Toroslar'da bir apartman ya da sitenin yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Mersin genelinde aylık aidat il geneli ortalama ₺500–₺1.800 aralığında seyrediyor; sıcak Akdeniz iklimi ve yaz turizmi ise havuz, bahçe ve ortak alan işletme maliyetlerini yönetim bütçesinin merkezine taşıyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Toroslar koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Toroslar'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site yöneticisi olduğunuz andan itibaren dört temel yükümlülük omuzlarınıza biniyor. KMK m.35 gereği defter tutmak, aidat toplamak, ortak alanları işletmek ve genel kurula hesap vermek bu görevlerin özeti. Bunların hiçbiri başlı başına karmaşık değil; ama hepsi aynı anda üstünüze yığılınca nereden başlayacağınızı kestirmek güçleşiyor.
Toroslar, Mersin ilinin kentsel dokusunun önemli bir parçasını oluşturuyor. İl merkezine yakınlığı nedeniyle ilçede hem yeni yapılı, çok bloktlu siteler hem de daha eski dönemin apartmanları bir arada bulunuyor. Bu çeşitlilik, yönetim işini bazen daha karmaşık hale getiriyor: büyük bir sitede yüzlerce kat malikiyle muhatap olabilirken küçük bir apartmanda bütün süreci birkaç komşuyla birlikte yürütüyorsunuz. Mersin genelinde binlerce apartman ve site yöneticisi her yıl aynı süreci yaşıyor; siz de bu sürecin içindesiniz ve yalnız değilsiniz.
Şunu bilmek rahatlayıcı: ilk 30 günü iyi geçirirseniz geri kalanı sistematik bir rutine dönüşüyor. Panik için değil, bir plan için buraya geldiniz.
İlk 30 Gün: Toroslar'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk işiniz eski yöneticiden resmi devir-teslim yapmak. Karar defteri, işletme defteri, banka hesap dökümleri, kasa mevcudu, kat malikleriyle imzalanmış sözleşmeler ve güncel borç-alacak listesi — bunların tümünü imzalı bir tutanakla teslim alın. Tutanaksız devir-teslim, ileride "o dönemde ne oldu?" sorusunda sizi savunmasız bırakır.
Almayı unutmayın: tüm teknik belgeler (asansör bakım sözleşmesi, havuz kimyasal tedarik anlaşması, peyzaj hizmet sözleşmesi — Toroslar'daki siteler için bunlar kritik kalemler), yaklaşan ödeme tarihleri ve açık arıza kayıtları da devrin parçası.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Site parasını kendi kişisel hesabınızda tutmayın; bu hem hukuki bir risk hem de kat maliklerinin güvenini zedeleyen bir görüntüdür. Bu hafta sitenin mali durumunun net fotoğrafını çıkarın: banka hesabını site adına düzenleyin, aidat borçlularını listeleyin, önümüzdeki aylarda ödenecek faturaları (havuz kimyasal bakımı, ortak alan elektriği, asansör periyodik bakımı, bahçe sulama sistemi giderleri) tespit edin.
Toroslar'da yaz aylarına giren ya da yaz sezonunu kapatan bir sitenin yönetimini devraldıysanız havuz açma/kapama maliyetleri ile sezonluk personel düzenlemeleri özellikle dikkatinizi gerektiriyor.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin ve kiracıların iletişim bilgilerini bir listede toplayın. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca site yönetim amacıyla kullanılabilir, paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin (asansör panosu, toplu mesaj, dijital sistem) ve arıza-talep kaydı için bir yöntem seçin. Yazılı kayıt olmayan arıza çözümlenmez; sözlü şikayet ileride "yönetici haberdar edildi mi?" tartışmasına dönüşür.
Bu hafta aynı zamanda site yönetim yazılımı değerlendirmek için iyi bir zamandır; devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı gibi araçlar ilk haftadan itibaren düzeni sağlamanıza yardımcı olur.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 gereği yıllık işletme projesini hazırlamak yöneticinin temel görevlerinden biri. Bu taslakta tüm yıl boyunca beklenen giderleri (yaz ve kış dönemlerine göre ayrıştırılmış) ve geliri (toplam aidat geliri, kira varsa tesis gelirleri) karşı karşıya koyun. Toroslar ve Mersin'de yaz aylarında havuz, bahçe sulama ve soğutma sistemleri maliyetleri artarken kış aylarında bu kalemler azalıyor; bu mevsimsel farklılaşmayı bütçenize yansıtmak, yıl ortasında sürpriz sıkıntılardan korunmanızı sağlar.
Toroslar'da Aidat Ne Kadar? Mersin Geneli Ortalama Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Toroslar ilçesi için ayrı yayımlanmış resmi bir aidat istatistiği bulunmuyor; il geneli ortalamayı esas almak gerekiyor. Mersin genelinde aylık aidat il geneli ortalama ₺500–₺1.800 aralığında seyrediyor. Havuzlu, güvenlikli ve merkezi sistemli sitelerde bu bandın üst sınırını aşmak olağandır; lift bulunmayan eski apartmanlarda alt banda yakın kalınır.
Aidatın nasıl belirleneceği KMK m.20'de düzenleniyor: her kat maliki, ortak yerlerin bakım ve işletme giderlerine arsa payı oranında ya da yönetim planında belirlenen başka bir ölçüte göre katılmak zorunda. Uygulamada pek çok yönetim, yönetim planında farklı bir hüküm yoksa eşit paylaşım yöntemini tercih eder; ancak büyük sitenizde arsa payı farkları büyükse eşit paylaşım tartışmaya açık olabilir.
Toroslar'daki konut çeşitliliği, aidat aralığını açıklıyor. İlçenin yeni yapılı ve sosyal tesisli sitelerinde aylık giderler; havuz kimyasalı, bahçe sulama, güvenlik personeli ve ortak alan soğutmasıyla yüksek bant oluşturuyor. Eski ve küçük yapılarda ise asansör bakımı ile elektrik faturası ağırlıklı olarak sade bir gider profili çıkıyor.
İşletme projesini taslaklamadan önce daire başı aidat rakamını hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz: gider kalemlerini girin, daire sayısını belirtin, araç daire başı tutarı otomatik gösterir.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı elden toplamak hem pratik değil hem de hukuki açıdan riskli; banka havalesi ya da online ödeme kanalları tercih edilmeli. Her ödeme için makbuz tutulması ve banka hesap hareketleriyle eşleştirilmesi tartışmayı engeller.
Ödeme yapmayan kat malikine KMK m.20 gereği gecikme tazminatı uygulayabilirsiniz (aylık en fazla yasal faiz oranında). Süreç şöyle işliyor: önce yazılı hatırlatma, ardından noter ihtarnamesi, gerektiğinde icra takibi. Çoğu durumda nazik ama kararlı bir yazılı hatırlatma icra sürecine gerek kalmadan ödemeyi sağlıyor.
Kayıt düzeni burada belirleyici: kimin ne zaman, ne kadar ödediği yazılı ve erişilebilir olmazsa biriken borç fark edilemiyor. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gidiyor, borç durumu her an görülebiliyor ve tahsilat oranınız kayıt altında tutuluyor.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Mersin İçin Karar Rehberi
Hangi yolun daha doğru olduğunu belirleyen başlıca etkenler şunlar: daire sayısı, yönetim kurulunun kapasitesi, mevcut bütçe ve bölgedeki profesyonel yönetim şirketi arzı.
| Kriter | Kendiniz Yönetin | Profesyonel Şirket |
|---|---|---|
| Daire sayısı | 20'nin altı | 50 ve üzeri, çok bloklu |
| Bütçe | Kısıtlı, gönüllü emek | Şirket ücretini kaldırabilecek kadar |
| Zaman | Saatte birkaç saat/ay yeterliyse | Yönetici tam zamanlı ise |
| Toroslar/Mersin bağlamı | Küçük-orta yapılar için uygun | Büyük, sosyal tesisli siteler için |
Mersin'de profesyonel yönetim şirketi seçeneği büyükşehirlere kıyasla sınırlı kalabiliyor. Özellikle Toroslar'ın merkeze yakın ama daha küçük ölçekli yapılarında gönüllü yönetici ve iyi araç kombinasyonu en yaygın ve işlevsel çözüm olarak öne çıkıyor. Üçüncü bir yol da var: kendiniz yönetin, ancak ağır ve tekrar eden işi yazılıma devredin. Bu yaklaşımın nasıl çalıştığını ilerleyen bölümlerde anlatacağız.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açmak için çoğu banka vergi kimlik numarası istiyor. Bu numarayı almak için Toroslar veya Mersin merkezindeki vergi dairesine başvuruyorsunuz; genellikle gerekli belgeler şunlar: son genel kurul karar defteri örneği, yönetici seçim kararı ve yöneticinin kimlik fotokopisi. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklar gösterebilir; başvurmadan önce ilgili vergi dairesini telefonla arayıp teyit etmeniz zaman kaybını önler.
Banka hesabı site adına açıldıktan sonra tüm gelir ve giderler bu hesap üzerinden yürümeli. Kendi kişisel hesabınızda site parasını tutmak hem hukuki açıdan sorunlu hem de kat maliklerinin gözünde yöneticiye olan güveni zedeleyen bir durum oluşturuyor.
Sitede kapıcı, güvenlik görevlisi ya da başka bir çalışan varsa SGK bildirimleri ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye giriyor. Bu konulardaki güncel uygulamayı bir mali müşavire teyit ettirmeniz önerilir; ayrıntılar değişkenlik gösterebiliyor.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Genel kurul, yönetimde hesap vermenin resmi zeminiidir ve KMK m.29-32 ayrıntıları düzenliyor. Olağan genel kurul yılda en az bir kez yapılmak zorunda; toplantı tarihini genellikle yönetim planı belirler ya da yöneticinin takdiriyle seçilir.
Çağrının en az 15 gün önceden, gündem eklenerek imzalı tebligat ya da taahhütlü mektupla yapılması şart. Gündemsiz çağrı veya zamanında yapılmayan bildirim, alınan kararların ilerleyen dönemde itirazla karşılaşmasına zemin hazırlıyor.
Toplantıda karar alabilmek için ilk oturumda hem kat maliki sayısının hem de arsa payının salt çoğunluğu (nisap) gerekiyor. İlk toplantıda bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılabilir. Her karar, karar defterine geçirilip toplantıya katılan kat maliklerince imzalanmalı; imzasız karar defteri ispat değeri taşımıyor.
Yeni yöneticilerin sık yaptığı üç hata: toplantı gündeminde bütçe onayı maddesini unutmak, ikinci toplantı için gerekli süreye uymamak ve alınan kararları karar defterine aynı gün işlememek. Genel kurul yazılımı ile çağrı metni, vekalet takibi ve dijital karar defteri sürecin stresini önemli ölçüde azaltıyor.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu bölüme kadar anlattığımız her derdin — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik, havuz ve bahçe arızaları — bir ortak çıkış noktası var. Şimdi bu noktaya gelelim.
AI Operatör: Görev Söyleyin, Onayınızla Çalışsın
Senaryo şöyle işliyor: "Temmuz aidatlarını tahsil et, geciken 7 daireye nazik hatırlatma gönder" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarıyor, hatırlatma metinlerini hazırlıyor ve tüm bu işlemi sizin onayınıza sunuyor. Onay vermeden hiçbir şey gönderilmiyor. Yönetici kararın sahibi, AI ise hazırlıkçı.
Toroslar'daki havuzlu bir sitede yaz ortasında su filtrasyon sistemi arızaladığında şöyle kullanıyorsunuz: "Havuz arızasını kaydet, bakım sözleşmemiz olan firmaya iş emri hazırla." AI arıza kaydını açıyor, iş emri taslağı oluşturuyor, sözleşmeli firma bilgilerini ekliyor ve onayınıza sunuyor. Onayladığınızda gönderiliyor; siz iş emrini manuel olarak yazmak, firmayı aramak ve kaydı tutmak zorunda kalmıyorsunuz.
Sezonluk doluluk dönemlerinde — Toroslar ve çevresinde yazlıkçı malikler uzakta — AI Operatör toplu duyuruları, toplantı hatırlatmalarını ve periyodik bakım bildirimlerini hazırlıyor. Siz onayladığınızda tüm kat maliklerine ulaşıyor. Yazlıkçı malik sizi aramak zorunda kalmıyor; bilgiye kendi portalından erişiyor.
AI Danışman: 10 Milyon Emsal Karar, Anında Yanıt
"Aidatını 9 aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" diye sorduğunuzda AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK m.20 çerçevesine dayanarak size adım adım seçenekleri sunuyor. Gecikme tazminatı oranı, ihtar süreci, icra takibi için gereken belgeler — hepsini anında, gerekçeli biçimde alıyorsunuz.
Önemli not: AI Danışman yol gösterir ve bilgilendirir; dava aşamasına geldiğinde avukatınızın yerini tutamaz. Bu sınırı açıkça belirtmek, hem doğru hem de sizin için güven verici bir tutum.
Sitenin Karnesi: "İyi Yönettim" Yerine Kanıtla Göster
SiteYönetim, sitenizin yönetim performansını 100 üzerinden puanlayan bir karne sunuyor. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul uyumu, belge güncelliği gibi ölçütler bu puanı oluşturuyor. Toroslar'daki bir siteyi devraldığınız günkü karneyi — diyelim 51 puan — altı ay sonra 79'a taşıdığınızda, genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine iki karneyi yan yana gösteriyorsunuz. Rakam konuşuyor.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Giriyor
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller sisteme kendi portalından erişiyor. Toroslar'daki yazlıkçı malik İstanbul'dan oturumu açıp borcunu, duyuruları ve arıza durumunu görüyor — sizi aramıyor. Denetçi tüm hesap hareketlerini kendi ekranından inceliyor; bu şeffaflık, genel kuruldaki gereksiz tartışmaları başlamadan önce bitiriyor.
14 Gün Ücretsiz Başlayın
Kredi kartı gerekmez, kurulum yapmanıza gerek yok, bulut tabanlı çalışıyor. Tek bir apartmandan çok bloklu sitelere kadar ölçekleniyor. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca tüm özellikleriyle kullanıp sitenize uygun olup olmadığına kendiniz karar verebilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
İlk yıl boyunca yönetimde önünüze çıkacak görevler birkaç ana küme oluşturuyor. Her küme için hazır modüller var.
Para İşleri
Online aidat tahsilatı, borç takibi ve otomatik hatırlatmalar, yönetimde en çok zaman harcanan alanın başında geliyor. Aidat takip programı tahsilatı banka ile entegre yürütüyor, gecikmeleri kayıt altına alıyor. Apartman muhasebe programı ise e-Fatura, gider paylaşımı ve işletme defterini aynı çatı altında tutuyor. Yaz sezonu kapandığında ya da havuz hizmet faturası geldiğinde bu giderleri nasıl dairelere paylaştıracağınızı program otomatik hesaplıyor; sezon sonu bütçe kavgası bitmiş oluyor.
Operasyon
Arıza/bakım/teknik işletme kayıtları, toplu duyuru/SMS/push bildirimleri, ziyaretçi yönetimi, personel ve tedarikçi takibi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve belge arşivi — bunların hepsi ayrı modüller olarak mevcut. Toroslar'daki sitelerde yaz boyunca havuz, güvenlik ve bahçe sulama arızaları yoğunlaşıyor; her arızanın kaydı tutulduğunda hem tedarikçi hesabı netleşiyor hem de hangi sistemin hangi sıklıkta sorun çıkardığı görülüyor.
Rakipte Olmayan İki Özellik: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Toroslar'daki asansör revizyonunu ya da çatı yalıtımı yenilemesini planladığınızda İhale Portalı'nı açıyorsunuz. Bölgedeki tedarikçiler sisteme kapalı zarf yerine şeffaf ve kayıtlı teklif gönderiyor. Üç teklifi karşılaştırıyorsunuz, en uygununu seçiyorsunuz ve tüm süreci genel kurula belgeleyerek sunuyorsunuz. "Neden bu firmayı seçtiniz?" sorusu geldiğinde elinizde karşılaştırma raporu var. Mahalle Pazaryeri ise site içi esnafın ve küçük hizmet sağlayıcıların kat maliklerine ulaşmasını sağlıyor. Bu iki özellik, Mersin pazarındaki rakip yazılımlarda bulunmuyor.
Bir yıl sonra yönetimden ayrılmanız gerektiğinde devir-teslim raporunu tek bir öğleden sonrada hazırlayabiliyorsunuz. Sistemdeki tüm kayıtlar, kararlar ve belgeler yerinde duruyor. Süreci başladığınız noktayla bitirdiniz: düzen ve belge.
Toroslar'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Toroslar ve Mersin'in sıcak Akdeniz iklimi, yönetim takvimini doğrudan etkiliyor. Bu yerel koşulları yönetim planınıza yansıtmamak, yıl ortasında sürpriz giderler ve çözüme kavuşmamış sorunlar anlamına geliyor.
Yaz Sezonu ve Sezonluk Malik İletişimi
Toroslar'da yaz aylarında bazı sitelerde mülkünü kiralayan veya mevsimlik kullanan yazlıkçı malikler yoğunlaşıyor. Bu durum iki önemli yönetim ihtiyacı doğuruyor: uzaktan iletişim ve kısa dönem kiralama kurallarının netleştirilmesi. Uzakta olan malikle yazışmaların kayıt altında tutulması, duyuruların dijital kanaldan iletilmesi ve borcun uzaktan görülebilmesi zamandan tasarruf sağlıyor. Kısa dönem kiralamaya ilişkin kuralların yönetim planında açık olmaması, özellikle yoğun yaz döneminde komşuluk anlaşmazlıklarına zemin hazırlıyor.
Havuz ve Bahçe İşletmesi
Sosyal tesisli sitelerde havuz açma ve kapama maliyetleri, yıllık kimyasal bakım, su analizi ve filtre değişimi giderleri aidatın önemli bir bölümünü oluşturuyor. Bu kalemleri yılın başında işletme projesine doğru yazmak, sezon ortasında kat maliklerinden ek aidat talep etme zorunda kalmamak için şart. Bahçe sulaması da benzer şekilde; sulama sisteminin periyodik bakımını Nisan-Mayıs'ta yapmak, yaz ortasındaki acil tamirat masrafından ucuza geliyor.
Soğutma Sistemi Bakımı
Merkezi iklimlendirme ya da klima alt yapısı olan sitelerde klimaların bakım tarihlerini Mayıs'a çekmenizi öneririz. Temmuz'da patlak bir klima sistemini tamir ettirmek hem daha pahalı hem de teknik servis randevusunu bulmak güçleşiyor. Bu öncelik sıralama farkını işletme projesindeki bakım takviminize yansıtın. Gider paylaşımı ve sayaç takibi modülü, soğutma giderlerinin dairelere adil dağıtımını tartışmasız kapatmanın pratik yolu oluyor.
Toroslar ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçeler
Mersin ili, farklı nüfus yapıları ve konut dokularına sahip geniş bir coğrafyaya yayılıyor. Toroslar yönetimini anlayan bir yönetici, komşu ilçelerdeki tablo için de bir referans çerçevesine sahip oluyor.
İl merkezine yakın ilçeler olan Akdeniz ve Mezitli, kentsel yoğunluk ve çok bloklu site yapısıyla Toroslar'a en yakın deneyimi sunuyor. Bu ilçelerde profesyonelleşme ihtiyacı belirgin; büyük sitelerde yönetim kurulu ve birden fazla kat maliki temsilcisi birlikte çalışıyor. Yenişehir ise özellikle yeni yapılı siteler açısından benzer bir tablo sunuyor.
Sahil şeridinde konumlanan Erdemli ve Silifke, sezonluk doluluk ve yazlıkçı malik profiliyle Toroslar'ın bir kısım dinamiğini paylaşıyor; havuz ve deniz manzaralı ortak alan işletmesi bu ilçelerde de ön plana çıkıyor. Tarsus, hem kentsel hem sanayi yapısıyla farklılaşıyor; büyük ölçekli konut projelerinde yönetim taleplerinin arttığı bir ilçe. Anamur, Aydıncık, Bozyazı, Gülnar ve Mut ise daha küçük ve kırsal ağırlıklı yapılarıyla az daireli apartman yönetiminin yaygın olduğu ilçeler arasında; buralarda gönüllü yönetim modeli ve basit defter düzeni öne çıkıyor. Çamlıyayla'nın serin yüksek iklimi ise kış döneminde farklı bakım öncelikleri doğuruyor.
Bulut tabanlı bir yapıyla çalışan SiteYönetim, Toroslar'daki bir siteyi Erdemli'deki başka bir mülkle ya da Silifke'deki bir apartmanla aynı panelden ve kurulum gerektirmeden yönetmenize olanak tanıyor. Mersin geneli site yönetimi sayfasında il bazında daha geniş kapsamlı bilgilere ulaşabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yönetici sıfatını alır almaz birkaç yasal yükümlülük de beraber geliyor. Bunları bilmek, olası sorunları başlamadan önce kapatmanızı sağlıyor.
KVKK ve kişisel veri: Kat maliklerinin ve kiracıların iletişim bilgileri kişisel veri kapsamında. Bu liste yalnızca site yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü kişilere aktarılamaz. Güvenlik kamerası kaydı varsa aydınlatma metninin (uyarı levhası dahil) görünür bir yerde bulunması gerekiyor. Eksik aydınlatma, hem idari hem bireysel hukuki sorumluluğa yol açabiliyor.
Çalışan yükümlülükleri: Kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye giriyor. Sigortasız çalıştırmak ya da iş kazasında kayıt dışı kalmak ciddi yaptırım riski taşıyor. Son uygulamayı bir mali müşavire teyit ettirmeniz önerilir.
KMK m.38 ve yöneticinin sorumluluğu: Yönetici, görevini vekil sıfatıyla yürütüyor; kusur ve ihmalinden kaynaklanan zarardan şahsen sorumlu tutulabiliyor. Bu nedenle karar defteri, gider kayıtları ve sözleşmelerin düzenli tutulması hem kendinizi hem de kat maliklerini koruyor.
KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutarak bu yükümlülüklerin takibini kolaylaştırıyor.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Yeni yöneticilerin başlangıçta en çok takıldığı yedi hata şöyle sıralanıyor:
- Kişisel hesapta site parası tutmak. En yaygın ve en riskli hata. Siteye ait her işlem site hesabından yürümeli; karışıklık başladığında kat malikleri güvensizleşiyor, hesap vermek zorlaşıyor.
- Elden para toplamak. Makbuz olmayan tahsilat ispat edilemiyor. Tüm ödemeler banka ya da online kanaldan yapılmalı.
- Karar defterini işlememek. Her karar, toplantı günü karar defterine geçirilmeli ve imzalatılmalı. Sonra yazılmaya kalkılan kararlar hem hukuki açıdan zayıf hem de tartışmaya açık oluyor.
- Gündemsiz toplantı çağrısı yapmak. Gündem eklenmeden yapılan çağrıyla alınan kararlar iptal edilebilir nitelikte. Gündem maddeleri önceden yazılmalı ve çağrıyla birlikte iletilmeli.
- İşletme projesi yapmamak. Yıllık bütçe taslağı olmadan gider yönetimi reaktif kalıyor; yaz ortasında "para bitti" durumu böyle oluşuyor.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Aidat borçlusuna hiç yaptırım uygulanmaması, diğer kat maliklerinin motivasyonunu olumsuz etkiliyor. KMK m.20'nin öngördüğü gecikme tazminatı tutarlı uygulanmalı.
- Toroslar'da yaz bakımını Ağustos'a bırakmak. Havuz filtre sistemi, sulama altyapısı ve klima bakımı Haziran başına çekilmeli. Temmuz-Ağustos dönemi teknik servis kapasitesi zaten dolu oluyor; bakım bu noktaya kaldığında hem randevu bulmak güçleşiyor hem de arıza halinde maliyetler artıyor.
Toroslar veya Mersin'de bir apartmanın ya da sitenin yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 gün planınız var, mevzuat haritanız var, yerel koşullarınız belirli. Bir sonraki adım bu planı düzenli bir sisteme oturtmak.
14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez. Devir-teslim raporundan aidat takibine, genel kurul sürecinden ihale portalına kadar tüm modüller ilk gün kullanıma hazır. Ya da önce daire başı aidat rakamını netleştirmek istiyorsanız aidat hesaplama aracını açın ve gider kalemlerinizi girin.