Ulus, Bartın'da site & apartman yönetim sistemi

Ulus'ta bir apartman ya da sitenin yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört temel işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri ve kasa-banka bilgilerini almak, site adına hesabı düzene sokmak, aidat borç listesini çıkarmak ve yıllık işletme projesini taslaklamak. Bartın genelinde aylık aidat il geneli ortalama ₺250–₺850 aralığında seyrediyor; Ulus'ta bina tipine ve ortak alan hizmetlerine göre bu aralık içinde konumlanılır. Nemli ve yağışlı Karadeniz iklimi, çatı-cephe bakımını ve dere-su tahliyesi denetimini yönetim takviminin sabit kalemlerine dönüştürür. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Ulus-Bartın koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Ulus'ta Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site yöneticisi olmanın ilk günü çoğu zaman birbirine karışmış belgeler, birikmiş aidatlar ve "ne yapacağım" sorusunun ortasında başlar. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.35 çerçevesinde dört temel yükümlülüğünüz var: karar defteri ve işletme defterini düzenli tutmak, aidat ve gider ödemelerini zamanında toplamak, ortak alanların bakım ve onarımını sağlamak, genel kurula hesap vermek.

Bartın ili bütünü değerlendirildiğinde, Ulus'taki konut dokusu merkezi ilçelere göre daha küçük ölçekli ve daha sade bir apartman stokuyla şekilleniyor. Bu, yönetim işinin büyük şehirlere kıyasla sayıca daha az sakin ama her birinin birbirini tanıdığı, sosyal baskının daha yüksek olduğu bir yapı anlamına gelir. "Komşu beni arar" şeklindeki beklenti burada gerçektir. Sistematik bir kayıt düzeni kurmak, ilerideki anlaşmazlıkları hem önler hem de "ispatlamanızı" kolaylaştırır.

Yönetimi devralmak bir koşuşturmacanın başlangıcıdır, ama aynı zamanda yapıyı sıfırdan düzene sokma fırsatıdır. Bu rehber, o fırsatı en kısa sürede değerlendirmeniz için yazıldı.

İlk 30 Gün: Ulus'ta Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

İlk ay, tüm yönetim döneminin sağlıklı ya da sancılı geçeceğini belirler. Aşağıdaki dört haftalık plan, sizi en kritik adımları atlamamaya yönlendirmek için tasarlandı.

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

Eski yöneticiden veya yönetim kurulundan şunları imzalı tutanakla teslim alın: karar defteri, işletme defteri, banka hesap dökümü, kasa mevcudu, sözleşmeler (temizlik, asansör bakımı, sigorta vb.), borç-alacak listesi ve site ile ilgili tüm resmi yazışma dosyaları. Devir-teslim tutanağı imzalanmadan eski yöneticinin sorumluluğu kesinleşmez, sizin sorumluluğunuz da netleşmez. Fiziksel envanter de listeye girin: kat maliklerinin anahtarları, ortak alan demirbaşları, teknik donanım.

Bartın'ın nemli iklimine özgü bir not: teslim aldığınız binanın çatı ve dış cephe son bakım tarihlerini ilk haftada öğrenin. Karadeniz koşullarında su sızıntısı ve nem hasarı, ihmal edilen çatı-cephe bakımının doğrudan sonucudur; bu konuda eski yöneticiden yazılı bilgi alın.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Site adına banka hesabını kontrol edin; hesap yönetici kişisel adına açılmışsa site tüzel adına geçişini sağlayın ya da yeni bir site hesabı açın. Aidat borçlusu listesini çıkarın: kim ne kadar borçlu, son ödeme tarihleri ne zaman? Bekleyen fatura ve servis ödeme takvimlerini tespit edin. Karadeniz kış koşulları nedeniyle çatı onarımı ya da nem-yalıtım işleri sezon başından fiyatlandırılıyorsa bu teklifler de bütçe planlamasına bu hafta girer.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat malikleri ve kiracılardan güncel iletişim bilgilerini toplayın. Bu liste kişisel veri niteliği taşır; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılmalı, üçüncü kişilerle paylaşılmamalıdır. Duyuru kanalınızı belirleyin: ilan panosu, toplu mesaj ya da dijital platform. Arıza ve talep kayıt yönteminizi netleştirin; "ağızdan duyduk" yerine yazılı kayıt alışkanlığı kurun.

Bu hafta iyi kurulmuş bir kayıt düzeni, ilerleyen aylarda anlaşmazlıkların önündeki en güçlü savunmanızdır. Site yönetim yazılımı kullananlar, devir-teslim raporu ve arıza kaydı gibi temel belgeleri ilk gün hazır olarak başlatabilir.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yıllık işletme projesi hazırlamanız gerekir. Bu proje; tahmini giderleri, aidat miktarını ve ödeme dönemini kapsar. Bartın ve Ulus koşulları için bakım takviminize şunları mutlaka ekleyin: yağmur sezonu öncesi çatı-oluğ denetimi, nem-yalıtım kontrolü, eğimli arazide bina çevresindeki su tahliye kanallarının temizliği. Bu bakımların ertelenmesi, kışa yakın dönemde katbekat pahalı acil onarımlara dönüşür.

Ulus'ta Aidat Ne Kadar? Ortalama Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Bartın genelinde aylık aidat il geneli ortalaması ₺250–₺850 aralığında seyretmektedir. Ulus'taki mevcut konut dokusu ağırlıklı olarak küçük ölçekli apartmanlardan oluştuğundan, merkezdeki asansörlü-güvenlikli sitelere kıyasla aidat ortalaması bu aralığın alt-orta bandında kalma eğilimindedir; ancak ortak alan hizmetleri arttıkça üst banda yaklaşılır. Bu rakam il geneli ortalamadır; sitenizin gerçek aidatını belirleyen tek otorite, işletme projesine dayalı genel kurul kararıdır.

KMK m.20 uyarınca aidat, arsa payı oranına göre ya da yönetim planında eşit pay olarak belirlenebilir. Yıllık işletme projesi giderleri — temizlik, elektrik, asansör bakımı, sigorta, onarım fonu — toplandıktan sonra daire başına düşen pay hesaplanır ve genel kurulda oylanır.

Ulus'a özgü maliyet sürücüsü açısından değerlendirildiğinde: Bartın'ın nemli ve yoğun yağışlı Karadeniz iklimi, çatı-cephe bakımını ve drenaj sistemlerini düzenli harcama kalemi haline getirir. Yüksek yağış ortalaması ve eğimli arazi, su tahliye hatlarında rutin temizlik ve ara onarım gerektirdiğinden bu kalemler işletme projesinde ihmal edilmemelidir; ihmal edilirse bütçe dışı acil harcama olarak döner.

Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidat tahmini oluşturmak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatında tek doğru yöntem banka transferidir. Elden nakit toplamak, hem hesap dışı kalma riskini hem de ilerideki anlaşmazlıklarda ispat güçlüğünü beraberinde getirir. Her ödeme için banka kanalını kullanın ve dökümü işletme defterinizle eşleştirin.

Ödemeyi geciktiren kat malikine önce yazılı hatırlatma yapın; bu adım hem nezaket hem hukuki kayıt açısından önemlidir. Hatırlatmaya rağmen ödeme gelmezse KMK m.20 kapsamında aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Süreç şöyle ilerler: yazılı ihtarname, ödeme gelmezse noter ihtarı, ardından icra takibi. Mahkeme kararıyla bağımsız bölüme haciz de yasal araçlar arasındadır.

"Komşuya icra mı yolluyoruz?" kaygısı yaygındır. Ama gecikme tazminatını uygulamamak, düzenli ödeyen diğer kat maliklerine karşı haksızlık oluşturur. Kural herkese eşit uygulandığında hem anlaşmazlıklar azalır hem tahsilat oranı yükselir.

Online aidat tahsilatı ve otomatik borç hatırlatması için aidat takip programı kullanımı, kovalamaca yükünü ortadan kaldırır ve her işlemi kayıt altına alır.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Ulus için Karar Rehberi

Profesyonel site yönetim şirketi seçimi, bina büyüklüğü ve bütçe eşiğine göre değerlendirilen bir karardır. Ulus ve Bartın gibi il ve ilçe ölçeğindeki yerleşimlerde profesyonel yönetim şirketi arzı büyükşehirlere kıyasla daha sınırlıdır; ayrıca az daireli apartmanlar için şirket ücreti aidatın önemli bir bölümünü oluşturur.

Bartın ve Ulus'ta en yaygın gerçek çözüm, gönüllü yönetici ile birleştirilmiş iyi bir dijital araç kombinasyonudur. Bu kombinasyon, profesyonel şirketin getirdiği sistemli takibi daha düşük maliyetle sağlayabilmektedir. Üçüncü bir yol olarak değerlendirilebilir: kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin. Bu seçeneği ilerleyen bölümlerde ayrıntılı ele alacağız.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açmak için vergi dairesine başvurarak yönetim adına vergi numarası almanız gerekir. Gerekli belgeler genellikle şunlardır: genel kurul karar defteri fotokopisi (yönetici seçim kararı dahil), yöneticinin nüfus cüzdanı ve imza beyannamesi. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Bartın Vergi Dairesi'ni önceden arayarak teyit etmenizi öneririz.

Vergi numarasını aldıktan sonra bu numara üzerinden site adına banka hesabı açılabilir. Tüm aidat ve gider ödemeleri bu hesap üzerinden yürütülmeli; kişisel hesabınızda site parası kesinlikle tutulmamalıdır. Bu hem hukuki koruma hem de genel kurulda şeffaflık açısından kritiktir.

Kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli gibi çalışan istihdam ediyorsanız SGK yükümlülükleri devreye girer. SGK bildirimlerini ve prime esas kazanç hesaplamalarını bir mali müşavir aracılığıyla takip etmeniz, ilerideki idari cezaları önlemenin en güvenli yoludur.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32 uyarınca yılda en az bir kez olağan genel kurul yapılması zorunludur. Çağrı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce kat maliklerine imzalı veya taahhütlü mektupla yapılmalı; gündem maddelerini açıkça içermelidir. Gündemi olmayan çağrıyla alınan kararlar geçersiz sayılabilir; bu nedenle gündem her zaman yazılı olmalı ve önceden tebliğ edilmelidir.

İlk toplantıda nisap (toplantı yeter sayısı) çift çoğunluk gerektirir: hem kat maliki sayısı hem arsa payı bakımından salt çoğunluk aranır. Sağlanamazsa ikinci toplantı, katılanlarla yapılabilir ve kararlar geçerlidir. Alınan tüm kararlar karar defterine geçirilerek katılımcılara imzalatılır.

Yaygın üç hata şöyle özetlenebilir: birincisi, çağrıyı gündemi olmadan yapmak — bu durum kararların itirazla karşılaşmasını kolaylaştırır; ikincisi, birinci toplantıda nisabı sağlayamayınca tutanak tutmamak; üçüncüsü, kararları karar defterine geçirmeden toplantıyı kapatmak. Bu üç hatadan kaçınmak, genel kurulun hukuki geçerliliğini korur.

Çağrı metni hazırlama, vekâlet takibi ve dijital karar defteri yönetimi için genel kurul yazılımı bu süreci önemli ölçüde kolaylaştırır.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Buraya kadar anlattığımız her konunun ortak bir zorluğu var: devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik. SiteYönetim bu dertlerin her birine bir çözüm sunar; ama bunu "her şeyi kendi kendine yapar" şeklinde değil, sizin onayınızı merkeze koyarak yapar.

AI Operatör: Onayınız Olmadan Hiçbir Şey Gönderilmez

Şöyle bir senaryo kurun: Temmuz aidatlarını toplamak istiyorsunuz. AI Operatör'e "Bu ayki aidatları takip et, geciken dairelere hatırlatma hazırla" diyorsunuz. Sistem borçlu listesini çıkarıyor, kişiselleştirilmiş hatırlatma taslakları hazırlıyor ve bunları sizin onayınıza sunuyor. Siz onaylamadan hiçbir mesaj gönderilmiyor. Bu adım kasıtlı: otomasyonun kontrolsüz hareket etmemesi, malike yanlış bilgi gitmemesi için tasarlandı.

Ulus ve Bartın koşullarına özgü başka bir senaryo düşünün: Karadeniz yağmur sezonunda çatı oluğları tıkandı, bir kat malikinden su sızıntısı bildirimi geldi. AI Operatör arıza kaydını açıyor, sözleşmeli ustaya iş emri taslağı hazırlıyor ve yine sizin onayınızla gönderiyor. Oluğ temizliği ihalesini başlatmak için İhale Portalı'na yönlendiriyor. Siz her adımda karar veren tarafsınız; AI, belgeleri hazırlayan ve zamanı yöneten taraf.

Genel kurul hazırlığında da aynı mantık işliyor: 15 gün önceden çağrı zorunluluğunu sistem hatırlatıyor, çağrı metnini taslak olarak sunuyor, vekâlet takibini yapıyor. Onayınızla gönderiliyor, dijital karar defterine işleniyor.

AI Danışman: 10 Milyon Emsal, Avukat Yerine Geçmez

Yaygın bir soru: "Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK m.20 çerçevesine dayanarak size adım adım yol gösterir: yazılı ihtarname, gecikme tazminatı uygulaması, icra takibi sırası. Bu bilgi gerçek yargı içtihadına dayalıdır. Ancak önemli bir not: AI Danışman yol gösterir; dava açma aşamasında bir avukatın yerini tutamaz. Bu dürüstlük cümlesi kasıtlıdır — güven, abartısız anlatımdan doğar.

Sitenin Karnesi: Hesabı Sayıyla Verin

SiteYönetim, yönetim performansını 100 üzerinden puanlayan bir karne sistemi sunar. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu, genel kurul zamanlaması gibi ölçütler birleşerek bir puan oluşturur. Yeni yöneticinin bunu nasıl kullanacağını somutlaştıralım: Yönetimi devraldığınız ilk gün karne 54 ise, altı ay sonra karne 81'e ulaşmışsa bunu genel kurulda yan yana gösterebilirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine rakamla kanıtlarsınız. Özellikle yakın komşulukta yöneticilik yapıldığında bu şeffaflık, güveni söylemden çok daha hızlı inşa eder.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Platform; yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve ilgili diğer roller için ayrı giriş noktaları sunar. Yeni yöneticinin günlük hayatına etkisi şudur: başka şehirde yaşayan bir malik, borcunu kendi portalından görür ve ödeyebilir — sizi aramaz. Denetçi, gelir-gider tablosuna doğrudan erişir — "hesabı soruyoruz" gerginliği azalır. Kiracı, arıza bildirimini sakin portalından yapar — sizi mesai dışında aramaz. Yönetici portfoy birden fazla bina içeriyorsa hepsini tek ekrandan yönetir.

Başlamak için 14 Gün Yeterli

Bulut tabanlı çalışır; kurulum gerektirmez, sunucu masrafı yoktur. Tek apartmandan büyük sitelere kadar ölçeklenir. 14 gün ücretsiz, kredi kartı gerekmez. Deneme süresi, tam olarak ilk ayın en yoğun dönemine denk gelecek şekilde tasarlandı. Apartman yönetim programını inceleyebilir, bugün başlayabilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

İlk yıl boyunca yöneticinin karşılaştığı işler, üç ana kümede toplanır. Her kümedeki modüller bu işleri sahadan kaldırır; yönetici onaylayan ve yönlendiren konumda kalır.

• Para işleri: Online aidat tahsilatı, borç takibi ve hatırlatma, apartman muhasebe programı ve e-Fatura entegrasyonu, gider paylaşımı ve sayaç okuma, işletme defteri. Bartın'ın yoğun yağış dönemlerinde ortaya çıkan drenaj onarımı ya da çatı bakım giderleri gibi beklenmedik kalemleri işletme defterine gerçek zamanlı işlemek, hem yöneticinin kontrolünü hem de kat maliklerinin bilgiye erişimini sağlar.
• Operasyon: Arıza ve bakım kayıt sistemi, teknik işletme takibi, duyuru-SMS-push bildirimleri, ziyaretçi ve güvenlik kaydı, personel-bordro ve tedarikçi yönetimi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve acil durum belge arşivi. Ulus'ta nem ve su sorunlarına bağlı arıza bildirimleri, sezon başında ve yağışlı dönemlerde yoğunlaşır; bunları kayıt altında tutmak hem kat malikleriyle iletişimi hem de tedarikçilerle hesabı netleştirir. Aidat takip programı bu operasyonun mali ayağını kapsar.

Rakip yazılımlarda bulunmayan iki modül: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı. Çatı yalıtımı, asansör bakımı ya da drenaj hattı temizliği gibi bir ihaleye çıkmak istediğinizde, Bartın'daki tedarikçilerden kapalı zarf sistemi yerine şeffaf ve kayıtlı teklif toplarsınız. Üç farklı firmadan gelen teklifleri karşılaştırır, genel kurula belgeleyerek sunar, ihalenin nasıl sonuçlandığını açıklarsınız. Site içi Mahalle Pazaryeri ise esnaf ve sakinlerin güvenli bir kanalda buluşmasını sağlar. Bu iki özellik, diğer site yönetim yazılımlarında standart olarak yer almaz.

Son olarak raporlama ve devir-teslim modülü: yönetim dönemin sona erdiğinde, tüm belgeler, raporlar ve işletme defterleri sistemde hazırdır. Yeni yöneticiye devir bir öğleden sonra sürer. H2-2'de anlattığımız devir kaosunun tam tersi — ve bu sefer sizi değil, sistematik bir süreç içinde devredilen belgeleri görecek olan bir sonraki yöneticiyi rahatlatır.

Ulus'un Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Ulus ve Bartın genelinin nemli, yoğun yağışlı Karadeniz iklimi, yönetim planını başka bölgelerdeki apartmanlardan farklı şekillendiren birkaç gerçek öne çıkarır.

Çatı ve Cephe Bakımı: Ertelemeye Marjin Yok

Bartın, Türkiye'nin en yüksek yıllık yağış alan illerinden biridir. Ulus'taki apartmanlar için bu, çatı kaplama denetimi ve oluk-drenaj temizliğinin yılda en az iki kez — yağmur sezonu başlamadan ve bitmeden — takvime işlenmesi anlamına gelir. Su sızıntısı, kısa vadede görsel hasar yaratır; uzun vadede çelik-betonarme korozyonuna ve mülk değer kaybına yol açar. İşletme projesine bu kalemleri gerçekçi miktarda eklemek, hem yöneticinin ilerideki sürpriz harcamalara hazırlıklı olmasını sağlar hem de kat maliklerine "neden bu kadar aidat?" sorusunu cevaplandırır.

Nem Yalıtımı ve Dış Cephe

Karadeniz'in sürekli nemi, dış cephede çatlak ve sıva dökülmesini hızlandırır. İç mekânda rutubet şikâyetleri arttığında çoğunlukla dış cephe-nem yalıtımı işi çoktan ihmal edilmiştir. Yönetimi devraldığınız ilk haftada binanın dış cephesini gözlemleyin; bakım ihtiyacı varsa bunu işletme projesine bir yıl içi kalem olarak ekleyin.

Eğimli Arazi ve Su Tahliyesi

Ulus'un çevresi ve Bartın ilinin pek çok yerleşim alanı eğimli arazide konumlanmıştır. Bina çevresindeki yüzey suyu tahliyesi ve drenaj kanallarının mevsimsel temizliği, bodrum veya zemin kat ıslaklığını önleyen temel önlemdir. Bu bakım küçük bir maliyetle yapılır; ihmal edildiğinde bodrum katı su basar ve o onarım çok daha büyük bütçe gerektirir. Gider paylaşımı modülü sayesinde drenaj hattı temizliği gibi kalemler, kat maliklerine şeffaf biçimde raporlanır ve tartışmasız onaylanır.

Ulus ve Çevresinde Site Yönetimi: Amasra, Kurucasile, Merkez

Ulus, Bartın iline bağlı bir ilçe olarak il merkezine görece yakın konumdadır; bu coğrafi konum, ticari ve idari hizmetlere erişimi kolaylaştırır. Komşu ilçelerle birlikte değerlendirildiğinde, Bartın genelinde bina yönetimi ihtiyaçları hem kentsel hem kırsal ölçekte çeşitlenir.

• Amasra: Turistik sahil ilçesi olarak Amasra'da konut stoğu, yazlık-kiralık ve yerleşik sakin karışımıyla şekillenir. Sezonluk doluluk değişkenliği, yöneticinin sakin listesini ve aidat takibini sezon dönüşümlerine göre güncel tutmasını gerektirir. Uzak malik oranının yüksek olduğu bu yapıda, mal sahibinin kendi portalından binadaki her gelişmeyi takip edebilmesi önemli bir rahatlama sağlar.
• Kurucasile: Daha küçük ölçekli, kıyı ilçesi olan Kurucasile'de apartman yönetimi genellikle gönüllü yönetici modeliyle yürür. Basit muhasebe ve aidat takibi ihtiyacı ön plandadır. Az daireli apartmanlarda karmaşık modüllere gerek olmadan temel kayıt ve tahsilat yeterlidir.
• Bartın Merkez: İl merkezi, çok katlı ve daha büyük ölçekli binalarla il genelinin en yüksek yönetim karmaşıklığını barındırır. Birden fazla blok ya da çok daireli site söz konusu olduğunda profesyonel yönetim veya kapsamlı yazılım desteği ihtiyacı belirginleşir. Bartın geneli site yönetimi konusunda kapsamlı bilgiye ulaşabilirsiniz.

Tüm bu ilçelerdeki apartmanlar için ortak bir avantaj: bulut tabanlı platform, Ulus'taki küçük ölçekli bir apartmanı ya da Bartın Merkez'deki büyük siteyi aynı ekrandan, kurulum gerektirmeden yönetmeye olanak tanır. Fiziksel mesafe, yönetim kalitesini artık belirlemez.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yönetici, KMK m.38 uyarınca vekil sıfatıyla hareket eder ve görevi süresince aldığı kararlardan kişisel olarak sorumludur. Bu sorumluluk ürkütücü değil; bilirseniz yönetilebilirdir.

Kamera kaydı yapıyorsanız ortak alanlarda KVKK kapsamında aydınlatma metni asılması zorunludur. Koridorda ya da girişte kamera var ama "bu alanda kayıt yapılmaktadır" ibaresi yoksa idari yaptırım riski taşırsınız. Kat maliklerinden topladığınız iletişim bilgileri (telefon, e-posta) kişisel veri niteliğindedir; bu bilgileri yalnızca yönetim amacıyla kullanabilir, üçüncü kişilere aktaramazsınız.

Çalışan istihdam ediyorsanız — kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli — SGK bildirimlerini ve iş güvenliği yükümlülüklerini yerine getirmeniz gerekir. Bildirimlerin zamanında yapılması, yöneticinin cebinden çıkacak idari para cezalarını önler. Güncel uygulamayı Bartın Sosyal Güvenlik Müdürlüğü veya bir mali müşavir aracılığıyla teyit etmeniz önerilir.

KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metin şablonlarını ve belge arşivini hazır tutarak bu yükümlülükleri sistematik biçimde takip etmenizi sağlar.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası: Ulus'tan Notlar

Yönetim döneminin başında yapılan bazı hatalar, aylarca süren komplikasyonlara dönüşür. İşte en yaygın yedi tanesi:

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem hesap karışıklığı hem hukuki risk yaratır. Site adına ayrı bir banka hesabı açmak, yöneticilik görevinin ilk adımıdır.
2. Elden nakit toplamak. Makbuz düzenlense bile ispat zayıftır. Tüm ödemeler banka kanalından geçmeli; elden alınan para hiçbir zaman güvenli değildir.
3. Karar defterini işlememek. Genel kurul kararı sözde kaldıysa hukuki geçerliliği tartışmalıdır. Her karar toplantı günü kaydedilmeli ve imzalanmalıdır.
4. Gündemsiz çağrı göndermek. KMK m.29 gündemin önceden tebliğini zorunlu kılar. Gündemi olmayan toplantıda alınan kararlar itiraz konusu olabilir.
5. İşletme projesi yapmamak. KMK m.37 uyarınca yıllık bütçe projeksiyonu yasal bir zorunluluktur; ihmal edilmesi hem hukuki açıdan hem de aidat belirsizliği açısından sorun yaratır.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. "Komşu olduğu için" kuralı esnetmek, ödeme disiplinini bozar ve düzenli ödeyen kat maliklerine haksızlık olur. Kural herkese eşit uygulanmalıdır.
7. Bartın yağmur sezonunu beklememek. Ulus'ta çatı oluğu ve drenaj hattı temizliğini Eylül başında yaptırmayan yönetici, ilk yoğun yağışta su sızıntısı vakasıyla karşılaşır. Bartın'ın yüksek yağış ortalaması bu bakımı sezon öncesi rutini haline getirmek için yeterli bir nedendir; bırakın acil servis faturası değil, önleyici bakım faturası gelsin.