Cizre, Şırnak'ta site & apartman yönetim sistemi

Cizre'de bir apartman ya da sitenin yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Şırnak genelinde aylık aidat ortalama ₺300–₺1.100 arasında seyretmektedir; Cizre'nin iklim koşulları —sıcak ve kurak yaz ayları, buna bağlı soğutma yükü ve su yönetimi— bu bütçenin şeklini doğrudan belirler. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Cizre özelinde bulacaksınız. İşin tekrarlayan kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Cizre'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yöneticilik görevini devralır almaz dört temel yükümlülükle karşı karşıya kalırsınız. Kat Mülkiyeti Kanunu m.35 bu sorumlulukları net biçimde tanımlar: defterleri eksiksiz tutmak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanları işletmek ve yıl sonunda genel kurula hesap vermek. Bu yükümlülükler kağıtta sade görünse de her biri ayrı bir prosedür zinciri demektir.

Cizre, Şırnak iline bağlı ilçe merkezi konumuyla il genelindeki en yoğun kentsel bölgelerinden birini oluşturmaktadır. İl genelindeki konut stoğunun önemli bir kısmı eski apartman bloklarından oluşurken son yıllarda inşa edilen yeni yapılar daha kapsamlı ortak alan ve teknik altyapı gerektirmektedir. Bu çeşitlilik, yöneticinin üstleneceği teknik ve mali sorumluluğun da geniş bir yelpazede olabileceği anlamına gelir.

Görevin ağırlığını görmek korkutmak için değil, hazırlıklı başlamanızı sağlamak içindir. Şırnak'taki yüzlerce apartman, sizinle aynı hafta aynı sorularla uğraşmaktadır; tek fark, elinizdeki bilginin kalitesidir. Bu rehberin amacı o bilgiyi en kısa yoldan size sunmaktır.

İlk 30 Gün: Cizre'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

Görevin ilk haftası en kritik haftadır; burada ne alırsanız yönetim boyunca onunla çalışırsınız. Eski yöneticiden mutlaka alacaklarınız şunlardır: karar defteri, işletme defteri, banka hesabı dökümleri, kasa tutarı ve makbuzları, tüm sözleşmeler (temizlik, güvenlik, asansör bakım, sigorta), mevcut borç-alacak listesi ve yüklenicilere ait kontak bilgileri. Devir-teslim tutanağını her iki tarafın imzaladığı tarihte düzenleyin; imzasız teslim ileride ihtilaf kaynağına dönüşür.

Cizre'deki binalarda teknik altyapı belgelerine özellikle dikkat edin: su depolarına ilişkin bakım kayıtları, elektrik tesisatı raporları ve varsa güneş enerjisi sistemine ait belgeler eski yöneticiden eksiksiz alınmalıdır. Bu belgelerin eksik teslim edilmesi sonraki teknik arızaların sorumluluğunu belirsizleştirir.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Banka hesabı kendi adınıza değil site adına açılmalı ya da geçirilmelidir; bu hem yasal zorunluluk hem de ileride çıkabilecek anlaşmazlıklara karşı kişisel korumanızdır. Aidat borçluları listesini banka ve kasa kayıtlarını çapraz karşılaştırarak çıkarın. Cizre'nin sıcak mevsimde klima veya evaporatif soğutma sistemleri çalıştıran binalarında yaz ayı elektrik faturalarının önceki yıllara ait tutarlarına bakın; bu kalem bütçenizin en değişken kalemi olabilir.

Bekleyen faturaları —asansör şirketi, sigorta poliçesi, temizlik firması— tek tek listeleyin ve ödeme tarihlerini not edin. Vadesi geçmiş fatura varsa ilgili firma ile iletişime geçerek ödeme planı yapın; bu tür borçların yöneticilik tesliminde size bildirilmemiş olması hukuken önceki yöneticinin sorumluluğudur.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin ve kiracıların iletişim bilgilerini güncel bir liste hâline getirin. Bu liste kişisel veridir; Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) kapsamında yalnızca site yönetim amaçlarıyla kullanılabilir, üçüncü kişilerle paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: ortak alan ilan panosu artık yeterli değildir; WhatsApp grubu, SMS ya da uygulama bildirimi gibi dijital kanallar daha hızlı geri dönüş sağlar.

Arıza ve bakım taleplerini kayıt altına almaya başlayın. Kimin ne zaman ne bildirdiğini ve nasıl çözüldüğünü yazılı tutmak, ilerleyen dönemde bakım takvimi oluşturmanın ve genel kurulda hesap vermenin zeminidir. Site yönetim yazılımı kullananlar için bu liste, devir-teslim raporu ve borçlu takibi ilk günden hazır gelir; 30 günlük bu ilk ayı doğrudan destekler.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 uyarınca yönetici, bir sonraki döneme ait yıllık işletme projesi taslağını hazırlamak ve genel kurulun onayına sunmakla yükümlüdür. Bu taslak; temizlik, güvenlik, asansör, sigorta ve teknik bakım giderlerini içermelidir. Cizre'de bakım takvimini hazırlarken yaz aylarında artan soğutma yükünü ve su tasarruf tedbirlerini göz önünde bulundurun: klima/soğutma sistemi bakımı yaz başına, çatı ve yalıtım kontrolü yağışlı mevsimlere denk getirilmelidir. Bütçe taslağı ne kadar gerçekçi olursa aidat tespiti de o kadar sağlıklı olur.

Cizre'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Şırnak genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığındadır; bu il geneli ortalamadır ve Cizre'deki bir binanın gerçek aidatı yapının özelliklerine göre bu aralık içinde ya da dışında oluşabilir. Asansörlü, güvenlikli, ortak kullanım alanı geniş ve merkezi soğutma sistemi bulunan sitelerde üst banda yaklaşılır; az katlı, asansörsüz ve ortak alansız eski apartmanlarda alt banda yakın kalınır.

Aidat KMK m.20 çerçevesinde belirlenir: iki temel yöntem vardır — arsa payı oranında paylaştırma ya da daireler arasında eşit bölüşüm. Hangi yöntem seçileceği yönetim planında belirtilmiş olmalıdır; yönetim planında hüküm yoksa genel kurul karar verir. Belirleme sürecinin adımları şöyledir: önce yıllık gider kalemleri tek tek hesaplanır, toplam bütçe daire sayısına ya da arsa payına bölünür, ortaya çıkan rakam genel kurulda oylanır ve karara bağlanır.

Cizre'de yaz ayları uzun ve sıcak geçer; bu durum klima sistemi olan binalarda ortak elektrik faturasını ve ekipman bakım maliyetini artırır. Soğutma yükü, bu bölgedeki binaların aidat bütçesini şekillendiren başlıca dinamiklerden biridir. Bunun yanı sıra su yönetimi giderleri —ortak su deposu bakımı, pompa işletimi— da göz ardı edilmemesi gereken kalemler arasındadır. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidatı elden toplamak hem güvensizdir hem de denetim güçlüğü yaratır; tahsilatı banka havalesi veya online ödeme kanallarından yürütün. Her ödeme için makbuz ya da havale dekontu arşivinizde kalmalıdır. Ay sonunda tahsilat oranınızı, ödemeyen daire listesini ve gecikme sürelerini kayıt altına alın.

Ödemeyen kat malikine karşı izlenen prosedür KMK m.20'de düzenlenmiştir. Önce yazılı hatırlatma gönderilir; bu iletişim kayıt altına alınmalıdır. Ödeme gelmezse aylık %5'e kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Gecikme uzarsa noter ihtarı çekilir; ihtara rağmen ödeme yapılmazsa icra takibi başlatılır. Hukuki süreç başlamadan önce borçlu malikle doğrudan görüşmek zaman ve masraftan tasarruf ettirir; ancak bu görüşmeyi belgelemek de önemlidir.

Sistematik takip için aidat takip programı ile otomatik borç hatırlatması kurabilirsiniz; hatırlatmalar sizin onayınızla gönderilir, manuel kovalamaca ortadan kalkar.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Cizre İçin Karar Rehberi

Profesyonel yönetim şirketine başvurmak mı, yoksa kendiniz yürütmek mi daha doğru sorusunun cevabı büyük ölçüde sitenizin büyüklüğüne, bütçesine ve çevre koşullarına bağlıdır.

Cizre gibi orta büyüklükte ilçe merkezlerinde profesyonel yönetim şirketlerinin arzı büyükşehirlere kıyasla daha sınırlıdır. Çoğu bina gönüllü yönetici modeliyle yürütülmektedir. Bu gerçek, üçüncü bir yolu cazip kılmaktadır: kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin. Bu kombinasyonun nasıl çalıştığını ilerleyen bölümlerde göreceksiniz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açabilmek için vergi dairesinden yönetim adına potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Bu işlem için gerekli belgeler genellikle şunlardır: genel kurul kararının fotokopisi, yönetici seçimini gösteren karar defteri örneği ve yöneticinin kimlik belgesi. Şırnak Vergi Dairesi'ne başvurmadan önce güncel belge listesini telefonla teyit etmeniz önerilir; gereksinimler zaman zaman küçük farklılıklar gösterebilir.

Vergi numarası alındıktan sonra site adına banka hesabı açılır. Hesap hareketleri yalnızca site giderleri ve aidat gelirleri için kullanılmalıdır. Kendi kişisel hesabınızda site parasını tutmayın; bu durum hem hukuki hem mali açıdan ciddi risk taşır ve ileride denetim ya da soruşturma hâlinde sizi son derece güç durumda bırakabilir.

Kapıcı, temizlik görevlisi ya da güvenlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimleri ve işçi özlük hakları devreye girer. İş güvenliği yükümlülükleri de bu çerçevede değerlendirilir. Vergi ve SGK konularındaki güncel uygulamayı mali müşavirinizden teyit etmeniz yerinde olur.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

Kat Mülkiyeti Kanunu m.29-32 uyarınca yılda en az bir kez olağan genel kurul yapılması zorunludur. Toplantıdan en az 15 gün önce yazılı çağrı yapılmalı; bu çağrı gündem maddelerini içermeli ve imzalı ya da taahhütlü olarak kat maliklerine ulaştırılmalıdır. İlk toplantıda nisap (toplantı yeter sayısı) hem kat maliki sayısının hem arsa payının salt çoğunluğudur. İlk toplantıda nisap sağlanamazsa ikinci toplantı katılan maliklerle yapılır.

Genel kurulda alınan kararlar —aidat miktarı, yönetici seçimi, büyük bakım kararları, gider paylaşımı— karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılan malikler tarafından imzalanmalıdır. İmzasız ya da eksik gündemli karar defterleri ilerleyen dönemde itiraz konusu olabilir.

Yeni yöneticilerin en sık düştüğü üç hata şunlardır: çağrıda gündem maddelerini belirtmemek (bu hâlde alınan kararlar iptal riskiyle karşılaşır), ikinci toplantıyı 30 günden fazla gecikmeli yapmak ve kararları toplantı günü karar defterine geçirmemek. Çağrı metni hazırlamak, vekâlet takibini yürütmek ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımı kullanabilirsiniz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Buraya kadar anlattığımız her dert —devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik, soğutma arızaları— tek bir platformda çözüme kavuşabilir. SiteYönetim'in çalışma mantığı şudur: tekrar eden, zaman alan ve hata riski taşıyan görevleri AI üstlenir; her adımda karar sizindir.

AI Operatör: Komut Verin, Onaylayın, Gönderin

Somut bir senaryoyla başlayalım. Temmuz aidatlarını tahsil etmek istiyorsunuz; 6 daire henüz ödememiş. "Bu ay aidatlarını ödemeyen dairelere nazik ödeme hatırlatması gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daire için kişiselleştirilmiş hatırlatma metinlerini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez. Tek tuşla onaylıyorsunuz, işlem tamamdır.

Cizre'nin sıcak yaz aylarında sık karşılaşılan bir senaryo: klima santrali ya da evaporatif soğutma sisteminde arıza bildirimi geliyor. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli teknik servis için iş emri taslağını hazırlar, onayınızla gönderir. Arıza süreci başından sonuna kayıt altındadır; malikler bilgilendirilebilir, süreç takip edilir. Su deposu bakımı, çatı onarım talebi ya da asansör arızası için de aynı akış geçerlidir; her senaryoda onay adımı atlanamaz.

Genel kurul yaklaşıyorsa AI Operatör çağrı metnini, gündem taslağını ve vekâlet formlarını hazırlar; 15 günlük yasal süreyi sizi uyararak takip eder. Toplantı sonrasında kararları karar defterine aktarmanıza yardımcı olur. H2-7'de anlattığımız hatalara düşmemeniz için sistem sizi yönlendirmeyi üstlenir.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Kararla Hukuki Rehberlik

Aidatını 8 aydır ödemeyen bir kat malikini ne yapacaksınız? "Bu malik için KMK kapsamında hangi adımları izlemeliyim?" sorusunu AI Danışman'a yöneltiyorsunuz. Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine dayanarak size prosedürel yol haritası çıkarır: yazılı ihtar, gecikme tazminatı hesaplama, noter aşaması, icra süreci. Cevap KMK m.20 çerçevesinde verilir, yerel mahkeme içtihatlarından desteklenir.

Önemli bir not: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasına gelindiğinde ya da karmaşık hukuki yoruma ihtiyaç duyulduğunda avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük bilinçlidir — gerçekçi yönlendirme, sizi hem doğru adıma hazırlar hem de hukuki süreçte sürprizlerle karşılaşmanızı önler.

Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin

SiteYönetim yönetim performansınızı 100 üzerinden puanlar. Karne; tahsilat oranını, açık arıza sayısını, genel kurul düzenliliğini ve yasal uyum göstergelerini birleştirerek anlık bir tablo sunar. Yönetimi devraldığınız günkü karne 54'tü, altı ay sonra 81'e çıktı. Bunu genel kurulda söylemek yerine ekranda yan yana gösteriyorsunuz. "İyi yönettim" iddiası yerine kanıt koyuyorsunuz önüne; tartışma ortadan kalkar.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı portal girişleri bulunur. Cizre'deki apartmanınızda mülk sahiplerinden bir kısmının farklı şehirlerde oturduğunu düşünün. Malik kendi portalından aidat borcunu görür, ödeme yapar, genel kurul kararlarına ulaşır — sizi aramaz. Denetçi portalı şeffaflık sağlar, hesap sorma toplantısı gerginliğini azaltır. Sakin portalı arıza bildirimi ve duyuru takibine olanak tanır; sizi mesai saatleri dışında arayan daire sayısı belirgin biçimde düşer.

Denemeye Başlayın

SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum gerekmez, tek apartmandan çok bloklu büyük sitelere kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz. Cizre'deki yönetiminize bugün başlamak için tek yapmanız gereken kaydolmak.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yeni yöneticinin ilk yılı birkaç temel iş kümesinden oluşur. SiteYönetim bu kümelerin her birini ayrı modüllerle karşılar; senaryo şu şekilde ilerler.

Para işleri: Görevin ilk ayında aidat borçlu listesini çıkarıp tahsilat sürecini oturtmak en acil önceliğinizdir. Online aidat tahsilatı modülü, banka entegrasyonu ve otomatik makbuz üretimi ile bu süreci baştan sona yönetir. Aidat takip programı, gecikme durumlarını anlık gösterir; hatırlatmalar sizin onayınızla gönderilir. Muhasebe modülü gider faturalarını, e-Fatura entegrasyonunu ve işletme defterini kapsarken apartman muhasebe programı yıl sonu hesabını genel kurula sunmayı kolaylaştırır. Cizre'de sıcak mevsimdeki elektrik tüketimi daireler arasında eşitsiz dağılıyorsa sayaç okuma ve gider paylaşımı modülüyle tüketim bazlı bölüşüm tartışmasız sonuçlandırılır.

Operasyon: Arıza ve bakım modülü, dairelerin bildirdiği teknik sorunları kayıt altına alır, önceiklendirir ve ilgili teknik servise yönlendirir. Duyuru, SMS ve push bildirimi kanalı; site saatlerini, bakım günlerini ve acil uyarıları anlık iletir. Otopark yönetimi, güvenlik ve ziyaretçi takibi, personel/bordro ve tedarikçi yönetimi ile sosyal tesis rezervasyonu modülleri sitenin günlük operasyonel döngüsünü kapsama alır. Sigorta ve acil durum modülü poliçe vadelerini takip eder; belge arşivi tüm sözleşme ve raporları dijital ortamda muhafaza eder.

Rakip yazılımlarda bulunmayan özellikler: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı, SiteYönetim'e özgü iki farklılaştırıcı modüldür. İhale Portalı sayesinde Cizre'deki yerel tedarikçilerden —boya, çatı yalıtımı, asansör bakımı, bahçe düzenlemesi— kapalı zarf yerine şeffaf ve kayıtlı teklif toplarsınız. Üç firma teklif sunar, karşılaştırma yaparsınız, seçim kararını genel kurula belgesiyle sunarsınız. Mahalle Pazaryeri ise site sakinlerinin birbiriyle ticaret yapmasına, hizmet teklifinde bulunmasına ve yerel esnafın siteyle buluşmasına olanak tanır. Bu iki modül rakip çözümlerde yer almamaktadır.

Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim modülü tüm belge, kayıt ve hesap geçmişini bir raporda toplar. Devir işlemi bir öğleden sonra tamamlanır; yönetimi devralırken yaşadığınız kaosun tekrarlanmasına gerek kalmaz.

Cizre'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Cizre'nin iklim ve coğrafi koşulları, yönetim planınızı doğrudan etkileyen birkaç kritik parametre ortaya koyar.

Yaz Soğutma Yükü ve Enerji Yönetimi

Cizre, Türkiye'nin en yüksek sıcaklıklarını yaşayan bölgelerinden birindedir. Haziran'dan Eylül'e uzanan dönemde klima ve evaporatif soğutma sistemlerinin ortak alanlarda sürekli çalışması elektrik maliyetini belirgin biçimde artırır. Bu dönem için yaz bütçesi ayrıca planlanmalıdır; önceki yılların faturalarını inceleyin ve aidat taslağınıza ayrı bir "yaz enerji kalemi" ekleyin. Soğutma sistemi bakımını Mayıs başında yaptırmak, mevsim ortasındaki acil müdahale masrafını önler.

Su Yönetimi ve Depo Bakımı

Kurak iklim koşullarında ortak su deposunun düzenli bakımı kritiktir. Su deposu temizliği yılda en az bir kez, tercihen ilkbaharda yapılmalı ve kayıt altına alınmalıdır. Şebeke baskısının düşük olduğu dönemlerde pompa sisteminin kapasitesi gözden geçirilmeli; eskiyen ekipman yüksek mevsim gelmeden yenilenmeli ya da bakıma alınmalıdır. Bu bakım döngüsü arıza takip modülüne eklenirse planlı bakım, acil müdahaleye dönüşmez.

Yaz-Kış Aidat Farklılaştırması

Soğutma yükü yaz aylarında zirveye çıkarken kış aylarında ısıtma maliyeti de göz ardı edilmemelidir. Bazı binalar mevsimsel aidat farklılaştırması yoluna gitmektedir; bu, genel kurul kararıyla mümkündür ve hem ödeme adaleti hem de bütçe yönetimi açısından avantajlıdır. Sayaç okuma ve gider paylaşımı modülü, bu tür mevsimsel dağılımları tartışmasız biçimde otomatize eder.

Cizre ve Çevresinde Site Yönetimi: Beytussebap, Güçlükonak, İdil, Merkez, Silopi, Uludere

Cizre, Şırnak il sınırlarındaki en yoğun kentsel yerleşimlerden biri olarak çevre ilçelerden hem ölçek hem yapı tipi bakımından belirgin biçimde ayrışmaktadır. Silopi de benzer kentsel bir dokuya sahiptir; çok katlı apartmanların yaygınlaştığı bu iki ilçede profesyonelleşme ihtiyacı daha belirgindir; aidat takibi, büyük ortak alan yönetimi ve genel kurul süreci daha kapsamlı bir organizasyon gerektirir.

İdil, Güçlükonak ve Uludere ise daha küçük ölçekli yerleşim yapısına sahiptir. Bu ilçelerde az daireli apartmanlar yaygındır; gönüllü yönetici modelinin sürdüğü, basit defter düzeninin ön planda olduğu binalarda karmaşık yazılım kurulumu yerine erişimi kolay, kullanımı sade bir araç öncelik taşır. Beytussebap ve Şırnak Merkezi için de benzer bir tablo geçerlidir; her iki ilçe de kendi yapı stoğuna ve iklim koşullarına özgü yönetim dinamikleri sergiler.

Tüm bu ilçelerdeki apartmanlar için Şırnak geneli site yönetimi sayfasında daha geniş bir bölgesel perspektif bulabilirsiniz. Bulut tabanlı yapısı sayesinde Güçlükonak'taki iki katlı apartmanla Cizre'deki çok bloklu site aynı panelden, herhangi bir kurulum gerektirmeden yönetilebilir; yönetici nerede olursa olsun sisteme erişebilir.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yasal sorumluluklar, bildiğinizde çoğunlukla basit prosedürlere indirgenir; bilmediğinizde ise beklenmedik yaptırımlara kapı aralar. Yöneticilik görevinizin hukuki çerçevesini baştan netleştirmek, uzun vadede hem sizi hem siteyi korur.

KVKK kapsamındaki yükümlülükler: Binadaki güvenlik kameralarının bulunduğu her noktada aydınlatma metni asılmalıdır; "burada kamera kaydı yapılmaktadır" bildirimini içeren bu metin KVKK gerekliliklerini karşılar. Kat malikleri ve sakinlere ait iletişim listesi kişisel veridir; amacı dışında kullanılamaz, üçüncü kişilerle paylaşılamaz. Bu listeyi dijital ortamda tutuyorsanız erişim yetkisi sınırlandırılmalıdır.

Çalışan istihdamında SGK ve iş güvenliği: Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimleri zamanında yapılmalıdır. İş güvenliği mevzuatı, bina ortak alanlarında çalışan personel için de uygulanır. İşyeri kazası hâlinde yönetici KMK m.38 uyarınca vekil sıfatıyla sorumluluk taşıyabilir; bu nedenle iş sağlığı tedbirlerini göz ardı etmeyin.

Yöneticinin kişisel sorumluluğu: KMK m.38 yöneticiyi, kat maliklerinin vekili sıfatıyla tanımlar. Görevi ihmalden doğan zararlar yöneticiye rücu edilebilir. Bu sorumluluğu hafifletmenin en etkin yolu kayıtlı, belgeli ve düzenli bir yönetim pratiği sürdürmektir. KVKK ve yasal uyum modülü, apartman yönetim programı içinde aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutmaktadır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası — Cizre Deneyimiyle

Yeni yöneticilerin büyük çoğunluğu aynı hataları tekrarlar. Bu listeyi okumanız, o hataların bedelini ödemeden öğrenmenizi sağlar.

1. Kişisel hesapta site parasını tutmak. Aidat gelirleri ve gider ödemeleri kişisel banka hesabından geçirildiğinde hem mali karışıklık kaçınılmaz hem de ileride denetimde ya da hesap sorulmasında ciddi sorunla karşılaşırsınız. Site adına ayrı hesap açmak zorunluluktur, tercih değil.
2. Elden nakit aidat toplamak. Makbuzsuz nakit tahsilat, hem tartışma riski hem de vergi ve denetim açısından zayıf nokta yaratır. Tüm ödemeler banka kanalıyla alınmalı, her biri belgelenmelidir.
3. Karar defterini işlememek. Sözlü alınan kararların hukuki geçerliliği tartışmalıdır. Her genel kurul ve yönetim kurulu kararı, imzalı karar defterine geçirilmelidir.
4. Gündem bildirimi olmadan çağrı yapmak. KMK m.29 çerçevesinde toplantı çağrısının gündem maddelerini içermesi şarttır. Gündemsiz çağrıyla yapılan toplantıda alınan kararlar itiraz riskiyle karşılaşabilir.
5. İşletme projesi hazırlamamak. Yıllık bütçe taslağı hazırlanmadan toplanan aidat, gider gerçeğini karşılamayabilir. Yıl ortasında aidat artışı talep etmek kat maliklerinde rahatsızlık yaratır.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Gecikme tazminatı uygulanmayan sitede zamanında ödeyen malik ile geciktiren malik arasında adaletsizlik doğar; bu durum uzun vadede ödeme disiplinini bozar.
7. Devir-teslim tutanağı almamak. Cizre'nin sıcak mevsimine girilmeden önce soğutma sistemi, su deposu ve elektrik altyapısı bakım geçmişini devir-teslimde almayan yönetici, yaz ortasında belgesiz bir arızayla baş başa kalır. Tutanaksız devir hem hukuki hem teknik bir boşluk bırakır.