Malazgirt'te bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 gün dört temel işi kapsamalıdır: devir-teslim tutanağıyla defter ve belgeleri almak, site adına banka hesabını açmak ya da düzenlemek, aidat borç listesini çıkarmak ve yıllık işletme projesini taslaklamak. Muş genelinde aylık aidat il geneli ortalaması ₺300–₺1100 aralığında seyretmekte olup Malazgirt'teki bina tipine — merkezi ısıtmalı yeni site mi, eski müstakil apartman mı olduğuna — göre bu aralık içinde önemli ölçüde değişebilir. Doğu Anadolu'nun sert ve uzun kışları yakıt giderini bütçenin baş kalemi hâline getirirken deprem riski yöneticiye ek sorumluluklar yükler. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Malazgirt koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrarlayan kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Malazgirt'te Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yöneticilik görevi size bir seçimle mi, yoksa zorla mı düştü — fark etmez; KMK m.35 kapsamındaki dört temel yükümlülük aynıdır: defter tutmak, aidatları toplamak, ortak alanları yönetmek ve hesabı genel kurulda vermek. Bu dört başlığı bilmeden yola çıkmak, bitmeyecek koşuşturmanın kapısını açar.
Muş, Doğu Anadolu'nun köklü yerleşim merkezlerinden biridir; Malazgirt ilçesi ise ilin önemli ilçelerinden biri olarak hem kentsel nitelikte apartman stoğuna hem de daha küçük ölçekli konut dokusuna ev sahipliği yapar. İlçede yüzlerce bağımsız bölüm, sizinle aynı dönemde yeni bir yöneticinin devir günü stresini yaşıyor. Bu, hataların yaygın ve öngörülebilir olduğu anlamına gelir — yani önceden bilirseniz kolayca atlatırsınız.
Sizi bekleyen tablo kısaca şöyle: ilk hafta belge ve kasa karmaşası, ikinci hafta mali tablonun netleşmesi, üçüncü hafta iletişim düzeninin kurulması, dördüncü hafta ise ilk bütçe taslağı. Bu dört haftanın planına bir sonraki bölümde adım adım bakacağız.
İlk 30 Gün: Malazgirt'te Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk hafta tek bir öncelik var: belgeleri eksiksiz teslim almak. Eski yöneticiden şunları mutlaka alın: imzalı devir-teslim tutanağı, karar defteri (eski yönetimden bu yana tüm kararlar), işletme defteri, banka hesap dökümleri, banka kartı veya çek defteri, kasadaki nakit, yürürlükteki hizmet sözleşmeleri (asansör bakım, temizlik, yakıt tedariki), aidat borç-alacak listesi ve sigorta poliçeleri. Bu belgelerin hiçbirini tutanaksız teslim almayın; ilerleyen aylarda çıkabilecek her tartışmanın kaynağı bu ilk anın belirsizliğinden beslenir.
Malazgirt gibi kış koşullarının ağır olduğu bir ilçede teslim aldığınız anda yakıt depolarının durumunu ve merkezi kalorifer kazan bakım tarihlerini de kayıt altına alın. Ekim ayına kadar yapılmamış kazan bakımı, yönetici olarak sizin sorununuz hâline gelecektir.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabı varsa adı ve yetkilisi güncellenmeli; yoksa site adına yeni bir hesap açılmalıdır. Kişisel hesabınızda site parası asla durmamalı — hem hukuki risk hem de güven sorunu yaratır. Bu haftanın görevi borçlu kat malikleri listesini çıkarmak, bekleyen faturaları toplamak ve yaklaşan büyük ödemeleri (kış yakıtı, asansör bakımı, temizlik şirketi faturası) öngörmektir.
Muş ve Malazgirt'te kış uzun sürer; Kasım'dan Mart'a kadar yakıt gideri aylık bütçenin en büyük kalemi olabilir. Merkezi ısıtmalı bir binayı devraldıysanız geçmiş yılların yakıt faturalarını inceleyin — bu sayılar olmadan ilk bütçe taslağı gerçekçi olmaz.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat malikleri ve kiracıların iletişim bilgilerini güncel bir listede toplayın. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılmalı, üçüncü kişilerle paylaşılmamalıdır. Duyuru kanalınızı belirleyin: kâğıt ilan panosu, bir mesajlaşma grubu veya tercihinize göre dijital bir platform. Arıza ve taleplerin kayıt altına alındığı bir sistem kurun — not defteri bile olsa, kayıt olmayan iş takip edilemez.
Bu dört haftalık listeyi elektronik tablolarda da yürütebilirsiniz. Site yönetim yazılımı kullananlar için devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk günden hazır gelir; 14 günlük ücretsiz deneme bu ilk karmaşalı ayı düşünerek tasarlanmış gibidir.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yönetici her yıl bir işletme projesi hazırlamak ve genel kurulun onayına sunmakla yükümlüdür. Bu projenin taslağını dördüncü haftaya bırakmak gecikmeli bir başlangıçtır; ideal olarak ilk genel kurul toplantısından önce hazır olmalıdır. Malazgirt'in iklim koşullarını göz önünde bulundurun: kazan/kombi bakımı Eylül-Ekim'de planlanmalı, çatı ve yalıtım kontrolü kış öncesinde yapılmalıdır. Don kaynaklı tesisat hasarı sonbaharda alınmayan küçük önlemlerin kışın büyük faturası olarak geri döner.
Malazgirt'te Aidat Ne Kadar? Muş Geneli Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Malazgirt için ilçe özelinde yayımlanmış bir aidat istatistiği mevcut değildir. Muş genelinde aylık aidat il geneli ortalaması ₺300–₺1100 aralığında seyretmektedir. Bu aralığın alt bandına yakın değerler genellikle asansörsüz, kapıcısız ve küçük ölçekli apartmanlarda görülürken; üst banda veya üzerine güvenlikli, asansörlü ya da merkezi ısıtmalı yapılar çıkar.
Aidat miktarı keyfi belirlenmez. KMK m.20 uyarınca giderler ya arsa payı oranında ya da eşit paylaşım esasıyla dağıtılır; hangi yöntemin uygulanacağı yönetim planında belirtilir. Genel kurul bu paylaşım esasını onaylamak ve yıllık işletme projesini kabul etmek zorundadır. Yönetim planı yoksa veya eksikse, genel kurul kararıyla boşluk doldurulur.
Malazgirt'te aidatı oluşturan kalemlere bakıldığında yakıt ve ısıtma gideri ilk sıraya oturur. Kasım başından Mart sonuna dek sürebilen kış sezonu, merkezi ısıtmalı binalarda aylık yakıt payını belirleyici hâle getirir. Bunun yanı sıra asansör bakımı, temizlik hizmeti, ortak alan elektriği, bina sigortası ve — deprem bölgesinde bulunduğunuz için — DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) poliçesi önemli kalemler olarak öne çıkar.
Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; böylece genel kurula götüreceğiniz rakam sezgisel değil, belgelenmiş bir tahminden oluşur.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı en güvenli şekilde toplamak için banka havalesi veya EFT'yi zorunlu kılın; elden nakit almak hesap şeffaflığını zedeler ve ileride anlaşmazlık çıkması durumunda sizi güç durumda bırakır. Her ödeme kayıt altında olmalı, dekontlar arşivlenmelidir.
Ödemeyen kat malikine karşı izlenecek yol basamaklıdır. İlk adım yazılı hatırlatmadır — telefon değil, yazılı ve tarihli. Ödeme yine gelmezse KMK m.20 uyarınca aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir; bu kanuni bir hak olup genel kurulun ayrıca karar almasını gerektirmez. Hatırlatmalara rağmen borç devam ederse noter vasıtasıyla ihtarname gönderilir, ardından icra takibi yoluna gidilebilir. Bu süreç belgesiz yürütüldüğünde hem hukuken hem pratik olarak sekteye uğrar.
Otomatik borç hatırlatması ve online aidat tahsilatı için aidat takip programı kullanmak, hem tahsilat oranını artırır hem de yöneticinin telefonunu sürekli meşgul eden "para yatırdım mı?" sorularını büyük ölçüde azaltır.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Malazgirt İçin Karar Rehberi
Bu sorunun cevabı büyük ölçüde binanızın büyüklüğüne, bütçesine ve sizin kullanabilir zamanınıza bağlıdır. Muş ve Malazgirt gibi orta ölçekli illerde profesyonel site yönetim şirketi arzı metropollere kıyasla sınırlıdır; mevcut firmalar çoğunlukla il merkezinde hizmet verir ve ilçelere ulaşmak ek maliyet yaratabilir. Bu gerçek, Malazgirt'teki yöneticilerin önemli bir bölümünün gönüllü ya da seçilmiş yönetici olarak görev yürüttüğü anlamına gelir.
Şu soruları kendinize sorun: Binada kaç bağımsız bölüm var? Aylık bütçe ne kadar? Haftada kaç saat ayırabilirsiniz? Genel olarak şunu söylemek mümkündür: 20 dairenin altındaki apartmanlarda yönetim yükü bir kişinin üstesinden gelebileceği büyüklüktedir. 50 daire ve üzeri, birden fazla blok ya da spor alanı/havuz gibi ortak tesisler içeren yapılarda profesyonel destek ciddi biçimde düşünülmelidir.
Malazgirt özelinde üçüncü bir yol giderek daha yaygın hâle geliyor: kendiniz yönetin, ağır ve tekrarlayan işi yazılıma devredin. Aidat takibi, hatırlatma, arıza kaydı, karar defteri gibi işlemler otomatiğe alındığında aslında yöneticilik zamanınızın büyük kısmını kurtarmış olursunuz. Bu konuya H2-8'de daha ayrıntılı bakacağız.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site ya da apartman adına banka hesabı açmak için çoğunlukla bir vergi numarası gerekir. Muş Vergi Dairesi'nden yönetim adına potansiyel vergi numarası almak için genellikle şu belgeler istenir: kat malikleri kurulunun yöneticiyi seçen kararının fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve imza beyannamesi. Belge listesi vergi dairesine göre ufak farklılıklar gösterebilir; Malazgirt'e en yakın vergi dairesini telefonla arayarak güncel listeyi teyit etmenizi öneriyoruz.
Vergi numarasını aldıktan sonra herhangi bir bankada site adına vadeli ya da vadesiz hesap açabilirsiniz. Bu hesapla yapılan tüm gelir ve gider hareketleri hem yasal hem de pratik şeffaflığı sağlar. Genel kurulda hesap vermek, banka ekstresi göstermekten ibaret olur — tartışma zemini kalmaz.
Sitede çalışan istihdam ediliyorsa — kapıcı, güvenlik görevlisi, bahçıvan gibi — SGK yükümlülüğü doğar. SGK bildirimlerini ve prim ödemelerini aksatmamak için bir mali müşavir desteği almanız, özellikle ilk yıl için akıllıca olur. Bu konulardaki güncel düzenlemeleri Muş Sosyal Güvenlik Kurumu ile teyit etmenizi ve gerekirse mali müşavirinizden görüş almanızı öneririz.
En kritik uyarı şudur: site parasını kişisel hesabınızda tutmayın. Bu uygulama hem hukuken hem de güven açısından ciddi riskler taşır; devir aşamasında ya da olası bir anlaşmazlıkta önünüze ağır belgeler yığmak durumunda kalırsınız.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29 uyarınca kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Toplantıdan en az 15 gün önce yazılı çağrı yapılmalı; çağrı mektubunun taahhütlü posta ya da elden imzalatma yoluyla tebliğ edildiği belgelenmelidir. Gündemin çağrıda açıkça yazılması şarttır — gündem dışı alınan kararlar hukuken itiraz konusu olabilir.
İlk toplantıda karar alınabilmesi için iki ayrı çoğunluk birlikte sağlanmalıdır: hem kat maliki sayısının yarısından fazlası hem de arsa paylarının yarısından fazlası. Bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantı yapılabilir; ikinci toplantı katılanların çoğunluğuyla bağlayıcı karar alır. Toplantıda alınan her karar, karar defterine tarih ve imzalı biçimde geçirilmelidir.
Sık yapılan üç hata şunlardır: çağrıda gündemin belirtilmemesi, ikinci toplantı tarihini ilk çağrıya yazmamak, kararları toplantı sonrası geciktirerek deftere işlememek. Bu hataların her biri ileride bir kat malikinin itirazıyla karşılaştığınızda pozisyonunuzu zayıflatır.
Çağrı metninin hazırlanması, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımı bu süreci belgelenmiş ve itiraz edilmez hâle getirir.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar okuduklarınızda birkaç ortak dert öne çıktı: devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik, ağır kış koşullarına hazırlık. SiteYönetim bu dertlerin her birini ayrı bir noktadan değil, tek bir platformdan kapatmayı hedefler. Nasıl çalıştığını somut senaryolarla görelim.
AI Operatör: Yazın, Onaylayın, Gönderin
"Bu ayın aidatlarını topla, geciken 6 daireye nazik hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özelleştirilmiş hatırlatma taslakları hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez; kontrol her zaman sizde kalır.
Malazgirt'in uzun kışına özgü ikinci bir senaryo düşünün: Ocak ortasında kalorifer kazanı arıza verdi. "Kazan arızası bildir, sözleşmeli tesisatçıya iş emri hazırla" komutunu veriyorsunuz. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmenizde kayıtlı tesisatçıya iş emri taslağı hazırlar ve onayınızla gönderir. Gece 02.00'de telefon trafığine gerek kalmaz. Tüm iletişim kayıt altındadır; ileride sigorta talebi gerekirse belgeler hazırdır.
Üçüncü senaryo genel kurul dönemine girer: çağrı metni hazırlamak, gündem maddelerini dizmek, vekâletleri takip etmek, oy sayımını belgelemek. AI Operatör bu adımların her birini sizin için taslak hâline getirir; KMK'nın gerektirdiği 15 günlük süreyi sistem hatırlatır, siz onaylarsınız.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Tek Platformda
"Aidatını 8 aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" diye soruyorsunuz. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK hükümlerine dayanarak yazılı hatırlatma, gecikme tazminatı, noter ihtarı ve icra takibi aşamalarını adım adım açıklar. Yanıt KMK m.20 çerçevesinde şekillendirilir; dayanak kararlar gösterilir.
Önemli bir dürüstlük notu: AI Danışman yol gösterir ve seçenekleri sıralar; dava aşamasına gelindiğinde bir avukatın yerini tutmaz. Bu şeffaflık bilinçlidir — güvenilir rehberlik, abartılı vaatlerden her zaman daha değerlidir.
Sitenin Karnesi: "İyi Yönettim" Değil, Kanıtladım
SiteYönetim her apartman ve site için 100 üzerinden bir yönetim performans puanı hesaplar. Puan; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu, duyuru sıklığı gibi nesnel göstergelerden oluşur. Yönetimi devraldığınız günkü karne 54 olabilir; altı ay sonra onu 81'e çektiğinizde genel kurulda sözle değil, sayıyla hesap vermiş olursunuz. Kat malikleri tartışmayı bırakır, tabloyu okur.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Platformda yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı portallar bulunur. Malazgirt'teki maliklerden bir kısmı başka şehirlerde ikamet ediyor olabilir — bu Doğu Anadolu'da yaygın bir durumdur. Malik, borcunu ve bina gelişmelerini kendi portalından takip eder; sizi aramaz. Denetçi hesap dökümlerine doğrudan erişir; şeffaflık tartışmaların önüne geçer.
14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok
Bulut tabanlı sistem kurulum gerektirmez, tek bir apartmandan çok bloklu siteye ve hatta AVM yönetimine kadar ölçeklenir. 14 gün boyunca ücretsiz ve kredi kartı girmeden deneyin; Malazgirt'teki yapınızın ihtiyaçlarına uyup uymadığını bizzat görün. Apartman yönetim programı sayfasından başlayabilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yeni yöneticinin ilk yılı kronolojisine baktığımızda üç farklı iş kümesinin öne çıktığını görürüz: para işleri, günlük operasyon ve uzun vadeli planlama. SiteYönetim bu üç kümeyi ayrı modüllerle karşılar.
Para İşleri
Online aidat tahsilatı ve borç takibi ile ilk ay ağzınıza kadar dolu olan ajandanızı rahatlatırsınız. Aidat takip programı zamanında ödeyenleri, gecikenleri ve borcun ne kadar süredir biriktiğini tek ekranda gösterir; hatırlatmalar sizin onayınızla otomatik gider. Muş'ta merkezi ısıtmalı bir binayı yönetiyorsanız kalorimetre veya sayaç okumalarına göre gider paylaşımı modülü kış faturasını daire bazında dağıtır — kimin ne kadar ödeyeceği tartışmasını bitirmenin en kısa yoludur. Apartman muhasebe programı ve e-Fatura entegrasyonu işletme defterini güncel tutar; yıl sonu veya genel kurul öncesi rapor çıkarmak dakikalar alır.
Günlük Operasyon
Arıza ve bakım talepleri kayıt altına alınır, atanır ve kapatılır; hiçbir iş kayıt dışı kalmaz. Duyurular SMS, push bildirimi veya platform mesajıyla tüm sakinlere iletilir. Kış aylarında don riski, ani kar yükü ya da tesisat arızası gibi kritik durumlarda hızlı duyuru hayat kurtarabilir. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi takibi; personel ve bordro; sosyal tesis rezervasyonu; bina sigortası ve belge arşivi modülleri bu kümenin içindedir.
Rakipte Bulunmayan Özellikler: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Malazgirt ve Muş çevresindeki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı teklif toplayabilirsiniz. Çatı yalıtımı ihalesini, asansör periyodik bakım sözleşmesini ya da yakıt alımını İhale Portalı üzerinden üç teklifle, genel kurula tam belgeyle sunacak biçimde sonuçlandırmak mümkündür. Bu özellik rakip yazılımlarda bulunmayan bir farklılaştırıcıdır. Mahalle Pazaryeri ise site içi esnaf ve sakin iletişimini platformun içine taşır.
Yönetim göreviniz bir gün sona erdiğinde devir-teslim modülü tüm belgeleri, hesapları ve kararları bir raporda toplar. Bir sonraki yöneticiye devir bir öğleden sonra biter — H2-2'de anlattığımız devir kaosunun tam zıttı.
Malazgirt'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Malazgirt ve Muş, Doğu Anadolu'nun hem sert kış iklimine hem de deprem riskine sahip bölgesinde yer alır. Bu iki koşul yönetim planını doğrudan şekillendirir.
Yakıt Bütçesi ve Merkezi Isıtma
Kasım başından Mart sonuna kadar uzayabilen ısıtma sezonu merkezi sistemli binalarda yakıt kalemini bütçenin baş sırasına taşır. Merkezi kalorifer sistemi varsa tüm kat maliklerine eşit mi, yoksa arsa payına göre mi dağıtım yapıldığını yönetim planında netleştirin. Kalorimetre veya ısı paylaştırıcı sistemi olan binalarda gider paylaşımı modülü sayaç dönemini tartışmasız kapatan en pratik yoldur. Bireysel ısıtmalı yapılarda bile ortak alan ısınması (merdiven, giriş holü) için yakıt kalemi bütçeye konulmalıdır.
Don ve Tesisat Koruması, Kar-Buz Sorumluluğu
Çatı drenajları, dış hatlı su tesisatı ve bodrum katlardaki borular don riskine açıktır. Ekim ayının sonundan önce bu hatların yalıtım durumunu kontrol ettirin; gecikmiş bir önlem şubat faturası olarak karşınıza çıkar. Binanın cephesi ve yürüyüş yollarındaki buz ve kar, hem sakin güvenliği hem de yöneticinin hukuki sorumluluğu açısından kritiktir; KMK m.38 yöneticinin binayı özenle yönetme sorumluluğunu açıkça düzenler.
Deprem Riski: DASK, Sigorta ve Güçlendirme Kararları
Muş ili yüksek deprem riski taşıyan bir bölgede yer alır. DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) her bağımsız bölüm için yasal zorunluluktur; yönetici olarak kat maliklerinin poliçelerini talep edip kayıt altına almanız iyi yönetim pratiğinin parçasıdır. Bunun yanı sıra binanın ortak alanlarını kapsayan ayrı bir konut sigortası da değerlendirilebilir. Bina güçlendirme kararı için KMK'nın öngördüğü nisapları ve belirli durumlarda oy birliği ya da nitelikli çoğunluk koşullarını bir hukuk danışmanıyla değerlendirmenizi öneririz — bu kararlarda yetersiz bilgi, hem mali hem hukuki risk yaratır.
Malazgirt ve Çevresinde Site Yönetimi: Bulanik, Hasköy, Korkut, Merkez, Varto
Muş ilinde her ilçenin kentsel ve kırsal dokusu farklı olduğu için yönetim ihtiyaçları da farklılaşır. Bu farklılığı iki genel kümeyle değerlendirmek pratik bir çerçeve sunar.
İl merkezi olan Merkez ilçe, Muş'un en yoğun konut stokuyla birlikte en çok katlı yapı ve orta büyüklükte sitelere ev sahipliği yapar. Bu ölçekte profesyonel yönetim ya da en azından yazılım desteği yöneticiyi ciddi yükten kurtarır. Malazgirt ise il merkezine göre daha küçük ölçekli olmakla birlikte kentsel çekirdeğinde çok katlı apartman stoğu barındıran bir ilçedir; buradaki yöneticiler gönüllü ama bilgili yönetim modeliyle kendi başlarına etkin biçimde çalışabilir.
Bulanik ve Varto ilçeleri dağlık coğrafyalarıyla öne çıkar; Varto'nun tarihsel deprem geçmişi göz önüne alındığında bina güvenliği ve DASK konuları bu ilçelerde özellikle gündemdedir. Hasköy ve Korkut ise daha küçük ölçekli yapı dokusuyla az daireli apartman tipinin ağırlıkta olduğu ilçelerdir; burada defter düzeni ve aidat takibi genellikle tek bir kişinin yönetebileceği sadelikte kalır.
Bulut tabanlı bir platform olduğu için Korkut'taki üç bloklu bir siteyle Malazgirt merkezdeki on daireli bir apartman aynı sistem üzerinden, herhangi bir kurulum yapmaksızın yönetilebilir. Muş geneli site yönetimi rehberinde ilin tamamına yönelik ek bilgilere ulaşabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yöneticilik görevi, KMK m.38 uyarınca vekillik sıfatı taşır: kat maliklerini temsil edersiniz, yaptıklarınızdan sorumlusunuzdur. Bu sorumluluğun üç pratik alanı özellikle dikkat ister.
KVKK: Sakin ve malik iletişim listesi kişisel veridir. Aydınlatma yükümlülüğünü yerine getirmeniz, bu listeyi yalnızca yönetim amacıyla kullanmanız ve yetkisiz kişilerle paylaşmamanız gerekir. Güvenlik kamerasıysa daha kapsamlı bir aydınlatma metni ve görünür uyarı levhası zorunludur; kayıt süresi ve erişim yetkisi politikaya bağlanmalıdır.
Çalışan istihdamı: Kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli istihdam ediyorsanız SGK bildirimi, iş sözleşmesi ve iş güvenliği temel eğitimi gibi yükümlülükler doğar. Bu alanda en küçük aksama idari para cezasına yol açabilir; güncel uygulamalar için Muş Sosyal Güvenlik İl Müdürlüğü'nü aramanızı ya da bir mali müşavir ile çalışmanızı öneririz.
Belge arşivi: Tüm sözleşmeler, kararlar, yazışmalar ve faturalar düzenli arşivlenmeli; en az beş yıl saklanmalıdır. Dijital arşiv fiziksel kayıp riskini ortadan kaldırır. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini sistematik biçimde tutar; denetim anında her belgeye anında erişilir.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası — Malazgirt Deneyimiyle
- Kişisel hesapta site parası tutmak: Göreve başladığınız ilk haftada en büyük risktir. Site gelir ve giderleri site adına açılmış ayrı bir hesapta yürütülmelidir.
- Elden nakit almak: Dekonsuz tahsilat hem tartışma zemini yaratır hem de hesap şeffaflığını zedeler. Her ödeme banka kanalından geçmeli ve kayıt altına alınmalıdır.
- Karar defterini işlememek: Genel kurul ve yönetim kararları toplantının hemen ardından karar defterine geçirilip imzalanmalıdır. Geciken kayıt, ileride iptal gerekçesi olabilir.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı: Çağrı mektubunda gündem maddeleri açıkça belirtilmelidir. Gündemsiz toplantıda alınan kararlar hukuken itiraz konusu olabilir.
- İşletme projesi yapmamak: KMK m.37 işletme projesini zorunlu kılıyor. Bütçesi olmayan yönetim hedefsiz yüzer; her harcama tartışmaya açık hâle gelir.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: KMK m.20 aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı hakkı verir. Bu hakkı kullanmamak, zamanında ödeyen kat maliklerini cezalandırmak anlamına gelir.
- Kış bakımını Kasım'a bırakmak: Malazgirt'te kazan, kombi veya merkezi ısıtma sistemi bakımını Eylül-Ekim'de yaptırmayan yönetici, ilk soğuk dalgasında tamirci kuyruğunda bekler. Çatı drenajı ve dış tesisat yalıtım kontrolü de aynı dönemde yapılmalıdır.
| Hata | Riski | Önlemi |
|---|---|---|
| Kişisel hesapta para | Hukuki sorumluluk, güven kaybı | Site adına banka hesabı aç |
| Elden nakit tahsilat | İspatsız alacak-verecek | Banka/EFT zorunluluğu |
| Karar defteri boş | Kararların iptali | Toplantı bitince deftere geç |
| Gündemsiz çağrı | Karar itirazı | 15 gün önceden yazılı gündemli çağrı |
| İşletme projesi yok | Harcama tartışması | KMK m.37 — yıllık taslak |
| Gecikme tazminatı uygulanmıyor | Tahsilat erozyonu | KMK m.20 hakkını kullan |
| Kış bakımı Kasım'a kaldı | Arıza, yüksek maliyet | Eylül-Ekim'de kazan ve tesisat kontrolü |
İlk 30 gün planınız var, mevzuat haritanız var. Malazgirt'teki apartman ya da sitenizi bugünden itibaren düzenli, belgelenmiş ve şeffaf biçimde yönetmek için gerekenler bu rehberde. Bir sonraki adımınız pratik: SiteYönetim'i 14 gün boyunca ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez, kurulum yoktur. Sitenize özgü aidat rakamını hesaplamak için de aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.