Asansör Bakım Sözleşmesi Nasıl Yapılır? A ve B Tipi Bakım

Asansör bakım sözleşmesi yapmak, Türkiye'de asansör bulunduran her bina yönetimi için yasal bir zorunluluktur. Kısaca yanıtlamak gerekirse: yetkili bir asansör bakım firmasıyla yazılı sözleşme imzalamanız, A veya B tipi bakım paketini seçmeniz ve sözleşmeyi ilgili belediyeye tescil ettirmeniz gerekir. Bu rehber, tüm süreci adım adım açıklıyor.

Asansör Bakım Sözleşmesi Nedir ve Neden Zorunludur?

Türkiye'de asansörler, 2007 yılında yürürlüğe giren "Asansör Bakım ve İşletme Yönetmeliği" kapsamında düzenlenmektedir. Bu yönetmeliğe göre her asansörün yetkili bir firma tarafından düzenli olarak bakımı yapılmak zorundadır. Yalnızca bina sahibinin ya da yöneticisinin insafına bırakılan bir uygulama değil, kamu otoritesinin denetlediği, yaptırımlara bağlı bir yükümlülüktür.

Yasal dayanağın yanı sıra pratik gerekçeler de son derece önemlidir. Asansörler, mekanik arıza, elektrik kesintisi veya yetersiz bakım nedeniyle ciddi kazalara yol açabilir. Bakım sözleşmesi olmayan bir binada meydana gelen asansör kazasında bina yöneticisi ve kat malikleri kurulu doğrudan hukuki sorumlulukla karşı karşıya kalabilir. Mahkemeler bu davalarda bina yöneticisinin ihmalini ağırlaştırıcı bir unsur olarak değerlendirmektedir.

Öte yandan asansör bakım sözleşmesi, apartman yönetim süreçlerinin ayrılmaz bir parçasıdır. Periyodik bakım kayıtlarının tutulması, arıza bildirimlerinin belgelenmesi ve belediye denetimlerine hazır olmak; sistematik bir yönetim anlayışı gerektirir. Sözleşme imzalayan bir firma, bu kayıtları sizin adınıza da tutar ve her denetimde sunacağınız belgeleri hazır hale getirir.

Son olarak sigorta şirketleri de konut ve işyeri sigortalarında asansör bakım sözleşmesinin varlığını sorgulayabilmektedir. Geçerli bir sözleşmesi olmayan bir binada meydana gelen asansör kaynaklı hasarlarda sigorta tazminatından mahrum kalma riski bulunmaktadır. Kısacası bu sözleşme; yasal uyum, güvenlik ve mali koruma açısından vazgeçilmez bir belgedir.

A Tipi Bakım Nedir? Kapsamı ve Özellikleri

A tipi bakım, piyasada "tam bakım" ya da "kapsamlı bakım" olarak da bilinen, asansörün tüm mekanik ve elektriksel bileşenlerini düzenli aralıklarla kontrol eden, gerektiğinde parça değişimini de içine alan en geniş kapsamlı sözleşme türüdür. Bu paket, özellikle yoğun kullanılan asansörlerde, yüksek katlı binalarda ve apartman sakinlerinin güvenlik beklentisinin üst düzeyde olduğu yapılarda tercih edilir.

A tipi bakımın standart kapsamı şunları içerir: makine dairesi kontrolü, tahrik sistemi (motor, dişli kutusu, kasnak) bakımı, kapı mekanizmalarının ayarlanması, kılavuz raylar ve kabin sürgülerinin yağlanması, güvenlik devreleri ve acil durdurma sistemlerinin testi, aydınlatma kontrolü, kabin ve makine dairesi temizliği. Bunların yanı sıra normal aşınma ve yıpranmadan kaynaklanan parçaların değişimi de sözleşme kapsamına dahil edilir.

Parça değişimi konusu A tipi bakımın en belirgin avantajıdır. Örneğin fren balataları, kapı kontakları veya aydınlatma elemanları gibi rutin ömrünü tamamlayan parçalar ek ücret talep edilmeksizin değiştirilir. Bu sayede bina yöneticisi, her arıza çıkışında beklenmedik bir fatura ödemek zorunda kalmaz; bütçe öngörülebilir biçimde planlanabilir. Özellikle apartman muhasebe programı kullanan yöneticiler, yıllık bakım giderlerini sabit bir kalem olarak bütçeye işleyebilir.

A tipi bakım sözleşmeleri genellikle aylık ya da yıllık sabit ücret üzerinden düzenlenir. Sözleşme süresi çoğunlukla bir yıl olup her yıl güncel fiyatlarla yenilenir. Fiyatlandırma asansörün tipi (hidrolik/elektrikli), yaşı ve bina kata sayısına göre değişir. Eski ve bakımsız asansörlerde A tipi sözleşme imzalamak isteyen firmalar daha yüksek fiyat teklif edebilir; zira mevcut aşınmayı da üstlenmiş olurlar.

B Tipi Bakım Nedir? Kapsamı ve Özellikleri

B tipi bakım, "periyodik kontrol bakımı" ya da "işçilik bakımı" olarak da adlandırılan, yalnızca kontrol ve ayar işlemlerini kapsayan daha temel bir sözleşme türüdür. Parça değişimi bu pakete dahil değildir; arızada veya parça yıpranmasında ayrıca fatura düzenlenir. Kısaca ifade etmek gerekirse: bakım firması asansörü belirli aralıklarla kontrol eder, gerekli ayarlamaları yapar ancak yeni parça takacaksa bunu sizden ayrıca alır.

B tipi bakım, görece daha yeni ve az kullanılan asansörlere sahip binalar için ekonomik bir tercih olabilir. Örneğin son beş yıl içinde kurulmuş, günlük yolcu trafiği düşük bir sitede B tipi bakım yeterli düzeyde güvenlik sağlarken maliyeti de düşük tutabilir. Ancak asansör yaşlandıkça parça değişimlerinin sıklaşması, B tipi sözleşmenin toplam maliyetini A tipine yaklaştırabilir; hatta aşabilir.

B tipi sözleşmelerde ücretlendirme genellikle daha düşük aylık sabit ücret üzerine kurgulanır; ancak arıza çağrısı başına işçilik ücreti ve parça faturası eklenir. Bu yapı, öngörülemeyen giderlere kapı aralayabilir. Yıl içinde iki-üç büyük arıza çıkması durumunda ödenen toplam tutar, A tipi sözleşme ücretini geçebilir. Bu nedenle B tipi seçerken mutlaka çağrı başı ücretin, parça fiyatlandırma politikasının ve garantisinin sözleşmede net biçimde yazılı olduğundan emin olun.

Bazı yöneticiler B tipi sözleşmeyi yalnızca belediye denetimlerini geçmek için minimum yükümlülüğü yerine getirmek amacıyla tercih etmektedir. Bu yaklaşım kısa vadede maliyeti düşürse de uzun vadede bakımsız kalan asansör daha hızlı eskir ve olası bir kaza durumunda "bakım sözleşmesi var ama kontroller yetersiz" gerekçesiyle hukuki sorumluluk doğabilir. B tipi seçilecekse ayda en az bir kontrol ziyareti ve arıza çağrısı için garanti yanıt süresi sözleşmeye eklenmelidir.

A Tipi ve B Tipi Bakım Karşılaştırması

İki bakım türü arasında karar vermek, bina yaşını, asansör kullanım yoğunluğunu, kat sayısını ve yıllık bütçeyi birlikte değerlendirmeyi gerektirir. Aşağıdaki tablo, iki paket arasındaki temel farkları özetlemektedir:

Tabloya bakarak şunu söylemek mümkündür: asansörünüz 8 yaşın üzerindeyse ve bina sakinleri yoğun kullanıyorsa, A tipi bakım toplam sahip olma maliyeti açısından daha avantajlı olacaktır. Aksine, binaya yeni kurulmuş, az katlı ve düşük yolcu trafiğine sahip bir asansör için B tipi başlangıç tercih edilebilir; ancak yıllık gider raporları dikkatle izlenmelidir.

Hangi paketi seçerseniz seçin, sözleşmede mutlaka "acil çağrıya yanıt süresi" maddesi yer almalıdır. Standart sektör uygulaması iş günlerinde 4 saat, hafta sonu ve tatilde ise 8 saattir. Bu süre sözleşmede belirtilmemişse, arıza anında kendinizi 24 saat beklerken bulabilirsiniz.

Asansör Bakım Sözleşmesinde Olması Gereken Zorunlu Maddeler

Yetkili bir bakım firmasıyla imzalayacağınız sözleşme, yasal standartları karşılamalı ve ileride doğabilecek anlaşmazlıklara karşı sizi korumalıdır. Bakanlık yönetmeliği çerçevesinde sözleşmede yer alması zorunlu olan başlıca unsurlar şunlardır:

• Tarafların tam kimlik ve adres bilgileri (firma ile bina yöneticisi)
• Asansörün yeri, tipi, marka/model ve kapasite bilgileri
• Bakım türü (A veya B) ve kapsamının açık tanımı
• Aylık bakım ziyaret sayısı ve tarihleri
• Parça değişiminin kapsam içinde olup olmadığı
• Arıza çağrısı yanıt süresi (iş günü ve tatil ayrımıyla)
• Bakım kaydının (log) tutulma yöntemi ve saklama süresi
• Sözleşme süresi, fesih koşulları ve ihbar süresi
• Ödeme koşulları ve gecikme faizi (varsa)
• Firmanın yetkili servis belgesi ve bölge yetki belgesi bilgisi
• Periyodik muayene (yıllık) için kim tarafından ve nasıl ayarlanacağı

Bu maddelerden herhangi birinin eksik olduğu bir sözleşme, denetim sırasında geçersiz sayılabilir ya da anlaşmazlık durumunda sizi korumayabilir. Özellikle "kapsam dışı işlemler" maddesinin çok dikkatli okunması gerekir; bazı firmalar küçük punto yazıyla geniş istisna listeleri ekleyerek sözleşme kapsamını fiilen daraltabilir.

Sözleşmenin bir suretini her zaman bina dosyasında saklayın. Yönetim değiştiğinde bu belge devredilmeli, yeni yöneticiye teslim tutanağıyla aktarılmalıdır. Dijital ortamda site yönetim yazılımı üzerinden bu tür belgeleri sistematik biçimde arşivlemek, hem denetim hazırlığını kolaylaştırır hem de geçmiş bakım kayıtlarına anında erişim sağlar.

Yetkili Firma Seçerken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Asansör bakım firması seçimi, salt fiyat karşılaştırmasının çok ötesine geçen bir karar sürecidir. Her şeyden önce seçeceğiniz firmanın Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı'ndan alınmış "Yetkili Servis Belgesi"ne sahip olması zorunludur. Bu belge olmayan bir firmadan asansör bakımı almak, tıpkı belgesiz bir tamirciye arabanızı bırakmak gibi hem yasal hem güvenlik açısından risklidir. Belediye denetimlerinde yetkisiz firmalarla yapılan sözleşmeler geçersiz kabul edilmektedir.

Yetkili belge şartının yanı sıra bölgesel kapasite de önemlidir. Firmanın faaliyette olduğu ilde ve ilçede yeterli teknik kadrosu bulunmalıdır. Arıza çağrısına saatler sonra komşu ilden ekip geliyorsa, sözleşmedeki yanıt süreleri kağıt üzerinde kalır. Bu nedenle teklif aşamasında firmadan bölge teknisyen sayısı ve vardiya düzenlemesini yazılı olarak talep etmek akıllıca bir uygulamadır.

Referans kontrolü ihmal edilemeyecek bir adımdır. Firmayı kullanan diğer bina yöneticileriyle iletişime geçin, bakım ziyaretlerinin düzenli yapılıp yapılmadığını, arıza çağrılarına nasıl yanıt verildiğini ve yıl sonu sözleşme yenileme sürecinin şeffaf olup olmadığını sorun. İnternet forumları ve apartman yöneticileri grupları bu noktada değerli bir kaynak olabilir.

Son olarak, birden fazla firmadan yazılı teklif alın ve teklifleri salt fiyat değil kapsam açısından karşılaştırın. "En ucuz teklif" çoğu zaman en az içerik sunan teklife karşılık gelir. A tipi gibi görünen ama "parça değişimi firma takdirine bağlıdır" gibi bir madde içeren teklifler, gerçekte B tipi veya daha zayıf bir içerik sunmaktadır. Teklifleri yan yana koyup madde madde okuyun; belirsiz ifadeleri kabul etmeden önce yazılı açıklama isteyin.

Sözleşme Süreci: Adım Adım Nasıl İlerler?

Asansör bakım sözleşmesi imzalamak, birkaç aşamadan oluşan düzenli bir süreç gerektirir. Bu süreci doğru yönetmek, hem yasal uyumu güvence altına alır hem de ileride ortaya çıkabilecek sorunları minimize eder. Aşağıda adım adım bu süreç aktarılmaktadır.

İlk adım, mevcut asansör belgelerini toparlamaktır. Asansörün TS EN 81 standardına uygunluk belgesi, bir önceki periyodik muayene raporu ve kurulum kaydı bu aşamada hazır olmalıdır. Bu belgeler olmadan bir firma teknik değerlendirme yapamaz; eksik belge ilerleyen aşamalarda iş kesintisine neden olabilir.

İkinci adımda en az üç yetkili firmadan teknik inceleme talep edin. Firma temsilcisi yerinde asansörü görmeli, mevcut durumunu değerlendirmeli ve kapsamı buna göre belirlemeli. Telefonla ya da taslak sözleşmeyle yapılan teklifler genellikle eksik bilgiye dayanır ve sonradan anlaşmazlık çıkarabilir.

Üçüncü adım, tekliflerin değerlendirilmesi ve sözleşme müzakeresidir. Seçtiğiniz firmayla madde madde müzakere edin; özellikle kapsam dışı işlemler listesi, arıza çağrısı yanıt süreleri ve sözleşme fesih koşulları üzerinde durun. Anlaşmaya varılan metin imzalanmadan önce bir hukuk danışmanından görüş alınması, büyük siteler için özellikle tavsiye edilir.

Dördüncü adım tescil ve bildirimdir. Bazı belediyelerde asansör bakım sözleşmesinin Teknik İşler Müdürlüğü'ne bildirimi zorunludur. Firmanın bu konuda deneyimi olmalı; gerekli bildirimleri kimin yapacağı sözleşmede açıkça belirtilmelidir.

Son adım, bakım takibinin kurgulanmasıdır. İlk bakım ziyaretinin ardından bakım defterini kontrol edin; teknisyen imzası, yapılan işlemler ve bir sonraki ziyaret tarihi kayıt altına alınmış olmalıdır. Bakım defteri hem yasal geçerliliği hem de anlaşmazlık durumunda ispat gücü açısından kritik bir belgedir.

Periyodik Muayene ve Belediye Denetimleri

Asansör bakım sözleşmesinin yanı sıra yıllık periyodik muayene de yasal bir zorunluluktur. Periyodik muayene, bakım firmasından bağımsız olarak Bakanlık tarafından yetkilendirilmiş A tipi muayene kuruluşları tarafından gerçekleştirilir. Bu muayenede asansörün tüm güvenlik sistemleri, yük kapasitesi, hız ölçümü ve acil durum donanımları standartlara uygunluk açısından test edilir.

Muayene sonucunda uygunluk belgesi (etiketi) düzenlenir ve asansör kabininde görünür bir yere yapıştırılır. Bu etiket, asansörün son muayene tarihini ve bir sonraki muayene tarihini gösterir. Belediye denetçileri bu etiketi kontrol eder; etiketsiz ya da süresi dolmuş bir asansör, kısa sürede mühürlenerek hizmet dışı bırakılabilir.

Belediyeler asansör denetimlerini genellikle şikâyet bildirimi ya da rutin saha teftişi kapsamında gerçekleştirir. Şikâyet yolu daha yaygındır; bina sakinlerinden biri yerel belediyeye asansörün bakımsız olduğunu bildirdiğinde ekipler yerinde inceleme yapar. Bu nedenle bakım sürecinde sakinlerle şeffaf iletişim kurmak ve bakım takvimini kapıya asmak yaygın ve etkili bir pratiktir.

Denetimde eksiklik tespit edilmesi durumunda idari para cezası ve asansörün faaliyetinin durdurulması söz konusu olabilir. Cezanın ardından eksikliği gidermek ve tekrar uygunluk belgesi almak hem maliyetli hem de zaman alıcıdır. Bu tabloyla karşılaşmamak için bakım sözleşmesini yenilemeden asla süre doldurmayın ve periyodik muayene tarihini takviminize kaydedin.

Kat Malikleri Kurulu'nun Asansör Bakımındaki Rolü

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, bina yönetimine ilişkin temel yasal çerçeveyi belirlemiştir. Kanun kapsamında asansör bakımı, ortak alanların bakım ve onarımı kategorisinde değerlendirilir. Bu masrafa katılım kat maliklerinin arsa payı oranında paylaşacakları zorunlu giderler arasındadır. Hiçbir kat maliki bu giderden muaf tutulamaz; muaf tutulmak istenmesi halinde dahi yönetici yasal yükümlülüğü yerine getirmek zorundadır.

Asansör bakım firması seçimi ve bakım türü (A veya B) tercihi, teorik olarak kat malikleri kurulunun kararına bırakılmıştır. Ancak pratikte yöneticiler bu kararı çoğunlukla bağımsız olarak alır ve kat malikleri toplantısında bilgi verir. Özellikle büyük tutardaki sözleşme değişikliklerinde (örneğin B tipinden A tipine geçiş) kat malikleri kurulunun onayını almak hem şeffaflık hem de hukuki güvence açısından yerinde bir uygulamadır.

Toplantıya sunulacak asansör bakım teklifleri, toplantı gündemine madde olarak eklenmeli ve sunum öncesinde kat maliklerine dağıtılmalıdır. Bu sayede malikler teklifleri inceleme fırsatı bulur, toplantıda daha sağlıklı karar verilir. Alınan kararın toplantı tutanağına eksiksiz geçirilmesi, ileride olası itirazlara karşı en güvenli belgedir.

Asansör giderlerine katılmayan kat malikleri için 634 sayılı Kanun'un 20. maddesi devreye girer. Bu madde uyarınca ödeme yapmayan kat malikine ihtar çekilir; ihtar sonrası ödeme yapılmazsa icra yoluna başvurulabilir. Gecikme durumunda aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı uygulanır. Bu noktada hukuki süreçleri takip etmek için yöneticinin tüm yazışmalar ve dekontları düzenli arşivlemesi büyük önem taşır.

Bakım Sözleşmesini Doğru Yönetmek: Yönetici İpuçları

Bakım sözleşmesi imzalamak sürecin başlangıcıdır; asıl değer, sözleşmenin etkin biçimde yönetilmesinde yatmaktadır. Deneyimli yöneticiler bu süreçte belirli pratik alışkanlıklar geliştirmiştir. Bu alışkanlıklar hem yasal uyumu güvence altına alır hem de bina sakinlerinin güvenini pekiştirir.

Bakım ziyaretleri için sabit bir hatırlatma sistemi kurun. Firma aylık bakım yapacaksa, ziyaret yapılıp yapılmadığını ayın sonunda kontrol edin. Bazı firmalar meşguliyet gerekçesiyle ziyaret sayısını kısaltabilir; ancak bakım defteri her ziyarete imzalanmalıdır. İmzasız ay bırakmak sözleşme ihlalinin kanıtıdır ve yönetici olarak firmayla hesap sorma hakkınızı güçlendirir.

Arıza çağrılarını ve sonuçlarını kayıt altına alın. Kim çağırdı, saat kaçta çağrıldı, firma kaçta geldi, ne yapıldı ve ne zaman kapandı bilgilerini içeren basit bir log dosyası tutun. Bu veriler hem sözleşme yenileme görüşmelerinde pazarlık aracı olur hem de olası bir kaza soruşturmasında savunmanızı destekler.

Yıllık periyodik muayene tarihini asla kaçırmayın. Muayene tarihini birkaç ay öncesinden takvime ekleyin ve firmayı zamanında bilgilendirin. Muayene için gerekli evrakları (uygunluk belgesi, bakım defteri, kurulum kaydı) tek bir klasörde toplu tutun; denetim günü belge arayışıyla vakit kaybetmeyin.

Sözleşme yenilemelerini en az iki ay öncesinden planlamaya başlayın. Aceleyle yapılan yenileme görüşmeleri, firmanın teklif koşullarını kabul etmek zorunda kalmanıza neden olabilir. Yeterli süre bırakarak alternatif teklif alır, şartları müzakere eder ve en uygun anlaşmayı yapabilirsiniz. Apartman yönetim programı kullanan yöneticiler bu tarihleri sistem üzerinden takip ederek hatırlatma alabilir.

Sık Sorulan Sorular