Kocaeli'de site & apartman yönetim sistemi

Kocaeli'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. 2 milyonu aşan nüfusu ve yaklaşık 671.000 konutuyla Kocaeli, Marmara Bölgesi'nin en yoğun büyükşehirlerinden biridir; deprem riski yüksek, yapı stoku geniş ve çok bloklu toplu yapı siteleri yaygın olduğundan yönetim süreci başka illere kıyasla katman katman işler. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Kocaeli koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Kocaeli'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site yöneticisi olduğunuz andan itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi size dört temel yükümlülük yükler: defterleri düzenli tutmak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanların bakımını sağlamak ve yılda en az bir kez genel kurula hesap vermek. Bu yükümlülükler belgeli yürütülmediğinde hukuki sorumluluk size kalır.

Kocaeli'nin büyükşehir statüsü, bu sorumluluğu daha da ağırlaştırır. Yaklaşık 671.000 konutun büyük bölümü, çok bloklu toplu yapı sitelerinde ve yüksek katlı binalarda yer alır. Gebze, İzmit ve Çayırova'daki onlarca daireli sitelerde tek yöneticinin taşıması gereken iş yükü, küçük bir kasabadaki dört katlı apartmanla kıyaslanamaz. Bu hafta yönetimi devralan binlerce yönetici Kocaeli'de sizinle aynı soruları soruyor; doğru başlangıç yapmak bu süreçte belirleyicidir.

İlk 30 Gün: Kocaeli'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk hafta tek öncelik: eski yöneticiden belgeleri eksiksiz almak. Devir-teslim tutanağı imzalanmadan göreve başlamayın. Teslim almanız gereken belgeler şunlardır:

• Karar defteri ve işletme defteri (tüm sayfalar eksiksiz, imzalı)
• Siteye ait banka hesap cüzdanı ve son 12 aylık ekstre
• Kasa mevcudu ve kasa defteri
• Yürürlükteki sözleşmeler (temizlik, güvenlik, asansör bakım, peyzaj vb.)
• Aidat borç-alacak listesi (daire bazında, tarihleriyle)
• Ortak alanlar için sigorta poliçeleri ve DASK belgeleri
• Kapıcı/güvenlik personeline ait SGK bildirgesi ve iş sözleşmeleri

Kocaeli'deki çok bloklu sitelerde bu liste daha kapsamlı olabilir; her blok için ayrı ayrı kontrol edin.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Banka hesabını site adına (vergi numarasıyla) geçirin; kişisel hesabınızda site parası tutmak hem hukuki risk hem de güven sorunudur. Aidat borçlusu listesini çıkarın: kaç daire gecikmiş, ne kadarlık toplam alacak var? Bekleyen faturaları tespit edin. Kocaeli'de deprem riski yüksek olduğundan DASK poliçelerinin güncel olup olmadığını kontrol etmek de bu haftanın görevidir; ortak alan sigortası eksikse yenileme sürecini başlatın.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat malikleri iletişim listesini güncelleyin. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü kişilerle paylaşılamaz. Duyuru kanalını (kapı ilanı, SMS, e-posta veya uygulama) belirleyin ve arıza/talep kayıt yöntemini kurun. Kocaeli'nin yoğun kentsel yapısında sakinlerle iletişimi düzenli tutmak kavgaların önüne geçer. Bu hafta içinde site yönetim yazılımı üzerinden devir-teslim raporunu, borçlu listesini ve arıza kaydını ilk günden hazır hâle getirirseniz dördüncü haftaya çok daha sağlam girersiniz.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yıllık işletme projesi hazırlamak yöneticinin görevidir. Bu taslak, aylık aidatın dayanağıdır; genel kurulda onaylanmadan aidat artışı yapılamaz. Kocaeli'deki büyük sitelerde asansör periyodik bakımı, jeneratör testi, havuz işletmesi ve güvenlik sistemi bakımı gibi kalemleri ayrı ayrı not edin. Bir sonraki hesap döneminde sürprizle karşılaşmamak için her kalemin tahmini maliyetini bu hafta belirleyin.

Kocaeli'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Kocaeli genelinde aylık aidat il geneli ortalama ₺500–₺1.800 aralığında seyretmektedir. Bu rakam il geneli ortalamadır; asansörlü, güvenlikli veya yüzme havuzlu sitelerde üst bandın belirgin biçimde üzerine çıkması yaygındır. Gebze ve Çayırova'daki büyük konut projelerinde, güvenlik ve sosyal tesis giderlerinin ağırlığıyla aidatın bu bandın ötesine geçtiği görülmektedir.

Aidatı belirleyen mekanizma KMK m.20'de düzenlenmiştir: her kat maliki, arsa payı oranında veya yönetim planında belirlenen eşit paylaşım esasıyla gider katılım payı öder. Aidatı keyfi olarak belirleme yetkisi yöneticiye değil, genel kurula aittir; yönetici yalnızca işletme projesini (tahmini yıllık gider bütçesini) hazırlar ve genel kurulun onayına sunar.

Kocaeli'nin büyükşehir dinamiği, aidat kalemlerini çeşitlendirir. Çok bloklu toplu yapı sitelerinde KMK'nın toplu yapı hükümleri devreye girer; toplu yapı yönetim kurulu, blok yöneticileri ve genel kurul katmanları arasında gider paylaşımı ayrıca düzenlenmek zorundadır. Deprem bölgesinde olmak, DASK primlerini ve ortak alan sigorta maliyetini aidatın sabit bir kalemi hâline getirir. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidatı elden toplamak hem güvensizdir hem de muhasebe düzenini bozar; tahsilatı mutlaka banka havalesi veya online ödeme kanalıyla yapın. Her ödeme, daire numarasıyla eşleştirilmiş banka dekontuna dayanmalıdır.

KMK m.20 uyarınca aidat borcunu zamanında ödemeyen kat malikine aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Süreç şu sırayla ilerler: geciktiği hâlde ödeme yapmayan malike önce yazılı hatırlatma gönderilir, bu hatırlatma belgelenir; ardından noter kanalıyla ihtarname çekilir; ihtara rağmen ödeme yapılmazsa icra takibi başlatılabilir. Hatırlatmaları belgeleyerek yürütmek, ileride hukuki süreçte elinizi güçlendirir. Otomatik borç hatırlatması ve tahsilat takibi için aidat takip programı bu süreci sizi aramadan yürütür.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Kocaeli İçin Karar Rehberi

Kocaeli, büyükşehir statüsüyle Türkiye'nin profesyonel yönetim şirketi arzı en gelişmiş illerinden biridir. İzmit, Gebze ve Darıca'da onlarca yönetim şirketi faaliyet göstermektedir. Bu durum, karar verirken gerçek seçeneklerinizin olduğu anlamına gelir.

Profesyonel şirket işe yarayan seçenek olduğunda şu tablo çoğunlukla doğrudur: 100 dairenin üzerindeki, güvenlik ve teknik personeli olan, çok bloklu yapılar. Bu ölçekteki sitelerde yönetimi gönüllü olarak üstlenmek, zamanınızın büyük bölümünü mesleğinizin dışında harcamanız anlamına gelebilir. Profesyonel şirket seçerken referans kontrolü ve yönetim sözleşmesinin detayları (hangi hizmetler dahil, hesap şeffaflığı, iletişim taahhüdü) belirleyicidir.

Öte yandan küçük ve orta ölçekli sitelerde — 20 ile 60 daire arasındaki binalarda — gönüllü yönetici ile doğru araç kombinasyonu çoğu zaman daha verimlidir. Şirket ücretleri aylık aidatın yüzde onbeş ile yüzde yirmi beşini götürebilir; bu maliyet, bir yazılım aboneliğiyle çok büyük ölçüde karşılanabilir. Kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin seçeneğini bir sonraki bölümde ayrıntılı ele alacağız.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Kocaeli'de site adına banka hesabı açmak için önce vergi numarası almanız gerekir. Kocaeli Vergi Dairesi'ne şu belgelerle başvurulur: karar defterinden yönetici seçim kararının fotokopisi, yönetici kimlik belgesi ve apartmanın tapusu ya da kat irtifakı belgesi. Vergi dairesi, site yönetimine ait potansiyel vergi numarası düzenler.

Bu numarayla herhangi bir bankada site adına hesap açabilirsiniz. Hesabı kendi adınıza değil, "X Apartmanı Site Yönetimi" gibi bir unvanla açmanız hem hukuki güvencedir hem de sizden sonraki yöneticiye devri kolaylaştırır. Kişisel hesabınızda site parasını hiçbir zaman tutmayın; karışıklık durumunda hesap verme yükümlülüğü size kalır ve hukuki sorunlara kapı açar.

Kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri de devreye girer. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; güncel uygulamayı Kocaeli Vergi Dairesi'nden veya bir mali müşavirden teyit edin.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32 çerçevesinde her yıl en az bir kez olağan genel kurul yapılması zorunludur. İlk toplantıyı zamanında ve kurallara uygun gerçekleştirmek, yönetiminizin güvenilirliğini baştan ortaya koyar.

Çağrı en az 15 gün önceden, imzalı ve iadeli taahhütlü mektupla yapılmalıdır; gündem açıkça belirtilmelidir. İlk toplantıda çift çoğunluk aranır: kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasının katılımı gerekir. Bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantıda katılanlarla karar alınabilir. Alınan kararlar karar defterine geçirilmeli ve katılımcılar tarafından imzalanmalıdır.

Yeni yöneticilerin sıkça yaptığı üç hata şunlardır: çağrıda gündem yazmamak (bu durum alınan kararları iptal edilebilir hâle getirir), birinci toplantı nisabını beklemeden ikinci toplantıya geçmek ve karar defterini toplantı sonrasına bırakarak imzasız bırakmak. Çağrı metni hazırlama, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımını kullanabilirsiniz; sistem 15 günlük çağrı süresini otomatik olarak takip eder.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Buraya kadar anlattığımız her süreç — devir kaosundan aidat kovalamacasına, genel kurul bürokrasisinden hukuki belirsizliğe — aslında tek bir noktada birleşiyor: yöneticinin zamanını alan rutin ama kritik işler. SiteYönetim, bu işlerin büyük bölümünü üstlenir; yönetici kararları verir, takip ve uygulama sisteme kalır.

AI Operatör

Düşünün: "Temmuz aidatlarını tahsil et, geciken 9 daireye nazik hatırlatma gönder" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özel hatırlatma metnini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez. Siz onaylarsanız gider; onaylamazsanız metni düzenleyebilirsiniz.

İkinci senaryo Kocaeli koşullarıyla doğrudan ilgilidir. Kocaeli Marmara deprem kuşağında yer aldığından bina yöneticisinin acil durum prosedürlerini hızla yürütebilmesi kritiktir. "Bodrum katta su baskını bildir" ya da "asansör arızasını bakım firmasına ilet" komutunu verdiğinizde AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli servis firmasına iş emri taslağı hazırlar ve sizin onayınızla gönderir. Kocaeli gibi yoğun kentsel ortamda bir arızanın saatler içinde çözüme kavuşturulması ile haftalarca sürüklenmesi arasındaki fark, çoğunlukla ilk birkaç adımın hızında yatmaktadır.

Çok bloklu sitelerde AI Operatör aynı anda birden fazla bloğun aidat, arıza ve duyuru akışını yönetir; siz yalnızca onay ekranını kontrol edersiniz. Bu, Darıca veya Gebze'deki 200 daireli bir sitenin tek yöneticiyle verimli biçimde yürütülmesini gerçekçi kılar.

AI Danışman

"Aidatını 10 aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a sorduğunuzda, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karar ve içtihata dayanarak KMK m.20 çerçevesinde size yol gösterir: gecikme tazminatı oranı, ihtar zorunluluğu, icra takibinin koşulları. Sürecin her adımını anlamlı şekilde anlayarak ilerlersiniz.

Şerhi açıkça belirtelim: AI Danışman yol gösterir, dava aşamasında bir avukatın yerini tutmaz. Bu cümle bilinçli olarak burada duruyor; hukuk konusunda sizi yanıltmamak için dürüstlüğü tercih ediyoruz. Ama "ne yapabilirim, nereden başlamalıyım" sorusuna gece yarısı bile anında, emsal destekli bir yanıt almak gerçekten değerlidir.

Sitenin Karnesi

SiteYönetim, sitenizi 100 puan üzerinden değerlendirir: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, ortalama kapatma süresi, yasal uyum durumu, sigorta güncelliği. Yeni yönetici için bu özelliğin asıl değeri şuradadır: devraldığınız ilk haftaki karne 48 olabilir. Altı ay sonra, düzenli yönetimle karne 79'a yükselir. Bu iki sayıyı genel kurulda yan yana gösterdiğinizde "iyi yönettim" demek zorunda kalmazsınız; rakamlar konuşur.

Kocaeli'deki büyük toplu yapı sitelerinde denetçi kurulunun şeffaf veri talebi sık yaşanan bir gerginlik kaynağıdır. Karne, bu tartışmayı nesnel zemine taşır.

7 Rol Bazlı Portal

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve teknik servis gibi farklı roller sisteme kendi kapılarından girer ve yalnızca kendi ekranlarını görür. Yeni yöneticinin bu özellikten en çok faydalandığı senaryo şudur: malik İstanbul'da oturuyor, Kocaeli'deki dairesinin aidat borcunu telefonda sormak yerine kendi portalından anlık olarak görüyor. Denetçi, muhasebe raporlarına doğrudan erişiyor; hesap verilmesini beklemek zorunda kalmıyor. Bu şeffaflık, kat malikleri toplantılarındaki gerginliği kayda değer biçimde azaltır.

14 Gün Ücretsiz Deneyin

Kredi kartı gerekmez. Bulut tabanlıdır, kurulum yoktur. Tek apartmandan yüzlerce dairenin yönetildiği sitelere kadar aynı platform çalışır. Kocaeli'nin ağır iş yüküne gerçekten hazır bir platform arıyorsanız, apartman yönetim programını 14 gün kendi sitenizde deneyin.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yönetimin ilk yılı kronolojisine yerleştirildiğinde modüllerin anlamı daha net görünür. Hangi aşamada hangi araç devreye giriyor?

Para işleri: Göreve başladığınız ilk ayda online aidat tahsilatı ve borç takibi modülü çalışmaya başlar. Her dairenin ödeme durumu anlık görünür, hatırlatmalar otomatik çalışır. Kocaeli'deki çok bloklu sitelerde merkezi ısıtma sistemleri yaygındır; sayaç okuma ve gider paylaşımı modülü, kalorimetre verilerini daire bazında otomatik dağıtır ve kış dönemi fatura tartışmalarını büyük ölçüde ortadan kaldırır. Apartman muhasebe programı e-Fatura entegrasyonu ve işletme defterini dijital ortamda tutar; gider paylaşımı ve sayaç okuma ile birlikte çalışır. Aidat takip programı, tahsilat oranınızı aylık olarak raporlar.

Operasyon: Arıza bildirimleri, bakım takibi ve teknik işletme modülü; duyuru, SMS ve push bildirim sistemi; otopark, güvenlik ve ziyaretçi yönetimi; personel ve bordro takibi; sosyal tesis rezervasyonu; sigorta ve acil durum belge arşivi. Kocaeli'deki büyük sitelerde tüm bu akışların tek ekrandan yönetilmesi, günde birkaç saatlik tasarruf sağlar.

Rakip yazılımlarda bulunmayan özellikler — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Kocaeli'de çatı izolasyonu, asansör modernizasyonu veya güvenlik sistemi yenileme gibi büyük işler için teklif toplamak zorunda kaldığınızda, İhale Portalı süreci şeffaf ve kayıtlı biçimde yürütür. İlin tedarikçilerinden kapalı zarf yerine sisteme kayıtlı teklif gelir; teklifler karşılaştırılır, seçim belgelenir ve genel kurula sunulacak bir ihale raporu otomatik hazırlanır. Mahalle Pazaryeri ise site sakinlerinin ve esnafın site içinde ticaret yapabildiği, yöneticinin moderasyon ettiği bir platformdur. Bu iki özellik, Türkiye'deki diğer site yönetim yazılımlarında bulunmamaktadır.

Modüllerin son noktası, devir-teslim sürecidir. Görevinizi teslim etmeniz gerektiğinde sistem tüm verileri — karar defteri, muhasebe, arıza geçmişi, sözleşmeler — bir raporda bir araya getirir. Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim bir öğleden sonra sürer; H2-1'de anlattığımız ilk hafta kaosunu yaşamak zorunda kalmaz.

Kocaeli'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Kocaeli, Marmara deprem kuşağının merkezinde yer alır. Bu gerçek, site yönetimini doğrudan etkileyen birkaç zorunluluğu beraberinde getirir ve bu zorunlulukları başından bilmek hem hukuki güvence hem de mali planlama açısından belirleyicidir.

DASK Zorunluluğu ve Ortak Alan Sigortası

Her bağımsız bölüm için DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) poliçesi zorunludur; bu sorumluluk bireysel malike aittir, ancak yönetici genel kurulda ve devir teslimde bu poliçelerin güncelliğini sorgulamalıdır. Bunun ötesinde, sitenin ortak alanlarını kapsayan ayrı bir sorumluluk sigortası yaptırılması Kocaeli gibi yüksek riskli bölgelerde kuvvetle tavsiye edilir; asansör kazası, yangın ya da yapısal hasar durumlarında site yöneticisinin sorumluluğu poliçe olmadan doğrudan mali yük getirebilir.

Güçlendirme Kararı ve Nisap

Binanın depreme dayanıklılığını artırmak amacıyla güçlendirme yapılması, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında özel karar nisabına tabidir; bu kararlar oy birliği gerektiren ağırlaştırılmış çoğunluk şartı içerebilir. Kocaeli'deki eski yapı stoğu göz önüne alındığında, güçlendirme tartışmaları pek çok sitede gündemin üst sıralarına taşınmıştır. Karar sürecine girmeden önce bir inşaat mühendisinden bina performans raporu almanız ve bir avukattan hukuki süreç hakkında bilgi almanız gerekir.

Çok Bloklu Toplu Yapı Yönetimi

Kocaeli'nin büyükşehir yapısı nedeniyle toplu yapılar yaygındır. KMK'nın toplu yapı hükümleri, blok yöneticileri ile toplu yapı yönetim kurulunun yetkilerini ayrı ayrı düzenler; hangi giderin toplu yapı bütçesinden, hangisinin blok bütçesinden karşılandığı yönetim planında net olarak belirtilmeli ve her genel kurulda ayrı ayrı raporlanmalıdır. Gider paylaşımı modülü, bu katmanlı yapıyı tartışmasız biçimde yönetmenin en kısa yoludur.

Kocaeli İlçelerinde Site Yönetimi

Kocaeli'nin 12 ilçesi, site yönetimi açısından iki farklı tablo sunar. Birinci küme, yüksek nüfus yoğunluklu ve büyük konut projeleriyle öne çıkan ilçelerdir.

İzmit ve Gebze, ilin idari ve ticari merkezleri olarak onlarca daireli sitelere ve toplu yapı projelerine ev sahipliği yapar. Bu ilçelerde profesyonel yönetim şirketi talebi ve arzı en olgunlaşmış düzeydedir; ancak büyük ölçekli sitelerde dijital yönetim altyapısı giderek daha belirleyici olmaktadır. Çayırova, son yıllarda hızla büyüyen konut stokuyla Kocaeli'nin en dinamik ilçelerinden biridir; yeni sitelerde yönetici altyapısının baştan doğru kurulması, ileriki yıllardaki uyuşmazlıkları büyük ölçüde önler. Körfez ve Derince'de sanayi yakınında gelişen konut mahalleleri, hem çalışan sakin profilinden kaynaklanan yoğun arıza bildirimi hem de ziyaretçi yönetimi ihtiyacı açısından özgün bir tablo çizer. Darıca ve Dilovası sınırlarında büyüyen sitelerde ise site yöneticisinin teknik işletme sorumlulukları ağır bastığından operasyon modüllerinin önemi öne çıkar.

İkinci küme, daha küçük ölçekli yapı stokuyla öne çıkan ilçelerdir. Kandıra ve Karamürsel, çoğunlukla beş ile on daireli apartmanlar için gönüllü yönetici modelinin sürdürüldüğü ilçelerdir; bu ölçekte defter tutmak ve aidat toplamak bile tek kişi için ciddi zaman alabilir. Başiskele ve Kartepe'deki yüksek kesimler, hem doğal sit alanlarına yakınlıktan gelen özel yönetim gereklilikleri hem de kentleşmenin hız kazandığı mahallelerle değişen bir tablo sunar. Gölcük, hem tarihi bir deprem merkezi olmasının getirdiği farkındalıkla hem de karma konut stokuyla özgün bir yönetim ortamı yaratmaktadır. Bulut tabanlı bir sistem olduğu için Kandıra'daki küçük bir apartmanla Gebze'deki büyük toplu yapı aynı panel üzerinden, herhangi bir kurulum yapmadan yönetilebilir.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yasal sorumluluklar karmaşık görünebilir; ancak temel ilkeleri bilmek çoğu riski baştan kapatır.

KVKK kapsamında kamera kullanımı: Ortak alanlara kurulan güvenlik kamerası sistemi için kat maliklerini ve sakinleri bilgilendiren bir aydınlatma metni asılması zorunludur. Kamera kaydı yalnızca güvenlik amacıyla saklanmalı, saklama süresi sınırlandırılmalı ve üçüncü kişilerle paylaşılmamalıdır. Kat malikleri iletişim listesi de kişisel veri sayıldığından bu listeyi yönetim dışı amaçlarla kullanmak KVKK ihlali oluşturur.

Çalışan istihdam eden siteler: Kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli çalıştıran sitelerde SGK bildirimi, asgari ücret uyumu, yıllık izin takibi ve iş güvenliği yükümlülükleri yöneticinin sorumluluğundadır. Kocaeli'nin büyük sitelerinde bu yükümlülükler çoğunlukla birden fazla personeli kapsar; güvenlik personeli için ayrıca özel güvenlik mevzuatı geçerlidir.

KMK m.38 kapsamında yöneticinin vekil sorumluluğu: Yönetici, kat malikleri adına vekil sıfatıyla hareket eder. Görevi kötüye kullandığı, hesap vermediği veya yükümlülüklerini ihmal ettiği durumlarda kişisel sorumluluğu doğabilir. Bu sorumluluktan korunmanın en güvenilir yolu, her kararı kayıt altında tutmak ve karar defterini düzenli işlemektir. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini güncel tutar; denetim durumunda erişmeniz gereken her belge sistemde hazır bekler.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

1. Kişisel hesapta site parasını tutmak. En yaygın ve en tehlikeli hatadır. Hem hesap karışıklığı yaratır hem de ilerleyen dönemde "para nereye gitti?" tartışmasını kaçınılmaz kılar.
2. Elden nakit toplamak. Belgesiz tahsilat, muhasebe düzenini bozar ve ileride ispat yükünü yöneticiye yükler. Tüm ödemeler banka kanalıyla yapılmalıdır.
3. Karar defterini işlememek. Alınan kararları anında ve imzalı biçimde kaydetmemek, kararların geçerliliğini hukuken zayıflatır.
4. Gündemsiz çağrı yapmak. Genel kurul çağrısında gündem maddelerini yazmadan toplantıya çağırmak, o toplantıda alınan kararların iptal edilebilir olmasına yol açabilir.
5. İşletme projesi yapmamak. KMK m.37'ye göre zorunlu olan yıllık işletme projesi olmadan aidat artışı yapılamaz; dayanaksız artışlar itiraz konusu olabilir.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Ödemeyen kat malikine KMK m.20 uyarınca aylık yüzde beşe kadar tazminat uygulanabilir. Uygulamaktan kaçınmak, düzenli ödeyen malikleri fiilen cezalandırmak anlamına gelir.
7. Devir-teslim tutanağı almamak. Kocaeli'deki çok bloklu sitelerde bu hata özellikle ağır sonuçlar doğurabilir. Önceki yönetim döneminden kalan borç, açık arıza veya eksik poliçe, tutanak olmadan size ait sayılabilir. Devralmadan önce mutlaka imzalı tutanağa bağlayın.