Haymana, Ankara'da site & apartman yönetim sistemi

Haymana'da bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Ankara'nın bu ilçesinde aylık aidat Ankara il geneli ortalamasıyla ₺600–₺2.200 arasında değişiyor; karasal iklimin getirdiği uzun ısıtma sezonu yakıt kalemini bütçenin merkezine koyuyor. Bu rehberde Haymana koşullarına göre ilk 30 gün planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt adımlarını bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Haymana'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yöneticilik görevini devraldığınız ilk gün, bir yığın belge, çözüm bekleyen sorunlar ve "nereden başlayayım" sorusuyla karşı karşıya kalırsınız. Bu his Haymana'da da, Ankara'nın büyük merkez ilçelerinde de aynıdır; fark, ölçekte ve koşullardadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi yöneticinin dört temel yükümlülüğünü açıkça çerçeveler: işletme ve karar defterini tutmak, aidatları toplamak ve ortak giderleri ödemek, ortak alanları işletmek ve bakımını sağlamak, yıl sonunda genel kurula hesap vermek. Bu dört yükümlülük hem hukuki hem pratik anlamda yöneticinin rotasını belirler.

Haymana, Ankara iline bağlı, il merkezine yakınlığıyla öne çıkan bir ilçedir. Konut dokusu hem ilçe merkezindeki çok katlı apartmanları hem de çevresindeki daha küçük ölçekli yapıları kapsar. Bu çeşitlilik, "tek tip" bir yönetim yaklaşımının işe yaramayacağı anlamına gelir; ısıtma sistemi merkezi mi bireysel mi, bina yaşı nedir, sakin profili nasıl — bunların tümü yönetim planınızı etkiler. Ankara genelinde aynı anda yüzlerce yönetici benzer sorularla boğuşmaktadır; bu rehber o sorulara Haymana perspektifinden yanıt verir.

İlk 30 Gün: Haymana'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk hafta tek bir amaca adanır: neyin var, neyin yok olduğunu öğrenmek. Eski yöneticiden yazılı devir-teslim tutanağıyla şunları alın: karar defteri ve işletme defteri (boş sayfalar dahil), banka cüzdanı ve son döküm, kasadaki nakit ve belgeleri, tüm aktif sözleşmeler (temizlik, güvenlik, asansör bakım, yakıt, sigorta), aidat borç-alacak listesi, tedarikçi iletişim listesi, bina projesi ve ruhsat kopyaları. Tutanağı tarih ve imzayla düzenleyin; tutanaksız devir ileride ihtilaf kaynağına dönüşür.

Asansör, kazan dairesi, yangın dolabı gibi kritik tesisatlara ait bakım kayıtlarını ve son muayene belgelerini de talep edin. Haymana'nın karasal ikliminde kış başlamadan kazan ve merkezi ısıtma sisteminin durumunu bilmek, ileride kriz yönetimi yapmak zorunda kalmamak için kritik bir önlemdir.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Banka hesabını inceleyin: hesap site adına açık ve yönetici imzasına bağlı mı? Değilse, yeni karar defteri sayfasıyla birlikte bankaya giderek yetki devrini gerçekleştirin. Kişisel hesabınıza site parasının karışmasına asla izin vermeyin; bu hem hukuki açıdan hem de güven açısından ciddi bir risk oluşturur.

Aidat borçlularını tespit edin; kimlerin kaç aylık borcu olduğunu tablo halinde çıkarın. Bekleyen faturaları — yakıt, elektrik, su, temizlik, asansör bakımı — listeleyin. Haymana'nın uzun ısıtma sezonunu göz önünde tutarak yakıt borcunun bugünkü durumunu ve kalan sezon için tahmin edilen ihtiyacı da ayrı bir satırda not edin.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin ve kiracıların iletişim bilgilerini güncellenmiş bir listeyle derleyin. Bu listenin kişisel veri niteliği taşıdığını unutmayın: KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir, üçüncü kişilerle paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin — apartman girişindeki ilan panosu temel iletişim aracı olmaya devam eder; ancak toplu SMS ya da mesajlaşma uygulaması bu kanalı tamamlar.

Arıza ve talep kayıt yöntemini netleştirin. "Kimi arasam" belirsizliği hem sakini yorar hem de sorunların gecikmesine yol açar. Bu süreci site yönetim yazılımı üzerinden dijitalleştirirseniz, devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk günden hazır gelir; ilk aydaki en yorucu bürokratik yükü kaldırmış olursunuz.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yönetici her yıl işletme projesi hazırlamak zorundadır. Dördüncü haftayı bu taslağa ayırın. Haymana'nın iklim koşulları bakım takviminizi doğrudan şekillendirir: kazan ve merkezi ısıtma sistemi bakımının Eylül-Ekim'de yaptırılması, çatı ve yalıtım kontrolünün ilk kardan önce tamamlanması, otopark ve yürüyüş yollarındaki kış döneminde buz-kar sorumluluğuna ilişkin uygulamanın belirlenmesi bu planda yer almalıdır. Taslak bütçenizi genel kurulda onaya sunacaksınız; ne kadar ayrıntılı olursa kat maliklerinin güveni o kadar kolay kazanılır.

Haymana'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Haymana'ya özgü istatistiksel bir aidat verisi kamuoyuyla paylaşılmamıştır. Ankara il genelinde aylık aidat ortalaması ₺600–₺2.200 aralığında seyretmektedir; bu il geneli bir ortalamadır ve bina tipine, konumuna ve ortak hizmet düzeyine göre önemli ölçüde farklılaşır. Haymana'da asansörsüz, güvenlicsiz küçük apartmanlar bu aralığın alt bandında, merkezi ısıtmalı ve sosyal tesisli siteler ise üst bandında ya da üzerinde konumlanır.

Aidatın nasıl belirleneceğini KMK m.20 çerçeveler: her kat maliki, ortak giderlere arsa payı oranında ya da yönetim planının öngördüğü başka bir dağıtım anahtarına göre katılır. Pratik süreç şöyledir: önce beklenen yıllık gider kalemleri listelenir (yakıt, bakım, temizlik, güvenlik, asansör, sigorta, yönetim giderleri), toplamın aylık karşılığı daire sayısına bölünür ya da arsa paylarına göre dağıtılır ve bu rakam genel kurulda oylanarak kesinleşir.

Haymana'da aidatın en belirleyici kalemi ısıtma gideridir. Karasal iklim nedeniyle ısıtma sezonu beş ila altı ay sürer; merkezi sistemlerde yakıt maliyeti doğrudan aidatı etkiler, bireysel sistemlerde ise kalorifer, kombi bakım payları gündeme gelir. Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Tahsilatın en güvenli yolu banka havalesidir. Nakdi elden toplayarak kişisel cüzdanınızda taşımak hem kaydı güçleştirir hem de ihtilaf durumunda ispat imkânı bırakmaz. Her ödemenin banka ekstresinde izlenebilir olması, hem sizin hem de kat maliklerinin korunmasını sağlar.

Ödemeyen kat malikine KMK m.20 uyarınca her geciken ay için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Süreç şu sırayla yürür: borç bildirimi içeren yazılı ihtar gönderilir, belirlenen sürede ödeme yapılmazsa noter kanalıyla ikinci ihtar çekilir, ardından icra takibi başlatılabilir. Sözlü hatırlatmalar kayıt bırakmaz; her aşamayı yazılı tutun. Otomatik borç hatırlatması ve tahsilat takibi için aidat takip programı bu süreci sistematik hale getirir ve hatırlatmaları sizin adınıza sıralar.

Gecikme tazminatını uygulamayı ihmal eden yöneticiler, düzenli ödeyen kat maliklerine karşı haksız bir eşitsizlik yaratır. Bu nedenle gecikme tazminatını tutarlı biçimde uygulamak hem hukuki hem de etik bir zorunluluktur.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Haymana İçin Karar Rehberi

Bu soruya verilecek yanıt büyük ölçüde bina büyüklüğüne, bütçeye ve sizin kullanılabilir zamanınıza bağlıdır. Büyük şehir merkezlerinde profesyonel yönetim şirketi arzı geniştir; Haymana gibi ilçelerde ise bu şirketlerin sayısı sınırlı olabileceğinden seçenekler daralır. Bu gerçeği görmezden gelen kararlar pratikte işe yaramaz.

Haymana'daki pek çok apartmanda en gerçekçi çözüm gönüllü yönetici artı iyi bir araç kombinasyonudur. Üçüncü bir yol olarak kendi yönetimizi sürdürüp tekrar eden ağır işleri yazılıma devretmek, hem maliyeti düşürür hem de zamanınızı korur; bu seçeneği H2-8'de ayrıntılı ele alacağız.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açmak için vergi dairesinden potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Başvuru için gerekli belgeler genellikle şunlardır: genel kurul karar defterinin yöneticiyi atayan kararın onaylı fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi. Haymana için Haymana Vergi Dairesi Müdürlüğü'ne başvurulur; belge listesi uygulamada küçük farklılıklar gösterebileceğinden öncesinde telefonla teyit etmeniz önerilir.

Vergi numarasıyla birlikte site adına banka hesabı açılır. Hesabın yönetici adına değil, yönetim adına açılmış olmasına dikkat edin; böylece göreve yeni geldiğinizde hesabı kişisel mal varlığınızdan ayrı tutmuş olursunuz. Kendi kişisel hesabınızda site parasını bulundurmak hem hukuki hem de güven riski taşır: olası bir anlaşmazlıkta "bu parayı siteden mi aldın" sorusuyla yüzleşmek istemezsiniz.

Kapıcı, temizlik görevlisi veya güvenlik personeli istihdam ediyorsanız SGK yükümlülükleri doğar; bordro, sigorta primleri ve iş güvenliği gereklilikleri gündeme girer. Bu konuların güncel uygulaması değişkenlik gösterdiğinden mali müşavirinizden teyit almanız önemlidir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29 uyarınca olağan genel kurul yılda en az bir kez yapılır. Yönetici olarak çağrıyı en az 15 gün önceden imzalı davetiye ya da taahhütlü mektupla kat maliklerine iletmelisiniz; çağrıda toplantı tarihi, saati, yeri ve gündemi açıkça belirtilmelidir. Gündemsiz çağrı, ileride kararların iptali için zemin oluşturabilir.

İlk toplantıda nisabı (toplantı yeter sayısını) sağlamak gerekir: kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından yarısından fazlasının katılımı aranır (KMK m.30). Nisap sağlanamazsa en az bir hafta sonra ikinci toplantı yapılır; ikinci toplantıda katılanlar karar alabilir. Kararlarda oy kullanmak isteyen ancak toplantıya gelemeyen malikler noter onaylı vekâletname ile kendilerini temsil ettirebilir.

Toplantıda alınan tüm kararlar, itirazlar da dahil, karar defterine geçirilmeli ve katılımcılar tarafından imzalanmalıdır. Karar defteri imzalanmadan sayfayı kapatmayın; eksik imza ilerleyen dönemde itiraz kapısı açar.

Sık yapılan 3 hata:

• Çağrıda gündem maddesinin yazılmaması — bu madde üzerinde alınan kararlar itirazla karşılaşabilir.
• Toplantı tutanağının o gün imzalanmaması — ertesi gün imza toplamak pratikte zorlaşır.
• Vekâletnamenin geçerliliğinin kontrol edilmemesi — noter onayı olmayan vekâlet hukuki güvenceden yoksundur.

Çağrı metnini hazırlamak, vekâlet takibini yürütmek ve karar defterini dijital ortamda düzenlemek için genel kurul yazılımı bu süreci başından sonuna kolaylaştırır.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Buraya kadar okuduklarınız — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — yöneticiliğin en yorucu yüzlerini ortaya koydu. Bu sorunların her birinin bir kestirme yolu vardır; ancak o yol Excel dosyalarından değil, amaca özel bir platformdan geçer.

AI Operatör: Siz Onaylarsınız, Sistem Yürütür

Somut bir senaryo düşünün: "Şubat aidatlarını tahsil et, ödemeyen sekiz daireye nazik hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye uygun hatırlatma metnini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Siz onaylamadan hiçbir mesaj gönderilmez. Bu adım hem güveni pekiştirir hem de hatalı iletişimi önler.

Haymana'nın uzun kış mevsimine bağlı bir senaryo daha: kazan dairesi arızası bildirimi alındı. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli tesisatçıya iş emri taslağı hazırlar ve onayınıza getirir; onayınızla birlikte iş emri gönderilir. Sizi sürekli "ben ne yapmalıyım" sorusuyla bırakmak yerine bir sonraki adımı hazır tutar. Her senaryoda onay adımı atlanamaz — sistem sizin iradenizle çalışır, sizin yerinize karar vermez.

Genel kurul hazırlığında da aynı mantık geçerlidir: çağrı tarihi, gündem, vekâlet listesi ve 15 günlük yasal süre takibi AI Operatör tarafından izlenir; siz yalnızca son onayı verirsiniz. H2-7'de anlattığımız "15 gün önceden çağrı" kuralını unutma riskini sistem ortadan kaldırır.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Avukatınızın Yanında

Yöneticiler sıkça şu soruyla karşılaşır: "Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde yanıt verir: gecikme tazminatı nasıl hesaplanır, ihtar süreci nasıl işler, icra yolunun önkoşulları nelerdir. Yanıt somut mevzuata dayalıdır, genel bir tavsiyeden fazlasını sunar.

Önemli bir not: AI Danışman yol gösterir, hukuki çerçeveyi netleştirir; ancak dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlüğü bilinçli olarak öne çıkarıyoruz — gerçek değer katan bir araç, sınırını bilir.

Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme

SiteYönetim platformu yönetim performansını 100 üzerinden puanlar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul uyumu, yasal belge düzeni gibi kriterler bütünleşik bir karne oluşturur. Yeni devraldığınız günkü karne 54 ise, altı ay sonraki 78'lik karne yalnızca "iyi yönettim" söyleminden çok daha güçlü bir argümandır. Genel kurulda iki karneyi yan yana gösteren yönetici güven oya dönüştürür.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Platform yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı portal sunar. Haymana'da yaşayan ancak mülkü başka şehirde olan bir malik, borcunu kendi portalından görür — sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı mali belgelere anlık erişim sağlar; şeffaflık artar, "neden bu kadar harcandı" gerginliği azalır. Sakin portalı arıza bildirimini doğrudan sisteme girer; telefon trafiği düşer.

14 Gün Ücretsiz, Hemen Başlayın

Bulut tabanlı platform kurulum gerektirmez; tek apartmandan çok bloklu sitelere, hatta AVM yönetimine kadar ölçeklenir. Kredi kartı bilgisi girmeden 14 gün ücretsiz deneyebilirsiniz. Apartman yönetim programı sayfasından kaydınızı tamamlayarak ilk oturumunuzu açın; devir-teslim raporu, aidat tablosu ve arıza kaydı ilk gün hazır karşınıza çıkar.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

İlk yılın kronolojisinde yöneticinin karşısına çıkan operasyonel yükler üç kümede toplanır: para işleri, günlük operasyon ve rakiplerde bulunmayan özel araçlar.

Para İşleri: Tahsilattan Muhasebeye

Online aidat tahsilatı ve otomatik borç takibi, aidatın ne zaman ödendiğini gerçek zamanlı gösterir; gecikir gecikme tazminatı hesabı otomatik çalışır. Aidat takip programı ile ödeme durumunu tek ekrandan izlersiniz. Muhasebe ve e-Fatura modülü işletme defterini dijital tutar; yıl sonunda genel kurula sunacağınız gelir-gider raporu tek tıkla hazırlanır. Apartman muhasebe programı ayrı bir Excel dosyası tutma zorunluluğunu ortadan kaldırır.

Haymana'da merkezi ısıtma sistemi olan binalarda kalorimetre ve sayaç okuma modülü ısıtma döneminin en sık tartışma konusunu çözer: "Benim dairem az ısındı, neden çok aidat ödüyorum?" itirazı, her daireye dağıtılan paylaşım raporu ile tartışmasız kapatılır. Kış faturasına dair kavgalar kalmaz.

Operasyon: Arızadan Personele

Arıza ve bakım yönetimi modülü, bildirilen her arızayı kayıt altına alır ve çözüm sürecini izlenebilir kılar. Duyuru, SMS ve push bildirimleri sakinlere anlık ulaşır. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi takibi, personel ve bordro yönetimi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve belge arşivi de tek platformda toplanır. Kaygılı bir sakin "acaba kimseye söylenmedi mi" diye düşünmez; arızasının kayıt altında ilerlediğini kendi portalından takip eder.

Rakipte Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Haymana'daki tedarikçilerden çatı yalıtımı, asansör bakımı ya da peyzaj işi için teklif toplarken kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı bir süreç yürütebilirsiniz. İhale Portalı üzerinden üç tedarikçiden teklif alır, teklifleri karşılaştırır ve kararı genel kurula belgeli olarak sunarsınız. "En düşük teklifi mi aldın, yoksa tanıdığa mı verdin?" tartışması tamamen kapanır. Mahalle Pazaryeri modülü ise site içi esnaf ve ticaret ağını sakinlere sunar; bu ikili araç rakip platformlarda yer almamaktadır.

Raporlama ve devir-teslim modülüyle kapanırız: sıra bir gün sizden sonraki yöneticiye geldiğinde, tüm belgeler, karar geçmişi ve aidat tablosu sistemde hazırdır. Devir-teslim bir öğleden sonra sürer — H2-2'de anlattığımız devir kaosunun tam tersi.

Haymana'nın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Haymana'nın karasal iklimi, yönetim planınızı diğer ilçelerden belirgin biçimde ayıran bir etkendir. Kışlar sert ve uzundur; beş ile altı aylık ısıtma sezonu, bütçenin hem en büyük kalemi hem de en sık tartışma konusu olan bölümüdür.

Yakıt Bütçesi ve Isıtma Kararları

Merkezi ısıtma sistemli binalarda yakıt gideri — doğalgaz, fuel oil ya da kömür — aidat belirlemesinin temel değişkenidir. Bu gideri öngörülebilir kılmak için önceki yılların tüketim rakamlarını eski yöneticiden devir tutanağına ekletin. Yıllık yakıt tahminini bütçeye yazarken en az yüzde on emniyet payı bırakın; Ankara'nın karasal ikliminde ani soğuma dönemleri bütçe sürprizlerine yol açar.

Bireysel ısıtmalı binalarda ise kombi ve kalorifer bakımı giderlerinin nasıl paylaştırıldığı genel kurulda netleştirilmelidir. Bireysel sistemde yakıt faturası kişiseldir; ancak ortak kazan dairesi varsa o alanın bakım gideri ortak gider sayılır.

Kar-Buz Sorumluluğu

Yöneticinin ortak alanlardaki kış güvenliğinden sorumluluğu tartışmasızdır. Bina girişi, otopark, yürüyüş yolu ve merdiven sahanlıkları gibi ortak alanlarda buz ve kar temizliği için hem bir uygulama protokolü hem de gerekirse kum-tuz deposu oluşturmanız önerilir. Temizlik görevlisi yoksa bu işin kime, nasıl devredileceği yönetim planında ya da genel kurul kararında yer almalıdır.

Yaz-Kış Aidat Farklılaştırması

Merkezi ısıtmalı binalarda kış aylarında yakıt gideri yüksek, yaz aylarında düşüktür. Genel kurul, yaz ve kış dönemleri için farklı aidat miktarları belirleyebilir; bu uygulama hem nakit akışını dengeler hem de kat maliklerinin maliyeti daha adil algılamasını sağlar. Kalorimetre ve sayaç okuma modülü bu farklılaştırmanın hesabını tartışmasız yönetmenizi sağlar; hangi dairenin ne kadar ısındığı sisteme yansır.

Haymana ve Çevresinde Site Yönetimi

Haymana, Ankara'nın güneybatısında konumlanır ve ilçe sınırları boyunca geniş bir coğrafyayı kapsar. Komşu ilçelerdeki apartman ve site yöneticileri de büyük ölçüde benzer mevzuata, benzer iklim koşullarına ve benzer bütçe dinamiklerine tabidir.

Merkezi ve kentsel ilçeler: Çankaya, Altındağ, Etimesgut ve Gölbaşı gibi yüksek nüfuslu, çok katlı site yapısının yoğun olduğu ilçelerde profesyonel yönetim şirketi talebi daha yüksektir. Bu ilçelerde toplu yapı kapsamındaki büyük siteler, KMK'nın toplu yapı hükümlerine göre yönetim kurulu modeline geçmek durumundadır.

Kırsal ve küçük ölçekli ilçeler: Bala, Evren, Güdül ve Camlidere gibi ilçelerde konut stoku genellikle daha küçük apartmanlardan oluşur; gönüllü yönetici ve basit defter düzeni en yaygın modeldir. Ayaş, Beypazarı ve Kahramankazan ise hem ilçe merkezi hem de çevre köyleriyle karma bir doku sunar. Akyurt, Elmadağ, Çubuk ve Kalecik'te kentsel gelişim sürmektedir; bu ilçelerde yeni yapılar arttıkça profesyonelleşme ihtiyacı da artmaktadır.

Bulut tabanlı bir platform kullandığınızda Haymana'daki apartmanla başka bir Ankara ilçesindeki site aynı panel üzerinden, herhangi bir kurulum yapılmadan yönetilebilir. Bir mülk sahibinin birden fazla ilçede mülkü varsa tek hesaptan tümüne bakabilir. Ankara geneli site yönetimi sayfasında ilde yöneticilik için daha kapsamlı kaynaklara ulaşabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

KMK m.38 yöneticinin hareketlerinden doğan zararlardan sorumlu olduğunu açıkça hükme bağlar. Bu sorumluluk hem mali hem de hukuki boyut taşır; ancak temel yükümlülükleri önceden bilmek, büyük kısmını rutin bir dikkatle karşılamayı mümkün kılar.

KVKK yükümlülükleri: Güvenlik kamerası kayıtları kişisel veri niteliği taşır. Binanın ortak alanlarını izleyen kameralar için kat maliklerine ve sakinlere aydınlatma metni sunulmalıdır; metnin içeriği, kaydın amacı ve saklama süresi bilgilerini kapsamalıdır. Kat malikleri ile sakinlerin iletişim listesi de kişisel veridir: bu liste yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir, reklam ya da üçüncü kişi paylaşımı için kullanılamaz.

Çalışan istihdamı: Kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK kaydı, aylık prim bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. İşçi sayısı ve iş türüne göre değişen bu yükümlülüklerin güncel uygulamasını mali müşavirinizden teyit etmeniz önerilir.

KVKK uyum belgelerini ve aydınlatma metinlerini düzenli tutmak için yasal uyum modülü gerekli şablonları ve belge arşivini hazır sunar; belgeleri kaybetme ya da güncelliğini yitirme riskini ortadan kaldırır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Yeni yöneticilerin büyük bölümü aynı hatalarla karşılaşır. Bu listeyi okuyarak onları atlayabilirsiniz:

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Site gelirlerini kişisel banka hesabınızdan geçirmek hem hukuki hem de güven riski yaratır. Ayrı site hesabı açmak ilk haftanın zorunlu adımıdır.
2. Elden nakit toplamak. Kasa defteri tutulsa bile elden tahsilat ispat güçlüğü doğurur. Tüm ödemeler banka yoluyla yapılmalıdır.
3. Karar defterini işlememek. Sözlü alınan kararlar karar defterine geçirilmeden hukuken geçerli sayılmaz; ilerleyen dönemde bu boşluk ihtilaf zeminine dönüşebilir.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Çağrıda gündem yer almazsa o toplantıda alınan kararlar itirazla karşılaşabilir ve iptal edilebilir.
5. İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37'nin zorunlu kıldığı yıllık işletme projesi hem bir hukuki yükümlülük hem de bütçe yönetiminin temelidir. Proje yoksa giderler öngörülemez hale gelir.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Geciken aidatlara tazminat uygulamaktan kaçınmak, düzenli ödeyen kat maliklerine karşı haksızlık oluşturur ve tahsilat disiplinini bozar.
7. Haymana'da kış bakımını Kasım'a bırakmak. Kazan bakımını Eylül-Ekim'de yaptırmak yerine Kasım'ı bekleyen yönetici, ilk soğukta servis kuyruğuyla karşılaşır ve sakinler ısıtmasız günler geçirir. Bakım takvimini yaz sonunda oluşturun ve Eylül başında sözleşmeyi imzalayın.