Dazkırı, Afyonkarahisar'da site & apartman yönetim sistemi

Dazkiri'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız, ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Afyonkarahisar genelinde aylık aidat il ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; Dazkiri'nin konut tipi ve ortak alan yapısına göre bu aralık içinde konumlanırsınız. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Dazkiri ile Afyonkarahisar geneli koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Dazkiri'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site yöneticisi olduğunuz anda dört temel yükümlülük omuzlarınıza iner. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi bu yükümlülükleri açıkça ortaya koyar: karar defteri ve işletme defterini tutmak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanları yasaya ve yönetim planına uygun biçimde korumak ile genel kurula hesap vermek. Bunlar birer formalite değil, yasal zorunluluktur; yerine getirilmezse yönetici şahsen sorumlu tutulabilir.

Dazkiri, Afyonkarahisar'ın görece küçük ölçekli bir ilçesidir. İlçe genelinde konut dokusu çoğunlukla birkaç katlı apartmanlar ve az sayıda küçük-orta ölçekli sitelerden oluşur. Bu yapının pratik anlamı şudur: büyükşehirlerdeki gibi onlarca bloklu dev sitelerin yükü olmasa da gönüllü yöneticinin sırtındaki sorumluluk aynı mevzuattan doğmaktadır. Afyonkarahisar genelindeki yüzlerce apartmanda sizinle aynı hafta aynı sorular soruluyor; mevzuat herkese eşit biçimde uygulanıyor.

İlk günlerde "nereden başlayacağım" paniği normaldir. Bu rehber tam olarak o soruya yanıt vermek için hazırlandı.

İlk 30 Gün: Dazkiri'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek amacı, yönetimin geçmişini eksiksiz devralmaktır. Eski yöneticiden alınması gerekenler şunlardır:

• İmzalı devir-teslim tutanağı (bu belge olmadan eski dönem borçlarında kişisel sorumluluk riskiniz artar)
• Karar defteri ve işletme defteri (mevcut ciltler + boş sayfalar)
• Site/apartman banka hesap bilgileri ve dönem hesap dökümü
• Kasa mevcudu ve kasa defteri
• Aktif sözleşmeler (temizlik, güvenlik, asansör bakımı, bahçe, sigorta poliçeleri)
• Vadesi geçmiş borç ve alacak listesi
• Tedarikçi ve servis firmaları iletişim rehberi
• Bina/site teknik dokümanları (varsa)

Devir-teslim tutanağını iki taraflı imzalamanız, ileride çıkabilecek anlaşmazlıklarda en önemli koruma kalkanınızdır. Tutanakta tarihin ve teslim edilen her belgenin ayrı ayrı yer almasına dikkat edin.

2. Hafta — Mali Fotoğrafı Netleştirin

İkinci haftada tablonun tam mali resmini ortaya koymanız gerekir. Site hesabını kendi adınıza değil, site yönetimi adına tescil ettirin ya da hesabın mevcut durumunu banka şubesinde teyit edin. Ardından aidat borçlusu listesini güncelleyin: kim ne kadar, kaç ay gecikmiş? Bekleyen faturalar — bahçe bakımı, ortak alan elektriği, asansör periyodik bakımı — varsa bugün değil, dün ödenmesi gerekenlerden başlayın.

Dazkiri'de ve Afyonkarahisar genelinde site ve apartmanlarda ortak alanların bakım giderleri yıl içinde dalgalanabilir; özellikle bahçe ve dış alan bakımı gerektiren yapılarda ilkbahar-yaz mevsimi gider yoğunluğu artar. Mali fotoğraf bu mevsimsel dalgalanmayı da yansıtmalıdır.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin ve sakinlerin güncel iletişim bilgilerini derleyin. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığından KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılmalı, üçüncü kişilerle paylaşılmamalıdır. Duyurular için sabit bir kanal belirleyin: apartman girişindeki ilan panosu artık tek yol değildir; toplu SMS ya da dijital bildirim sistemleri sakinlere çok daha hızlı ulaşır.

Arıza ve talep kayıt yönteminizi bu hafta netleştirin. "Kapıcıya söyleyin" sistemi, belgesiz kaldığı için hem yöneticinin hem sakinin aleyhine işler. Site yönetim yazılımı kullananlar arıza kaydını dijital ortamda açar, takip eder, kapatır; bu kayıtlar denetim ya da anlaşmazlık durumunda belge değeri taşır.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yönetici, her yıl işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu proje, gelecek dönem tahmini gelir ve gider kalemlerini, aidat tutarını ve dağılım yöntemini içerir; genel kurulun onayına sunulur. Dördüncü haftanın hedefi bu taslağı hazırlamaktır.

Dazkiri'de ve Afyonkarahisar'ın iç kesimlerinde bahçeli ya da ortak dış alan bulunan yapılar için bakım takvimini de bu taslağa ekleyin. Hangi ayda hangi hizmet alınacak, hangi sözleşme yenilenecek — bunlar bütçe sürprizlerini önleyen temel planlama adımlarıdır.

Dazkiri'de Aidat Ne Kadar? Afyonkarahisar Geneli Ortalama Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Afyonkarahisar genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığındadır; bu il geneli ortalamadır, Dazkiri'deki bireysel yapınız bu aralığın neresinde konumlanacak sorusunun yanıtı binanızın özelliklerine bağlıdır. Asansörlü, güvenlik görevlisi olan ya da ortak havuz ve sosyal tesis barındıran yapılarda aidat üst bandın üzerine çıkabilir; ortak alanları sınırlı, az katlı küçük apartmanlarda ise alt banda yakın seyredebilir.

Peki aidat nasıl belirlenir? KMK m.20 iki temel yönteme işaret eder: arsa payı oranında ya da eşit bölüşüm. Hangisinin uygulanacağı genellikle yönetim planında yazılıdır; plan sessizse genel kurul karar verir. Süreç şöyledir: yönetici yıllık gider kalemlerini tek tek listeler, toplar, daire sayısına ya da arsa payına böler ve bu rakamı işletme projesine yazar. Genel kurul projeyi onaylarsa aidat o dönem için bağlayıcı hale gelir.

Dazkiri'de konutların bir bölümü daha küçük ölçekli apartman niteliği taşıdığından, gider yapısı büyük sitelere kıyasla daha sade olabilir. Bununla birlikte ortak alan bakımı, sigorta, asansör periyodik kontrolü gibi sabit kalemler her yapıda bulunur. Gider kalemlerinizi girerek daire başı tahmini aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatında en güvenli yol banka transferidir; elden para toplamak hem kayıt dışılık riski hem de ileride "ben verdim, yönetici aldı" itirazı yaratır. Her ödeme için banka dekontu yapının resmi kaydı olur. Tahsilat tarihini ve yöntemini sakinlere ilan panosu veya dijital bildirimle önceden duyurun.

Ödeme yapmayan kat malikine önce yazılı hatırlatma gönderin; bu yazı hem belge hem de kötü niyeti olmayan komşuyu ikaz eden bir yoldur. Hatırlatmaya rağmen ödeme gelmezse KMK m.20 devreye girer: geciken aidat için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Süreç devam ederse noter ihtarnamesi ve ardından icra takibi yoluna gidilebilir.

Hatırlatmaların otomatik gönderilmesi, borçlu listesinin anlık tutulması ve tahsilat geçmişinin kayıt altına alınması için aidat takip programı bu adımları büyük ölçüde kolaylaştırır; hatırlatmalar sistematik ve belgeli biçimde yapılır.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Dazkiri için Karar Rehberi

Bu sorunun yanıtı büyük ölçüde yapınızın ölçeğine bağlıdır. Profesyonel site yönetim şirketlerine yönelmek genellikle çok bloklu büyük sitelerde, yönetim yükünün ağır olduğu ve aylık bütçenin şirket ücretini kaldırabileceği yapılarda mantıklıdır.

Dazkiri gibi görece küçük-orta ölçekli ilçelerde profesyonel yönetim şirketi arzı sınırlı olabilir; bu şirketler genellikle il merkezi veya büyük şehirlerde yoğunlaşır. Pratik tablo şudur: az ya da orta sayıda daireli bir apartmanda gönüllü yönetici, iyi bir yazılım araçla desteklendiğinde çoğu zaman en işlevsel çözümdür.

Üçüncü bir yol da söz konusudur: yönetimi kendiniz üstlenin, rutin ve ağır işleri yazılıma devredin. Bu yaklaşım hem maliyeti düşürür hem de kontrolü elinizde tutar. Bunun pratikte ne anlama geldiğini ürün bölümünde ele alacağız.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site ya da apartman adına banka hesabı açmak için önce vergi dairesinden yönetim adına vergi numarası almanız gerekebilir. Genellikle gereken belgeler şunlardır: genel kurul kararıyla yönetici seçildiğine dair karar defteri fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve karar örneği. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Afyonkarahisar Vergi Dairesi'ni önceden arayarak güncel listeyi teyit edin.

Vergi numarasını aldıktan sonra site adına banka hesabı açabilirsiniz. Bu hesabı kendi bireysel hesabınızdan kesinlikle ayrı tutun. Kişisel hesapta site parası bulundurmak hem hukuki sorumluluk hem de kat maliklerinin güven kaybı açısından ciddi risk taşır. Eski yöneticinin hesabından çıkış, yeni hesaba giriş — bu geçiş tutanakla kayıt altına alınmalıdır.

Kapıcı, güvenlik görevlisi veya başka bir çalışan istihdam ediyorsanız SGK yükümlülükleri ve iş güvenliği gereklilikleri devreye girer. Bu alanda güncel uygulamayı bir mali müşavirden teyit etmenizi öneririz.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29 uyarınca kat malikleri kurulu yılda en az bir kez olağan toplantı yapar. Toplantı çağrısı, toplantı tarihinden en az on beş gün önce, gündem belirtilerek kat maliklerine imzalatılmak suretiyle veya taahhütlü mektupla yapılır. Bu süre ve usul şartı yerine getirilmezse alınan kararlar itirazla bozulabilir.

İlk toplantıda karar alınabilmesi için hem kat maliki sayısının hem arsa payının yarısından fazlasının toplantıda temsil edilmesi gerekir (nisap). Bu çifte çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantıda yalnızca katılanlar oy kullanır. Alınan kararlar karar defterine geçirilir ve toplantıya katılan kat maliklerince imzalanır.

Yeni yöneticilerin sıkça yaptığı hatalar şunlardır: çağrıda gündem maddesi belirtmemek (bu durumda o gündem üzerinde karar alınamaz), toplantı tutanağını karar defterine geçirmemek ve vekalet belgelerini dosyalamamak. Bu üç hata, sonradan itiraz edilebilecek kararlar doğurur.

Çağrı metni hazırlamak, vekalet takibini yapmak ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımı bu süreci uçtan uca destekler.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Buraya kadar anlattığımız her adımın — devir-teslim kaosundan aidat kovalamacasına, genel kurul bürokrasisinden hukuki belirsizliğe — tek bir anlatıda çözüme kavuştuğu yer burasıdır.

AI Operatör: Sizin Onayınızla Çalışan Asistan

AI Operatör, günlük ve aylık yönetim görevlerini sizin yerinize hazırlar ama sizin onayınız olmadan hiçbir şeyi göndermez veya tamamlamaz. Bu ayrım hem teknik bir tercih hem de güven ilkesidir.

Somut bir örnek: "Bu ayki aidatlarını ödemeyen dairelere nazik bir hatırlatma gönder" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özel hatırlatma metnini hazırlar ve size onayınıza sunar. Siz onayladıktan sonra bildirimler iletilir. Hiçbir mesaj, ödeme talebi ya da iş emri sizin onayınız olmadan gönderilmez.

İkinci bir senaryo: Dazkiri'deki apartmanınızda bahçe sulama sistemi arıza verdi ya da ortak alanda bir tesisatçı sorunu çıktı. Arızayı sisteme bildiriyorsunuz. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli servis firmasına iş emri taslağı hazırlar ve onayınızla gönderir. Kaydın tarihi, içeriği ve yapılan işlem dijital ortamda belgelenir; ileride "bunu size bildirmiştim" tartışması yaşanmaz.

Üçüncü senaryo: Genel kurul çağrısı zamanı yaklaşıyor. KMK'nın öngördüğü on beş günlük önceden bildirim süresini sistem sizi uyararak hatırlatır, çağrı metnini hazırlar ve onayladığınızda kat maliklerine iletir. Gündem maddeleri, vekalet takibi, katılım listesi — hepsi kayıt altında.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayanan Hukuki Rehber

Aidatını sekiz aydır ödemeyen bir kat malikine ne yapabilirsiniz? Genel kurulda alınan karar hukuki açıdan bağlayıcı mı? Kamera kaydı yasal mı? Bu tür sorulara, ictihatpro.com altyapısındaki on milyondan fazla emsal kararı ve KMK çerçevesini temel alarak yanıt alırsınız.

Önemli şerh: AI Danışman size yol gösterir, seçeneklerinizi netleştirir ve KMK referanslarını gösterir. Dava aşamasına gelindiğinde ya da özgün hukuki görüş gerektiğinde avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük sınırı bilinçlidir; doğru tavsiye, "her şeye evet" demekten daha değerlidir.

Sitenin Karnesi: Sayılarla Hesap Verme

Sisteme giren her veri — tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul katılımı, yasal uyum durumu — 100 üzerinden bir yönetim performans puanına dönüşür. Buna "sitenin karnesi" diyoruz.

Yeni yönetici için bu özellik özellikle değerlidir. Yönetimi devraldığınız gün karne 52 gösterebilir; altı ay sonra titiz çalışmanız sayesinde 79'a çıkabilir. Bir sonraki genel kurulda bu iki karneyi yan yana gösterdiğinizde "iyi yönettim" demek zorunda kalmazsınız — sayılar kendi adına konuşur. Bu hem kat maliklerinin güvenini pekiştirir hem de denetçilerle olası anlaşmazlıklarda nesnel bir zemin sağlar.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller ayrı portallardan sisteme girer. Bu tasarım yeni yöneticinin günlük yükünü doğrudan azaltır.

Dazkiri'de ya da Afyonkarahisar'da yaşayan bir kat malikinin mülkü başka bir şehirde olabilir — ya da tam tersi. Uzakta yaşayan malik, borcunu, yapılan harcamaları ve genel kurul kararlarını kendi portalından görür; sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı ise tüm mali hareketleri şeffaf biçimde gösterir; bu şeffaflık hem anlaşmazlık sayısını azaltır hem de topluluğun yöneticiye duyduğu güveni artırır.

14 gün ücretsiz deneyin, kredi kartı gerekmez. Bulut tabanlı çalıştığı için kurulum yoktur; tek bir apartmandan başlayıp büyüdükçe ölçeklenebilirsiniz. Apartman yönetim programı hakkında daha fazla bilgi almak için bağlantıyı takip edebilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Bir yöneticinin ilk yılı birbirini izleyen görev kümelerinden oluşur. Bu modüller o yılın her dönemine dokunur.

Para İşleri

Online aidat tahsilatı ve borç takibi, yönetimin en sık tekrarlanan ve en çok zaman yiyen işidir. Aidat takip programı, tahsilat tarihlerini, borçlu listesini ve ödeme geçmişini anlık olarak gösterir; hatırlatmalar otomatik gönderilir.

Muhasebe ve e-Fatura modülü, gider kalemlerini sisteme girmenizi ve fatura takibini dijital ortamda yapmanızı sağlar. Apartman muhasebe programı sayesinde yıl sonu hesap raporu ya da genel kurul için dönemsel döküm hazırlamak tek tıkla mümkün olur. Gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü, ortak alan elektriği ya da su sayacı gibi kalemleri dairelere eşit ya da belirlenen oranda dağıtır; tartışmalı faturaların önüne geçer.

Operasyon

Arıza ve bakım yönetimi modülü, her teknik sorunu kayıt altına alır; kimin bildirdiğini, hangi servisin atandığını, ne zaman kapatıldığını takip eder. Duyuru, SMS ve push bildirimleri sayesinde sakinlere hızlı ulaşmak için her mesajı tek tek göndermek zorunda kalmazsınız. Ziyaretçi takibi, otopark ve güvenlik modülleri, sosyal tesis rezervasyonu, personel ve tedarikçi yönetimi, sigorta ve acil durum belge arşivi — bunların tamamı yöneticinin günlük operasyonel yükünü azaltır.

Rakiplerde Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Bu iki modül, sektördeki rakip yazılımlarda bulunmayan özelliklerdir. Dazkiri'de çatı onarımı, bahçe düzenlemesi ya da asansör bakım sözleşmesi için teklif toplamak istediğinizde, İhale Portalı üzerinden Afyonkarahisar genelindeki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf ve kayıtlı teklif toplayabilirsiniz. Üç teklifi yan yana karşılaştırır, seçiminizi belgelenmiş biçimde genel kurula sunarsınız. "Yönetici kafasına göre harcadı" tartışması biter.

Mahalle Pazaryeri ise site içindeki sakinlerin esnaf ve hizmet ilanlarını paylaşmasına, ticaret yapmasına olanak tanır; küçük topluluk ekonomisini canlandıran ve sakinler arasındaki bağı güçlendiren bir araçtır.

Yönetim göreviniz sona erdiğinde sıra bir sonraki yöneticiye gelir. Devir-teslim modülü sayesinde tüm belgeleri, sözleşmeleri ve hesap dökümleri sistematik biçimde teslim etmek bir öğleden sonra sürer — siz yönetimi devraldığınızdaki o kargaşa bir daha yaşanmaz.

Dazkiri'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Dazkiri, Afyonkarahisar iline bağlı olmakla birlikte Ege bölgesine yakın konumda yer alır; iklim koşulları il merkezine kıyasla daha ılımandır. Bu coğrafi gerçek, apartman ve site yönetimini birkaç önemli noktada şekillendirir.

Bahçe, Dış Alan ve Ortak Tesis Yönetimi

Bahçe ya da ortak dış alanı bulunan yapılarda ilkbahar-yaz dönemi bakım giderleri belirgin biçimde artar. Sulama sistemi, peyzaj bakımı, dış cephe temizliği — bu kalemlerin yıllık işletme projesine mevsimsel dağılımıyla eklenmesi sürpriz harcamaları önler. İlkbahar başında bu kalemlerin bütçede karşılığı yoksa yönetici banka hesabına bakıp ek aidat kararı almak zorunda kalabilir; bu da hem pratik açıdan zor hem de kat maliklerinde güven kaybı yaratır.

Yazlık Malik ve Uzaktan Yönetim İhtiyacı

Afyonkarahisar genelinde ve Dazkiri'de bazı mülk sahipleri yılın belirli dönemlerinde başka şehirlerde ikamet eder. Bu durum "uzaktan malik" profilini ortaya çıkarır: aidatını ödemek, yapılan harcamaları görmek, genel kurul kararlarından haberdar olmak isteyen ama bina kapısına gelemeyen bir kat maliki. Bulut tabanlı portal, bu profildeki malik için bilgilere her yerden erişim sağlar; yöneticiye ise sürekli telefon trafiğini azaltır.

Kısa Dönem Kiralama ve Site Kuralları

Bazı sitelerde kısa dönem kiralama (günlük kiralama uygulamaları) konusu tartışmalı bir gündem maddesi haline gelmektedir. Bu konu yasal düzenlemeler açısından güncelliğini korumaktadır; yöneticinin yönetim planını ve kat malikleri kurulunun bu konudaki kararlarını iyi bilmesi, olası anlaşmazlıkları önlemenin en etkili yoludur.

Dazkiri'deki sitenizin ortak alanlarını sezonluk değişimlere göre planlamak istiyorsanız, apartman yönetim programındaki bakım takvimi ve gider paylaşımı modülleri bu planlamayı görselleştirir ve belgelemenize yardımcı olur.

Dazkiri ve Çevresinde Site Yönetimi: Basmakcı, Bayat, Bolvadin ve Diğer İlçeler

Dazkiri, Afyonkarahisar'ın pek çok ilçesiyle sınır komşusudur. Bu ilçelerdeki konut dokusu ve yönetim ihtiyaçları iki farklı küme oluşturur.

Birinci küme; Bolvadin, Emirdağ, Merkez, Sandıklı ve Dinar gibi görece daha büyük ve kentsel yerleşim noktalarını kapsar. Bu ilçelerde çok katlı apartman stoğu daha fazladır, sakin sayısı artar ve yönetim yükü profesyonelleşmeyi daha güçlü biçimde gerektirir. Cay ve Ihsaniye de benzer bir kentsel yoğunluk profili gösterir.

İkinci küme; Basmakcı, Bayat, Cobanlar, Evciler, Hocalar, Iscehisar, Kiziloren ve Sinanpasa gibi daha küçük ölçekli ilçeleri içerir. Bu yerleşim noktalarında az daireli apartmanlar yaygındır ve gönüllü yönetim modeli daha sık tercih edilir. Az sayıda daireyle yönetilen bir yapıda muhasebe daha sade, defter tutma daha kolaydır — ama KMK yükümlülükleri ölçekten bağımsız olarak geçerlidir.

Bulut tabanlı olduğu için Dazkiri'deki bir apartmanla Bolvadin ya da Sandıklı'daki bir site aynı panel üzerinden, kurulum gerekmeksizin yönetilebilir. Aynı kat maliki farklı ilçelerdeki birden fazla mülkü tek hesaptan takip edebilir.

Afyonkarahisar genelinde site ve apartman yönetimine ilişkin kapsamlı bilgi için Afyonkarahisar geneli site yönetimi sayfasını ziyaret edebilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yönetici sıfatı, kat mülkiyeti hukukundaki yükümlülüklerin yanı sıra kişisel verilerin korunması, çalışan hakları ve güvenlik konularında da sorumluluk doğurur. Bunları bilmek karmaşık değildir; ama görmezden gelmek ciddi sonuçlara yol açabilir.

KVKK kapsamındaki yükümlülükler: Bina girişine ya da ortak alanlara kamera sistemi kurduysanız, veri işlediğiniz için KVKK kapsamına girersiniz. Kameranın varlığını, kayıt politikasını ve saklama süresini kat maliklerine ve sakinlere bildiren bir aydınlatma metni asmanız gerekir. Kat malikleri ve sakinlere ait iletişim listesi (ad, soyad, telefon, e-posta) kişisel veri niteliği taşır; bu listeyi yalnızca yönetim amacıyla kullanın, üçüncü kişilerle paylaşmayın. KMK m.38, yöneticinin vekil sıfatıyla görevini yerine getirirken özen ve sadakat yükümlülüğü altında olduğunu belirtir.

Çalışan istihdam ediliyorsa: Kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli için SGK bildirimleri ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Bu alanda güncel uygulamayı mali müşavirinizle teyit etmenizi öneririz; düzenlemeler değişkenlik gösterebilir.

KVKK uyum belgelerini ve aydınlatma metinlerini dijital arşivde saklamak için yasal uyum modülü bu belgeleri hazır tutar ve güncellenmesi gerektiğinde sizi uyarır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Deneyimsiz yöneticilerin tekrarlayan hataları bellidir. Bunları önceden bilmek, ileride telafi etmek zorunda kaldığınız zaman ve enerjiyi kurtarır.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: En yaygın ve en riskli hatadır. "Emanet tutuyorum" yaklaşımı hem hukuken hem de kat maliklerinin gözünde güvensizlik yaratır; site hesabı ayrı, net ve şeffaf olmalıdır.
2. Elden para toplamak: Banka transferi olmadan yapılan tahsilatta "kim ne ödedi" belgelenemez. İleride çıkan anlaşmazlıklarda hem alacaklının hem yöneticinin aleyhine döner.
3. Karar defterini işlememek: Toplantı yapıldı, karar alındı ama deftere geçirilmedi. Bu karar hukuken kanıtlanamaz; itirazı kolaylaşır.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı: Çağrıda gündem maddesi belirtilmezse, o toplantıda o konu üzerinde oy kullanılamaz. Toplantı masrafı heba olur.
5. İşletme projesi hazırlamamak: KMK m.37 gereği zorunludur; hazırlanmadan uygulanan aidat kat maliklerinin itirazına açık hale gelir.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Kanun, geciken aidat için tazminat hakkı tanımıştır; bunu kullanmamak düzenli ödeme yapan kat maliklerini cezalandırır ve tahsilat disiplinini bozar.
7. Devir-teslim tutanağı almadan göreve başlamak: Dazkiri'de ya da Afyonkarahisar'ın herhangi bir ilçesinde bu adım atlanırsa önceki dönemden kalan borçlar ve eksik belgeler yeni yöneticinin üzerinde kalır. Tutanaksız devir, ilk çatışma noktasıdır.

Afyonkarahisar Dazkiri'de Yönetim: Başlangıç Noktanız Nerede?

Bu tablo, yeni yöneticinin ilk 30 günde hangi adımı ne zaman atacağını ve hangi kanun maddesine dayandıracağını özetliyor. Her satır bir görev, her görev bir yükümlülük.