Suluova, Amasya'da site & apartman yönetim sistemi

Suluova'da bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Amasya genelinde aylık aidat il geneli ortalaması ₺300–₺1100 aralığında seyretmektedir; Suluova'nın nemli ve yağışlı iklimi ise çatı, cephe ve nem yalıtımını yönetim bütçesinin kalıcı bir gündem maddesi haline getirir. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Suluova koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Suluova'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yöneticilik görevini kabul ettiğiniz andan itibaren dört temel yükümlülük omuzlarınıza yüklenmiş olur. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi yöneticinin görevlerini açıkça sıralar: defter tutmak, aidat toplamak, ortak alanların bakımını sağlamak ve her yıl genel kurula hesap vermek. Bu dört yükümlülük basit görünse de pratikte onlarca alt göreve dönüşür.

Suluova, Amasya iline bağlı ve il merkezine görece yakın konumuyla hem kentsel hem de kırsal konut dokusunu bir arada barındıran bir ilçedir. İlçede eski mahalle apartmanlarından daha yeni toplu konut alanlarına uzanan geniş bir yelpazeyle karşılaşabilirsiniz. Bu çeşitlilik, yöneticinin işini hem zenginleştirir hem de bazen karmaşık hale getirir: küçük bir apartmanda gönüllü yönetim yeterli olurken, büyük bir sitede sistematik bir işleyiş kurmak kaçınılmaz hale gelir.

Amasya genelinde çok sayıda apartman ve site, her yıl aynı süreci yaşamaktadır. Görevinizin ağırlığını abartmaya gerek yok; doğru sırayla, doğru belgelerle ilerlediğinizde ilk 30 gün çok daha yönetilebilir bir hal alır.

İlk 30 Gün: Suluova'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

İlk ayınızı dört haftaya bölerek her haftaya net bir odak noktası atamak, kaosun önüne geçmenin en etkili yoludur. Aşağıdaki plan hem küçük bir apartman hem de büyükçe bir site için geçerlidir; ölçeğe göre adımların kapsamını ayarlayabilirsiniz.

1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek amacı, size ait olması gereken her şeyi teslim almaktır. Karar defteri, işletme defteri, banka hesabı dökümü, kasadaki nakit, yürürlükteki sözleşmeler (asansör bakımı, temizlik, güvenlik), borç-alacak listesi ve eski yöneticiye ait tüm yazışmalar bu kapsamda değerlendirilir. Devir-teslim tutanağını imzalamadan alınan belgelerin hukuki açıdan sizin sorumluluğunuzu kapsamayabileceğini unutmayın; tutanaksız devir, ileride ciddi anlaşmazlıklara yol açar.

Eski yöneticiden kesinlikle alınması gereken belgeler şunlardır: tüm kat maliklerine ait iletişim bilgileri, yönetim planı örneği, varsa yönetim kurulu karar defteri, geçmiş dönem hesap özetleri, tüm tedarikçi sözleşmeleri ve teknik ekipman garantileri. Bunların eksik olması durumunda eski yöneticiyi yazılı olarak ikaz edin ve süreyi belgeye bağlayın.

2. Hafta: Mali Fotoğraf

İkinci haftada önceliğiniz, sitenin mali durumunu net biçimde ortaya koymaktır. Banka hesabını kendi kişisel hesabınızda değil, site adına açılmış ya da açılacak ayrı bir hesapta tutun. Aidat borçlusu listesini güncel olarak çıkarın; hangi dairelerin kaç aydır borçlu olduğunu kayıt altına alın.

Bekleyen faturaları ve taahhüt altındaki giderleri tek tek listeleyin. Suluova'nın nemli iklimi nedeniyle çatı, cephe veya bodrum katı ile ilgili acil bakım ihtiyaçları olup olmadığını da bu aşamada tespit etmek önemlidir; su hasarından kaynaklanan faturalar ertelendiğinde çok daha büyük bir maliyet kalemi haline gelebilir.

3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni

Üçüncü haftada kat malikleri ve kiracılarla olan iletişim altyapısını kuruyorsunuz. Tüm kat malikleri için güncel telefon, e-posta ve adres bilgilerini bir listede toplayın. Önemli not: bu liste kişisel veri kapsamındadır, yönetim amacının dışında kullanılması KVKK (Kişisel Verilerin Korunması Kanunu) ihlali sayılır.

Duyuru kanalınızı belirleyin: site panoya asılı duyurular, WhatsApp grubu ya da dijital bildirimler. Arıza ve talep kayıtları için bir yöntem seçin; kağıt defterde de yürütebilirsiniz ancak takibi güçleşir. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız bu aşamada kat malikleri listesini sisteme girebilir, arıza kayıt formunu aktif edebilirsiniz; böylece dördüncü haftaya çok daha temiz bir tabloyla girersiniz.

4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı

Dördüncü haftada yıllık işletme projesini taslaklamaya başlıyorsunuz. KMK m.37 uyarınca yönetici, beklenen giderlerin ve bu giderlerin kat maliklerine dağılımının yer aldığı bir işletme projesi hazırlamak ve bunu genel kurula sunmak zorundadır. Taslak bile olsa bu belge, genel kurulda bütçe tartışmasını somut bir zemine oturtmanızı sağlar.

Suluova'nın yağışlı ve nemli iklimine göre bakım takviminizi oluşturun: çatı kontrolü ve dere/su tahliye sistemlerinin muayenesi yağışlı sezon başlamadan, tercihen sonbahar aylarında yapılmalıdır. Cephe ve nem yalıtımı, eğimli arazide yer alan binalarda öncelikli bakım kalemidir. Bu öngörüleri bütçeye erken yansıtmak, sezon içindeki acil harcamaların önüne geçer.

Suluova'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Suluova için bağımsız olarak yayımlanmış bir aidat istatistiği bulunmamaktadır. Amasya genelinde aylık aidat il geneli ortalaması ₺300–₺1100 aralığında seyretmektedir; bu rakam dürüst bir ortalama aralığıdır, tek bir doğru değer değildir. Asansörlü, güvenlikli ya da merkezi ısıtmalı sitelerde üst bant geçerliyken, küçük ve eski apartmanlarda alt bant uygulanmaktadır. Suluova'da bina tipi ve konuma göre bu aralıkta belirgin farklılıklar görülebilir.

Aidatın nasıl belirlendiğine gelince: temel kural KMK m.20'dir. Kanun, her kat malikinin ortak giderlere arsa payı oranında ya da yönetim planında belirlenen eşit pay esasına göre katılacağını hükme bağlamaktadır. Uygulamada pek çok bina eşit paylaşım yöntemini tercih etmektedir çünkü hesaplaması daha kolaydır ve kat malikleri arasında daha az tartışmaya neden olur.

Aidatı belirlemek için önce yıllık gider kalemlerini listeleyin: temizlik, ortak alan elektriği, asansör bakımı, sigorta, yönetici ücreti (varsa), bakım-onarım fonu ve Suluova'nın iklim koşulları gereği çatı/nem yalıtım bakımı. Bu toplam tutarı 12'ye bölün ve daire başına düşen payı hesaplayın. Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Belirlediğiniz aidat tutarı genel kurulda kat malikleri tarafından onaylandıktan sonra bağlayıcı hale gelir. Genel kurul kararı olmadan yöneticinin tek başına aidat artırması mümkün değildir.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidatı elden toplamak hem yönetici hem de kat maliki açısından risk taşır: makbuz anlaşmazlıkları, kayıp para ve şüpheli hesap dengeleri bu yöntemin bilinen sorunlarıdır. Tahsilatı her zaman banka transferi ya da online ödeme sistemi üzerinden yapın; her ödeme doğal olarak kayıt altına girmiş olur.

Buna rağmen aidat ödemeyenler her binada karşılaşılan bir gerçektir. KMK m.20 uyarınca geciken aidata aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Pratikte şu sırayı izleyin: önce nazik yazılı hatırlatma (WhatsApp ya da e-posta kaydı önemli), ardından noter kanalıyla ihtarname, son adımda icra takibi. İlk aşamayı atlamak hem komşuluk ilişkilerini gereksiz gerginleştirir hem de mahkemede iyi niyeti kanıtlamayı zorlaştırır.

Hatırlatma sürecini otomatiğe bağlamak istiyorsanız, aidat takip programı aracılığıyla gecikme bildirimlerini planlayabilir ve her kat maliğine kişiselleştirilmiş mesajlar gönderebilirsiniz; böylece takibi kaçırma ya da üslup hatası yapma riskini sıfıra yaklaştırmış olursunuz.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Suluova İçin Karar Rehberi

Bu sorunun cevabı büyük ölçüde binanızın büyüklüğüne ve kendi zamanınıza bağlıdır. Aşağıdaki tablo temel karar kriterlerini özetlemektedir:

Suluova gibi orta ölçekli bir ilçede profesyonel yönetim şirketi arzının büyükşehirlere kıyasla sınırlı olduğunu unutmamak gerekir. Amasya genelinde faaliyet gösteren şirketler bulunabilir; ancak küçük ve orta ölçekli binalarda gönüllü yönetici modeli hâlâ en yaygın gerçek çözümdür. Bu durumda üçüncü bir yol öne çıkmaktadır: kendiniz yönetin, ağır ve tekrar eden işi yazılıma devredin. Bu yaklaşımı H2-8 bölümünde ayrıntılı ele alacağız.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına ayrı bir banka hesabı açmak yöneticinin en öncelikli görevlerinden biridir. Kişisel hesabınızda site parasını tutmak hem hukuki hem de güven açısından ciddi risk oluşturur: iki para havuzunun karışması, denetim sırasında hesap verememe ve kat malikleriyle gereksiz şüphe yaratma bu risklerin başında gelir.

Site adına hesap açabilmek için önce vergi dairesinden yönetim adına potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Bunun için gereken belgeler genellikle şunlardır: yönetici seçiminin yer aldığı genel kurul karar tutanağının noter onaylı ya da imzalı örneği, yöneticinin kimlik fotokopisi ve yönetim planı. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebileceğinden Suluova Vergi Dairesi'ni önceden arayarak güncel listeyi teyit edin.

Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli istihdam edecekseniz SGK yükümlülüğü doğar. Bu durumda işyeri tescili ve aylık SGK bildirimleri de sorumluluklarınız arasına girer. Konuyla ilgili ayrıntılı bilgiyi mali müşavirinizden almanız önerilir; bu bölümde genel çerçeveyi sunuyoruz, ancak uygulamada değişen mevzuat detayları söz konusu olabilir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29 uyarınca yönetici her yıl en az bir kez olağan genel kurul toplamak zorundadır. Genel kurulun geçerli sayılabilmesi için bazı biçimsel kurallara kesinlikle uymak gerekir; aksi hâlde alınan kararlar kat malikleri tarafından iptal ettirilebilir.

Çağrı, toplantıdan en az 15 gün önce imzalı ya da taahhütlü mektupla her kat malikine ulaştırılmalıdır. Çağrıda gündem maddelerinin net biçimde yazılması şarttır; gündeme alınmayan konularda bağlayıcı karar alınamaz. İlk toplantıda toplantı yeter sayısı (nisap), kat maliki sayısının ve arsa paylarının salt çoğunluğudur; bu nisap sağlanamazsa en az bir hafta sonraya ertelenen ikinci toplantı katılanlarla yapılabilir.

Genel kurulda alınan tüm kararlar karar defterine işlenmeli ve toplantıya katılanlar tarafından imzalanmalıdır. Karar defteri resmi bir belgedir; eksik ya da imzasız tutanaklar kararların geçerliliğini tartışmalı hale getirir.

Sık yapılan üç kritik hatadan kaçının: çağrıda gündem belirtmemek (karar iptal riski), toplantıya katılmayan maliklere vekâletname prosedürünü açıklamamak ve karar defterini toplantıdan günler sonra hazırlamak (hafıza hataları ve anlaşmazlık zemini). Dijital çağrı takibi, vekâlet yönetimi ve karar defteri için genel kurul yazılımını kullanmak bu hataların büyük bölümünü önler.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu noktaya kadar anlattığımız her zorluk — devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik, bakım planlama — belirli bir yazılım mimarisiyle tek anlatıda çözüme kavuşabilir. SiteYönetim'in bunu nasıl yaptığını somut senaryolarla gösterelim.

AI Operatör: Sizin Onayınızla Çalışır, Hiçbir Şeyi Tek Başına Göndermez

Diyelim ki Şubat ayının aidatlarını toplamak istiyorsunuz ve geciken daireler var. "Bu ayın aidatlarını kontrol et, geciken altı daireye nazik bir hatırlatma hazırla" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini otomatik olarak çıkarır, her daireye uygun kişiselleştirilmiş hatırlatma mesajını hazırlar ve bunları sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez, hiçbir işlem tamamlanmaz. Kontrol her zaman sizdedir.

Suluova'nın yağışlı iklimine özgü bir senaryo daha düşünün: çatıda su sızıntısı bildirildi. Arızayı sisteme giriyorsunuz; AI Operatör arıza kaydını oluşturur, sözleşmeli çatı ustası ya da tesisatçıya iletilecek iş emri taslağını hazırlar ve yine sizin onayınızı bekler. Onayladığınızda iş emri çıkar ve süreç kayıt altına alınır. Bir hafta sonra aynı konuda kat malikleri sizi aradığında, belgelenmiş bir iz zinciri elinizin altındadır.

Nem ve su hasarı gibi Karadeniz iklimine özgü sorunlarda bu kayıt disiplini özellikle kritiktir; çünkü "söyledim ama yapılmadı" ya da "önceki yönetici bakım yaptırdı mıydı?" sorularının cevabı sistem üzerinde sorgulanabilir hale gelir.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karar, Avukat Değil

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike karşı ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yönelttiğinizde, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde size somut bir yol haritası sunar: gecikme tazminatı hesaplama, yazılı ihtar, icra takibi aşamaları ve her aşamada dikkat edilmesi gerekenler. Yanıtlar içtihat ve kanun metnine dayalıdır; bu Danışman yol gösterir, ancak dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük aynı zamanda güvenin temelidir.

Başka bir senaryo: Genel kurulda oy oranları nasıl hesaplanır? Yönetim planında öngörülmemiş bir ek hizmet (örneğin kamera sistemi kurulumu) karar bağlanabilir mi? Bu tür sorulara hızlı ve belgeli yanıt almak, hem zamanınızı kurtarır hem de kat malikleri karşısında bilgili ve hazırlıklı görünmenizi sağlar.

Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme

SiteYönetim, yönetim performansınızı 100 üzerinden otomatik olarak puanlar. Karnede tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul zamanlaması ve yasal uyum gibi başlıklar yer alır. Yönetimi devraldığınız günkü karne 54 puandaysa ve altı ay sonra 81 puana ulaştıysanız, bu ilerlemeyi genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine, yan yana iki tabloya koyarak belgeli biçimde gösterebilirsiniz. Suluova'da kat malikleri arasında güven inşa etmenin en sağlam yolu budur.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller sisteme kendi portalları üzerinden bağlanır. Suluova dışında yaşayan bir mülk sahibi, Amasya'dan ya da herhangi bir şehirden borcunu kendi portalında görür, ödeme yapar; sizi aramaz. Denetçi portalı ise hesapları şeffaf biçimde inceleme imkânı tanıdığından yönetici-denetçi gerilmelerinin önüne geçer. Sakin portal üzerinden arıza bildirebilir, duyuruları anlık olarak takip edebilir.

14 Gün Ücretsiz Deneyin

SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum gerektirmez. Tek apartmandan büyük bir siteye kadar ölçeklenir. 14 gün ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz. Apartman yönetim programını incelemeniz için ilk 30 gününüz tam zamanıdır; sistemi kurmayı öğrenirken gerçek apartmanınızı da yönetmiş olursunuz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yöneticilik görevinin ilk yılında birbirini izleyen üç büyük küme görevle karşılaşırsınız: para işleri, operasyon ve şeffaflık. SiteYönetim bu üç kümeyi birleşik bir panel üzerinden yönetmenizi sağlar.

Para İşleri: Tahsilattan Muhasebeye

Online aidat tahsilatı ve borç takibi, yöneticinin en çok zaman harcadığı alandır. Ödeme takibini otomatiğe bağladıktan sonra muhasebe modülüyle gider kayıtlarını, e-Fatura akışını ve işletme defterini tek ekrandan yönetebilirsiniz. Gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü, özellikle birden fazla sayacın bulunduğu binalarda daire bazlı paylaşımı tartışmasız kılar. Apartman muhasebe programı, genel kurula sunulacak yıllık hesap raporunu hazırlama süresini önemli ölçüde kısaltır. Aidat gecikme takibini sistematik hale getirmek için ise aidat takip programı modülü ayrıca kullanılabilir.

Operasyon: Arızadan Personele

Arıza ve bakım yönetimi modülü, Suluova'nın nemli iklimine bağlı çatı, cephe ve su tahliye sorunlarını kayıt altına alıp ilgili tedarikçiye atamayı kolaylaştırır. Duyuru, SMS ve push bildirim sistemi, önemli bir duyuruyu tüm kat malikleriyle aynı anda paylaşmanızı sağlar. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi yönetimi, kapı kontrol sistemleriyle entegre çalışabilir. Personel bordrosu ve tedarikçi yönetimi modülleri ise kapıcı ya da güvenlik görevlisi çalıştıranlar için SGK entegrasyonunu düzenli tutar. Sosyal tesis rezervasyonu ve sigorta/belge yönetimi gibi ek modüller de sisteme dahildir.

Rakiplerde Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Bu iki modül, sektördeki rakip yazılımlarda bulunmayan özelliklerdir. İhale Portalı sayesinde örneğin Suluova'daki bir çatı yalıtımı ihalesini şeffaf ve kayıtlı biçimde yürütebilirsiniz: birden fazla tedarikçiye davet gönderilir, kapalı zarf yerine sistemde kayıtlı teklifler toplanır ve en az üç teklifin karşılaştırmalı tablosu genel kurula belge olarak sunulur. "En ucuz teklifi aldım" demek yerine "işte üç teklif, işte seçim gerekçem" diyebilirsiniz. Mahalle Pazaryeri ise bina içindeki esnaf ve hizmet sağlayıcıların kat maliklerine ulaşabileceği bir iç ticaret kanalıdır.

Bir yöneticinin görevi sona erdiğinde devir-teslim süreci genellikle haftalarca sürer. SiteYönetim'in devir-teslim modülü sayesinde bu süreç tek bir öğleden sonraya sığabilir; bu noktada H2-2'deki o karmaşık ilk haftayı hatırlatmak isteriz. Bir sonraki yöneticiye bıraktığınız düzenli sistem, devraldığınızda sizi ne kadar zorladığını da hatırlatacaktır.

Suluova'nın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Suluova, Karadeniz ikliminin etkisiyle yıl boyunca yüksek nem ve bol yağış alan bir ilçedir. Bu iklim koşulu, yönetim planınızı doğrudan etkileyen birkaç kritik başlığı öne çıkarır.

Çatı, Cephe ve Nem Yalıtımı: Erken Hareket Şart

Yüksek nem ve sürekli yağış, yalıtım kalitesi yetersiz binalarda kısa sürede iç mekân nem sorununa, küf oluşumuna ve yapısal hasara yol açar. Çatı kontrol ve onarımını yağış sezonundan önce — tercihen yaz sonu ya da erken sonbaharda — planlamak, sezon ortasında yüksek fiyatlarla acil işçi arama durumundan sizi kurtarır. Cephe boyası ve dış sıvada çatlakların erken tespiti de aynı mantıkla çalışır: küçük bir onarım, bir kış sonra büyük bir yenileme masrafına dönüşebilir.

Dere ve Su Tahliye Sistemleri: Yıllık Kontrol Zorunlu

Eğimli arazide yer alan ya da yüksek yağış alanına yakın konumdaki binalar için dere ve yüzey suyu tahliye sistemlerinin yıllık kontrolü ihmal edilemez. Tıkanan ya da yetersiz kalan tahliye kanalları bodrum su baskınına kadar uzanan sorunlara yol açabilir. Bu kontrol, yıllık bakım takvimine bir satır olarak girmeli ve sorumlu kişisi baştan belirlenmeli.

Bütçede Bakım Fonu Ayırma

Suluova'nın iklim koşulları göz önüne alındığında, yıllık aidat gelirinin belirli bir oranını bakım-onarım fonuna ayırmak uzun vadede en sağlıklı yaklaşımdır. Beklenen çatı ve cephe yenileme döngüsüne göre fon büyüklüğünü taslak bütçenize yansıtabilirsiniz. Gider paylaşımı modülü, dönemsel büyük harcamaları kat malikleri arasında şeffaf biçimde dağıtmanın en kısa yolunu sunar.

Suluova ve Çevresinde Site Yönetimi: Göynücek, Gümüşhacıköy, Hamamözü, Merkez, Merzifon, Taşova

Suluova, Amasya'nın en aktif ilçelerinden biri olarak il merkezine yakın konumuyla bölge genelinde bir geçiş noktası niteliği taşır. Ancak apartman yönetimi sorunları Suluova'ya özgü değildir; Amasya'nın diğer ilçelerinde de benzer tablo görülür.

İlçeleri iki kümeye ayırmak yararlı olur. Birinci kümede Merzifon ve Amasya Merkezi gibi daha büyük yerleşimler yer alır; buralarda çok katlı siteler ve daha geniş konut stoku söz konusudur, dolayısıyla sistematik ve belgelenmiş yönetim ihtiyacı daha belirgindir. Merzifon'da özellikle organize konut alanlarında yönetici olmak, büyük site yönetimiyle karşılaşmak anlamına gelebilir.

İkinci kümede Göynücek, Hamamözü ve Taşova gibi daha küçük ve kırsal ağırlıklı ilçeler bulunur. Bu ilçelerde az daireli eski apartmanlar yaygındır ve gönüllü yönetim modeliyle basit bir defter düzeni çoğu zaman yeterli gelir. Gümüşhacıköy ise ölçek ve kentsel doku bakımından bu iki küme arasında bir yerde konumlanır.

Bulut tabanlı olması SiteYönetim'i bu tür çeşitli bir coğrafyada özellikle avantajlı kılar: Suluova'daki bir apartmanla Merzifon'daki bir site ya da Taşova'daki küçük bir apartman, herhangi bir yazılım kurulumu olmadan aynı panel üzerinden yönetilebilir. Amasya geneli site yönetimi sayfasında il düzeyindeki kaynakları ve bilgileri de inceleyebilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yöneticinin yasal sorumlulukları salt Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan ibaret değildir. Özellikle kamera kullanımı, kişisel veri işleme ve çalışan istihdamı söz konusu olduğunda başka mevzuat da devreye girer; ancak bunlar bilindiğinde yönetilmesi zor değildir.

Bina girişine, otoparklara ya da ortak alanlara güvenlik kamerası yerleştirecekseniz KVKK (Kişisel Verilerin Korunması Kanunu) kapsamında bir aydınlatma metni hazırlamanız ve bunu görünür bir yere asmanız gerekir. Kamera görüntüleri de kişisel veri sayılır; amaç dışı erişim ciddi yaptırımlara konu olabilir. Benzer biçimde, kat malikleri ve sakinlerden topladığınız iletişim listesi yönetim amacıyla sınırlı tutulmalı; bu veri üçüncü kişilere paylaşılmamalı ya da ticari amaçlarla kullanılmamalıdır.

Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimleri, iş güvenliği ve gerekli hâllerde iş yeri güvenliği önlemleri yöneticinin sorumluluğundadır. KMK m.38, yöneticinin vekil sıfatıyla hareket ettiğini ve kusuru oranında kat maliklerine karşı sorumlu olduğunu düzenler. Bu sorumluluk korkutucu değil; belgelere ve kayıtlara dayalı bir yönetim anlayışıyla rahatça yönetilebilir. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini düzenli tutmanıza yardımcı olur.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Yeni yöneticilerin büyük bölümü aynı hataları yapar. Listesi bilmek, onları tekrarlamamayı kolaylaştırır.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: İki para havuzunun karışması, hesap verme sürecinde sizi son derece zor durumda bırakır. Site adına ayrı hesap, göreve başlangıçtaki ilk adımdır.
2. Elden para toplamak: Makbuz anlaşmazlıkları ve kayıp para riski nedeniyle her tahsilat banka ya da online sistem üzerinden yapılmalıdır.
3. Karar defterini işlememek: Sözlü alınan kararlar hukuken ispat edilemez. Genel kurul ve ara toplantı kararlarının tutanağa geçirilmesi zorunludur.
4. Gündemsiz toplantı çağrısı yapmak: Gündem içermeyen ya da gündemi süre dolmadan iletilmeyen çağrılar, toplantıda alınan kararların iptal edilmesine zemin hazırlar.
5. İşletme projesi hazırlamamak: KMK m.37 yöneticiye bu yükümlülüğü açıkça yükler. Taslak bile olsa bir işletme projesi, genel kurul tartışmalarını somutlaştırır.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Ödeme yapmayan kat malikine tazminat uygulamayan yönetici, düzenli ödeme yapan diğer kat maliklerine haksızlık etmiş olur. Kuralı tutarlı biçimde uygulamak adalet için şarttır.
7. Devir-teslim tutanağı almadan göreve başlamak: Suluova gibi yağışlı bir iklimde önceki dönemden kalan su hasarı ya da bakım eksikliği size fatura edilebilir. Tutanaksız devir, önceki sorunların yeni yöneticinin sorumluluğuymuş gibi görünmesine neden olur.

• Suluova'da özellikle dikkat: Yağışlı sezon öncesinde çatı ve su tahliyesi kontrolünü ertelemeyin. Kasım'da hasar tespit etmek, gerçek onarım fırsatı sunan Eylül-Ekim aylarında ihmal etmekten kaynaklanır.