Sayı Çoğunluğu ve Arsa Payı Çoğunluğu Birlikte Nasıl İşler?

Sayı çoğunluğu ve arsa payı çoğunluğunun birlikte aranması, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun belirli kararlara koyduğu çifte güvencedir: bir karar geçerli olabilmek için hem bağımsız bölüm maliklerinin sayıca yarısından fazlasının hem de tapu kütüğünde kayıtlı toplam arsa payının yarısından fazlasının olumlu oyunu almak zorundadır. Bu iki eşiğin aynı anda sağlanması, büyük veya küçük dairesi olan tüm kat maliklerinin kararlar üzerinde dengeli bir söz hakkına sahip olmasını sağlar.

Sayı Çoğunluğu Nedir ve Nasıl Hesaplanır?

Sayı çoğunluğu, bir apartman ya da sitenin kat malikleri kurulunda karar alınabilmesi için gereken asgari malik sayısını ifade eder. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun temel mantığına göre her bağımsız bölüm sahibi, kaç bağımsız bölüme sahip olursa olsun o bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptir; ancak tek bir malik toplam oyların en fazla üçte birini kullanabilir.

Pratikte sayı çoğunluğu şu şekilde hesaplanır: Apartmanda toplam 24 bağımsız bölüm varsa ve bu bölümler 18 farklı malike aitse, olağan genel kurul toplantısında sayı çoğunluğu için en az 10 malikin (18'in yarısından fazlası) toplantıya katılması ve kararlar için de bu çoğunluğun oy vermesi aranır. Katılım yeter sayısı sağlanamazsa ikinci toplantıda bu koşul aranmayabilir; ancak bazı kararlarda mutlak çoğunluk her toplantıda zorunlu olmaya devam eder.

Bir malik birden fazla bağımsız bölüme sahipse sahip olduğu bölüm sayısı kadar oy hakkı kazanır; fakat kanunun koyduğu üçte bir tavanı devreye girer. Örneğin 24 bağımsız bölümün 10'una sahip bir malik teorik olarak 10 oy kullanabilecekken, toplam oyların üçte biri olan 8 oy ile sınırlandırılır. Bu düzenleme, büyük pay sahibi tek bir malikin tüm kararları tek başına belirlemesinin önüne geçer.

Sayı çoğunluğu tek başına yeterli olmayan kararlar için arsa payı çoğunluğu devreye girer ve her iki eşiğin eş zamanlı karşılanması zorunlu hale gelir. Bu çifte gereklilik, hem küçük daire sahiplerinin hem de büyük yatırımcıların haklarının korunmasına hizmet eder.

Arsa Payı Çoğunluğu Ne Demektir?

Arsa payı, bir bağımsız bölümün tapu sicilinde kayıtlı olan ve o bölüme özgülenmiş arsa üzerindeki hisse payını ifade eder. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken her bağımsız bölüme değeriyle orantılı bir pay tahsis edilir. Bu pay, tapuda kesirli (ör. 120/1200) ya da ondalıklı biçimde gösterilir ve fiilen değiştirilmesi oldukça güçtür çünkü tüm kat maliklerinin oybirliğini gerektirir.

Arsa payı çoğunluğu ise alınan bir kararda oy kullanan kat maliklerinin sahip olduğu arsa paylarının toplamının, binanın toplam arsa payının yarısından fazlasını oluşturması anlamına gelir. Küçük ama çok sayıda dairesi olan malikler sayı çoğunluğunu kolayca sağlayabilirken, büyük ve değerli bağımsız bölümlere sahip malikler arsa payı çoğunluğunu belirleyici kılabilir.

Örnek üzerinden düşünelim: Bir sitede zemin katın büyük dükkanı toplam arsa payının yüzde otuzuna, 10 küçük daire ise birer yüzde yediye sahip olsun. Dükkan sahibi ile iki küçük daire sahibi birlikte oy kullanırsa sayı olarak üçe karşı sekiz gibi görünse de arsa payı olarak yüzde kırk dört ile yüzde elli altıyı ellerinde tutabilirler. Bu senaryoda arsa payı çoğunluğu sağlanmış olsa bile sayı çoğunluğu eksik kalabilir ya da tam tersi yaşanabilir.

İşte bu nedenle kanun koyucu bazı kritik kararlar için her iki çoğunluğun da aynı anda sağlanmasını şart koşmuştur. Tek başına arsa payı çoğunluğu, sayısal azınlıktaki zengin mülk sahiplerinin kararları domine etmesine yol açacağından adaletsizlik doğurur; tek başına sayı çoğunluğu ise küçük pay sahiplerinin büyük mülk sahiplerinin haklarını göz ardı etmesine neden olabilir.

Hangi Kararlar Çifte Çoğunluk Gerektirir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, farklı karar türleri için farklı çoğunluk eşikleri öngörmüştür. Bazı kararlar salt çoğunlukla, bazıları nitelikli çoğunlukla, bazıları ise oybirliğiyle alınabilir. Sayı ve arsa payı çoğunluğunun birlikte arandığı başlıca karar türleri şunlardır:

• Yönetim planının değiştirilmesi: Mevcut yönetim planında yapılacak her türlü değişiklik, tüm kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından beşte dördünün onayını gerektirir. Bu yüksek eşik, yönetim planının işlevselliğini ve istikrarını korumayı amaçlar.
• Ortak yerlerin kullanım biçiminin değiştirilmesi: Çatı, bodrum, otopark gibi ortak alanların farklı amaçlarla kullanılmasına ilişkin kararlar çifte çoğunlukla alınır.
• Ekonomik ömrünü tamamlamış binanın yeniden yapımı: Kanunun ilgili maddesi uyarınca binanın yıkılıp yeniden yapılması için tüm kat maliklerinin beşte dördünün hem sayı hem arsa payı çoğunluğu aranır.
• Toplu yapılarda ortak alan kararları: Birden fazla parselde oluşturulan toplu yapılarda bloklar arası ortak alanları ilgilendiren kararlar için genel kurulda çifte çoğunluk şartı uygulanır.
• Kat malikinin ortak gider paylaşımına itirazı: Olağan yönetim dışına çıkıldığında, gider paylarının yeniden belirlenmesi hem sayı hem arsa payı çoğunluğuna bağlanmıştır.

Olağan kararlar —yani yıllık bütçenin onaylanması, aidat miktarının belirlenmesi, yöneticinin seçilmesi gibi işlemler— çoğunlukla salt çoğunluk esasıyla yürütülür. Ancak önemli ve geri dönüşü güç sonuçlar doğurabilecek kararlar için çifte çoğunluk güvencesi devreye girer.

Çifte Çoğunluğun Hesaplanması: Adım Adım Örnek

Gerçekçi bir senaryo üzerinden ilerleyelim. 20 bağımsız bölümden oluşan, 15 farklı malikin sahip olduğu bir apartmanda yönetim planı değişikliği gündemdedir. Kanun, yönetim planı değişikliği için tüm kat maliklerinin beşte dördünün hem sayı hem arsa payı çoğunluğunu şart koşmaktadır. Bu demektir ki 15 malikin en az 12'sinin (15 × 4/5 = 12) onayı ve bu 12 malikin sahip olduğu arsa paylarının toplamının da toplam arsa payının beşte dördünü karşılaması gerekmektedir.

Hesaplama süreci şu aşamalardan oluşur: Birinci adımda tüm kat maliklerinin listesi ve her birinin tapu sicilindeki arsa payları çıkarılır. İkinci adımda karar lehine oy kullananların toplam sayısı bulunur. Üçüncü adımda bu kişilerin arsa payları toplanarak toplam arsa payına oranı hesaplanır. Dördüncü adımda her iki eşiğin —hem kişi sayısı hem arsa payı oranı— gereken çoğunluğu karşılayıp karşılamadığı kontrol edilir. Yalnızca her iki eşik birlikte karşılandığında karar hukuki geçerlilik kazanır.

Söz konusu apartmanda 12 malik toplantıya katılmış ve oy birliğiyle evet demiş olsun. Sayı bakımından 12/15, yani dörtte üçten fazlası, dolayısıyla beşte dört eşiği aşılmıştır. Şimdi bu 12 malikin arsa paylarına bakılır; eğer bu 12 kişinin arsa payları toplamı binanın toplam arsa payının beşte dördünü ya da daha fazlasını oluşturuyorsa karar geçer. Eğer bu 12 kişi toplam arsa payının yalnızca yüzde altmışına sahipse, arsa payı eşiği karşılanamamıştır ve karar hukuken geçersizdir.

Bu noktada dikkat edilmesi gereken kritik husus, arsa paylarının tapu sicilindeki resmi değerlere göre hesaplanmasıdır. Malikin bizzat beyan ettiği ya da gayri resmi belgelerdeki paylar değil, tapuda tescilli paylar geçerlidir. Herhangi bir anlaşmazlık halinde tapu müdürlüğünden alınan resmi yazı belirleyicidir.

Sayı ile Arsa Payının Çelişmesi: Ne Olur?

Uygulamada en sık karşılaşılan sorun, sayı çoğunluğunun sağlandığı ama arsa payı çoğunluğunun sağlanamadığı ya da tam tersinin yaşandığı durumlardır. Bu çelişki özellikle karma yapılarda —büyük villalar ile küçük dairelerin aynı site içinde bulunduğu projelerde— sıkça görülür.

Sayı çoğunluğunun sağlandığı fakat arsa payı çoğunluğunun sağlanamadığı senaryoda: Çok sayıda küçük daire sahibi kararda oy birliği sağlamıştır; ancak birkaç büyük villa sahibi karşı çıkmakta ve bu büyük mülklerin toplam arsa payı da yeterince ağır basmaktadır. Böyle bir durumda karar yürürlüğe giremez. Mağdur olan malikler ya karşı tarafı ikna etmeli ya da sulh hukuk mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini talep etmelidir.

Arsa payı çoğunluğunun sağlandığı fakat sayı çoğunluğunun sağlanamadığı senaryoda ise az sayıda ama büyük pay sahibi malik oylar bakımından yeterli arsa payına ulaşmıştır; ancak kişi sayısı bakımından gerekli eşiğin altında kalmıştır. Bu durumda da karar aynı şekilde geçersizdir. Tek çözüm yolu ya toplantıyı yeniden yaparak farklı malikleri ikna etmek ya da yargı yoluna gitmektir.

Bu tür çelişkilerin yönetimde yarattığı kilitlenmeleri aşmanın en etkili yolu, toplantı öncesinde tüm kat maliklerine açık bir arsa payı ve oy dağılım tablosu sunmaktır. Malikler önceden hesaplamaları görebilirse pazarlık ve uzlaşı süreçleri çok daha verimli ilerler. Dijital genel kurul yazılımları bu hesaplamaları otomatik yaparak karar süreçlerini şeffaflaştırmaktadır.

Genel Kurul Toplantısında Pratikte Nasıl Uygulanır?

Genel kurul toplantısının doğru yürütülmesi, çifte çoğunluk koşulunun gerçek anlamda sağlandığının tespiti açısından hayati önem taşır. Toplantı öncesinde yapılması gereken ilk iş, kat malikleri listesinin ve her malikin tapu sicilindeki arsa payının güncel olarak hazırlanmasıdır. Bu liste toplantı tutanağına eklenmeli ve tüm katılımcıların incelemesine sunulmalıdır.

Toplantıya katılım sağlandıktan sonra yönetici ya da toplantı başkanı, gündem maddeleri oylanmadan önce toplantı yeter sayısının sağlanıp sağlanmadığını duyurur. Yeter sayı tespiti için de salt çoğunluk, beşte dört gibi nitelikli çoğunluk gerektiren kararlar varsa o eşikler ayrıca belirtilmelidir. Katılım yeter sayısı sağlanmamışsa toplantı ertelenir.

Oylama aşamasında her gündem maddesi ayrı ayrı oylanır. Karar defterine yalnızca "kabul" ya da "red" değil, oy kullanan her malikin adı, sahip olduğu bağımsız bölüm sayısı, arsa payı ve kullandığı oy da kaydedilir. Bu kayıtlar ileride doğacak uyuşmazlıklarda belirleyici kanıt işlevi görür. Toplantı tutanağı imzalanmadan önce sayı ve arsa payı toplamları hesaplanarak gerekli eşiğin karşılanıp karşılanmadığı teyit edilmelidir.

Vekâleten oy kullanımı da sıkça gündeme gelir. Bir kat maliki toplantıya katılamıyorsa noter onaylı ya da yazılı vekâletname ile başka bir kişiyi —ancak yönetici olmamak kaydıyla— yetkili kılabilir. Vekâleten kullanılan oylar da asıl malik adına hesaplamaya dahil edilir. Bu nedenle vekâlet belgelerinin toplantı öncesinde teslim edilmesi ve listeye işlenmesi gerekir.

Çifte Çoğunluk Sağlanamadığında Hukuki Yollar

Bazı apartmanlarda kat malikleri arasındaki derin görüş ayrılıkları, zorunlu kararların bile alınamamasına yol açar. Özellikle yönetim planı değişikliği veya binanın yeniden yapımı gibi konularda beşte dört çoğunluk sağlamak pratikte imkânsız hale gelebilir. Bu durumda kat malikleri yargı yoluna başvurabilir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, kat maliklerinden birinin sulh hukuk mahkemesine başvurarak hâkimden bu konuda karar vermesini talep edebileceğini düzenlemektedir. Hâkim, somut koşulları değerlendirerek binanın güvenliği, enerji verimliliği ya da zorunlu onarım gereklilikleri açısından karar verebilir. Mahkeme kararı, eksik kalan çoğunluğun yerini tutar.

Bu hukuki yola başvurmadan önce bazı ön adımların atılmış olması gerekmektedir: Öncelikle usule uygun toplantı yapılmış ve tutanakla belgelenmiş olmalıdır. Toplantıda karar alınamamış ya da gerekli çoğunluk sağlanamamış olmalıdır. Karşı görüşte olan maliklerle sulh arayışı tüketilmiş olmalıdır. Tüm bu adımlar belgelendikten sonra dava açılması hem zaman hem de masraf bakımından çok daha verimli bir sürece yol açar.

Öte yandan alınan bir kararın iptali de gündeme gelebilir. Eğer gerekli çifte çoğunluk sağlanmadan karar alındığı iddia ediliyorsa, bu karardan haberdar olan kat maliği otuz günlük hak düşürücü süre içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Mahkeme, tutanaklar ve arsa payı belgelerine bakarak kararın usule uygun olup olmadığını denetler. Bu nedenle toplantı tutanaklarının eksiksiz tutulması son derece kritiktir.

Aidat ve Gider Kararlarında Çoğunluk Kuralları

Yıllık işletme bütçesinin belirlenmesi ve aidat miktarlarının tespiti, çoğu apartmanda yalnızca salt çoğunlukla alınabilen kararlardandır. Bununla birlikte, olağan yönetim sınırlarını aşan gider kalemleri ya da büyük onarım projeleri söz konusu olduğunda çifte çoğunluk devreye girebilir.

Özellikle "büyük onarım" niteliğindeki işler —asansör yenileme, çatı yeniden kaplama, dış cephe mantolama gibi masraflı projeler— için bütçe kararı alınırken maliklerin bir kısmı bu gidere itiraz edebilir. Eğer söz konusu gider olağan yönetim kapsamını aşıyorsa ya da yönetim planında özel düzenleme varsa, daha yüksek bir çoğunluk koşulu aranabilir. Bu durumda aidat takip programları üzerinden ödeme planlarının şeffaf biçimde paylaşılması maliklerin bilgilendirilmesini kolaylaştırır.

Aidat gecikmeleri durumunda ise farklı bir süreç işler. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, genel giderlerini zamanında ödemeyen kat maliklerine aylık yüzde beş gecikme tazminatı uygulanabileceğini öngörür. Bu tazminatın uygulanması için genel kurul kararı gerekmez; yönetici ya da yönetim kurulu tarafından doğrudan tatbik edilebilir. Borcun ödenmemesi halinde icra takibi başlatılabilir ya da ihtar yoluna gidilebilir.

Gider paylaşımı formülünün değiştirilmesi ise farklı bir konudur. Kanuna göre ortak giderler arsa payı oranına göre bölüşülür; ancak yönetim planında farklı bir oran belirlenmiş olabilir. Bu formülün değiştirilmesi yönetim planı değişikliği sayıldığından beşte dört nitelikli çoğunluğu —hem sayı hem arsa payı bakımından— gerektirir. Bu sürecin dijital ortamda takibi için apartman muhasebe programı kullanmak hesap şeffaflığını ve oy öncesi malike bilgi sunumunu büyük ölçüde kolaylaştırır.

Toplu Yapılarda Çifte Çoğunluğun Özel Kuralları

Toplu yapılar —yani birden fazla blok ya da parsel üzerinde kurulan siteler— için Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 66. maddesi ve devamında ayrıntılı düzenlemeler yer almaktadır. Bu yapılarda hem blok genel kurulları hem de site genel kurulu toplanabilir; her birinin farklı yetki alanları ve farklı çoğunluk hesaplamaları mevcuttur.

Blok genel kurulunda yalnızca o bloğun kat malikleri oy kullanır ve alınan kararlar yalnızca o bloğu bağlar. Site genel kurulunda ise tüm blokların temsilcileri veya bizzat kat malikleri bir araya gelir. Site genel kurulunda çifte çoğunluk hesaplanırken tüm bloklardaki toplam malik sayısı ve toplam arsa payı esas alınır. Bu hesaplama, tek blok yapılara kıyasla çok daha karmaşık bir tablo ortaya çıkarabilir.

Uygulamada sıkça yaşanan bir sorun, bazı blokların toplantıya düşük katılım sağlamasıdır. Büyük bir bloktan malikler toplu katılırken küçük bloklar yalnızca birkaç temsilciyle temsil ediliyorsa, çifte çoğunluk hesaplamasında ciddi sapmalar ortaya çıkabilir. Vekâletname yönetiminin ve katılım takibinin eksiksiz yapılması, özellikle toplu yapılarda vazgeçilmez bir gerekliliktir.

Toplu yapı yönetiminde profesyonel araçların kullanımı hem şeffaflığı artırır hem de hukuki riskleri azaltır. Site yönetim yazılımları, her bloğun arsa paylarını, malik listelerini ve oy dağılımlarını tek ekrandan görüntüleme imkânı sunarak toplantı öncesi hazırlık sürecini kısaltır ve hata riskini minimize eder.

Çoğunluk Hesabında Sık Yapılan Hatalar

Genel kurul süreçlerinde yapılan en yaygın hatalardan biri, arsa paylarının tapudaki kayıtlı değerler yerine tahmini ya da güncelliğini yitirmiş belgeler üzerinden hesaplanmasıdır. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğundan bu yana bağımsız bölümler bölünmüş, birleştirilmiş ya da yeniden düzenlenmiş olabilir. Her toplantı öncesinde tapu sicilinden güncel arsa payı listesinin alınması zorunludur.

İkinci yaygın hata, üçte bir tavanının göz ardı edilmesidir. Birden fazla bağımsız bölüme sahip bir malikin oy sayısı, toplam oy miktarının üçte birini geçemez. Buna rağmen bazı toplantılarda bu sınır uygulanmadan oy sayımı yapılmakta ve hesaplamalar yanlış çıkmaktadır. Bu hatanın farkında olan karşı taraf toplantı tutanağını dava konusu yapabilir.

Üçüncü hata, toplantıya katılmayan maliklerin red oyu kullanmış gibi sayılmasıdır. Katılmayan malik, ne evet ne hayır dememiştir; salt çoğunluk hesabında bu fark belirleyici olabilir. Ancak bazı kararlarda kanun, tüm kat maliklerini esas alarak çoğunluk arar; bu durumda yokluğun olumsuz sayılıp sayılmayacağı toplantı gündemine ve yönetim planına göre değişir.

Dördüncü ve çok kritik bir hata ise toplantı tutanağının yetersiz tutulmasıdır. Tutanakta yalnızca sonuçlar değil, her malikin adı, arsa payı ve kullandığı oy yazılmalıdır. Eksik tutulan tutanaklar, ileride iptal davası açılması halinde kararın aleyhine delil haline gelebilir. Dijital çözümler bu aşamada büyük kolaylık sağlar; otomatik hesaplama ve belgeleme özellikleri sayesinde insan hatası minimuma iner.

Sık Sorulan Sorular