Adıyaman'da site & apartman yönetim sistemi

Adıyaman'da bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. 632.148 nüfuslu, yaklaşık 204.000 konutun bulunduğu Adıyaman'da aidatlar il geneli ortalama ₺300–₺1100 aralığında seyrediyor; sıcak-kurak iklim yaz aylarında soğutma yükünü yönetim bütçesinin merkezine koyarken ilin yüksek deprem riski, DASK ve ortak alan sigortasını zorunlu gündem maddesi hâline getiriyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Adıyaman koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden ve bürokratik kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Adıyaman'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site yöneticisi sıfatını üstlendiğiniz anda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun m.35. maddesi size dört temel yükümlülük yükler: karar defteri ve işletme defterini usulüne uygun tutmak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanları yaşanabilir durumda korumak ve her yıl genel kurula hesap vermek. Bu sorumluluklar kağıt üzerinde sade görünür; ancak bir yönetim döneminde tahsilat takibinden çatı onarımına, genel kurul çağrısından personel sigortasına kadar onlarca ayrı konuyu yönetmek gerekir.

Adıyaman'ın ~204.000 konutu, ilin herhangi bir hafta yüzlerce yöneticinin aynı soruları ilk kez sorduğu anlamına gelir. "Devir tutanağını nasıl alırım?", "Aidatı ne kadar belirleyelim?", "Genel kurul çağrısını kim imzalar?" gibi sorular sizi yalnızca siz sormuyorsunuz. Bu rehber tam da o ilk paniği bir plana dönüştürmek için hazırlandı.

Şunu baştan söylemek gerekir: Yöneticilik, mevzuatı ezberlemek değil doğru soruyu doğru anda sormayı bilmektir. Bu makaledeki bölümlerin her biri o soruları sırasıyla kapatmak üzere kurgulandı.

İlk 30 Gün: Adıyaman'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek önceliği şudur: eski yöneticiden tüm belgeleri imzalı devir-teslim tutanağıyla almak. Bu tutanakta şunların bulunması gerekir; karar defteri ve işletme defteri (son dönem kayıtlarıyla birlikte), banka hesap dökümleri ve kasa mevcudu, site adına imzalanmış tüm sözleşmeler (temizlik, güvenlik, asansör bakım, peyzaj), kat malikleri ve kiracı iletişim listesi, açık borç ve alacak listesi ile apartmana ait sigorta poliçeleri. Devir-teslim tutanağı imzalanmadan görevi fiilen devralmayın; eksik belgeler için süre tanıyın ve bu süreyi yazılı olarak belgeleyin.

Adıyaman'daki deprem riskini düşündüğünüzde poliçelerin kontrolü özellikle kritiktir: DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) poliçesinin geçerliliğini ve ortak alan sigortasının varlığını ilk haftada teyit edin. DASK, zorunlu bir sigorta türüdür; poliçe yoksa ya da süresi dolmuşsa bunu acil gündem maddesi olarak ele alın.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

İkinci haftanın görevi, sitenin mali durumunu netleştirmektir. Site banka hesabının kendi adınıza değil, site adına açılmış ya da geçirilmiş olduğunu kontrol edin; kişisel hesabınızda site parası taşımak hem hukuki hem güven açısından ciddi risk yaratır. Aidat borçlusu listesini güncel tarihli banka dökümüyle karşılaştırarak kaç dairenin kaç aylık birikmiş borcu olduğunu somut rakamlarla görün.

Adıyaman'ın sıcak-kurak iklimi, yaz aylarında klima ve soğutma giderlerini öne çıkarır. Ortak alanlarda merkezi soğutma ya da büyük kapasiteli klimalar varsa Haziran-Ağustos dönemine ait elektrik faturası beklentisini ikinci haftada bütçenize not edin. Aynı şekilde geçmiş faturalardan bu kalemin yıllık ne kadar tuttuğunu hesaplayarak ilerisi için aidat bütçenize yansıtın.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Üçüncü haftada kat malikleri ve kiracıların iletişim bilgilerini güncelleyin. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca site yönetimi amacıyla kullanılmalı, üçüncü taraflarla paylaşılmamalıdır. Duyuru kanalınızı belirleyin: kapı ilanı, toplu mesaj ya da dijital platform; hangisini seçerseniz seçin tutarlı biçimde kullanın. Arıza ve talep kayıt yöntemini de bu haftada kurun; sözlü bildirimlerin hiçbir izlenebilirliği yoktur.

Bir site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı sistemi ilk gün hazır gelir; bu dört haftalık listeyi Excel'de yönetmek yerine ilk 30 günü çok daha kısa sürede kapatabilirsiniz.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yönetici, dönem başında yıllık işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu proje, bir sonraki yılın tahmini gelir ve giderlerini daire bazında gösterir. Adıyaman'daki yaz soğutma yükünü, olası çatı ve cephe bakım giderlerini ve deprem riskine karşı yıllık sigorta primlerini bu taslağa mutlaka ekleyin. Proje ne kadar gerçekçi kurulursa aidat tartışmaları o kadar kısa sürer.

Adıyaman'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Adıyaman il genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1100 aralığındadır. Bu rakam il geneli ortalamasıdır; asansörlü, güvenlikli ve ortak havuzlu sitelerde üst bandın belirgin biçimde üzerine çıkılabilir. Aidatınızı bu aralığa kıyasla değerlendirin, ancak belirleyici olan her zaman sitenizin gerçek gider yapısıdır.

Aidat, KMK m.20 uyarınca ya arsa payı oranında ya da genel kurul kararıyla eşit pay şeklinde belirlenir. Yöneticinin yıllık işletme projesini hazırlaması, genel kurulun bu projeyi onaylaması ve aidat miktarını karara bağlaması yasal sürecin özüdür. Keyfi belirleme hem hukuki hem ilişkisel sorun yaratır.

Adıyaman'ın sıcak-kurak iklimi aidat bütçesini doğrudan etkiler. Yaz aylarında ortak alanlardaki soğutma ve havalandırma giderleri, açık havuz ya da yeşil alan sulama masrafları Haziran-Eylül döneminde elektrik faturasını önemli ölçüde artırabilir. Bu giderleri mevsimsel olarak tahmin etmek ve işletme projesine yansıtmak, yıl ortasında beklenmedik aidat zammı tartışmalarının önüne geçer. Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başına düşen tutarı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidatları yalnızca banka havalesi veya online ödeme kanallarıyla toplayın; elden nakit tahsilat ne makbuz sorunu ne de kayıt sorunu yaratacak biçimde kesinlikle tavsiye edilmez. Tahsilatların banka hesabına geçmesi hem izlenebilirlik hem yasal savunmanız açısından zorunludur.

KMK m.20, zamanında ödenmeyen aidatlar için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabileceğini düzenler. Gecikme tazminatı uygulamak bir tercih değil, kanunun size tanıdığı ve düzenli ödeyen kat maliklerine karşı da adalet borcu olan bir haktır. Süreç şöyle işler: önce yazılı ihtarname ile borcun ödenmesi istenir, ihtara rağmen ödeme yapılmazsa icra takibi başlatılabilir, son aşamada mahkeme yoluna gidilebilir.

Hatırlatma ve ihtar süreçlerini manuel yönetmek zaman alıcıdır. Aidat takip programı ile gecikme bildirimleri otomatik olarak hazırlanır; hangi daireye hangi mesajın gideceğini siz onaylarsınız, program gönderir.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Adıyaman İçin Karar Rehberi

Adıyaman'da profesyonel site yönetim şirketi arzı, İstanbul veya Ankara gibi büyükşehirlere kıyasla sınırlıdır. Bu gerçek, ilin hem avantajını hem de kısıtını tanımlar: gönüllü yönetici modeli burada çok daha yaygındır ve doğru araçlarla desteklendiğinde oldukça etkin çalışabilir.

Şu kıstasları göz önünde bulundurun: Beş blokun altındaki, 30 daireden küçük sitelerde gönüllü yönetici genellikle yeterlidir. Güvenlik personeli, bahçıvan ve temizlik ekibi gibi çalışanlarla birden fazla bloğu yöneten büyük sitelerde ise profesyonel şirket ya da en azından bir yönetici yardımcısı düşünmek daha sürdürülebilir olur.

Ancak Adıyaman gibi orta ölçekli illerde bir üçüncü yol öne çıkar: kendiniz yönetin, ağır ve tekrar eden işleri yazılıma devredin. Bu yaklaşım, hem şirket maliyetinden hem de her şeyi tek başına takip etmenin yorgunluğundan kurtarır; nasıl çalıştığını ilerleyen bölümlerde göreceksiniz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Siteler adına banka hesabı açmak ve vergi numarası almak birçok yeni yöneticinin kafasını karıştıran ama aslında adımları belli olan bir süreçtir. Uygulamada önce vergi dairesine başvurulur; gerekli belgeler genellikle şunlardır: yönetici seçiminin tutulduğu karar defteri fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve imzalı karar örneği. Bu belgelerle Adıyaman Vergi Dairesi'ne başvurarak apartman ya da site adına vergi numarası alınır.

Vergi numarası alındıktan sonra site adına bir banka hesabı açılabilir. Yöneticinin kişisel hesabında site parasının tutulması kesinlikle önerilmez; bu durum hem hesap sahipliği tartışmasına hem de görevden ayrılma sırasında ciddi hukuki karmaşaya yol açar.

Site kapıcısı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirim yükümlülüğü doğar; bu yükümlülüğün zamanında yerine getirilmemesi idari para cezasına neden olabilir. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklar gösterebileceğinden, başvuru öncesinde Adıyaman Vergi Dairesi'ni telefonla arayarak güncel listeyi teyit etmeniz ve gerekirse bir mali müşavirden destek almanız önerilir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32 uyarınca kat malikleri kurulu yılda en az bir kez olağan genel kurul yapmak zorundadır. Toplantı en az 15 gün önceden, gündem belirtilerek imzalı ya da taahhütlü mektupla çağrıya çıkılır; gündem belirtilmemesi kararların iptal edilmesine zemin hazırlayabilir.

İlk toplantıda çift çoğunluk aranır: hem kat maliki sayısının hem arsa payının salt çoğunluğu (nisap) sağlanmalıdır. İlk toplantıda bu nisap (toplantı yeter sayısı) tutturulamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılabilir. Alınan kararlar karar defterine geçirilir ve toplantıya katılan tüm malikler tarafından imzalanır; imzasız karar defteri hukuken tartışmalı hâle gelir.

Çağrı metni hazırlamak, vekâlet formlarını takip etmek ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımı bu süreci baştan sona kapsıyor; eksik adım bırakma riskini önemli ölçüde azaltıyor.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu bölüme kadar okuduklarınız size bir resim çizmiş olmalı: devir-teslim kaosunu, aidat kovalamacasını, genel kurul bürokratisini, hukuki belirsizliği ve deprem kuşağının getirdiği sigorta ve güçlendirme gündemini. SiteYönetim bu dertlerin hepsini ayrı ayrı çözmek yerine tek bir zemine taşır. İşte nasıl çalıştığı:

AI Operatör: Sizin Onayınızla Çalışır

AI Operatör'ün çalışma mantığı şudur: siz komutu verirsiniz, AI hazırlar, siz onaylamadan hiçbir şey gönderilmez. Bu basit kural, yapay zekayla çalışmanın yarattığı "kontrolü kaybettim" kaygısını ortadan kaldırır.

Somut bir örnek: "Bu ayki aidatlarını almayan sekiz daireye nazik bir hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini sistemden çeker, her daire için kişiselleştirilmiş hatırlatma metnini hazırlar ve size sunar. Metni gözden geçirirsiniz, gerekirse düzenlersiniz, onay verirsiniz — ancak o zaman gider. İkinci senaryo Adıyaman koşuluna özgü: Temmuz ortasında apartman girişindeki klima ünitesi arıza bildirir. AI Operatör arızayı kayıt altına alır, sözleşmeli teknik servis firmasına iş emri taslağı hazırlar, servis randevusu için sizin onayınıza sunar. Siz onaylamadan hiçbir iletişim başlamaz. Bu yaklaşım hem hız sağlar hem de yöneticinin kararın sahibi olmaya devam ettiğini garanti eder.

Üçüncü bir senaryo: Adıyaman'daki deprem riskini göz önünde bulundurarak sitenin yıllık DASK ve ortak alan sigorta yenileme tarihlerini sisteme girdiniz. Tarih yaklaştığında AI Operatör size hatırlatma hazırlar, sigorta acentenize gidecek yenileme talebini onayınıza sunar. Sizi takip işinden kurtarırken son kararı size bırakır.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Kararla Hukuki Rehberlik

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yönelttiğinizde, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyonun üzerinde emsal karar ve içtihada dayanarak Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 çerçevesinde somut bir yanıt alırsınız: gecikme tazminatı uygulama hakkı, ihtarname süreci, icra takibi aşaması. Yanıtın her zaman netleştirilmesi gereken bir uyarısı vardır: AI Danışman yol gösterir, dava sürecinde avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesi bilinçli olarak sistemin bir parçasıdır; doğru bilgiyle donanmış yöneticinin, uzman desteğe ne zaman ihtiyaç duyduğunu bilmesini sağlar.

Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin

SiteYönetim, sitenizin yönetim performansını 100 üzerinden puanlandıran bir karne sunar. Bu puan; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu, iletişim hızı gibi göstergelerden oluşur. Yeni yönetici için karne şöyle bir anlam taşır: göreve başladığınız günkü puanla altı ay sonraki puanı genel kurulda yan yana gösterirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Adıyaman'daki kat malikleri arasında şeffaflık tartışmaları kaçınılmaz olduğunda, bu sayısal hesap verme biçimi en güçlü savunmanızdır.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı erişim kapıları mevcuttur. Yeni yöneticinin günlük hayatına etkisi şudur: Adıyaman dışında yaşayan bir malik borç durumunu kendi portalından görür, sizi aramaz. Denetçi, gider belgelerine kendi panelinden ulaşır; şeffaflık yükseldikçe toplantı kavgaları azalır. Kiracı, bakım taleplerini kendi ekranından açar; sizi mesai saati dışında aramaz.

14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok

Bulut tabanlı çalışır; bilgisayarınıza ya da sunucunuza kurulum gerektirmez. Tek bir apartmandan yüzlerce daireli büyük siteye aynı platform ölçeklenir. 14 gün ücretsiz, kredi kartı gerekmez. Apartman yönetim programı olarak başladığınız deneme, tüm modüllere tam erişimle gelir — karar vermek için bir ay yeterlidir.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yeni yöneticinin ilk yılında hangi modüle ne zaman ihtiyaç duyduğunu, Adıyaman'a özgü senaryolarla anlatalım.

Para İşleri: Aidat, Muhasebe, Gider Paylaşımı

Göreve başladığınız ilk hafta aidat borçlularını tespit etmişsinizdir. Online aidat tahsilat modülü bu borçluları otomatik takibe alır; ödemesi gelen dairelere hatırlatma gider, gecikenlere tazminat hesabı yapılır. Aidat takip programı, kimin ne kadar borçlu olduğunu gerçek zamanlı gösterir. Ortak giderler daireler arasında arsa payına ya da eşit paya göre otomatik bölüştürülür. Apartman muhasebe programı ile e-Fatura düzenleme, gider belgesi yükleme ve işletme defteri tutma tek ekrandan yürütülür; yıl sonunda denetçiye ya da genel kurula sunacağınız rapor otomatik hazırlanır.

Operasyon: Arıza, Duyuru, Personel

Adıyaman'ın yaz sıcaklarında ortak alan klimaları ve havlu radyatör sistemlerinde arızalar kaçınılmazdır. Arıza/bakım modülü, bildirilen her sorunu kayıt altına alır, teknik ekibe iletilmesini izlenebilir kılar ve kapatılana kadar takipte tutar. Duyuru ve SMS modülü, genel kurul çağrısından su kesintisi bildirimine kadar tüm toplu iletişimi merkezi bir yerden yönetir. Personel ve tedarikçi modülü, kapıcı ya da güvenlik görevlinizin bordrosunu ve SGK bildirimini düzenli tutar.

Rakipte Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

SiteYönetim'i rakip yazılımlardan ayıran iki modül bunlardır. İhale Portalı ile büyük harcamaları şeffaf ve belgelenebilir biçimde yönetirsiniz: çatı yalıtımı yaptırmak istediğinizde Adıyaman'daki tedarikçilerden kapalı zarf yerine dijital, kayıtlı ve karşılaştırılabilir teklifler toplarsınız. Üç teklif yan yana gelir, hangisini neden seçtiğinizi genel kurulda belgesiyle gösterirsiniz. Mahalle Pazaryeri ise site sakinleri arasında ticaret ve hizmet alışverişini mümkün kılar; komşu esnaf sitede görünür olur, sakinler güvenilir tedarikçiye hızlıca ulaşır.

Dönem sonunda devir-teslim modülü devreye girer: bir sonraki yöneticiye aktaracağınız tüm belgeler, borç-alacak tabloları ve arıza geçmişi sistemde hazırdır. H2-2'de anlattığımız devir kaosunun tam tersi — bir öğleden sonra yeterli olur.

Adıyaman'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Sıcak-Kurak İklim ve Yaz Yönetimi

Adıyaman'ın Güneydoğu Anadolu iklimiyle gelen yaz sıcakları, yönetim bütçesinde gözden kaçırılmaması gereken bir kalem yaratır. Ortak alanlardaki soğutma sistemleri, klima üniteleri, bahçe sulama sistemleri ve havuzlar Haziran'dan Eylül'e kadar elektrik tüketimini ciddi biçimde artırır. Bu ayları kapsayan tahmini gider planını işletme projesine eklemek ve aidat bütçesini mevsimsel gerçeğe göre kurmak, yaz aylarında aidat zammı tartışmalarını önler.

Bakım takviminde de iklim belirleyicidir: klima üniteleri ve soğutma sistemleri Nisan-Mayıs'ta kontrol ettirilmeli, Haziran başında çalışır hâlde olmalıdır. Yaz ortasında arıza tespiti hem pahalı hem sakinler açısından can sıkıcıdır.

Deprem Riski: DASK, Sigorta ve Güçlendirme Kararları

Adıyaman, yüksek deprem riskine sahip bir ilde yer alır. Bu gerçek yöneticiye üç somut görev yükler. Birincisi, her bağımsız bölüm için DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) poliçesinin güncel ve geçerli olduğunu takip etmek; bu sigorta zorunludur ve yöneticinin genel kurulda hesap verebileceği bir konu olarak ele alınmalıdır. İkincisi, binanın ortak alanları için ayrıca ortak alan sigortası yaptırmak; bu poliçe yangın, sel ve deprem hasarlarında ortak giderleri karşılar. Üçüncüsü ise bina güçlendirme gündemidir: Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre binanın güçlendirilmesi gibi kararlar için kat maliklerinin beşte dördünün onayı aranır; bu nisap (toplantı yeter sayısı) yüksek olduğundan süreci erken başlatmak ve maliklerle bilinçlendirme çalışması yapmak kritiktir.

Sigorta poliçelerini ve yenileme tarihlerini merkezi biçimde takip etmek için yazılım desteği bu bölümde özellikle değer kazanır; sigorta ve belge yönetimi modülü yenileme tarihlerini otomatik hatırlatır ve poliçe kopyalarını dijital arşivde saklar.

Adıyaman İlçelerinde Site Yönetimi: Besni'den Gerger'e Farklı Ölçekler

Adıyaman'ın ilçeleri arasında yönetim ihtiyacı ve ölçek açısından belirgin bir ayrışma vardır. İl merkezi ile yakın çevresi, çok katlı apartman ve site stoğunun yoğunlaştığı, profesyonelleşme baskısının en yüksek olduğu bölgedir; buradaki siteler güvenlik personeli, asansör sözleşmesi ve düzenli denetim gibi karmaşık bir yönetim yapısı gerektirir.

Kahta ve Gölbaşı, il merkezinden sonra nüfus yoğunluğu en yüksek ilçelerdir. Bu ilçelerdeki apartmanlarda da düzenli aidat takibi, genel kurul yapılması ve yazılı karar tutulması artık beklenen standartlar hâline gelmiştir. Besni'de ise kentsel gelişme son yıllarda hız kazanmış; yeni yapıların artmasıyla birlikte gönüllü yönetici modeli yaygınlığını korumaktadır.

Çelikhan, Sincik, Samsat, Gerger ve Tut gibi daha küçük ilçelerde ise tablonun farklı bir yüzü vardır: apartman sayısı az, daire adedi küçük, yönetim genellikle birkaç komşunun karşılıklı anlaşmasına dayanır. Bu ilçelerde büyük bir yazılım altyapısına ihtiyaç olmayabilir; ancak temel defter tutma, aidat kaydı ve karar defteri yükümlülükleri burada da Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındadır. Bulut tabanlı bir sistem bu ilçelerdeki apartmanlar için de geçerlidir; Sincik'teki küçük apartmanla Merkez'deki büyük site aynı panelden, herhangi bir kurulum gerektirmeden yönetilebilir.

Hangi ilçede olursanız olun, ölçeğe göre uyarlanmış bir yaklaşım belirlemek en sağlıklı başlangıç noktasıdır.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Site yöneticisinin yasal sorumluluklarını bilmek, bunlarla boğuşmak anlamına gelmez; tersine, neyin zorunlu olduğunu bilen yönetici o alanda huzurla çalışır.

KVKK (Kişisel Verilerin Korunması Kanunu) açısından iki pratik kural vardır: apartman girişine ya da ortak alanlara kurulan güvenlik kameralarının varlığı, "kapalı devre kamera kaydı yapılmaktadır" şeklinde aydınlatma metniyle ilan edilmelidir. Kat malikleri ve kiracılardan toplanan iletişim bilgileri yalnızca site yönetimi amacıyla kullanılabilir; bu listeyi reklam ya da üçüncü taraf amaçlı kullanmak açık bir ihlaldir.

Çalışan istihdam eden siteler için SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Kapıcı, güvenlik ya da temizlik personelinin iş akitleri, prim ödemeleri ve yıllık izin takibi yöneticinin sorumluluğundadır. KMK m.38 uyarınca yönetici, görevini bir vekil gibi yerine getirmek ve bu görevden doğan zararlardan bizzat sorumlu olmak durumundadır; bu sorumluluk, ihmali ile oluşan site zararlarını kapsar.

KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini hazır sunar; belge arşivini dijital ortamda güvende tutar ve uyumluluk adımlarını takip edilebilir kılar.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası (Adıyaman Deneyimiyle)

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Bu alışkanlık hem hesap sahipliği tartışmasına hem de görevden ayrılırken ciddi hukuki soruna yol açar. Site parası mutlaka site adına açılmış banka hesabında durmalıdır.
2. Elden nakit para toplamak. Makbuz ne kadar özenle yazılırsa yazılsın elden tahsilat izlenebilirlik ve güven sorunu yaratır. Tüm tahsilatları banka kanalıyla alın.
3. Karar defterini işlememek ya da gecikmeli işlemek. İmzalanmamış ya da sonradan doldurulan karar defteri, anlaşmazlık durumunda hukuken dayanılabilir bir belge olmaktan çıkar.
4. Gündemsiz ya da kısa bildirimle genel kurul çağrısı yapmak. KMK m.29 uyarınca 15 gün öncesinden ve gündem belirtilerek yapılmayan çağrı, toplantıda alınan tüm kararları itiraz konusu yapabilir.
5. Yıllık işletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 bu projeyi zorunlu kılar. Projesiz yönetim döneminde hesap verme güçleşir, keyfi aidat suçlamasına kapı aralanır.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Gecikme tazminatı uygulamayan yönetici, düzenli ödeyen kat maliklerine karşı adaletsiz davranmış olur; üstelik kanunun size tanıdığı bir tahsilat aracından vazgeçmiş olursunuz.
7. Yazları klima ve soğutma bakımını geciktirmek. Adıyaman'da Temmuz-Ağustos aylarında ortak alan soğutma sistemleri en yoğun kullanım dönemindedir. Bakımı Haziran'a bırakmak bile risklidir; Nisan-Mayıs'ta yaptırılan periyodik bakım, yaz ortasında acil arıza ve katlanmış maliyet riskini büyük ölçüde azaltır.