İzmit, Kocaeli'de site & apartman yönetim sistemi

Izmit'te bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Kocaeli genelinde aylık aidat ortalaması ₺500–₺1.800 aralığında seyrediyor; Izmit'in yoğun kentsel dokusu, çok bloklu siteleri ve yüksek deprem riski bu aralıkta belirleyici etkenler arasında. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Izmit ve Kocaeli koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da ele alacağız.

Izmit'te Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site ya da apartman yöneticisi olduğunuz anda Kat Mülkiyeti Kanunu size dört temel yükümlülük yükler: defter tutmak (KMK m.35), aidat toplamak ve harcamak, ortak alanları işletip bakımını yaptırmak, yıl sonunda genel kurula hesap vermek. Bu dört başlık basit görünür; ancak pratikte her biri onlarca küçük işlemden oluşur ve bir çoğu için belirli yasal sürelere uymak zorundasınızdır.

Izmit, Kocaeli'nin il merkezi olması nedeniyle konut yoğunluğu yüksek bir ilçedir. Çok bloklu sitelerin ve kapsamlı ortak alan tesislerinin yaygın olduğu bu ortamda yönetici, tek bir apartmanın ötesinde karmaşık bir yapıyı idare edebilir. Kocaeli'de binlerce apartman ve site aynı mevzuat çerçevesinde aynı yükümlülükleri taşıyor; bu rehber size o sürecin haritasını çıkarmak için hazırlandı.

Endişeye gerek yok. Her konuyu sırayla ve Izmit koşullarına özgü ayrıntılarla ele alacağız.

İlk 30 Gün: Izmit'te Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk yapmanız gereken, eski yöneticiden resmi devir-teslim tutanağı imzalamaktır. Bu tutanak olmadan hangi belgeleri devraldığınız, ne kadar nakit ya da alacak bulunduğu tartışmalı kalır. Teslim almanız gereken belgeler şunlardır: karar defteri, işletme defteri, banka hesap dökümü, kasa mevcudu, site adına imzalanmış tüm sözleşmeler (asansör bakım, temizlik, güvenlik, sigorta poliçeleri), borç-alacak listesi ve geçmiş genel kurul tutanakları. Eksik belgeler varsa bunları tutanakta açıkça belirtin; bu kayıt ileride çıkabilecek anlaşmazlıklarda sizi korur.

Kocaeli'nde çok bloklu site yönetimlerinde devir süreçleri zaman zaman birden fazla hesabı ve bağımsız sözleşmeler paketini kapsar. Teslim aldığınız her belgeyi numaralandırarak arşivleyin; dijital tarama yaparsanız kaybolma riski ortadan kalkar.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Banka hesabını düzene sokun: site adına açık hesap yoksa vergi numarası alıp (bkz. H2-6) site adına yeni hesap açın; kişisel hesabınızda site parası tutmak hem hukuki hem güven riski taşır. Aidat borçlusu listesini çıkarın: hangi daire kaç ay borcunu ödemiyor, toplam tutar ne kadar? Bu fotoğrafı ilk genel kurulda sunacaksınız.

Izmit'te çok sayıda ortak alan tesisi bulunan sitelerde bekleyen fatura miktarı yüksek çıkabilir. Asansör bakım firması, güvenlik şirketi, peyzaj hizmetleri — bu faturaları tek tek kontrol edin, ihtilaflı olanları kayda alın.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin güncel iletişim listesini oluşturun. Önemli not: bu liste kişisel veri niteliği taşır; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla tutulabilir, üçüncü şahıslarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin (apartman panosu, toplu SMS ya da dijital platform) ve arıza/talep kayıt yönteminizi netleştirin. Bu noktada ileride büyüyecek veri yükünü yönetmek için dijital bir araç kullanmak büyük kolaylık sağlar; site yönetim yazılımı ile devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk günden hazır gelir.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yönetici, yeni dönem için yıllık işletme projesi hazırlamak zorundadır. Bu taslak, sitenin beklenen giderlerini (bakım, enerji, personel, sigorta) kalemler halinde listeler ve aidat tutarının bu giderlere göre belirlenmesine zemin hazırlar. Izmit gibi kentsel yoğunluğun yüksek olduğu bir ilçede kalabalık toplu yapılarda bu taslağın ayrıntılı hazırlanması, yıl içinde çıkabilecek bütçe açıklarının önüne geçer.

Kocaeli genelinde deprem riski yüksek olduğundan bakım takviminize bina sigortası ve DASK yenileme tarihlerini mutlaka ekleyin. Ortak alan sigorta poliçesi varsa yenileme tarihini takvime not düşün.

Izmit'te Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Kocaeli genelinde aylık aidat ortalaması ₺500–₺1.800 aralığındadır. Bu il geneli ortalamadır; asansörlü, güvenlikli ve geniş sosyal tesisli sitelerde üst bandın belirgin biçimde üzerine çıkılabilir, eski ve sade yapılarda ise alt bant geçerli olabilir. Izmit'te binanın konumu (şehir merkezine yakınlık, yeni yapı veya eski stok), blok sayısı ve ortak alan hizmetlerinin kapsamı bu aralık içindeki konumu belirler.

Aidat miktarı keyfi değil, yasal bir çerçeveye oturur. KMK m.20 uyarınca giderler esas olarak arsa payı oranında dağıtılır; yönetim planında farklı bir dağıtım yöntemi (eşit pay, kullanım alanına göre vb.) kararlaştırılmışsa o yöntem uygulanır. Süreç şu şekilde işler: yönetici yıllık işletme projesi taslağını hazırlar, tahmini giderleri daire sayısına ve paylaşım yöntemine böler, ortaya çıkan rakamı genel kurula sunar. Genel kurul onaylamadan aidat artışı tek taraflı yapılamaz.

Izmit'te ortak alan maliyetlerini şekillendiren kalemlerin başında asansör bakım sözleşmeleri, güvenlik personeli ya da kamera sistemi giderleri ve peyzaj hizmetleri gelir. Büyük toplu yapılarda su, doğalgaz veya elektrik abonelikleri de önemli kalemler oluşturabilir. Kendi sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidat tahmini görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat belirlerken gerçekçi bir bütçe oluşturmanın önemi büyüktür. Düşük tutulan aidat, yıl ortasında kapanan sözleşmeler ya da acil onarımlar karşısında yöneticiyi zor durumda bırakır ve kat malikleriyle gereksiz gerilime yol açar.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

En sağlıklı yöntem banka havalesi ya da online ödeme sistemidir. Elden nakit toplamak makbuz düzeninde aksaklıklara, kayıp ya da anlaşmazlıklara zemin hazırlar; yaygın pratik olmasına rağmen önerilmez. Banka üzerinden toplanan ödemelerde her işlem otomatik olarak kayıt altına girer ve hesap dökümü şeffaf bir delil niteliği taşır.

Aidat ödemeyen kat malikine uygulanacak yol KMK m.20'de belirlenmiştir. Gecikme durumunda aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı talep edebilirsiniz. Süreç genellikle şu sırayla işler: yazılı hatırlatma → noter ihtarı → icra takibi. İcra takibine geçmeden önce yazılı hatırlatma yapmak hem yasal sürecin kanıtı hem de ilişkileri koruma açısından önemlidir.

Izmit gibi büyük ve çok daireli yapılarda borçlu listesinin uzaması, tahsilat sürecinin yönetimi açısından gerçek bir yük oluşturabilir. Otomatik borç hatırlatması ve online aidat tahsilatı için aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider, siz sadece onaylarsınız.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Izmit İçin Karar Rehberi

Izmit ve Kocaeli genelinde büyük toplu yapılar ve çok bloklu siteler, profesyonel yönetim şirketi hizmetine talebi artırmaktadır. Ancak karar vermeden önce yapınızın ölçeğini ve ihtiyaçlarını dürüstçe değerlendirmek gerekir.

Kocaeli'nde profesyonel yönetim şirketlerinin sayısı büyükşehir merkezlerine kıyasla sınırlıdır. Bu gerçek, özellikle orta ölçekli yapılarda gönüllü yönetici ile iyi bir yazılımın birleşimini en pratik çözüm hâline getirir. Üçüncü bir yol var: kendiniz yönetin, ağır ve tekrarlayan işi yazılıma devredin. Bu seçeneği sonraki bölümlerde ayrıntılı ele alacağız.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site ya da apartman adına vergi numarası almak için Izmit'teki yetkili vergi dairesine başvurmanız gerekir. Genellikle istenen belgeler şunlardır: genel kurul veya kat malikleri kararıyla yönetici atandığını gösteren karar defteri fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve karar örneği. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Izmit Vergi Dairesi'ne önceden telefonla teyit edin.

Vergi numarasını aldıktan sonra bu numarayla site adına bir banka hesabı açılır. Kişisel hesabınızda site parası tutmaktan kaçının; bu durum hem hukuki hem de güven açısından risk oluşturur. Mal sahipleri hesap dökümü talep ettiğinde karışık bir tablo ortaya çıkması gereksiz anlaşmazlıklara zemin hazırlar.

Sitede kapıcı, güvenlik ya da temizlik personeli istihdam ediliyorsa SGK bildirimleri ve iş güvenliği yükümlülükleri de yöneticiye düşer. Bu konuların ayrıntıları için güncel uygulamayı bir mali müşavir aracılığıyla teyit edin; mevzuat değişimleri izlemesi güçtür.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

Genel kurul, yöneticinin hesap verdiği ve kat maliklerinin ortak kararlar aldığı en önemli mekanizmadır. KMK m.29-32 çerçevesinde yılda en az bir kez toplanmak zorundasınızdır.

Toplantıdan en az 15 gün önce kat maliklerine imzalı ya da taahhütlü mektupla çağrı yapılması gerekir. Çağrıda toplantı yeri, tarihi, saati ve gündem açıkça belirtilmelidir. Gündemsiz ya da eksik çağrıyla yapılan toplantılarda alınan kararlar hukuki itirazlara açık hâle gelir.

İlk toplantıda nisabı (toplantı yeter sayısı) sağlamak için hem kat maliki sayısının hem arsa paylarının yarısını aşmak şarttır. Bu nisap sağlanamazsa ikinci toplantı, katılan maliklerle yapılabilir. Alınan kararlar karar defterine geçirilir ve toplantıya katılan malikler tarafından imzalanır. Sık yapılan hatalar arasında gündem dışı konu oylanması, tutanağın imzalatılmaması ve itiraz beyanlarının kayda geçirilmemesi yer alır.

Çağrı metni taslağı, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımı bu süreci baştan sona destekler; 15 günlük süreyi de otomatik olarak hatırlatır.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Yukarıda anlattığımız her konu — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — aslında birbirine bağlı. SiteYönetim bu dertlerin tamamına tek bir platformdan yanıt vermek için tasarlandı. Aşağıda dört temel bileşeni Izmit'teki bir yöneticinin gözünden ele alıyoruz.

AI Operatör

Tahsilat ayı geldi ve 12 daire hâlâ Haziran aidatını ödemedi. "Bu ay ödemeyenlere nazik bir hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini derler, kişiye özel hatırlatma taslağını hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez. Bu onay adımı hem doğru hem zorunludur; sistem hiçbir zaman sizin yerinize karar almaz.

İkinci senaryo: Izmit'teki sitenizde asansör arızası bildirildi. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli bakım firmasına iş emri taslağı hazırlar ve yeniden sizin onayınıza bekler. Kocaeli'nde çok bloklu sitelerde aynı anda birden fazla arıza talebi gelebilir; AI Operatör her birini öncelik sırasına göre kayıt altına alır ve takibi sizi aramadan sürdürür.

Genel kurul yaklaşıyorsa: "15 gün sonraki genel kurul için çağrı metnini hazırla, vekâlet formunu ekle" yazıyorsunuz. AI taslağı üretir, gündem maddelerini dizer, siz onaylayıp gönderiyorsunuz. Sonrasında kimlerin vekâlet verdiğini sistem takip eder.

AI Danışman

"8 aydır aidat ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a sorduğunuzda ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde somut adımları sıralar: yazılı hatırlatma, noter ihtarı, icra takibi. Yanıt mevzuata dayalı ve güncel içtihatlara atıflı gelir. Önemli şerh: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük bilinçli ve zorunludur; yanlış hukuki adımlar ciddi sonuçlar doğurabilir.

Deprem güçlendirme kararı almak istiyorsunuz ama karar nisabını bilmiyorsunuz; DASK poliçenizin kapsamı yeterli mi diye merak ediyorsunuz. AI Danışman bu sorulara da KMK ve ilgili mevzuat çerçevesinde yanıt verir, gerektiğinde uzman yönlendirmesi yapar.

Sitenin Karnesi

Sistem, yönetim performansınızı 100 üzerinden puanlar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu, belge eksiksizliği gibi göstergeler bir araya gelir. Yönetimi devraldığınız gün karneniz 54 çıkabilir; altı ay sonra 81'e ulaştığında genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine somut kanıt sunarsınız. Bu şeffaflık, kat malikleriyle gereksiz tartışmaları büyük ölçüde azaltır.

7 Rol Bazlı Portal

SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller kendi kapısından girer. Izmit'te oturmayan malik İstanbul'daki dairesinin borcunu kendi portalından görür, size sormaz. Denetçi tüm harcama belgelerine doğrudan erişir; hesap sorma toplantıları kısalır. Kiracı talepleri ayrı bir kanaldan gelir, yönetici karışıklığı yaşamaz.

14 gün ücretsiz deneyin, kredi kartı gerekmez, bulut tabanlıdır ve kurulum yoktur. Tek apartmandan büyük toplu yapıya kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını bugün denemeye başlayabilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yöneticinin ilk yılı farklı dönemlerde farklı ihtiyaçlar üretir. Modüller bu kronolojiye göre devreye girer.

Para işleri: Online aidat tahsilatı ve aidat takip programı ile tahsilat oranınızı gerçek zamanlı izlersiniz; geciken dairelere otomatik hatırlatma gider. Apartman muhasebe programı gider girişlerini, e-Fatura akışını ve işletme defterini tek ekranda tutar. Kocaeli'nde bazı büyük sitelerde merkezi ısıtma ya da ortak sayaç sistemi bulunuyorsa gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü, döneme ait fatura tutarını tartışmasız biçimde dairelere dağıtır; kimin ne kadar ödeyeceği konusundaki anlaşmazlıklar büyük ölçüde ortadan kalkar.

Operasyon: Arıza ve bakım takibi, duyuru/SMS/push bildirimleri, otopark ve ziyaretçi yönetimi, personel ve tedarikçi kayıtları, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve acil durum belge arşivi — bunların tamamı tek platformda toplanır. Özellikle Izmit gibi geniş komplekslerin bulunduğu bir ilçede farklı modüllerin ayrı dosyalarda ya da kâğıtlarda tutulması bir süre sonra yönetilemez hâle gelir.

Rakip yazılımlarda bulunmayanlar — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Sitenizin çatı yalıtımı, asansör revizyonu ya da güvenlik sistemi yenilenmesi gibi büyük işler için kapalı zarf yerine şeffaf ve kayıtlı teklif toplarsınız. Kocaeli'ndeki tedarikçilerden gelen üç teklifi platform üzerinde karşılaştırıp en uygununu seçer, genel kurulda belgeleyerek sonuçlandırırsınız. Bu şeffaflık hem kat maliklerinin güvenini pekiştirir hem de olası harcama itirazlarını en baştan engeller. Mahalle Pazaryeri üzerinden site sakinleri ve esnaf arasında yerel ticaret de mümkündür — bu iki özellik rakip yönetim yazılımlarında yer almamaktadır.

Yılın sonunda, bir sonraki yöneticiye devir zamanı geldiğinde devir-teslim raporu tek tıkla hazırdır. İlk haftada sizi en çok uğraştıran o devir kaosu, artık yarım günlük bir işe dönüşür.

Izmit'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Izmit ve Kocaeli, deprem riski açısından Türkiye'nin en kritik bölgelerinden birinde yer alır. Bu gerçek, site yönetimi kararlarınızı doğrudan etkiler.

DASK ve Ortak Alan Sigortası

DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu zorunlu deprem sigortası) her bağımsız bölüm için yasal zorunluluktur. Yönetici olarak tüm dairelerin güncel DASK poliçesi taşıdığını teyit etmek birincil sorumluluklarınız arasındadır; poliçesiz dairenin varlığı olası bir hasar sürecinde hem o malikçin hem sitenin hukuki konumunu zorlaştırır. Bunun yanı sıra asansör, ortak alan, bina dış cephe ve teknik tesisatlar için ayrı ortak alan sigortası yapılması da yaygın ve sağlıklı bir pratiktir.

Bina Güçlendirme Kararı ve Nisap

Binanın deprem güçlendirme ihtiyacı varsa bu karar genel kurulda belirli bir nisap (toplantı yeter sayısı) ile alınır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nda güçlendirme kararları özel ağırlıklı oy oranlarına bağlanmıştır; bu nisabı ve güncel uygulamayı bir hukuk danışmanından teyit etmeniz önerilir, zira deprem mevzuatı yıllar içinde değişime açık kalmaktadır. Güçlendirme kararı alındıktan sonra finansmanı nasıl sağlayacağınızı da işletme projenize yansıtmanız gerekir.

Kentsel Dönüşüm Farkındalığı

Kocaeli'nde riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüm süreçleri son yıllarda hız kazanmıştır. Binanızın riskli yapı tespitine başvurulup başvurulmadığını ve kentsel dönüşüm kapsamında olup olmadığını kontrol etmek yöneticinin erken bilgi edinmesi açısından önemlidir. Bu süreçlerde kat malikleri kurulunun karar alma yetkisi ve nisap koşulları sıradan kararlardan farklılaşır.

Sigorta ve acil durum belge yönetimi modülü tüm poliçeleri, hasar kayıtlarını ve ilgili belgeleri tek arşivde tutar; poliçe yenileme tarihlerini hatırlatır.

Izmit ve Çevresinde Site Yönetimi: Basiskele, Cayirova, Darica ve Diğer İlçeler

Kocaeli, Izmit merkezinin çevresinde birbirinden farklı karakterde ilçelerden oluşur. Site yönetimi açısından bu ilçeleri iki kümeye ayırmak işlevsel bir bakış açısı sunar.

Kentsel yoğunluğu yüksek ilçeler: Gebze, Darica ve Çayırova, sanayi ve lojistik ağının çektiği nüfus yoğunluğuyla yeni konut sitelerinin hızla arttığı alanlardır. Bu ilçelerde çok bloklu toplu yapılar yaygındır; KMK'nın toplu yapı hükümleri çerçevesinde yönetim daha karmaşık bir yapı kazanır. Derince ve Dilovası da kentleşen ve endüstriyel büyümeyle birlikte konut stoku genişleyen ilçeler arasında sayılır.

Karma ve kırsal karakterli ilçeler: Kartepe, Karamürsel, Körfez ve Gölcük sahil hattı boyunca uzanır; bu ilçelerde hem yeni siteler hem daha geleneksel apartman yapıları bir arada bulunur. Kandıra, Kocaeli'nin kırsal ağırlıklı ilçesi olarak küçük ölçekli apartman yönetimlerinin daha gönüllü yöneticilerle sürdürüldüğü bir alan sunar. Başiskele ise Izmit'e yakınlığıyla kentsel dinamikleri taşıyan bir yerleşim noktasıdır.

Tüm bu ilçelerdeki yöneticiler aynı mevzuata tabidir; ancak ölçek, ortak alan karmaşıklığı ve hizmet ihtiyacı farklılaşır. SiteYönetim bulut tabanlı olduğundan Kandıra'daki küçük apartmanla Gebze'deki büyük site aynı platformdan, kurulum gerekmeksizin yönetilebilir. Kocaeli geneli site yönetimi rehberimizde il düzeyindeki genel tabloya da ulaşabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yöneticilik, KMK m.38 uyarınca bir vekâlet ilişkisidir; mal sahiplerinin çıkarlarını koruma yükümlülüğü yasal olarak güvence altındadır. Bu sorumluluklar somut yasal yükümlülükler doğurur.

KVKK: Kat malikleri iletişim listesi, kapı kamerası kayıtları ve sakin bilgileri kişisel veridir. Binadaki ya da ortak alanlardaki kamera sistemi için görünür bir aydınlatma metni asılması zorunludur. İletişim listesi yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir; üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Veri ihlalinde sorumluluk yöneticiye yönelebilir.

Personel istihdamı: Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. İş kazası durumunda işveren sıfatıyla sorumluluk doğabilir. Bu yükümlülüklerin ayrıntıları için güncel uygulamayı bir mali müşavir aracılığıyla teyit edin.

KVKK ve yasal uyum modülü aydınlatma metni şablonlarını ve belge arşivini hazır tutar; denetim ya da itiraz durumunda tüm belgeler tek yerden erişilebilir durumdadır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Yönetimi yeni devralanların büyük bölümü aynı hataları yapar. Bu listeyi okuyup önlem almak, ilerideki anlaşmazlıkların büyük kısmını baştan önler.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem hukuki hem güven açısından ciddi risk. Site adına hesap açın, ilk haftada bu işi bitirin.
2. Elden nakit toplamak: Makbuz uyuşmazlıkları ve kayıp riski kaçınılmaz olur. Banka havalesi zorunlu değil ama kesinlikle önerilen yoldur.
3. Karar defterini işlememek: Alınan her kararın tarih ve imzayla karar defterine geçirilmesi yasal zorunluluktur. Boş karar defteri, itiraz durumunda aleyhte delil oluşturur.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı: Gündem bulunmayan ya da eksik hazırlanan çağrıyla yapılan toplantılarda alınan kararlar itirazla iptal edilebilir.
5. İşletme projesi yapmamak: KMK m.37 gereği yönetici yıllık işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu taslak olmadan aidat artışı için yasal dayanak oluşturmak güçleşir.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Kronik borçluya tazminat uygulamamak, zamanında ödeyen malike karşı haksız bir durum yaratır ve tahsilat disiplinini bozar.
7. Devir-teslim tutanağı almamak: Izmit'te çok bloklu sitelerde özellikle kritik: önceki yönetimden devralınan eksikler ya da borçlar tutanaksız kaldığında tüm sorumluluk yeni yöneticiye yüklenebilir. İlk haftanın en öncelikli işi bu tutanaktır.