Apartmanınızda kat malikleri bir türlü toplanıp yönetici seçemiyorsa ya da mevcut yönetici görevini yerine getirmiyorsa yasal çözüm kapınızın hemen önünde: sulh hukuk mahkemesine başvurarak hâkimden yönetici atanmasını talep edebilirsiniz. Bu hak, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde her kat malikine ve kiracıya tanınmış bir güvencedir. Mahkeme süreci çoğu kişinin düşündüğünden daha az karmaşıktır ve doğru adımlar atıldığında birkaç ay içinde sonuçlanabilir.
Mahkemeden Yönetici Atanması Ne Anlama Gelir?
Türk hukukunda apartmanlar ve siteler, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında kendi kendini yönetmekle yükümlüdür. Bunun temel aracı kat malikleri kuruludur; bu kurul yılda en az bir kez toplanır, bütçeyi onaylar ve yöneticiyi seçer. Ancak gerçek hayatta bu ideal işleyiş her zaman gerçekleşmez: komşular anlaşamaz, toplantı yeter sayısına ulaşılamaz ya da seçilen yönetici zamanla işleri aksatmaya başlar.
İşte tam bu noktada kanun, kat maliklerine bir güvence sunar: yönetim boşluğu oluştuğunda ya da yönetici görevini ihmal ettiğinde, aralarından birinin veya birkaçının sulh hukuk mahkemesine başvurması üzerine hâkim, apartmana dışarıdan veya içeriden bir yönetici atayabilir. Bu kişi mahkemenin belirlediği koşullar ve ücret çerçevesinde görev yapar; kararı mahkeme verir, mahkeme denetler.
Mahkemece atanan yönetici, kat malikleri kurulunca seçilen bir yöneticiden farklı değildir; aynı yetkilere sahiptir, aynı sorumlulukları taşır. Temel fark, bu kişinin meşruiyetini bir seçimden değil hâkim kararından almasıdır. Görev süresi mahkeme kararında belirtilir ve kat malikleri kurulu ilerleyen dönemde toplanarak kendi yöneticisini seçerse mahkeme yöneticisinin görevi sona erer.
Peki bu durumun bir sakin olarak sizinle ne ilgisi var? Oldukça fazla. Apartmanınızda yönetici yoksa ya da işlevsiz bir yönetici varsa; asansör bakımsız kalır, ortak alan faturaları ödenmez, arızalar çözüme kavuşmaz ve siz hem maddi hem yaşam kalitesi bakımından zarar görürsünüz. Mahkemeye başvurmak bu kısır döngüyü kıran yasal araçtır.
Kimler Başvurabilir?
Mahkemeden yönetici atanması talebinde bulunabilmek için kat maliki sıfatı taşımak en güçlü hukuki zemine sahip yoldur. Tapuda adına bağımsız bölüm kayıtlı olan herkes — dairesinde oturuyor olsun ya da olmasın — bu başvuruyu tek başına yapabilir. Birlikte hareket eden birden fazla malik ise daha güçlü bir başvuru dosyası oluşturur.
Kiracılar doğrudan malik sıfatıyla hareket edemez; ancak durum tamamen çıkmaz değildir. Kiracı, mal sahibine yazılı olarak durumu bildirip yönetici atanması talebinde bulunmasını isteyebilir. Malik harekete geçmezse kiracı, sözleşmesine ve koşullara bağlı olarak bazı idari şikâyet yollarını deneyebilir. Bununla birlikte mahkemeye doğrudan başvurmak, uygulamada malikin hakkıdır.
Başvuru için tek kişi yeterliyken, pratikte birden fazla malik imzasıyla hazırlanan dilekçeler mahkemede daha ciddi karşılanır. Apartmanın genel durumunu anlatan ifadelerin birden fazla tanıktan gelmesi hem hâkimi ikna etmeyi kolaylaştırır hem de sürecin hızlanmasına katkı sağlar. Komşularınızla konuşun, süreci anlatın ve mümkünse ortak bir dilekçe hazırlayın.
Başvuru İçin Hangi Koşullar Gerekir?
Mahkeme, her başvuruyu rastgele kabul etmez; belirli koşulların oluşmuş olması beklenir. En temel koşul, apartmanda fiilen yönetimsizlik ya da yönetimin işlevsizliği durumunun yaşanmasıdır. Bu durumu ispatlamak için başvuru dilekçesine somut belgeler eklenmelidir.
Yaygın başvuru gerekçeleri şunlardır:
- Kat malikleri kurulunun art arda toplantı yapamamış olması (toplantı çağrısı yapılmış ama yeter sayı sağlanamamışsa bu ispatlanabilir)
- Seçilmiş yöneticinin görevden ayrılmış ya da ölmüş olması ve yeni seçim yapılamaması
- Mevcut yöneticinin aidat tahsilatı, ortak gider ödemeleri gibi temel görevleri açıkça ihmal etmesi
- Yöneticinin hesap vermemesi, denetimden kaçınması
Belgesel kanıtlar arasında noter aracılığıyla gönderilmiş toplantı çağrı tebligatları, yöneticinin tebligata cevap vermediğini gösteren belgeler, ödenmemiş ortak fatura ve borç bildirimleri sayılabilir. Mahkeme dosyaya bakarak "gerçekten yönetim ihtiyacı var mı?" sorusunu yanıtlamak zorundadır; bu nedenle elinizde ne kadar somut belge olursa o kadar iyi.
Öte yandan şunu da belirtmek gerekir: Yöneticiyle kişisel anlaşmazlık yaşıyor olmak tek başına yeterli gerekçe sayılmaz. "Yönetici kibar değil" ya da "benim teklifimi reddetti" gibi öznel şikâyetler mahkemeyi ikna etmez. Başvuruyu hukuki zeminde tutmak için yönetimin objektif olarak işlevsiz kaldığına dair somut göstergeler gerekir.
Adım Adım Başvuru Süreci
Süreç, ilk belge toplanmasından mahkeme kararına kadar genellikle şu aşamalardan oluşur:
1. Belgeleri toplayın. Tapu kaydınızın örneği, apartmanın yönetim planı (varsa), önceki toplantı tutanakları, tebligat delilleri, ödenmemiş gider belgeleri — bunları bir araya getirin. Mahkeme bu belgelere bakarak hem başvurunuzun ciddiyetini hem de mevcut durumu değerlendirecektir.
2. Dilekçeyi hazırlayın. Sulh hukuk mahkemesine hitaben yazılan dilekçede kimliğinizi, taşınmazın tapu bilgilerini, şikâyetinizin özünü ve mahkemeden ne talep ettiğinizi açıkça belirtin. Avukat tutmak zorunlu değildir; ancak hukuki dil açısından destek almak sürecin seyrini hızlandırabilir.
3. Yetkili mahkemeyi bulun. Başvuru, apartmanın bulunduğu ilçedeki sulh hukuk mahkemesine yapılır. Türkiye'de her ilçede sulh hukuk mahkemesi bulunmaktadır; aynı ilçede birden fazla varsa herhangi birine başvurabilirsiniz.
4. Dilekçeyi ve eklerini teslim edin. Mahkeme kaleminden alacağınız bilgiyle dosyanızı teslim edin, harç ve masrafları ödeyin. Mahkeme kâtibi dosyaya esas numarası verecektir; bu numarayı saklayın.
5. Duruşmayı takip edin. Hâkim, tarafları duruşmaya çağırabilir ya da dosya üzerinden karar verebilir. Duruşmaya katılın, hazırladığınız belgelerle destekleyici ifade verin.
6. Kararı alın ve tebliğ edin. Hâkim yönetici atama kararı verirse bu karar tüm kat maliklerine tebliğ edilir. Atanan yönetici göreve başlar ve mahkemenin belirlediği çerçevede apartmanı yönetir.
Sulh Hukuk Mahkemesinde Süreç Nasıl İşler?
Sulh hukuk mahkemeleri, kat mülkiyeti uyuşmazlıkları konusunda uzmanlaşmış ve bu tür davalara sıklıkla bakan yargı birimleridir. Sulh hukuk mahkemesinde apartman davaları hakkında daha fazla bilgi edinmek isteyen sakinler için bu süreç tahmin edilenden çok daha erişilebilirdir.
Yönetici atanması talepleri çekişmesiz yargı işlemi niteliğinde değerlendirilebilir; bu da mahkemenin dosyayı daha hızlı sonuçlandırabildiği anlamına gelir. Bununla birlikte bazı hâkimler diğer kat malikleri bilgilendirilsin diye duruşma günü belirler. Bu duruşmada hâkim mevcut durumu kendi değerlendirmesiyle ele alır, sizin sunduğunuz belgeler ile varsa karşı tarafın itirazlarını dinler.
Mahkeme yönetici olarak genellikle üç seçenek önünde bulunur: kat malikleri arasından birini atamak, güvenilir bir üçüncü kişiyi atamak ya da profesyonel bir yönetim şirketini görevlendirmek. Hâkim bu kararı apartmanın büyüklüğüne, mevcut çatışma ortamına ve başvuran maliklerin taleplerine göre şekillendirir.
Atanan yöneticinin ücreti de mahkeme tarafından belirlenir. Bu ücret, apartmanın ortak gider havuzundan karşılanır. Büyük ve karmaşık yapılarda profesyonel yönetim firmaları daha sık tercih edilirken küçük binalarda içeriden bir kişi yeterli görülebilir.
Hukuki Dayanak: Kat Mülkiyeti Kanunu
Mahkemeden yönetici atanması uygulaması doğrudan Kat Mülkiyeti Kanunu'na dayanır. Bu kanun, kat maliklerinin ortak alanları yönetme biçimini, yöneticinin hak ve yükümlülüklerini ve uyuşmazlık halinde izlenecek yolları ayrıntılı biçimde düzenler. Mahkeme atamasına ilişkin düzenleme kanunun yönetici seçimine dair bölümlerinde yer alır ve açıkça şunu öngörür: yönetici seçimi yapılamamışsa kat maliklerinden herhangi birinin başvurusu üzerine hâkim bu göreve bir kişi atayabilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili hükümleri yöneticisiz kalan ya da yöneticisi görevini aksatan her yapılı taşınmaz için bu güvenceyi sağlar. Kanun; apartman, site, rezidans ve karma kullanımlı yapılar gibi arsa payı esasına göre yönetilen tüm yapıları kapsar.
Burada dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta şudur: kanunun öngördüğü oy çoğunluğuyla alınan yönetim kararlarına itiraz etmek ayrı bir davadır. Mahkemeden yönetici atanması talebi ise mevcut yönetimin yokluğunu ya da işlevsizliğini gidermeye yönelik bir çekişmesiz yargı işlemidir; bu iki süreci birbirine karıştırmamak önemlidir.
Yöneticisiz apartmanda kararlar nasıl alınır sorusunun yanıtı da kanunda yer almaktadır; ancak bu geçici bir çözümdür ve uzun vadede yönetici seçimi zorunluluktan öte bir ihtiyaçtır.
Özel Durumlar: Mevcut Yönetici Varken Başvuru Yapılabilir mi?
Bu soru sıkça sorulur ve cevabı duruma göre değişir. Eğer göreve seçilmiş bir yönetici varsa ve yalnızca sizinle anlaşmazlık içindeyse mahkemeden yeni yönetici atanması talebi doğrudan kabul görmeyebilir. Mahkeme, mevcut yönetimin hukuki varlığını önce inceler; meşru bir seçimle göreve gelmiş yöneticiyi sırf tek kişinin talebiyle görevden almaz.
Ancak mevcut yöneticinin görevini fiilen yerine getirmemesi — aidat toplamaması, giderleri ödememesi, muhasebe tutmaması, toplantı çağrısı yapmaması — durumunda mahkemeye başvurmak mümkündür. Bu başvuruda hem yöneticinin görevden alınması hem de yerine yeni birinin atanması talep edilebilir; iki talep aynı dilekçede birleştirilebilir.
Bir diğer özel durum, yönetim planında aksine hüküm bulunmasıdır. Bazı yapılarda yönetim planı belirli koşulları düzenler ve mahkeme başvurusuna daha dar ya da geniş kapı açar. Başvuru yapmadan önce yönetim planınızı gözden geçirmek, karşılaşabileceğiniz itirazlara önceden hazırlıklı olmanızı sağlar.
Apartman birden fazla bloktan oluşan büyük bir siteyse ve blok bazlı yönetim sorunları yaşanıyorsa yönetim kurulunun tüm yapıyı mı yoksa belirli blokları mı temsil ettiği önem taşır. Bu tür karmaşık yapılarda hukuki destek almak zaman ve enerji tasarrufu sağlar.
Dilekçe Nasıl Yazılır?
Dilekçe formatı konusunda mahkemenin zorunlu kıldığı standart bir şablon yoktur; ancak içermesi gereken bazı temel unsurlar vardır. Aşağıdaki örnek, başlangıç noktası olarak kullanılabilir — kendi durumunuza göre uyarlayın ve hukuki destek almanız önerilir:
... SULH HUKUK MAHKEMESİ'NE
Başvurucu: [Ad Soyad], TC: [TC No], Adres: [Adres]
Konu: Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamında Yönetici Atanması Talebi[İl/İlçe] adresinde bulunan ve tapuda [Ada/Parsel/Bağımsız Bölüm] olarak kayıtlı taşınmazda kat maliki/arsa payı sahibi sıfatıyla başvuruyorum. Söz konusu taşınmazda ... tarihinden bu yana yönetici bulunmamakta / seçilmiş yönetici görevini yerine getirmemektedir. Bu nedenle oluşan yönetim boşluğunun giderilmesi amacıyla Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili hükümleri çerçevesinde taşınmaza mahkemenizce yönetici atanmasını saygıyla talep ederim.
Ekler: Tapu senedi sureti, toplantı çağrı belgeleri, [varsa] ödenmemiş gider bildirimleri
Tarih / İmza
Bu şablonu esas almakla birlikte, dilekçenizde somut olayları mümkün olduğunca tarihlerle birlikte anlatın. "Yönetici 3 aydır telefona çıkmıyor" gibi ifadeler yerine "15 Mart 2025 tarihinde noter kanalıyla gönderilen ihtarnameye yöneticiden yanıt alınamadı" gibi belgelenebilir olgulara yer verin. Dilekçe ne kadar nesnel ve belgeye dayalı olursa mahkemede o kadar güçlü durur.
Site Yönetimi Platformu Bu Süreçte Size Nasıl Yardımcı Olur?
Mahkemeye gitmeden önce elinizdeki en güçlü silah belgedir. Yöneticinin ne yaptığını ya da yapmadığını kanıtlayan yazılı kayıtlar, tarihli tebligatlar, ödenmemiş faturaların izleri — bunların tümü sürecinizi kolaylaştırır. İşte burada Site Yönetimi platformunun sağladığı şeffaflık devreye girer.
Site Yönetimi kullanan bir apartmanda sakin olarak siz, uygulamadan şikâyetinizi veya talebinizi yazılı olarak iletebilirsiniz. Sistem, bu bildirimi otomatik tarih damgasıyla kaydeder; yönetimin verdiği (ya da vermediği) yanıt da kayıt altına alınır. Aylar sonra "yöneticiye defalarca bildirdim ama hiçbir şey yapılmadı" demeniz gerektiğinde elinizde somut kanıt olur.
Aidat ve ortak gider ödemeleri konusundaki şeffaflık da sakinler için büyük bir güvencedir. Borç durumunuzu, ödeme geçmişinizi ve ortak fonların kullanımını uygulama üzerinden takip edebilirsiniz. Yönetici hesap vermiyorsa bu tablonun mahkemede delil niteliği taşıması mümkündür. Dijital iz bırakmayan geleneksel yönetim yöntemlerinde böyle bir kanıt üretmek çok daha güçtür.
Platform aynı zamanda yöneticinin sakinlere yapması gereken duyuruları ve toplantı çağrılarını da kayıt altına alır. Toplantı çağrısı yapılıp yapılmadığını, kaç kişiye iletildiğini ve katılımın nasıl gerçekleştiğini sistem üzerinden takip etmek mümkündür. Mahkeme başvurusunda bu veriler güçlü bir arka plan belgesi oluşturur.
Sık Yapılan Hatalar ve Bunlardan Nasıl Kaçınılır?
Bu süreçte yapılan en yaygın hata, belge toplamadan doğrudan mahkemeye koşmaktır. Dilekçede "yönetici iyi değil" deyip somut kanıt sunmadan yapılan başvurular mahkemede zayıf kalır, süreç uzar ya da reddedilebilir. Belgeleri önceden derleyip hazır etmek hem zaman hem para tasarrufu sağlar.
İkinci yaygın hata, doğru mahkemeyi bulmadan dosya açmaktır. Sulh hukuk mahkemesi, apartmanın fiziksel olarak bulunduğu ilçede yetkilidir. Kendi ikamet ilçenizdeki mahkeme yanlış yer olabilir; dikkatli olun. Yanlış mahkemeye açılan dava, yetki itirazıyla karşılaşır ve zaman kaybettirir.
Üçüncü sık görülen sorun, başvuruyu tek başına yapmak ve apartman sakinlerinin büyük çoğunluğunun bu süreçten habersiz kalmasıdır. Mahkeme karar verse bile atanan yönetici, desteğini almayan sakinlerle çalışmakta güçlük çeker. Süreci başlatmadan önce komşularınızı bilgilendirin; ortak bir tutum daha sağlıklı bir sonuç üretir.
Son olarak, mahkeme kararı çıktıktan sonra pasif kalmak da büyük bir hata olur. Atanan yönetici görevine başladığında apartman sakinleri olarak onunla düzenli iletişim kurun, olası sorunları erkenden bildirin ve sözleşme bitimine yakın kat malikleri kurulunu toplayarak kendi yöneticinizi seçmeye hazırlanın. Mahkeme yöneticisi kalıcı çözüm değil, köprü çözümdür.
Sık Sorulan Sorular
Mahkemeden yönetici atanması ne kadar sürer?
Dosyanın eksiksiz olması ve duruşma gününün hızlı belirlenmesi durumunda süreç genellikle 2 ila 5 ay arasında tamamlanır. Ancak taraflar arasında itirazlar çoğalırsa ya da mahkeme yoğunsa bu süre uzayabilir. Belgelerinizi önceden eksiksiz hazırlamak ve avukat desteği almak süreci kısaltır.
Avukat tutmak zorunda mıyım?
Hayır, mahkemeden yönetici atanması talebi için avukat tutma zorunluluğu yoktur. Kat maliki sıfatı taşıyan herkes bu başvuruyu bizzat yapabilir. Bununla birlikte, hukuki dil ve usul kurallarına hâkim bir avukatın desteği dilekçenizi güçlendirir ve sürecin seyretme biçimini olumlu etkiler.
Atanan yöneticinin ücreti kim öder?
Mahkemece belirlenen yönetici ücreti, apartmanın ortak gider havuzundan ödenir. Bu gider tüm kat maliklerine arsa payları oranında yansıtılır. Ücretin ne olacağı mahkeme kararında belirtilir; siz de dahil olmak üzere tüm kat malikleri bu gideri paylaşır.
Atanan yönetici ne kadar süre görev yapar?
Görev süresi mahkeme kararında belirtilir; genellikle bir yıl olarak belirlenir. Bu süre içinde kat malikleri kurulu toplanarak seçimli bir yönetici belirleyebilir; böyle bir seçim gerçekleşirse mahkeme yöneticisinin görevi otomatik olarak sona erer. Süre dolduğunda yeniden seçim yapılamamışsa mahkemeye tekrar başvurmak gerekebilir.
Kiracı olarak ben bu süreci başlatabilir miyim?
Kiracılar Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde mahkemeden yönetici atanması talebinde doğrudan bulunamaz; bu hak kat maliklerine aittir. Ancak mal sahibinizi yazılı olarak bilgilendirip harekete geçmesini talep edebilirsiniz. Mal sahibi ilgisiz kalıyorsa durumu belediyenin ilgili birimine şikâyet etmek gibi idari yolları da değerlendirebilirsiniz.
Yöneticisiz apartmanda kararlar nasıl alınır?
Yönetici olmasa da kat malikleri kurulu toplanabilir ve gerekli kararları alabilir. Ancak bu toplantının yeterli çoğunlukla yapılması ve kararların kanunun öngördüğü biçimde belgelenmesi gerekir. Uzun vadede yöneticisiz apartman yönetmek hem zahmetli hem de hukuken risklidir; en sağlıklı çözüm kalıcı bir yönetici belirlemektir.