Manavgat'ta bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Antalya genelinde aylık aidat il geneli ortalama ₺500–₺1.800 aralığında seyrediyor; Manavgat'ın turizm ağırlıklı sitelerinde havuz, bahçe ve yaz sezonuna hazırlık giderleri bu rakamı belirleyen başlıca kalemdir. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Manavgat koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Manavgat'ta Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yöneticilik görevini devraldığınız anda yasal sorumluluklar da devralmış olursunuz. Kat Mülkiyeti Kanunu m.35 yöneticiye dört temel yükümlülük tanımlar: defter tutmak, aidat toplamak, ortak alanları bakmak ve genel kurula hesap vermek. Bu dört yükümlülük, ister küçük bir apartmanda ister büyük bir yerleşim sitesinde olsun, değişmez.
Manavgat, Antalya iline bağlı, turizm ile kalıcı yerleşimin iç içe geçtiği bir ilçedir. Sahil kesimindeki yazlık sitelerde kat maliklerinin önemli bir bölümü yılın büyük kısmını başka şehirlerde geçirir; bu da yöneticiyi uzaktan iletişim ve uzaktan ödeme konusunda merkez ilçelerden daha farklı bir gerçeklikle yüz yüze bırakır. Manavgat merkezinde ise çok katlı apartmanlardan müstakil sitelere uzanan geniş bir konut dokusu vardır.
Antalya, Türkiye'nin en yoğun turizm altyapısına sahip illerinden biri olmakla birlikte kalıcı konut stoku da oldukça büyüktür. Manavgat özelinde, ilçenin bina tipine ve konumuna göre yüzlerce apartman yönetimi eş zamanlı olarak aynı süreçleri yaşamaktadır. Bu rehber, o süreçleri tanımlı ve yönetilebilir adımlara dökmek için hazırlandı.
İlk 30 Gün: Manavgat'ta Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk hafta tek hedef: belgelerin eksiksiz elinizde olması. Eski yöneticiden alınacaklar listesi şudur: imzalı devir-teslim tutanağı, karar defteri, işletme defteri (veya muhasebe kayıtları), tüm banka hesap ekstreleri, ortak alanlara ait sözleşmeler (asansör, güvenlik, peyzaj, havuz bakımı), tedarikçi faturaları, sigorta poliçeleri ve kat maliklerinin borç-alacak durumunu gösteren liste. Tutanaksız devir kabul etmeyin; ilerleyen dönemde ortaya çıkacak her borç sizi bağlar.
Sahil sitelerinde dikkat edilmesi gereken ek bir kalem daha vardır: havuz ve bahçe bakım sözleşmeleri çoğu zaman sezon bazlı düzenlenir. Yılın hangi ayında devraldığınızı, sözleşmelerin ne kadarının geçerli olduğunu ve hangi ödemelerin askıda kaldığını ilk gün tespit edin.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Site parasını asla kendi hesabınızda tutmayın. Site adına — yönetici kişi adına değil, "X Apartmanı Yönetimi" unvanlı — bir banka hesabı açın veya mevcut hesabın yetkisini devralın. Aidat borçlusu listesini bu haftanın sonunda çıkarmış olmanız gerekir. Geciken borçlar ne kadar süre eskide kaldığında faiz işlediğini not edin; KMK m.20 aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatına imkân tanır.
Manavgat'ta havuz, bahçe ve ortak alan soğutma sistemleri yaz aylarında işletme giderlerinin önemli bir bölümünü oluşturur. Bekleyen fatura yükünü bu hafta içinde tahmin etmek, sonraki haftaların bütçe planını kolaylaştırır.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini toplayın. Bu liste kişisel veri niteliği taşır; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: toplu SMS, e-posta veya uygulama bildirimi. Arıza ve talep kayıtları için de bir yöntem seçin; kâğıda veya not uygulamasına düşen kayıtlar kısa sürede izlenemez hale gelir.
Uzaktan iletişim Manavgat yöneticilerinin kronik sorunudur: yazlık maliklerinin büyük bölümü Antalya dışında yaşar. Bu nedenle dijital duyuru kanalı standart değil, zorunluluktur. Site yönetim yazılımı bu üçüncü haftanın iletişim altyapısını sıfırdan kurmanızı sağlar; devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 gereğince yönetici, takip eden döneme ait yıllık işletme projesi taslağını hazırlamak zorundadır. Bu taslak gelir (aylık aidat × daire sayısı) ve gider (ortak alan bakım, elektrik, su, personel, sigorta, sezonluk hizmetler) kalemlerini karşılaştırır. Manavgat koşullarında taslağa mutlaka eklenecek üç kalem vardır: yaz sezonunda havuz/bahçe ve soğutma sistemi bakım giderleri, sezon sonu kapatma ve kış hazırlık maliyetleri, ve yazlık-kalıcı daire dağılımına göre aidat tahsilat planı. Genel kurulun onayına sunulmadan bu taslak bağlayıcı değildir; ancak sizi birinci toplantıdan hazırlıklı çıkarır.
Manavgat'ta Aidat Ne Kadar? Antalya Geneli Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Manavgat dahil Antalya genelinde aylık aidat il geneli ortalama ₺500–₺1.800 aralığında seyretmektedir. Bu rakam il geneli ortalamasıdır; asansörlü, yüzme havuzlu ve güvenlik hizmetli büyük sitelerde üst bandın üzerine çıkabilir, az katlı eski apartmanlarda ise alt bantta kalır. Manavgat'ta bina tipine ve konuma — merkezi yerleşim bölgesi mi yoksa sahil tatil sitesi mi — göre bu aralıkta belirgin farklılıklar görülür.
Aidatın nasıl belirleneceğini KMK m.20 çerçeveler: kat malikleri gider paylaşımını arsa payı oranında ya da eşit katılım esasıyla yapabilir; yönetim planı başka bir yöntem öngörüyorsa o yöntem esas alınır. Belirleme sürecinin adımları şöyledir: önce tahmini yıllık giderler kalemler halinde listelenir, toplam daire sayısına (veya arsa payına) bölünerek aylık aidat rakamı çıkarılır, ardından genel kurul bu işletme projesini onaylar.
Manavgat'ta aidatı belirleyen en kritik maliyet sürücüleri şunlardır: havuz işletme ve kimyasal giderleri, bahçe sulama ve peyzaj bakımı, ortak alan soğutma ve aydınlatması. Kıyı kesimindeki bazı sitelerde sezonluk doluluğun düşük olduğu aylarda aidat tahsilatı da doğal olarak seyrelir; bu durumu önceden bütçeye yansıtmak yönetici açısından zorunludur. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı her zaman banka havalesi veya online ödeme üzerinden toplayın; elden nakit kabul etmek hem kayıt düzenini bozar hem de ilerleyen dönemde tartışma yaratır. Her ödeme için banka dekontu kayıt altındadır; elden toplanan para ise izlenemez.
KMK m.20 uyarınca ödeme yapmayan kat malikine aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Uygulama sırası şöyledir: önce yazılı hatırlatma (SMS veya e-posta kaydı tutun), ardından noter kanalıyla resmi ihtar, gerekirse icra takibi. Hukuki süreç başlatmadan önce tüm yazışmaların tarih damgalı olması kritiktir.
Manavgat'ta yazlık malikler zaman zaman sezon dışında iletişim kurmakta güçlük çeker. Bu nedenle otomatik borç hatırlatması standart bir uygulama olmalıdır; aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik olarak planlanır ve takip süreci kayıt dışı kalmaz.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Manavgat İçin Karar Rehberi
Bu soruya vereceğiniz cevap iki değişkene bağlıdır: yönettiğiniz binanın büyüklüğü ve zamanınızın ne kadarını buna ayırabildiğiniz. Aşağıdaki tablo genel bir çerçeve sunar:
| Bina Profili | Önerilen Yol |
|---|---|
| 8 daire ve altı, asansörsüz | Gönüllü yönetici + basit defter yeterli |
| 8–30 daire, standart ortak alanlar | Gönüllü yönetici + yönetim yazılımı kombinasyonu |
| 30+ daire veya havuzlu/güvenlikli site | Profesyonel şirket değerlendirin ya da güçlü yazılım altyapısıyla yönetin |
| Çok bloklu büyük yerleşim | Profesyonel yönetim şirketi ile sözleşme önerilir |
Manavgat'ta profesyonel site yönetim şirketi arzı Antalya merkeze kıyasla daha sınırlıdır; özellikle sahil kesimindeki küçük ve orta ölçekli sitelerde gönüllü yönetici en yaygın gerçek çözümdür. Profesyonel şirket tercih edildiğinde ise sözleşme kapsamının (aidat tahsilatı, raporlama, teknik hizmet) net tanımlanması gerekir; belirsiz sözleşmeler ilerleyen dönemde ek maliyet ve anlaşmazlık yaratır.
Üçüncü bir yol da mümkündür: kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin. Bu yaklaşım hem maliyeti düşürür hem de şeffaflığı artırır; nasıl işlediğini ilerleyen bölümde ayrıca göreceğiz.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site parasını kendi kişisel hesabınızda tutmak hem hukuki sorumluluk hem de güven riski doğurur. Doğru yapı şudur: vergi dairesinden yönetim adına potansiyel vergi numarası alın, bu numarayla site adına ayrı bir banka hesabı açın.
Vergi numarası için Manavgat Vergi Dairesi'ne götürmeniz gereken belgeler genellikle şunlardır: genel kurul karar defterinin yönetici seçimini gösteren sayfasının fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve karar örneği. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Manavgat Vergi Dairesi'ni telefonla arayarak güncel listeyi teyit etmeniz önerilir.
Apartmanda kapıcı, güvenlik görevlisi veya bahçıvan gibi çalışan istihdam ediliyorsa SGK bildirim yükümlülüğü başlar. Manavgat'ın yazlık sitelerinde sezonluk personel çalıştırılması yaygın bir uygulamadır; bu durumda iş güvenliği ve SGK yükümlülüklerinin sezon başında düzenli olarak kontrol edilmesi gerekir. Güncel uygulama için mali müşavir teyidi alın.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29-32 genel kurul sürecini adım adım düzenler. Yılda en az bir olağan toplantı zorunludur; toplantı tarihinden en az 15 gün önce imzalı veya taahhütlü mektupla çağrı yapılmalı, çağrıda gündem açıkça belirtilmelidir.
İlk toplantı için nisap (toplantı yeter sayısı) şudur: kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu. İlk toplantıda bu nisap sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılır. Kararlar, karar defterine geçirilir ve toplantıya katılan malikler ile yönetici tarafından imzalanır; imzasız kararlar ileride itiraz konusu olabilir.
Yeni yöneticilerin en sık yaptığı üç hata şunlardır:
- Çağrıda gündem belirtmemek — gündeme alınmayan konularda alınan kararlar iptal edilebilir.
- 15 günlük çağrı süresini atlamak — süre koşulunu karşılamayan toplantıda alınan kararlar geçersiz sayılabilir.
- Karar defterini toplantı günü doldurmaması — karar anında tutulmayan defterler sonradan doldurulmuş izlenimi yaratır.
Çağrı metni taslağı, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımını kullanabilirsiniz; 15 günlük çağrı süresini yazılım otomatik olarak takip eder.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar anlattığımız her sorunun — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, uzaktan malik iletişimi, hukuki belirsizlik — tek bir çözüm merkezinde toplandığı yer burasıdır.
AI Operatör: Komutunuz Onayınıza, Onayınız Aksiyona
AI Operatör, yönetim görevlerini sizin komutunuzla başlatır ve her adımı sizin onayınıza sunar; onay vermeden hiçbir şey gönderilmez ya da tetiklenmez. Somut bir senaryo: "Temmuz aidatını ödemeyen 5 daireye nazik hatırlatma hazırla" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, kişiselleştirilmiş hatırlatma metinlerini oluşturur ve size onay için sunar. Onayladıktan sonra gönderim gerçekleşir.
Manavgat'a özgü ikinci senaryo şudur: "Havuz pompası arızalandı, sözleşmeli teknik servise iş emri gönder." AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşme dosyanızdaki teknik firma bilgilerine bakarak iş emri taslağını hazırlar ve yine onayınıza sunar. Yazlık sitelerde yaz ortasında havuz pompa arızası saatler içinde çözülmesi gereken bir krizdir; bu hızı belgeleri arayarak değil, doğrudan komut vererek yakalamanız mümkün olur.
Genel kurul senaryosunda da aynı mantık geçerlidir: "Ağustos toplantısı için çağrı metni hazırla, vekâletleri takip et" komutunun ardından AI çağrı taslağını, gündem listesini ve malik bazlı vekâlet izleme çizelgesini oluşturur; 15 günlük yasal süreyi de otomatik olarak hesaplayarak sizi uyarır.
AI Danışman: On Milyondan Fazla Emsal, Tek Soruda
Yeni bir yöneticinin sormak istediği ama kime soracağını bilmediği türden sorular vardır: "Sekiz aydır aidat ödemeyen malikle ne yapabilirim?", "Genel kurulun olmadığı dönemde büyük onarım kararı alabilir miyim?" AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK mevzuatına dayanarak bu sorulara çerçeveli yanıtlar verir.
Dürüst bir şerh gerekiyor: AI Danışman yol gösterir, olası adımları ve yasal dayanaklarını açıklar; ancak dava aşamasına geldiğinde ya da yoruma açık durumlarda avukatınızın yerini tutmaz. Bu sınırı bilerek kullanan yönetici için ise danışman büyük zaman ve para tasarrufu sağlar.
Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme
SiteYönetim, yönetim performansını 100 üzerinden puanlayan bir karne üretir. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul süresi, yasal uyum durumu gibi göstergelerden beslenen bu puan, yöneticiye somut bir özet sunar. Devraldığınız günkü karne 54 ise ve altı ay sonra 81'e yükseldiyse, genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine bunu kanıtlarsınız. Kat maliklerinin güveni, sözle değil rakamla inşa edilir.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve hizmet tedarikçisi ayrı portallara sahiptir. Manavgat'ta başka şehirde yaşayan yazlık malikinin en sık şikâyeti "ne ödemem gerektiğini öğrenmek için yöneticiyi arıyorum" durumudur. Malik kendi portalından güncel borcunu, ödeme geçmişini ve duyuruları görür; sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı ise şeffaf belge erişimi sağlar ve kat malikleri arasındaki "acaba ne yapıyor" şüphesini baştan keser.
Deneyin — Ondan Sonra Karar Verin
14 gün ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden başlayabilirsiniz. Sistem bulut tabanlıdır; kurulum yoktur, tek apartmandan çok bloklu büyük yerleşimlere kadar aynı platform üzerinde ölçeklenir. Tek bir apartmanla başlayıp ilerleyen dönemde büyüyebilirsiniz. Apartman yönetim programını incelemek için buraya tıklamak yeterlidir.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yeni bir yöneticinin ilk yılı kronolojisine baktığınızda, aylara yayılan işlerin büyük bölümü aynı üç kümeye düşer: para işleri, günlük operasyon ve uzun vadeli planlama. Her küme için ne sunulduğunu, soyut modül adı yerine gerçek senaryo üzerinden görelim.
Para İşleri
Temmuz ayı aidatlarını tahsil ediyorsunuz; bir kısmı ödenmemiş, bir kısmı yanlış hesaba yatırılmış, birinin banka dekontu kayıp. Bu karmaşa, aidat takip programı ile tek ekranda çözülür: her dairenin ödeme durumu anlık görünür, borçlulara otomatik hatırlatma gider, banka entegrasyonu ile ekstreler otomatik eşleşir. Gider paylaşımı modülü, bahçe sulama ve havuz işletme gibi ortak hizmetlerin maliyetini daire başına otomatik dağıtır. Apartman muhasebe programı e-Fatura uyumlu çalışır; işletme defteri yasal standartlarda tutulur ve denetçi erişimine açılır.
Operasyon
Yazın Manavgat sıcağında klima ve soğutma sistemi arızaları, havuz pompası sorunları, bahçe sulama aksaklıkları aynı anda gündeme gelebilir. Arıza ve bakım modülü her kaydı zaman damgalı tutar, sözleşmeli tedarikçilere iş emri iletir, çözüm süresini izler. Duyuru, SMS ve push bildirim modülü yazlık maliklerinizin telefonuna ulaşır; "duyuru asılmış ama görmedim" mazereti ortadan kalkar. Ziyaretçi kayıt, otopark yönetimi ve sosyal tesis rezervasyonu modülleri büyük sitelerde operasyonun görünmez ama kritik parçalarını kapatır.
Rakipte Olmayan Modüller: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Çatı yalıtımı, asansör bakım sözleşmesi veya güvenlik kamerası yenileme gibi büyük alımlar için İhale Portalı'nı kullanırsınız. Manavgat ve çevresindeki tedarikçilerden kapalı zarf usulü yerine şeffaf, kayıtlı teklifler toplarsınız; üç teklifi karşılaştırarak genel kurula belgeli bir sunum yaparsınız. Bu modül rakip site yönetim yazılımlarının büyük çoğunluğunda yoktur. Mahalle Pazaryeri modülü ise site içi ticaret ve hizmet ağını organize eder: sakinler kendi aralarında ilan verebilir, site esnafı erişim kazanır.
Ve bir kapanış notu: Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim süreci bir öğleden sonra biter. Devir-teslim ve raporlama modülü her şeyi yerli yerine koyar; yeni yönetici, sizin ilk haftanızda yaşadığınız belge avını tekrarlamaz.
Manavgat'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Manavgat, Akdeniz ikliminin etkisiyle yazları uzun ve sıcak, kışları ılık ve yağışlı bir ilçedir. Bu iklim koşulları yönetim planını üç belirgin noktada şekillendirir.
Yaz Sezonu Hazırlığı ve Havuz-Bahçe İşletmesi
Mayıs ayı başından itibaren havuz açılışı, bahçe sulama altyapısının devreye alınması ve soğutma sistemlerinin bakımı birlikte yürütülmesi gereken operasyonlardır. Her birinin maliyeti önceden bilinmeden aidat dengesi kurulamaz. Yaz aylarında küçük bir teknik aksama — havuz arızası ya da kırık bir sulama borusu — hem sakin memnuniyetini hem de sezon içi sosyal barışı doğrudan etkiler.
Sezonluk Doluluk ve Uzaktan Malik İletişimi
Sahil sitelerinde bir bölüm daire yılın büyük bölümünde boştur; malikler İstanbul, Ankara veya yurt dışında yaşar. Aidat tahsilatının büyük kısmı dijital kanal üzerinden yapılmak zorundadır; elden ya da büroya gelerek tahsilat mantığı Manavgat sahil sitelerinde işlemez. Ayrıca kısa dönem (sezonluk) kiralama yapılan daireler için site yönetim planı ve iç yönetmelik kısa dönem kiracılara yönelik kuralları (misafir kaydı, ortak alan kullanımı, gürültü saatleri) açıkça tanımlamalıdır. Bu kuralların genel kurulda kabul edilmiş yazılı bir formu yoksa, yaz boyunca sürtüşme kaçınılmazdır.
Sezon Sonu Bakım Takvimi
Ekim-Kasım aylarında havuz kapatma, bahçe kışlık düzenleme, sulama sisteminin boşaltılması ve soğutma cihazlarının bakıma alınması yapılmalıdır. Bu işleri sezon kapandıktan sonraya, yani kat maliklerinin büyük çoğunluğunun ilçeden ayrıldığı döneme bırakmak pratik bir avantaj sağlar; bakım ekiplerinin sitede serbestçe çalışabildiği bu pencere kısa tutulmamalıdır. Gider paylaşımı modülü, bu sezon sonu bakım maliyetlerini daire başına tartışmasız bir şekilde dağıtır.
Manavgat ve Çevresinde Site Yönetimi: Akseki'den Alanya'ya Komşu İlçeler
Manavgat, Antalya'nın doğusunda konumlanır ve çevresindeki ilçelerle birlikte birbirinden farklı konut dokularını barındıran bir küme oluşturur. Bu ilçelerde site yönetiminin niteliği değişse de temeli aynıdır: KMK, aidat, genel kurul.
Sahil ve turizm ağırlıklı ilçeler: Alanya ve Gazipaşa, Manavgat ile benzer bir sahil turizm dokusuna sahiptir; yazlık malik profili, kısa dönem kiralama sorunları ve sezonluk doluluk yönetimi bu ilçelerde de belirleyicidir. Kemer'de ise tatil köyü ve büyük rezidans siteleri daha kurumsal bir yönetim yapısı gerektirir.
İç kesimdeki ilçeler: Akseki, İbradi ve Gündoğmuş dağlık ve kırsal karakterlidir; bu bölgelerdeki apartman stoku sınırlıdır, gönüllü yönetici ve basit defter düzeni yeterli gelir. Elmalı ve Korkuteli geçiş niteliğinde — kısmen tarımsal, kısmen küçük kentsel; az katlı yapı ağırlığı vardır.
Batı ve güney kıyı ilçeleri: Kaş, Demre ve Finike, turizm sezonunun yoğun hissedildiği küçük ölçekli ilçelerdir; yönetim sorunları Manavgat'a benzer ama ölçek küçüktür. Aksu, Kepez ve Döşemealtı ise Antalya kentsel bütününe yakın, kalıcı konut ağırlıklı ilçelerdir ve aidat profilleri daha istikrarlıdır.
Bulut tabanlı yapısı sayesinde Gazipaşa'daki bir yazlık siteyle Akseki'deki bir apartman aynı panelden, kurulum gerekmeden yönetilebilir. Antalya'nın tüm ilçeleri ve genelindeki site yönetimi konuları için Antalya geneli site yönetimi rehberine de başvurabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yönetici, KMK m.38 uyarınca kat malikleri kurulu adına vekil sıfatıyla hareket eder ve bu sıfatın getirdiği sorumlulukları bilmek kendini korumaktır.
KVKK kapsamında dikkat edilmesi gereken başlıca konular:
- Kamera kaydı yapıyorsanız girişe, asansöre ve ortak alanlara görünür bir aydınlatma metni asılmalıdır; kayıtlar amacı dışında kullanılamaz ve belirlenen süreden fazla saklanamaz.
- Kat malikleri iletişim listesi kişisel veridir; bu listeyi üçüncü taraflarla paylaşmak KVKK'yı ihlal eder.
- Sezonluk kiracı giriş-çıkış kayıtları da kişisel veri kapsamındadır; ne kadar süre saklandığını ve kim tarafından erişildiğini tanımlayın.
Personel istihdamı varsa — kapıcı, bahçıvan, havuz görevlisi — SGK bildirimleri eksiksiz yapılmalı, iş sağlığı ve güvenliği yükümlülükleri yerine getirilmelidir. Manavgat'ta sezonluk personel çalıştırma yaygın olduğundan bu yükümlülük zaman zaman gözden kaçar; ancak denetim açısından fark yaratmaz. Güncel bildirimleri mali müşavirinizle teyit edin. KVKK ve yasal uyum modülü aydınlatma metinlerini ve belge arşivini düzenli tutar; site yönetim yazılımının bu katmanını aktif hale getirmeniz uyum yükünü belirgin biçimde azaltır.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Aşağıdaki hatalar birden fazla kez tekrarlanan ve öngörülebilir olanlarıdır. Her biri önlenebilir.
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem mali karışıklık yaratır hem de ileride hesap vermek zorunda kaldığınızda ispat yükünüz ağırlaşır. Site adına ayrı hesap zorunludur.
- Elden nakit toplamak. Dekansız para alımı hiçbir şekilde izlenemez; tartışmaya açık her kalemde ilk hedef siz olursunuz.
- Karar defterini işlememek. Yapılan her karar — alınan teklifler, verilen onaylar, duyurular — tarih ve imzayla deftere geçmelidir. Boş defter, doldurulmuş deftere karşı mahkemede değer taşımaz.
- Gündemsiz toplantı çağrısı yapmak. Gündemi olmayan toplantıda alınan kararlar itiraz konusu olabilir; her çağrıda gündem maddelerini açıkça yazın.
- İşletme projesi yapmamak. KMK m.37 zorunluluğu; projesi olmayan yönetim, genel kurula hesap veremez ve aidatı yasal dayanaksız toplar.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Ödemeyen malike nazik davranmak anlaşılırdır; ancak tazminat uygulamak hem caydırıcıdır hem de zamanında ödeyen maliklere karşı adalettir.
- Manavgat'ta sezon sonu bakımı Kasım'a bırakmak. Ekim'de yapılması gereken havuz kapatma, sulama boşaltma ve soğutma bakımı Kasım'a kalırsa hem ekip bulmak güçleşir hem de kış yağışları başlamadan önce kapanmayan kalemler hasar bırakır.
İlk 30 gün planınız var, mevzuat haritanız var. Manavgat'ta bir siteyi ya da apartmanı yönetmek; devir tutanağından genel kurula, aidat tahsilatından sezon sonu bakıma kadar uzanan bir süreçtir. Bu sürecin tekrar eden ve zaman alan kısmını otomatiğe bağlamak için SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı bilgisi gerekmez. Ya da önce sitenizin daire başı aidatını hesaplamak isterseniz aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.