak eklenmiş, ortak gider avansı içinde zaten karşılanması beklenen bir hizmetin ayrıca faturalandırılması ya da "yönetim kararı" adı altında tebliğ edilmiş olmakla birlikte kiracı onayından geçmemiş.

Özellikle "pazarlama ve reklam fonu" konusunda ciddi ihtilaflar yaşanmaktadır. Birçok büyük AVM, kira sözleşmesine bir reklam fonu katkı maddesi ekler; bu madde sözleşmede varsa ve tutarı belirlenebilirse bağlayıcıdır. Ancak sözleşme imzalandıktan sonra yönetim kurulu kararıyla "reklam fonu" adı altında yeni bir kesinti uygulamaya konulması, tek taraflı sözleşme değişikliği niteliği taşır ve kiracı bunu kabul etmek zorunda değildir. Buradaki ince çizgi, faturanın sözleşme tarihinden önce mi yoksa sonra mı dayanak kazandığıdır.

Adım Adım İtiraz Süreci: İlk Tepkiden Resmi Başvuruya

Sözleşme dışı bir fatura aldığınızda panik yapmak ya da hemen ödeyip geçmek yerine sistematik bir süreç izlemek hem zaman hem para tasarrufu sağlar. İtiraz süreci dört aşamada ele alınabilir: belgeleme, yazılı itiraz, arabuluculuk ve hukuki yollar. Her aşamanın kendine özgü süresi ve etkinliği vardır; genellikle ilk iki aşamada çözüme ulaşmak mümkündür çünkü yönetim tarafı da uzun soluklu bir hukuki süreçten kaçınmak ister.

Birinci aşama — belgeleme: Söz konusu faturayı, kira sözleşmenizi, varsa yönetim planı örneğini ve daha önceki ortak gider hesap döküm cetvellerini bir araya getirin. Fatura tarihini, talep edilen hizmetin ilk ne zaman verildiğini ve bu kalemin daha önce hangi başlık altında fatura edildiğini (ya da edilmediğini) yazılı olarak not alın. Bu belgeleme aşaması, daha sonra açacağınız her türlü resmi başvurunun omurgasını oluşturur.

İkinci aşama — yazılı itiraz: Yönetime bir itiraz yazısı gönderin. Bu yazı e-posta olabilir; ancak mutlaka okundu bildirimli ya da KEP (Kayıtlı Elektronik Posta) aracılığıyla gönderilmesini öneririz. Yazıda hangi faturaya itiraz ettiğinizi, itirazınızın hukuki gerekçesini (sözleşmede/yönetim planında yer almadığı) ve ödemeden önce yazılı açıklama talep ettiğinizi belirtin. Çoğu durumda yönetim bu noktada ya faturayı geri çeker ya da gerekçe sunar; sunulan gerekçeyi değerlendirerek bir sonraki adıma geçebilirsiniz.

Üçüncü aşama — arabuluculuk: Yazılı itirazınız sonuçsuz kalırsa ticari uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk yoluna başvurabilirsiniz. Türk hukukunda belirli bir tutarın üzerindeki ticari kiracılık uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa gitmek zorunludur; bu nedenle bu aşamayı atlamak zamanınızı uzatır. Arabuluculuk sürecinde yönetim planı ve sözleşme belgeleri kritik kanıt işlevi görür.

Dördüncü aşama — hukuki yollar: Arabuluculuktan sonuç alınamazsa ticaret mahkemesine başvurabilirsiniz. Bir ticaret avukatından öncel görüş almanız, davanızın güçlü yönlerini ve risklerini netleştirecektir. Bu noktada dava giderlerini de göz önünde bulundurmak gerekir; küçük tutarlı uyuşmazlıklarda hukuki masrafların talep edilen tutarı aşması mümkündür.

İtiraz Yazısı Nasıl Yazılır? Örnek Şablon

İtiraz yazısının tonu sakin ve olgusal olmalıdır. Duygusal ifadelerden kaçının; hukuki gerekçenizi belgelerle destekleyin. Aşağıdaki şablon, temel yapıyı göstermek amacıyla hazırlanmıştır; kendi durumunuza göre uyarlayın:

[Tarih]
Konu: [Fatura No] Numaralı Fatura Hakkında İtiraz

Sayın Yönetim Kurulu / AVM Yöneticisi,

[Mağaza/Ofis adı ve bağımsız bölüm numarası] adına, [tarih] tarihli ve [tutar] bedelli faturaya itirazımı bildiririm. Tarafımızca imzalanan kira sözleşmesi ve tarafımıza tebliğ edilen yönetim planında "[hizmet adı]" başlığıyla ayrı bir ücret kalemi yer almamaktadır. Söz konusu hizmetin sözleşmesel ya da yönetim planı dayanağını yazılı olarak iletmenizi, aksi durumda faturanın iptal edilmesini talep ederim. Konuya ilişkin yazılı yanıtınızı [tarihten itibaren 7 iş günü] içinde bekliyorum.

Saygılarımla,
[Ad Soyad / Şirket Unvanı]
[İletişim bilgileri]

Bu tür bir yazının en önemli işlevi, itirazınızı tarihli ve yazılı hale getirmesidir. Yönetim yanıt vermezse ya da yetersiz yanıt verirse bu belge ilerideki her aşamada size güçlü bir dayanak sağlar. Yazıyı e-posta ile gönderiyorsanız gönderim tarihini ve alındı bildirimini kayıt altına alın; fiziksel posta tercih ediyorsanız iadeli taahhütlü kullanın.

Ortak Gider ile Ek Hizmet Arasındaki İnce Çizgi

Ortak gider (işletme gideri, servis gideri ya da common area maintenance — CAM olarak da adlandırılır), yapının ortak alanlarını işler halde tutmak için yapılan harcamaların kiracılara yansıtılmasıdır. Temizlik, aydınlatma, asansör bakımı, çevre düzenlemesi gibi kalemler genellikle bu başlık altında yer alır. Kira sözleşmesinde aylık sabit bir ortak gider avansı ya da yıllık fiili gider üzerinden hesaplama yöntemi öngörülüyorsa bu mekanizma meşrudur.

Sorun, yönetimlerin zaman zaman ortak gider avansını sabit tutarken farklı kalemleri "ek hizmet" olarak ayrı faturalandırmasından kaynaklanır. Örneğin daha önce ortak gider içinde karşılanan güvenlik kamerası bakımı bir dönem "güvenlik teknoloji yenileme bedeli" adıyla ayrı bir fatura kesilmeye başlanabilir. Bu durumda ödeme yapmadan önce şu soruyu sormak gerekir: Söz konusu hizmet daha önce ortak gider içinde miydi? Eğer öyleyse ve toplam yük artıyorsa, bu ayrıştırma tek taraflı bir sözleşme değişikliğidir ve itiraz edilebilir niteliktedir.

Yıllık ortak gider mutabakatı, bu konudaki en önemli araçtır. Sözleşmenizde fiili gider hesabı öngörülüyorsa yönetim size yıl sonunda gerçekleşen giderlerin dökümünü sunmakla yükümlüdür. Bu dökümü isteyin, kalemleri inceleyin ve avansla karşılaştırın. Kalem bazında şüphe duyduğunuz hizmetlerin fatura ve sözleşme belgelerini talep etme hakkınız vardır. Yönetim sözleşmesinde hizmet kapsamı ve SLA konusunu daha ayrıntılı incelemek istiyorsanız ilgili rehberimize göz atabilirsiniz.

AVM ile Plaza Arasındaki Farklar Ücret Taleplerini Etkiler mi?

AVM'ler ve çok katlı ofis plazaları arasında yapısal ve hukuki açıdan önemli farklar bulunur; bu farklar ek ücret taleplerinin niteliğini doğrudan etkiler. Büyük AVM'lerde çoğunlukla profesyonel bir yönetim şirketi faaliyet gösterir ve kira sözleşmeleri standartlaştırılmış, kapsamlı belgelerdir. Bu belgelerde pazarlama fonu, kira garantisi, saatlik müşteri sayısı taahhütleri ve ciro bazlı kira uyarlaması gibi karmaşık kalemler bulunabilir. Bu yapıda ek ücret taleplerinin bir kısmı sözleşmenin ince baskısında gizlenmiş olabilir.

Ofis plazalarında ise yönetim yapısı daha çeşitlidir. Bazıları profesyonel mülk yönetimi şirketleri tarafından işletilirken bazıları bina sahiplerinin oluşturduğu yönetim kurulunca yönetilir. İkinci durumda yönetim kararları daha informal bir süreçten geçer; bu durum hem ek ücretlerin daha keyfi biçimde gündeme gelmesine hem de itirazların daha doğrudan çözülmesine yol açabilir. Her iki yapıda da kiracının temel hakkı aynıdır: sözleşme ve yönetim planı dışında dayatılan ücrete itiraz.

Karma kullanımlı yapılar (alt katlarda AVM, üst katlarda ofis) en karmaşık tabloyu sunar. Bu yapılarda ticari ve ofis kiracıları farklı yönetim planı hükümlerine tabi olabilir; aynı binanın farklı bölgelerine farklı hizmet seviyeleri uygulanıyor olabilir. Bu nedenle karma yapılarda hangi yönetim planının sizin bağımsız bölümünüze uygulandığını net biçimde öğrenmek kritik önem taşır.

Ödeme Yaparken Haklarınızı Saklı Tutmak

Pratikte zaman zaman itirazınız sürerken faturanın ödeme tarihinin gelmesi durumunda ne yapacağınızı bilemeyebilirsiniz. Ödemeyi reddederseniz sözleşme ihlali iddiasıyla karşılaşabilir, mağazanızın enerjisi kesilebilir ya da ortak alanlara erişiminiz kısıtlanabilir. Bu baskı, pek çok kiracıyı haklı olduğu halde ödemeye mecbur bırakır. Oysa bir çözüm yolu mevcuttur: "ihtirazi kayıt" ile ödeme.

İhtirazi kayıt, ödeme yaparken hak iddiasını açıkça saklı tutmaktır. Ödemeyi "haklarım saklı kalmak kaydıyla" ifadesiyle yaptığınızı dekont üzerinde belirtir ya da ödemeyle eş zamanlı bir yazı göndererek bunu kayıt altına alırsanız, ileride bu tutarı geri talep etme hakkınızı yitirmemiş olursunuz. Söz konusu ifadeyi bankaya verdiğiniz havale açıklamasına ekleyebilirsiniz: "[Fatura No] – ihtirazi kayıtla ödeme, hukuki haklarım saklıdır." Bu teknik detay küçük görünebilir ancak ilerideki iade taleplerinizde belirleyici bir rol oynayabilir.

Öte yandan, itiraz etmeden art arda ödeme yapıldığında bu tutumun zımni kabul olarak yorumlanma riski de göz ardı edilmemelidir. Herhangi bir faturaya itiraz niyetindeyseniz ilk tahakkuktan itibaren ihtirazi kayıt uygulamalı ve itiraz yazınızı göndermelisiniz. Sessiz kalmak, hukuki zeminde "zımni onay" şeklinde değerlendirilebilir; bu nedenle zamanında ve yazılı tepki vermek her zaman daha güvenlidir.

Site Yönetimi Platformu Bu Süreci Nasıl Kolaylaştırır?

Bu tür ücret uyuşmazlıklarının büyük çoğunluğunun kökünde şeffaflık eksikliği yatar: kiracı hangi hizmetin ne kadara mal olduğunu bilmez, yönetim ise kalemler konusunda yeterince açıklayıcı bir döküm sunmaz. Site Yönetimi platformu, bu boşluğu kapatmak amacıyla tasarlanmış bir yapı yönetim çözümüdür ve hem yönetim hem kiracı tarafı için doğrudan fayda üretir.

Yapı Site Yönetimi platformuyla yönetiliyorsa kiracı ortak gider dökümünü şeffaf biçimde görür: hangi kalem ne kadara mal olmuş, hangi ayda ne tahakkuk etmiş, toplam yük nasıl dağılmış. Bu şeffaflık, "neden bu kadar ödemeliyim?" sorusunu ortadan kaldırır ve anlaşmazlıkları başlamadan önler. Yönetim açısından ise her kalem için belge yükleme ve onay akışı sunulduğundan "sözleşmede var mı, yok mu" tartışması yerine sistem üzerindeki kayıt konuşur.

Arıza ve talep bildirimleri tarih damgalı olarak açılır, atanan kişi ve tamamlanma süresi kayıt altına alınır. Bu özellik özellikle "bu hizmet verilmedi ama fatura kesildi" uyuşmazlıklarında kritiktir; iş emri olmadan kesilen fatura platforma bakıldığında anında görünür hale gelir. Duyurular ve dönem raporları tek noktadan izlendiğinden kiracı, yönetimin ilan ettiği ancak geri planda kalan kararları kaçırmaz ve "bilmiyordum" mazeretiyle karşılaşmaz.

Talep yönetiminde SLA takibini daha ayrıntılı ele almak istiyorsanız talep yönetimi ve SLA hizmet süresi takibi rehberimize bakabilirsiniz; orada hem yönetici hem kiracı perspektifinden süreç anlatılmaktadır.

En Sık Yapılan Hatalar ve Bunlardan Nasıl Kaçınılır?

Uyuşmazlıkların büyük bölümü önlenebilir hatalardan kaynaklanır. En yaygın hata, sözleşme imzalanmadan önce yönetim planını okumamaktır. Yönetim planı kuru ve teknik bir metin gibi görünür; ancak içinde "yönetim kurulu kararıyla her yıl yeni hizmet kalemleri eklenebilir" ya da "mağaza sahipleri pazarlama bütçesine katkı sağlar" gibi ibareler varsa bu, ileride kesilecek faturalara zemin hazırlar. Kira sözleşmesini dikkatlice okurken yönetim planını görmezden gelmek ciddi bir boşluk bırakır.

İkinci yaygın hata, yıllık ortak gider mutabakatını talep etmemektir. Sözleşmenizde fiili gider hesabı öngörülüyorsa yönetim bu dökümü sunmakla yükümlüdür; ancak pek çok kiracı talep etmeden bekler ve sonunda fark ettiklerinde itiraz süresi çoktan geçmiş olabilir. Dökümü her yıl dönem başında yazılı olarak talep etme alışkanlığı edinin.

Üçüncü hata, itirazı sözlü yapmaktır. "Yöneticiyi aradım, anlattım, tamam dedi" — bu ifade hukuki açıdan hiçbir değer taşımaz. Her iletişim yazılı ve tarihli olmalı; e-posta, KEP ya da iadeli taahhütlü posta tercih edilmelidir. Yöneticinin sözlü vaadi bile olsa yazıya dökmesi için ısrar edin.

• Sözleşme + yönetim planı + önceki ortak gider cetvellerini birlikte muhafaza edin.
• Her yeni fatura geldiğinde önceki dönemlerle kıyaslayın; yeni kalem var mı kontrol edin.
• İtirazı zaman geçirmeden, faturanın vade tarihinden önce yazılı olarak yapın.

Sık Sorulan Sorular