Merkez, Karabük'te site & apartman yönetim sistemi

Merkez ilçesinde bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri teslim almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Karabük genelinde aylık aidat il ortalaması ₺250–₺850 aralığında seyrediyor; Merkez'deki bina tipine (yeni site veya eski apartman, merkezi ya da bireysel ısıtma) göre bu aralıkta konumlanacaksınız. İlçenin nemli ve yağışlı iklimi çatı, cephe ve su tahliyesi bakımını öncelikli kılıyor — bu gerçeği bütçenize ve takvime yansıtmak da yöneticiliğin ayrılmaz parçası. Bu rehberde ilk 30 günün planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Merkez ve Karabük koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrarlayan kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Merkez'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site yöneticisi olduğunuz anda dört temel yükümlülük omzunuza iner. KMK m.35 çerçevesinde bunlar şöyle sıralanır: defter tutmak ve mali kayıtları muhafaza etmek, aidat ile diğer ortak gider paylarını toplamak, ortak alanları bakımlı tutmak ve genel kurula hesap vermek. Bu yükümlülüklerin hepsi hukuken yöneticiye aittir; kat maliklerinden birine ya da bir profesyonel şirkete devredebilirsiniz ancak sorumluluk sizde kalır.

Karabük'ün Merkez ilçesi, ilin idari ve ticari merkezi olması nedeniyle hem çok katlı konut sitelerini hem de tek apartmanlık küçük binaları barındırır. Kalabalık sitelerde profesyonelleşme ihtiyacı daha erken ortaya çıkarken az daireli eski binalarda gönüllü yönetici modeli daha yaygındır. Her iki durumda da başlangıç noktanız aynıdır: neyi devraldığınızı net olarak görmek ve kayıt altına almak.

Karabük genelinde yüzlerce apartman ve site aynı süreçten geçiyor. Yöneticiliğin ilk haftasındaki belirsizlik ve bilgi eksikliği evrenseldir — bu rehber tam da o ilk günlere odaklanıyor.

İlk 30 Gün: Merkez'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek hedefi, elden geçen her şeyi yazılı tutanakla teslim almaktır. Eski yöneticiden şunları talep edin: karar defteri ve işletme defteri (varsa önceki yılların nüshaları), banka hesap ekstresi ve kasa mevcudu, yürürlükteki sözleşmeler (asansör bakımı, temizlik, güvenlik), borç-alacak listesi, tedarikçi iletişim bilgileri. Teslim-tesellüm tutanağı iki tarafça imzalanmalıdır. İmzasız teslim sonradan ciddi anlaşmazlıklara kapı açar.

Bu listede eksik olan belgeler varsa eski yöneticiden yazılı olarak talep edin ve talep tarihini kaydedin. Belgelerin tamamlanmamış olması sizi sorumlu kılmaz; ancak ne eksik olduğunu belgelemek sizi korur.

2. Hafta: Mali Fotoğrafı Netleştirme

Site parası kişisel hesapta tutulmamalıdır — hem hukuki hem güven açısından risk taşır. Bu hafta sitenin adına açık banka hesabını düzene sokun ya da yoksa yeni hesap açın. Aidat borçlusu listesini banka ekstresinden ve eski kayıtlardan çıkarın; kimlerin ne kadar birikmiş borcu olduğunu belgeleyin. Bekleyen faturaları (asansör, temizlik, yakıt, elektrik) tespit edin.

Merkez'deki binalarda merkezi ısıtma sistemi varsa yakıt ya da doğalgaz borcu özellikle sonbahar sonunda birikmişse erken görünür hâle getirin. Kış kapıdayken bu kalemleri ertelemek sonradan çok daha maliyetli olabilir.

3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni

Tüm kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini toplayın. Bu listenin kişisel veri niteliği taşıdığını ve KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılması gerektiğini aklınızda tutun; amaç dışı paylaşım hukuki sorun yaratır. Duyuru kanalınızı belirleyin: kapı ilanı, WhatsApp grubu veya dijital bildirim sistemi. Arıza ve talep kayıtları için —en basit hâliyle bile— tarihli bir not sistemi kurun.

Site yönetim yazılımı kullananlar için bu üç haftada biriken devir-teslim verileri, borçlu listesi ve arıza kayıtları sistem üzerinde ilk günden erişilebilir olur; ayrıca derleyip düzenlemeniz gerekmez.

4. Hafta: Yıllık Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlaması gerekir. Bu taslak, olası gider kalemlerini (temizlik, asansör bakımı, yakıt, sigorta, ortak alan bakımları) ve bu giderlerin aidata nasıl dağıtılacağını gösterir. Karabük'ün yüksek yağış ortalaması nedeniyle Merkez'deki yöneticilerin bakım takvimine sonbahar başında çatı ve cephe su yalıtımı denetimini, drenaj kanalı ve oluklarının kontrolünü mutlaka eklemesi gerekir. Bu planlama hem arıza maliyetlerini azaltır hem de genel kurulda maliklerle ortak akıl yürütmenin zeminini hazırlar.

Karabük'te Aidat Ne Kadar? Ortalama Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Karabük genelinde aylık aidat il ortalaması ₺250–₺850 aralığındadır. Bu, il geneli ortalamadır; asansörlü, güvenlikli veya merkezi ısıtmalı sitelerde üst bandın üzerine çıkabilir. Merkez ilçesindeki küçük, eski ve bireysel ısıtmalı apartmanlarda alt banda yakın kalmak olağandır.

Aidatın nasıl belirleneceğini KMK m.20 çerçeveler: her kat maliki ortak giderlere arsa payı oranında ya da yönetim planında eşit pay öngörülmüşse eşit olarak katılır. Süreç şöyledir: yönetici tahmini yıllık giderleri listeler, bu giderleri daire başına böler, sonucu işletme projesiyle genel kurula sunar ve genel kurul oylamayla onaylar. Onaylanan rakam aidatınız olur.

Merkez'deki binalarda aidat miktarını en çok etkileyen kalemler şunlardır: ortak alan ısıtması (merkezi sistemlerde belirleyici), asansör bakım sözleşmesi, temizlik personeli ya da hizmet alımı, bina sigortası ve bakım-onarım fonu. Yağışlı iklim nedeniyle su yalıtımı ve drenaj onarımları da beklenmedik bir gider kalemi olarak bütçeye eklenmelidir.

Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başına aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatında banka transferi ya da online ödeme yöntemlerini kullanın; elden nakit toplamak hem kayıt güçlüğü yaratır hem de ileride anlaşmazlık kaynağına dönüşür. Her ödeme için ödeyeni, tutarı ve dönemi gösteren belgeli bir kayıt tutun.

KMK m.20 uyarınca aidat borcunda gecikme tazminatı aylık yüzde beşe kadar uygulanabilir. Ödeme gelmediyse önce yazılı hatırlatma yapın ve bunu kaydedin. Yanıt alınamazsa noter ihtarı çekin; bu aşama önemlidir çünkü ilerleyen icra sürecinde belgeli bir uyarı geçmişi olmak zorunludur. İcra takibi son adımdır ve çoğu durumda noter ihtarı aşamasında borç tahsil edilir.

Otomatik borç hatırlatması ve online aidat tahsilatı için aidat takip programı bu adımları belgeli şekilde yönetir, hatırlatmaları sizin onayınızla otomatik olarak gönderir.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Merkez İçin Karar Rehberi

Karabük genelinde ve Merkez ilçesinde profesyonel site yönetim şirketi arzı büyükşehirlerle karşılaştırıldığında sınırlı kalmaktadır. Bu da küçük ve orta ölçekli binalarda gönüllü yönetici modelinin en yaygın pratik seçenek olduğu anlamına gelir.

Profesyonel şirkete yönelmek ne zaman anlamlıdır? Genellikle şu durumlarda: birden fazla blok barındıran büyük sitelerde, personel (kapıcı, güvenlik, bahçıvan) istihdamının yönetim yükünü artırdığı durumlarda ve yöneticinin ayrıca tam zamanlı bir işi varken haftalık yükümlülükler yıkıcı hâle geliyorsa. Bu ölçüt yoksa gönüllü yönetici olarak devam etmek hem maliyeti düşürür hem de maliklerle güveni pekiştirir.

Ancak burada üçüncü bir yol var: kendiniz yönetin, ağır ve tekrarlayan işleri yazılıma devredin. Tahsilat takibi, hatırlatma gönderimi, genel kurul hazırlığı ve belge arşivleme gibi zaman alan süreçleri iyi bir araçla önemli ölçüde hafifletebilirsiniz — bunu ilerleyen bölümlerde detaylıca ele alıyoruz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açabilmek ve resmi işlemleri yürütebilmek için çoğu durumda yönetim adına vergi dairesinden vergi numarası alınması gerekir. Başvuruda genellikle şu belgeler istenir: genel kurul karar defteri örneği (yönetici olarak seçildiğinizi gösteren), yöneticinin kimlik fotokopisi ve imzalı dilekçe. Vergi numarası alındıktan sonra bu numarayla site adına banka hesabı açılabilir.

Kapıcı, temizlik görevlisi ya da güvenlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirim yükümlülükleri de devreye girer; bu konu mali müşavir rehberliğini gerektirir. Kendi kişisel hesabınızda site parası tutmayın: bu hem hukuki sorumluluk riski hem de kat malikleriyle gereksiz güven kaybı yaratır.

Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Karabük Vergi Dairesi'ne başvurmadan önce telefonla güncel listeyi teyit etmenizi öneririz.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32 çerçevesinde genel kurul yılda en az bir kez toplanmalıdır. Toplantı duyurusu en az 15 gün önceden, imzalı veya taahhütlü posta yoluyla yapılmalı ve gündemi içermelidir. Gündemsiz çağrı hem usul hatasıdır hem de alınan kararların iptale açık kalması riskini yaratır.

İlk toplantıda nisabı (toplantı yeter sayısını) sağlamak için kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu aranır. İlk toplantıda bu sağlanamazsa ikinci toplantıda katılanlarla karar alınabilir. Her karar oturumdan sonra karar defterine geçirilmeli ve oy kullanan malikler tarafından imzalanmalıdır.

Yeni yöneticilerin sık yaptığı üç hata özellikle dikkat gerektirir: çağrıda gündemi atlayarak kararların iptal riskine girmek, ikinci toplantı tarihini çağrıya yazmayı unutmak ve kararları karar defterine geçirmeden sözlü bırakmak. Bu hatalar küçük görünür ama ilerleyen dönemde anlaşmazlıklarda yöneticinin elini zayıflatır.

Çağrı metni hazırlığı, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu bölüme kadar sizi bekleyen süreçleri gördünüz: devir-teslim kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlikler ve Karabük'ün iklim koşullarından gelen ek bakım yükü. SiteYönetim bu süreçlerin her birini ayrı bir derde çözüm olarak karşılar.

AI Operatör: Sizin Onayınızla Çalışan Dijital Asistan

AI Operatör, doğal dil komutlarınızı yönetim eylemlerine dönüştürür — ama hiçbir şeyi sizin onayınız olmadan göndermez. Somut bir örnek: "Temmuz aidatlarını ödememiş dairelere nazik bir hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, kişiselleştirilmiş hatırlatma metinlerini hazırlar ve size sunar. Siz onaylayana kadar hiçbir şey gönderilmez. Bu onay adımı hem güvencenizdir hem de sistemin temel çalışma ilkesidir.

Karabük'ün yağışlı iklimine özgü başka bir senaryo: binanızın çatısında sızıntı bildirildi. "Çatı sızıntısı arızası kaydını aç, sözleşmeli su yalıtım ustasına iş emri taslağı hazırla" diyorsunuz. AI Operatör arıza kaydını oluşturur, iş emrini taslaklar ve sizin onayınıza sunar; onay verirseniz tedarikçiye iletilir. Merkez ilçesindeki yoğun yağış dönemlerinde bu tür arızaların hızlı kayıt altına alınması hem mali hem de hukuki koruma sağlar.

Başka bir senaryo: genel kurul yaklaşıyor. "15 gün önceden çağrı metni hazırla, tüm kat maliklerine gönderimini planla" komutu veriyorsunuz. AI Operatör gündemle birlikte çağrı metnini hazırlar, gönderim listesini çıkarır ve onayınıza sunar. KMK m.29'daki 15 günlük süreyi hatırlatmak da dahil bu adımların tamamı sizin müdahalesiyle ilerler.

AI Danışman: 10 Milyon Emsal Karara Dayanan Hukuki Rehberlik

Yeni bir yönetici olarak en sık karşılaşacağınız sorulardan biri şu olacak: "Sekiz aydır aidat ödemeyen malike ne yapabilirim?" AI Danışman bu soruya, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla mahkeme kararına ve KMK hükümlerine dayanarak yanıt verir. KMK m.20 çerçevesinde gecikme tazminatı hakkınızı, yazılı ihtar sürecini ve icra takibinin ne zaman devreye gireceğini net biçimde açıklar.

Önemli bir şerh: AI Danışman yol gösterir, hukuki sürecinizi hızlandırır ve ne yapabileceğinizi gösterir. Ancak dava aşamasında ya da karmaşık hukuki süreçlerde avukatın yerini tutmaz. Bu dürüstlük bilinçlidir — güven buradan gelir.

Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme

Karne, sitenizin 100 üzerinden yönetim performans puanıdır. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul uyumu ve yasal kayıt düzeni gibi parametreleri tek bir puanda toplar. Yeni yönetici için bunun anlamı şudur: devraldığınız gündeki karneyle altı ay sonraki karneyi genel kurulda yan yana koyarsınız. "İyi yönettim" demek yerine rakamla kanıtlarsınız. Merkez'deki binalarda devir sonrası kaotik dönemin ardından düzenin oturduğunu göstermek, maliklerle ilişkiyi de güçlendirir.

7 Rol Portalı: Herkes Kendi Kapısından Girer

SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı giriş portalları bulunur. Yeni yöneticinin en çok işine yarayan özellik şudur: Merkez'de oturan ancak mülkü başka bir ilçede ya da şehirde bulunan malik, kendi portalından borç durumunu görür, ödeme yapar ve bildirim alır — sizi aramaz, sizin zaman kaybetmeniz gerekmez. Denetçi portalı ise hesap şeffaflığını otomatik olarak sağlar; aidat toplantısı öncesinde "neden bu kadar harcama yaptınız" tartışmalarını büyük ölçüde ortadan kaldırır.

14 Gün Ücretsiz Deneyin

Bulut tabanlı çalışır, kurulum gerekmez, tek apartmandan büyük konut sitelerine kadar ölçeklenir. Başlamak için kredi kartı bilgisi girmek zorunda değilsiniz. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca kendi siteniz için ücretsiz deneyebilir, karar öncesinde doğru tercihi yapabilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

İlk yılınızı üç küme hâlinde düşünebilirsiniz: para işleri, operasyonel süreçler ve rakipte bulunmayan özellikler. Her kümedeki modüller bir derde çözüm olarak tasarlanmıştır.

Para İşleri

Online aidat tahsilatı ve borç takibi modülü sayesinde Merkez'deki malikler ödeme için kapınıza gelmek ya da banka havalesi yapmak zorunda kalmaz; mobil ödeme seçenekleri otomatik kayıt üretir. Apartman muhasebe programı ve e-Fatura entegrasyonu gider kayıtlarını vergi uyumlu biçimde tutar. Bireysel sayaç okumaları ve gider paylaşımı da sistem üzerinden yapılabilir; merkezi ısıtmalı binalarda kalorimetre dönemini tartışmasız kapatmanın en kısa yolu budur. Aidat takip programı ise vade geçen borçları otomatik olarak işaretler ve hatırlatma sürecini başlatır.

Operasyon

Arıza ve bakım talepleri mobil bildirimle kayıt altına alınır; teknik işletme takibi bakımın takibini görünür kılar. Duyuru ve SMS modülü ile tüm malikler veya belirli daireler hedefli bildirim alır. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi yönetimi, personel ve bordro takibi, sosyal tesis rezervasyonu, bina sigortası ve belge arşivi tek panelden erişilebilir hâle gelir. Sonbahar çatı denetiminizi bir bakım görev olarak sisteme girdiğinizde siz unutsanız bile hatırlatma sizi bekler.

Rakipte Bulunmayanlar: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Bu iki özellik diğer yönetim yazılımlarında karşılığı bulunmayan alanlardır. Mahalle Pazaryeri, site içi esnafın ve sakinlerin ticaret yapabildiği kapalı bir platformdur. İhale Portalı ise Karabük genelindeki tedarikçilerden şeffaf ve kayıtlı teklif toplamanızı sağlar; çatı su yalıtımı gibi büyük bir iş için kapalı zarf yerine üç tedarikçiden açık teklif alır, karşılaştırır ve genel kurula belgeleyerek sunarsınız. Bu süreç hem maliyeti düşürür hem de maliklerin güvenini pekiştirir.

Yöneticilik göreviniz sona erdiğinde devir-teslim modülü tüm belgeleri, bakım geçmişini ve mali özeti hazır çıkarır. Bir sonraki yöneticiye aktarım bir öğleden sonra sürer — bu bölümün başındaki devir kaosuna zarif bir kapanıştır.

Karabük'ün Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Karabük ve Merkez ilçesi, Karadeniz ikliminin etkisi altında yıl boyunca yüksek nem ve bol yağış alır. Bu, apartman yönetimi açısından bazı kalemleri birincil önceliğe taşır.

Çatı ve Cephe Su Yalıtımı

Sürekli yağmur ve nem, çatı membranlarında ve cephe derzlerinde zamanla bozulma yaratır. Yılda en az bir kez — tercihen sonbahar başında — çatı muayenesi yaptırın; drenaj kanalları ve oluklar tıkanmış olabilir. Erken dönemde saptanan küçük bir sızıntı, kış boyunca büyüyerek kat tavanlarına kadar ulaşabilir ve çok daha yüksek onarım maliyetine dönüşebilir. Bütçenizin yüzde onundan azı olan bir önleyici muayene, kat beşten fazlası tutarında acil onarımı engeller.

Bodrum ve Otopark Su Tahliyesi

Eğimli arazi yapısı ve yoğun yağışla birleşen zemin suyu, Merkez'deki bazı eski binalarda bodrum katı ve otopark taşkınlarına zemin hazırlar. Drenaj sisteminin sonbahar öncesinde kontrol edilmesi ve gerekiyorsa dalgıç pompa bakımının yaptırılması düzenli bir yönetim takviminin parçası olmalıdır.

Nem Yönetimi ve Ortak Alan Havalandırması

Merdivenler, asansör boşlukları ve kapalı otopark gibi alanlar nem birikimini hızlandırır. Yılda bir kez boya ve sıva kontrolü yapılması, rutubetin önceden fark edilip erken müdahale edilmesini sağlar. Bu kontrollerin bakım takvimini sistematik olarak tutmanın en pratik yolu, arıza ve bakım modülü aracılığıyla her denetimi tarihlendirerek kayıt altına almaktır.

Merkez ve Çevresinde Site Yönetimi: Eflani, Eskipazar, Ovacık, Safranbolu, Yenice

Karabük ili içinde konut dokusu ilçeden ilçeye belirgin biçimde farklılaşır. Merkez ilçesi, il merkezine yakınlığı sayesinde hem çok katlı siteleri hem de karma konut yapısını barındırır; yönetim gereksinimleri kentsel ölçektedir. Karabük geneli site yönetimi rehberine buradan ulaşabilirsiniz.

Safranbolu, tarihi kent dokusu ve turizm yoğunluğuyla farklı bir tablo sunar; kısa dönem kiralama ve yabancı mülk sahipliği devreye girince uzaktan yönetim ve şeffaf mali raporlama ihtiyacı öne çıkar. Yenice ve Eskipazar'da konut yapısı daha seyrek ve bina ölçeği daha küçüktür; buradaki apartmanlarda gönüllü yönetici modeli ve basit defter düzeni ön plandadır.

Eflani ve Ovacık gibi dağa yakın ilçelerde ise yüksek rakım ve sert kış koşulları çatı yükü ve ısınma yönetimini ön plana taşır; az katlı, az daireli binalarda tek bir gönüllü yönetici çoğu yükü üstlenmek zorunda kalır. Bulut tabanlı yapısı sayesinde Eflani'deki küçük bir apartmanla Merkez'deki büyük bir site aynı panel üzerinden, herhangi bir kurulum yapılmadan yönetilebilir — ilçe fark etmez, bağlantı olan her yerde çalışır.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

KMK m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla sorumludur. Bu, yönetim sürecinde yapılan hataların kişisel sorumluluğa yol açabileceği anlamına gelir; ancak bilgili bir yönetim bu riski büyük ölçüde ortadan kaldırır.

Binada güvenlik kamerası varsa KVKK kapsamında aydınlatma yükümlülüğünüz devreye girer: kamera varlığı ve kayıt amacı uyarı levhası ve aydınlatma metniyle kat maliklerine bildirilmelidir. Kat maliklerinin iletişim bilgilerinden oluşan liste kişisel veri olarak korunmalı; yalnızca yönetim amacıyla kullanılmalı ve üçüncü taraflarla paylaşılmamalıdır.

Kapıcı, temizlik ya da güvenlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirim yükümlülükleri ve iş güvenliği mevzuatı devreye girer. Bu konuda güncel uygulamayı bir mali müşavirden teyit etmenizi öneririz. KVKK uyum modülü aydınlatma metinlerini ve gerekli belge arşivini hazır tutar; bu belgelerin dijital ortamda düzenli saklanması denetim ya da itiraz anında ciddi zaman kazandırır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Bu hem hukuki sorumluluk yaratır hem de kat malikleriyle güven ilişkisini baştan zedeler. Site hesabı ayrı ve site adına olmalıdır.
2. Elden nakit toplamak. Makbuz düzeni kurmak çok güçleşir; ilerleyen dönemde hesap sorulduğunda belge eksikliği yöneticiyi zor durumda bırakır.
3. Karar defterini işlememek. Her genel kurul ve yönetim kurulu kararı karar defterine tarihli ve imzalı olarak geçirilmelidir. Yazılmayan karar, alınmamış karar gibi yorumlanabilir.
4. Gündemsiz toplantı çağrısı yapmak. KMK m.29 gündemin çağrıya eklenmesini zorunlu kılar. Gündemsiz çağrıyla alınan kararlar iptale açık kalır.
5. İşletme projesi yapmamak. KMK m.37 yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlamasını öngörür. Bu proje olmadan yıl sonu hesap vermek hem yasal hem pratik güçlük yaratır.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Ödemeyen kat malikine tazminat uygulamak bir haktır; kullanılmaması zamanla ödeyen malikler arasında adaletsizlik hissi oluşturur.
7. Çatı ve drenaj bakımını sonbahara bırakmak. Karabük'ün yoğun yağışı göz önünde bulundurulduğunda, çatı muayenesini Ekim'e ertelemek kış boyunca sızıntı riskini artırır. Merkez'deki binalarda Eylül başı denetimi takvimin sabit bir parçası olmalıdır.