Merkez, Karaman'da site & apartman yönetim sistemi

Merkez ilçesinde bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Karaman genelinde aylık aidat il geneli ortalaması ₺250–₺850 aralığında seyrediyor; karasal iklimin getirdiği sert kışlar, yakıt ve ısıtma kalemini yönetici bütçesinin odak noktasına koyuyor. Bu rehberde ilk 30 günün planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Merkez'in koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden bölümünü nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Merkez'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Kat Mülkiyeti Kanunu, yöneticinin dört temel yükümlülüğünü açıkça tanımlar: karar ve işletme defterlerini düzenli tutmak (KMK m.35), aidatları zamanında tahsil etmek, ortak alanları yaşanabilir tutmak ve her yıl genel kurula hesap vermek. Bu dört görev kulağa basit gelir; uygulamada ise zamanın, denetimsiz kalan belgenin ve iletişimin yönetilmesi anlamına gelir.

Karaman'ın Merkez ilçesi, ilin idari ve ticari kalbi olduğundan konut stoku burada yoğunlaşır. Eski apartmanlardan son yıllarda açılan kapalı sitelere uzanan geniş bir bina yelpazesi vardır. Bu çeşitlilik, yöneticinin karşılaşacağı sorunların da geniş bir yelpazede yer aldığı anlamına gelir: kimileri onlarca yıllık bina ortak alan sorunlarını çözerken, kimileri yeni sitenin ilk genel kurulunu düzenlemenin telaşındadır. Her iki durumda da süreç aynı yasal çerçeve üzerinden yürür.

Gönüllü ya da seçilmiş olmanız fark etmez; bu görev teknik bilgi kadar düzenli kayıt tutma ve iletişim alışkanlığı gerektirir. Önce ne yapmanız gerektiğini net bilin, ardından nasıl kolaylaştıracağınıza bakın.

İlk 30 Gün: Merkez'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

İlk ayın planı dört haftaya bölündüğünde her hafta için net öncelikler ortaya çıkar. Aşağıdaki adımları sırayla izleyin; ilerledikçe hangi haftada olduğunuzu unutmayın.

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

Eski yöneticiden yazılı devir-teslim tutanağı alın ve imzalayın. Bu tutanakta şunlar bulunmalıdır: karar defteri ve işletme defteri (asılları), tüm aktif sözleşmeler (temizlik, güvenlik, asansör bakım vb.), banka hesap özeti ve kasa bakiyesi, kat maliklerine ait borç-alacak listesi, yönetim planı ve yapı ruhsatı kopyası. Herhangi bir belge eksikse bunu tutanağa not düşün; sonraki anlaşmazlıklarda bu kayıt sizi korur.

Devir sırasında özellikle dikkat etmeniz gereken nokta, eski yöneticinin kişisel hesabında site parası kalıp kalmadığıdır. Bu para sitenin parası olduğundan, tutanağa geçirilmeden devreden yöneticinin elinden çıktığının belgesi alınmadan devir tamamlanmış sayılmamalıdır.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Banka hesabı eski yöneticinin üzerine kayıtlıysa site adına yeniden düzenlenmesi gerekir. Site adına açılan hesap, yöneticinin değişmesiyle otomatik devam eder; kendi kişisel hesabınızı kullanmaya başlamayın. Bu hafta aidat borçlularının güncel listesini çıkarın: kim ne kadardır ödemiyor, ne kadar gecikme tazminatı birikmiş? Bekleyen faturaları belirleyin. Merkez'de kışın ısıtma giderleri bütçeyi domine edebildiğinden yakıt faturalarının ödenip ödenmediğini, doğalgaz sözleşmesinin kimin üzerine kayıtlı olduğunu mutlaka kontrol edin.

Bu aşamada kat maliklerine kısa bir tanışma mesajı göndermek, hem güven oluşturur hem de iletişim kanalını açar.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Tüm kat maliklerinin güncel telefon ve e-posta bilgilerini bir listede toplayın. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca site yönetimi amacıyla kullanılmalı, üçüncü kişilerle paylaşılmamalıdır. Duyuruları nasıl ileteceğinize karar verin: mesajlaşma grubu, e-posta listesi veya yönetim yazılımı. Arıza ve talep bildirimleri için de basit bir kayıt yöntemi belirleyin; "söyledim ama yazmadım" denilen durumlar buradan doğar.

Bu dört haftalık listeyi bir elektronik tabloda yürütebilirsiniz; site yönetim yazılımı kullandığınızda ise devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kayıt ekranı ilk gün hazır gelir; ilk ayın en yoğun döneminde başlamak için tasarlanmış gibidir.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

Yıllık işletme projesi hazırlamak KMK m.37 uyarınca zorunludur. Bu taslak, yıl boyunca beklenen giderleri ve bunların nasıl karşılanacağını gösterir. Merkez'de karasal iklim koşulları nedeniyle bakım takvimi mevsimsele göre planlanmalıdır: kombi ve kazan bakımını Eylül-Ekim'de yaptırmak, çatı ve yalıtım kontrolünü kış gelmeden tamamlamak hem güvenlik hem maliyet açısından kritiktir. Ocak-Şubat'ta arıza servislerine akın eden binalar arasında olmamak için bu bakımları sonbahara sıkıştırmayın.

Merkez ve Karaman'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aralık ve Belirleme Yöntemi

Karaman genelinde aylık aidat il geneli ortalaması ₺250–₺850 aralığında seyretmektedir; bu rakam il geneli bir ortalamadır ve bina tipine göre ciddi farklılık gösterir. Asansörlü, güvenlik hizmetli kapalı sitelerde üst bantın üzerine çıkmak olağandır; asansörsüz, temizlik hizmetinin olmadığı küçük apartmanlarda alt bant geçerlidir.

Merkez ilçesinde yeni inşa edilen kapalı konut projeleri ile onlarca yıllık apartman stoğu yan yana bulunur. Bu iki yapı tipi için aidat dinamikleri oldukça farklıdır: yeni siteler havuz, spor salonu veya ortak tesis bakım maliyetlerini taşırken eski apartmanlar temizlik ve asansör giderlerini bölüşmekle yetinir.

Aidat miktarı iki yöntemden biriyle belirlenir: KMK m.20 uyarınca arsa payı oranında ya da genel kurul kararıyla eşit pay esasında. Her iki yöntemde de önce yıllık bütçe hesaplanır, ardından daire başı aylık pay çıkarılır. Karasal iklimin hüküm sürdüğü Merkez'de beş ila altı aylık ısıtma sezonu, yakıt giderini yıllık bütçenin en ağır kalemi haline getirir. Merkezi ısıtma sistemi olan binalarda bu gider tüm daireler arasında paylaşılırken bireysel ısıtmalı binalarda kapsamın dışında kalır; yine de ortak alan ısıtması (merdiven, kazan dairesi, giriş) her durumda aidatın içindedir.

Sitenizin gider kalemlerini tek tek girip daire başı aidat tutarını görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz. Rakamı bulduktan sonra genel kurula götürmeden önce kapsamlı bir işletme projesi hazırlamanız, ilerleyen dönemlerdeki anlaşmazlıkların önünü keser.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatında en güvenli yöntem banka transferidir; elden para almak ne yönetici ne de sakin açısından sağlıklı bir uygulama değildir çünkü elde tutma, ihtilaf durumunda ispat yükünü yöneticiye bırakır. Her kat malikine sabit bir IBAN bildirin ve yalnızca bu hesaba ödeme yapılmasını isteyin.

Ödeme yapılmadığında izlenecek yol bellidir. KMK m.20 uyarınca geciken aidatlar için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı talep edebilirsiniz. Bu oranı uygulamak hem hakkınız hem de diğer kat maliklerine karşı bir yükümlülüktür; düzenli ödeyen sakin ile ödemeyeni aynı kefeye koyamazsınız. Pratik süreç şöyledir: önce yazılı hatırlatma gönderin, belirli bir süre içinde ödeme gelmezse noter ihtarı çekin, ardından icra takibi başlatın. Her aşamayı belgeleyerek karar defterine geçirin.

Otomatik borç hatırlatması ve tahsilat takibi için aidat takip programı hatırlatmaları otomatik hale getirir; siz onaylamadan hiçbir bildirim gönderilmez.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Merkez İçin Karar Rehberi

Profesyonel site yönetim şirketi tercih etmek mi, yoksa gönüllü olarak kendiniz yönetmek mi? Bu sorunun cevabı büyük ölçüde bina ölçeğine ve bulunduğunuz yerleşim yerine bağlıdır.

Merkez gibi orta ölçekli bir ilçe merkezinde profesyonel yönetim şirketlerinin sayısı İstanbul ya da Ankara'ya göre sınırlıdır. Bu gerçeklik şunu gösteriyor: bölgedeki en yaygın çözüm, seçilmiş gönüllü yöneticinin işi iyi araçlarla yürütmesidir. Doğru araçla desteklenen bir gönüllü yönetici, zaman harcamadan değil, zamanını verimli kullanarak bu görevi yıllarca sürdürebilir.

Üçüncü bir yol da mümkündür: kendiniz yönetin, ağır ve tekrar eden işleri yazılıma devredin. Bu seçeneğin ne anlama geldiğini bir sonraki bölümde ayrıntılı ele alıyoruz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Kendi kişisel hesabınızda site parası tutmayın. Bu uygulama hem hukuki açıdan risk yaratır hem de kat maliklerinin güvenini zedeler; hesap kapatma, el koyma veya kişisel borç durumunda site parası tehlikeye girer.

Site adına banka hesabı açmak için önce yönetim adına vergi numarası almanız gerekir. Bunun için Karaman Vergi Dairesi'ne başvurmanız ve genellikle şu belgeler istenir: genel kurul kararı (yönetici seçim kararı içeren tutanak), yöneticinin kimlik fotokopisi, apartman ya da sitenin adresi. Kesin belge listesi uygulamada vergi dairesinden dairesine küçük farklılıklar gösterebileceğinden Karaman Vergi Dairesi'ni telefonla arayıp teyit etmeniz önerilir.

Vergi numarası alındıktan sonra herhangi bir bankada site adına vadesiz hesap açabilirsiniz. Çalışan istihdam ediyorsanız (kapıcı, güvenlik görevlisi gibi) SGK yükümlülüğü de başlar; bu durumda bir mali müşavirle çalışmanız hem vergi hem de sigorta yükümlülüklerini doğru takip etmenizi sağlar.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

Kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. KMK m.29-32 bu sürecin kurallarını belirler: toplantıdan en az 15 gün önce gündemli çağrı, her kat malikine imzalı ya da taahhütlü posta yoluyla bildirim, ilk toplantıda nisabın (toplantı yeter sayısının) katılımcı sayısı ve arsa payı bakımından salt çoğunluk olması şartı, ikinci toplantının ise katılanlarla yapılması.

Alınan kararların karar defterine geçirilmesi ve tüm katılımcılarca imzalanması zorunludur. İmzasız ya da genel kurulda oylanmamış kararlar hukuki geçerlilik taşımaz.

Yeni yöneticilerin en sık yaptığı üç hata şunlardır:

1. Çağrıda gündem belirtmemek: gündemsiz alınan kararlar itiraz halinde iptal edilebilir.
2. 15 günlük bildirim süresine uymamak: acele toplantı yapma isteği bu süreyi kısaltamaz.
3. Vekâletname takibini atlamak: fiziksel olarak gelemeyen kat malikleri vekâletle temsil edilebilir; bu listenin tutulmaması nisap hesabını karıştırır.

Çağrı metni hazırlama, vekâlet takibi ve kararların düzenli arşivlenmesi için genel kurul yazılımı bu adımların tamamını tek ekrandan yürütmenizi sağlar.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Rehberin bu noktasına kadar sizi neyin beklediğini gördünüz: devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, yasal belirsizlikler ve üstüne bir de sert Karaman kışının getirdiği teknik aciliyetler. SiteYönetim bu dertsiz bırakan noktaları tek anlatıda çözmeye çalışmıyor; her sorun için somut bir işleyiş sunuyor.

AI Operatör: Siz Onaylayın, O Yürütsün

AI Operatör, yönetici komutlarını platforma aktaran ve ardından doğrulamanızı bekleyen bir çalışma arkadaşı gibi davranır. Örneğin şunu yazarsınız: "Şubat aidatlarını tahsil et, ödemeyenlere nazik hatırlatma gönder." AI Operatör borçlu listesini çıkarır, daire bazlı hatırlatma metinlerini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Siz onaylamadan tek bir mesaj gönderilmez; sisteme doğrudan müdahale yoktur.

Merkez'e özgü bir senaryo: Kasım ortasında kazan dairesinden arıza bildirimi gelir. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli tesisatçıya iş emri taslağı hazırlar ve onayınızla gönderir. Siz Karaman kışında saatlerce servis aramayla uğraşmak yerine onay verip işi takibe alırsınız. Onay adımı her senaryoda geçerlidir; otomasyon denetim dışı değildir.

Başka bir yaygın kullanım: "Bu ay kat malikleri kuruluna işletme özeti hazırla." Operatör tahsilat oranı, açık arızalar ve gider kalıplarından oluşan bir özet oluşturur; siz gözden geçirip onaylayıp paylaşırsınız. Bu, aylarca süren not derleme işini birkaç dakikaya indirir.

AI Danışman: 10 Milyon Emsal, Bir Soru

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" diye sorduğunuzda AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki on milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde yanıt verir. Gecikme tazminatı hakkı, ihtar süreci ve icra aşaması hakkında yol gösterir. Bu bilgi makalenin daha önceki bölümlerinde özetlediğimiz yasal sürecin somut uygulamasına iner. Danışman yol gösterir; dava açma aşamasında avukatınızın yerini tutmaz ve bunu açıkça belirtir. Bu dürüstlük cümlesi bilinçli bir tasarım seçimidir.

Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme

Platform, yönetim performansını 100 üzerinden puanlar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum göstergeleri ve karar defteri düzeni bu puanı oluşturur. Yeni yönetici için karnenin anlamı şudur: sitenin devraldığınız günkü durumu ile altı ay sonraki durumunu genel kurulda yan yana gösterirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine bunu kanıtlarsınız. Merkez'de özellikle kış sezonu kapandıktan sonra yapılacak ilkbahar genel kurulunda bu tablo, emeğinizin somut belgesidir.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller platforma kendi portalından erişir. Bu yapı yöneticinin iş yükünü gerçek anlamda hafifletir: Karaman'ın Merkez ilçesinde oturmayan ama burada dairesi olan bir malik, borcunu kendi portalından görür ve ödeyebilir. Sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı şeffaflığı artırır, hesap sormak isteyen kat malikinin önündeki bilgi asimetrisi kalkar; bu da toplantılardaki gerilimleri azaltır.

14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok

Bulut tabanlı çalışır; bilgisayarınıza ya da sunucunuza kurulum gerekmez. Tek bir apartmandan başlayarak büyük toplu konut projelerine kadar ölçeklenir. 14 gün boyunca ücretsiz deneyebilir, kredi kartı girmeden çalışmaya başlayabilirsiniz. Abonelik kararınızı gerçek kullanım deneyimine göre verin. Apartman yönetim programını incelemek için şimdi başlayabilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

İlk yılın kronolojisine bakıldığında hangi modülün ne zaman devreye girdiği netleşir. Hepsini aynı anda kurmak gerekmez; ihtiyaç sırasıyla entegre edilir.

Para İşleri: Aidattan Muhasebeye

Online aidat tahsilatı ve borç takibi ilk haftadan itibaren kullanılmaya başlanır. Daire bazlı ödeme durumu tek ekranda görünür; geciken dairelere otomatik hatırlatma hazırlanır ve sizin onayınızla gönderilir. Karaman'ın Merkez ilçesinde merkezi ısıtma sistemi olan binalarda kalorimetre okumalarına göre gider paylaşımı büyük tartışma kaynağıdır; apartman muhasebe programı üzerinden sayaç verileri işlenerek daire bazlı fatura oluşturulur, kış sezonu kapandığında "kim ne kadar ödeyecek" anlaşmazlığı kaybolur. E-Fatura ve işletme defteri aynı modül içinde yürür; aidat takip programı ile tahsilat ve borç kaydı entegre çalışır.

Operasyon: Arızadan Personele

Arıza ve bakım talepleri sakin portalından girer, yönetici onaylar ve sözleşmeli hizmet sağlayıcıya iletilir. Teknik çalışmanın tamamlanması sakin tarafından onaylanana kadar açık kalır; "söylendi ama yapılmadı" şikâyetinin önüne geçilir. Duyuru ve SMS modülü, kat maliklerini kısa mesajla bilgilendirmenizi sağlar; asistan kiralamak gerekmez. Otopark, güvenlik ziyaretçi kaydı, sigorta ve belge arşivi operasyonun diğer bileşenleridir. Personel çalıştırıyorsanız bordro ve tedarikçi yönetimi de aynı panelden izlenir.

Rakipte Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Çatı yalıtımı, asansör bakımı ya da peyzaj düzenlemesi için teklif toplamak gerektiğinde İhale Portalı devreye girer. Karaman'daki tedarikçiler platforma kayıtlı olduğundan kapalı zarf yerine şeffaf ve belgelenmiş teklif toplarsınız; üç teklifle ihalesi tamamlanan çatı yalıtım işini genel kurulda belgeleyerek sunar, "neden bu firmayı seçtiniz?" sorusunu yanıtsız bırakmazsınız. Site içi esnaf ve ticaret imkânı sunan Mahalle Pazaryeri modülü de bu kategoride yer alır. Bu iki özellik rakip site yönetim platformlarında bulunmayan ayırt edici unsurlardır.

Yönetim göreviniz sona erdiğinde devir-teslim modülü tüm belge, hesap ve geçmiş kaydı tek bir raporda toplar; sonraki yöneticiye devir yarım günü geçmez. Rehberin başında anlattığımız devir kaosu, bu döngünün kapanmasıyla tarihe karışır.

Merkez'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Karasal iklim, Merkez yöneticisinin takvimini ve bütçesini doğrudan belirler. Yaz kısa ve kurak geçer; kış ise uzun, sert ve kar yağışlıdır. Bu durum yönetim planını dört noktada somut olarak etkiler.

Yakıt Bütçesi ve Isıtma Kararı

Merkez'de ısıtma sezonu beş ila altı ay sürebilir. Merkezi sistemde tüm daireler aynı yakıt kalemini paylaşır; bu birliktelik hem tasarruf hem de anlaşmazlık kaynağı olabilir. Bireysel ısıtmalı binalarda ise ortak alan (merdiven, giriş) ısıtma gideri yine aidatın içindedir. Hangi sistem olursa olsun Eylül ayında kazan ve kombi bakımını tamamlatmak, kış ortasında acil servis arayan onlarca bina arasına girmemeyi sağlar. Sayaç ve gider paylaşımı modülü, kalorimetre dönemini tartışmasız kapatmanın en kısa yoludur.

Kar ve Buz Sorumluluğu

Ortak alanlarda, girişlerde ve yayaya açık kaldırımlarda buz ve kardan kaynaklanan kazalarda yöneticinin hukuki sorumluluğu bulunabilir. Tuzlama ve kar küreme sözleşmesini kış öncesinde yapın; yapılmışsa güncellediğinizden emin olun. Bunu yönetim planına yazılı bir görev olarak eklemek, yeni bir yönetici geldiğinde görevin unutulmasını önler.

Kış-Yaz Aidat Farklılaştırması

Merkezi ısıtma sistemi olan binalarda kış aidatı yaz aidatından yüksek belirlenebilir. Bu uygulama gerçek maliyeti yansıtır ve genel kurulda kabul görmesi daha kolaydır. Farklılaştırma kararının karar defterine geçirilmesi ve yazılı olarak tüm kat maliklerine duyurulması gerekir.

Çatı ve Yalıtım Kontrolü

Sert kış koşulları çatı ve dış cephe yalıtım sorunlarını hızla ortaya çıkarır. Ekim'den önce yapılacak çatı kontrolü, hem nem hasarının önüne geçer hem de olası bir onarım ihalesini acele vermek zorunda kalmadan yürütmenizi sağlar.

Merkez ve Çevresinde Site Yönetimi: Ayrancı, Başyayla, Ermenek, Kazımkarabekir, Sarıveliler

Karaman'daki site yönetimi dinamiklerini anlamak için ilçeleri iki farklı küme olarak değerlendirmek yerinde olur.

Birinci küme Merkez'dir: ilin konut stoğunun ağırlıklı bölümü burada yoğunlaşır. Çok katlı apartman binaları, yeni kapalı siteler ve buna bağlı olarak daha karmaşık yönetim yapıları bu kümenin özelliğidir. Profesyonel yönetim ya da yazılım desteğine duyulan ihtiyaç burada en belirgindir.

İkinci küme ise çevre ilçelerdir. Ermenek ve Sarıveliler dağlık alanda yer alır; kış koşulları Merkez'den bile daha sert geçer ve izolasyonu yüksek bu ilçelerde servis ulaşımı gecikebilir. Bu durum özellikle kazan ve tesisatçı hizmetleri açısından yöneticileri daha proaktif olmaya zorlar. Ayrancı ve Kazımkarabekir küçük ölçekli yerleşimlerdir; buradaki apartmanlar genellikle az daireli ve gönüllü yöneticili yapılardır, muhasebe ve belge düzeni ihtiyaçları Merkez'deki büyük sitelerden farklıdır ama temel yasal yükümlülükler aynıdır. Başyayla ise daha küçük ölçekli bir ilçe merkezidir; yönetim ihtiyacı genellikle birkaç apartmanı kapsar.

Bulut tabanlı bir platform kullanmanın somut avantajı bu noktada ortaya çıkar: Ermenek'teki bir apartmanla Merkez'deki kapalı site, kurulum gerektirmeksizin aynı panelden yönetilebilir. Yöneticinin nerede olduğu değil, hangi binayı yönettiği önemlidir. Karaman geneli site yönetimi rehberinde il çapındaki tüm konular kapsamlı biçimde ele alınmaktadır.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yönetici, KMK m.38 uyarınca kat malikleri kurulunun vekili sıfatıyla hareket eder ve bu sıfatla çeşitli yasal sorumluluklara muhatap olur. Bu sorumlulukları bilmek korkutmak için değil, basit önlemlerle riskleri yönetmek içindir.

Güvenlik kamerası kullanıyorsanız KVKK kapsamında aydınlatma metni zorunludur: kameranın bulunduğu yerde ve sakinlere yazılı olarak bildirimde bulunmanız gerekir. Kat maliklerinin iletişim bilgilerini topladığınızda bu liste kişisel veri sayılır; yalnızca site yönetimi amacıyla kullanın, üçüncü kişilerle paylaşmayın ve makul güvenlik önlemleriyle saklayın.

Çalışan istihdam ediyorsanız (kapıcı, bahçıvan, güvenlik görevlisi) SGK bildirim yükümlülüğü ve iş güvenliği gereklilikleri devreye girer. Kaza ya da meslek hastalığında sorumluluk yöneticiye de yönelebilir. Bu yükümlülükler açısından güncel uygulamayı bir mali müşavirle teyit etmeniz önerilir.

KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metni şablonlarını ve belge arşivini hazır tutar; sıfırdan oluşturmanız gerekmez.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Bu listede yer alan hatalar yaygın pratikten derlendi; herhangi bir bölgede yeni başlayan yöneticilerin büyük bölümü bu tuzaklardan en az birini yaşar.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem hukuki sorumluluk hem de güven riski yaratır; site adına ayrı hesap açmak birkaç saatlik iştir.
2. Elden para toplamak: Yazılı iz bırakmayan her tahsilat anlaşmazlığa kapı açar; banka transferi zorunlu olmalıdır.
3. Karar defterini işlememek: İmzasız ya da hiç yazılmamış kararlar hukuki geçerlilik taşımaz; defteri doldurmak yapılan işin belgesidir.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı: Gündem belirtilmeden toplantıya çağırmak, alınan kararları itiraz yoluyla iptal edilir hale getirir.
5. İşletme projesi hazırlamamak: KMK m.37 uyarınca zorunlu olan bu belge aynı zamanda yıllık bütçenin dayanağıdır; yoksa aidat tartışmaları bitmez.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Düzenli ödeyen kat maliklerini korumak için yasal hakkı kullanmak yöneticinin görevidir; atlamak haksızlık üretir.
7. Kış bakımını Kasım'a bırakmak: Merkez'de ve Karaman'ın diğer ilçelerinde Eylül-Ekim aylarında kazan bakımı yaptırmayan yöneticiler, ilk soğuk dalgasında arıza servisine ulaşamaz hale gelebilir. Çatı ve yalıtım kontrolü de bu pencereye sığdırılmalıdır.