Airbnb ve Günlük Kiralama Sitelerde Yasak mı? Yönetim Ne Yapar?

Airbnb ve günlük kiralama platformları, Türkiye'deki apartman ve site yönetimlerinin gündeminde giderek daha fazla yer kaplamaktadır. Kısa yanıt şudur: Günlük kiralama, mevcut mevzuat ve yönetim planı hükümleri çerçevesinde büyük ölçüde kısıtlanabilir ya da tamamen yasaklanabilir; ancak bu yasağın geçerli ve uygulanabilir olması için doğru hukuki adımların atılması şarttır.

Günlük Kiralamanın Hukuki Zemini: 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Türkiye'deki apartman ve site yönetimlerinin temel hukuki dayanağını oluşturmaktadır. Bu kanun, kat maliklerinin hem bağımsız bölümleri üzerindeki mülkiyet haklarını hem de ortak alanlar ile komşuluk ilişkilerinden doğan yükümlülüklerini düzenler. Günlük kiralama meselesine gelince, kanun doğrudan "Airbnb yasaktır" demez; ancak bu faaliyeti kısıtlamaya ya da yasaklamaya olanak tanıyan çok sayıda hüküm içerir.

Kanunun 18. maddesi, kat maliklerinin bağımsız bölümlerini kullanırken diğer kat maliklerini rahatsız etmemesini, genel düzeni bozmamasını ve yönetim planına aykırı davranmamasını şart koşar. Günlük kiralamaların doğası gereği —her birkaç günde bir farklı kiracı, gece geç saatlerde giriş-çıkış, tanımadık kişilerin asansör ve merdivenlerden geçişi— bu maddenin ihlal edildiğine dair somut gerekçe oluşturmak hiç de zor değildir.

Öte yandan kanunun 19. maddesi, kat maliklerine bağımsız bölümde yapı değişikliği yapma yasağı getirmekle birlikte bölümün "kullanım amacının değiştirilmesi" meselesini de dolaylı biçimde ele alır. Konut olarak tescil edilmiş bir daire, devamlı surette ticarethane gibi işletildiğinde yönetim planına aykırılık gündeme gelir. Bu noktada yönetim planının içeriği belirleyici rol oynar.

Anayasa Mahkemesi ve Yargıtay kararları da bu konuda önemli ipuçları sunar. Yargıtay'ın birçok kararında, yönetim planında yer alan "konut dışı amaçla kullanım yasağı" hükümlerinin turizm amaçlı kısa süreli kiralamalar için de uygulanabileceği vurgulanmıştır. Dolayısıyla bir site veya apartmanın yönetim planına bakılmadan "yasaktır" ya da "serbesttir" demek hukuken yanlış olur.

Yönetim Planı: Yasağın Gerçek Anahtarı

Yönetim planı, bir apartman veya sitenin "anayasası" niteliğindedir. Kat maliklerinin beşte dördünün onayıyla hazırlanan ve tapuya tescil edilen bu belge, kanunun izin verdiği sınırlar içinde kalmak koşuluyla bağımsız bölümlerin kullanımını düzenleyebilir. Pek çok eski tarihli yönetim planında günlük kiralama konusunda açık bir hüküm bulunmaz; zira bu platformlar onlarca yıl önce mevcut değildi. Bu boşluk, uygulamada ciddi sorunlara yol açar.

Eğer yönetim planınızda "bağımsız bölümler yalnızca konut amacıyla kullanılacaktır ve başka amaçla kiraya verilemez" ya da "turistik kiralama yapılamaz" gibi bir hüküm varsa, bu madde doğrudan uygulanır. Yönetici, bu hükmü dayanarak ihlal eden kat malikine ihtarname gönderebilir, genel kurulda konu gündeme getirilebilir ve gerekirse dava açılabilir. Ancak yönetim planında bu yönde bir hüküm yoksa yasal süreç daha meşakkatli bir hal alır.

Yönetim planına yeni hüküm eklemek için genel kurul kararı gerekir. 634 sayılı Kanun uyarınca yönetim planı değişikliği, kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) olumlu oyu ile mümkündür. Bu oran yüksek görünse de özellikle karışık kullanımlı yapılarda —hem oturan hem kiracı olan bağımsız bölümler— bu çoğunluğa ulaşmak zaman alabilir. Günlük kiralama nedeniyle huzursuzluk yaşayan sitelerde bu gündem maddesi, genel kurul toplantılarında giderek daha sık yer almaktadır.

Yönetim planının güncel olmaması durumunda apartman yöneticisinin elindeki en güçlü koz, diğer kat maliklerinin haklarını koruyan kanun hükümleri ve mahkeme içtihatlarıdır. Bu nedenle bir avukattan hukuki görüş almak ve mevcut planı güncellemek için genel kurulu harekete geçirmek, en sağlıklı yoldur.

Türkiye'de Günlük Kiralamanın İdari Boyutu: Turizm Mevzuatı

Kat mülkiyeti hukukunun yanı sıra Türkiye, 2017 yılından itibaren kısa süreli turistik konut kiralamalarını ayrı bir mevzuatla düzenleme yoluna gitmiştir. 7464 sayılı Turistik Konut Kiralama Hakkında Kanun ve buna bağlı yönetmelikler, Airbnb benzeri platformlar aracılığıyla konut kiralayan kişilere çeşitli yükümlülükler getirmektedir. Bu düzenlemeler kapsamında ev sahiplerinin Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan "Turistik Konut Kiralama İzni" alması zorunlu hale gelmiştir.

Söz konusu izin, başvuru sahibinin belirli koşulları karşılaması durumunda verilir. Ancak önemli bir nokta şudur: İzin için başvurulabilmesi, yönetim planı veya genel kurul kararıyla bu faaliyetin yasak olmadığı anlamına gelmez. Aksine, idari izni olduğu halde yönetim planına aykırı davranan bir kat maliki, komşuları tarafından hukuki yola başvurulduğunda aleyhine karar çıkmasıyla karşılaşabilir. İdari düzenleme ile özel hukuk düzenlemesi (yönetim planı) birbirini dışlamaz; ikisi ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Bu çerçevede bazı belediyeler de kısa süreli kiralamalar konusunda ek düzenlemeler yapmaktadır. Özellikle büyükşehir belediyelerinde turizm yoğunluğunun arttığı semtlerde, imar planı değişiklikleri ya da ruhsat gereklilikleri gündeme gelebilir. Bu nedenle her kat malikinin veya yöneticinin öncelikle kendi bölgesindeki yerel mevzuatı da incelemesi gerekir.

Sonuç olarak idari boyuttan bakıldığında, günlük kiralama faaliyeti hem ulusal hem de yerel düzeyde giderek sıkılaşan bir düzenleme ağı içine girmiş durumdadır. Yöneticiler ve kat malikleri bu gelişmeleri yakından takip etmeli, değişen mevzuata göre yönetim planlarını güncellemeli ve gerektiğinde hukuki destek almalıdır.

Komşuluk Hakları ve Rahatsızlık: Ne Zaman Müdahale Edilebilir?

Günlük kiralamanın apartman sakinleri üzerindeki en somut etkisi, gürültü ve güvenlik kaygılarıdır. Her birkaç günde bir değişen yabancı kişilerin bina içinde serbest dolaşması, geceleri geç saatlere kadar süren parti ya da toplanmalar, kapı zili ve asansör kullanımındaki yoğunlaşma, sakinlerin günlük yaşam kalitesini doğrudan etkiler. Bu durumun 634 sayılı Kanun kapsamında "rahatsızlık verme" yasağı çerçevesinde ele alınması mümkündür.

Kanunun 18. maddesi açıkça şunu söyler: Kat malikleri, bağımsız bölümlerini kullanırken birbirini rahatsız etmekten ve onların haklarını çiğnemekten kaçınmak zorundadır. Mahkemeler, bu maddeyi geniş yorumlamaktadır. Yani doğrudan fiziksel zarar olmasa dahi sürekli ve sistematik bir rahatsızlık yaratmak —örneğin her hafta sonu farklı misafir gruplarının bina kullanması— bu madde kapsamında ihlal sayılabilir.

Ayrıca Türk Medeni Kanunu'nun komşuluk hukukuna ilişkin hükümleri de devreye girebilir. Gürültü, koku, titreşim gibi taşan etkilerin "olağan sınırı aşması" halinde komşular bu etkiyi yaratan kişiden zararın giderilmesini, taşkınlığın önlenmesini ve hatta tazminat talep edebilir. Dolayısıyla salt kat mülkiyeti hukukundan bağımsız olarak medeni hukuk yolları da mağdur kat maliklerine açık kapı bırakmaktadır.

Pratik açıdan değerlendirildiğinde, bir apartmanda sürekli farklı misafir giriş-çıkışının yaşandığını belgeleyen (kayıt defteri tutma, kamera görüntüleri, tanık ifadeleri gibi) kat malikleri, bu delilleri hem yöneticiye hem de mahkemeye sunabilir. Yönetici ise topladığı bu belgeleri temel alarak ihtarname göndermek ya da kat maliklerini genel kurula çağırmak için kullanabilir.

Yönetimin Adım Adım Yapması Gerekenler

Günlük kiralama sorunuyla karşılaşan bir apartman ya da site yöneticisi, hem hukuki güvencesini korumak hem de sorunu kalıcı biçimde çözmek için sistematik bir yol izlemelidir. İlk adım her zaman belgeleme ve iletişimdir; tepkisel ve aceleye getirilen müdahaleler zaman zaman sorunu daha da karmaşık bir hale getirebilir.

Yöneticinin izleyeceği temel adımlar şunlardır:

• Tespit ve belgeleme: Günlük kiralama yapılan bağımsız bölümü, bu faaliyetin gerçekleştiğini kanıtlayan belgelerle (Airbnb ilanı ekran görüntüsü, komşu şikâyetleri yazılı alınmış ise bunlar, giriş-çıkış kayıtları) kayıt altına alın.
• Yönetim planı incelemesi: Mevcut yönetim planında bu konuya ilişkin hüküm var mı? Varsa bunu hukuki dayanağınız olarak kullanın; yoksa genel kurula taşıma süreci başlatın.
• İhtarname gönderme: İlgili kat malikine noter aracılığıyla ihtarname gönderin. İhtarnamede ihlal edilen hüküm açıkça belirtilmeli, uyum için makul bir süre tanınmalı ve aksi takdirde hukuki yola başvurulacağı bildirilmelidir.
• Genel kurul toplantısı: Konuyu olağan ya da olağanüstü genel kurul gündemine alın. Kat maliklerini bilgilendirin, gerekiyorsa yönetim planına ek hüküm eklenmesi için oy kullanın.
• Hukuki yol: İhtarname ve genel kurul kararlarına rağmen ihlal devam ediyorsa, avukat aracılığıyla sulh hukuk mahkemesine başvurun. Mahkeme, gerekli gördüğünde faaliyetin durdurulmasına dair ihtiyati tedbir kararı verebilir.
• Turizm Bakanlığı bildirimi: İzinsiz turizm amaçlı kiralama yapıldığına dair idari birime de şikâyette bulunun. Bu paralel süreç hem idari yaptırım açısından hem de kat maliki üzerindeki caydırıcı etki bakımından önem taşır.

Bu süreçte apartman yönetim programı kullanmak, şikâyet kayıtlarını, ihtarname tarihlerini ve genel kurul tutanaklarını düzenli tutmayı çok daha kolay kılar. Yöneticinin her adımı kayıt altında tutması, olası hukuki süreçlerde güçlü bir delil zinciri oluşturur.

Genel Kurul'da Günlük Kiralama Yasağı Nasıl Alınır?

Günlük kiralama yasağını yönetim planına eklemek, hem en kalıcı hem de en güçlü çözüm yoludur. Ancak bu adımın atılabilmesi için bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün —yani %80'inin— olumlu oy kullanması gerekir. Bu oran, özellikle büyük sitelerde kolay ulaşılabilir bir eşik değildir; bu nedenle hazırlık süreci büyük önem taşır.

Genel kurul öncesinde yönetici veya yönetim kurulu, konuyu tüm kat maliklerine yazılı olarak aktarmalı, günlük kiralamanın yarattığı somut sorunları örneklerle ortaya koymalı ve önerilen yönetim planı değişikliğinin taslağını paylaşmalıdır. Olağanüstü genel kurul toplamak için, kat maliklerinin üçte birinin yazılı talebi yeterlidir. Bu talebi oluşturmak, toplantı için ilk adım olabilir.

Toplantıda gündem maddesi olarak şu başlıklar ele alınabilir: yönetim planına "bağımsız bölümler turistik ya da günlük amaçla kiralanamaz" hükmünün eklenmesi; bu hükmün ihlali halinde uygulanacak yaptırımların belirlenmesi; ve yöneticinin bu konuda idari veya hukuki süreç başlatma yetkisiyle donatılması. Ayrıca genel kurulda bir iç denetleme mekanizması kurulması —örneğin denetçilerin bu konuyu da izlemesi— karara bağlanabilir.

Yasal çoğunluğa ulaşılamayan durumlarda dahi genel kurul tutanakları, yöneticiye önemli bir moral ve belgesel destek sağlar. Çoğunluğun sorundan haberdar olduğu ve bu konuyu gündemine taşıdığı belgelendiğinde, bölünmüş kat malikleri arasında zaman içinde mutabakat sağlanması daha kolaylaşır. Genel kurul yazılımı kullanmak, toplantı davetlerini, oy sayımlarını ve tutanakları hem hızlı hem de hatasız yönetmeye yardımcı olur.

Yasak Varsa Bile Uygulamak Neden Zordur?

Yönetim planında açık bir yasak hükmü olsa dahi bu yasağın fiilen uygulanması, yöneticiler için çoğu zaman zorlu bir süreçtir. Bunun en temel nedeni, kat mülkiyeti hukukunun ceza değil tazminat ve durdurma odaklı yapısıdır. Yönetici, polisi arayıp misafiri binadan çıkaramaz; sürecin mahkeme kanalına taşınması gerekir ve bu zaman alır.

Uygulamadaki güçlüklerden biri, ispat meselesidir. Bir dairenin Airbnb'de listelendiğini kanıtlamak görece kolaydır; ancak fiilen kiralama yapıldığını ve bu durumun süreklilik arz ettiğini kanıtlamak bazen daha fazla çaba gerektirir. Komşular şikâyetlerini yazılı olarak iletmekten çekinebilir; yönetici ise herkesi memnun etmeye çalışırken taraf tutmaktan kaçınmak isteyebilir. Bu insani dinamikler, yasal sürecin önünde fiili bir engel oluşturabilir.

Bir diğer güçlük, sürecin maliyeti ve süresidir. Mahkeme süreçleri hem zaman hem de para ister. Bazı yönetim kurulları, bu masrafın tüm kat maliklerinin aidatlarından karşılanmasına itiraz edilip edilmeyeceğinden endişe duyabilir. Bu noktada site yönetim yazılımı üzerinden şeffaf bir iletişim ve hesap yönetimi kurmak, kat maliklerinin süreci anlamasına ve desteklemesine katkı sağlar.

Son olarak, kısa süreli kiralama yapan kat malikinin itiraz hakkı da süreci uzatabilir. Mülkiyet hakkını öne süren kat maliki, yönetim planı hükmünü anayasal güvence kapsamında tartışmaya açabilir. Her ne kadar mahkemeler genellikle usulüne uygun alınmış genel kurul kararlarını geçerli saymış olsa da bu tür itirazlar süreci birkaç ay hatta yıl uzatabilir.

Fiilen Çalışan Caydırıcı Önlemler

Hukuki süreçlerin zaman alması nedeniyle deneyimli apartman ve site yöneticileri, yasal yollarla paralel biçimde bazı idari ve fiziksel önlemler de alır. Bu önlemlerin amacı günlük kiralama yapan kat malikini kıskaca almak değil, faaliyetin sürdürülmesini pratikte zorlaştırmak ve caydırıcı bir ortam oluşturmaktır.

Bu önlemlerin başında misafir giriş-çıkış kaydı tutulması gelir. Kapıcı ya da güvenlik görevlisi aracılığıyla binaya giren kişilerin kimlik bilgileri ve ziyaret gerekçeleri kayıt altına alınabilir. Bu uygulama hem bir güvenlik tedbiri hem de ileride dava sürecinde kullanılabilecek bir delil kaynağı işlevi görür. Üstelik günlük kiralama yapan daire sahiplerinin misafirlerine ek yük getirecek için caydırıcı bir etki yaratır.

Ortak alanlara yönelik kamera sistemi kurulması da etkili bir önlemdir. Asansör, merdiven, giriş katı gibi ortak kullanım alanlarında kamera bulunması, hem güvenliği artırır hem de düzensiz giriş-çıkışları kayıt altına alır. Bu önlemin hayata geçirilmesi, genel kurul kararı gerektirir ve veri koruma mevzuatına uygun biçimde yapılmalıdır.

Ayrıca bina girişine elektronik erişim sistemi (kartlı geçiş, interkom vb.) kurulması, yabancı kişilerin kontrolsüz biçimde binaya girmesini önemli ölçüde kısıtlar. Günlük kiralama yapan kat malikinin misafirlerine her seferinde erişim kodu paylaşmak zorunda kalması, faaliyetin kolaylığını azaltır. Bu tür teknik önlemler, uzun vadede hem güvenlik hem de hukuki açıdan yönetimi güçlendirir.

Günlük Kiralama Yapan Kat Malikiyle Nasıl İletişim Kurulur?

Her hukuki sürecin temelinde iletişim yatar. Yöneticinin günlük kiralama yapan kat malikiyle ilk teması, mümkünse yazılı ve saygılı bir dille gerçekleştirmesi önerilir. Konuyu "sizi suçluyorum" değil "birlikte çözüm bulalım" çerçevesinde ele almak, hem ilişkileri korur hem de çözümü hızlandırabilir.

İlk görüşmede yönetici, mevcut durumun komşulara yansıyan etkilerini somut biçimde aktarmalıdır: kaç komşu şikâyet etti, ne tür sorunlar yaşandı, bu sorunların yönetim planı ya da kanun kapsamında nasıl değerlendirildiği. Bu yaklaşım, kat malikinin savunmaya geçmesini önler ve durumu birlikte ele almasına zemin hazırlar.

Bazı kat malikleri, yönetim planında böyle bir yasak olmadığını gerekçe göstererek faaliyetini sürdürür. Bu durumda yöneticinin yapabileceği en somut adım, genel kurul sürecini başlatmak ve kat malikini bu süreçten haberdar etmektir. "Genel kurulda bu konu oylanacak; oy çokluğuyla karar alınırsa yönetim planı güncellenecek ve yasak resmiyet kazanacak" mesajı, kat malikini önceden uyarılmış bir konuma sokar.

Eğer kat maliki iletişime kapalı ve ihlali sürdürüyorsa noter aracılığıyla gönderilecek bir ihtarname, hem hukuki boyutu hem de ciddiyeti ortaya koyar. İhtarname gönderildikten sonra yapılan değerlendirmelerde mahkemeler, yöneticinin önce iletişim yolunu denediğini ve makul bir süre tanıdığını görmek ister. Bu nedenle iletişim adımlarının belgelenmesi, ileride açılacak davalar için kritik önem taşır.

Örnek Senaryo: Bir Sitede Airbnb Sorunuyla Nasıl Başa Çıkıldı?

Gerçek hayattan alınan bu örnek senaryo, sürecin nasıl işlediğini somutlaştırmak açısından faydalı bir referans noktası sunar. İstanbul'un merkezi bir ilçesindeki 48 daireli bir sitede, B bloğun 5. katındaki daire sahipleri mülklerini Airbnb üzerinden günlük kiralamaya başlar. Birkaç hafta içinde diğer sakinler gece geç saatlere kadar süren seslerden, asansörde yabancı kişilerle karşılaşmaktan ve bina girişindeki düzensizlikten şikâyetçi olmaya başlar.

Yönetici, komşuların şikâyetlerini yazılı olarak alır ve Airbnb ilanını ekran görüntüsüyle kayıt altına alır. Ardından kat malikiyle bir görüşme ayarlar; ancak kat maliki yönetim planında böyle bir yasak olmadığını belirterek faaliyetini sürdürür. Bunun üzerine yönetici olağanüstü genel kurul çağrısı yapar ve gündem maddesine "yönetim planına günlük kiralama yasağı eklenmesi" başlığını koyar.

Toplantıda 42 kat maliki olumlu oy kullanır (48 üzerinden 42, yani beşte dörtten fazla). İlgili hüküm yönetim planına eklenir ve tapuya tescil ettirilir. Yönetici bu kez noter aracılığıyla ihtarname gönderir; 30 gün içinde kiralama faaliyetinin durdurulmaması halinde dava açılacağı bildirilir. Kat maliki süre sonunda Airbnb ilanını kapatır; sorun çözüme kavuşur.

Bu senaryonun en önemli dersi şudur: Süreç, ihtarname ile değil belgeleme ve iletişimle başlamalıdır. Yöneticinin her adımı kayıt altına alması, hem güvenilirlik hem de hukuki sağlamlık açısından belirleyici olmuştur. Ayrıca genel kurulun aktif biçimde sürece dahil edilmesi, kararın meşruiyetini tartışılmaz kılmıştır.

Kısa Süreli Kiralama ile Uzun Süreli Kiralama Arasındaki Fark

Günlük kiralama yasağı tartışmalarında sıkça karıştırılan bir nokta, kısa süreli (turistik/günlük) kiralama ile uzun süreli (6 ay ve üzeri) kira sözleşmesi arasındaki hukuki farktır. Bu iki kategori, hem mevzuat hem de yönetim planı açısından birbirinden önemli ölçüde ayrışır.

Uzun süreli kiralama, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun ve Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenir. Bir kat maliki, mülkünü bir yıllık ya da daha uzun süreli sözleşmeyle kiraya verirse bu faaliyet, yönetim planında "yalnızca konut amacıyla kullanılacaktır" hükmü olmadığı sürece genel olarak serbesttir. Kat malikleri diledikleri kişiye uzun dönemli kiracılık hakkı tanıyabilir.

Aşağıdaki tablo, iki kiralama türü arasındaki temel farklılıkları özetler:

Bu tabloda dikkat çeken en önemli nokta, kısa süreli kiralamanın ticari faaliyet olarak değerlendirilebilmesidir. Bir daire konut olarak tapuya tescilli olduğu halde sürekli biçimde ticari gelir elde etmek amacıyla işletildiğinde, bu durum hem vergi hem de yönetim planı ihlali açısından sorun yaratabilir. Vergi açısından ise gelirin mutlaka beyan edilmesi gerektiğini, aksi takdirde ayrı bir vergi cezası riskinin doğacağını belirtmek gerekir.

Sık Sorulan Sorular