Apartmanınızda günlük kiralama yapıldığını fark ettiğinizde başvurabileceğiniz birden fazla yol var: kat malikleri kuruluna, belediyeye, vergi dairesine ve gerekirse savcılığa şikayet. Günlük kiralamalar Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında değerlendirilebilir; yasadışı yollarla yapılanlar ise idari ve cezai yaptırımlarla karşılaşabilir. Hangi merciye başvuracağınız, sorunun niteliğine — gürültü mü, güvenlik mi, mülkiyet ihlali mi — bağlıdır. Bu rehber, pratik adımları ve yasal çerçeveyi net biçimde ortaya koyuyor.
Günlük Kiralama Neden Sorun Oluşturur?
Günlük kiralama, pek çok sakin için soyut bir mesele gibi görünse de pratikte hayatı derinden etkileyen somut sonuçlar doğurur. Gece geç saatlerde gelen gürültülü gruplar, asansörde tanımadığınız yüzler, kapı zilinin sürekli çalması ve ortak alanların kirletilmesi gündelik şikayetlerin başında gelir. Dahası, apartmanın güvenlik düzeni bozulur; ziyaretçi kayıt sistemi işlemez, kapı kodları yabancılarla paylaşılır ve binanın kilit mekanizması işlevsiz hale gelir.
Bunların ötesinde, günlük kiralama yapan birim sakinleri ile kalıcı sakinler arasında bir eşitsizlik doğar. Kalıcı sakin aidat öderken, apartmanı adeta bir otel gibi kullanan kısa süreli misafirler ortak giderlere katkıda bulunmaz. Asansör, havuz, otopark veya spor salonu gibi ortak alanlar aşırı yoğunluğa maruz kalır; bakım giderleri artar ve bu yük kalan sakinlere dağılır. Uzun vadede binanın değeri düşebilir, sigorta şirketleri prim artışına gidebilir.
Hukuki açıdan bakıldığında, Airbnb ya da benzeri platformlar üzerinden yapılan kısa süreli kiralamalar çoğu zaman turizm amaçlı konaklama işletmeciliği kapsamına girer. Bu faaliyetin yasal çerçevede yürütülmesi için Kültür ve Turizm Bakanlığından izin alınması, vergi dairesine kayıt yaptırılması ve yerel yönetimin belirlediği kurallara uyulması gerekir. Tüm bu gerekliliklerin yerine getirilmediği durumlar, apartman sakinlerine şikayet hakkı doğurur.
Son olarak, kat mülkiyetine tabi bir apartmanda ortak yaşam kuralları belirlenmiştir. Yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları günlük kiralamayı açıkça yasaklamış olabilir. Bu yasağa rağmen faaliyetin sürdürülmesi, hem hukuki hem de idari yaptırım kapısını açar.
Hangi Merciye Başvurmalısınız? Karar Çerçevesi
Şikayetinizi nereye ileteceğiniz, yaşadığınız sorunun türüne göre değişir. Gürültü ve güvenlik sorunu yaşıyorsanız ilk adım çoğunlukla emniyet ya da jandarma olacaktır; gecikmeden 155 arayabilirsiniz. Vergi kaçakçılığına dair şüpheniz varsa vergi dairesi ve Gelir İdaresi Başkanlığı devreye girer. İzinsiz turizm işletmeciliği yapıldığını düşünüyorsanız ilgili belediye veya Kültür ve Turizm Bakanlığının taşra teşkilatına başvurabilirsiniz.
Kat mülkiyeti çerçevesinde hak aradığınızda ise iki yol açılır. İlki, kat malikleri kuruluna başvurarak konuyu apartman gündemine taşımaktır. İkincisi, sulh hukuk mahkemesine dava açmaktır. Bu iki yol birbirini dışlamaz; çoğu zaman önce kat malikleri kurulundan karar almak, ardından mahkemeye gitmek en sağlam stratejidir. Karmaşık durumlarda bir avukattan görüş almak hem zaman kazandırır hem de hata payını azaltır.
Savcılığa suç duyurusunda bulunma seçeneği de masada durmaktadır; ancak bu yol genellikle gürültü, tehdit ya da hırsızlık gibi doğrudan bir suç unsuru olduğunda işlevsel hale gelir. Sırf komşum günlük kiralama yapıyor gerekçesiyle açılmış cezai davalar nadir sonuç verir; bu nedenle medeni hukuk ve idare hukuku yolları çoğu sakin için daha verimlidir.
Başvuracağınız mercilerin sayısı ve sıralaması durumun ciddiyetine göre şekillenir. Sorun yeni ve henüz el atılabilir durumdaysa yöneticiyle ve kat malikleri kuruluyla başlamak en az masraflı yoldur. Sorun kronik hale gelmişse ve iç mekanizmalar tüketildiyse, yargı yoluna ve idari makamlara eş zamanlı başvurmak süreci hızlandırabilir.
Adım Adım Şikayet Süreci
Şikayet sürecine girmeden önce belgeleme aşamasını tamamlamanız kritik önem taşır. Gürültünün kayıt altına alındığı videolar, misafirlerin gelip gidişini gösteren tarihli fotoğraflar, Airbnb ya da Booking gibi platformlardaki ilan ekran görüntüleri ve diğer sakinlerden alınmış yazılı ifadeler güçlü bir dosya oluşturmanızı sağlar. Bu belgeler olmadan şikayetiniz sözlü bir iddiadan öteye geçmeyebilir.
İlk resmi adım olarak apartman yöneticisine veya yönetim kuruluna yazılı bildirimde bulunun. Bildirimde tarih, ilgili bağımsız bölüm numarası ve yaşanan sorunu somut biçimde ifade edin. Yöneticinin bu bildirimi kayıt altına alması gerekir; eğer apartmanınızda dijital bir yönetim sistemi kullanılıyorsa talep burada tarih damgalı olarak arşivlenir. Yöneticinin hareketsiz kalması ya da çözüm üretememesi halinde sonraki adıma geçebilirsiniz.
Belediyenin zabıta birimine şikayet için ilçenizdeki belediyeyi aramanız ya da e-belediye portalından başvuruda bulunmanız yeterlidir. Zabıta, ruhsatsız konaklama işletmeciliği şüphesiyle yerinde inceleme yapabilir. Bu aşamada elinizde platforma ait ilan bağlantısını hazır bulundurmanız süreci hızlandırır. Bazı büyükşehir belediyeleri bu tür ihbarlara özelleşmiş birimler kurmuş durumdadır.
Vergi boyutu için Gelir İdaresi Başkanlığının ihbar hattına veya dijital kanallarına başvurabilirsiniz. Kayıt dışı kira geliri elde edildiğine dair somut bulgularınızı (ilan görseli, işlem geçmişi gibi) iletmeniz yeterlidir; soruşturma bunun üzerine vergi dairesince yürütülür. Bu süreçte kimliğinizin gizli tutulmasını talep etme hakkınız bulunmaktadır.
Kat Malikleri Kuruluna Başvuru ve Yönetim Planı
Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman sakinlerine ortak yaşamı düzenleme konusunda önemli bir araç sunar: kat malikleri kurulu. Bu kurul, bağımsız bölüm maliklerinin tamamından oluşur ve belirli nisaplarla bağlayıcı kararlar alabilir. Günlük kiralama yasağı, kat malikleri kurulunun yetki alanındaki konular arasında değerlendirilebilir; yönetim planına ilgili bir hükmün eklenmesi ya da mevcutsa bu hükmün uygulatılması talep edilebilir.
Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak için gündem maddesi bildirerek yazılı toplantı talebi iletebilirsiniz. Toplantı çağrısı, yönetim planında belirtilen usule ya da Kat Mülkiyeti Kanununun öngördüğü usule göre yapılır. Toplantıda günlük kiralama konusunun gündeme alınmasını sağlayın ve konuyu savunacak en az bir ya da iki destekçi malik bulun; çünkü gündemin kabulü ve karar yeterli çoğunluğu gerektirir.
Kat malikleri kurulunun aldığı kararlar, yönetim planına aykırı hareket eden malikin dairesini kullanma biçimini kısıtlayabilir. Bu kararın uygulanmaması halinde mahkeme yoluna gidilebilir; sulh hukuk mahkemeleri bu tür uyuşmazlıklara bakar. Eğer yönetim planı mevcut haliyle günlük kiralamayı yasaklamıyorsa, kurulun yönetim planını değiştirme yetkisi de bulunduğunu hatırlatmakta fayda var; ancak bu değişiklik daha yüksek nisap gerektirebilir.
Uygulamada en sık görülen hata, kurula gitmeden doğrudan mahkemeye başvurmaktır. Mahkemeler çoğu zaman iç mekanizmaların tüketilip tüketilmediğini sorar. Önce kuruldan karar almak, ardından bu kararı uygulatmak amacıyla mahkemeye gitmek hem daha hızlı hem de daha maliyetsiz bir süreç sunar. Sabırlı ama kararlı bir tutum bu süreçlerde en çok işe yarayan yaklaşımdır.
Yasal Dayanak: Günlük Kiralamayı Düzenleyen Mevzuat
Türkiye'de kısa süreli konaklama hizmetleri, son yıllarda düzenleyici çerçeve bakımından önemli bir dönüşüm geçirdi. Yasa koyucu, Airbnb benzeri platformlar üzerinden yürütülen ve ticari nitelik taşıyan konaklama faaliyetlerini turizm mevzuatı kapsamına almış; bu faaliyetlerin Kültür ve Turizm Bakanlığından izin alınmadan yürütülemeyeceğini hükme bağlamıştır. İzin alınmadan yapılan kısa süreli kiralamalar idari yaptırıma konu olabilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu açısından bakıldığında, bir bağımsız bölüm malikinin ya da kiracısının, diğer kat maliklerini rahatsız edecek ya da apartmanın huzurunu bozacak biçimde mülkü kullanması yasaklanmıştır. Günlük kiralama kaynaklı gürültü, güvenlik ihlali veya ortak alan hasarı bu yasaklar kapsamında değerlendirilebilir. Yönetim planı ek yasaklar içeriyorsa bunların da bağlayıcılığı vardır.
Vergi hukuku boyutunda, kira geliri elde eden gerçek kişilerin bu geliri beyan etmesi zorunludur. Bununla birlikte, günlük kiralama faaliyeti gelirin büyüklüğüne ve sürekliliğine bağlı olarak ticari faaliyet sayılabilir; bu durumda vergisel yükümlülükler farklılaşır. Beyan edilmemiş gelir ve ödenmemiş vergi idari para cezasına yol açar. Kayıt dışı faaliyetin ihbar yoluyla tespiti mümkündür.
Önemli bir uyarı: Mevzuat bu alanda hızla değişmektedir. 2023 sonrasında yürürlüğe giren düzenlemeler günlük kiralama faaliyetlerini daha sıkı denetime tabi kılmıştır. Güncel durumu öğrenmek için Kültür ve Turizm Bakanlığının resmi web sitesini ya da bir avukatı referans almanız önerilir. Bu makalede genel çerçeve verilmekte olup hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır.
Özel Durumlar: Gürültü, Güvenlik ve Ortak Alan Sorunları
Gürültü şikayetleri en yaygın ve en acil sorunların başında gelir. Gece saatlerinde rahatsız edici gürültü Kabahatler Kanunu kapsamında değerlendirilebilir; 155 polis imdat hattını ya da yerel jandarma karakolunu arayarak müdahale talep edebilirsiniz. Gürültünün sürekliliğine ve yoğunluğuna bağlı olarak idari yaptırım kesilebilir. Gece içindeki müdahale tutanakları, ilerleyen şikayet süreçlerinde belge niteliği taşır.
Güvenlik sorunu yaşandığında — bilinmeyen kişilerin apartmana girişi, kapı şifrelerinin yetkisiz paylaşımı ya da ziyaretçi kaydının tutulmaması — apartman yöneticisine ek olarak emniyet müdürlüğüne bildirimde bulunabilirsiniz. Özellikle çocuklar veya yaşlılar için endişeleniyorsanız durumu ve tarihli kayıtlarınızı bir ifadeyle kayıt altına aldırmanız ileride önem kazanabilir. Yönetici bu güvenlik açıklarını kapatmakla yükümlüdür; hareketsiz kalması halinde yöneticinin sorumluluğu da gündeme gelebilir.
Ortak alanlarda hasar oluştuğunda — asansörde çizikler, merdivende dökülen yiyecek, havuzun aşırı kullanımından kaynaklanan arıza gibi — hasarın fotoğraflarını ve oluştuğu tarihi kayıt altına alın. Bu hasarın tamir masrafının kısa süreli kiralama yapan birimden tahsil edilmesi talep edilebilir; ancak bunun için yönetim kurulunun kararı gerekmektedir. Zarar gören ortak alana ait bölüm bakımını üstlenen firma varsa onların da yazılı tespiti delil olarak işe yarar.
Kiracı kaynaklı günlük kiralama sorunlarında durum biraz daha karmaşıklaşır. Kiracı misafirini sürekli olarak getirdiğinde ve bu durum fiilen alt kiralama niteliği taşıdığında Türk Borçlar Kanununun ilgili hükümleri devreye girebilir. Malikin habersiz veya rızası olmaksızın yapılan bu tür kullanımlar kira sözleşmesinin feshine zemin hazırlayabilir. Diğer sakinler bu süreci tetiklemek amacıyla malik ile doğrudan iletişime geçebilir.
Şikayet Dilekçesi Nasıl Yazılır?
Şikayet dilekçesi, resmi mercilere yapılan başvurunun temel taşıdır. Dilekçenizin kısa, net ve belgeye dayalı olmasına özen gösterin. Hangi tarihte ne yaşandığını, hangi bağımsız bölümün söz konusu olduğunu ve talebinizin ne olduğunu açıkça ifade edin. Duygusal yargılar yerine olgusal ifadeler kullanın; bu dilekçenizi çok daha güçlü kılar.
Örnek Dilekçe (Apartman Yöneticisine):
Sayın Yönetici, belirtilen tarihten itibaren ilgili bağımsız bölümün kısa süreli kiralama amaçlı kullanıldığı tarafımca fark edilmiştir. Bu durumdan kaynaklanan gürültü, güvenlik ve ortak alan sorunları yaşanmaktadır. Söz konusu kullanımın yönetim planımıza ve Kat Mülkiyeti Kanununun ilgili hükümlerine aykırı olduğunu değerlendiriyorum. Tarafınızdan gerekli uyarının yapılmasını ve konunun kat malikleri kuruluna taşınmasını talep ediyorum. Saygılarımla, Ad Soyad — Bölüm No — Tarih
Bu dilekçeyi elden veriyorsanız bir kopyasını saklayın ve yöneticiden imzalı teslim alındısı isteyin. E-posta ile gönderiyorsanız gönderim makbuzu delil niteliği taşır. WhatsApp gibi mesajlaşma uygulamalarından gönderim son çare olarak kullanılabilir; ancak resmi mecra her zaman daha güçlü delil sunar.
Dilekçenizin kabul görmemesi ya da yanıtsız kalması halinde aynı şikayeti belediye, vergi dairesi veya sulh hukuk mahkemesine taşırken bu yazışma geçmişini de dosyanıza ekleyin. Yöneticiye başvurdum yanıt alamadım ifadesi, yetkililerin süreci daha ciddiye almasını sağlar. Her yazışmayı tarihe göre kronolojik bir dosyada saklamak olası bir yargı sürecinde size büyük avantaj sağlar.
Sık Yapılan Hatalar ve Bunlardan Kaçınma Yolları
En yaygın hata, belge toplamadan şikayete geçmektir. Komşum Airbnb yapıyor ifadesi tek başına hiçbir resmi işlemi başlatamaz. Platform üzerindeki ilanın ekran görüntüsü, giriş-çıkış tarihlerini gösteren gözlemler ve mümkünse diğer sakinlerin yazılı desteği olmadan şikayetiniz işlevsiz kalır. Bu nedenle önce belgeleyin, sonra başvurun.
İkinci yaygın hata, tek bir adımla çözüm beklentisidir. Günlük kiralama sorunları genellikle birden fazla merciye başvuru gerektiren çok katmanlı bir süreçtir. Belediye uyarı vermiş olsa bile yönetim planına dayanarak ayrıca kat malikleri kurulu kararı almanız gerekebilir. Süreci uzun soluklu bir maraton olarak görmek hayal kırıklığını önler ve daha kararlı bir tutum sergilemenizi sağlar.
Üçüncü hata, diğer sakinlerle koordinasyon kurmamaktır. Tek bir kişinin şikayeti zaman zaman yeterli olmaz; aynı konuda birden fazla sakin birbirinden bağımsız ya da ortak dilekçe ile başvurursa şikayetin ağırlığı ciddi biçimde artar. Özellikle kat malikleri kurulunda karar alınabilmesi için yeterli oy çoğunluğuna ihtiyaç vardır; bu nedenle diğer maliklerle iletişim kurmak süreci hızlandırır.
Son ve belki en kritik hata, hukuki dayanağı belirsiz iddialar öne sürmektir. Bu yasadışı ya da cezası çok ağır gibi doğrulanmamış ifadeler, yetkililerin sizi ciddiye almasını zorlaştırır. Bunun yerine yönetim planımızın ilgili maddesi bu kullanımı kısıtlamaktadır ya da izin belgesi bulunmadan turizm amaçlı konaklama faaliyeti yürütülmektedir gibi somut ve ölçülü ifadeler tercih edin.
Apartmanınız Site Yönetimi Kullanıyorsa
Apartmanınız veya siteniz, Site Yönetimi platformunu kullanıyorsa şikayet süreci çok daha sistematik bir hale gelir. Platform üzerinden ilettiğiniz her talep veya şikayet, otomatik olarak tarih ve saat damgasıyla kayıt altına alınır. Bu sayede yöneticiye bildirdim ama yanıt alamadım durumunda elinizde somut bir zaman çizelgesi bulunur; hem siz hem yönetici hem de gerektiğinde mahkeme bu kaydı görebilir.
Günlük kiralama kaynaklı sorunlar çoğu zaman birden fazla boyut taşır: gürültü talebi, ortak alan şikayeti, aidat uyuşmazlığı veya güvenlik bildirimi. Site Yönetimi platformu bu farklı kategorilerdeki talepleri ayrı ayrı izlemenize olanak tanır; her talebin durumu, yöneticinin verdiği yanıt ve çözüm süresi şeffaf biçimde görünür. Yönetim hangi talebi ne zaman kapattığını ya da sürüncemede bıraktığını artık saklamak zorunda kalmaz.
Aidat ve ortak gider şeffaflığı da bu süreçte kritik bir rol oynar. Kısa süreli kiralama yapan birimin aidat borcunu ödeyip ödemediğini takip etmek, hukuki süreçlerde çok işe yarayabilir. Platform üzerinden borç durumunun anlık görülmesi, kat malikleri kuruluna sunacağınız dosyayı güçlendirir.
Günlük kiralama sorunu yaşayan sakinlerin sıklıkla dile getirdiği bir diğer sıkıntı, yöneticiye ulaşamamak ya da bildirimlerin havada kalmasıdır. Dijital platform bu boşluğu kapatır: talep iletildi, okundu, yanıtlandı bilgilerinin tamamı kayıt altındadır. Kat malikleri kuruluna gidildiğinde de bu yazışma geçmişi hazır dosya olarak sunulabilir. Apartman yönetimi hâlâ telefon ve kağıt üzerinden yürütülüyorsa sakinler yönetime bu geçişi önermekten çekinmemelidir.
Sık Sorulan Sorular
Komşum Airbnb yapıyor ama yönetim planında açık bir yasak yok. Yine de şikayet edebilir miyim?
Evet, edebilirsiniz. Yönetim planında açık bir yasak olmasa bile günlük kiralama kaynaklı gürültü, güvenlik ihlali veya ortak alan hasarı nedeniyle kat malikleri kuruluna ve belediye zabıtasına başvurma hakkınız devam eder. Ayrıca ticari nitelikte konaklama hizmetinin izinsiz yürütülmesi turizm mevzuatı açısından ayrıca değerlendirilebilir. Yönetim planına yasak hükmü eklenmesini talep etmek de kurulun gündemine taşıyabileceğiniz bir seçenektir.
Kiracı mı yoksa malik mi şikayet edilmeli?
Her iki taraf da şikayet kapsamına girebilir; ancak hukuki sorumluluk genellikle önce malikte aranır. Mülk sahibi, kiracısının apartman kurallarına uymasını sağlamakla yükümlüdür. Kiracı kurallara aykırı davranıyorsa bunu malikin bilmesi ve önlem alması beklenir. Kat malikleri kurulunun kararı da öncelikle malikin adresine tebliğ edilir; kiracı değiştirilebilir, mülk sahibi değişmez. Bu nedenle şikayetlerinizi hem malikin hem de varsa yönetici firma veya kişinin bilgisine sunun.
Şikayet ettim, belediye müdahale etti ama günlük kiralama devam ediyor. Ne yapmalıyım?
Belediye müdahalesi sorunu çözmezse kat malikleri kuruluna başvurarak bu konuyu gündemin ilk sırasına taşıyın ve bağlayıcı bir yasak kararı alın. Ardından bu kararın uygulatılması için sulh hukuk mahkemesine başvurabilirsiniz. Birden fazla mercinin devreye girmesi ve sürecin kayıt altına alınması çözümü hızlandırır. Paralel olarak Kültür ve Turizm Bakanlığının ilgili taşra birimine de yazılı bildirimde bulunmak, ticari faaliyet boyutunu canlı tutar.
Bu konuda avukat tutmak zorunda mıyım?
Zorunlu değil; ancak sulh hukuk mahkemesine dava açmayı planladığınızda bir avukattan görüş almanız sürecinizi önemli ölçüde hızlandırır ve hata payını düşürür. Belediye, zabıta ve vergi dairesi başvurularını kendiniz yapabilirsiniz; bu mercilere başvuru herhangi bir hukuki temsil gerektirmez. Kat malikleri kurulu toplantısına katılmak ve karar almak da avukat gerektirmeyen süreçlerdendir. Kısa süreli kiralama uyuşmazlıklarına odaklanan bir avukata danışmak, hangi yolun sizin durumunuz için en uygun olduğunu netleştirir.
Günlük kiralama yapan kişiye uygulanabilecek ceza nedir?
Ceza türü ve miktarı, ihlali düzenleyen mevzuata göre farklılık gösterir. İzinsiz turizm amaçlı konaklama işletmeciliği yapılması halinde Kültür ve Turizm Bakanlığı idari para cezası uygulayabilir. Beyan edilmemiş gelir söz konusu olduğunda vergi ziyaı cezası devreye girer. Gürültü ve kamu huzurunu bozma nedeniyle Kabahatler Kanunu kapsamında ayrıca yaptırım uygulanabilir. Kesin tutar ve uygulama koşulları mevzuata ve yetkili kuruma göre değiştiğinden güncel bilgi için ilgili kuruma ya da bir avukata başvurmanız önerilir.
Komşumla doğrudan konuşmak sorunumu çözer mi?
Zaman zaman en hızlı çözüm yolu yüz yüze ya da yazılı doğrudan iletişimdir. Ancak bu yolun işe yaraması için karşı tarafın iyi niyetli ve çözüme açık olması şarttır. Günlük kiralama ticari bir gelir kaynağına dönüşmüşse yalnızca konuşmakla çözüm sağlamak güçleşir. Komşuyla görüşmeyi denerseniz bunu yazılı olarak e-posta veya mesaj aracılığıyla yapın ve konuşmanın özünü bir belgeye not edin; bu iletişim girişimi de ilerleyen süreçlerde belge işlevi görür. Direkt diyalog denemesi, resmi şikayet yollarını kapatmaz; paralel olarak yürütülebilir.
Günlük kiralama sorunuyla ilgili daha fazla bilgi için apartmanlarda kısa süreli kiralama yasağı konusunu ele alan Airbnb ve günlük kiralama: sitede yasak, yönetim ne yapabilir? başlıklı içeriğimizi de inceleyebilirsiniz.