Apartmana güvenlik görevlisi tutmak için kat malikleri kurulunun salt çoğunlukla — yani arsa payı ve malik sayısı bakımından yarısından fazlasının olumlu oyuyla — karar vermesi gerekir. Bu karar olağan ya da olağanüstü toplantıda alınabilir; toplantı çağrısı belirli bir süre önceden yapılmalıdır. Eğer yönetici bu konuyu gündeme almakta gecikiyorsa, yeterli sayıda malik olarak toplantı talep etme hakkınız bulunmaktadır.
Oy Çoğunluğu: "Salt Çoğunluk" Ne Anlama Gelir?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili hükümleri, kat malikleri kurulunun yönetimle ilgili kararlarını "salt çoğunluk" ilkesine dayandırır. Salt çoğunluk derken iki ayrı koşulun aynı anda sağlanması gerekir: hem malik sayısı bakımından yarıdan fazlasının, hem de arsa payı bakımından yarıdan fazlasının olumlu oy kullanması. Yani on dairenin beş tanesinin "evet" demesi yetmeyebilir; bu beş dairenin toplam arsa payının da toplam içinde çoğunluğu oluşturması şarttır.
Arsa payı uygulamada çoğu zaman dairenin büyüklüğüyle orantılıdır. Bodrum katındaki küçük depo daireleri ile çatı katındaki büyük dupleksler aynı "bir oy"u temsil etse de arsa payı açısından ağırlıkları farklıdır. Bu nedenle küçük bir apartmanda "zaten herkes biliyor" diyerek koltuk kararı almak yasal açıdan geçersiz sayılır.
Güvenlik görevlisi tutulması, apartmanın yönetim giderlerini artıracağından ek aidat tarhiyatı da beraberinde gelir. Mevcut yönetim planında güvenlik kalemi yoksa, hem "güvenlik görevlisi kararı" hem de "ek aidat miktarı" aynı toplantıda karara bağlanmalıdır. İkisinden birinin atlanması, ilerleyen aylarda tartışmalara zemin hazırlar.
Bazı eski apartmanlarda yönetim planı çok sınırlı yazılmış olabilir; bu durumda kanunun genel hükümleri esas alınır. Yönetim planınızın güncel bir kopyasını yöneticiden talep etmek ve okumak, süreçteki en önemli ilk adımdır.
Toplantı Çağrısı: Kim, Ne Zaman, Nasıl Yapabilir?
Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırma görevi öncelikle apartman yöneticisine aittir. Yönetici yılda en az bir kez olağan toplantı düzenlemek zorundadır; ancak güvenlik görevlisi meselesi gibi acil ya da önemli konular için olağanüstü toplantı talep etmek de mümkündür. Çağrının toplantıdan en az on beş gün önceden yapılması gerekir ve bu çağrıda toplantının günü, saati, yeri ile gündemi açıkça belirtilmelidir.
Yöneticiye yazılı başvurduğunuz hâlde toplantı düzenlenmiyorsa, yeterli sayıda malikle birlikte doğrudan toplantı çağrısı yapma hakkınız doğabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili hükümleri bu durumda devreye girer. Kaç malikle bu yola başvurabileceğinizi yönetim planınız belirler; planda hüküm yoksa kanundaki genel kural uygulanır. Bu nedenle başvurunuzu mutlaka yazılı yapın ve alındı belgesi isteyin.
Çağrı yalnızca sözlü yapılırsa —"toplantıda konuşuruz" gibi bir söz— bu usule aykırıdır ve alınan karar daha sonra iptale konu olabilir. Apartmanınızda ilan tahtası varsa oraya asmak, ek olarak her daireye kapı altından bildiri bırakmak ya da taahhütlü mektup göndermek en sağlıklı yoldur. Özellikle itiraz ihtimali yüksek olan konularda ispat yükü size kalır, bu yüzden yazılı iz bırakmak kritik önem taşır.
Toplantı Yeter Sayısı Sağlanmazsa Ne Olur?
İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa, yani gerekli arsa payı ve malik sayısı oluşmazsa toplantı yapılamaz. Bu durumda en az üç gün sonrası için ikinci toplantı çağrısı yapılır. İkinci toplantıda yeter sayı aranmaz; katılan malikler salt çoğunluğu oluşturuyorsa karar alınabilir. Ancak bu esneklik, alınan kararı bağlayıcı kılar; bir sonraki toplantıda az kişiyle alınan bir güvenlik görevlisi kararı, katılmayan malikler için de geçerlidir.
İkinci toplantı kıyısından döndürülen kararlar zaman içinde daha büyük sorunlara yol açabilir. Az sayıda malik güvenlik görevlisi tutulmasına olur verirse, o kişiler ek aidatı ödemek zorunda kalır. İtiraz etmek isteyen malikler daha sonra mahkemeye başvurabilir; ama mahkeme süreci hem zaman hem para kaybına neden olur. Bu nedenle mümkünse geniş katılımlı bir toplantıda tartışmak herkes için daha yararlıdır.
Toplantıya katılamayacak malikler vekâlet vererek oy kullanabilir; vekâletin noter onaylı olması şart değildir, yazılı ve imzalı bir belge yeterlidir. Yurt dışında yaşayan ya da uzak şehirlerde oturan malikler için bu yöntem sıkça kullanılır. Kiracılar ise doğrudan oy kullanamaz; ancak malikten vekâlet alırlarsa toplantıya katılabilirler.
Sakin Olarak Nasıl Talep Açarsınız?
Güvenlik görevlisi tutulmasını istiyorsanız, ilk adımınız bu talebi yazılı olarak yöneticiye iletmek olmalıdır. Sözlü talepler kayıt altına alınmaz ve kolayca görmezden gelinir. Dilekçenizi apartman adres defterine kayıtlı yönetici adına yazdırın, imzalatın ve bir kopyasını elinizde saklayın. Dilekçede toplantı gündeminin bu başlıkla açılmasını açıkça isteyin.
Örnek Dilekçe Metni:
"Sayın Yönetici, apartmanımızın giriş güvenliğinin yetersiz kaldığı konusundaki kaygılarımı paylaşmak ve kat malikleri kurulunun bir sonraki toplantısına 'güvenlik görevlisi istihdamı ve buna ilişkin ek aidat tarhiyatı' başlığının gündem maddesi olarak eklenmesini talep etmek üzere bu dilekçeyi sunuyorum. Talebimin kabul edilmediği takdirde yasal yollara başvurma hakkımı saklı tutarım. Bilgilerinize saygıyla arz ederim."
Dilekçeyi vermenize karşın yönetici harekete geçmiyorsa, diğer maliklerle iletişime geçip kolektif bir talep yazısı hazırlayabilirsiniz. Ortak bir dilekçeye birden fazla malik imza atarsa yöneticinin bu talebi görmezden gelmesi güçleşir; ayrıca yasanın yöneticiye verdiği toplantı düzenleme yükümlülüğü de hatırlatılmış olur. Maliklerle iletişimde kapı kapı dolaşmak yerine ortak mesajlaşma grupları ya da yazılı iletişim kanalları kullanmak hem zamandan tasarruf sağlar hem de iletişim kaydını korur.
Kiracıysanız yasal olarak oy kullanma hakkınız olmasa da malikinizi durumdan haberdar etmek ve onu toplantıya yönlendirmek elinizden gelir. Malikinizin uzakta oturması durumunda size vekâlet vermesini talep edebilirsiniz. Pek çok kiracı, güvenlik sorunlarını doğrudan malikin gündemine taşıyarak bu yolu kullanmaktadır.
Güvenlik Görevlisi Tutmanın Maliyeti ve Aidat Yansıması
Güvenlik görevlisi tutmak, apartmanın aylık giderlerini belirgin biçimde artıran bir karardır. Asgari ücret, SGK primleri ve vardiya düzenlemeleri göz önüne alındığında 7/24 güvenlik için birden fazla personel gerekebilir; bu da maliyeti katlayabilir. Toplantıda yalnızca "güvenlik görevlisi tutalım" kararı almak yetmez; aylık ne kadar ek aidat toplanacağı, hangi şirketten ya da bireyden hizmet alınacağı, sözleşmenin nasıl yapılacağı da karara bağlanmalıdır.
Ek aidatın arsa payına göre mi, eşit olarak mı hesaplanacağını da toplantıda netleştirmek gerekir. Kat Mülkiyeti Kanunu gider paylaşımında arsa payı esasını esas alır; ancak bazı apartmanlar yönetim planlarında farklı bir dağıtım anahtarı belirlemiş olabilir. Bu konuda belirsizlik bırakmak, ileride "ben bu kadar ödemezdim" tartışmalarına davetiye çıkarır. Kararın tutanaklara eksiksiz geçirilmesi hem yöneticiyi hem de ödeme yapmayan malikleri koruyan en önemli güvencedir.
Güvenlik şirketi seçiminde referans kontrol etmek, sözleşmeye fesih koşullarını yazdırmak ve görevlinin yetki sınırlarını netleştirmek pratik açıdan büyük önem taşır. Yalnızca kapı kontrolü mü, yoksa kamera takibi ve acil müdahale de mi? Tüm bu detaylar toplantıda tartışılıp karar tutanağına yansıtılırsa yöneticinin eli güçlenir ve sonradan çıkacak anlaşmazlıklar azalır. Apartmandaki uygulamayı sürdürülebilir kılmak için yöneticinin tutması gereken defterleri de gözden geçirmekte fayda var; güvenlik personeline ait harcama ve gider kayıtları bu defterlere düşülmesi gereken zorunlu bilgiler arasındadır.
Hukuki Dayanak: Kanun Ne Diyor?
Apartman yönetimine ilişkin kararlar Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde şekillenir. Kanun, kat malikleri kurulunu apartmanın en yüksek karar organı olarak tanımlar; yönetici kurulun aldığı kararları uygulamakla yükümlüdür. Güvenlik görevlisi tutulması, apartmanın bakım ve güvenliğine ilişkin yönetimsel bir karar olduğu için kanunun genel hükümleri gereğince salt çoğunluk esasıyla alınır.
Kanunda geçen "salt çoğunluk" tanımı çoğu zaman yanlış anlaşılır. "Toplantıya katılanların çoğunluğu" değil, "tüm kat maliklerinin arsa payı ve sayı bakımından çoğunluğu" kastedilmektedir. Bu ince fark, az kişinin katıldığı toplantılarda alınan kararların yasal dayanağını doğrudan etkiler. Toplantı tutanağına hem oy sayılarının hem de arsa payı oranlarının yazılması bu nedenle son derece önemlidir.
Karara itiraz etmek isteyen malikler sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Başvuru süresi kararın tebliğinden itibaren başlar; bu süreyi kaçırmamak için kararların resmî yollarla tebliğ edilmesi gerekir. Güvenlik görevlisi konusundaki karar yönetim planına aykırıysa ya da usul hatası içeriyorsa bu itiraz yolu daha güçlü bir zemine oturur. Yönetim planında güvenlik personeline ilişkin özel hükümler varsa, o hükümler kanunun genel hükümlerinin önüne geçebilir.
Küçük apartmanlarda "zaten hepimiz aynı fikirdeyiz, toplantıya gerek yok" gibi bir uzlaşı kültürü olabilir. Ancak bu fiilî uzlaşı ne kadar samimi görünse de yazılı karar tutanağı olmadan hukuken bağlayıcı değildir. Yıllar sonra apartmanın el değiştirmesi ya da yönetici değişikliği yaşanması durumunda yalnızca tutanaklı kararlar geçerli sayılır. Bu nedenle "herkes biliyordu" savunması mahkemede tutunmayabilir.
Özel Durumlar: Site Yönetimi, Rezidans ve Karma Yapılar
Birden fazla bloktan oluşan sitelerde ya da rezidanslarda güvenlik görevlisi tutulması süreci daha karmaşık bir hal alır. Her bloğun ayrı kat malikleri kurulu olup olmadığı ya da tüm sitenin ortak bir yönetim kuruluna bağlı olduğu, site yönetim planına göre değişir. Eğer güvenlik ortak alanlara —bahçe, otopark girişi, çevre duvarı— hizmet verecekse bu karar ortak yönetim kurulunun yetkisine girebilir.
AVM, ticari site ya da karma kullanımlı yapılarda iş yeri ve konut maliklerinin birlikte karar alması gerekebilir. Ticari alanlar bazen farklı arsa payı hesaplamaları ya da farklı yönetim planı hükümleriyle ayrı bir kategori oluşturur. Bu tür yapılarda bir hukuk danışmanından görüş almak, uzun vadede çıkacak olası uyuşmazlıkları baştan önleyebilir.
Kat mülkiyeti kurulmamış, yani tapusu "devre mülk" ya da "kat irtifakı" düzeyinde kalmış yapılarda durum daha da girift olabilir. Bu tür yapılarda kat malikleri kurulunun yetki ve işleyişi bazı özel düzenlemelere tabi tutulmuş olabilir. Tapu durumunuzu kontrol etmek ve gerekirse noter aracılığıyla yönetim planını tescil ettirmek, uzun vadeli güvenlik için kritik bir adımdır. Ayrıca küçük apartmanlarda onarım fonu meselesiyle de zaman zaman iç içe geçen bu tür kararları doğru anlamak için küçük apartmanda onarım fonu gerekliliği hakkındaki içeriği de incelemenizi öneririz.
Site Yönetimi Platformu Bu Süreci Nasıl Kolaylaştırır?
Güvenlik görevlisi tutulması gibi kritik kararların yöneticiden talep edilmesi sürecinde en sık yaşanan sorun, "dilekçeyi verdik ama hiçbir şey olmadı" şikâyetidir. Site Yönetimi platformu kullanan apartmanlarda sakinler, bu tür talepleri uygulama üzerinden yazılı ve tarih damgalı biçimde iletebilir; yöneticinin okuyup okumadığı da sistem tarafından kaydedilir. Bu sayede "haberdar olmadım" gibi bir savunmanın önüne geçilir ve talep belirsizliğe yer bırakmadan kayıt altına alınmış olur.
Toplantı kararları ve tutanaklar platforma yüklendiğinde tüm malikler anlık bildirim alır. Güvenlik görevlisi aidat kalemi yönetici tarafından sisteme girildiğinde her dairenin borcu otomatik hesaplanır, ödeme takibi şeffaf biçimde yürütülür. Kim ne kadar ödedi, kim gecikti, hangi ay güvenlik gideri için ne kadar tahsilat yapıldı gibi sorular artık kapı kapı dolaşarak değil, tek ekrandan yanıtlanabilir hale gelir.
Şikâyet ve talep modülü sayesinde sakinler sadece güvenlik görevlisi değil, nöbet saatleri, görevlinin tutumu ya da hizmet kalitesiyle ilgili geri bildirimleri de yazılı olarak iletebilir. Bu geri bildirimler tarihleriyle birlikte arşivlenir ve gerektiğinde yönetim toplantılarında somut veri olarak kullanılabilir. Tüm bu işlevler, güvenlik kararının alınmasıyla bitmediğini; uygulamanın takibinin en az karar kadar önemli olduğunu ortaya koyar.
Sık Yapılan Hatalar ve Bunlardan Nasıl Kaçınılır?
En yaygın hata, güvenlik görevlisi tutulmasına karar verip ek aidat miktarını belirsiz bırakmaktır. Tutanakta "güvenlik için gerektiği kadar toplayacağız" gibi muğlak ifadeler, her ay yeni tartışmalara davetiye çıkarır. Toplantıda hem güvenlik kararı hem de o ay için geçerli ek aidat miktarı net olarak tutanağa geçirilmelidir. Tutar değişecekse bunu kim, hangi yetkiyle ve ne zaman revize edebileceği de yazılmalıdır.
Bir diğer yaygın hata, toplantı çağrısını yalnızca WhatsApp grubuna mesaj atmakla sınırlı tutmaktır. Bu yöntem pek çok durumda pratik işe yarasa da yasal çağrı usulü bakımından yeterli sayılmaz. Mahkemeye taşınan bir itiraz davasında dijital mesaj kaydı bazen delil olarak kabul görmeyebilir. Yazılı, imzalı ve tarihi belgelenebilir bir çağrı yöntemi her zaman daha güvenlidir.
Üçüncü sık yapılan hata, güvenlik görevlisinin işe alınmasını yöneticinin tek başına yapmasına izin vermektir. Kuruldaki karar güvenlik hizmeti alınması yönündeyse, sözleşme ve personel seçimi de kurul bilgisi dahilinde yapılmalıdır. Yöneticinin tek taraflı işe alımı sonradan "ben bu kişiyi onaylamadım" tartışmalarına yol açabilir.
- Toplantı çağrısını sözlü değil yazılı yapın, belgelerin kopyasını saklayın.
- Tutanağa yalnızca kararı değil, arsa payı ve oy sayısı dağılımını da yazın.
- Güvenlik kararı ile ek aidat kararını aynı toplantıda ve aynı tutanakta bağlayın.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı olarak güvenlik görevlisi talep edebilir miyim?
Kiracılar kat malikleri kurulunda doğrudan oy kullanamaz; ancak malikinizi yazılı olarak bilgilendirip toplantıya katılmasını ya da size vekâlet vermesini isteyebilirsiniz. Malikiniz size yazılı vekâlet verirse onun adına toplantıya katılıp oy kullanabilirsiniz. Kiracı olarak en etkili yol, malikinizi güvenlik sorununu belgeleyerek bilgilendirmek ve harekete geçmesini sağlamaktır.
Güvenlik görevlisi kararına itiraz etmek istersem ne yapabilirim?
Alınan karara itiraz etmek istiyorsanız sulh hukuk mahkemesine başvurabilirsiniz. İtiraz sürenizi kaçırmamak için kararın size resmî yollarla tebliğ edildiği tarihi not edin. İtiraz gerekçeniz usul hatası (toplantı çağrısı usulsüzlüğü, yeter sayı sağlanamaması vb.) ya da kararın yönetim planına aykırılığı olabilir. Mahkemeye başvurmadan önce bir avukattan görüş almanız hem sürecinizi hızlandırır hem de gereksiz masraftan sizi korur.
Yönetici toplantı çağrısı yapmıyorsa ne yapabilirim?
Yöneticiye yazılı olarak toplantı talep etmenize karşın harekete geçilmiyorsa, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili hükümleri çerçevesinde yeterli sayıda malik olarak doğrudan toplantı çağrısı yapabilirsiniz. Bu yola başvurmadan önce talebinizi noter aracılığıyla tebliğ ettirmeniz, sonraki hukuki adımlar için ispat kolaylığı sağlar. Sulh hukuk mahkemesine başvurarak hâkimin yönetici atanmasını ya da toplantı yapılmasını emretmesini de talep edebilirsiniz.
Güvenlik görevlisi tutma kararı oy birliğiyle mi alınmalı?
Hayır, oy birliği gerekmez. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun genel hükümleri gereğince bu tür yönetimsel kararlar salt çoğunlukla alınır; yani tüm maliklerin arsa payı ve sayı bakımından yarısından fazlasının olumlu oyu yeterlidir. Oy birliği ancak yönetim planında özellikle öngörülmüşse aranır; bu da nadir rastlanan bir durumdur. Katılmayan malikler alınan karara uymakla yükümlüdür.
Güvenlik görevlisi tutulursa ek aidatı ödemek zorunda mıyım?
Evet, usule uygun şekilde alınmış bir karara karşı oy kullanmış olsanız bile ek aidatı ödemekle yükümlüsünüz. Kat malikleri kurulunun kararları tüm malikler için bağlayıcıdır. Ödeme yapmamak gecikme faizi ve icra takibi gibi sonuçlar doğurabilir. Karara katılmıyorsanız yasal itiraz yolunu kullanmak, aidat ödemeyi kesmekten çok daha güvenli bir seçenektir.
Güvenlik görevlisinin çalışma saatlerini kim belirler?
Güvenlik hizmetinin kapsamı ve saatleri toplantıda karara bağlanabilir ya da bu konuda yöneticiye yetki devredilebilir. Tercih edilen yol, toplantıda temel çerçeveyi (gündüz/gece, 7/24 vb.) belirleyip sözleşme detaylarını yöneticiye bırakmaktır. Ancak personelin çalışma düzeniyle ilgili önemli değişiklikler, ek maliyet doğuruyorsa, tekrar kurula getirilmesi beklenir. Yönetici ek ücret gerektiren değişiklikleri tek başına onaylayamaz.