Körfez, Kocaeli'de site & apartman yönetim sistemi

Kocaeli'nin Körfez ilçesinde bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Kocaeli genelinde aylık aidat il ortalaması ₺500–₺1.800 aralığında seyrediyor; Körfez'de çok bloklu sitelerin yaygınlaşması ve deprem riski nedeniyle sigorta ile güçlendirme giderleri bu aralığı doğrudan etkiliyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Körfez koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Körfez'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yöneticilik görevi; defterlerin tutulması, aidatların toplanması, ortak alanların bakımının sağlanması ve kat maliklerine hesap verilmesi gibi dört temel yükümlülüğü kapsar — bunların tamamı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesinde açıkça düzenlenmiştir. Göreve yeni başlayan her yönetici bu dört yükümlülükle eş zamanlı yüzleşir.

Körfez, Kocaeli'nin sanayileşmiş ve hızla kentleşen ilçelerinden biridir. İlçede özellikle son on beş yılda çok katlı konut siteleri ve toplu yapılar yaygınlaşmıştır. Bu yapı stokunun büyük bölümü KMK'nın toplu yapı hükümlerine tabidir; yani tek bir genel kurul yerine çoklu yapı bloğunu kapsayan, daha karmaşık bir yönetim düzeni söz konusudur. Kocaeli'nin genelinde olduğu gibi Körfez'de de binlerce kat maliki her yıl aynı sorularla başlar; bu rehber o başlangıç kargaşasını kısaltmak için hazırlandı.

İlk hafta özellikle yoğundur: eski yöneticiden alınacak belgeler, açık borçlar, bekleyen arıza talepleri ve yaklaşan fatura dönemleri sizi aynı anda karşılar. Önce haritayı çıkarın; sonra önceliklendirin.

İlk 30 Gün: Körfez'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk yedi gün tamamen belge alma üzerine kuruludur. Eski yöneticiden alınması gereken kalemler şunlardır:

• Karar defteri ve işletme defteri (her ikisi de noter onaylı olmalı)
• Banka hesap dökümleri ve kasa mevcudu
• Tüm yüklenici ve tedarikçi sözleşmeleri
• Binanın sigorta poliçeleri (DASK dahil)
• Açık arıza/bakım talepleri listesi
• Kat malikleri iletişim listesi
• Aidat borç-alacak tablosu

Tüm bu belgeler için devir-teslim tutanağı imzalanması şarttır. Tutanaksız devir, ileride hukuki anlaşmazlık doğurabilir. Eski yönetici belge vermekten kaçınıyorsa yazılı talep gönderin ve gerekirse genel kurul kararı alın.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Birinci haftanın ardından mali tablonuzu netleştirmenin zamanıdır. Sitenin banka hesabını kendi kişisel hesabınızdan ayırın; site gelir ve giderleri mutlaka site adına açılmış ayrı bir hesaptan takip edilmelidir. Kişisel hesabınızda site parası tutmak hem hukuki hem de güven riski taşır.

Aidat borçlusu listesini çıkarın; kim ne kadar süredir borçlu, faiz işliyor mu? Bekleyen faturaları (temizlik, güvenlik, asansör bakımı, yakıt veya elektrik) tespit edin. Körfez'in deprem riski yüksek bir bölgede yer alması nedeniyle DASK poliçesi ve ortak alan sigortasının geçerli olup olmadığını bu haftada kontrol edin; süresi geçmiş poliçe acil öncelik demektir.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat malikleri iletişim listesini güncelleyin. Bu liste kişisel veri niteliği taşır; KVKK kapsamında sadece yönetim amaçlı kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Site duyurularını (asansör arızası, genel kurul tarihi, su kesintisi) nasıl ileteceğinizi belirleyin: fiziksel ilan panosu, ortak bir WhatsApp grubu ya da dijital bir platform. Arıza ve talep kayıtlarını nasıl tutacağınıza karar verin; bu kayıtlar hem sizi hem kat maliklerini korur.

Site yönetim yazılımı kullanmayı düşünüyorsanız bu haftada kurulumu tamamlamak, devir-teslim belgeleri ve borçlu listesinin sisteme girişini hemen başlatmanızı sağlar; ilk ayın en kritik görevleri için hazır bir altyapı oluşur.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

Dördüncü haftada Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 uyarınca yıllık işletme projesi taslağını hazırlayın. Körfez'de kış aylarında ısıtma maliyetleri belirleyici bir kalem olabilir; merkezi ısıtma sistemine sahip sitelerde yakıt giderini Ekim öncesinde bütçelemek kritiktir. Asansör periyodik bakımı, bahçe-peyzaj ve güvenlik hizmetleri kalıpsal kalemlerdir. Körfez'deki çok bloklu sitelerde her blok için ayrı gider tablosu gerekip gerekmediğini yönetim planınızdan kontrol edin; toplu yapı hükümleri bu ayrımı zorunlu kılıyor olabilir.

Körfez'de Aidat Ne Kadar? Kocaeli Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Kocaeli genelinde aylık aidat il ortalaması ₺500–₺1.800 aralığındadır; bu il geneli ortalamasıdır ve Körfez özelinde bina tipine göre bu bandın içinde önemli farklılıklar görülür. Güvenlik sistemi, asansör, otopark ve kapalı çevre düzenlemesi olan sitelerde üst bandın üzerine çıkılabilir; eski ve küçük ölçekli apartmanlarda ise alt banda yaklaşılabilir.

Aidatın nasıl belirleneceğine KMK m.20 çerçeve çizer: ortak giderler ya daireler arasında eşit biçimde ya da arsa payı oranında paylaştırılır; yönetim planınız hangi yöntemi öngörüyorsa o esas alınır. Belirlemede sağlıklı yol şudur: önce yıllık işletme projesi hazırlanır, tüm tahmini giderler toplanır, daire sayısına (ya da arsa payına) bölünerek aylık aidat rakamı bulunur; bu rakam ardından genel kurul onayına sunulur.

Körfez'de gider yapısını belirleyen önemli bir etken, ilçenin deprem riski yüksek bölgede yer almasıdır. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) poliçesi yasal zorunluluktur; bunu sitenin ortak alan sigortası ile birlikte bütçelemeniz gerekir. Ayrıca binanın yenilenmesine ya da güçlendirilmesine karar verilecekse KMK'nın ilgili hükümlerine göre gerekli çoğunluk (nisap) sağlanmalıdır. Bu tür tek seferlik büyük giderler yıllık aidat bütçesini sarsmaması için sinking fund (yedek akçe) ayrılarak planlanır.

Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı tahmini aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidatı her zaman banka havalesi ya da çevrimiçi ödeme yöntemiyle toplayın; elden nakit tahsilat hem kayıt güçlüğü hem de güven riski yaratır. Banka ekstresi, hem sizin hem kat malikinin şeffaf kaydıdır.

Ödeme yapmayan kat malikine yaklaşımın aşamalı olması gerekir:

1. Nazik yazılı hatırlatma — önce dostane bir bildirim, çoğu durumda yeterlidir.
2. Resmi yazılı ihtar — belgelenmiş, tarihli, imzalı.
3. KMK m.20 kapsamında gecikme tazminatı uygulama — yasal sınırlar içinde.
4. İcra takibi — noter ihtarına rağmen ödeme yapılmıyorsa hukuki yola başvurulur.

Her aşamayı kayıt altına alın; ilerideki olası hukuki süreçte belge eksikliği ciddi sorun çıkarır. Aidat takip programı kullanıyorsanız hatırlatmalar otomatik olarak gider ve her bildirimin tarihi sistem üzerinde kayıtlı kalır.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Körfez İçin Karar Rehberi

Körfez'de konut yapısının büyük bölümü çok bloklu siteler ve yüksek daireli toplu yapılardan oluşmaktadır. Bu ölçekteki bir yapıda hangi yönetim modelini seçeceğiniz, hem zamanınıza hem bütçenize hem de binanın idari karmaşıklığına bağlıdır.

Kocaeli gibi büyükşehir dinamiklerine sahip bir ilde profesyonel yönetim şirketi arzı diğer illere kıyasla daha geniştir. Ancak şirket seçerken referanslarını, sigorta teminatlarını ve sözleşmedeki hesap şeffaflığı hükümlerini dikkatle inceleyin. Körfez'deki çok bloklu sitelerde toplu yapı yönetim planının varlığı ve şirketin bu plan çerçevesinde deneyimi kritik bir kriter olmalıdır.

Üçüncü bir yol da vardır: kendiniz yönetin, ağır idari yükü yazılıma devredin. Bu yol özellikle vakti kısıtlı ama kontrolü elden bırakmak istemeyen yöneticiler için gerçekçi bir alternatiftir — bunu ilerleyen bölümlerde ayrıntılı ele alıyoruz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Sitenizin gelir ve giderlerini kişisel hesabınızdan kesinlikle yürütmeyin; hem hukuki sorumluluk hem de kat malikleri nezdinde güven açısından ciddi risk taşır. Site adına ayrı bir banka hesabı açmak zorunluluktan çok doğru yönetimin gereğidir.

Site adına banka hesabı açabilmek için önce vergi kimlik numarası almanız gerekebilir. Bunun için Körfez'e bağlı vergi dairesine başvurulur; genellikle istenen belgeler şunlardır: kat malikleri kurulunun yönetici seçim kararı (karar defterinden noter onaylı örnek), yöneticinin kimlik fotokopisi ve binaya ait tapu bilgileri. Belge listesi vergi dairelerine göre küçük farklılıklar gösterebileceğinden Körfez Vergi Dairesi'ni önceden telefonla arayarak teyit etmenizi öneririz.

Kapıcı, güvenlik ya da temizlik personeli istihdam edecekseniz SGK bildirimi zorunludur; bu aşamada iş güvenliği yükümlülükleri de devreye girer. Personel istihdamı olan sitelerde defter tutma ve muhasebe işlemleri daha karmaşık bir hal aldığından bir mali müşavirden destek almanız işleri kolaylaştırır. Vergi ve SGK konularındaki yükümlülüklerinizi mali müşavirinizle teyit edin; mevzuat değişiklikleri bu alanda sık görülür.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

Kat malikleri kurulu, KMK m.29 uyarınca yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Toplantıyı usule uygun yapmak, aldığınız kararların geçerliliği açısından belirleyicidir; usul hataları kararların iptaliyle sonuçlanabilir.

Genel kurulun temel aşamaları şöyle işler:

• Çağrı (KMK m.29-30): Toplantıdan en az 15 gün önce, gündem de belirtilerek her kat malikine yazılı (imzalı ya da taahhütlü mektupla) bildirim yapılır. Gündem içermeyen çağrıyla toplantıda o gündem maddesine karar alınamaz.
• Toplantı yeter sayısı (nisap): İlk toplantıda hem kat maliki sayısının hem de arsa paylarının salt çoğunluğu aranır. Bu sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılır.
• Karar defteri: Tüm kararlar toplantı sonunda karar defterine geçirilir ve katılan malikler tarafından imzalanır; imzasız karar tartışmaya açık kalır.

Sık yapılan üç hata şunlardır: çağrıda gündem maddesi belirtmemek (bu nedenle o toplantıda alınan kararlar iptal edilebilir), ikinci toplantı tarihini çağrıya yazmamak ve karar defterini imzalatmadan toplantıyı kapatmak.

Çağrı metni hazırlamak, vekâlet takibi yapmak ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımı bu süreci büyük ölçüde hızlandırır; "15 gün önceden çağrı" gibi yasal sürelerin takibini de yazılım üstlenir.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu rehberde karşılaştığınız sorunların büyük bölümü — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlikler — birbiriyle bağlantılı ve tekrar edendir. SiteYönetim bu döngüyü kırmak için tasarlandı.

AI Operatör

Somut bir senaryo ile başlayalım: "Bu ayın aidatlarını topla, geciken dokuz daireye nazik hatırlatma gönder" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, hatırlatma mesajlarını hazırlar ve sizin onayınıza sunar; siz onay vermeden hiçbir bildirim gönderilmez. Operatör bir otomasyon robotu değil, sizin adınıza hazırlık yapan ve son kararı size bırakan bir asistandir.

Körfez'in koşullarına daha yakın ikinci bir senaryo: Çok bloklu sitenizde asansör arızası bildirildi. Arıza kaydını AI Operatör sisteme açar, sözleşmeli bakım firmasına iş emri taslağını hazırlar ve onayınızla gönderir. Eski yöneticiden devraldığınız "kimin hangi arıza için kimi aradığını kimsenin bilmediği" karmaşa yerini kayıtlı, takip edilebilir bir sürece bırakır.

Bir başka senaryo: Genel kurul yaklaşıyor. Çağrı metni, gündem taslağı ve vekâlet takip tablosu hazırlanması gerekiyor. AI Operatör üç belgeyi taslak olarak çıkarır; siz inceleyip onayladıktan sonra kat maliklerine gönderilir. "15 gün önceden çağrı" yasal zorunluluğu sistemin takviminde zaten takip edilmektedir; sizi son güne bırakmaz.

Deprem riski yüksek Kocaeli'nde acil durum ve sigorta belgeleri de operasyonun parçasıdır. Sigorta poliçesi yenileme tarihi yaklaştığında AI Operatör sizi önceden bildirir ve gerekli işlem taslağını hazırlar; onaylamak ya da ertelemek kararı her zaman size aittir.

AI Danışman

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu yöneticilerin büyük bölümü eninde sonunda sorar. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde size yol gösterir: ihtar süreçleri, gecikme tazminatı uygulaması ve icra takibinin hangi aşamada başlatılabileceği. Şerhi açıkça belirtmek gerekir: AI Danışman bilgi verir ve yol gösterir; dava açma ya da icra takibini yürütme aşamasında mutlaka bir avukatla çalışın. Bu dürüstlük cümlesi bilerek yazılmıştır — güvenilir bir araç sınırlarını da söyler.

Sitenin Karnesi

SiteYönetim, yönetim performansını 100 üzerinden puanlar: aidat tahsilat oranı, açık arıza sayısı ve yaşı, toplantı düzenliliği, belge güncelliği gibi ölçütler tek bir göstergede özetlenir. Körfez'deki bir çok bloklu sitede göreve yeni başladınız diyelim; devir günkü karneniz 48 olsun. Altı ay sonra 79 olan karnenizi genel kurulda yan yana gösterirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız; kat malikleri güven oylaması yerine veri okur.

7 Rol Bazlı Portal

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller platforma kendi kapısından girer; herkes yalnızca kendi ilgili bilgilerini görür. Körfez'deki çok bloklu sitelerde bazı malikler başka şehirde yaşar ya da mülklerini kiracıya devreder. Bu kişiler borcunu ya da duyuruyu görmek için sizi aramak zorunda kalmaz; kendi portalından takip eder. Denetçi portalı şeffaflığı kurumsal hale getirir; "yönetici ne yapıyor" sorusu toplantıyı beklemez, sistem üzerinde okunur.

14 Gün Ücretsiz Başlangıç

Kredi kartı gerekmez, kurulum yok, bulut tabanlı. Tek bir apartmandan yüzlerce dairelik büyük siteye kadar aynı platform çalışır. Körfez'deki çok bloklu sitelerde her blok ayrı modül olarak tanımlanır, yönetim konsolunda tek ekrandan görünür. Apartman yönetim programını ilk ay için deneyin; ilk 30 günün listeniz sistemde hazır olsun.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

SiteYönetim'in modüllerini özellik listesi olarak sunmak yerine yeni bir yöneticinin ilk yılına yerleştirerek anlatmak daha doğru olur; çünkü her modül belirli bir aşamada işe yarar.

Para İşleri

İlk iki haftada mali fotoğrafı çıkardıktan sonra online aidat tahsilatı ve borç takip modülü devreye girer. Kat malikleri ödemeyi doğrudan sistem üzerinden yapar; tahsilatlar anlık olarak işleme girer. Körfez'deki çok bloklu sitelerde farklı blokların gider kalemleri ayrı tutulabilir; ortak giderler ise eşit ya da arsa payı oranında dairelere dağıtılır. Merkezi ısıtması olan binalarda sayaç okumaları ve kalorimetre paylaşımı modülle dairelere tek tıkla dağıtılır; yakıt faturası dönemi tartışmalı hesaplamalar yerine şeffaf bir tabloya dönüşür. Apartman muhasebe programı e-Fatura entegrasyonu ve işletme defteri tutma işlemlerini de kapsar; aidat takip programı ise tahsilat ve hatırlatma sürecini otomatize eder.

Operasyon

Arıza ve bakım talepleri sisteme kaydedilir, ilgili teknik kişiye atanır, kapanış tarihiyle birlikte arşivlenir. Duyurular SMS, uygulama bildirimi ya da e-posta ile iletilir; teslim edildiği de kaydedilir. Personel ve tedarikçi yönetimi, otopark ve ziyaretçi takibi, sosyal tesis rezervasyonu ile sigorta ve belge arşivi aynı platform üzerinde çalışır. Körfez'deki çok bloklu sitelerde farklı blok yöneticileri ya da denetçiler kendi erişim düzeyleriyle sisteme dahil olabilir.

Rakipte Olmayan İki Özellik: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Bu iki modül diğer site yönetim yazılımlarında bulunmamaktadır. Kocaeli'deki tedarikçilerden asansör bakımı, çatı yalıtımı ya da güvenlik sistemi kurulumu için teklif toplamak istediğinizde İhale Portalı'nı kullanırsınız: kapalı zarf yerine şeffaf ve kayıtlı teklif toplarsınız, üç teklifi genel kurulda belgeleyerek ihaleyi sonuçlandırırsınız. Deprem riski nedeniyle binanızın güçlendirilmesi ya da köklü bir bakım ihtiyacı gündeme geldiğinde bu şeffaflık hem yasal hem de güven açısından değer taşır. Mahalle Pazaryeri ise site sakinleri ile yerel esnaf arasında ticari köprü kurar; kiracı sirkülasyonunun yüksek olduğu yoğun konut bölgelerinde komşuluk ekonomisini aktif tutar.

Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim belgeleri, borç tablosu, arıza geçmişi ve sözleşmeler sistemde hazır bekler; devri tamamlamak birkaç saate sığar. Başladığınız yere dönecek olursak: ilk haftanın en zorlu anlarından biri eski yöneticiden "dağınık" bir devir almaktı. Siz bu durumu sonraki yöneticiye bırakmayacaksınız.

Körfez'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Körfez'in konum ve kentsel yapısı, yönetim planınızda görmezden gelemeyeceğiniz bazı koşulları doğrudan belirler.

Deprem Riski ve Sigorta Yükümlülükleri

Kocaeli, Türkiye'nin yüksek deprem risk bölgeleri arasında yer alır. Bu, Körfez'deki her bina yöneticisi için somut iki yükümlülük anlamına gelir. Birincisi, DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) yasal olarak zorunludur; poliçe süresi dolmuşsa ilk haftada yenilemek öncelikli iştir. İkincisi, ortak alanların sigortalanması — asansör, kazan dairesi, otopark, çatı — DASK'ın kapsadığı alan dışında kalır; bu riskler için ayrı sigorta poliçesi gerekir.

Güçlendirme Kararı ve Nisap

Binanın depreme karşı güçlendirilmesi ya da yıkılıp yeniden yapılması konusu Körfez'deki pek çok eski binanın gündemine girmiş durumdadır. KMK'ya göre bu tür yapı güçlendirme ya da esaslı tadilat kararları için genel kurulda belirli bir çoğunluk (nisap: toplantı yeter sayısı) aranır. Hangi oran gerektiği kararın niteliğine ve yönetim planına göre değişebilir; bu konuda bir avukatla ya da yetkili bir teknik danışmanla çalışmanız önerilir. Güçlendirme kararını ya da büyük tamir ihalesini genel kurulda belgelenmiş tekliflerle sunmak hem hukuki güvence hem de kat malikleri güveni açısından kritiktir.

Çok Bloklu Site ve Toplu Yapı Yönetimi

Kocaeli'nin yüksek kentleşme hızı Körfez'de çok bloklu sitelerin yaygınlaşmasını beraberinde getirmiştir. KMK'nın toplu yapı hükümleri; birden fazla blok, ortak sosyal alanlar (havuz, spor salonu, yeşil alan) ve ayrı blok yönetim kurulları içeren yapılar için ek kurallar öngörür. Yönetim planınızın toplu yapı hükümlerine uygun olup olmadığını kontrol edin; blok bazlı gider ayrımı bu yapısal farkı yansıtmalıdır. Sitenin karnesi ve gider paylaşımı modülü çok bloklu yapıların bu karmaşıklığını yönetilebilir hale getirir.

Körfez ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçeler

Körfez, Kocaeli'nin doğusunda yer alır; çevre ilçelerle birlikte değerlendirildiğinde ilçenin konut ve yönetim yapısı daha net ortaya çıkar. Kocaeli geneli site yönetimi rehberinde ilin bütüncül tablosunu bulabilirsiniz.

Körfez'e komşu ilçeler iki farklı profil ortaya koyar. Yüksek yoğunluklu kentsel kuşak: Gebze, Çayırova ve Darıca, Körfez'e benzer biçimde yoğun sanayileşme ve buna paralel yüksek konut talebi ile şekillenmiş ilçelerdir; büyük ölçekli sitelerin ve toplu yapıların yoğunluğu bu kuşakta belirgindir. Dilovası'nda da sanayi odaklı kentleşmenin izi konut stoğunda görülür. Başiskele ve İzmit merkez, Kocaeli'nin yönetim ve hizmet odağını oluşturur; ilçe kurumlarına ve vergi dairelerine en yakın noktalardır. Derince limancılık ve lojistik ağırlıklı bir profil taşır; daha küçük konut blokları hakimdir.

Daha sakin ve karma doku: Karamürsel, Gölcük ve Kartepe, Kocaeli genelinin içinde görece daha düşük yoğunluklu konut alanlarıdır. Buralarda küçük ölçekli apartmanlar ve gönüllü yönetim modeli daha yaygındır. Kandıra ise kırsal karakterini korumakta; konut blokları sınırlı kalmaktadır.

Körfez'deki bir yönetici olarak şunu bilmek işe yarar: bulut tabanlı olduğu için Gebze'deki siteniz ile Körfez'deki apartmanınızı aynı panelden, kurulum olmadan yönetebilirsiniz. Kocaeli'nin farklı ilçelerinde mülkü olan yöneticiler ya da birden fazla siteyi denetleyen denetçiler için bu birleşik görünüm pratik bir avantaj sağlar.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yöneticinin yasal sorumlulukları KMK m.38 kapsamında değerlendirilir: yönetici, kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur. Bu, kararlarını belgelemesi, hesapları şeffaf tutması ve yetkisiz işlem yapmaması anlamına gelir. Bu sorumlulukların çerçevesini bilmek sizi yüklemez; aksine sizi korur.

KVKK: Kat malikleri iletişim listesi kişisel veridir. Bu listeyi yalnızca yönetim amacıyla kullanın; üçüncü taraflarla paylaşmayın. Güvenlik kamerası kullanıyorsanız ortak alanlarda yazılı aydınlatma metni asılması zorunludur; kayıtların saklama süresi sınırlıdır. Bu kuralları bilmek hem sizi korur hem de kat maliklerini rahatsız edecek ihlallerin önüne geçer.

İş Güvenliği ve SGK: Kapıcı, güvenlik ya da temizlik personeli istihdam ediyorsanız SGK bildirim yükümlülüğünüz başlar. İş güvenliği tedbirlerini (talimatname, ekipman, eğitim) ihmal etmemeniz gerekir. Küçük apartmanlarda bu yükümlülük çok ağır gelmez; büyük sitelerde ise uzman destek almak işi kolaylaştırır.

KVKK uyum belgelerini, kamera aydınlatma metinlerini ve personel sözleşme arşivini dijital ortamda düzenli tutmak için KVKK ve yasal uyum modülü hazır şablonlar ve belge arşivi sunar; bir sonraki denetime hazır olmak için ek çaba harcamanız gerekmez.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Yeni yöneticilerin büyük bölümü aynı hataları tekrar eder. Bu listeyi okumak birkaç dakika; hataları telafi etmek bazen aylarca sürer.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Hesaplar birbirine karışır, kat malikleri güveni sarsılır, hukuki sorumluluk doğar. İlk haftada ayrı bir banka hesabı açın.
2. Elden nakit toplamak. Her tahsilatın banka kaydı olmasını sağlayın; elden alınan para belgesiz kalır ve anlaşmazlık çıktığında ispat yükü size düşer.
3. Karar defterini işlememek. Her toplantı kararı, imzasız bile olsa karar defterine geçirilmeli; imzasız kararlar tartışmaya açık kalır.
4. Gündem olmadan çağrı yapmak. Gündemsiz toplantıda alınan kararlar iptal edilebilir; çağrıya her maddeyi yazın.
5. İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 yıllık işletme projesi zorunluluğunu öngörür; taslak bile olsa hazırlamak hem yasal hem pratik bir zorunluluktur.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Sürekli ödeme yapmayan kat maliklerine karşı yasal hakkınızı kullanmamak diğer kat maliklerine karşı eşitsizlik yaratır.
7. Devir-teslim tutanağı almadan göreve başlamak. Körfez'deki çok bloklu sitelerde tutanaksız devir, önceki dönemin borçları ve eksiklikleri için sizi sorumlu tutabilir. Tutanaksız devir almayın.