Saimbeyli, Adana'da site & apartman yönetim sistemi

Saimbeyli'de bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Adana il genelinde aylık aidat ortalaması ₺500–₺1.800 aralığında seyrediyor; sıcak Akdeniz ikliminin gerektirdiği yaz soğutma ve havuz/bahçe işletme giderleri bu rakamın belirleyicisi oluyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Saimbeyli koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden bölümünü nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Saimbeyli'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site yöneticisi olmak bir unvan değil, dört somut sorumluluk demektir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.35 bu sorumlulukları net biçimde sıralar: karar defteri ve işletme defterini düzenli tutmak, aidat ile ortak gider paylarını toplamak, ortak alanların bakım ve onarımını sağlamak, genel kurula hesap vermek.

Saimbeyli, Adana'nın hem merkezi ilçeleriyle hem de çevre ilçelerle bağlantılı bir konumda yer alır. İlçede kentsel dokudaki çok katlı yapılar ile kırsal karakterdeki daha küçük konut binaları bir arada bulunmaktadır. Bu çeşitlilik, yöneticilik deneyiminin ilçeden ilçeye ve binadan binaya ciddi farklılıklar gösterdiği anlamına gelir. Büyük ölçekli, güvenlikli bir sitede yönetici olmak ile az daireli, asansörsüz bir apartmanı yönetmek aynı kanuni çerçeveyi paylaşsa da uygulamadaki ağırlık noktaları farklıdır.

Adana genelinde binlerce apartman ve site, her seçim döneminde sizinle aynı soruları soran yeni bir yönetici kuşağıyla karşılaşır. "Nereden başlayacağım?" sorusu bu kuşağın en yaygın ilk cümlesidir. Aşağıdaki bölümler o soruyu adım adım kapatmak için kurgulanmıştır.

İlk 30 Gün: Saimbeyli'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek hedefi belgeli bir devir teslim yapmaktır. Eski yöneticiden şunları imza karşılığında teslim alın: karar defteri ve işletme defteri (tamamlanmış ciltler dahil), banka hesabı ve kasa dökümleri, kapıcı ya da güvenlik personeline ait iş sözleşmeleri, yürürlükteki hizmet sözleşmeleri (asansör bakım, peyzaj, temizlik), bina sigortası poliçeleri, açık borç-alacak listesi ve varsa icra dosyaları. Devir-teslim tutanağını iki nüsha hazırlayın; her iki taraf da imzalasın. Tutanakta teslim tarihi ve alınan belgeler tek tek sayılmış olsun.

Teslim almadan önce bina ortak alanlarını (çatı, bodrum, asansör makine dairesi, kazan dairesi varsa, otopark) fotoğraflayın. Mevcut hasarlar kayıt altına alınmış olursa ileride doğacak sorumluluklarda başlangıç noktası belgelenmiş olur.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

İkinci haftanın odağı paranın nerede olduğunu ve nereye gittiğini görmektir. Site adına açılmış banka hesabını kendi imza yetkinize alın; hesap yoksa bu hafta açılmasını sağlayın (kişisel hesapta site parasını tutmak hem hukuki hem güven açısından kabul edilemez). Ayrıca aidat borçlusu listesini çıkarın: kimin kaç aylık borcu var, gecikme tazminatı işletilmiş mi?

Saimbeyli'de sıcak iklim koşulları gereği yaz aylarında soğutma (klima, sirkülasyon fanları), havuz ya da yeşil alan sulaması gibi giderler öne çıkar. Bekleyen faturaların büyük bölümü bu kalemlerden kaynaklanıyor olabilir; faturaları toplamları ve vadelerine göre sıralayın.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat malikleri ve kiracıların güncel iletişim bilgilerini derleyin. Bu listenin bir kişisel veri olduğunu ve Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılabileceğini akılda tutun; listeyi üçüncü kişilerle paylaşmak ya da farklı amaçla kullanmak hukuki sorun yaratır.

Duyuru kanalınızı belirleyin: apartman girişine asılan fiziksel duyuru tahtası, toplu mesaj grubu ya da dijital bildirim sistemi. Arıza ve bakım taleplerini kayıt altına alacağınız bir yöntem seçin; Excel tablosu veya bir site yönetim yazılımı bu hafta devreye girerse ilk ay boyunca çok daha düzenli ilerlersiniz. SiteYönetim'in devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı modülleri ilk gün hazır gelir; 14 gün ücretsiz denemesi tam bu ilk ay için düşünülmüş gibidir.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 uyarınca yönetici her yıl bir işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Dördüncü haftada bu projenin taslağını çıkarın: yıllık giderleri kalemler halinde tahmin edin (temizlik, bakım, klima/soğutma, havuz kimyasalları ve bakımı, ortak alan elektriği, sigorta, bordro), bu toplamı daire sayısına ve arsa payı oranlarına bölerek aylık aidat taslağını hesaplayın.

Saimbeyli'nin Akdeniz iklimine göre bakım takviminizi oluşturun: havuz sezonu öncesi (Nisan-Mayıs) filtreleme ve kimyasal dengeleme, yaz zirvesinde soğutma ekipmanı kontrolü, sonbaharda yeşil alan kışa hazırlığı. Bu takvim hem genel kurul gündeminde hem de işletme projesinde somut bir planlama belgesi işlevi görür.

Saimbeyli'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Saimbeyli'de aylık aidat için ilçeye özgü yayımlanmış resmi bir istatistik bulunmamaktadır. Adana il genelinde aylık aidat ortalaması ₺500–₺1.800 aralığında seyretmektedir; bu il geneli ortalamasıdır ve bireysel binaların durumuna göre ciddi farklılık gösterebilir. Güvenlik, havuz ve klima sistemleri gibi ortak tesislere sahip sitelerde üst bandın üzerine çıkmak yaygındır; küçük ölçekli ve kırsal karakterdeki apartmanlarda ise alt banda yakın kalmak daha olasıdır.

Aidatın nasıl belirleneceği Kat Mülkiyeti Kanunu m.20'de düzenlenmiştir. Temel yaklaşım şudur: yıllık giderler işletme projesinde tahmin edilir, bu toplam daireler arasında arsa payı oranında ya da eşit paylaşım kararıyla bölüştürülür, ortaya çıkan rakam genel kurul onayına sunulur. Genel kurul onaylamadığı takdirde yönetici belirlediği tutarı tek taraflı uygulayamaz.

Saimbeyli'de aidat belirleyen en kritik maliyet kalemleri şunlardır: yaz soğutma giderleri (klima bakım ve elektriği), havuz ya da yeşil alan varsa işletme ve kimyasal maliyeti, ortak alan aydınlatması. Sezonluk kullanım yoğunluğunun değiştiği sitelerde —özellikle ilkbahar ve yaz aylarında dolan konutlarda— aidat kalemlerini aylık bazda değil yıllık toplam üzerinden planlamak daha sağlıklı sonuç verir.

Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı görüntülemek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; taslak bütçenizi dakikalar içinde somutlaştırmanıza yardımcı olur.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidatı elden toplamak hem takip güçlüğü hem hukuki risk yaratır; banka havalesi ya da online ödeme sistemi üzerinden tahsilat yapın. Bu sayede her ödeme için anında kayıt oluşur, ihtilaf durumunda belge sunmak kolaylaşır.

Ödemeler geciktiğinde izlenecek yol bellidir. Önce yazılı hatırlatma gönderin; bunu tavsiyeli mektup ya da belgelenebilir dijital bildirimle yapın. Hatırlatmaya rağmen ödeme yapılmıyorsa Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 devreye girer: gecikme tazminatı aylık yüzde beşe kadar işletilebilir. Süreç devam ederse noter ihtarnamesi ve ardından icra takibi açılması hukuki yoldur. Her adımı belgeli tutmak, ilerideki olası itirazlarda sizi korur.

Ödeme hatırlatmalarını manuel takip etmek zorunda değilsiniz; aidat takip programı ile borç bildirimleri otomatik gönderilir, gecikme hesaplamaları sistem tarafından yapılır.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Saimbeyli İçin Karar Rehberi

Bu sorunun cevabı binanın büyüklüğüne, karmaşıklığına ve yöneticinin kullanabileceği zamana göre değişir. Aşağıdaki tablo karar vermenize yardımcı olabilir:

Adana'nın il merkezi dışındaki ilçelerinde, Saimbeyli de dahil olmak üzere, profesyonel yönetim şirketi arzı büyükşehirlere göre daha kısıtlı olabilir. Bu gerçeklik göz önüne alındığında gönüllü yönetici ile iyi bir araç kombinasyonu, bölgede en yaygın ve işlevsel çözüm olmaya devam etmektedir. Üçüncü bir yol da mümkündür: işin hukuki ve idari çerçevesini kendiniz yürütürken tekrarlayan, zaman alan kısmı yazılıma devredin. Bu yaklaşımı bir sonraki bölümde ayrıntılı bulacaksınız.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Kişisel hesabınızda site parası tutmayın. Bu uygulama hem hukuki sorumluluk hem de güven açısından ciddi sorun yaratır; ileride denetçilerle ya da kat malikleriyle hesap tutturmak da son derece güçleşir.

Site adına banka hesabı açabilmek için çoğu durumda potansiyel vergi numarası gereklidir. Vergi numarası almak için Adana Vergi Dairesi'ne şu belgelerle başvurabilirsiniz: genel kurul ya da kat maliklerinin imzaladığı yönetici atama kararının noterce onaylı örneği, yöneticinin kimlik fotokopisi, yönetim planı örneği. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; başvurmadan önce Adana Vergi Dairesi'ni telefonla arayarak güncel listeyi teyit etmenizi öneririz.

Sitede kapıcı, güvenlik ya da bahçıvan gibi bir çalışan istihdam ediliyorsa SGK yükümlülüğü doğar. Bu durumda aylık prim bildirimleri ve iş güvenliği yükümlülükleri de devreye girer. Çalışan istihdamına ilişkin vergi ve SGK süreçlerini bir mali müşavire danışarak yürütmenizi kesinlikle öneririz; bu konudaki düzenlemeler değişken olabilmektedir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

Kat Mülkiyeti Kanunu m.29 gereğince kat malikleri kurulu yılda en az bir kez olağan toplantı yapar. Yönetici bu toplantıyı iki hafta öncesinden (15 günlük süre şartı) gündem maddelerini açıkça belirterek çağrı mektubuyla duyurur; çağrı iadeli taahhütlü posta ya da imza karşılığı teslim yoluyla yapılır.

İlk toplantıda karar alınabilmesi için iki çoğunluk şartı birlikte aranır: toplantıya katılan kat maliki sayısının ve bu maliklerin arsa payı toplamının yarısından fazlası (nisap, yani toplantı yeter sayısı). İlk toplantıda bu nisap sağlanamazsa en az bir hafta sonraki ikinci toplantıda katılanlarla karar alınabilir.

Sık yapılan üç genel kurul hatası şunlardır:

• Gündemsiz ya da eksik gündemli çağrı: Çağrıda yer almayan konular toplantıda karara bağlanamaz; olası itirazda karar iptal edilebilir.
• Vekâlet belgesi alınmaması: Toplantıya katılamayan kat malikinin oyunu kullandırmak için yazılı, imzalı vekâlet şarttır; sözlü yetki geçerli değildir.
• Kararların karar defterine işlenmemesi: Alınan kararlar toplantı sonrası karar defterine geçirilmeli ve katılanlar tarafından imzalanmalıdır; imzasız kararlar tartışmaya açık kalır.

Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımı kullanmak, 15 günlük süre şartını ve gündem zorunluluğunu sistem otomatik hatırlattığı için bu hataların önüne geçer.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

İlk 30 günde yaşadığınız her şeyi düşünün: devir-teslim kaosu, borçlu listesini elle çıkarmak, genel kurul çağrısı hazırlamak, aidat hatırlatması yazmak, yasal süreleri takip etmek. SiteYönetim bu yükü sizden almak için tasarlandı. Her özellik somut bir derdin cevabıdır.

AI Operatör: Onayınızla Çalışan, Sizi Temsil Eden Asistan

Ayın aidat tahsilat dönemini açmak istediğinizde şunu yazmanız yeterlidir: "Bu ayın aidatlarını tahsil et, ödemeyen dokuz daireye nazik hatırlatma gönder." AI Operatör borçlu listesini otomatik çıkarır, her daireye uygun hatırlatma metnini hazırlar ve size onay ekranı sunar. Onayınız olmadan hiçbir mesaj gönderilmez; her adımda son karar sizdedir.

İkinci bir senaryo: Saimbeyli'de yaz ortasında klima sistemi ya da su pompası arızalanıyor. "Havuz pompası arızasını kayıt altına al, bakım şirketine iş emri gönder" komutunu veriyorsunuz. AI Operatör arıza kaydını oluşturur, sözleşmeli bakım firmasına göndermek üzere iş emri taslağını hazırlar ve yeniden onayınıza sunar. Hata, gecikme veya bilgi kaybı olmadan süreç ilerler.

Genel kurul döneminde ise AI Operatör çağrı metnini ve gündem taslağını hazırlar, vekâlet takibini yürütür ve toplantı sonrası karar defteri taslağını oluşturur; siz onaylarsınız, sistem kaydeder. H2-7'de anlattığımız "15 gün önceden çağrı" şartını yazılım kendi takvimiyle hatırlatır; bu hatayı artık yapmazsınız.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Kararla Desteklenen Rehber

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a sorduğunuzda ictihatpro.com altyapısındaki on milyondan fazla emsal karara ve Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 çerçevesine dayanarak yanıt alırsınız: gecikme tazminatı işletme, yazılı ihtar gönderme, icra takibi başlatma adımlarını ayrıntılı görürsünüz. AI Danışman yol gösterir; dava aşamasına geçildiğinde bir avukatın yerini tutmaz, bunu açıkça söyler. Bu dürüstlük bilerek kurgulanmıştır; güvenilirlik buna dayanır.

Sitenin Karnesi: Sayılarla Hesap Verme

SiteYönetim her sitenin 100 üzerinden bir yönetim performans puanı hesaplar. Bu puan tahsilat oranını, açık arıza sayısını, genel kurul uyumunu ve yasal belge tamamlığını baz alır. Yönetimi devraldığınız günkü karne puanını saklayın; altı ay ya da bir yıl sonra aynı karneyi genel kurulda yan yana gösterirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Denetçi portalına erişen denetçiler de aynı veriyi görür; şeffaflık tartışmaları başlamadan bitirir.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı giriş kapıları vardır. Saimbeyli'deki sitenizin bir maliki başka bir şehirde ya da yurt dışında yaşıyorsa kendi portalından aidat borcunu görür, ödeme yapar ve genel kurul kararlarını okur; sizi aramaz, mesaj atmaz. Uzaktan malik iletişimi sorununu yazılım çözer.

Denetçi portalı mali tablolara ve karar defterine şeffaf erişim sağlar; bu şeffaflık kat malikleri arasında olası güvensizliği daha doğmadan önler. Yönetici portalında ise tüm modüller tek ekrandan yönetilir.

14 Gün Ücretsiz, Kurulum Gerektirmez

SiteYönetim bulut tabanlıdır; bilgisayarınıza ya da sunucunuza kurulum gerekmez. Tek bir apartmandan başlayıp büyük bir siteye kadar ölçeklenir. 14 gün boyunca kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz; deneme süresi bu ilk kritik ay için biçilmiş kaftandır. Daha fazla bilgi almak için apartman yönetim programı sayfasına bakabilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yöneticiliğin ilk yılı birbirini izleyen bir dizi "ilk kez" anından oluşur. SiteYönetim'in modülleri bu kronolojiye göre devreye girer.

Para İşleri: İlk Aydan İtibaren

Online aidat tahsilatı modülü kat maliklerinin ödeme yapabileceği bir banka bağlantısı ya da ödeme linki oluşturur; her ödeme anında sisteme düşer. Borç takibi otomatik çalışır: vade geçen daireler listeye eklenir, hatırlatmalar sizin onayınızla gönderilir. Aidat takip programı ile gecikme tazminatı hesaplaması elle değil sistemle yapılır.

Muhasebe modülü gider kayıtlarını tutar, tedarikçi ödemelerini belgeler ve e-Fatura akışını yönetir. Apartman muhasebe programı ile yıl sonunda işletme defterini ve hesap özetini genel kurula sunmak çok daha kolaydır. Ortak alan sayacı okuma ve gider paylaşımı modülü ise kat malikleri arasında elektrik ya da su bedelini formüle göre otomatik dağıtır.

Operasyon: Arıza Kayıttan Personel Bordrosuna

Arıza ve bakım modülü sakinlerin bildirdiği talepleri kaydeder, sizi bilgilendirir ve iş emri takibini yürütür. Duyuru, SMS ve push bildirim modülü aidat hatırlatmasından acil durum mesajına kadar tüm iletişimi tek noktadan göndermenizi sağlar. Personel ve bordro modülü kapıcı ya da güvenlik elemanınızın SGK ve maaş süreçlerini düzenler.

Rakipte Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Saimbeyli'deki çatı onarımı ya da asansör bakımı için teklif toplamak istediğinizde İhale Portalı'nı kullanırsınız. Tedarikçiler kapalı zarfla değil şeffaf, kayıtlı teklifle sisteme girer; teklifleri yan yana karşılaştırırsınız ve seçiminizi genel kurulda belgeleriyle sunarsınız. Bu süreç hem şeffaflığı kanıtlar hem de olası itirazları baştan keser. Mahalle Pazaryeri modülü ise site sakinlerinin ve bölgedeki esnafın ilan vererek birbirine ulaşmasını sağlar. Bu iki özelliği rakip yazılımlarda bulamazsınız.

Yöneticilik görevinizin sonuna geldiğinizde devir-teslim modülü tüm belgeleri tek bir raporda toplar; yeni yöneticiye devir bir öğleden sonra sürer. H2-2'de anlattığımız devir kaosunu bir daha yaşamayacaksınız.

Saimbeyli'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Saimbeyli'nin Akdeniz iklimine özgü koşullar, yönetim planınızın içeriğini doğrudan şekillendirir. Bu bölüm o koşullar için üç somut konuya odaklanır.

Yaz Soğutma Giderleri ve Aidat Planlaması

Sıcak ve uzun süren yaz ayları klima sistemleri, tavan/duvar fanları ve soğuk su dolaşım ekipmanlarının yoğun kullanımı anlamına gelir. Ortak alanlarda bu ekipmanların elektrik tüketimi, Haziran'dan Eylül'e kadar olan dönemde aidat kalemlerinin en büyük bileşeni haline gelebilir. Bunu bütçenize yansıtmanın en sağlıklı yolu aylık değil yıllık toplam üzerinden planlamak, ardından aylık eşit taksitle ya da sezon farklılaştırmasıyla kat maliklerine dağıtmaktır.

Havuz ve Yeşil Alan İşletmesi

Sitede havuz ya da kapsamlı yeşil alan varsa sezonluk işletme maliyetleri önemli bir kalem oluşturur: su arıtma kimyasalları, filtre bakımı, sulama sistemi elektriği, peyzaj hizmetleri. Bu giderler yılın belirli aylarında yoğunlaşır ve bütçe planlamasında önceden ayrılmış bir kalem gerektir. Genel kurula sunacağınız işletme projesinde havuz sezonunu başlatma ve kapatma tarihlerini, tahmini kimyasal ve bakım maliyetini ayrı bir satırda gösterin; kat malikleri bu şeffaflığı olumlu karşılar.

Sezonluk Kiracı Sirkülasyonu ve Uzaktan Malik İletişimi

Adana'nın bazı ilçelerinde olduğu gibi Saimbeyli'de de birden fazla konutu olan ya da yurt dışında yaşayan malik sayısı göz ardı edilemez. Bu maliklerin yaz aylarında konutlarına gelip gitmesi ya da kısa dönem kiralama uygulaması ziyaretçi kaydı, otopark kullanımı ve ortak alan güvenliği kurallarının net bir yönetim planında yazılı olmasını zorunlu kılar. Yönetim planınızda kısa dönem kiralamaya ilişkin hükümler yoksa genel kurulda bu konuyu gündeme taşıyın; belirsizlik tartışma kaynağı olur. Uzaktan erişen malikler için dijital portal, hem borç bilgisini hem genel kurul kararlarını her yerden görme imkânı sunar; bu ihtiyacı karşılamanın en pratik yolu budur.

Saimbeyli ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçeler

Saimbeyli, Adana'nın geniş coğrafyasında komşu ilçelerle köklü bir bağlantı içindedir. Site yönetimi açısından bu ilçeleri iki kümede değerlendirmek pratik bir çerçeve sunar.

Kentsel yoğunluklu ilçeler: Adana geneli site yönetimi bağlamında Seyhan, Yüreğir, Çukurova ve Sarıçam çok katlı yapı stoğunun en yoğun olduğu ilçelerdir. Bu ilçelerde büyük bloklu siteler, profesyonel yönetim şirketi talebi ve kentsel ölçekli aidat karmaşası daha belirgindir. Ceyhan ve Kozan ise hem kentsel hem kırsal dokunun bir arada bulunduğu, orta ölçekli apartman yönetiminin yaygın olduğu ilçeler arasındadır.

Kırsal ve küçük ölçekli ilçeler: Feke, Tufanbeyli, İmamoğlu, Karaisalı ve Pozantı gibi ilçelerde az daireli apartman yapısı öne çıkar. Bu ilçelerde gönüllü yönetim yaygındır, defter tutma basitleşir ve profesyonel şirket ihtiyacı daha az hissedilir. Aladag ve Karataş ise küçük konut stokuyla benzer bir tablodur.

Bulut tabanlı yazılımın avantajı coğrafi sınır tanımamasıdır: Saimbeyli'deki apartmanınızla komşu ilçedeki başka bir binanızı aynı panelden, herhangi bir kurulum yapmadan yönetebilirsiniz. Bölgede birden fazla mülkü olan yöneticiler için bu pratik bir çözümdür.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yöneticinin yasal sorumlulukları üç alanda yoğunlaşır: kişisel veri koruma, çalışan hakları ve Kat Mülkiyeti Kanunu m.38 kapsamındaki vekil sorumluluğu.

KVKK ve kamera kayıtları: Ortak alanlarda güvenlik kamerası varsa aydınlatma metni girişe asılmalı, kayıtlar amacı dışında kullanılmamalı ve belirli bir süreden fazla saklanmamalıdır. Kat maliklerinden derlediğiniz iletişim listesi de kişisel veri niteliği taşır; bu listeyi üçüncü kişilerle paylaşmak ya da yönetim dışı amaçlarla kullanmak hukuki sorumluluk doğurabilir.

Çalışan istihdamı: Kapıcı, güvenlik ya da bahçıvan çalıştırıyorsanız SGK prim bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri başlar. Bu yükümlülükleri mali müşavirinizle birlikte yürütmenizi öneririz; düzenlemeler değişken olabilmektedir.

Yöneticinin vekil sorumluluğu: Kat Mülkiyeti Kanunu m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur. Görevi ihmal ya da kötüye kullanım halinde kişisel sorumluluğu söz konusu olabilir. Defterleri düzenli tutmak, genel kurula doğru hesap vermek ve harcamaları belgelemek bu sorumluluğu taşımanın en sağlam yoludur. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini düzenli tutmanıza yardımcı olur.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Yeni yöneticilerin çoğu aynı hatalardan birini ya da birkaçını yaşar. Bu listeyi okuyorsanız büyük ihtimalle önüne geçeceksiniz.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem hukuki sorumluluk hem güven sorunu yaratır. Site adına ayrı banka hesabı şarttır.
2. Elden para toplamak: Belgesiz para akışı hem takibi imkânsız kılar hem de olası itirazlarda sizi savunmasız bırakır.
3. Karar defterini işlememek: Her toplantı kararının karar defterine geçirilmesi ve imzalanması zorunludur; imzasız kararlar tartışmaya açık kalır.
4. Gündemsiz ya da eksik gündemle çağrı yapmak: Çağrıda yer almayan konular toplantıda karara bağlanamaz; karar iptal riski doğar.
5. Yıllık işletme projesi hazırlamamak: Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 bu yükümlülüğü açıkça düzenlemiştir. Taslak bile olsa bir bütçe planı olmadan aidat tutarını belirlemek hem hukuki hem pratik açıdan sorunludur.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Düzenli ödeyenlere karşı haksızlık yaratan bu tutum, zamanla tahsilat disiplinini tamamen bozar.
7. Havuz ve soğutma bakımını yaza bırakmak: Saimbeyli'nin sıcak yaz koşullarında klima sistemleri ve havuz ekipmanlarının bakımını Nisan-Mayıs gibi sezon başında yaptırmayan yönetici, ilk sıcak haftada arıza kuyruğuyla ve acil masrafla karşılaşır. Bakım takvimini önceden yapın.