Niğde Merkez'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Niğde genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1100 aralığında seyrediyor; Merkez'de ise karasal iklimin getirdiği 5–6 aylık ısıtma sezonu bu aralığın nasıl şekilleneceğini doğrudan belirliyor. Bu rehberde ilk 30 günün planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt adımlarını Merkez koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Merkez'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site ya da apartman yöneticiliği, sizi aynı anda muhasebeci, arabulucu, teknik koordinatör ve hukuki yetkili konumuna getiren bir görevdir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi yöneticinin temel ödevlerini dört ana başlıkta toplar: defter tutmak, aidat toplamak, ortak alanları ayakta tutmak ve her yıl genel kurula hesap vermek.
Niğde Merkez il merkezi konumundadır; dolayısıyla ilçede hem kentsel doku içindeki çok katlı siteler hem de daha yeni gelişen mahalle alanlarındaki apartmanlar bir arada bulunur. Bu çeşitlilik, yöneticinin karşılaşacağı sorunları da çeşitlendiriyor: bir sitenin güvenlik ve peyzaj giderleri olabilirken, eski bir apartmanda sızdıran çatı ya da eskiyen asansör önceliği belirliyor olabilir.
Hangi yapıyı devraldıysanız alın, sorun aynı yerde başlar: önceki yöneticiden ne aldığınız ve ne almadığınız. Belirsiz devir, ilk aylarda hem zaman hem para kaybına dönüşür. Bu yüzden rehberin ilk ve en uzun bölümü devir-teslim ve ilk 30 günü kapsıyor.
İlk 30 Gün: Merkez'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk haftanın tek amacı, yönetimle ilgili tüm belge ve varlıkların elle tutulur biçimde size geçtiğini belgeleyen bir devir-teslim tutanağı imzalamaktır. Bu tutanakta şunlar yer almalıdır: karar defteri ve işletme defterinin hangi sayfaya kadar dolu olduğu, binadaki kasa mevcudu veya banka bakiyesi, aktif sözleşmeler (asansör bakım, temizlik, güvenlik), eski yönetici döneminden kalan borç ve alacak listesi. Tutanaksız devir, ileride "o bakiyeyi ne yaptın?" anlaşmazlıklarına zemin hazırlar.
Aynı haftada binanın fiziksel envanterini de çıkarın: ortak alanda hangi ekipmanlar var, hangisinin bakım süresi dolmuş ya da yakında dolacak? Merkez'de kış erken gelebilir; kazan ya da merkezi ısıtma varsa durumunu şimdiden not edin.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
İkinci hafta, finansal durumu netleştirmeye ayrılır. Önemli bir ayrıntı: banka hesabı KEND İ adınıza değil, site veya apartman yönetimi adına açılmalı ya da mevcut hesap bu statüye getirilmelidir. Kişisel hesapta site parasını tutmak hem hukuki risk hem de güven sorunu yaratır.
Aidat borçlusu listesini çıkarın: kim, kaç aydır ödemiyor, toplam borcu ne kadar? Bu listeyi çıkarmak, ilk genel kurulda mali tablo sunmanın da temelini oluşturur. Bekleyen faturalara bakın; Merkez'deki karasal iklim nedeniyle yakıt ve doğalgaz faturaları genellikle en ağır kalem olarak öne çıkar ve kimi zaman birikmiş tutarlarla gelir.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin ve kiracıların iletişim bilgilerini derleyin. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: WhatsApp grubu, apartman panosu veya dijital platform — hangisi kullanıcılarınıza en uygunsa onu seçin.
Arıza ve talepleri kayıt altına almanın yolunu da bu haftada kurun. "Komşu söyledi, unuttum" döngüsü yöneticilerin sıkça şikayet ettiği ve kolayca önlenebilecek bir sorundur. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir; ilk ay için düşünülmüş gibidir.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
Dördüncü haftada KMK m.37 kapsamındaki yıllık işletme projesinin taslağını hazırlayın. Bu belge, yıl boyunca hangi giderlerin ne zaman yapılacağını ve aidatın nasıl belirleneceğini gösterir. Merkez'in iklimine göre bakım takviminizi yapılandırın: kalorifer veya kazan bakımı Eylül–Ekim aylarına, çatı ve yalıtım kontrolü kış öncesine alınmalıdır. Çatıda birikmesi olası kar yükü ve buz tehlikesi de bu takvimde yer almalıdır.
İşletme projenizi genel kurulda onaylatmak hem yasal zorunluluk hem de ilerideki "neden bu parayı harcadın?" sorularının önüne geçmenin en temiz yoludur.
Merkez'de Aidat Ne Kadar? Niğde Geneli Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Niğde genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1100 aralığında seyretmektedir; bu il geneli bir ortalamadır, tek tek binaların durumuna göre bu aralığın alt ya da üst ucuna yaklaşabilir. Merkez ilçesinde eski ve nispeten sade apartmanlar alt banda yakın kalırken, asansörlü, güvenlikli veya merkezi ısıtmalı siteler üst banda doğru ilerler. Asansörlü ve güvenlik kameralı yapılarda bu bandın üzerine de çıkılabilir.
Aidatın nasıl belirleneceği KMK m.20'de düzenlenmiştir: arsa payı oranında ya da eşit paylaşım esasıyla belirlenir; yönetim planında farklı bir kural yoksa genel kurul onayladığı yöntemi uygular. İşletme projesinde yıllık gider tahmini yapılır, bu tutar daire sayısına bölünür ve aylık aidat rakamına ulaşılır.
Merkez'de aidat belirlerken göz ardı edilmemesi gereken kalem yakıttır. Niğde'nin karasal iklimi nedeniyle ısıtma sezonu yılın beş ile altı ayını kaplar; merkezi ısıtma sistemleri olan binalarda yakıt gideri aidatın ana belirleyicisi hâline gelir. Kalorimetre sistemleri kuruluysa daire başına tüketim ayrıştırılır ve bu da hem adalet hem de tahsilat kolaylığı açısından tercih edilir hâle gelir. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
| Bina Tipi | Niğde Geneli Aylık Aidat (Tahmini) | Belirleyici Kalemler |
|---|---|---|
| Asansörsüz eski apartman | ₺300 – ₺500 | Merdiven temizliği, küçük onarımlar |
| Asansörlü orta ölçekli apartman | ₺500 – ₺750 | Asansör bakımı, aydınlatma, yakıt |
| Merkezi ısıtmalı site | ₺700 – ₺1100 | Yakıt, güvenlik, peyzaj, ortak alanlar |
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatında yöntem seçimi küçük ama kritik bir karardır. Elden nakit toplama yaygın bir pratik olsa da kesinlikle önerilmez: tartışmaya açık muhasebe, kayıp makbuz ve güven sorunlarına zemin hazırlar. Tahsilatı banka havalesi veya EFT ile yapın; her ödemeyi banka ekstresiyle eşleştirmeniz mümkün olsun.
KMK m.20'ye göre ödeme yapılmaması hâlinde geciken tutara aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Bu oran genel kurul veya yönetim planında belirlenmiş olabilir; yoksa yasal üst sınırı referans alabilirsiniz. Tazminatı uygulamak hem hak hem zorunluluktur — ödeme yapan kat maliklerine karşı da bir adalet meselesidir.
Takip sürecinin doğru sırası şöyledir: önce nazik yazılı hatırlatma, yanıt yoksa noter ihtar, akabinde icra takibi. Her aşamayı belgelemek, ileride mahkeme ya da icra süreçlerinde yöneticinin elini güçlendirir. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik olarak gönderilir ve takip süreci kayıt altında tutulur.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Merkez İçin Karar Rehberi
Profesyonel site yönetim şirketi kiralamak her yapı için uygun değildir; doğru tercih binanızın büyüklüğüne, bütçesine ve yöneticinin zamanına bağlıdır. Merkez gibi orta ölçekli Anadolu ilçe merkezlerinde profesyonel şirket arzı İstanbul veya Ankara kadar geniş değildir; bu da gönüllü yönetici modelini sık görülen gerçek çözüm hâline getirir.
- Küçük apartman (6–12 daire): Gönüllü yönetici + düzenli kayıt alışkanlığı genellikle yeterlidir. Profesyonel şirket maliyeti bu ölçekte ilave bir yük oluşturur.
- Orta ölçekli apartman veya küçük site (13–40 daire): Gönüllü yönetici + iyi bir yazılım kombinasyonu en yaygın ve sürdürülebilir çözümdür.
- Büyük site veya çok bloklu yapı (40+ daire): Profesyonel şirket tartışılır hâle gelir; şirket seçerken referans, mali şeffaflık ve raporlama yeteneğine bakın.
Bir üçüncü yol daha vardır: kendiniz yönetin, ağır ve tekrar eden işi yazılıma devredin. Bu model özellikle zamanı kısıtlı ama binanın gidişatını kontrol altında tutmak isteyen yöneticiler için giderek daha anlamlı hâle geliyor. Bu seçeneğin nasıl çalıştığını ilerleyen bölümde ayrıntılı göreceğiz.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açabilmek için genellikle vergi dairesinden yönetim adına potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Başvuruda tipik olarak istenen belgeler şunlardır: genel kurul karar örneği veya karar defteri fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve yönetim kurulu imza sirküleri. Belge listesi vergi dairelerine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Niğde Vergi Dairesi'ni önceden arayarak güncel listeyi teyit etmenizi öneririz.
Vergi numarasını aldıktan sonra banka hesabını site ya da apartman yönetimi adına açın. Kendi kişisel hesabınızda site parasını tutmayın; hem hukuki sorumluluk hem de kat malikleriyle güven ilişkisi açısından ciddi risk taşır.
Binada kadrolu çalışan (kapıcı, temizlik görevlisi, güvenlik) varsa SGK yükümlülükleri ve çalışan bildirimleri devreye girer. Personel mevcutsa bu konuyu ayrıca bir mali müşavir aracılığıyla yürütmeniz, hem vergi hem de SGK süreçlerinde hata riskini azaltır.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29-32 çerçevesinde yılda en az bir olağan genel kurul toplantısı zorunludur. Toplantıya en az 15 gün önceden yazılı ve imzalı çağrı yapılmalı; bu çağrıda gündem maddeleri açıkça belirtilmelidir. Gündemsiz çağrıyla alınan kararlar itiraz hâlinde geçersiz sayılabilir.
İlk toplantıda toplantı yeter sayısı (nisap), kat malikleri sayısının ve arsa payı toplamının salt çoğunluğudur. Bu nisap sağlanamazsa ikinci toplantıya geçilir; ikinci toplantıda katılanların oluşturduğu çoğunlukla kararlar alınabilir. Kararlar karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılan kat maliklerince imzalanmalıdır.
Yeni yöneticilerin sıkça yaptığı üç hata şunlardır: çağrıda gündem belirtmemek (karar iptal riski), ikinci toplantı için yeterli süre beklemeden devam etmek ve kararları karar defterine işlememek. Bu üç hata genel kurulu hukuken savunulabilir olmayan bir zemine taşır. Çağrı metni hazırlama, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar anlattığımız dertlerin her birinin bir ortak noktası var: tekrar eden, zaman alan ama ertelenince soruna dönüşen işler. Devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — bunların hepsini aynı anda taşımak yöneticiyi yorar ve hatalara zemin açar. SiteYönetim'in mimarisi bu dertlere bağlı çözümler üzerine kurulmuştur.
AI Operatör
AI Operatör, tekrar eden yönetim işlerini sizin adınıza hazırlayan ama hiçbir şeyi sizin onayınız olmadan gerçekleştirmeyen bir asistan gibi düşünebilirsiniz. Örneğin "Bu ayın ödemelerini kontrol et, borçlu dairelere hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özel hatırlatma mesajı hazırlar ve sizin onayınıza sunar; onay vermeden hiçbir şey gönderilmez.
Merkez'in kışını düşünün: "Kazan dairesinde arıza var, tesisatçıya iş emri çıkar" diyorsunuz. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli servis firmasına göndermek üzere iş emri taslağı hazırlar ve onayınızla iletir. Kazan arızasının Kasım'da Eylül'deki servis ihmali yüzünden yaşandığı senaryoda ise bakım takviminizi önceden kurmuş olmanız bu adımı daha da kısaltır.
Genel kurul yaklaşırken "Yıllık toplantı için çağrı hazırla, gündem ekle, vekâlet formunu oluştur" komutunu veriyorsunuz. AI Operatör çağrı metnini hazırlar, 15 günlük yasal süreyi hesaplar ve onayınızla çıkacak hâle getirir. Karar defteri de dijital olarak saklanır; bir sonraki yönetici devre geldiğinde günler süren arama yerini tek tıklık erişim alır.
AI Danışman
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike hukuki olarak ne yapabilirim?" Böyle bir soruyu bir avukata sormak hem zaman hem para gerektirir; internet aramalarıysa çelişkili sonuçlar verir. AI Danışman bu soruya ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak, KMK m.20 çerçevesinde yanıt verir: gecikme tazminatı oranı, ihtarname yolu, icra takibi başlatma koşulları. Şeffaf şerh de verirle birlikte gelir: "Danışman yol gösterir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz." Bu cümle bilinçli konulmuştur; güven için.
Sizi ilgilendiren başka bir senaryo: "Ortak alan kamera kaydı için KVKK aydınlatma metni nasıl olmalı?" Ya da "Kapıcıyı işten çıkarmak istiyorum, yasal süreç ne?" Bu soruların her biri için avukat tutmak yerine AI Danışman'la başlamak, ne zaman gerçek bir avukata gitmek gerektiğini de netleştirir.
Sitenin Karnesi
SiteYönetim her apartman ve site için 100 üzerinden bir yönetim performans karnesi üretir. Karne; tahsilat oranını, açık arıza sayısını, yasal uyum durumunu ve belge düzenini birleştirerek bir puana dönüştürür. Yeni yönetici olarak devraldığınız gündeki karne puanıyla altı ay sonrasını yan yana koyun; "iyi yönettim" demek yerine rakamla kanıtlarsınız. Bu, genel kurulda kat maliklerinin sorularını cevaplamadan önce sizi güçlü bir zemine taşır.
7 Rol Bazlı Portal
Platformda yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller kendi kapısından girer; herkes yalnızca kendi bilgilerini görür. Merkez'den uzakta oturan malik çocuğunun ya da başka şehirdeki yatırımcının sürekli sizi aramasına gerek kalmaz: borç bakiyesini, ödeme geçmişini ve site duyurularını kendi portalından görür. Denetçi portalı ise mali tablolara şeffaf erişim sağladığı için olası anlaşmazlıkları başlamadan önler.
İlk Adımı Atın
14 gün ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden, kurulum yapmadan başlayabilirsiniz. Tek daireli apartmandan büyük sitelere ölçeklenir; bulut tabanlı olduğu için bilgisayarınıza herhangi bir şey yüklemenize gerek yoktur. Apartman yönetim programını deneyimlemek için kayıt olmanız yeterli.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yönetimi devraldıktan sonra ilk yılınız boyunca karşılaşacağınız işlerin büyük çoğunluğu belli kategorilere girer. SiteYönetim bu kategorileri tek çatı altında toplar.
Para İşleri
Online aidat tahsilatı ve otomatik borç takibi ile ödeme sürecini dijitalleştirirsiniz; hatırlatma mesajları otomatik gider, ödemeler banka ekstresiyle eşleşir. Apartman muhasebe programı modülü gider kayıtlarını, e-Fatura entegrasyonunu ve işletme defterini bir arada tutar. Merkez'de merkezi ısıtma veya kalorimetre sistemi kullanan binalar için gider paylaşımı modülü özellikle değerlidir: kış dönemi yakıt faturası dairelere tüketim oranında dağıtılır, aidat döneminde hangi dairenin ne kadar ödeyeceği tartışmasız hâle gelir. Aidat takibini de aynı panel üzerinden yürütmek için aidat takip programını inceleyebilirsiniz.
Operasyon
Arıza ve bakım talepleri kaydedilir, durumu güncellenir, kapanışı belgelenir. Duyuru ve bildirimler SMS, push ya da uygulama içi mesajla iletilir; kat maliklerine kağıt asmanıza gerek kalmaz. Otopark, güvenlik kamerası ve ziyaretçi takibi ayrı bir modülde yürütülür. Personel ve bordro, tedarikçi yönetimi, sigorta ve acil durum belgeleri de aynı sistemde saklanır.
Pazaryeri ve İhale Portalı
Bu iki modül, rakip yönetim platformlarında bulunmayan özelliklerdir. İhale Portalı'nda çatı yalıtımı, asansör revizyonu ya da boya-badana gibi büyük işler için kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı teklif toplarsınız; üç farklı firmadan gelen teklifleri yan yana karşılaştırır, genel kurula belgeleyerek sunarsınız. Mahalle Pazaryeri ise bina sakinleri ve yerel esnaf arasında kurduğunuz ticaret kanalıdır: tesisatçı tavsiyesinden ikinci el beyaz eşyaya kadar site içi alışverişi kayıt altına alır.
Raporlama ve denetim modülü ise sizi yöneticilik görevinizin sonuna hazırlar: "Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim bir öğleden sonra sürer" — ilk haftada yaşadığınız devir kaosu bir sonraki yöneticiye kalmaz.
Merkez'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Merkez'de yönetim planı yaparken göz ardı etmek en pahalıya mal olan şey yerel iklim ve buna bağlı bakım takvimidir. Niğde, İç Anadolu'nun karasal iklim kuşağında yer alır; kışlar sert ve uzundur. Isıtma sezonu fiilen Ekim başından Nisan ortasına, zaman zaman Nisan sonuna kadar uzanır. Bu da yılın yarıya yakın bir bölümünün ısıtma gideriyle geçtiği anlamına gelir.
Yakıt Bütçesi ve Isıtma Kararı
Merkezi ısıtma sistemi olan binalar için yakıt kalemi, aidatın en büyük tek gideri olabilir. Bu kalemi önceki yılın tüketim verileriyle tahmin edin ve işletme projenize gerçekçi biçimde yansıtın. Bireysel ısıtmalı apartmanlarda ortak gider daha düşük kalır; ancak kazan ya da kombi bakımını organize etmek dairelerin kendi sorumluluğuna bırakılmış olmakla birlikte, kapı önü buz veya kazan patlaması gibi durumlar yöneticiye yine de başvuru konusu olur.
Kar-Buz Sorumluluğu
Bina önündeki kaldırım ve ortak giriş alanlarının buz ve kar temizlenmesi çoğu zaman yöneticinin koordinasyon sorumluluğundadır. Kazalardan doğabilecek hukuki sorunları önlemek için kar küreme düzenini yazılı olarak belirleyin ve bu kararı karar defterine işleyin.
Bakım Takvimi ve Aidat Farklılaştırması
Kazan ve kalorifer bakımını Eylül-Ekim aylarında yaptırın; Kasım'da arıza kuyruğuna girmek hem masraflı hem de kat maliklerinin güvenini zedeler. Çatı ve yalıtım kontrolünü kış öncesinde tamamlayın. Yaz döneminde ısıtma gideri düşer; bu dönemde birikim fonu oluşturmak veya ertelenen küçük onarımları tamamlamak hem akıllı hem sürdürülebilir bir yaklaşımdır. Kalorimetre veya gider paylaşımı modülü, kış dönemi ısıtma giderini daire başına tartışmasız dağıtmanın en kısa yoludur.
Merkez ve Çevresinde Site Yönetimi: Altunhisar, Bor, Camardı, Çiftlik, Ulukışla
Niğde, coğrafi açıdan oldukça geniş bir il olup her ilçenin yapı dokusu birbirinden farklıdır. Merkez ilçe kentsel ağırlığıyla öne çıkarken, çevre ilçeler farklı yönetim ihtiyaçları taşır.
Bor, Niğde'nin ikinci büyük ilçesi olarak merkeze yakın ve nispeten kentsel bir yapıya sahiptir; buradaki çok katlı apartmanlarda yönetim sorunları Merkez'dekine benzer: aidat takibi, genel kurul düzeni ve bireysel ya da merkezi ısıtma seçimi öne çıkar. Altunhisar ise daha küçük ölçekli ve kırsal karakterlidir; az daireli apartmanlarda gönüllü yönetici modeli yaygındır, defter tutma ve aidat kaydı en temel ihtiyaç olarak öne çıkar. Çiftlik'te tarımsal ve sanayi bölgelerine yakın konutlar bulunur; yönetim ihtiyacı genellikle basit ve bireysel düzeyde kalır.
Camardı ve Ulukışla ise dağlık ve daha sert iklimli ilçelerdir. Bu ilçelerde kış koşulları Merkez'den bile ağır geçebilir; ısıtma ve kar-buz temizleme sorunları daha da kritik hâle gelir. Küçük apartman stoğu nedeniyle profesyonel şirket bulmak zordur; bu koşullarda bulut tabanlı bir yazılım çözümü, Camardı ya da Ulukışla'daki yöneticinin Merkez'deki platformdan uzaktan erişimle aynı sistemi kullanmasını mümkün kılar; kurulum gerekmez, yerinde destek gerekmez.
Niğde genelinde site yönetimiyle ilgili daha kapsamlı bilgi için Niğde geneli site yönetimi rehberini de inceleyebilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
KMK m.38 yöneticiyi kat maliklerinin vekili sayar ve bu sıfatla yürüttüğü işlemlerden doğan zarardan sorumlu tutar. Yönetici sıfatı bir lütuf değil, hukuki bir sorumluluktur; bunu baştan bilmek yönetim kararlarınızı daha dikkatli almanızı sağlar.
Binada güvenlik kamerası kullanıyorsanız KVKK kapsamında aydınlatma metni zorunludur. Bu metin, hangi amaçla kayıt yapıldığını ve kayıtların ne kadar süre saklandığını açıklamalıdır; görünür bir yere asılmalıdır. Kat maliklerinden ve kiracılardan oluşturulan iletişim listesi de kişisel veridir; yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz.
Binada çalışan (kapıcı, temizlikçi, güvenlik görevlisi) varsa SGK bildirimleri, iş güvenliği yükümlülükleri ve iş kanunu kapsamındaki haklar devreye girer. "Kapıcı zaten çok azdır, kayıt dışı tutarız" yaklaşımı ilerleyen dönemde ağır mali ve hukuki yaptırımlarla sonuçlanabilir. KVKK ve yasal uyum belge arşivini düzenli tutan yöneticiler için SiteYönetim'in uyum modülü aydınlatma metinlerini ve belgeleri merkezi olarak saklayarak erişimi her an mümkün kılar.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Deneyimsiz yöneticilerin tekrarlanan hatalarına bakıldığında şu liste öne çıkar. Her biri önlenebilir; yeterki baştan bilinsin.
- Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem hukuki sorumluluk doğurur hem de kat maliklerinin gözünde güven zedelenir. Site adına ayrı hesap şart.
- Elden nakit toplamak: Makbuz düzeni bozulur, tartışmalar çıkar. Tüm tahsilat banka yoluyla yapılmalı ve kayıt altına alınmalıdır.
- Karar defterini işlememek: Alınan kararlar yazılı ve imzalı değilse hukuken tartışmaya açıktır. Her toplantıdan sonra karar defteri güncellenmeli.
- Gündemsiz çağrı yapmak: Gündem belirtilmeden yapılan genel kurul çağrısıyla alınan kararlar itiraz hâlinde iptal edilebilir.
- İşletme projesi yapmamak: Yıllık işletme projesi olmadan aidatın gerekçesi belirsizleşir; genel kurulda hesap vermek güçleşir.
- Gecikme tazminatı uygulamamak: Ödeme yapan kat malikleri aleyhine bir eşitsizlik yaratır. Gecikme tazminatını uygulamak hem hak hem de düzenin korunmasıdır.
- Kış bakımını Kasım'a bırakmak: Merkez'de sert kış erken başlayabilir. Kazan ve ısıtma bakımını Eylül'de yaptırmayan yönetici, ilk soğukta arıza kuyruğuyla ve öfkeli kat malikleriyle karşılaşır.
Niğde Merkez'de yönetimi devralmış ya da devralacaksınız: ilk 30 günün planı hazır, mevzuat haritası önünüzde. Şimdi sıra tekrar eden işleri otomatikleştirmeye geliyor. SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı bilgisi gerekmez, kurulum yoktur. Bütçenizi önceden hesaplamak istiyorsanız aidat hesaplama aracından başlayabilirsiniz.