Korkut'ta bir apartman ya da site yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört temel işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Muş ili genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1100 aralığında seyrediyor; Korkut'un çok sert ve uzun geçen kışları yakıt kalemini bütçenizin merkezine koyduğundan bu aralığın neresinde duracağınız büyük ölçüde ısıtma sistemine bağlıdır. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Korkut ve Muş koşullarına göre bulacaksınız; işin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Korkut'ta Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site ya da apartman yöneticisi olduğunuz an, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde dört temel yükümlülük omuzlarınıza yüklenir: defter tutmak (karar defteri ve işletme defteri), aidat toplamak, ortak alanları bakımlı tutmak ve genel kurula hesap vermek. Bu yükümlülükler KMK m.35'te sayılmıştır; gönüllü ya da seçilmiş olmanız fark etmez, sorumluluk aynıdır.
Muş, doğu Anadolu'nun köklü illerinden biridir; Korkut ise il merkezine yakın konumuyla hem kentsel yapılaşmanın hem de kırsal dokuyla iç içe geçmiş bir yerleşim alanının özelliklerini taşır. İlçede yeni inşaatların yanı sıra eski apartman stoku da söz konusudur; dolayısıyla yönetim süreçlerinin binanın yaşına ve ortak alan hizmetlerine göre önemli ölçüde farklılaştığını baştan bilmek faydalıdır.
Muş genelinde onlarca apartman ve site sizinle aynı hafta yeni bir yönetici sürecine giriyor olabilir. Bu durum ne sizi özgün kılıyor ne de zorluğu küçültüyor; aksine, aynı soruları aynı anda soran yüzlerce yönetici olduğunu ve bunun için iyi kaynaklara duyulan ihtiyacın gerçek olduğunu gösteriyor. Bu rehber tam da o ihtiyaç için hazırlandı.
İlk 30 Gün: Korkut'ta Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
İlk 30 gün doğru atılırsa yöneticilik sürecinin geri kalanı çok daha kolay geçer. Dört haftaya bölünmüş bu plan hem devir kaosunu önler hem de Korkut'un kış koşullarına özgü bakım ve bütçe hazırlığını zamanında başlatmanızı sağlar.
1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter
İlk yapmanız gereken, eski yöneticiden yazılı devir-teslim tutanağı almaktır. Bu tutanakta şunlar yer almalıdır: karar defteri ve işletme defteri (ya da dijital kayıtlar), banka cüzdan veya hesap bilgileri, kasa mevcudu, imzalanmış hizmet sözleşmeleri (temizlik, güvenlik, asansör bakımı), borç-alacak listesi ve ilgili faturalar. Eski yönetici bu belgeleri vermekten kaçınıyorsa genel kurul kararına dayanarak yazılı talep gönderin; belgeleri almadan imza atmayın.
Ayrıca binanın fiziksel envanterini çıkarın: asansör bakım tarihleri, yangın tüplerinin dolum tarihleri, ortak alan elektrik ve su sayaçlarının son okumaları. Korkut'ta kış uzun ve sert geçtiğinden ısıtma sistemi durumu (kazan, kombi, yakıt tankı) bu envanterin en kritik kalemidir.
2. Hafta: Mali Fotoğraf
Site banka hesabını kendi kişisel hesabınızdan kesinlikle ayırın; varsa mevcut site hesabını yeni yönetici imzasına geçirin, yoksa site adına ayrı hesap açın. Aidat borçlusu listesini çıkarın: hangi daire, kaç aylık borçlu, toplam tutar. Bekleyen faturaları sıralayın; Korkut'ta doğalgaz ya da katı yakıt faturası Kasım–Mart döneminde bütçenin en ağır kalemi olacaktır, bu nedenle mevcut yakıt sözleşmesi koşullarını anlamak ikinci haftanın önceliğidir.
3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin ve kiracıların iletişim listesini güncelleyin. Unutmayın: bu liste kişisel veri niteliği taşır; KVKK kapsamında yönetim amacı dışında kullanılamaz ve üçüncü şahıslarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: ilan tahtası, WhatsApp grubu ya da dijital bildirim sistemi. Arıza ve taleplerin kayıt altına alınacağı bir yöntem oluşturun; sözlü bildirimleri not almak ilerleyen dönemde hukuki açıdan sizi güçsüz bırakabilir. Site yönetim yazılımı ile devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir; ilk 14 günü ücretsiz deneyerek bu haftayı yazılımla geçirebilirsiniz.
4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı
Yıllık işletme projesi taslağını hazırlayın. KMK m.37 uyarınca yöneticinin yıllık tahmini gider-gelir planını kat maliklerine sunma yükümlülüğü vardır. Korkut'ta bu taslağı hazırlarken Ekim ayından itibaren başlayan ısıtma sezonunu ve buna bağlı yakıt maliyetini gerçekçi biçimde yansıtın. Çatı ve tesisat kontrolünü kış gelmeden Eylül–Ekim döneminde planlamak, sezon içi acil tamirden çok daha az maliyetlidir. Deprem riski yüksek olan Muş ilinde binanın sigorta durumunu da bu haftada netleştirin; DASK yoksa veya süresi geçmişse yenileme sürecini başlatın.
Korkut'ta Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Muş ili genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1100 aralığında seyretmektedir; bu il geneli ortalamasıdır, Korkut özelinde binanın büyüklüğüne, ortak alan hizmetlerine ve ısıtma sistemine göre bu aralığın herhangi bir noktasında oluşabilir. Asansörlü, güvenlikli ya da merkezi ısıtmalı sitelerde üst bant aşılabilir; küçük ve hizmet düzeyi düşük binalarda alt bandın altına inebilir.
Aidat KMK m.20'ye göre belirlenir: eşit pay esası (her daire eşit tutar öder) ya da arsa payı esası (büyük daireler daha çok öder) olmak üzere iki yöntem mevcuttur. Hangi yöntemin uygulanacağı yönetim planında belirtilmiş olabilir; yoksa genel kurul kararıyla saptanır. Daire başına düşen tutarın hesabı, önce yıllık toplam gider tahmini yapılarak, ardından daireye bölünerek elde edilir.
Korkut'ta aidat belirlemenin en güç yanı ısıtma maliyetidir. Doğu Anadolu'nun sert kış koşulları, Kasım'dan Mart sonuna uzanan ısıtma sezonuyla birleşince yakıt ya da doğalgaz gideri yıllık toplam bütçenin büyük bölümünü oluşturabilir. Bu kalemi doğru tahmin etmeden hazırlanan bir işletme projesi ilk ayda açık verir. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
| Bina Tipi | Tahmini Aylık Aidat Aralığı | Belirleyici Kalem |
|---|---|---|
| Küçük apartman (eski yapı, hizmet yok) | ₺300 – ₺500 | Temizlik, ortak alan elektriği |
| Orta boy apartman (asansörlü) | ₺500 – ₺800 | Asansör bakımı, yakıt/ısıtma |
| Site / merkezi ısıtmalı bina | ₺700 – ₺1100+ | Yakıt, güvenlik, bahçe, personel |
Muş geneli ortalama aralığı referans noktasıdır; kesin tutar sitenizin yıllık gider tahminine dayanır. "Komşu ne kadar ödüyor?" sorusu değil, "bu bina yılda ne kadar harcar?" sorusu sizi doğru rakamlara götürür.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatında en güvenli yöntem banka havalesi veya EFT'dir; elden nakit toplamak hem kayıt eksikliğine hem de güven sorunlarına yol açar. Her ödeme banka ekstresinde izlenebilmeli, karar defterinde gelirlere işlenmelidir.
KMK m.20 uyarınca ödeme yapmayan kat malikine aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir; bu oran genel kurulda belirlenmiş olmalıdır. Pratik sıra şöyledir: önce yazılı hatırlatma (e-posta veya taahhütlü mektup), yanıt gelmezse noter ihtarnamesi, ardından icra takibi. Kat mülkiyeti alacaklarında ilamsız icra yoluna başvurulabilir; itiraz halinde itirazın iptali davası açılır.
Tahsilat sürecindeki en büyük zaman kaybı kimin ne kadar borçlu olduğunun takibini manuel tutmaktan kaynaklanır. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider, geciken daireler anlık görünür ve ödeme geçmişi tek ekranda izlenebilir.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Korkut İçin Karar Rehberi
Korkut'ta profesyonel yönetim şirketi seçeneği mevcutsa bile bu şirketlerin arzı Muş genelinde sınırlıdır; küçük ve orta ölçekli binaların büyük çoğunluğu gönüllü yönetici modeliyle yürütülür. Bu gerçeği görmezden gelerek "profesyonel şirket mi arayayım" diye zaman harcamak çoğu zaman çözüm değil, başka bir sorun üretir.
- Profesyonel şirket tercih edin: Binanızda 50+ daire varsa, birden fazla blok söz konusuysa, bütçe yeterliyse ve yönetim için haftada birkaç saatten fazla zaman ayıramıyorsanız.
- Kendiniz yönetin: Küçük ya da orta ölçekli bir apartmansa, bütçe kısıtlıysa ya da Korkut'ta güvenilir profesyonel firma bulamıyorsanız — bu, Muş genelinde çok yaygın gerçek bir durumdur.
- Üçüncü yol: Kendiniz yönetin, ağır ve tekrar eden işleri yazılıma devredin. Bu kombinasyon hem maliyeti düşürür hem de yönetim kalitesini artırır; ilerleyen bölümlerde bunu ayrıntıyla ele alıyoruz.
Profesyonel şirket arayışına girecekseniz teklife her zaman şunu ekleyin: hangi hizmetlerin kapsama dahil olduğunu, muhasebe raporunun nasıl paylaşılacağını ve sözleşme fesih koşullarını yazılı olarak netleştirin.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site ya da apartman yönetiminin personel çalıştırması veya belirli hizmetleri düzenli satın alması durumunda Muş Vergi Dairesi'nden yönetim adına vergi numarası alınması gerekebilir. Gereken belgeler genellikle şunlardır: genel kurul karar defteri fotokopisi, yönetici seçim kararı örneği, yöneticinin kimlik fotokopisi. Belge listesi şubeye göre farklılık gösterebilir; Muş Vergi Dairesi'ni telefonla arayarak güncel listeyi teyit edin.
Vergi numarası alındıktan sonra bu numarayla site adına ayrı bir banka hesabı açılır. Banka, yönetici seçim kararını ve kimliğinizi isteyecektir. Kapıcı, güvenlik veya temizlik personeli çalışıyorsa SGK yükümlülükleri başlar; bu noktada bir mali müşavirin desteği zaman kaybını önler.
En kritik uyarı: kendi kişisel hesabınızda site parası tutmayın. Bu durum hem hukuki sorumluluk doğurur hem de kat maliklerinin güvenini zedeler. Ayrılık ilkesi — site parasının site hesabında durması — yöneticinin hem kendisini hem de kat maliklerini korumasının temelidir.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29-32 uyarınca genel kurul yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Toplantıdan en az 15 gün önce tüm kat maliklerine gündemli çağrı yapılmalıdır; çağrı imzalı tebligat ya da taahhütlü mektupla iletilmelidir. Gündemsiz çağrı veya eksik bildirim, alınan kararların ilerleyen dönemde itirazla karşılaşmasına zemin hazırlar.
İlk toplantıda hem katılımcı sayısı hem arsa payı bakımından çift çoğunluk aranır. Bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantı gün kararlaştırılır; ikinci toplantıda katılanların çoğunluğu karar için yeterlidir. Alınan tüm kararlar karar defterine geçirilip hem yönetici hem katılımcı kat maliklerince imzalanmalıdır; imzasız karar defteri hukuken değer taşımaz.
Yeni yöneticilerin en sık yaptığı üç hata: gündem maddesini çağrıda belirtmemek, ikinci toplantı tarihini birinci toplantı esnasında kararlaştırmayı unutmak ve toplantı sonrası kararları defterleştirmeyi ertelemek. Genel kurul yazılımı ile çağrı metni, vekalet takibi ve dijital karar defteri yönetimi tek yerden yapılabilir.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu bölüme kadar ele aldık: devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, kış bakım takvimi, hukuki belirsizlikler. Bunların hepsini kalem ve defterde yönetmek mümkündür — ama gereksiz yere yorucudur. SiteYönetim bu dertlerin her biri için somut bir karşılık üretiyor.
AI Operatör: Onayınız Olmadan Hiçbir Şey Gönderilmez
Yeni yöneticilerin en sık şikayet ettiği konu şudur: her ay aynı işi baştan yapmak. Korkut'ta Şubat ortasında "Bu ayın aidatlarını tahsil et, geciken dairelere nazik bir hatırlatma gönder" yazıyorsunuz ya da söylüyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özel hatırlatmayı hazırlar ve sizin onayınıza sunar; onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez. Onayla bastıktan sonra sistem gönderiyor; siz takip ekranından izliyorsunuz.
İkinci senaryo Korkut'a özgüdür: Ocak başında kazan dairesi arızası bildirildi. AI Operatör arıza kaydını otomatik açar, sözleşmeli tesisatçı için iş emri taslağını hazırlar ve onayınızı bekler. Onayladıktan sonra iş emri iletilir, süreç kayıt altına alınır. Sert kış koşullarında ısıtma arızasına saatler içinde müdahale edebilmek ciddi bir fark yaratır; kayıt olmadan yürütülen sözlü süreçler ise "kim ne zaman ne dedi" tartışmalarına kapı aralar.
Üçüncü senaryo genel kurul dönemine denk gelir: "Bu yılın olağan genel kurulunu 15 gün sonrasına planla, çağrı metnini hazırla" komutuyla AI Operatör yasal uyumlu çağrı taslağını üretir, gündem maddelerini sıralar ve vekalet formlarını hazırlar; onayınızla dağıtıma gider. KMK m.29'daki 15 günlük süreyi sisteminiz takip eder, siz hatırlamak zorunda kalmazsınız.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Hukuki Yol Gösterici
"Aidatını 8 aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusu, yöneticilik sürecinde kaçınılmaz bir andır. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla yargı kararına dayanarak KMK m.20 çerçevesinde adım adım yanıt verir: yazılı hatırlatma, noter ihtarnamesi, ilamsız icra takibi, itiraz halinde itirazın iptali davası. Hangi adımda hangi belgenin gerektiğini, yasal süreleri ve tutulması gereken kayıtları açıklar.
Önemli bir şerh: AI Danışman yol gösterir, avukatın yerini tutmaz. Dava aşamasına gelindiğinde mutlaka hukuki destek alın. Ancak "ne yapabilirim, nasıl bir süreç işler" sorusuna saat 23.00'te de saniyeler içinde yanıt almanız, hafta sonlarında da süreci doğru kurgulamanız mümkün olur.
Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme
SiteYönetim, yönetim performansınızı 100 üzerinden puanlayan bir Karne modülü sunar. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu ve belge eksiksizliği gibi ölçütler tek tabloda görünür. Korkut'ta bir apartmanı devraldığınız gün karnenin 54 olduğunu, altı ay sonra 81'e çıktığını genel kurulda belgeli biçimde göstermeniz "iyi yönettim" iddiasından çok daha ikna edicidir. Kat malikleri rakamı görür; tartışma zemini kaybolur.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller ayrı panellerden sisteme girer. Yeni yöneticinin pratiğindeki karşılığı şudur: Korkut'taki mülkünü başka şehirden takip eden bir malik borcunu, ödeme geçmişini ve duyuruları kendi portalından görür — sizi aramaz. Denetçi portalı ise tüm gelir-gider belgelerine erişebildiğinden genel kurulda "neden bu kadar harcandı?" sorusu gelmeden önce yanıtlanmış olur. Şeffaflık kavgayı önler.
14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok
SiteYönetim bulut tabanlıdır; bilgisayarınıza kurulum gerekmez, tek bir apartmandan başlayıp büyük sitelere kadar ölçeklenir. 14 gün boyunca kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz. İlk 30 günlük yoğun yöneticilik sürecinizde bu deneme tam da ihtiyacınız olan zaman dilimine denk gelir. Apartman yönetim programını inceleyerek başlayabilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yöneticilik sürecinin ilk yılı birbirini izleyen üç büyük alanı kapsar: para işlerini düzene sokmak, operasyonları kontrol altına almak ve genel kurula sağlam hesap vermek. SiteYönetim'in modülleri bu üç alana karşılık gelecek biçimde tasarlanmıştır.
Para İşleri
Online aidat tahsilatı kat maliklerinin QR kod ya da banka transferiyle ödeme yapmasını sağlar; her ödeme anında sisteme düşer, borç takibi otomatik güncellenir. Aidat takip programı gecikme hatırlatmalarını kişiselleştirilmiş biçimde gönderir. Apartman muhasebe programı e-Fatura desteğiyle tüm gelir-gider kaydını, işletme defterini ve gider paylaşım tablolarını dijital ortamda tutar. Korkut'ta merkezi ısıtma veya kalorimetre sistemi varsa daire bazında tüketim paylaşımı hesaplanır; kış sonunda "bu kadar yakıt neden bu kadar tuttu?" tartışması belgelenmiş tablonun önünde çözülür.
Operasyon
Arıza bildirimi sakin portalından yapılır, yöneticinin ekranına düşer, teknik ekibe iş emri atanır ve kapanışa kadar takip edilir. Duyuru ve bildirimler SMS, push ya da uygulama içi mesajla iletilir; kat maliklerine ilan tahtasını bekletmek yerine anlık bilgi ulaşır. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi kayıt modülleri, Korkut'ta giderek yaygınlaşan güvenlikli site modellerinin ihtiyacını karşılar. Personel bordrosu ve tedarikçi takibi de sisteme entegredir.
Rakip Yazılımlarda Bulunmayanlar: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
SiteYönetim'in diğer yönetim yazılımlarında bulunmayan iki modülü bu başlık altında öne çıkar. İlki Mahalle Pazaryeri: sakinler site içi ilan, takas veya hizmet paylaşımı yapabilir. İkincisi İhale Portalı: Korkut'ta çatı yalıtımı, asansör bakımı veya kış öncesi tesisat tamiri için yerel tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf ve kayıtlı teklif toplayabilirsiniz. Üç teklifi yan yana karşılaştırıp genel kurula belgelenmiş kararla girersiniz; "neden en pahalısını seçtiniz?" sorusu hiç gelmez.
Raporlama ve denetim modülüyle de bir sonraki yöneticiye devir, tek öğleden sonrada tamamlanır. H2-2'de anlattığımız devir kaosunun tam tersi bir son: eksiksiz belge, sıfır tartışma.
Korkut'un Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Korkut ve Muş'un coğrafi konumu yönetim planınızı doğrudan etkiler. Bölgede kış uzun, sert ve yağışlıdır; deprem riski yüksektir. Bu iki gerçek, yöneticinin iki ayrı hazırlık gündemine sahip olmasını zorunlu kılar.
Yakıt Bütçesi ve Isıtma Sezonuna Hazırlık
Kış sezonu Kasım başından Nisan'a kadar uzayabilir; bu süre zarfında yakıt ya da doğalgaz gideri aylık harcamaların büyük bölümünü oluşturur. Bütçeyi doğru kurmak için önceki iki yılın yakıt faturasını eski yöneticiden isteyin; yoksa Muş geneli emsal verilerinden yararlanın ve gerçekçi bir üst tahmin yapın. Merkezi ısıtmalı binalar için kalorimetre veya gider paylaşım modülü, daire bazında tüketimi adil biçimde dağıtır ve kış sonundaki hesap kavgasını önler.
Kar ve Buz Sorumluluğu
Kışın bina önü kaldırım ve otopark alanlarının buz tutması hem güvenlik riski hem hukuki sorumluluk doğurur. Yönetici, ortak kullanım alanlarının güvenliğini sağlamakla yükümlüdür; kayma ve düşme sonucu oluşan zararlar yöneticiye rücu edilebilir. Bina önü kar temizleme planını kasım başında yapın; tuz/kum stoğunu ve sorumlu kişiyi netleştirin.
Deprem Riski: DASK, Sigorta ve Güçlendirme
Muş ili deprem riski yüksek bölgede yer almaktadır. Bağımsız bölümlerin tamamı için DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) yasal zorunluluktur; eksik poliçeler hem tapu hem kredi işlemlerini engeller. Ortak alan sigortası ise ayrıca düzenlenmelidir. Binanın yapısal durumu hakkında ciddi şüpheleriniz varsa güçlendirme kararı genel kurulda gündeme taşınabilir; KMK'ya göre bu tür kararlar belirli bir çoğunlukla alınır ve teknik rapor gerektirir. Sigorta ve yapı güvenliği konularında uzman teyidi almadan adım atmayın.
Kış-Yaz Aidat Farklılaştırması
Bazı binalar merkezi ısıtma maliyetini kışın ayrı bir kalem olarak tahsil eder; bu durumda yönetici kış dönemi ek aidat ya da avans kararını genel kurulda onaylatmalıdır. Gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü bu süreci şeffaf ve kayıtlı hale getirir.
Korkut ve Çevresinde Site Yönetimi: Bulanik, Hasköy, Malazgirt, Merkez, Varto
Korkut, Muş il merkezine yakın konumuyla ilçenin yönetim anlayışını doğrudan il merkeziyle ilişkilendirir. Bununla birlikte Muş geneli site yönetimi tablosuna bakıldığında her ilçenin kendi yapısal gerçeğiyle farklı bir yönetim ölçeği ortaya koyduğu görülür.
Muş Merkez ilçesi il genelinin en yoğun yapılaşma alanıdır; burada çok katlı binalar ve küçük siteler profesyonelleşme baskısıyla karşı karşıyadır. Yönetici gönüllülüğünün sınırına ulaşıldığında sistematik araçlar en fazla değer üretir. Bulanik ve Malazgirt ise büyük, geniş coğrafi alanlara yayılmış ilçelerdir; buradaki binalarda yönetim genellikle az daireli apartmanlarda birkaç kat malikinin ortak inisiyatifiyle yürütülür. Hasköy ve Varto'da da benzer bir ölçek söz konusudur; Varto'nun deprem geçmişi göz önüne alındığında DASK ve yapı güvenliği konuları özellikle önem kazanır.
Korkut'ta ve komşu ilçelerdeki birden fazla mülkü olan malikler ya da birden fazla binada görev üstlenen yöneticiler için SiteYönetim'in bulut tabanlı yapısı pratik bir avantaj sağlar: Bulanik'teki apartmanla Korkut'taki site aynı panel üzerinden, kurulum olmadan yönetilebilir. Nereye giderseniz gidin, internet olan her yerden sisteme bağlanabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yönetici, kat malikleri adına hareket eden bir vekil sıfatı taşır; KMK m.38 bu sıfatın beraberinde getirdiği hukuki sorumluluğu düzenler. Yöneticinin görevini kötüye kullanması ya da ihmal etmesi durumunda kat malikleri tazminat talep edebilir. Bu nedenle her karar karar defterine, her harcama belgeye ve her iletişim kayıt altına alınmalıdır.
Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) açısından yöneticinin en sık karşılaştığı konu güvenlik kameralarıdır. Binadaki kamera kayıtları kişisel veri sayılır; kat maliklerinin ve sakinlerin aydınlatma metnini imzalaması, kayıtların ne kadar süre tutulacağının kararlaştırılması ve üçüncü kişilerle paylaşılmaması zorunludur. İletişim listeleri de aynı kapsamda değerlendirilir.
Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimi ve iş sağlığı-güvenliği yükümlülükleri başlar. Bu noktada mali müşavir desteği hem doğru bildirimi hem de olası idari cezalardan korunmayı sağlar. KVKK ve yasal uyum modülü aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar; denetimde "belge nerede?" sorusu karşısız kalmaz.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası (Korkut ve Muş Deneyimiyle)
Yeni yöneticilerin deneyim eksikliğinden değil, kimsenin önceden söylememesinden kaynaklanan hatalar listesi:
- Kişisel hesapta site parasını tutmak: Hem hukuki risk hem güven kaybı. Site parası her zaman site hesabında durmalı.
- Elden nakit toplamak: Makbuz verilse bile kayıt eksikliği yaratır; banka yolu dışında tahsilat yapmayın.
- Karar defterini işlememek: İşlenmemiş kararlar genel kurulda itirazla karşılaşabilir; her karar toplantı günü deftere geçmeli.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı: Gündem maddesi belirtilmeyen çağrıyla alınan kararlar hukuken sorgulanabilir hale gelir.
- İşletme projesi yapmamak: KMK m.37 yükümlülüğü olmakla birlikte pratikte en sık atlanan adımdır; bütçesiz yönetim sürpriz açıklarla biter.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Borçlu malike tolerans göstermek diğer kat maliklerine karşı haksızlık yaratır; kanuni tazminat tutarlı uygulanmalı.
- Kış bakımını Kasım'a bırakmak: Korkut'ta kazan veya kombi bakımını Eylül-Ekim'e almayan yönetici, ilk büyük soğukta arıza kuyruğuyla tanışır. Usta bulmak güçleşir, fiyatlar yükselir, sakinlerin şikayeti katlanır. Önleyici bakım takvimi en ucuz yönetim aracıdır.