Sarıçam, Adana'da site & apartman yönetim sistemi

Saricam'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Adana'nın il merkezine yakın bu büyüyen ilçesinde Adana geneli ortalama aylık aidat ₺500–₺1800 aralığında seyrediyor; sıcak Akdeniz iklimi ise havuz-bahçe giderleri, yoğun yaz soğutma maliyeti ve sezonluk kiracı sirkülasyonu gibi Saricam'e özgü yönetim gündemlerini öne çıkarıyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Saricam koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Saricam'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site yöneticiliği resmi bir görevdir ve Kat Mülkiyeti Kanunu bu göreve somut yükümlülükler bağlar. KMK m.35 uyarınca yöneticinin dört temel görevi vardır: defterleri düzenli tutmak, aidatları toplamak, ortak alanları işletmek ve genel kurula hesap vermek. Bu dört madde soyut görünse de pratikte her biri ayrı bir iş akışı demektir.

Saricam, Adana il merkezine olan yakınlığı ve son yıllardaki konut geliştirme hareketliliğiyle birlikte hem yeni inşa edilmiş sitelere hem de köklü apartman stoğuna ev sahipliği yapan karma bir yapıya sahiptir. Bu çeşitlilik, yöneticinin kimi zaman kapsamlı ortak alan tesisleriyle (havuz, spor salonu, güvenlik kulübesi), kimi zaman yalnızca asansör ve merdiven ile ilgilenmesi anlamına gelir. Hangi ölçekte olursanız olun, Adana'da her hafta yüzlerce kişi sizinle aynı soruları soruyor ve aynı ilk adımları atıyor.

Kendinizi hazırlamanın en iyi yolu mevzuatı ezberlemek değil, ilk 30 günü bir plan dahilinde geçirmektir. Aşağıdaki bölüm tam olarak bunu anlatıyor.

İlk 30 Gün: Saricam'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

İlk 30 gün, yönetimin gerçek kalitesini belirler. Bu dönemde atılan temel ne kadar sağlamsa, sonraki aylarda çözüme kavuşturulamayan sorunların sayısı o kadar az olur. Aşağıdaki haftalık plan, hem KMK'nın zorunlu kıldığı işlemleri hem de Saricam'deki pratik gerçekleri kapsar.

1. Hafta: Devir-Teslim ve Envanter

İlk işiniz, önceki yöneticiden eksiksiz bir devir-teslim tutanağı imzalatmaktır. Bu tutanakta şunlar yer almalıdır: karar defteri ve işletme defteri (orijinalleri), site adına açılmış banka hesabının cüzdanı veya hesap özeti, kasada bulunan nakit, aktif sözleşmeler (temizlik, asansör bakım, güvenlik), borçlu/alacaklı listesi ve varsa çalışan bilgileri. Tutanağı imzalatmadan eski yöneticinin gitmesine izin vermeyin; ilerleyen dönemde "bende değildi" anlaşmazlıkları bu adımla önlenir.

Saricam'in özellikle yeni yapı stoğunda havuz ve bahçe sistemleri gibi teknik tesisat bulunuyorsa, bu ekipmanların garanti belgeleri ve bakım sözleşmeleri de devir kapsamındadır. Yazlık dönem yoğunluğu başlamadan önce bu belgelere sahip olmak kritik önem taşır.

2. Hafta: Mali Fotoğraf

Banka hesabını kendi kişisel hesabınıza değil, site adına düzenleyin ya da yeni bir site hesabı açın. Site parasını kişisel hesapta tutmak hem hukuki hem güven açısından ciddi bir risk yaratır. Ardından aidat borçlusu listesini çıkarın: hangi daire, kaç aylık borç, son ödeme tarihi. Bu listeyi tablolaştırmak, sonraki dönemde tahsilat önceliklerinizi belirlemenizi kolaylaştırır.

Bekleyen faturaları da bu haftada tespit edin. Saricam'de sıcak aylarda klima ve soğutma sistemlerinin enerji tüketimi artarken, yoğun yeşil alanlı ve havuzlu sitelerde su ve kimyasal giderler de yükselir. Bu kalemler için hangi faturalar ödenmiş, hangileri askıda bekliyor, öğrenin.

3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin ve sakinlerin güncel iletişim listesini oluşturun. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü kişilerle paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: panodaki fiziksel ilan, toplu SMS ya da dijital bir platform. Arıza ve talep kayıt yönteminizi de netleştirin; "kim, ne zaman, hangi sorunla bildirdi" bilgisi ilerleyen dönemde hem hukuki hem operasyonel açıdan işinizi kolaylaştırır.

Bu dört haftalık listeyi bir elektronik tabloda da yürütebilirsiniz. SiteYönetim'de ise devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk günden hazır gelir; 14 günlük ücretsiz deneme tam da bu kritik ilk ay için düşünülmüş gibidir.

4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yönetici, her yıl için bir işletme projesi hazırlamak zorundadır. Bu taslakta yıllık gider kalemleri (bakım, sigorta, ortak alan enerji, personel) ve bunların daire başına düşen payı yer alır. Saricam'de yaz döneminde havuz, bahçe sulama ve soğutma giderleri artışı gösterdiğinden, yıllık bütçenizi mevsimlere göre dağıtmak mali sürprizleri azaltır. Klima sistemleri için Nisan-Mayıs'ta bakım yaptırmak, yaz ortasındaki arıza kuyruklarından kaçınmanın en pratik yoludur.

Saricam'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Adana il genelinde aylık aidat ortalaması ₺500–₺1800 aralığında seyretmektedir; bu rakam Saricam için de geçerli bir referans noktasıdır ancak sitenizin profiline göre önemli ölçüde değişebilir. Güvenlik personeli, havuz işletmesi ve geniş yeşil alana sahip büyük sitelerde aidat üst banda yaklaşır; asansörü ve genel temizliği olan klasik apartmanlarda ise alt bant daha gerçekçidir. Her iki durumda da "il geneli ortalama" yalnızca bir başlangıç noktasıdır, kesin rakam sizin sitenizin gider yapısına göre belirlenir.

Aidatın yasal dayanağı KMK m.20'dir. Bu maddeye göre her kat maliki, yönetim planında aksi belirtilmemişse arsa payı oranında ya da eşit olarak ortak giderlere katılır. Yöntem genel kurulda kararlaştırılır ve işletme projesine yansıtılır. Uygulamada pek çok site eşit pay yöntemini tercih etmektedir; bu hem hesaplamayı kolaylaştırır hem de malikler arasındaki anlaşmazlıkları azaltır.

Saricam'in Akdeniz iklimine özgü maliyet sürücüleri şunlardır: yoğun yaz döneminde ortak alan soğutma ve havalandırma, havuz kimyasalı ve su tüketimi, bahçe sulama, kısa dönem kiralama durumunda artan ortak alan aşınması. Bu kalemler toplam bütçede belirleyici bir pay tutabilir. Sitenizin tüm gider kalemlerini girip daire başı tahmini aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatında en güvenli yöntem banka havalesi ya da dijital ödeme sistemidir; elden nakit toplamak hem hesap karıştırır hem yöneticiyi kişisel olarak riske atar. Her ödemeyi banka dekontuyla kayıt altına alın; ödeme kaydı olmadan "ödedim" iddialarına karşı durmak güçleşir.

Ödeme yapılmadığında izlenecek sıra şöyledir: önce yazılı bir hatırlatma gönderin (SMS veya taahhütlü mektup), ardından resmi ihtar çekin. KMK m.20 uyarınca her geçen ay için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı işletilebilir. Yazılı aşamalar sonucunda ödeme hâlâ yapılmıyorsa icra takibi başlatılabilir. Süreç yasaldır ve mahkemeler bu konuda istikrarlı bir içtihada sahiptir. Aidat takip programı ile borç hatırlatmaları otomatik hâle gelir; kimin ne zaman hatırlatıldığı kayıt altında tutulur.

Saricam'de yaz döneminde kısa dönem kiralık dairelerin yoğunlaştığı binalarda kiracı ve malik arasındaki sorumluluk sınırı zaman zaman anlaşmazlık konusu olur. Temel kural açıktır: aidat yükümlüsü her zaman kat malikidir, kiracı değil. Bunu yönetim planınızda ve gerekiyorsa kira sözleşmelerine eklenecek bir maddede netleştirmeniz, ilerleyen dönemde gereksiz tartışmaları önler.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Saricam İçin Karar Rehberi

Bu karar, sitenizin büyüklüğüne, bütçesine ve yöneticinin ne kadar zaman ayırabileceğine göre şekillenir. Aşağıdaki basit çerçeve bir başlangıç noktası sunar:

Saricam'de profesyonel yönetim şirketi arzı büyükşehir ilçelerine kıyasla daha sınırlıdır. Bu gerçek, gönüllü yönetici modelini ilçede daha yaygın ve daha gerekli kılmaktadır. Gönüllü yönetici artı iyi bir dijital araç kombinasyonu, hem maliyeti kontrol altında tutar hem de bürokratik işleri yönetilebilir hâle getirir. Üçüncü bir yol da mevcuttur: kendiniz yönetin, ağır ve tekrar eden işi yazılıma devredin. Bu seçeneği ilerleyen bölümlerde ayrıntılı ele alacağız.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site parasını kişisel hesapta tutmak hem hukuki hem etik açıdan ciddi bir risk taşır. Yönetim değişimlerinde ya da anlaşmazlıklarda kişisel ve site parasının iç içe geçmiş olması büyük sorunlara yol açar. Bu yüzden önce site adına ayrı bir banka hesabı açın; mevcut hesap varsa kendi adınıza yetkili olarak güncelleme yapın.

Site adına banka hesabı açabilmek ve fatura kesmek için vergi dairesinden yönetim adına vergi numarası almanız gerekebilir. Gerekli belgeler genellikle şunlardır: kat maliklerinin genel kurul kararının fotokopisi, yönetici olarak atandığınıza dair karar defteri sayfası, yöneticinin nüfus cüzdanı fotokopisi. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklar gösterebilir; Adana'daki ilgili vergi dairesini telefonla arayarak güncel listeyi teyit edin.

Kapıcı, güvenlik görevlisi veya bahçıvan gibi bir çalışan istihdam edecekseniz SGK bildirim yükümlülüğü doğar. İş güvenliği ve asgari ücret uyumluluğu da bu kapsamda değerlendirilmelidir. Bu konulardaki güncel uygulamayı bir mali müşavir aracılığıyla teyit etmenizi öneririz; mevzuat değişkendir ve yerel uygulama farklılık gösterebilir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

Genel kurul, kat malikleri topluluğunun en yetkili karar organıdır. KMK m.29 uyarınca olağan genel kurul yılda en az bir kez yapılır. Yönetici olarak bu toplantıyı doğru yönetmek, aldığınız kararların hukuken geçerli olması için zorunludur.

Çağrı süreci şu adımları izler: toplantı tarihinden en az 15 gün önce, gündem maddeleri belirtilerek her kat malikine yazılı bildirim yapılır (taahhütlü mektup ya da imza karşılığı elden teslim). Gündem bildirimde açıkça yer almıyorsa, toplantıda alınan kararlar itirazla karşılaştığında iptal edilebilir; bu en sık yapılan hatalardan biridir.

Toplantı yeter sayısı (nisap) açısından KMK m.30-32 şunu öngörür: ilk toplantıda hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından çifte çoğunluk aranır. Bu sayı sağlanamazsa ikinci toplantıya katılanlarla kararlar alınabilir. Kararların, toplantı sonrasında karar defterine geçirilip tüm kat maliklerine imzalatılması veya tebliğ edilmesi gerekir.

Sık yapılan üç hata şunlardır: gündem içermeyen çağrı (kararlar itiraz konusu olabilir), ikinci toplantının birincisiyle aynı gün yapılması (geçersiz sayılabilir), karar defterinin tutulmaması (yöneticinin ispat sorunu). Genel kurul yazılımı ile çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri tek bir noktadan yönetilebilir.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu bölüme kadar anlattığımız her dert için SiteYönetim'in nasıl çalıştığını somut senaryolarla göstereceğiz. Özellik listesi değil, yöneticinin gerçek iş akışı üzerinden ilerleyeceğiz.

AI Operatör: Sizin Onayınızla Çalışan Dijital Asistan

Saricam'de yaz ortasında "Temmuz aidatlarını tahsil et, ödemeyen 4 daireye nazik hatırlatma gönder" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini derhal çıkarır, her malik için kişiselleştirilmiş hatırlatma mesajı hazırlar ve bunları sizin onayınıza sunar. Siz onaylamadan hiçbir şey gönderilmez. Bu onay adımı sistemin temel bir parçasıdır; AI inisiyatif almaz, siz karar verirsiniz.

İkinci senaryo: Saricam'deki sitenizin havuz pompası arızalandı, bir sakin bildirdi. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli teknik servisin iletişim bilgilerini bulur, iş emri taslağını hazırlar ve onayınıza sunar; onayladıktan sonra servis çağrısı yapılır. Havuzun kapalı kaldığı süre hem kayıt altına alınır hem de geriye dönük itirazlara karşı belge oluşturulur. Yaz sezonunda bu hız farkı sakinlerin memnuniyeti açısından doğrudan etkili olmaktadır.

Üçüncü senaryo: Genel kurul için çağrı metni hazırlanması gerekiyor, 15 gün kuralı yaklaşıyor. AI Operatör tarihi hesaplar, gündem taslağını oluşturur, çağrı metnini hazırlar ve onayınıza sunar. Onaylandıktan sonra dağıtım kanalınıza aktarılır. "15 gün kaldı" uyarısını yazılım zaten daha önce size iletmiştir.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Hukuki Rehberlik

"Aidatını 8 aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" gibi bir soruyu AI Danışman'a yönelttiğinizde, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde somut adımları sıralayan bir yanıt alırsınız: yazılı ihtar, gecikme tazminatı hesabı, icra takibi eşiği. Cevap yasal çerçeveyle uyumludur ve emsal kararlara referans verir. Önemli bir not: AI Danışman yol gösterir ve yasal çerçeveyi netleştirir; dava sürecinde avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesi bir lütuf değil, sistemin bilinçli bir tasarım tercihidir.

Saricam gibi yazlık ve kiralık daire yoğunluğunun arttığı ilçelerde, "kiracı çıkmadı, malik de sahip çıkmıyor" gibi karmaşık senaryolarda AI Danışman'ın KMK odaklı yönlendirmesi yöneticiye hem zaman kazandırır hem de adım atarken yasal zemin sağlar.

Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme

Sitenin Karnesi, tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul yapılma düzeni ve yasal uyum gibi parametrelerden hesaplanan 100 üzerinden bir yönetim performans puanıdır. Yeni yönetici için anlamı şudur: göreve başladığınız gün sitenin karnesini alırsınız. Altı ay ya da bir yıl sonra o ilk karneyle güncel karneyi yan yana koyup genel kurulda sunarken "iyi yönettim" demek yerine bunu rakamla kanıtlarsınız. Bu şeffaflık, kat malikleri arasındaki güveni de güçlendirir.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı erişim kapıları tanımlanmıştır. Saricam'de özellikle sık karşılaşılan bir senaryo: mülk sahibi başka şehirde ya da yurt dışında yaşıyor, daireyi kiralamış, site borcu birikmiş. Malik, kendi portalından borcunu görür ve ödeyebilir; sizi aramak zorunda kalmaz, siz de aramak zorunda kalmazsınız. Denetçi portalı ise şeffaflığı kurumsal hâle getirir ve denetim süreçlerindeki gereksiz çatışmaları azaltır.

14 Gün Ücretsiz Başlangıç

SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum gerekmez, tek bir daireden çok bloklu büyük sitelere kadar ölçeklenir. Kredi kartı girmeden 14 günlük ücretsiz denemeyle başlayabilirsiniz. Apartman yönetim programı sayfasından doğrudan başlatabilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yeni yöneticinin ilk yılı birkaç farklı iş akışından oluşur. Aşağıdaki modül kümeleri bu akışları kronolojik bir sırayla ele alır; her küme somut bir yönetim senaryosuna karşılık gelir.

Para İşleri: Tahsilat, Muhasebe ve Gider Paylaşımı

Online aidat tahsilatı, otomatik borç bildirim ve takibi, apartman muhasebe programı aracılığıyla e-Fatura üretimi, gider paylaşımı ve sayaç okuma, işletme defteri tutma modülleri bu kümenin içindedir. Saricam'deki havuzlu ve ortak kullanım alanlı büyük sitelerde su sayacı okumaları ve gider dağıtımı özellikle kritik hâle gelir; modül bu dağıtımı otomatik hesaplar ve daire bazında raporlar. Aidat takip programı ise aylık tahsilat döngüsünü standart bir iş akışına dönüştürür.

Yazlık dönemde artan sakin yoğunluğu ortak alan giderlerini yukarı çektiğinde, hangi ayın hangi gider kalemini ne ölçüde artırdığını izlemek yıl sonu bütçe değerlendirmesi için değerli bir veri sağlar.

Operasyon: Arıza, Duyuru ve Günlük İşletme

Arıza, bakım ve teknik işletme kayıtları; duyuru, SMS ve anlık bildirim; otopark, güvenlik ve ziyaretçi yönetimi; personel, bordro ve tedarikçi takibi; sosyal tesis rezervasyonu (havuz, spor salonu saatleri); sigorta, acil durum planı ve belge arşivi bu kümenin modülleridir. Saricam'de yaz sezonunda misafir yoğunluğunun arttığı sitelerde ziyaretçi kaydı ve otopark tahsisi yönetimi oldukça pratik bir işlev kazanır.

Rakiplerde Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Çatı yalıtımı, asansör bakımı ya da peyzaj düzenlemesi gibi büyük işler için ihale açmak istediğinizde, Saricam'deki ya da Adana genelindeki tedarikçilerden İhale Portalı üzerinden kapalı zarflara gerek kalmadan şeffaf ve kayıtlı teklif toplayabilirsiniz. Üç teklif, karşılaştırma tablosu ve seçim gerekçesi tek bir belgede genel kurula sunulabilir. Bu özellik, benzer yönetim yazılımlarında bulunmayan, SiteYönetim'e özgü bir farklılaştırıcıdır. Mahalle Pazaryeri modülü ise site içi sakin ve esnaf ilanlarını düzenli bir platforma taşır.

Sıra bir gün sizden sonraki yöneticiye geldiğinde, devir-teslim modülü tüm belgeleri, borç-alacak listesini ve arıza tarihçesini hazır sunar. Devir işlemi bir öğleden sonra tamamlanır; H2-2'de anlattığımız ilk hafta karmaşası yaşanmaz.

Saricam'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Saricam, Akdeniz ikliminin belirgin biçimde hissedildiği bir ilçedir. Bu iklimin yönetim planına yansımaları somuttur ve göz ardı edildiğinde hem bütçe aşımlarına hem de sakin şikâyetlerine dönüşebilir.

Yaz Soğutma Giderleri ve Ortak Alan Enerji Yönetimi

Temmuz-Ağustos aylarında ortak alanlardaki klima sistemleri, aydınlatma ve havuz pompaları elektrik tüketimini belirgin biçimde artırır. Bu artışı yönetim bütçenizde ayrı bir kalem olarak planlamak ve yaz öncesinde (Mayıs ayında) bakım yaptırmak, sezon ortasındaki arıza-kuyruğu maliyetinden kaçınmanızı sağlar. Arıza kaydı modülü, hangi ekipmana ne zaman servis yapıldığını takip ettiği için bir sonraki yılın bakım takvimini otomatik olarak oluşturur.

Havuz ve Bahçe İşletmesi: Mevsimsel Bütçe Kalemi

Havuzlu sitelerde kimyasal, su, teknik servis ve insan kaynağı maliyeti aylık bütçenin önemli bir bölümünü oluşturabilir. Bu maliyeti sitenizin kira geliri ya da misafir yoğunluğu mevsimselliğine göre bütçelemek, yıllık işletme projesinin gerçekçi olmasını sağlar. Gider paylaşımı modülü, su sayacı tüketimini ve havuz hizmet giderini daire bazında dağıtarak olası anlaşmazlıkları belgeli biçimde çözer.

Kısa Dönem Kiralama ve Uzaktan Malik İletişimi

Saricam'de özellikle büyük konut projelerinde bazı dairelerin kısa dönem tatil kiralamasına konu olduğu görülmektedir. Bu durum sakin sirkülasyonunu artırır ve ortak alan aşınmasını hızlandırır. Yönetici olarak yapmanız gereken ilk iş, yönetim planınızda kısa dönem kiralamaya ilişkin bir hüküm olup olmadığını kontrol etmektir; genel kurul, bu konuda ek kural koyma yetkisine sahiptir. Malik portörü aracılığıyla uzaktan bağlantı kuran mal sahipleri, bildirim ve borç takibini kendi panellerinden yürütebilir; bu özellik uzak maliklerin yöneticiye sürekli ulaşma ihtiyacını önemli ölçüde azaltır.

Saricam ve Çevresinde Site Yönetimi: Adana'nın Komşu İlçeleri

Saricam, Adana'nın il merkezine yakın konumuyla hem kentsel hem kırsal dokuyu aynı anda barındırır. İlçeyi çevreleyen bölgeler arasında oldukça farklı konut ölçekleri ve yönetim ihtiyaçları bulunmaktadır.

İlçeye komşu olan Seyhan ve Çukurova, yüksek yoğunluklu kentsel dokuları nedeniyle çok bloklu büyük sitelerin yaygın olduğu alanlardır; bu ilçelerde profesyonel yönetim talebinin daha belirgin olduğu görülmektedir. Ceyhan, sanayi ve tarımsal ekonomisiyle öne çıkan, daha küçük ölçekli apartman stoğuna sahip bir ilçedir; gönüllü yönetim modelinin yaygınlığını sürdürdüğü bir yapıdadır. Karataş ve İmamoğlu, kıyı ve tarımsal karakterleriyle hem sezonluk hem daimi konut kullanımını bir arada barındırır; Karataş'ta yazlık kullanımın getirdiği sezonluk yönetim yükü Saricam ile benzer dinamikler gösterebilir.

Feke, Saimbeyli, Tufanbeyli ve Pozantı gibi ilçeler, dağlık ve seyrek nüfuslu yapıları nedeniyle çok küçük ölçekli apartman yönetiminin söz konusu olduğu alanlardır. Bu ilçelerde yönetim genellikle birkaç daireli binayı kapsayan basit defter düzenine dayanır. Aladag, Kozan ve Karaisalı ise hem tarımsal hem de kentsel dokuyu karma biçimde barındıran ilçelerdir. Adana geneli site yönetimi sayfasında tüm ilçeleri kapsayan geniş bir bakış açısı bulabilirsiniz.

SiteYönetim bulut tabanlı olduğundan Saricam'deki bir apartman ile Kozan'daki bir site aynı panelden, kurulum gerekmeden yönetilebilir. Bu özellik, Adana'nın farklı coğrafi bölgelerinde birden fazla mülkü bulunan yatırımcılar ya da çoklu yönetim üstlenen profesyoneller için özellikle değer taşır.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yönetici olmak, kanunun size yüklediği sorumlulukları da beraberinde getirir. Bu sorumlulukları bilmek korkutucu değil, tam tersine koruyucudur.

Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) açısından yöneticinin iki temel yükümlülüğü vardır: güvenlik kameraları için aydınlatma metni hazırlamak ve asılı tutmak; kat malikleri ile sakinlerin iletişim bilgilerini yalnızca yönetim amacıyla kullanmak, üçüncü kişilerle paylaşmamak. Bu ikinci nokta özellikle önemlidir; Saricam'de yazlık dönem kiralama süreçlerinde kiracıya iletilen bilgiler de bu kapsama girer.

Kapıcı, güvenlik görevlisi veya bahçıvan gibi bir çalışan istihdam ediyorsanız SGK bildirim ve prim ödeme yükümlülüğü doğar. İş güvenliği mevzuatı çerçevesinde risk değerlendirmesi ve gerekli ekipman sağlanması da yöneticinin sorumluluğundadır. KMK m.38 uyarınca yönetici, vekil sıfatıyla hareket eder; yani kat malikleri adına kararlar alır ve bu kararlardan hesap verir. KVKK uyum modülü ile yasal belge arşivi, aydınlatma metinlerini ve uyum belgelerini dijital ortamda hazır tutar; bu sayede denetim ya da şikâyet anında belgelere anında ulaşabilirsiniz.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Aşağıdaki hatalar hem Adana genelinde hem de Saricam'de yeni yöneticilerin ilk yılında sıkça karşılaşılan gerçek sorunlardır. Her madde kısa tutulmuştur; ama her birinin uzun süren bir anlaşmazlık ya da maddi kayıpla sonuçlandığı örnekler mevcuttur.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: Site gelir-giderini kişisel banka hesabından yürütmek hem hukuki sorumluluk hem de güven kaybı riski taşır. Site adına ayrı hesap, birinci haftanın birinci işidir.
2. Elden nakit toplamak: Makbuz kesilmeden alınan nakit, kayıt dışı bir işlemdir. İleride "ödedim, almadın" iddiasına karşı hiçbir belgeniz olmaz.
3. Karar defterini işlememek: Her toplantı kararı, tarih ve imzayla karar defterine geçirilmelidir. Kayıtsız kararlar hukuken tartışmaya açık hâle gelir.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak: Gündem içermeyen bir çağrıyla alınan kararlar kat malikleri tarafından itirazla karşılanabilir; bu itiraz mahkemede haklı bulunabilir.
5. İşletme projesi hazırlamamak: KMK m.37 yıllık işletme projesini zorunlu kılar. Bu proje olmadan aidat tespiti hukuki zemine oturmaz.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Geç ödeyen malike tazminat uygulamamak zamanında ödeyeni cezalandırmak anlamına gelir; eşitsizlik ilerleyen dönemde toplu ödeme krizine dönüşebilir.
7. Yaz bakımını ertelemeye bırakmak: Saricam'de Temmuz başında havuz pompasının veya klima sisteminin arızalanması, yazın tam ortasında servis kuyruklarıyla karşılaşmak demektir. Nisan-Mayıs'taki önleyici bakım bu riski büyük ölçüde ortadan kaldırır.