Asansör Bakım Firmasıyla Sözleşmeyi Kim Yapar, Nasıl Feshedilir?

Asansör bakım firmasıyla sözleşmeyi yasal olarak imzalama yetkisi apartman yöneticisine ya da site yönetim kuruluna aittir; bireysel sakinlerin doğrudan bu sözleşmenin tarafı olması hukuken mümkün değildir. Ancak yöneticinin kötü bir firma seçimi yapması, sözleşmeyi kat maliklerinin bilgisi dışında sürdürmesi veya fesih gerektiği hâlde hareketsiz kalması durumunda sakinlerin kat malikleri kurulu kanalıyla bu kararı değiştirme ve feshi zorlama hakkı vardır. Süreç, doğru adımlar izlendiğinde hem hukuken sağlam hem de pratik olarak çözülebilir bir meseledir.

Sözleşmeyi Kim İmzalar? Yetki Kime Ait?

Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde apartmanın ortak alanlarına ilişkin tüm bakım, onarım ve hizmet sözleşmeleri, kat maliklerini temsil eden yönetici tarafından imzalanır. Asansör, apartmanın ortak kullanım alanı kapsamında olduğundan bakım firmasıyla yapılacak sözleşme de bu kapsama girer. Yönetici, kat malikleri kurulundan özel bir yetki almaksızın rutin nitelikte bakım sözleşmelerini imzalayabilir; ancak yüksek bedelli ya da uzun süreli taahhütler içeren sözleşmelerde kat malikleri kurulunun onayını alması daha sağlıklı bir uygulamadır.

Büyük rezidans veya site yönetimlerinde ise bu yetki genellikle profesyonel bir yönetim şirketine ya da yönetim kuruluna devredilmiş olabilir. Bu yapılarda sözleşmeyi bireysel yönetici değil, kurul adına yetkili kişi imzalar. Hangi yapıda olursa olsun asıl sonuç değişmez: sakin olarak siz, sözleşmenin doğrudan tarafı değilsinizdir. Ama bu, sesinizin hiç yoktur anlamına gelmez.

Kiracılar açısından durum daha da basittir: kiracının asansör bakım firmasıyla herhangi bir hukuki ilişkisi bulunmaz. Kiracı, olası sorunları ev sahibi ya da apartman yönetimi aracılığıyla iletmek durumundadır. Bununla birlikte kiracı da kat maliklerine yaptığı yazılı başvurularla yönetimi harekete geçirebilir; ihtiyaç hâlinde tüketici hakları çerçevesinde yetkili mercilere şikâyette bulunabilir.

Kısacası sözleşmeyi yapma yetkisi yöneticiye aittir; ancak bu yetki denetimsiz ve sınırsız değildir. Kat malikleri kurulu, yöneticinin sözleşme kararlarını hem öncesinde yönlendirebilir hem de sonrasında denetleyebilir.

Karar Çerçevesi: Hangi Durumda Ne Yapmalısınız?

Bir sakin olarak asansörle ilgili sorun yaşadığınızda durumunuzu net biçimde tanımlamanız, atacağınız adımları belirler. Sorunun kaynağı firmanın yetersizliği mi, yoksa yöneticinin ilgisizliği mi? Bu iki durum birbirinden farklı yollar gerektirir. Firma hizmet vermiyorsa yöneticinin firmaya yazılı ihtar çekmesi, ardından sözleşmeden doğan haklarını kullanması gerekir. Yönetici hareketsiz kalıyorsa sakinlerin devreye girmesi gerekir.

Eğer asansör sık sık arızalanıyorsa önce yazılı şikâyet yapın: yöneticiye tarih ve saat bilgisini içeren bir dilekçe verin. Yönetici 15 gün içinde somut bir adım atmıyorsa kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak için gerekli imzaları toplamanız meşru bir seçenektir. Kurulda çoğunluk sağlanırsa yönetici değiştirilebilir ya da firmaya fesih bildirimi yapılması kararlaştırılabilir.

Sorun teknik değil bedelsel ise — yani firma sözleşmesi piyasa üzerinde fatura kesiyorsa veya sözleşme koşulları şeffaf değilse — kat malikleri kurulunun bu konuyu gündeme alması ve yöneticiden hesap sorması mümkündür. Yönetici bu bilgileri paylaşmıyorsa denetim kurulu devreye girer ya da herhangi bir kat maliki sulh hukuk mahkemesine başvurabilir.

Adım Adım: Firmayı Değiştirme ya da Sözleşmeyi Feshetme Süreci

Süreci başlatmak için önce mevcut sözleşmeyi görmeniz gerekir. Kat maliki sıfatıyla yöneticiden sözleşmenin bir örneğini talep etme hakkınız vardır; bu talep yazılı yapılmalı ve bir kopya elinizde bulunmalıdır. Sözleşmede fesih bildirim süreleri, olası cezai şartlar ve yenileme koşulları yer alır; bu maddeleri anlamadan ilerlememek en sağlıklı yaklaşımdır.

Fesih sürecinin temel adımları şöyle özetlenebilir:

• Yazılı şikâyet ve ihtarname: Yöneticiye, firmadaki sorunları ve beklentilerinizi açıklayan yazılı bir dilekçe verin. Bu belge ileride hukuki süreçte delil işlevi görür.
• Kat malikleri kurulunu toplamak: Kanunda belirlenen sayıda kat malikinin imzasıyla olağanüstü toplantı talep edin. Toplantıda fesih kararı alınması çoğunluk oyuna bağlıdır.
• Fesih bildirimi: Yönetici, kurulun aldığı kararı firmaya yazılı olarak bildirir. Sözleşmede öngörülen ihbar süresine (genellikle 30-90 gün) uyulması şarttır; aksi hâlde tazminat yükümlülüğü doğabilir.
• Yeni firma seçimi: En az üç firmadan teklife benzer kapsamlı teklif alınması, hem maliyet hem hizmet kalitesi açısından doğru karşılaştırma yapılmasını sağlar.

Fesih bildiriminin noter kanalıyla ya da taahhütlü posta ile yapılması, ileride çıkabilecek anlaşmazlıklarda tarihin ispatlanmasını kolaylaştırır. E-posta veya WhatsApp mesajı hukuki geçerlilik taşıyabilirse de kâğıt belge güvenliği her zaman daha sağlamdır.

Sözleşmede Nelere Dikkat Etmeli?

Çoğu apartmanda sakinler asansör bakım sözleşmesini hiç görmeden yıllarca o firmayla devam eder. Oysa sözleşmenin içeriği, sorun çıktığında elinizde ne kadar manevra alanı olduğunu doğrudan belirler. Kat maliki olarak yöneticiden sözleşmeyi talep etmek ve aşağıdaki başlıkları incelemek hem hakkınız hem sorumluluğunuzdur.

Sözleşmede mutlaka incelenmesi gereken başlıklar arasında hizmet kapsamı öne çıkar: bakım ziyaretlerinin yılda kaç kez yapılacağı, hangi parça değişimlerinin sözleşme fiyatına dahil olduğu ve arıza müdahale süresinin ne olarak taahhüt edildiği net biçimde yazılı olmalıdır. Belirsiz ifadeler genellikle firma lehinedir; "gerektiğinde bakım yapılır" gibi muğlak hükümler hizmet almakta zorlandığınızda size hukuki bir koz sağlamaz.

Otomatik yenileme maddesi de dikkat gerektiren bir noktadır. Birçok sözleşmede belirli bir süre öncesinde fesih bildirimi yapılmazsa sözleşmenin otomatik olarak bir yıl daha uzayacağına dair hüküm bulunur. Bu tarih genellikle sözleşme bitiş tarihinden 30 ila 60 gün öncesidir. Yöneticinin bu tarihi kaçırması, apartmanı istenmeyen bir uzama dönemine sürükleyebilir. Fesih ihbar süresini ve otomatik yenileme tarihini takviminize not edin.

Cezai şart maddesi de gözden kaçırılmaması gereken bir hükümdür. Bazı sözleşmelerde erken fesih hâlinde geri kalan dönem bedelinin tamamı ya da belirli bir kısmının tazminat olarak ödeneceği kararlaştırılır. Bu tür maddeler tamamen geçersiz sayılmaz; ancak Türk Borçlar Kanunu hükümleri kapsamında hâkime indirim yetkisi tanındığından fahiş cezalar için yargı yolu açıktır. Buna rağmen yargı süreci zaman ve enerji alır; sözleşme imzalanmadan önce bu maddelerin müzakere edilmesi her zaman daha akıllıca bir yaklaşımdır.

Hukuki Dayanak: Sakinlerin Hakları Nereden Geliyor?

Apartman sakinlerinin asansör bakım sürecine müdahil olma ve yönetimi hesap vermeye zorlamanın temel hukuki çerçevesi Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan gelir. Bu kanun, kat maliklerine ortak alanların yönetimine katılma hakkı tanır; yönetici, kat maliklerinin vekili sıfatıyla hareket eder ve aldığı kararları kat maliklerine karşı hesap vermek zorundadır. Yöneticinin yetkisini aşması ya da kötüye kullanması durumunda kat malikleri yargı yoluna başvurabilir.

Türk Borçlar Kanunu ise sözleşmenin feshi ve tazminat konusunda genel çerçeveyi belirler. Hizmet sözleşmelerinde tarafların haklı nedenle fesih hakkı, bildirimli fesih süreleri ve fahiş cezai şartların indirimi bu kanun hükümleri kapsamında değerlendirilir. Asansörün güvenlik riski oluşturacak biçimde bakımsız kalması, firmanın sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmemesi veya ölçüsüz ücret artışı talep etmesi gibi durumlar haklı fesih gerekçesi oluşturabilir.

Asansörlerin teknik güvenlik boyutu ise ayrı bir mevzuat alanıdır. Asansörlerin periyodik muayene ve bakım zorunlulukları ilgili yönetmelikler ve TS EN standartları çerçevesinde düzenlenir; bu yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumunda bina sahiplerine ve yöneticilere idari yaptırım uygulanabilir. Bakım firması bu standartlara uygun hizmet vermiyorsa bu durum hem fesih gerekçesi hem de yetkili teknik kurumlara şikâyet konusudur.

Özetle sakin olarak hakkınız; sözleşmeyi görmek, yöneticiden açıklama talep etmek, kat malikleri kurulunu gündemle toplamak ve kurulda alınan kararın uygulanmasını talep etmektir. Bu yolları tükettikten sonra sulh hukuk mahkemesine başvurma seçeneği her zaman açık kalır.

Özel Durumlar: Kiracılar, Arıza Anı ve Güvenlik Sorunları

Kiracılar, kat maliklerine kıyasla daha sınırlı ama yine de kullanılabilir haklara sahiptir. Kiracı asansörü kullanamıyorsa ya da güvenlik riski taşıdığını düşünüyorsa öncelikle ev sahibine yazılı başvurmalıdır. Ev sahibi sorunu çözmezse ve bu durum kiralanan konutun kullanımını ciddi biçimde engelliyorsa, kira hukuku kapsamında kira bedelinin indirilmesi ya da sözleşmenin feshi talep edilebilir. Bu adımları atmadan önce bir avukattan görüş almak, sürecin hukuki açıdan sağlam ilerlemesini sağlar.

Arıza anında en önemli konu güvenliktir. Asansörde mahsur kalınması, olağandışı sesler, kapı kilit arızası veya aşırı ısınma gibi durumlar acil müdahale gerektirir. Bu tür anlarda önce bakım firmasının 7/24 acil hattını aramak, ardından durumu yöneticiye bildirmek gerekir. Eğer bakım firmasının acil hattı yoksa ya da gelen teknisyen sorunu çözmeden ayrılıyorsa bu durum hem sözleşme ihlali hem de şikâyet konusudur; yaşananları tarih ve saatiyle kayıt altına alın.

Güvenlik riski taşıyan bir asansörün kullanımının devam ettirilmesi durumunda Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı'na bağlı iş güvenliği denetim birimleri ya da yerel belediyenin ilgili birimi şikâyet mercii olabilir. Özellikle muayene tarihi geçmiş ya da periyodik bakımı yapılmamış asansörler için bu yol daha etkin sonuç verebilir.

Fesih Dilekçesi: Yöneticiye Nasıl Yazılmalı?

Sakin olarak yöneticiye yazacağınız dilekçenin içeriği belirleyicidir. Belirsiz, sözlü ya da mesaj yoluyla iletilen şikâyetlerin hukuki değeri kısıtlıdır; oysa tarihli ve imzalı yazılı bir başvuru hem yöneticiyi harekete geçirir hem de ileride ihtiyaç duyulacak delil zincirinin ilk halkasını oluşturur. Aşağıda temel bir örnek şablon verilmiştir; durumunuza göre düzenleyiniz.

Konu: Asansör Bakım Hizmetine İlişkin Şikâyet ve Gereğinin Yapılması Talebi

Sayın Yönetici,

[Adres] adresinde ikamet eden kat maliki/kiracısı olarak bilgilerinize sunarım: Binamızın asansörü [tarih aralığı] süresince defalarca arızalanmış, bakım firması müdahale talepleri zamanında yanıtsız kalmış ve sorun kalıcı olarak çözülmemiştir. Bu durum hem günlük yaşantımızı olumsuz etkilemekte hem de güvenlik riski oluşturmaktadır.

İlgili bakım firmasıyla yapılan sözleşmenin gözden geçirilmesini, firmanın yazılı olarak uyarılmasını ve gerekli görülmesi hâlinde sözleşmenin usulüne uygun şekilde feshedilerek yeni firma ile sözleşme yapılmasını talep ederim. Bu konuda tarafınızca yapılan işlemler hakkında [15 gün] içinde yazılı bilgi verilmesini rica ederim.

Saygılarımla,
[Ad Soyad] – Daire No: [ ] – Tarih: [ ]

Dilekçeyi elden teslim ediyorsanız bir nüshasına yöneticinin imzasını alın ya da taahhütlü posta ile gönderin. E-posta kullanıyorsanız okundu bildirimini açık tutun ve gönderim tarihini not edin. Dilekçe metnini kısa ve doğrudan tutmak, savunmacı bir ton kullanmaktan kaçınmak yöneticinin yanıt vermesini kolaylaştırır.

Sık Yapılan Hatalar ve Kaçınılması Gerekenler

Asansör sorunu yaşayan pek çok sakin, en etkili adımlardan önce en fazla enerji harcayanlara yöneliyor. Sosyal medyada yorum yazmak, komşularla sözlü dedikodu ortamı oluşturmak ya da bakım firmasını doğrudan aramak ilk tepki olarak anlaşılır; ancak bunlar hukuki açıdan sonuç üretmez. Süreci ilerletmenin tek yolu yazılı ve belgelenmiş başvurudur.

Bir diğer yaygın hata, yöneticiye süre vermeden kat malikleri kurulunu toplamaya çalışmaktır. Yönetici önce yazılı olarak uyarılmalı, makul bir süre verilmeli ve bu sürede hareketsiz kalınması üzerine kurula başvurulmalıdır. Bu sıralama hem hukuki tutarlılık açısından hem de komşular arasındaki ilişkiler açısından daha sürdürülebilir bir zemin oluşturur.

Bazı sakinler ise sözleşmenin feshedilmesiyle her şeyin çözüleceğini varsayar; oysa yeni firmanın seçimi aynı titizliği gerektirir. Referans sormadan, belge incelemeden ve kapsamı net olmayan teklifleri karşılaştırmadan aceleyle imzalanan yeni bir sözleşme, aynı sorunları farklı bir yüzle geri getirebilir. Sözleşme değişikliğini fırsata çevirmek için yeni teklifleri karşılaştırmalı değerlendirin ve kat malikleri kurulunda şeffaf biçimde sunun.

Son olarak, aidat ödemelerini durdurmak asla meşru bir baskı aracı değildir. Yönetimden memnun olmayan bazı sakinler aidatını kesmekle tehdit eder ya da keser; bu yol hem aidat borcunu büyütür hem de hukuki süreçte sakininin konumunu zayıflatır. Haklarınızı kullanmak için ödeme yükümlülüklerinizi yerine getirmeye devam edin; sorunları yasal kanallardan takip edin.

Site Yönetimi Platformu Kullanan Apartmanlarda Süreç Nasıl İşler?

Apartmanınız veya siteniz Site Yönetimi platformunu kullanıyorsa sakin olarak yukarıda anlattığımız adımların büyük bölümü çok daha izlenebilir hâle gelir. Şikâyetinizi uygulama üzerinden yazılı olarak ilettiğinizde tarih ve saat damgasıyla kaydedilir; bu kayıt sizin takibinizde kalır ve yönetimin "görmedim" ya da "unutum" gibi yanıt verme imkânını ortadan kaldırır. Kâğıt dilekçeyle aynı hukuki değeri taşıyan bu dijital kayıt, olası bir ihtilafta elinizde güçlü bir referans olarak durur.

Platform ayrıca yönetimin şikâyetinize verdiği yanıtı ve attığı adımları da izlemenize olanak tanır. Bakım talebi açıldıysa, firma ile yazışma yapıldıysa ya da kat malikleri kurulu toplantısı planlandıysa bu bilgiler platforma yansıtılır; sakinler gelişmeleri anlık olarak takip eder. Bu şeffaflık, taraflar arasındaki güveni artırır ve gereksiz gerilimleri azaltır.

Aidat ve borç durumunun da aynı platformdan görünür olması, tartışmaların önüne geçer. Kimin ne kadar ödediğini ve ortak giderlerin nasıl dağıtıldığını şeffaf biçimde gösteren bir sistem, bakım firması ödemeleri konusundaki belirsizliği de giderir. Yöneticinin firmaya ne zaman ödeme yaptığı ya da faturanın neyi kapsadığı gibi sorular, platform üzerinden düzenli raporlamaya dahil edildiğinde sakinlerin ayrıca hesap sormak zorunda kalmasının önüne geçer.

Apartman yönetiminin dijital bir altyapıya geçmesi sadece sakinlerin değil yöneticinin de yükünü azaltır: sözleşme bitiş tarihleri, periyodik bakım takvimleri ve fesih ihbar süreleri sistem hatırlatmalarıyla izlendiğinde otomatik yenileme tuzaklarına düşülmez. Bu tür operasyonel kazanımlar, bakım firmasıyla sözleşme ve süre takibine ayrı bir başlık ayırmamızın temel nedenidir.

Eğer yönetiminiz henüz böyle bir platform kullanmıyorsa ve siz kat malikiyseniz, bu yönde bir öneri getirmeniz kat malikleri kurulunda gündeme alınabilir. Dijital yönetim araçlarına geçiş, büyük bir maliyet gerektirmeksizin yönetişim kalitesini somut biçimde iyileştirir ve kötü yönetim firmalarıyla sözleşme feshi gibi tartışmalı konularda dahi daha sağlıklı bir ortam oluşturur.

Sık Sorulan Sorular