Kumluca, Antalya'da site & apartman yönetim sistemi

Kumluca'da bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Antalya genelinde aylık ortalama aidat ₺500–₺1.800 aralığında seyrediyor; Kumluca'da sahil ve turizm etkisiyle havuz, bahçe ve ortak alan işletme giderleri bu aralığı belirleyen başlıca etkenler arasında yer alıyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Kumluca'ya özgü koşullarla birlikte bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Kumluca'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yönetimi devralmak, gerçekte dört temel yükümlülüğü birden üstlenmek anlamına gelir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi yöneticinin görevlerini açık biçimde tanımlar: defter tutmak, aidatları toplamak, ortak alanları bakımlı tutmak ve her yıl genel kurula hesap vermek. Bu dört görev birbirine kenetlidir; birini ihmal etmek diğerlerini de sekteye uğratır.

Kumluca, Antalya iline bağlı sahil ve turizm ağırlıklı bir ilçedir. Merkez Antalya'ya olan erişilebilirliği ve kıyı konumu nedeniyle ilçede hem kalıcı sakin amaçlı apartmanlar hem de yazlık kullanımına yönelik siteler bulunmaktadır. Bu karma yapı, yöneticinin önüne iki farklı sakin profili çıkarır: yıl boyu oturanlar ve yalnızca yaz sezonunda gelen malik veya kiracılar. İki grubun beklentileri, iletişim alışkanlıkları ve ödeme düzenleri birbirinden oldukça farklıdır.

Antalya genelinde binlerce apartman ve site benzer yönetim süreçlerini her gün yaşıyor. Kumluca'daki siteniz de bu sistemin bir parçası; kurallara hâkim olmak sizi ilerideki olası uyuşmazlıklardan korur ve kat maliklerinin güvenini kazanmanızı kolaylaştırır.

İlk 30 Gün: Kumluca'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek önceliği, eski yöneticiden belgeleri eksiksiz almaktır. Devir-teslim tutanağını imzalamadan görevi resmi olarak devralmayın. Alınması gereken belgeler şunlardır: karar defteri, işletme defteri, banka hesap ekstresi, kasadaki nakit, tüm hizmet sözleşmeleri (asansör bakımı, bahçe/havuz hizmeti, temizlik, güvenlik), site sigortası poliçesi, aktif borç ve alacak listesi. Tutanakta tespit edilen eksiklikler yazılı olarak kayıt altına alınmalıdır; ilerleyen aylarda sorumluluk tartışması yaşanmasının önüne geçer.

2. Hafta — Mali Fotoğrafı Netleştirin

İkinci haftada odak, sitenin finansal durumunu anlamaya kayar. Banka hesabını site adına düzene sokmak bu haftanın en kritik işidir; hiçbir site parasını kendi kişisel hesabınızda tutmayın. Ardından aidat borçlusu listesini çıkarın ve bekleyen faturaları sıralayın. Kumluca'da havuz, bahçe sulama ve ortak alan hizmetleri yaz sezonuna hazırlık döneminde yükselir; bu giderlerin zaten tahsil edilmiş mi olduğunu ya da önünüzdeki dönemde mi karşılanacağını netleştirmek bütçe sürprizlerini önler.

3. Hafta — İletişim Altyapısı ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini (telefon, e-posta) bir listede toplayın. Bu liste kişisel veridir; Kişisel Verilerin Korunması Kanunu kapsamında yalnızca site yönetimi amacıyla kullanılabilir, üçüncü kişilerle paylaşılamaz. Duyuruları nasıl yapacağınıza karar verin; SMS, e-posta ya da bina içi ilan panosu bunların başında gelir. Arıza ve taleplerin kayıt altına alınması için basit bir yöntem belirleyin — bu kayıtlar hem hesap verebilirliğinizin hem de ilerideki genel kurul sunumunuzun temelini oluşturur. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk günden hazır gelir; 14 günlük ücretsiz deneme tam bu ilk aya göre biçilmiş kaftandır.

4. Hafta — Yıllık Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yöneticinin her yıl bir işletme projesi hazırlaması ve genel kurula sunması gerekir. İşletme projesi, sitenin tahmini giderlerini ve bu giderlerin kat maliklerine nasıl yansıtılacağını gösterir. Kumluca'da bakım takvimi oluştururken havuz ve bahçe sezonunu (Nisan–Ekim) ve bu dönemde artan personel/malzeme giderlerini bütçeye dahil edin. Yazlıkçı malik oranı yüksek sitelerde yaz aylarındaki ortak alan kullanım yoğunluğunun periyodik bakım sıklığını artırdığını göz önünde bulundurun.

Kumluca'da Aidat Ne Kadar? Antalya Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Kumluca'ya özgü resmi bir aidat istatistiği bulunmamaktadır. Antalya genelinde aylık ortalama aidat ₺500–₺1.800 aralığında seyretmektedir; bu il geneli ortalamasıdır, sitenizin gerçek tutarı daha düşük ya da daha yüksek olabilir. Güvenlik, yüzme havuzu, spor alanı veya kapalı otopark gibi ek hizmetler olan sitelerde aralığın üst bandına ya da üzerine çıkılması yaygındır.

Aidatın nasıl belirleneceğine KMK m.20 yanıt verir: giderler ya arsa payına orantılı ya da eşit bölüştürme esasıyla dairelere dağıtılabilir; hangi yöntemin uygulanacağı yönetim planında yazılıdır. Süreç şöyledir: önce yıllık giderler işletme projesinde tahmin edilir, ardından bu toplam daire sayısı veya arsa payıyla bölünerek aylık birim aidat hesaplanır, son olarak genel kurulda onaya sunulur.

Kumluca'da aidatı etkileyen en büyük maliyet kalemi genellikle havuz işletmesi, bahçe sulama ve ortak alan temizliğidir. Kıyıya yakın konumlarda tuz ve nem, bina dış yüzeyleri ile demir aksam bakımını da düzenli gider haline getirir. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Tahsilat yöntemi olarak banka havalesi veya online ödeme sistemleri tercih edilmelidir; elden nakit toplamak hem hukuki hem güven açısından sorun yaratır. Tahsilatı banka üzerinden yürütmek hesap hareketlerini belgelenmiş kılar ve ilerleyen dönemlerde kat malikleri ya da denetçilerle yaşanabilecek anlaşmazlıkları önler.

KMK m.20'ye göre aidatını geciktiren kat malikinden aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı talep edilebilir. Pratik süreç şöyledir: önce kısa ve nazik bir yazılı hatırlatma yapın, buna rağmen ödeme gelmezse noter ihtarnamesi gönderin, son adım olarak icra takibi başlatın. Yazılı hatırlatma aşamasını atlamak süreci gereksiz yere sertleştirir ve bazen tahsilatı zorlaştırır. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider ve borçlu listesi her an güncel kalır.

Kumluca'daki yazlık sitelerde yaz sezonunda aidat ödeme düzeni bozulabilir; malik yurtdışında ya da başka ilde bulunuyor olabilir. Ödeme kanallarını çeşitlendirmek ve düzenli dijital hatırlatma göndermek bu sorunu büyük ölçüde azaltır.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Kumluca İçin Karar Rehberi

Karar, sitenizin büyüklüğüne ve karmaşıklığına göre şekillenir. Genel bir rehber olarak şu tabloyu kullanabilirsiniz:

Kumluca gibi sahil ilçelerinde profesyonel yönetim şirketlerinin varlığı büyük şehirlere kıyasla daha sınırlıdır. Bu gerçek, gönüllü yönetici ile iyi bir yazılımın birleşimini ilçede en yaygın ve en işlevsel çözüm haline getirir. Üçüncü bir yol da mümkündür: kendiniz yönetin, ağır ve tekrarlayan işleri yazılıma devredin. Bu yaklaşımın nasıl işlediğini ilerleyen bölümde ayrıntılı ele alacağız.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açmanın ilk adımı vergi numarası almaktır. Bunun için Kumluca'ya bağlı vergi dairesine gidip yönetim adına potansiyel vergi numarası başvurusunda bulunmanız gerekir. Genellikle istenen belgeler şunlardır: genel kurul karar defteri fotokopisi, yönetici seçim kararının örneği ve yönetici kimliği. Belge listesi vergi dairelerine göre küçük farklılıklar gösterebileceğinden Kumluca Vergi Dairesi'ni önceden arayarak teyit edin.

Vergi numarasını aldıktan sonra site adına banka hesabı açabilirsiniz. Hiçbir site gelirini kendi kişisel hesabınızda tutmayın; bu hem hukuki sorumluluk hem de kat malikleri nezdinde güven riski doğurur. Site hesabındaki hareketler her an denetlenebilir olması gereken kamusal bir kayıttır.

Sitede kapıcı, güvenlik görevlisi veya bahçıvan gibi çalışanlar varsa SGK bildirimleri ve iş güvenliği yükümlülükleri de yöneticinin sorumluluğundadır. Bu konularda güncel uygulamayı mali müşavirinizden teyit etmenizi öneririz; mevzuat detayları değişkenlik gösterebilir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29'a göre genel kurul yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Toplantıya çağrı, en az 15 gün öncesinden tüm kat maliklerine imzalı veya taahhütlü mektupla yapılmalı; çağrı yazısında gündem açıkça belirtilmelidir.

KMK m.30-31 uyarınca ilk toplantıda geçerli karar alınabilmesi için hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından çifte çoğunluk aranır. Bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamadığında en az yedi gün sonra ikinci toplantı yapılır; ikinci toplantıda karar, katılanların salt çoğunluğuyla alınabilir. Alınan kararların tamamı karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılan kat maliklerince imzalanmalıdır.

Yeni yöneticilerin en sık yaptığı üç hata şunlardır: (1) çağrıda gündem yer almıyor — gündemsiz toplantıda alınan kararlar iptale açık hale gelir; (2) çağrı süresi 15 günün altında kalıyor; (3) kararlar zamanında deftere işlenmiyor ve imzalanmıyor. Bu üç hatanın herhangi birini yapmamak için genel kurul yazılımı çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defterini hazır sunar.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu rehberin önceki bölümlerinde devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi ve hukuki belirsizlik gibi bir dizi dert sıraladık. SiteYönetim bu dertkerin her birine ayrı bir çözümle karşılık verir. Ama önce neyin değiştiğini anlatmak gerekir: geleneksel yazılımlar işi sizin yerinize yapmaz, yalnızca kayıt tutar. SiteYönetim'deki AI katmanı ise işi sizin adınıza hazırlar ve onayınızı bekler.

AI Operatör: Onayınız Olmadan Hiçbir Şey Gitmiyor

Somut bir senaryo üzerinden anlatalım. Temmuz başında aidatını ödemeyen 8 dairenin listesini çıkarmanız ve her birine nazik bir hatırlatma göndermaniz gerekiyor. AI Operatör'e "Bu ayki aidatını ödemeyen dairelere hatırlatma hazırla" yazıyorsunuz. Sistem borçlu listesini veritabanından çekiyor, her daireye özelleştirilmiş hatırlatma metnini hazırlıyor ve sizin onayınıza sunuyor. Siz onaylamadan hiçbir mesaj gönderilmiyor.

Kumluca özelinde ikinci bir senaryo: Yaz başında havuz pompası arızalanıyor. AI Operatör arıza kaydını açıyor, sözleşmeli teknik servise iş emri taslağı hazırlıyor ve onayla gönderiyor. Acil bir arızada bile onay mekanizması devre dışı kalmıyor; sizin haberdar olduğunuz ve evet dediğiniz bir adım her zaman var.

Sezonluk kullanımın yoğun olduğu Kumluca sitelerinde bir başka AI Operatör senaryosu daha sık devreye girer: genel kuruldan önce çağrı metni hazırlama. "15 gün sonraki genel kurul için çağrı metni hazırla, gündem şu maddelerden oluşsun" yazıyorsunuz, sistem yasal formata uygun çağrıyı hazırlıyor, siz son halini onaylıyorsunuz ve dağıtım başlıyor.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Rehberlik

Aidatını sekiz aydır ödemeyen bir kat malikine ne yapabileceğinizi merak ediyorsunuz. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyonun üzerinde emsal mahkeme kararına ve KMK m.20 hükmüne dayanarak size adım adım ne yapabileceğinizi anlatıyor. Gecikme tazminatı hesabından noter ihtarı aşamasına, oradan icra takibine kadar. Dürüstlük adına açık söylemek gerekir: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu şerh bilinçli bir tercihtir — güvenilir rehberlik, hayali yetki iddiasından her zaman değerlidir.

Sitenin Karnesi: "İyi Yönettim" Yerine Kanıtlı Hesap Verme

SiteYönetim, sitenize 100 üzerinden bir yönetim performans puanı verir. Karne; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, karar defterinin güncelliği ve yasal uyum gibi göstergeleri bir araya getirir. Yönetimi devraldığınız günkü karne puanıyla altı ay sonraki puanı genel kurulda yan yana gösterdiğinizde "iyi yönettim" demek yerine bunu rakamlarla kanıtlıyorsunuz. Kumluca'daki yazlık sitelerde yaz sezonu öncesinde ve sonrasında karne puanı üzerinden hesap vermek, kat malikleriyle ilişkiyi sağlam bir zemine oturtuyor.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Giriyor

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi ve esnaf her biri kendi portalından sisteme erişir. Kumluca'daki yazlık konutların büyük bölümünde malik başka bir şehirde ya da yurt dışında ikamet eder. Bu malik, aidatını ve borcunu kendi portalından takip edebilir, ödeme yapabilir, duyuruları okuyabilir — sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı ise hesapların şeffaf tutulmasını sağlar ve olası anlaşmazlıkların önüne geçer.

14 Gün Ücretsiz, Kurulum Gerektirmez

SiteYönetim tamamen bulut tabanlıdır; bilgisayarınıza herhangi bir yazılım yüklemeniz gerekmez. Tek bir apartmandan yüzlerce bloklu sitelere kadar ölçeklenebilir yapısıyla Kumluca'daki küçük ölçekli konut sitelerinde de büyük toplu yapılarda da aynı şekilde çalışır. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca kredi kartı bilgisi girmeksizin deneyebilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yeni bir yöneticinin ilk yılını düşünürseniz, karşılaşılan işler belirli kümeler halinde gelir. SiteYönetim'in modülleri bu kümelere göre yapılanmıştır.

Para İşleri

Online aidat tahsilatı ve borç takibi, yönetimin en yoğun zamanını alan iki işin başında gelir. Kumluca'da yazlık kullanım yoğunluğu olan sitelerde malik farklı bir ilde ya da yurt dışındadır; online tahsilat bu mesafeyi ortadan kaldırır. Aidat takip programı üzerinden borçlu listesi anlık güncellenir, hatırlatmalar otomatik çalışır. Muhasebe ve apartman muhasebe programı modülleri gider paylaşımını, e-Fatura düzenlemesini ve işletme defterini entegre yönetir; yıllık hesap kapatma sürecini haftalar yerine saatler içinde tamamlamanızı sağlar.

Operasyon

Arıza ve bakım bildirimleri, duyuru ve SMS gönderimi, ziyaretçi yönetimi, personel ve tedarikçi takibi, sosyal tesis rezervasyonu (havuz/spor alanı) ve belge arşivi tek bir panel üzerinden yürür. Kumluca'daki kıyı sitelerinde yaz başında havuz ve bahçe hazırlığı, sonbaharda ise kapalı sezon bakımları periyodik tekrar eden işlerdir; arıza ve bakım modülü bu döngüyü takvimle yönetmenizi kolaylaştırır.

Rakip Yazılımlarda Bulunmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

İhale Portalı ve Mahalle Pazaryeri, SiteYönetim'i piyasadaki alternatiflere kıyasla ayrıştıran iki özelliktir. Örneğin çatı kaplama yenileme veya asansör bakım sözleşmesi ihalesini Kumluca ve çevre ilçelerindeki tedarikçilere açık, kayıtlı ve şeffaf biçimde yayınlayabilirsiniz. Kapalı zarf yerine en az üç teklif toplayarak karşılaştırmayı genel kurulda belgeleyerek sunmak, hem kat maliklerinin güvenini pekiştirir hem de sizi olası yolsuzluk iddialarından korur. Mahalle Pazaryeri modülü ise site sakinleri arasında ürün ve hizmet alışverişine imkân tanır; bu özellik özellikle sezonluk nüfusu olan Kumluca sitelerinde sakinler arasındaki dayanışmayı artırır.

Son olarak raporlama, denetim ve devir-teslim modüllerine değinmek gerekir. Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde bütün belgeler, kararlar ve mali hareketler dijital ortamda eksiksiz kayıtlıdır; devir-teslim bir öğleden sonra sürer — bu rehberin başında anlattığımız devir kaosuyla tam bir tezat.

Kumluca'nın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Kumluca'nın sahil ve turizm karakteri, yönetim planını diğer ilçelerden belirgin biçimde ayrıştıran birkaç özgün koşul yaratır.

Sezonluk Kullanım ve Yazlıkçı-Malik İletişimi

Kumluca'daki pek çok sitede konutların önemli bir bölümü yalnızca yaz aylarında kullanılır. Bu durum iki sorun doğurur: yıl boyu sabit seyreden yönetim giderleri ile yalnızca yaz aylarında yoğunlaşan ortak alan kullanımı arasındaki denge, ve çoğunlukla uzakta bulunan maliklerle iletişimin sürekliliği. Çözüm; maliklerden yılın tamamında eşit aidat almak ancak yaz bakım ve operasyon giderlerini işletme projesinde ayrıca planlamak, maliklerle iletişimi dijital kanallar üzerinden sürdürmektir. Uzaktan portal erişimi bu bağlamda Kumluca yöneticisi için araçlar arasında en kritik olanıdır.

Kısa Dönem Kiralama ve Site Kuralları

Bazı Kumluca sitelerinde malikler konutlarını yaz boyunca tatilcilere kısa dönem kiraya vermektedir. Kısa dönem kiralama sitenin ortak alanlarını daha yoğun kullanır ve ziyaretçi sirkülasyonunu artırır. Yönetim planı bu konuda kural koyabilir; eğer kural yoksa genel kurulda kural oluşturmak hem yaşam kalitesini hem de sitenin fiziksel durumunu korur. Ziyaretçi kayıt modülü, siteye giriş-çıkışları kayıt altına alarak güvenliği artırır.

Havuz ve Bahçe İşletme Maliyetleri

Havuz işletmesi; kimyasal bakım, filtre-pompa servisi, sezonluk açılış-kapanış işlemleri ve gerektiğinde havuz uzmanı istihdamı anlamına gelir. Bahçe sulaması ise kıyı bölgelerinde bile yaz kuraklığında düzenli maliyet getirir. Bu giderlerin tamamını yıllık işletme projesine ayrı bir kalem olarak dahil edin; yaz sezonunda ortaya çıkan beklenmedik harcamalar mali yedek fonundan karşılanabilir. Gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü bu dönemsel fatura dağılımını tartışmasız kapatmanın en kısa yoludur.

Kumluca ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçeler

Kumluca, Antalya'nın geniş havzasında yer alır ve çevresindeki ilçelerle benzer ama özgün yönetim dinamiklerini paylaşır. Bu coğrafyayı iki kümeyle değerlendirmek yararlı olur.

Sahil ve turizm kuşağı: Finike ve Demre, Kumluca'ya coğrafi açıdan en yakın ilçelerdir. Her üç ilçede de yazlık konut kullanımı ve kısa dönem kiralama benzer yönetim sorularını gündeme getirir. Kas ise dağ-deniz geçiş karakteriyle daha küçük ölçekli yapılaşmaya sahiptir. Kemer, otel ve tatil kompleksleriyle birlikte gelişen toplu yapı yönetimi deneyimiyle sahil kuşağının en karmaşık tarafını temsil eder. Alanya ise büyük ölçekli site yönetiminin Antalya'nın doğusundaki merkezi konumundadır; profesyonel yönetim şirketi arzı diğer sahil ilçelerine kıyasla belirgin biçimde daha yüksektir.

İç ilçeler: Elmali ve Akseki dağlık ve kırsal karakteriyle az daireli apartman ve küçük site modelini temsil eder; bu ilçelerde gönüllü yönetim baskın çözüm olmaya devam etmektedir. Gundogmus, Ibradi ve Korekuteli de benzer küçük ölçekli yapılanmaya sahiptir. Dosemealti, Kepez ve Aksu ise Antalya merkeze yakınlıklarıyla hızlı kentleşme sürecindedir; bu ilçelerde yeni sitelerin yönetim ihtiyaçları büyükşehir standartlarına yaklaşmaktadır. Gazipasa kıyıdaki uzak konumuyla bağımsız bir küme oluşturur.

SiteYönetim tamamen bulut tabanlı olduğu için Finike'deki bir apartmanla Kumluca'daki bir site kurulum gerektirmeden aynı panel üzerinden yönetilebilir. Antalya geneli site yönetimi bilgilerini de incelemenizi öneririz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yöneticinin yasal çerçevesini bilmek, karmaşık değil aksine yönetimi basitleştirir. İşte bilmeniz gereken üç temel alan.

KVKK ve kamera kayıtları: Site güvenlik kameraları kişisel veri işleme kapsamındadır. Kamera bulunan alanlara aydınlatma metni asılmalı; kayıtlar yalnızca güvenlik amacıyla ve belirli süre içinde saklanmalıdır. Kat malikleri iletişim listesi de kişisel veridir; bu listeyi site yönetimi dışında bir amaçla kullanamazsınız. KVKK ve yasal uyum modülü aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar.

Çalışan istihdamı: Kapıcı, bahçıvan, güvenlik görevlisi gibi çalışanlar varsa SGK bildirimleri ve iş güvenliği yükümlülükleri yöneticiye aittir. Mevsimlik çalışma düzeni yaygın olan Kumluca sitelerinde özellikle yaz personelinin SGK kayıtları dikkatli takip edilmelidir. Güncel uygulamayı mali müşavirinizden teyit edin.

Yöneticinin vekil sorumluluğu: KMK m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerinin vekili sıfatıyla hareket eder. Bu vekâlet beraberinde hukuki sorumluluk taşır; site adına imzaladığınız her sözleşme ve aldığınız her kararın karar defterinde kayıtlı olması bu sorumluluğun karşısında en güçlü güvencenizdir.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası — Kumluca Deneyimiyle

Yönetimi yeni devralanların tekrarladığı hatalar büyük ölçüde öngörülebilirdir. Bunları önceden bilmek, aynı çukura düşmemenizi sağlar.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Site gelirlerini kendi banka hesabınıza koymak hem hukuki hem mali açıdan risk taşır. Site adına hesap ilk haftada açılmalıdır.
2. Elden nakit tahsilat yapmak. Her tahsilatın banka kaydı olmalıdır; elden alınan paralar anlaşmazlık halinde ispat sorunu yaratır.
3. Karar defterini işlememek. Alınan her karar toplantı tarihiyle birlikte deftere işlenmeli ve imzalanmalıdır. Eksik karar defteri genel kurulda ciddi itiraz konusu olabilir.
4. Gündemsiz toplantı çağrısı yapmak. Gündem belirtilmeyen toplantıda alınan kararlar hukuken itiraz konusu olabilir. Çağrıda her gündem maddesi ayrıca yazılmalıdır.
5. İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 kapsamında yıllık işletme projesi hem yasal zorunluluk hem de bütçe disiplininin temelidir. Proje yapılmamış sitede gider tartışması bitmez.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Gecikme tazminatı uygulamadan yumuşak davranmak aslında düzenli ödeyen kat maliklerine haksızlıktır. Kuralı tutarlı uygulamak hem hakkaniyeti hem tahsilatı güçlendirir.
7. Havuz ve bahçe bakımını son ana bırakmak. Kumluca'da havuz açılış bakımını Nisan'a, bahçe sulamayı Mayıs başına bırakmak yaz sezonu için yetersiz kalabilir. Yüklenicilerle sözleşme Mart'ta yapılmış olmalı; popüler sezonlarda servis takvimi dolmadan yer ayırtmak güçleşir.