Aladağ, Adana'da site & apartman yönetim sistemi

Aladag'da bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Adana il genelinde aylık aidat ₺500–₺1.800 aralığında seyrediyor; Aladag'ın bina tipine ve konumuna göre bu aralıkta duraksayabilirsiniz. Akdeniz ikliminin getirdiği yaz soğutma yükü, olası havuz ve bahçe giderleri, sezonluk kiracı hareketleri — tüm bunlar yönetim bütçenizi şekillendiren unsurlardır. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt adımlarını Aladag koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Aladag'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site yöneticisi olduğunuz anda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) belirlediği dört temel yükümlülükle karşılaşırsınız: defter tutmak, aidat toplamak, ortak alanları bakımda tutmak ve yıl sonunda genel kurula hesap vermek. Bu dört sorumluluk KMK m.35'te yöneticinin asli görevleri olarak tanımlanmıştır.

Aladag, Adana'nın ilçelerinden biri olarak hem eski mahalle dokusundaki apartmanları hem de son yıllarda çoğalan yeni konut projelerini bir arada barındırmaktadır. İlçede küçük ölçekli apartmanlar yaygın olmakla birlikte, büyüyen konut stoku yöneticilere daha karmaşık sorunlar da getirmektedir. Adana genelindeki binlerce apartman ve site, sizinle aynı hafta benzer sorularla boğuşuyor; yalnız değilsiniz ve süreç öğrenilebilir.

Paniğin kaynağı çoğunlukla "nereden başlayacağım" sorusudur. Cevap nettir: önce mevcut durumu belgeleyin, sonra parayı düzene sokun, ardından iletişim kanalını kurun. Bu rehber bu sırayı adım adım göstermektedir.

İlk 30 Gün: Aladag'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek görevi: eski yöneticiden her şeyi belgeli olarak almak. Devir-teslim tutanağı imzalanmadan göreve başlamayın; tutanakta şunlar yer almalıdır: karar defteri ve işletme defteri (veya mevcut dijital kayıtlar), banka hesap cüzdanı ve dekontlar, kasadaki nakit miktarı, yürürlükteki hizmet sözleşmeleri (asansör bakım, güvenlik, temizlik, bahçe), kopyalanmış ya da listelere alınmış anahtar ve kart envanteri, ödenmemiş fatura listesi, birikmiş aidat borçluları tablosu.

Bu listede bir kalem eksikse tutanağa "teslim alınamadı" diye yazın ve imzalatın. Tutanaksız devir, ileriki anlaşmazlıklarda sizi savunmasız bırakır.

Adana'daki bazı eski yöneticiler kayıtları kağıt formda tutar; dijital ortama aktarmak için bu hafta zaman ayırın. Özellikle Aladag gibi büyüyen ilçelerde yeni bloklar eklendikçe kayıt düzeni daha kritik hale gelmektedir.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

İkinci hafta paranın haritasını çıkarırsınız. Banka hesabının hâlâ eski yönetici üzerinde olup olmadığını kontrol edin; varsa hesabı site adına geçirmek için banka şubesine gidin (bu adımı bir sonraki bölümde ayrıntılı bulacaksınız).

Aidat borçluları listesini isim isim çıkarın: borcun ne zaman başladığını, tutarını ve eski yöneticinin uyguladığı gecikme tazminatını not edin. Bekleyen faturaları tek tek listeleyin. Aladag'da Akdeniz iklimiyle gelen yaz sıcakları soğutma masraflarını öne çıkarır; klima bakım sözleşmesi, ortak alanlardaki soğutma sistemleri ve varsa havuz su/kimyasal giderleri bu haftaki mali fotoğrafın öncelikli kalemleridir.

Yıllık gider kalıplarını anlamak için bir önceki yılın fatura dökümleri elinizin altında olsun. Bu verilerden yola çıkarak taslak bütçe oluşturmak dördüncü haftada çok daha kolaylaşacak.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin iletişim bilgilerini toplayın: ad, daire numarası, telefon ve e-posta yeterlidir. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yönetim amacı dışında kullanılamaz, üçüncü kişilerle paylaşılamaz (bkz. H2-12).

Duyuru kanalınızı belirleyin: e-posta listesi, WhatsApp grubu veya apartman ilan panosu — hangisi sakinlerin kullandığı gerçek kanal ise onu seçin. Arıza ve talep kayıt yöntemini de bu hafta netleştirin; basit bir form bile olsa her arızanın tarih-saat ve sonucuyla kayıt altına alındığı bir düzen kurun.

Bu aşamada site yönetim yazılımı devreye girerse devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir — ilk ayın yoğunluğunda bu hazır altyapı ciddi zaman kazandırır.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37'ye göre yönetici bir yıllık işletme projesi hazırlamak zorundadır. Bu projenin genel kurula sunulması ve onaylanması gerekir. Taslak bütçenize şunları dahil edin: rutin temizlik ve güvenlik giderleri, asansör ve mekanik tesisat bakımı, Aladag'ın Akdeniz iklimine özgü yaz bakım kalemleri (klima servisi, varsa havuz kimyası ve bakımı, dış cephe sıva/boya kontrolü), sigorta primleri ve beklenmedik giderler için yüzde on ile on beş arasında yedek pay.

Sezonluk kiracı yoğunluğu olan sitelerde yaz dönemindeki kısa dönem kiralamaları yönetim planınızı etkileyebilir; hangi ortak alan kullanım kurallarının uygulanacağını genel kurulda netleştirmeniz, ileriki anlaşmazlıkları önler.

Aladag'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Aladag'a özgü resmi bir aidat istatistiği bulunmamaktadır; ancak Adana il genelinde aylık aidat ₺500–₺1.800 aralığında seyretmektedir. Bu il geneli ortalamadır; Aladag'daki eski ve küçük ölçekli apartmanlar aralığın alt ucuna yakın kalırken, asansörlü, güvenlikli veya havuzlu yeni sitelerdeki daireler üst banda ya da üzerine çıkabilir.

Aidatı belirleyen tek yasal dayanak KMK m.20'dir: her kat maliki, arsa payı oranında ya da genel kurulun eşit paylaşım kararına göre ortak giderlere katılmak zorundadır. Pratikte süreç şu şekilde işler: yönetici yıllık işletme projesini hazırlar, tahmini gider kalemlerini liste hâline getirir, toplam gideri daire sayısına (veya arsa payına) böler ve ortaya çıkan rakamı genel kurula sunar; genel kurul onayladıktan sonra bu rakam aidat olarak uygulanır.

Aladag'da ve Adana genelinde aidat miktarını en çok etkileyen kalemler şunlardır:

Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz. Rakam çıktıktan sonra "Adana geneli ₺500–₺1.800 aralığı" ile kıyaslamak, teklifinizin makul olduğunu genel kurulda anlatmayı kolaylaştırır.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidatı elden toplamayın. Hem hesap şeffaflığı hem de hukuki güvenlik açısından tek doğru yöntem banka veya online ödeme sistemidir. Her ödeme için dekont talep edin; dekonu sakin ile birlikte arşivleyin.

KMK m.20 kapsamında gecikme tazminatı uygulamak hem hakkınız hem de diğer kat maliklerine karşı yükümlülüğünüzdür. Kanun, aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatına izin vermektedir; fiili oranı genel kurul kararıyla ya da yönetim planıyla belirleyin.

Ödeme yapılmayan durumda izlenecek sıra şöyledir:

1. Yazılı hatırlatma gönderin; tarih ve içerik kayıt altına alınsın.
2. Hatırlatmaya yanıt gelmezse noter kanalıyla ihtarname gönderin.
3. İhtarname sonucunda da ödeme yapılmazsa icra takibi başlatabilirsiniz; bu aşamada bir avukattan destek almanız önerilir.
4. Yönetimin dava açma yetkisinin genel kurul tarafından verildiğini teyit edin.

Otomatik borç hatırlatması ve online tahsilat için aidat takip programı kullanıldığında hatırlatmalar yazılım tarafından hazırlanır; yönetici onayladıktan sonra gönderilir ve süreç belgeye dökülmüş hâlde arşivlenir.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Aladag İçin Karar Rehberi

Aladag'da hangi yolu seçeceğiniz büyük ölçüde sitenizin ölçeğine bağlıdır. Küçük apartmanlarda gönüllü yönetici modeli hem ekonomik hem de yaygın pratiktir; küçük ve orta ölçekli ilçelerde profesyonel yönetim şirketi arzı büyükşehirlere kıyasla sınırlıdır.

Üçüncü bir yol da var: kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin. Aidat hatırlatma, muhasebe, arıza kaydı, genel kurul takibi gibi süreçleri bir platform üzerinden yönetmek, gönüllü yöneticinin zaman ve enerji yükünü ciddi ölçüde azaltır. Bu yaklaşımın nasıl çalıştığına daha ileride değineceğiz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site parasını kişisel hesabınızda tutmayın. Bu alışkanlık hem hukuki sorunlara hem de kat malikleri nezdinde ciddi güven kaybına yol açar. Yönetimin kendi adına banka hesabı açabilmesi için önce vergi dairesinden potansiyel vergi numarası alınması gerekir.

Vergi numarası başvurusunda genel olarak şu belgeler istenir: yöneticinin kimlik fotokopisi, genel kurulun yöneticiyi atama kararını gösteren karar defteri örneği, apartman adresini belgeleyen tapu veya yönetim planı örneği. Belge listesi Adana'daki vergi dairelerine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Aladag bağlısı vergi dairesine telefon açarak teyit etmeniz önerilir.

Vergi numarasını aldıktan sonra herhangi bir bankada site adına hesap açabilirsiniz. Hesap açılışında banka şubesinin talep ettiği ek evrakları önceden sorun; eksik belgeyle gidip dönmek zaman kaybettirir.

Sitede kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli çalışıyorsa SGK yükümlülüğü doğar. Bu durumda iş güvenliği gerekliliklerini de gözetmeniz gerekir. Vergi ve SGK yükümlülüklerinin güncel boyutlarını bir mali müşavire teyit ettirmenizi tavsiye ederiz.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29 uyarınca olağan genel kurul yılda en az bir kez yapılır. Toplantıya çağrı, tarihten en az 15 gün önce taahhütlü mektup ya da imza karşılığı elden teslim yoluyla yapılmalı; çağrıda gündemi de belirtmelisiniz. Gündemi olmayan çağrıyla toplanan genel kurulun kararları iptal riskiyle karşı karşıya kalabilir.

KMK m.30-32 kapsamında ilk toplantıda hem kat maliki sayısı hem arsa payı bakımından çift çoğunluk aranır. Yeter sayı (nisap) sağlanamazsa ikinci toplantı önceden belirlenmiş bir tarihte katılanlarla yapılabilir ve kararlar geçerli sayılır.

Toplantıda alınan her karar karar defterine geçirilmeli ve katılan kat maliklerince imzalanmalıdır. Defterde imzasız kalan kararlar hukuki geçerlilik açısından tartışmalıdır.

Yeni yöneticilerin en sık yaptığı üç hata şunlardır:

• Çağrı mektubunda gündem yazmamak — bu durum kararların iptale açık olmasına yol açar.
• İlk toplantıdaki nisap sağlanamayınca toplantıyı iptal saymak — ikinci toplantı hakkını kullanmamak.
• Kararları karar defterine geçirmeden uygulamaya çalışmak — yazılı kayıt olmadan karar geçerliliği kanıtlanamaz.

Çağrı metni hazırlama, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımı çağrı takvimini otomatik hesaplar ve karar defterini düzenli tutar.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu rehberde karşınıza çıkan her dert — devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — aslında birbirine bağlı tek bir sorundur: zaman ve bilgi yetersizliği. SiteYönetim bu dertlerin her birini ayrı bir araçla değil, bütünleşik bir platformla karşılar.

AI Operatör: Siz Onaylarsınız, O Yürütür

Aladag'daki bir sitede şubat aidatlarını toplamak istediğinizi düşünün. "Bu ayın aidatlarını tahsil et, geciken sekiz daireye nazik bir hatırlatma gönder" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özel hatırlatma metnini hazırlar ve size sunar. Siz onaylamadan hiçbir şey gönderilmez; onayladığınızda gönderim otomatik gerçekleşir ve tarih-saat kaydı oluşur.

İkinci bir senaryo: Adana'nın sıcak yazlarında ortak alandaki klima kompresörü arızalandı. "Klima arızasını kaydet, anlaşmalı servise iş emri hazırla" komutu yeterlıdir. AI Operatör arıza kaydını açar, servis firmasına gönderilecek iş emri taslağını hazırlar ve sizin onayınıza sunar; onayladıktan sonra iş emri iletilir. Her adım belgeye dönüşür, sözlü anlaşma kalmaz.

Sezonluk kiracı giriş-çıkışlarının yoğun olduğu dönemde ortak alan hasar tespiti, geçici kural bildirimi veya kapı kodu değişikliği gibi tekrar eden işler de aynı şekilde yönetilir. Onay adımı her senaryoda ortadadır; AI hiçbir zaman tek başına hareket etmez.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Rehberlik

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu yöneticilerin büyük çoğunluğu arama motoruna yazarak yanıtlamaya çalışır. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde bu sorunun pratik cevabını verir: gecikme tazminatı oranı, ihtar aşaması, icra takibine geçiş koşulları. Dürüst bir şerh de ekler: "Danışman yol gösterir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz." Bu sınır bilinçli çizilmiştir — platformun güvenilirliği, abartıdan değil dürüstlükten gelir.

Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme

Yönetimi devraldığınız günkü karne puanı, tahsilat oranınızı, açık arıza sayısını, toplantı uyumunuzu ve yasal kayıtlarınızın eksiksizliğini 100 üzerinden özetler. Altı ay sonra karne puanı onbeş puan artmışsa bunu genel kurulda yan yana gösterirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine rakamla kanıtlarsınız; bu, özellikle şüpheci kat maliklerinin olduğu sitelerde büyük fark yaratır.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller platforma ayrı kapılardan erişir. Aladag'daki bir sitede yazlık olarak kullanılan daireler olduğunu düşünün; malik İstanbul'da oturuyor, aidatını kendi portalından görüyor ve ödüyor — sizi aramıyor. Denetçi portalı ise şeffaf bir denetim zemini sunar ve genel kurulda "ben de kontrol ettim, hesaplar doğru" söylemi tartışmasız hâle gelir.

14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok

SiteYönetim bulut tabanlıdır; bilgisayarınıza hiçbir şey yüklemeniz gerekmez. Tek bir apartmandan başlayabilir, ilerleyen dönemde büyüyen sitenizle birlikte ölçeklendirebilirsiniz. 14 gün ücretsiz deneme için kredi kartı gerekmez. Apartman yönetim programını inceleyin ve ilk ayın yükünü hafifletip hafifletmediğinizi bizzat görün.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yönetim yazılımını modül listesinden değil, yöneticinin ilk yılında karşılaştığı kronolojik dertlerden anlatmak daha dürüst bir yol. İşte Aladag'daki yeni bir yöneticinin yolculuğuna eşlik eden kümeler:

Para İşleri

İlk aydan itibaren en büyük yük aidat takibi ve muhasebedir. Online aidat tahsilatı modülü sayesinde kat maliklerine ödeme bağlantısı gönderilebilir; tahsilatlar anında kayıt altına alınır ve borç listesi otomatik güncellenir. Aidat takip programı gecikme hatırlatmalarını sizin onayınızla işletir, takibiniz belgelidir.

Yıl içinde gelen faturaları, sözleşme ödemelerini ve gider paylaşımını apartman muhasebe programı ile kayıt altına alabilirsiniz. e-Fatura uyumu ve işletme defteri tutma bu modülün içindedir; yıl sonunda genel kurula sunacağınız gelir-gider tablosu ayrıca düzenlemeniz gerekmez, program hazırlar.

Operasyon

Adana'nın sıcak yazlarında ortak alan arızaları yoğunlaşır: klima kompresörü, havuz filtresi, bahçe sulama sistemi. Arıza ve bakım modülü her bildirimi tarih-saatiyle kaydeder, ilgili tedarikçiye iş emri açar ve kapanış notunu arşivler. Aladag gibi büyüyen ilçelerde sezonluk kiracı trafiği ziyaretçi ve otopark yönetimini de kritik hâle getirir; bu modül kapı erişim kayıtlarını düzenler.

Personel varsa bordro ve SGK takibi, sigorta poliçe süresi hatırlatması, acil durum prosedürü arşivi ve sosyal tesis rezervasyonu da aynı platform üzerinde yürütülür. Duyuru ve SMS modülüyle sezonluk kural hatırlatmalarını tüm sakinlere tek seferde iletebilirsiniz.

Rakipte Olmayanlar: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Aladag'daki sitenizin çatısında yalıtım yenilenmesi gerekiyor. Klasik yöntem: tanıdıklara sormak, bir iki teklif almak, karar vermek. İhale Portalı'yla süreç şöyle işler: iş tanımını girin, Adana'daki kayıtlı tedarikçiler kapalı zarf usulüyle teklif sunar, teklifleri yan yana karşılaştırırsınız ve genel kurula her adımı belgeleyerek sunarsınız. Şeffaf, kayıtlı, tartışmasız. Bu özellik diğer site yönetim yazılımlarında bulunmamaktadır.

Mahalle Pazaryeri ise site içindeki esnaf ve hizmet ilanlarını sakinlerle buluşturur; ev tadilatı, nakliye veya temizlik hizmeti arayanlar site ekosistemi içinde güvenilir bağlantı kurar.

Dönem sonunda yönetimi devretmeniz gerektiğinde devir-teslim modülü devreye girer: tüm belgeler, borçlu listesi, açık arızalar ve sözleşmeler paketlenmiş hâlde yeni yöneticiye aktarılır. H2-2'de anlattığımız devir kaosu, sizden sonraki yönetici için bir öğleden sonraya sığar.

Aladag'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Aladag, Adana'nın Akdeniz iklimiyle şekillenmiş bir ilçesidir. Uzun ve sıcak yazlar, ılık kışlar ve turizm aksının getirdiği sezonluk hareketlilik — bunlar yönetim planınızın değişkenleri olarak karşınıza çıkar.

Yaz Soğutma Yükü ve Ortak Alan Giderleri

Haziran başından Eylül sonuna kadar süren sıcak dönemde merkezi klima sistemleri, ortak alan soğutma üniteleri ve varsa havuz ekipmanları yoğun çalışır. Bu dönemde enerji tüketimi ve arıza olasılığı birlikte artar. Bakım sözleşmelerini Mayıs'ta yenileyin; kriz anında acil servis aramanın maliyeti planlı bakımın birkaç katıdır.

Havuz işletme giderleri — su, kimyasal, filtre bakımı, test ekipmanı — yönetim bütçesinde ayrı bir kalem olarak görünmeli ve aidatın hesaplanmasında kullanılmalıdır. Havuzu olan sitelerde bu kalemi aidata dahil etmemek, yöneticinin yıl ortasında açıklaması zor bir finansal sorunla karşılaşmasına neden olur.

Sezonluk Kiracı Sirkülasyonu ve Kısa Dönem Kiralama

Aladag ve Adana'nın bazı kesimlerinde yazlık amaçlı kullanılan daireler yaz boyunca kısa dönem kiralanmaktadır. Bu durum ortak alan kullanım yoğunluğunu artırır, kapıcı ve güvenlik ihtiyacını değiştirir, zaman zaman kalıcı sakinlerle sürtüşmelere yol açar. Genel kurulda kısa dönem kiralama kurallarını yönetim planına işlemek bu sürtüşmelerin önüne geçer.

Mülk sahiplerinin bir bölümü Adana'nın diğer ilçelerinde ya da başka şehirlerde ikamet edebilir. Uzaktan erişim sağlayan 7 rol bazlı portal bu maliklerin aidatını görmesini, ödemesini ve yönetimle iletişim kurmasını kolaylaştırır; sizin telefonla ulaşma çabanızı azaltır.

Dış Cephe ve Bahçe Bakımı

Akdeniz neminin etkisiyle dış cephe boyası ve sıvası periyodik bakım gerektirir. Bahçe sulama sisteminin Eylül sonunda winterize edilmesi, sonbahar bakım takviminin başı olarak işaretlenmelidir. Sayaç ve gider paylaşımı modülü, ortak su tüketimini ve sulama giderlerini şeffaf biçimde dairelere dağıtmanın en pratik yoludur.

Aladag ve Çevresinde Site Yönetimi: Ceyhan, Cukurova, Feke ve Diğer İlçeler

Aladag'daki yönetim sorunları Adana'nın komşu ilçelerinden yalıtılmış değildir; aynı mevzuat, benzer bina tipleri ve ortak tedarikçi havuzu bu ilçelerin hepsini birbirine bağlar. İlçeleri iki geniş kümede ele almak yararlı olur.

Birinci küme büyük ve kentsel ilçeler: Seyhan ile Yüreğir, Adana'nın yüksek yoğunluklu konut stoğunu barındırır; çok bloklu siteler, profesyonel yönetim şirketleri ve kurumsal tedarikçi ağı bu ilçelerde daha yaygındır. Çukurova ve Sarıçam yeni gelişme alanları olarak büyürken, site yönetimi profilleri giderek Seyhan-Yüreğir çizgisine yaklaşmaktadır. Ceyhan kendi içinde hem kentsel hem kırsal dokuyu barındıran, Aladag ile benzer ölçek sorunlarını yaşayan bir ilçedir.

İkinci küme daha küçük ve kırsal ağırlıklı ilçeler: Karaisalı, Feke, Saimbeyli, Tufanbeyli ve Pozantı'da çok katlı site sayısı sınırlı; gönüllü yönetici modeli baskındır ve kayıt düzeni zaman zaman kağıda dayanmaktadır. İmamoğlu, Karataş ve Kozan bu iki küme arasında konumlanır; tarımsal nüfus ile şehir merkezindeki konutlaşma bir arada görülür.

Aladag, bu kümeleme içinde küçük-orta ölçekli ilçe kategorisinde yer alır. Gönüllü yönetici modeli gerçek ve sürdürülebilir bir seçenektir. Bulut tabanlı yapısı sayesinde SiteYönetim, Aladag'daki apartmanla Kozan'daki siteyi ya da İmamoğlu'ndaki binayı aynı panelden, herhangi bir kurulum yapmadan yönetmenize olanak tanır.

Adana genelindeki tüm ilçeler için kapsamlı bir tablo ve il bazlı rehbere Adana geneli site yönetimi sayfasından ulaşabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Site yöneticisi olduğunuzda bazı yasal sorumluluklar otomatik olarak devreye girer. Bunları bilirseniz yönetmek kolaydır; bilmeden atlamak cezai ve hukuki riskler doğurabilir.

KVKK kapsamında kamera ve iletişim listesi: Ortak alanlarda güvenlik kamerası kullanıyorsanız girişe ve görünür alanlara KVKK kapsamında aydınlatma metni asmanız zorunludur. Topladığınız kat malikleri iletişim listesi kişisel veri niteliği taşır; yönetim amacı dışında kullanılamaz, paylaşılamaz ve korumasız ortamda saklanamaz.

Çalışan varsa SGK ve iş güvenliği: Kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli istihdam ediyorsanız SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri doğar. Bu yükümlülüklerin güncel uygulamasını bir mali müşavire onaylattırın.

KMK m.38 — Yöneticinin sorumluluğu: Yönetici vekil sıfatıyla hareket eder; kusurlu davranışı nedeniyle kat maliklerine verdiği zararlardan sorumludur. Kararları karar defterine işlemek, hesapları şeffaf tutmak ve genel kurula düzenli hesap vermek bu sorumluluğu yönetmenin en doğru yoludur.

KVKK aydınlatma metinlerini, belge arşivini ve yasal uyum takibini düzenli tutmak için yazılımın yasal uyum modülü bu kalemleri hazır formatta sunar ve süresi geçen belgeleri önceden hatırlatır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası — Aladag'dan Gözlemler

Bu hataların hepsi yaygın ve önlenebilir niteliktedir. Listede kendinizi tanırsanız henüz erken; düzeltmek için vakit var.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem hukuki sorumluluk hem güven kaybı riski taşır; site hesabını ilk haftada açın.
2. Elden nakit toplamak. Kayıt dışı kalan her ödeme, ilerideki hesap sorgulamalarında sizi savunmasız bırakır.
3. Karar defterini işlememek. Yazılı olmayan kararın hukuki geçerliliği tartışmalıdır; her genel kurul kararı toplantı günü imzalanmalıdır.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem belirtilmeden toplanan genel kurulun kararları iptal edilebilir; çağrıda mutlaka madde madde gündem yazın.
5. İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 bunu zorunlu kılar; taslak bile olsa yıllık bütçe planı yapılmalıdır.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Düzenli ödeyen kat maliklerine karşı haksızlık olur; KMK'nın tanıdığı bu hakkı kullanmak yöneticinin yükümlülüğüdür.
7. Yaz bakımını Ağustos'a bırakmak. Aladag'da ve Adana genelinde Akdeniz yazının en yoğun dönemi Temmuz-Ağustos'tur. Klima kompresörü, havuz ekipmanı ve bahçe sulama sisteminin bakımını Mayıs-Haziran'da yaptırmayan yönetici, yaz ortasında arıza kuyruğuyla ve üç katı acil servis faturasıyla karşılaşır.