Sinanpaşa, Afyonkarahisar'da site & apartman yönetim sistemi

Sinanpasa'da bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız, ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Afyonkarahisar genelinde aylık aidat il ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; Sinanpasa'daki binalarda bu rakam binanın türüne ve ortak kullanım alanlarının kapsamına göre bu aralığın içinde değişebilir. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Sinanpasa ve Afyonkarahisar koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de anlatacağız.

Sinanpasa'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yöneticilik görevini kabul ettiğiniz andan itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde dört temel yükümlülük omuzlarınıza iner. KMK madde 35 bu yükümlülükleri açıkça sıralamıştır: karar ve işletme defterlerini tutmak, aidat ve avansları zamanında toplamak, ortak alanların bakım ve onarımını sağlamak, yıllık hesapları genel kurulda kat maliklerine sunmak.

Sinanpasa, Afyonkarahisar iline bağlı, il merkezine görece yakın bir ilçedir. İlçede eski tip apartman stoku ile son yıllarda gelişen yeni konut siteleri bir arada bulunmaktadır. Küçük ölçekli apartmanlarda yönetim genellikle gönüllü bir kat malikine düşerken yeni ve daha büyük sitelerde yönetim kurulu modeli yaygınlaşmaktadır. Afyonkarahisar genelinde bu çeşitlilik, "ne yapmalıyım?" sorusunu birçok yönetici için aynı anda güncel kılar.

Panik yapmaya gerek yok: yükümlülükler bellidir, adımlar öğrenilebilir. Aşağıdaki bölümler her soruyu sırasıyla kapatır.

İlk 30 Gün: Sinanpasa'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk hafta devir-teslim tutanağını imzalamadan başka hiçbir adıma geçmeyin. Eski yöneticiden alınacaklar listesi şunları kapsamalıdır:

• Karar defteri ve işletme defteri (mevcut cilt + önceki yıllar)
• Banka hesap dökümü ve kasa mevcudu
• Tahsil edilmemiş aidat ve borç listesi
• Aktif sözleşmeler (asansör bakım, temizlik, güvenlik, sigorta)
• Site demirbaş listesi (jeneratör, pompa, aydınlatma armatürleri vb.)
• Kat malikleri iletişim listesi
• Vergi numarası ve banka şube bilgileri

Tutanak imzalanmadan teslim alan yönetici, önceki dönem borçlarından ya da eksik belgelerden sorumlu tutulabilir. Bu yüzden listedeki her kalem tutanakta açıkça yer almalıdır.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Banka hesabını sitenin adına almak veya yeni bir site hesabı açmak bu haftanın önceliğidir. Site parasını kişisel hesapta tutmak hem hukuki hem pratik açıdan sakıncalıdır: hesap sahibi vefat ettiğinde ya da anlaşmazlık çıktığında banka hesabına erişim ciddi sorun yaratır.

Aidat borçlusu listesini bu hafta masaya yatırın. Kimlerin ne kadar gecikmiş olduğunu öğrenmeden bütçe taslağına geçmek mümkün değildir. Afyonkarahisar'da pek çok apartmanda eski borçların takip edilmediği, devir sırasında "sıfırlanmış" gibi aktarıldığı görülmektedir; tutanakta bu kalemleri ayrıca netleştirin.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat malikleri ve kiracılarla nasıl iletişim kuracağınızı bu haftada belirleyin: WhatsApp grubu, e-posta listesi ya da bir yazılım platformu. Hangi yöntemi seçerseniz seçin, iletişim listenizin kişisel veri niteliği taşıdığını unutmayın: KVKK uyarınca bu liste yalnızca site yönetimi amacıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz.

Arıza ve talep kayıt yönteminizi de bu hafta kararlaştırın. Sözlü bildirimlerin peşinden gitmek yöneticiyi tüketir; yazılı ya da dijital kayıt sistemi hem sizi hem sakinleri korur. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız arıza modülü ilk gün hazır gelir; devir-teslim raporunu ve borçlu listesini de aynı platform üzerinden yönetmek ilk ayı önemli ölçüde rahatlatır.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK madde 37 kapsamında yıllık işletme projesi hazırlamak yöneticinin yasal görevidir. Proje; yıllık tahmini giderleri, bu giderlerin kat maliklerine nasıl dağıtılacağını ve avans tutarlarını kapsar. Sinanpasa'daki binalarda ortak gider kalemleri genellikle şunlardır: asansör bakımı, elektrik (ortak alan aydınlatması), temizlik, bina sigortası, bahçe/havuz (varsa) bakımı.

Yeni sitelerde havuz ve yeşil alan bakımı bahar-yaz döneminde gider ağırlığını artırır; bu nedenle bütçeyi mevsime göre kalemlere ayırmak genel kurulda gereksiz tartışmaları önler. Bakım takvimini dördüncü haftada oluşturmak, ilerleyen aylarda sürpriz harcamaların önünü kapar.

Sinanpasa ve Afyonkarahisar'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Sinanpasa ve Afyonkarahisar genelinde aylık aidat il ortalaması ₺400–₺1.400 aralığındadır; bu, il genelini kapsayan bir ortalama aralığıdır. Sinanpasa'daki binalar bu aralığın neresine düşer? Cevap doğrudan bina tipine ve ortak hizmetlerin kapsamına bağlıdır:

• Asansörsüz, güvenliksiz, bahçesiz eski bir apartmanda aidat alt bant olan ₺400–₺600 çevresinde olabilir.
• Asansörlü, güvenlik kameralı, ortak bahçe ya da küçük havuzlu yeni bir sitede ₺800–₺1.400 ya da üzeri rakamlar gerçekçidir.

Aidatın nasıl belirleneceğini KMK madde 20 düzenlemektedir. İki temel yöntem vardır: arsa payı oranında paylaştırma ya da daireler arasında eşit paylaştırma. Hangi yöntem kullanılacağı yönetim planında yazıyor olabilir; yoksa genel kurul karar alır. Belirlenen tutar yıllık işletme projesiyle genel kurul onayına sunulur ve onaylanan proje bağlayıcı olur.

Sitenizin gider kalemlerini tek tek girerek daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz. Bu araç, işletme projenizi oluştururken size somut bir başlangıç noktası sunar.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidatı elden toplamak, yani nakit alıp makbuz kesmek, hem yöneticiyi korumaz hem de muhasebe karmaşasına yol açar. Standart ve önerilen yöntem banka havalesi ya da EFT'dir. Sitenin banka hesap numarasını kat maliklerine bildirin; her ödeme açıklama satırında daire numarası ve dönem bilgisiyle kayıt altına girsin.

Ödeme yapmayan kat maliklerine karşı yasal süreç şöyle işler: KMK madde 20 uyarınca gecikilen her ay için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Pratik sıra şöyledir: önce yazılı hatırlatma (taahhütlü mektup ya da noter ihtarnamesi), ardından ihtara rağmen ödeme gelmezse icra takibi. Mahkeme aşamasına taşımadan önce yazılı iletişimin kayıt altında olması kritiktir.

Online aidat tahsilatı ve otomatik borç hatırlatması için aidat takip programı bu süreci sistematik hale getirir; hatırlatmalar otomatik hazırlanır, siz onayladıktan sonra iletilir.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Sinanpasa İçin Karar Rehberi

Profesyonel bir yönetim şirketi tutmak, büyük şehirlerdeki çok bloklu kompleksler için belirgin bir seçenek olsa da Sinanpasa ve Afyonkarahisar gibi orta ölçekli ilçelerde bu hizmet arzı sınırlı olabilir. Yerel profesyonel şirket sayısı az olduğunda hem fiyatlar yüksek tutulabilir hem de hizmet kalitesini karşılaştırmak güçleşir.

Kararı etkileyen temel ölçütler şunlardır:

• Daire sayısı ve blok sayısı: 20 dairenin altındaki tek katlı apartmanlarda gönüllü yönetim genellikle yeterlidir. 50 daireyi aşan veya birden fazla bloklu sitelerde profesyonel destek ya da güçlü bir yazılım araçseti daha verimli olur.
• Yöneticinin serbest zamanı: Tam zamanlı çalışan bir yönetici için yönetim yükü aylık 10-20 saati aşabilir. Yazılım desteğiyle bu süre yarıya düşebilir.
• Bütçe: Profesyonel şirket ücreti genellikle daire başı aylık sabit bir kalem olarak bütçeye girer. Yazılım maliyeti ise çoğunlukla bu rakamın altında kalır.

Sinanpasa'daki gerçek: küçük-orta ölçekli binalarda gönüllü yönetici ile iyi bir araç kombinasyonu en yaygın ve en sürdürülebilir çözümdür. İşin bürokratik ve tekrar eden kısmını yazılıma devrederek kendiniz yönetmek gerçekçi bir üçüncü yoldur; sonraki bölümlerde bu nasıl çalışır göreceksiniz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açabilmek için önce vergi dairesinden yönetim adına potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Bu süreçte genellikle şu belgeler istenir: genel kurul kararı örneği (yönetici seçildiğinizi gösteren karar), yöneticinin kimlik fotokopisi ve karar defterinin ilgili sayfası. Ancak belge listesi vergi dairesi şubesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Afyonkarahisar Vergi Dairesi'ni önceden telefonla arayarak güncel listeyi öğrenmenizi öneririz.

Vergi numarası alındıktan sonra site adına banka hesabı açılır. Tüm aidat gelirleri ve site giderleri bu hesap üzerinden yürütülür. Kişisel hesapta site parası tutmak yöneticinin hukuki sorumluluğunu artırır; kat malikleri talep ettiğinde hesap hareketlerini ispatlayamadığınızda ciddi anlaşmazlıklara zemin hazırlar.

Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlikçi gibi bir çalışanınız varsa SGK bildirimini ve iş güvenliği yükümlülüklerini yerine getirmeniz zorunludur. Bu konuda en güncel mevzuat bilgisini mali müşavirinizden almanız önerilir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK madde 29 gereği olağan genel kurul yılda en az bir kez yapılmak zorundadır. Toplantı çağrısı, en az 15 gün öncesinden her kat malikine imzalı tebligat ya da taahhütlü mektupla iletilmeli; çağrıda gündem açıkça yazılı olmalıdır.

KMK madde 30-32 toplantı yeter sayısını (nisap) düzenler. İlk toplantıda hem malik sayısı hem arsa payı bakımından çoğunluk sağlanması gerekir. Birinci toplantıda nisap oluşmazsa, ikinci toplantıda katılanlarla karar alınabilir. Alınan kararlar karar defterine geçirilmeli ve katılan kat maliklerince imzalanmalıdır.

Yeni yöneticilerin en sık yaptığı üç hata şunlardır:

1. Çağrıda gündemin yazılmaması: Gündem içermeden yapılan çağrı hukuki açıdan geçersiz sayılabilir ve alınan kararlar itirazla karşılaşabilir.
2. Çağrının 15 günden kısa sürede yapılması: Süre şartına uyulmayan toplantı kararları iptal davasına konu olabilir.
3. Kararların karar defterine geçirilmemesi ya da imzalatılmaması: Yazıya dökülmemiş karar, ilerideki anlaşmazlıklarda geçerli sayılmaz.

Çağrı metni hazırlamak, vekâlet belgelerini takip etmek ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımı bu adımları sistematize eder.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Yukarıdaki bölümlerde sıralanan dertlerin tamamı — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — ayrı ayrı çözülmek yerine tek bir zeminde bir araya getirilebilir. SiteYönetim, yeni yöneticinin ilk gününden itibaren bu zemini sağlar.

AI Operatör: Onayınız Olmadan Hiçbir Şey Gönderilmez

AI Operatör, sizi dinleyen ve sizin adınıza hazırlık yapan, ancak harekete geçmeden önce onayınızı bekleyen bir asistan olarak çalışır. Somut bir senaryo düşünün: "Mayıs aidatlarını kontrol et, ödemeyen dört daireye nazik hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, hatırlatma metinlerini hazırlar ve bunları size sunar. Sizin onayınız gelmeden tek bir mesaj iletilmez. Bu onay adımı sistemin tasarımında zorunludur; hem güven hem de yasal sorumluluk açısından kritik bir fark yaratır.

Sinanpasa ve Afyonkarahisar'ın yeni konut sitelerinde ortak alan arızaları — bahçe sulama sistemi, havuz pompası, asansör — sık rastlanan durumlar arasındadır. Bir sakin "bodrum kattaki su pompası durdu" bildirimi yaptığında AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli servis firmasına iş emri taslağı hazırlar ve onayınıza sunar; onayladıktan sonra servis firmasına gider. Arızanın hangi aşamada olduğunu sakine sistem üzerinden bildirir.

Bir genel kurul öncesinde "toplantı çağrısını hazırla, 15 gün kuralına uyalım" dediğinizde AI Operatör çağrı metnini, gündem madde listesini ve vekâlet takip tablosunu hazırlar. Yönetiminizin "15 gün önceden" kuralını karşılayıp karşılamadığını sistem hatırlatır; siz onayladıktan sonra kat maliklerine iletilir.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Avukatın Yerini Tutmaz

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen kat malikine ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a sorduğunuzda, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK madde 20 çerçevesinde adım adım yanıt alırsınız. Hangi aşamada yazılı ihtar gerektiği, gecikme tazminatının nasıl hesaplandığı, icra takibine ne zaman başvurulabileceği konusunda somut bir yol haritası çıkar.

Bu noktada dürüst bir şerh zorunludur: AI Danışman yol gösterir ve bilgilendirme yapar; dava aşamasında bir avukatın yerini tutmaz. Hukuki sürecin ilerleyen aşamalarında yetkili bir avukattan destek almanız önerilir. Bu sınırı açıkça belirtmek, hem doğru hem güven verici bir yaklaşımdır.

Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme

SiteYönetim, yönettiğiniz binanın performansını 100 üzerinden puanlandıran Karne modülünü sunar. Puanlama; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu, genel kurul zamanlaması gibi parametrelerden oluşur. Sinanpasa'da bir siteyi yeni devraldığınızda, devraldığınız günkü karne puanı belgelenmiş bir başlangıç noktası olur. Altı ay sonra genel kurulda aynı karneyi yan yana gösterdiğinizde "iyi yönettim" demek yerine bunu kanıtlamış olursunuz. Bu fark, kat malikleriyle ilişkinin seyrini değiştirir.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı portal girişleri mevcuttur. Bu yapının yeni yönetici için pratik anlamı şudur: Afyonkarahisar dışında ikamet eden bir malik, borcunu ve ödeme geçmişini kendi portalından görür; sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi ise işletme defterini ve gider belgelerini kendi ekranından inceleyebilir; şeffaflık sağlandığında genel kuruldaki soru sayısı ciddi ölçüde azalır.

14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyin. Bulut tabanlıdır; kurulum, sunucu ya da teknik altyapı gerektirmez. Tek bir apartmandan çok bloklu siteye kadar ölçeklenir. Daha fazlası için apartman yönetim programı sayfasına bakabilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Bir yöneticinin ilk yılını kronolojik olarak izlediğinizde hangi modüllerin ne zaman devreye girdiği net görülür. Modüller dert listesine göre sıralanmıştır.

Para İşleri

İlk ayın en acil modülü online aidat tahsilatı ve borç takibidir. Kat maliklerine banka havalesi yerine platform üzerinden ödeme imkânı sunulduğunda tahsilat oranı artar, takip otomatikleşir. Sinanpasa ve Afyonkarahisar'daki yeni sitelerde havuz/bahçe giderleri gibi sezonluk kalemlerin dairelere adil dağıtılması meselesi sıkça çıkar; gider paylaşımı modülü bu dağıtımı belgelenmiş şekilde yapar.

Apartman muhasebe programı kapsamındaki e-Fatura entegrasyonu, tedarikçi ödemelerini kayıt altına alır ve işletme defterini otomatik besler. Yıl sonunda denetçiye sunulacak hesap tablosu ayrıca elle hazırlanmak zorunda kalmaz. Aidat takip programı ise gecikme bildirimleri ve tazminat hesaplamalarını takip eder; aylık kontrol rutinini saatlerce süren bir işten birkaç dakikaya indirir.

Operasyon

Arıza ve bakım modülü, sözlü ya da kâğıt üstündeki iş emirlerinin yerini alır. Her arıza kaydı açıldığında sorumlu kişi, tamamlanma tarihi ve maliyet girişi sisteme işlenir. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi takibi; duyuru, SMS ve uygulama bildirimleri; personel ve bordro; tedarikçi yönetimi; sosyal tesis rezervasyonu; sigorta ve belge arşivi — bunların tamamı tek bir çatı altında çalışır. Asistan rolünde birini işe almak yerine bu modüller zaten bunun işini yapar.

Rakipte Olmayan Araçlar: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Sinanpasa'da bir çatı yalıtımı ya da asansör bakım sözleşmesi ihalesine çıkmanız gerektiğinde standart süreç şöyle işler: birkaç firma aranır, teklifler sözlü alınır, karar "en ucuzu kim verdiydi?" sorusunun belirsiz cevabına göre verilir. İhale Portalı bu süreci şeffaf ve belgelenmiş hale getirir. Afyonkarahisar ve çevresindeki tedarikçilerden kapalı zarf yerine kayıtlı, karşılaştırılabilir teklif toplanır; üç teklifin yan yana görüldüğü tablo genel kurula sunulur ve ihale tartışmasız sonuçlanır. Bu özellik, rakip site yönetim yazılımlarında bulunmamaktadır.

Mahalle Pazaryeri modülü, site sakinleri arasında ticari duyurular ve yerel esnafla bağlantı kurma imkânı sunar. Sakinlerin birbirlerine ulaşmasını kolaylaştıran bu alan, apartman topluluğunun sosyal bağını da pekiştirir.

Sıra yönetimi bir gün sizden sonraki birine devretmeye geldiğinde: devir-teslim raporu, borçlu listesi ve tüm arıza geçmişi sistemden tek tıkla alınır. İlk haftayı anlatan H2-2'deki devir kaosu, gelen yönetici için yaşanmaz hale gelir.

Sinanpasa'nın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Sinanpasa, Afyonkarahisar'ın Ege bölgesine açılan kesiminde yer alır; iklim karasal kışlara oranla daha ılımandır. Bu coğrafi konum, yönetim planını birkaç somut noktada şekillendirir.

Bahçe, Havuz ve Yeşil Alan Yönetimi

Afyonkarahisar'ın bazı ilçelerinde olduğu gibi sert yakıt/ısıtma gideri Sinanpasa'da yönetim bütçesinin merkezi değil; bunun yerine bahçe sulama, havuz kimyasalı ve yeşil alan bakımı ilkbahar-yaz döneminde ağırlıklı gider kalemi olarak öne çıkar. Bu giderleri aylara eşit dağıtmak yerine mevsimlik ağırlıklı bütçe oluşturmak, yılın ikinci yarısında "bu ay neden bu kadar çıktı?" sorularını önler.

Sezonluk Doluluk ve Uzaktan Malik Profili

Afyonkarahisar genelinde ve Sinanpasa'daki bazı konut projelerinde yaz aylarında doluluğun arttığı, kış aylarında ise uzakta ikamet eden maliklerin oranının yükseldiği gözlemlenmektedir. Uzakta yaşayan mülk sahibi malike ulaşmak, aidat bildirimlerini iletmek ve genel kurul vekâletini organize etmek klasik bir iletişim sorunu haline gelir. Malik portalı bu sorunu doğrudan çözer: malik, Afyonkarahisar'da olmasa da borcunu ve toplantı gündemini kendi ekranından takip eder, sizi aramak zorunda kalmaz.

Kısa Dönem Kiralama ve Site Kuralları

Afyonkarahisar genelinde turizm güzergahına yakın sitelerde kısa dönem kiralama (günlük/haftalık kiralık) pratiği zaman zaman ortak alan kullanımı, güvenlik ve komşuluk ilişkileri açısından sorun yaratmaktadır. Bu konuda site yönetim planında kısa dönem kiralama kuralları belirlenip genel kurulda karara bağlanması, ilerleyen dönemde çıkabilecek anlaşmazlıkları baştan önler. Ziyaretçi ve otopark takip modülü, bu trafiği kayıt altında tutmanın pratik bir yolunu sunar.

Sinanpasa ve Çevresinde Site Yönetimi: Basmakcı, Bayat, Bolvadin ve Komşu İlçeler

Sinanpasa'nın komşu ilçeleri olan Basmakcı, Bayat, Bolvadin, Cay, Cobanlar, Dazkiri, Dinar, Emirdag, Evciler, Hocalar, Ihsaniye, Iscehisar, Kiziloren, Merkez ve Sandikli, Afyonkarahisar'ın yönetim çeşitliliğini yansıtır. Bu ilçeleri iki ana kümeye ayırmak, bölge genelindeki yönetim ihtiyacını anlamak açısından yararlıdır.

Birinci küme; Bolvadin, Cay, Emirdag, Sandikli ve Merkez gibi nüfusu ve yapı stoğu daha yüksek ilçelerdir. Bu ilçelerde çok katlı apartmanlar ve sitelerin sayısı fazladır; profesyonel yönetim veya güçlü yazılım desteğine yönelik talep görece yüksektir. Denetçi beklentileri de bu ilçelerde daha belirgindir.

İkinci küme; Basmakcı, Cobanlar, Dazkiri, Evciler, Hocalar, Kiziloren gibi daha küçük ve kırsal ağırlıklı ilçelerdir. Buralarda az daireli yapılar ve gönüllü yönetim modeli yaygındır. Karmaşık muhasebe ya da çok kullanıcılı portal yerine basit defter düzeni ve otomatik aidat hatırlatmasına ihtiyaç duyulur.

Sinanpasa bu iki küme arasında konumlanır: il merkezine yakınlığı, görece gelişen yeni konut yapısı ve kırsal karakterini koruyan mahalle dokusuyla hem büyük site ihtiyaçlarını hem de küçük apartman pratiklerini barındırır. Bulut tabanlı bir platform olarak SiteYönetim, Ihsaniye'deki küçük bir apartmanla Sinanpasa'daki daha büyük bir siteyi aynı panelden, herhangi bir kurulum gerektirmeden yönetmenize imkân tanır.

Afyonkarahisar genelindeki site yönetimi pratikleri ve il çapındaki mevzuat rehberi için Afyonkarahisar geneli site yönetimi sayfasına bakabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yöneticinin yasal sorumluluğu KMK madde 38 çerçevesinde "vekil" statüsüne dayanır. Bu, yöneticinin kat maliklerine hesap vermek ve ihmalinden doğan zararları karşılamak yükümlülüğünde olduğu anlamına gelir. Bilmek yükümlülüğü azaltmaz; ancak bilirseniz yönetmek gerçekten basitleşir.

Kamera sistemi kurulu ya da kurulması planlanan sitelerde Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) kapsamında aydınlatma metni hazırlanması ve görünür bir yere asılması zorunludur. "Bu alanda güvenlik kamerası bulunmaktadır" ifadesini içeren standart bir aydınlatma metni ve kamera konumlarının genel kurulda onaylanması, olası şikayetlerin önünü büyük ölçüde kapatır.

Kat malikleri iletişim listesi de kişisel veri niteliği taşır. Bu liste yalnızca site yönetimi amacıyla, belirlenen kanallar üzerinden kullanılabilir; üçüncü taraflarla ya da reklam amaçlı paylaşılamaz.

Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da bahçıvan istihdam ediyorsanız SGK bildirimini zamanında yapmanız ve iş sağlığı-güvenliği yükümlülüklerini yerine getirmeniz gerekir. Bu alanda güncel mevzuatı mali müşavirinizle birlikte takip etmenizi öneririz. KVKK ve yasal uyum modülü; aydınlatma metni şablonları ve belge arşivini hazır tutar, yükümlülükleri takip etmenizi kolaylaştırır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Deneyimli yöneticiler bu hataların büyük bölümünü ilk altı ayda yaşar. Her madde, gerçekte karşılaşılan bir sorundur.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: En yaygın ve en tehlikeli hatadır. Hesap sahibinin ölümü, icra takibi ya da anlaşmazlık durumunda site parasına erişim tümüyle kesilebilir. Site hesabını yönetim değişikliği ne olursa olsun site adına açın.
2. Elden nakit toplamak: Makbuz kesilse bile elden alınan nakit, muhasebe şeffaflığını bozar ve yöneticiyi "kaç lira aldı?" tartışmalarına açık bırakır. Tüm tahsilat banka/EFT üzerinden yürütülmeli ve her işlem dönemi ve daire numarasıyla belgelenmelidir.
3. Karar defterini işlememek: Alınan her karar, tarih ve katılımcı imzasıyla karar defterine geçirilmelidir. "Zaten hepimiz biliyoruz" denilen kararlar ileride en büyük anlaşmazlık kaynağı olur.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı: Gündem içermeyen toplantı çağrısı hukuki açıdan zayıf bir zemin oluşturur. Gündemi önceden belirleyin ve çağrıya ekleyin; gündem dışı kararlar oy birliği gerektirmez mi diye sormak zorunda kalmayın.
5. İşletme projesi hazırlamamak: KMK madde 37 gereği yıllık işletme projesi yöneticinin yasal yükümlülüğüdür. Proje yapılmadan toplanan aidat, teknik olarak "kanuni dayanağı belirsiz" bir avans konumuna düşer.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Ödeme yapmayan kat maliklerine tazminat uygulamak cezalandırma değil; zamanında ödeyenlerin hakkının korunmasıdır. Tazminat uygulamayan yönetici hem alacağı eritir hem de "ödemesem de bir şey olmuyor" mesajı verir.
7. Devir-teslim tutanağı almamak: Sinanpasa'da yeni bir siteyi devraldığınızda önceki dönem borçlarının, eksik belgelerinin ve bakım gecikmelerinin üstünüze yıkılmaması için devir tutanağı zorunludur. Tutanaksız devir alan yönetici, kanıtlayamadığı her şeyin sorumlusu olur.