Tut, Adıyaman'da site & apartman yönetim sistemi

Tut ilçesinde bir apartman ya da sitenin yönetimini yeni devraldıysanız yapmanız gerekenler bellidir: devir-teslim tutanağıyla defterleri eksiksiz teslim almak, site adına banka düzenini kurmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Adıyaman genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyrediyor; sıcak ve kurak iklimin getirdiği yaz soğutma yükü ile ilin yüksek deprem riskinden kaynaklanan sigorta ve güçlendirme gereklilikleri bu aralığın nereye oturacağını doğrudan etkiliyor. Bu rehberde Tut'e özgü koşulları gözetirken Adıyaman genelindeki yasal çerçeveyi de eksiksiz bulacaksınız.

Tut'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Tut'de bir apartman ya da sitenin yönetimini devraldığınız anda yasal olarak dört temel yükümlülük omzunuza biniyor: karar ve işletme defterini düzenli tutmak (KMK m.35), aidatları usulüne uygun toplamak, ortak alanların bakım ve onarımını sağlamak, genel kurula hesap vermek. Bu yükümlülükler gönüllü olsanız da, profesyonel olsanız da aynı; kanun yöneticinin kimliğine değil sıfatına bakar.

Tut, Adıyaman iline bağlı ilçeler arasında ölçek bakımından mütevazı bir konumdadır. İl genelinde konut sayısı onbinlerle ifade ediliyor; yüzlerce apartman ve site, bu satırları okuduğunuz sırada sizinle aynı süreci yaşıyor. Yani sorularınız özgün değil, çözümleri de test edilmiş.

Tut'ün kentsel dokusu ağırlıklı olarak eski ve orta ölçekli apartmanlardan oluşuyor; büyük güvenlikli siteler istisnai. Bu da pratikte şu anlama geliyor: bütçe daha sınırlı, daire sayısı az, gönüllü yönetim daha yaygın. İlk günden itibaren süreçleri sade ve iz bırakan biçimde yürütmek hem sizi hem de kat maliklerini kavgadan korur.

İlk 30 Gün: Tut'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk yedi günün tek önceliği eksiksiz devir almaktır. Eski yöneticiden şunları yazılı tutanakla teslim alın: karar defteri ve işletme defteri (güncel ve imzalı), bankalardaki hesap ekstreleri ve kasa bakiyesi, yürürlükteki hizmet sözleşmeleri (asansör, temizlik, güvenlik), tüm kat maliklerinin borç-alacak listesi, yapı ortak alanlarına ait sigorta poliçeleri. Tutanağı iki tarafın imzaladığı tarihte imzalayın; bu belge ileride çıkabilecek mali anlaşmazlıklarda sizin kalkanınızdır.

Adıyaman ve ilçelerinde DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) poliçelerinin güncelliğini bu aşamada kontrol etmek özellikle kritik; ilin deprem riski yüksek, bireysel DASK sigortalamadan bağımsız olarak ortak alan sigortası ayrı bir kalem olarak ele alınmalı.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

İkinci haftada paranın nerede durduğunu netleştirirsiniz. Site adına açık banka hesabını kontrol edin; hesap hâlâ eski yöneticinin adına tanımlıysa genel kurul kararı ve yönetici atama belgesiyle bankaya başvurun. Aidat borçlusu listesini borç miktarı ve vade tarihiyle birlikte çıkarın; bu liste hem tahsilat önceliğinizi hem de ilk genel kurulda anlatacağınız hikâyeyi belirler.

Tut'de yaz aylarında klima ve soğutma giderleri ile olası su kıtlığından kaynaklanan fatura artışları ortak alan maliyetini yukarı çeker. Bekleyen elektrik, su ve olası soğutma sistem bakım faturalarını tespit edip işletme bütçenize yansıtın.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini içeren bir liste hazırlayın. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yönetim amacının dışında kullanılmamalı, üçüncü kişilerle paylaşılmamalıdır. Duyurularınız için tek bir kanal belirleyin: WhatsApp grubu, e-posta listesi ya da apartman kapısına asılan yazılı duyuru — hangisi olursa olsun tutarlı kullanın. Arıza ve talepleri kayıt altına alacağınız basit bir yöntem kurun; bu kayıtlar ileride hem genel kurulda hem de olası anlaşmazlıklarda deliliniz olur.

Bu aşamada site yönetim yazılımı kullanmaya başlamak özellikle işlevsel; devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir, 14 günlük ücretsiz deneme tam bu ilk ay için biçilmiş kaftan.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

Son haftada KMK m.37 uyarınca yıllık işletme projesini taslaklamanız bekleniyor. Tut'ün iklim koşulunu göz önünde bulundurun: yaz soğutma yükü (klima bakımı, ortak alan kliması varsa Mayıs başında servisi), Adıyaman'ın deprem kuşağında yer alması nedeniyle bina muayenesi ve güçlendirme harcama kalemi, bölgenin su kısıtlarından etkilendiği dönemlerde su faturası dalgalanmaları. Bakım takvimini bu gerçeklere göre şekillendirin; "her yıl aynı bütçe" mantığı küçük sürprizler birikimine davetiye çıkarır.

Tut'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Tut ilçesine özgü resmi bir aidat istatistiği bulunmuyor; ancak Adıyaman geneli için güvenilir referans noktası şu: aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığındadır. Bu "il geneli ortalama" şerhini ciddiye alın; asansörsüz, güvenliksiz küçük apartmanlarda alt banda yakın kalınırken yeni inşaat, kapalı otopark veya güvenlik sistemi bulunan yapılarda üst bandın üstüne çıkılabiliyor.

Aidatın nasıl belirlendiğine gelince: KMK m.20 iki yöntem öngörüyor — arsa payı oranında paylaşım ya da eşit paylaşım. Hangi yöntem uygulanacağı yönetim planında yazıyor; plan yoksa ya da belirsizse genel kurul karar verir. Her iki durumda da hesabın başlangıcı işletme projesidir: ortak alanların yıllık giderleri tahmin edilir, daire sayısına bölünür, aylığa indirgenir.

Tut'de aidatın ana maliyet sürücüleri sıcak-kurak iklimle doğrudan bağlantılı. Yaz aylarında ortak alan soğutması (varsa), bahçe sulama ve olası su depolama sistemlerinin bakımı öne çıkıyor. Deprem riskinin yüksek olduğu Adıyaman'da ortak alan sigorta primlerini de gider kalemine eklemek hem zorunluluk hem de sizi kişisel sorumluluktan koruyan bir adım. Sitenizin gerçek gider kalemlerini girerek daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Tahsilatı mutlaka banka transferiyle yapın; elden nakit toplamak hem kayıt güçlüğü yaratır hem de yöneticiyi gereksiz sorumluluk altına sokar. Site adına açık hesabı IBAN'ını paylaşın, açıklama alanında daire numarası yazılmasını isteyin; mutabakat bu kadar basit hale gelir.

Ödemeyi geciktiren kat malikine önce yazılı hatırlatma gönderin — kısa, kibarca, vadesi belirterek. Yanıt gelmezse KMK m.20 devreye girer: aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı talep edilebilir. Bu tazminatı uygulamayan yönetici, düzenli ödeyen kat maliklerine haksızlık etmiş olur çünkü fark bütçeye yük bindiriyor. Tazminat ihtar → icra takibi sırası işletilebilir; bunların hepsini karar defterine işleyin.

Otomatik hatırlatma ve borç izleme için aidat takip programı kullanmak süreci hem sizin için hem de kat malikleri için saydam kılar; hatırlatmalar otomatik gider, itiraz alanı daralır.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Tut İçin Karar Rehberi

Tut ölçeğinde profesyonel site yönetim şirketi arzı sınırlıdır; bu Adıyaman ilçelerinin büyük bölümü için geçerli bir gerçeklik. Büyük sitelerde bile şirket bulmak zorlaşabilir, bulunan şirketin ücret talebi küçük yapıların bütçesiyle örtüşmeyebilir.

Peki hangi durumda profesyonel yönetim düşünülmeli? Genel eşik şöyle çizilebilir: 40 dairenin altındaki apartmanlarda gönüllü yönetim hem maliyet hem pratik açıdan daha işlevli. 80 daire üzerindeki büyük yapılarda veya karmaşık tesis yönetimi gereken sitelerde (havuz, kapalı otopark, güvenlik sistemi) profesyonel destek değer kazanıyor. Tut'deki mevcut konut dokusuna bakıldığında büyük bölümünün birinci kategoriye girdiği görülüyor.

Üçüncü bir yol var: siz yönetin, ağır işi yazılıma devredin. Tekrar eden işlemleri (hatırlatma, kayıt, raporlama) otomatiğe bağladığınızda gönüllü yönetim pratikte çok daha sürdürülebilir hale geliyor. Bu seçeneği bir sonraki bölümde detaylandırıyoruz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site ya da apartman yönetimi adına banka hesabı açmak için önce vergi dairesinden potansiyel vergi numarası almanız gerekiyor. Gerekli belgeler genellikle şunlardır: genel kurul karar defterinin yönetici seçimini gösteren sayfasının fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve imzalı bir karar örneği. Belge listesi şubeye veya vergi dairesine göre küçük farklar gösterebilir; Adıyaman Vergi Dairesi'ni önceden arayarak teyit edin.

Vergi numarasını aldıktan sonra bankayla site adına hesap açma sürecine başlayabilirsiniz. Bu hesap yöneticinin kişisel hesabından tamamen ayrı olmalı — kendi hesabınızda site parası tutmak hem hukuki hem de güven açısından ciddi risk taşır; kat maliklerinin hesap sormaya hakkı vardır ve çakışık kayıtlar sizi gereksiz sıkıntıya sokar.

Kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Güncel uygulamayı bir mali müşavirden teyit etmenizi öneririz; mevzuat bu konuda değişkenlik gösterebilir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32 çerçevesinde yılda en az bir olağan genel kurul zorunludur. Toplantı tarihinden en az 15 gün önce, gündem maddelerini içeren yazılı çağrının her kat malikine imzalı olarak ya da taahhütlü mektupla ulaştırılması şart. Kapı komşusuna sözlü söylemek veya WhatsApp mesajı atmak yasal çağrı sayılmıyor.

İlk toplantıda karar yeter sayısı (nisabı) hem katılımcı sayısı hem de arsa payı bakımından çift çoğunluğa bağlıdır; sağlanamazsa ikinci toplantı yapılır ve o toplantıya katılanlar karar alabilir. Alınan tüm kararlar karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılanlarca imzalanmalıdır.

Yeni yöneticilerin en sık yaptığı üç hata genel kurulla ilgilidir: çağrıda gündem maddesi yazmamak (karar iptale açık hale gelir), nisabı sağlamadan kararları geçerli saymak, karar defterini toplantı sonrası haftalarca imzasız bırakmak. Çağrı metni hazırlama, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımı bu adımları standartlaştırır.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Buraya kadar anlattıklarımız şunu ortaya koyuyor: yeni bir yöneticinin ilk ayı devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi ve hukuki belirsizliğin iç içe geçtiği yoğun bir dönem. SiteYönetim bu dört ayrı derde tek bir çatı altında yanıt veriyor; üstelik bunu reklam diliyle değil, "işte kestirme yol" mantığıyla yapıyor.

AI Operatör: Siz Karar Verin, Sistem Yürütsün

Tut'de Temmuz ayının ilk haftasında aidat tahsilatına oturuyorsunuz. "Bu ayın ödemelerini kontrol et, geciken sekiz daireye nazik bir hatırlatma gönder" yazıyorsunuz ya da söylüyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarıyor, daire numarasını, geciken tutarı ve vade tarihini içeren hatırlatmaları hazırlıyor ve sizin onayınıza sunuyor. Siz onay vermeden hiçbir şey gönderilmiyor. Onaylıyorsunuz, sistem gönderiyor, kaydı düşüyor.

İkinci senaryo: Ağustos ortasında ortak alan klima arızası bildirimi geliyor. AI Operatör arıza kaydını açıyor, sözleşmeli teknik servisinize iletilecek iş emri taslağını hazırlıyor, yine onayınıza sunuyor. Adıyaman'ın sıcak yazlarında bu tepki hızı hem sakin memnuniyeti hem de ortak alanın uzun vadeli korunması açısından fark yaratıyor. Onay adımını vurgulamakta ısrarcıyız çünkü bu hem doğru hem de güven veren bir tasarım: hiçbir işlem sizin bilginiz dışında gerçekleşmiyor.

Üçüncü senaryo doğrudan Adıyaman'ın deprem kuşağında yer almasıyla bağlantılı. Olası bir deprem sonrası ortak alanlarda hasar tespiti gerekiyor; AI Operatör belge toplama listesi oluşturuyor, sigorta bildirimi için gerekli adımları sıralıyor, onayladıklarınızı ilgili kanallara iletiyor. Acil durumlarda süreç yönetimi bu kadar somut bir fark yaratıyor.

AI Danışman: 10 Milyon Emsal Kararın Gücü, Avukat Dilinde Değil

Aidatını sekiz aydır ödemeyen bir kat malikine karşı ne yapabileceğinizi merak ediyorsunuz. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısında bulunan 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde sizi yönlendiriyor: hangi belgeler gerekir, ihtar nasıl yapılır, icra takibini hangi aşamada başlatmak mantıklıdır. Yanıt madde madde, anlaşılır Türkçeyle geliyor.

Şerhi de açık: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasına gelindiğinde ya da hukuki imzanın gerektirdiği her adımda avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesi bilinçli bir tasarım tercihi — güven bu şerhin içinde inşa ediliyor.

Sitenin Karnesi: Yönetimi Kanıtlayın

Devraldığınız günkü bina ve yönetim durumunu sayısal olarak gören bir yönetici, altı ay sonra genel kurulda "iyi yönetiyorum" demek yerine kanıtlıyor. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum göstergeleri — bunların tümü 100 üzerinden puana dönüşüyor. Devir günü karneniz 48 ise, altı ay sonraki 79 genel kurulda konuşmaya gerek bırakmayan bir belgedir.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller kendi panelinden giriyor. Tut'de pek çok dairenin farklı şehirde oturan malik tarafından kiraya verildiği bilinen bir pratik. Malik başka şehirde oturuyorsa borcunu, belgeleri ve site haberlerini kendi portalından takip ediyor; sizi aramıyor. Denetçi portalı ise hesapları anlık görebilen kat maliklerine şeffaflık sunuyor, sizi gereksiz "nerede bu para?" sorularından koruyor.

14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok

Bulut tabanlı olduğu için bilgisayarınıza kurulum gerektirmiyor; tek apartmandan büyük bir toplu yapı veya AVM'ye kadar ölçekleniyor. Kredi kartı girmeden 14 gün deneyebilirsiniz. Apartman yönetim programını incelemeye başlamak için bu ilk ay özellikle doğru zaman — devir kaosunun tam içindeyken ne işe yarayacağını bizzat görürsünüz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yöneticiliğin ilk yılını üç ayrı küme halinde düşünmek işe yarıyor: para işleri, operasyon ve rekabette öne çıkan özellikler. Her kümedeki modüller birer liste maddesi değil; her biri Tut'deki günlük bir probleme çözüm.

Para İşleri: Tartışmayı Bitiren Şeffaflık

Online aidat tahsilatı ile borç takibi modülü, her dairenin ödeme geçmişini anlık olarak ortaya koyuyor. Tut gibi küçük bir ilçede kat malikleri birbirini tanıdığı için "ben ödedim" tartışmaları özellikle rahatsız edici olabiliyor; sistemin kaydı tartışmayı bitiriyor. Apartman muhasebe programı kapsamındaki e-Fatura desteği, gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü ile işletme defteri yönetimi de aynı çatı altında. Yaz aylarında su kısıtı veya yüksek tüketim döneminde sayaç bazlı gider paylaşımı tartışmaları önlemenin en kestirme yolu budur.

Operasyon: Arıza Kaydından Personel Bordrosuna

Arıza ve bakım talepleri, teknik işletme süreçleri kayıt altında tutulduğunda hem takip kolaylaşıyor hem de ilerleyen aylarda tekrarlayan arızaları görme imkânı doğuyor. Duyuru, SMS ve push bildirimleri, otopark ve ziyaretçi yönetimi, personel bordrosu ve tedarikçi takibi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve acil durum belge yönetimi — bunların hepsi ayrı uygulamalar olmadan tek panelden yürütülüyor. Personel çalıştırıyorsanız bordro modülünün SGK entegrasyonu mali müşavirinizin işini de kolaylaştırıyor.

Rakipte Olmayan İki Özellik: Pazaryeri ve İhale Portalı

Tut'de çatı yalıtımı ihalesi açmak istiyorsunuz. Geleneksel yöntemde esnafı tek tek arıyor, fiyatları not alıyor, genel kurulda sözlü anlatıyorsunuz. İhale Portalı'nda süreci şöyle yürütebilirsiniz: ihtiyacı tanımlıyorsunuz, Adıyaman ve çevre ilçelerindeki kayıtlı tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf, belgelenmiş teklifler topluyorsunuz, teklifleri karşılaştırıp genel kurula belgeli sunum yapıyorsunuz. Bu şeffaflık hem kat maliklerinin güvenini pekiştiriyor hem de sizin üzerinizdeki "kayırma" baskısını kaldırıyor. Site içi Mahalle Pazaryeri ise sakinlerin birbirine ürün/hizmet sunabildiği bir kanal; rakip yönetim yazılımlarında bu iki modül bulunmuyor.

Aidat takip programı ve muhasebe modülü bir arada çalıştığında yılın herhangi bir anında net mali tablo görmek dakika işi. Sıra bir gün sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim tek bir öğleden sonra tamamlanıyor; devir kaosunu yaşayanlar bu cümlenin değerini iyi biliyor.

Adıyaman'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Tut'ün bağlı olduğu Adıyaman ili iki farklı ancak eşit ağırlıklı koşulu aynı anda yönetmenizi gerektiriyor: yaz soğutma yükü ve deprem riski. Bu ikisi yönetim planınızı, bütçenizi ve sigorta kararlarınızı doğrudan etkiliyor.

Yaz Soğutma Yükü ve Su Yönetimi

Adıyaman ve Tut, Güneydoğu Anadolu'nun sıcak-kurak iklim kuşağında yer alıyor. Yaz aylarında ortak alan klimaları, bina girişi veya bodrum klima sistemleri varsa Nisan-Mayıs'ta bakım ve filtre değişimini planlayın; yazın arıza çıktığında teknik servis bulmak hem pahalı hem yavaş oluyor. Su depolama sistemleri, bahçe sulama altyapısı ve olası kısıt dönemlerinde ek taşıma maliyetleri bütçeye yansıyor. İşletme projenizde bu kalemleri "yaz ayları" başlığı altında ayrıca gösterin; kat malikleri gerekçeyi görünce itiraz da azalıyor.

Deprem Kuşağı: DASK, Sigorta ve Güçlendirme Kararı

Adıyaman'ın deprem riski Türkiye genelinin üzerindedir; bunu bina yönetimine yansıtmak hem yasal hem de etik bir zorunluluk. Bireysel DASK poliçelerinin varlığını yönetici olarak zorunlu kılamazsınız; ancak ortak alanları kapsayan bina sigortasını takip etmek sorumluluğunuz dahilindedir. Poliçenin kapsamını ve sigorta şirketi ile anlaşma koşullarını devir teslimde aldığınız belgelerle karşılaştırın.

Binanın yapısal güçlendirilmesi kararı alınmak isteniyorsa KMK'da bu kararlar için özel bir oy çoğunluğu (nisabı) aranıyor; konuya özgü uygulamayı avukatınızla veya teknik danışmanla netleştirmenizi öneririz. Acil durum ve sigorta belge yönetimi modülü, poliçe yenileme tarihlerini ve acil durum prosedürlerini takipte tutuyor; özellikle deprem kuşağında bu sürdürülebilir bir güvenlik katmanı oluşturuyor.

Tut ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçelerle Bölgesel Tablo

Tut, Adıyaman il merkezine coğrafi olarak görece yakın bir ilçe. Bu yakınlık hem fırsat hem de pratik sonuç doğuruyor: bazı kat malikleri ya da mülk sahipleri Adıyaman merkezde ikamet edip Tut'deki dairelerini takip etmek durumunda kalabiliyor; uzaktan yönetim ihtiyacı burada da geçerli.

Adıyaman ilinin diğer ilçelerine bakıldığında iki farklı ölçek görülüyor. Adıyaman geneli site yönetimi rehberinde de ayrıntılandırıldığı üzere, Merkez ilçe ve ona yakın konumdaki Besni gibi ilçeler daha yüksek katlı yapı stoğuyla ve görece profesyonelleşmiş site yönetimi anlayışıyla öne çıkıyor. Kahta ise turizm bağlantılı konut talebiyle kısmen farklı bir dinamik izliyor.

Celikhan, Gerger, Samsat ve Sincik gibi ilçeler küçük ölçekli apartman dokusunu temsil ediyor; Tut da bu kümeye daha yakın duruyor. Bu ilçelerde gönüllü yönetim egemendir, daire sayısı azdır, bütçeler kısıtlıdır ve profesyonel yönetim şirketi bulmak güçtür. Goldbaşı (Gölbaşı) ise ilçeler arasında büyük ölçekli konut projelerinin görece daha yaygın olduğu bir merkez konumunda. Bulut tabanlı yönetim yazılımının bu bölgedeki somut avantajı şu: Tut'deki apartmanı ile Besni'deki ek mülkünü aynı panelden, kurulum olmadan takip etmek mümkün; coğrafi mesafe yönetim kalitesini etkilemiyor.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Site yöneticisi olarak kişisel veri işliyorsunuz; kat maliklerinin ve sakinlerin ad, soyad, iletişim bilgileri ve ödeme verileri 6698 sayılı KVKK kapsamında korunuyor. Bu listeyi yönetim amacı dışında kullanmak, üçüncü taraflarla paylaşmak ya da gereksiz yere depolamak hukuki sorumluluk doğuruyor. Apartman girişine ya da asansöre kamera kurduysanız aydınlatma metnini görünür bir yere asmak zorunlu; "güvenlik kamerasına bakıyorsunuz" yazısı aydınlatma metni yerine geçmiyor.

Kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli çalıştırıyorsanız KMK m.38 çerçevesindeki yönetici sorumluluğunun ötesinde SGK bildirimi, iş sözleşmesi ve iş sağlığı ile güvenliği yükümlülükleri gündeme geliyor. Bu işlemleri aksatmak hem idari hem de mali ceza riskini beraberinde getiriyor; düzenli denetim ve evrak arşivini güncel tutmak bu riski minimize ediyor. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metni şablonlarını ve belge arşivini hazır tutuyor; süresi dolan poliçe ya da eksik belgeler için uyarı yapıyor.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Kat maliklerinin hesap sormaya hakkı var; kendi hesabınızdaki "site parası" karışıklığı sizi gereksiz suçlamaya açık bırakıyor. Site adına ayrı banka hesabı açmak hem yasal hem pratik zorunluluktur.
2. Elden nakit toplamak. Kağıt makbuz unutulur, kaybolur, itiraz kabul etmez. Banka transferi kaydı her zaman tartışmayı bitirir; ödeme kanalını baştan netleştirin.
3. Karar defterini işlememek veya geç işlemek. Genel kurulda alınan kararlar imzalanmadan geçerli sayılmaz. Toplantının bittiği gün ya da ertesi gün defteri imzalatın; "bu hafta yazacağım" diye ertelemek hukuki geçerlilik riskine yol açıyor.
4. Gündemsiz çağrı yapmak. Gündem maddesi belirtilmeden yapılan çağrıyla toplantıda alınan kararlar itirazla karşılaşabilir; gündem yazmak hem zorunluluk hem de güvenceniz.
5. İşletme projesi yapmamak. KMK m.37 yıllık işletme projesini yöneticinin temel görevlerinden biri olarak tanımlıyor. Taslak bile olmadığında bütçe kontrolü güçleşiyor; kat malikleri gerekçesiz aidat artışlarını kabul etmiyor.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. KMK m.20, aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı hakkı veriyor. Bunu uygulamayan yönetici zamanında ödeyen kat maliklerine dolaylı haksızlık ediyor; düzenli ödeyen ile geciktiren aynı etkiyi hissediyorsa düzensizlik özendirilmiş oluyor.
7. Yaz ayları öncesi bakımı ertelemek. Adıyaman'ın sıcak yazlarında ortak alan klima sistemlerinin, su depolama altyapısının ve ortak alanların bakımını Mayıs'a sıkıştırmak hem teknik servis darboğazına hem de acil onarım maliyetine yol açıyor. Bu işleri Mart-Nisan'a almak hem fiyat hem de zaman avantajı sağlıyor.