Darica'da bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Kocaeli genelinde aylık aidat ortalaması ₺500–₺1800 aralığında seyrediyor; Darica'nın kentsel dokusu, büyükşehir baskısı altındaki yoğun yapılaşmasıyla bu aralığın nasıl şekillendiğini de bu rehberde ele alıyoruz. İlk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini, deprem kuşağına özgü sigorta ve güçlendirme gündemini ve yöneticinin yasal sorumluluklarını Darica koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrarlanan, vakit alan kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Darica'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site ya da apartman yöneticisi olduğunuzda dört temel yükümlülükle yüzleşirsiniz: karar defteri ve işletme defteri tutmak, aidatları düzenli toplamak, ortak alanların bakımını yaptırmak ve her yıl genel kurula hesap vermek. Kat Mülkiyeti Kanunu m.35 bu görevleri açıkça tanımlar.
Darica, Kocaeli'nin İstanbul sınırına yakın, hızla kentleşen ilçelerinden biridir. İlçedeki konut stoğu büyük ölçüde çok katlı apartman ve giderek artan sayıda çok bloklu kapalı siteden oluşuyor. Bu yapı, site yöneticisinin üstlendiği sorumluluğun boyutunu büyüttüğü gibi; karar alma süreçlerini, bütçe planlamasını ve kat malikleriyle iletişimi de karmaşıklaştırıyor. Kocaeli'nin büyükşehir statüsü, hizmet maliyetlerini ve hukuki çerçeveyi doğrudan etkiliyor.
Paniklemek için neden yok; her gün Kocaeli'nde onlarca yönetici aynı süreci sizinle birlikte yaşıyor. Önemli olan doğru sırayla ilerlemek ve hangi adımda hangi belgeye ihtiyacınız olduğunu önceden bilmek.
İlk 30 Gün: Darica'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk yapmanız gereken, eski yöneticiden yazılı devir-teslim tutanağı almaktır. Bu tutanakta şunlar bulunmalıdır: karar defteri ve işletme defteri (ya da onaylı suretleri), sitenin banka hesap bilgileri ve kasadaki nakit, geçerli sözleşmeler (temizlik, asansör bakım, güvenlik vb.), aidat borçluları listesi ve borç-alacak dökümü, teknik belgeler (asansör muayene sertifikası, yangın tüpü bakım raporları, ortak alan abonelik sözleşmeleri). Tutanağı imzalayın, kendinize bir kopyasını alın. İmzasız devir ileride "benden önce böyleydi" tartışmalarının kaynağı olur.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Sitenin banka hesabı kendi adınıza değil, yönetim adına tanımlanmış olmalıdır. Hesabı devraldıktan sonra bakiyeyi teyit edin, bekleyen faturaları sıralayın. Darica'da çok bloklu sitelerde ortak alan enerji abonelikleri, asansör sözleşmeleri ve güvenlik sistemi maliyetleri toplam giderin büyük bölümünü oluşturabilir. Kat maliki bazında aidat borç listesini çıkarın; hangisinin kaç aydır ödeme yapmadığını belgeleyin. Bu liste hem hukuki adımlarınızın hem de genel kurula sunacağınız raporun temelidir.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat malikleri iletişim listesini güncelleyin. Bu liste kişisel veri niteliği taşır; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: bir WhatsApp grubu, ilan panosu ya da dijital bir platform. Arıza ve talep kayıtlarını sistematik tutmak, ilerleyen haftalarda "ne söylediniz, ne yapmadınız" tartışmalarını engeller. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kayıt modülü bu haftadan itibaren çalışmaya başlar.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlaması zorunludur. Darica'da büyükşehir altyapısına bağlı giderlerin (belediye hizmet bedelleri, altyapı abonelikleri) artış eğilimi dikkate alındığında bütçenizi %10-15 tampon bırakarak planlamak yerinde olur. Çok bloklu sitelerde KMK'nın toplu yapı hükümlerini de göz önünde bulundurun: blok bazı kararlar ile toplu yapı genelini ilgilendiren kararların hangi organda alınacağı yönetim planında netleştirilmiş olmalıdır.
Darica'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Darica'ya özgü resmi bir aidat istatistiği yayımlanmamaktadır. Kocaeli genelinde aylık aidat ortalaması ₺500–₺1800 aralığında seyrediyor; bu bir il geneli ortalamadır, bina tipine göre kayda değer farklılık gösterir. Asansörlü, güvenlikli, sosyal tesisli yeni sitelerde üst bandın üzerine çıkmak olağandır. Darica'nın yoğun kentsel yapısında çok bloklu sitelerin arttığını, dolayısıyla ortak gider kalemlerinin (güvenlik, bahçe, havuz, asansör bakım) bu aralığı şekillendirdiğini göz önünde bulundurun.
Aidat miktarı keyfi belirlenmez. KMK m.20, kat maliklerinin ortak giderlere arsa payı ya da eşit pay oranında katılacağını düzenler; uygulanacak yöntem yönetim planında belirtilir. Genel kurul, yıllık işletme projesini onaylayarak aidat miktarını belirlemiş olur. Yönetici olarak yapmanız gereken: beklenen giderleri (temizlik, güvenlik, asansör bakım, elektrik, su, vergi vb.) toplam daire sayısına bölmek ve ortaya çıkan rakamı genel kurula sunmak.
Kocaeli'nin büyükşehir statüsü, bazı hizmet bedellerini il geneli ortalamının üstüne taşıyabiliyor. Ayrıca deprem riskinin yüksek olduğu bölgelerde ortak alan sigortası ve olası güçlendirme giderleri bütçeye yansıtılmalıdır. Gider kalemlerinizi girerek daire başına düşen aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatında en güvenli yöntem banka transferidir; elden nakit toplamak hem hesap tutma açısından sorun yaratır hem de yönetici olarak sizi hukuki riske sokar. Sitenin hesap numarasını açıkça duyurun ve ödeme referansı olarak daire numarasını kullanmalarını isteyin.
KMK m.20 uyarınca aidat borcunu zamanında ödemeyen kat malikine aylık %5'e kadar gecikme tazminatı uygulanabilir; bu oran genel kurul kararıyla belirlenir. Pratikte önerilen sıra şudur: önce yazılı hatırlatma gönderin, cevap alınamazsa noterden ihtarname çekin, ardından icra takibi başlatın. Dava açmadan önce avukat görüşü almak, hem süreci kısaltır hem de gereksiz masrafı önler.
Çok sayıda dairesi olan Darica sitelerinde borçlu takibini manuel yürütmek hata payını artırır. Aidat takip programı ile otomatik hatırlatmalar gönderebilir, borç yaşlandırma raporunu tek ekranda görebilirsiniz.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Darica İçin Karar Rehberi
Darica'nın büyükşehir dinamiğinde profesyonel site yönetim şirketleri mevcuttur ve çok bloklu, yüksek daireli sitelerde bu seçenek gerçekçi bir alternatif sunar. Ancak hangi yolun işe yarayacağı sitenizin ölçeğine, bütçesine ve kat maliklerinin beklentisine göre değişir.
| Kriter | Gönüllü Yönetici | Profesyonel Şirket |
|---|---|---|
| Daire sayısı | 20 ve altı | 30 ve üzeri, özellikle çok bloklu |
| Maliyet | Yazılım aboneliği | Daire başına aylık ücret (genellikle ₺200-₺600 arası) |
| Kontrol | Tam (onay sizde) | Kısmi (raporla takip) |
| Zaman talebi | Haftada birkaç saat | Minimum (denetim + imza) |
| Şeffaflık | Doğrudan | Raporlara bağımlı |
Profesyonel şirket seçecekseniz referans kontrol edin, sözleşmeyi madde madde inceleyin, yönetimde sözünüzün geçip geçmeyeceğini netleştirin. Kendiniz yönetmeyi tercih ediyorsanız ama zaman ve bilgi kısıtı yaşıyorsanız üçüncü bir yol mevcut: yönetimi bizzat üstlenin, ağır ve tekrarlayan işleri ise yazılıma devredin. Bu yolu bir sonraki bölümde ayrıntıyla ele alacağız.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Sitenin gelir ve giderlerini kişisel hesabınızda yönetmek hem hukuken sorunlu hem de güven açısından risklidir. Genel kurulda "nerede bu para?" sorusunu yaşamamak için site adına ayrı banka hesabı açın.
Banka hesabı açmak için çoğunlukla vergi numarası talep edilir. Kocaeli Vergi Dairesi'nden yönetim adına potansiyel vergi numarası almak için genellikle şunlar istenir: genel kurul karar tutanağı (yönetici seçim kararı), yöneticinin kimlik fotokopisi, apartmanın tapu ya da iskan belgesi. Belge listesi şubeye ve döneme göre küçük farklılıklar gösterebilir; Kocaeli Vergi Dairesi'ni önceden arayarak güncel listeyi teyit edin.
Sitede kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli istihdam ediyorsanız SGK yükümlülüğü doğar; asgari ücret, işveren payı ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Bu konuyu bir mali müşavirle masaya yatırmanızı öneririz; hatanın bedeli ilerleyen dönemde ceza ve gecikme faizi olarak geri döner.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29 uyarınca yılda en az bir kez olağan genel kurul yapılması zorunludur. Toplantıyı en az 15 gün öncesinden gündem belirtilerek imzalı veya taahhütlü mektupla çağırmanız gerekir; gündemsiz çağrı ya da eksik bildirim, alınan kararların iptali riskini doğurur.
İlk toplantıda karar nisabı (toplantı yeter sayısı) çift çoğunluktur: hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından salt çoğunluk aranır. Bu nisap sağlanamazsa en az yedi gün sonraya ikinci toplantı çağrısı yapılır; ikinci toplantı katılanlarla yapılabilir. Darica gibi çok bloklu sitelerde toplu yapı hükümlerine göre blok bazlı kararlar ayrı, toplu yapı genelini ilgilendiren kararlar merkezi toplantıda alınır.
Yaygın üç hata şunlardır: çağrıda gündemin belirtilmemesi (gündem dışı alınan kararlar itiraz konusu olabilir), yeterli sayı yokken toplantıyı açmak ve kararları karar defterine geçirmemek. Alınan her karar, toplantı sonunda karar defterine yazılmalı ve imzalanmalıdır.
Çağrı metnini hazırlamak, vekalet takibini yürütmek ve genel kurul kararlarını dijital ortamda arşivlemek için genel kurul yazılımı bu süreci önemli ölçüde kısaltır.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu rehberde ele aldığımız sorunların büyük çoğunluğu — devir kaosundan aidat kovalamacasına, genel kurul bürokrasisinden hukuki belirsizliğe — tekrarlanan ve sistematik süreçlerden kaynaklanır. SiteYönetim bu süreçleri kestirme bir yolla çözmeye odaklanır.
AI Operatör: Komut Verin, Onaylayın, Gönderin
Darica'da onlarca daireli bir sitede her ay aynı döngüyü yaşarsınız: aidat listesini hazırla, kimlerin ödemediğini bul, hatırlatma gönder, arıza bildir, iş emri yaz. AI Operatör bu döngüyü sizin adınıza yönetir; ancak hiçbir şey sizin onayınız olmadan gönderilmez.
Somut senaryo: "Bu ayın aidatlarını kontrol et, ödemeyenlere nazik hatırlatma hazırla" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, daire bazında hatırlatma mesajlarını hazırlar ve size sunar. Siz onayladıktan sonra gönderilir. Onay vermeden giden tek satır yoktur.
İkinci senaryo Darica'nın kentsel yapısıyla doğrudan bağlantılı: Çok bloklu bir sitede asansör arızası bildirildi. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli bakım firmasına iş emri taslağını hazırlar, onayınızla gönderir. Arıza hangi blokta, ne zaman bildirildi, kim müdahale etti — hepsi kayıt altında kalır.
Genel kurul öncesinde de AI Operatör devreye girer: çağrı metni, gündem taslağı, vekalet takibi ve 15 günlük yasal sürenin hatırlatılması birlikte yönetilir; H2-7'de anlattığımız "sık yapılan hata" üçlüsünün önüne geçilmiş olur.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, KMK Çerçevesinde Yanıt
"Sekiz aydır aidat ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusuna hızlı ve güvenilir bir yanıt almak istiyorsunuz. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla mahkeme emsal kararına ve KMK hükümlerine dayanarak size uygulanabilir seçenekleri sunar: gecikme tazminatı hesabı, ihtarname süreci, icra takibi adımları.
Önemli şerh: AI Danışman size yol haritasını gösterir; dava aşamasına geçildiğinde bir avukatın yerini tutmaz. Bu dürüstlük çerçevesi sistemin tasarım kararıdır — yanlış bir güvence vermemek, size gereksiz hukuki risk yükletmemek için.
Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme
SiteYönetim, 100 üzerinden yönetim performans puanı üretir. Karne tahsilat oranını, açık arıza sayısını, yasal uyum durumunu ve belge tamlığını ölçer. Yeni yönetici için bu özelliğin somut değeri şudur: Darica'da bir siteyi devraldığınız günkü karneyi altı ay sonraki karneyle genel kurulda yan yana koyarsınız. "İyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller platforma kendi ekranından bağlanır. Darica'nın büyükşehir yapısı, maliklerinin büyük bölümünün başka bir semtte ya da şehirde oturduğu anlamına gelebilir. Malik başka ilçede ya da başka şehirdeyse aidat borcunu, duyuruları ve arıza durumunu kendi portalından takip eder; sizi aramaz. Denetçi portalı ise bütçe şeffaflığını gerçek zamanlı sağlar: kat malikleriyle daha az tartışma, daha az açıklama toplantısı.
14 Gün Ücretsiz Başlayın
SiteYönetim bulut tabanlıdır: kurulum yoktur, sunucu kiralamak gerekmez, tek apartmandan çok bloklu AVM büyüklüğündeki sitelere kadar aynı platform çalışır. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca ücretsiz ve kredi kartı girmeksizin deneyebilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yönetimin ilk yılı öngörülemeyen durumlarla doludur; ancak para işleri, operasyon ve tedarik — bu üç küme düzenli tutulduğunda kalan kısmı yönetmek çok daha kolaylaşır.
Para İşleri: Tahsilattan Muhasebeye
Online aidat tahsilatı modülü, kat maliklerinin telefon veya bilgisayardan ödeme yapmasına olanak tanır; siz anlık tahsilat raporunu görürsünüz. Borç yaşlandırma raporu, kimlerin kaç ay geciktiğini gösterir; aidat takip programı hatırlatmaları belirlediğiniz gün ve saatte otomatik iletir. Gider paylaşımı modülü, ortak alan sayaç okumalarını dairelere dağıtır. Apartman muhasebe programı gelir-gider kayıtlarını tutar, e-Fatura entegrasyonu keser. İşletme defteri yasal gereksinimi dijital ortamda karşılanmış olur.
Operasyon: Arızadan Personele
Arıza ve bakım talepleri sakin portalından girilebilir; yönetici öncelik belirler, iş emri oluşturur, tamamlanma takibini yapar. Duyurular SMS, push bildirimi ve uygulama üzerinden aynı anda iletilir. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi takibi, personel-bordro ve tedarikçi yönetimi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve acil durum belgelerinin arşivlenmesi — hepsi tek panelden yönetilir.
Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Rakip Yazılımlarda Bulunmayan İki Özellik
Darica'da çatı yalıtımı, asansör revizyonu ya da güvenlik kamerası yenileme ihalesi açmak istiyorsunuz. İhale Portalı aracılığıyla tedarikçilerden şeffaf, kayıtlı teklifler toplayabilirsiniz. Üç teklif yan yana gelir, karşılaştırmayı genel kurula belgeli sunarsınız. Kapalı kapılar ardında verilen kararlar yerine saydam bir süreç — kat malikleri sonucu sorgulamaz, siz de "ya kötü karar verirsem" kaygısı taşımazsınız.
Mahalle Pazaryeri ise site içi esnaf ve ticaret ekosistemi sunar: sakinler birbiriyle hizmet alışverişi yapabilir, yerel tedarikçiler siteye özel tekliflerini paylaşabilir. Bu iki özellik, piyasadaki diğer site yönetim yazılımlarında yer almayan farklılaştırıcılardır.
Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim modülü sayesinde tüm kayıtlar eksiksiz aktarılır — H2-2'de anlattığımız devir kaosunun tam tersi bir senaryo.
Darica'nın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Kocaeli, birinci derece deprem kuşağında yer alan bir ildir ve bu gerçek Darica'daki bina yönetimini doğrudan etkiler. Deprem riski, site yöneticisinin gündemine iki somut yükümlülük katar.
DASK ve Ortak Alan Sigortası
DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) poliçesi, her bağımsız bölüm için yasal zorunluluktur. Yönetici olarak kat maliklerinin bu yükümlülüğü yerine getirip getirmediğini denetleyemezsiniz; ancak ortak alanlar için ayrı bir sigorta yaptırmak yöneticinin sorumluluğundadır. Asansör, kazan dairesi, bodrum, çatı ve garaj gibi alanları kapsayan bir sigorta poliçesi alın; prim tutarı ve kapsam için en az iki sigorta firmasından teklif alarak karşılaştırın.
Bina Güçlendirme Kararı ve Nisap
Binanın mevcut depreme dayanıklılığı konusunda bir risk tespiti yaptırılmışsa ya da kat malikleri güçlendirme talep ediyorsa KMK'nın yapı güçlendirme kararlarına ilişkin hükümleri devreye girer. Bu kararlar için genel kurulda gereken nisap (toplantı yeter sayısı) ve oy çoğunluğu, olağan işletme kararlarından farklıdır; konuyu yönetim planınızla birlikte bir avukata danışarak netleştirin.
Büyükşehir ve Toplu Yapı Dinamiği
Darica'da yeni yapılaşmanın ağırlıkla çok bloklu kapalı siteler biçiminde ilerlediği görülüyor. KMK'nın toplu yapı hükümleri, birden fazla bloğu kapsayan bu sitelerde blok yönetimi ile toplu yapı yönetimi arasındaki görev paylaşımını düzenler. Toplu yapı yönetim planı hazırlanmamışsa ya da güncel değilse bu boşluk ileride ciddi kararlar anlaşmazlıklarına yol açabilir. Olağan bakım çizelgenizi ve yıllık bütçenizi hazırlarken bu iki katmanı ayrı ayrı düşünün. Sigorta arşivi, acil durum planı belgesi ve güçlendirme kararı tutanaklarınızı düzenli tutmak için SiteYönetim'in belge yönetimi modülünü kullanabilirsiniz; genel kurul ya da denetim anında tüm belgeler tek yerden erişilebilir.
Darica ve Çevresinde Site Yönetimi: Gebze'den Başiskele'ye Kocaeli Kümeleri
Darica, Kocaeli geneli site yönetimi ekosisteminin İstanbul'a en yakın noktasındaki ilçesidir. Kocaeli'nin on bir ilçesi iki farklı profil sergiler ve yönetim kararları bu profile göre şekillenmelidir.
Kentsel/yoğun küme — Gebze, Çayırova, Darica, Derince, Körfez: Bu ilçelerde çok katlı yeni siteler, toplu yapı projeleri ve asansörlü büyük apartmanlar ağırlıktadır. Profesyonel yönetim şirketi arzı görece yeterlidir; ancak bu sitelerde kat maliki sayısının fazlalığı karar alma süreçlerini karmaşıklaştırır. Gebze'deki organize sanayi yakınlığı yönetici kiraları etkilerken, Çayırova'da yeni sit alanı gelişimleri farklı hukuki çerçeveler doğurur.
Gelişmekte olan/orta yoğunluk küme — Başiskele, İzmit, Kartepe, Gölcük, Karamürsel: Bu ilçelerde hem eski apartman stoku hem de yeni siteler bir arada bulunur. Gönüllü yönetici + iyi yazılım kombinasyonu bu profil için en pratik çözümdür. Kandıra ve Dilovası ise daha seyrek yapılaşma ve küçük ölçekli bina yönetimiyle öne çıkar; buralarda defter tutma basitliği ve tedarikçiye erişim öne çıkan zorluktur.
SiteYönetim'in bulut mimarisi, Darica'daki sitenizi Başiskele veya Körfez'deki bina ile aynı panelden, kurulum gerekmeksizin yönetmenize olanak tanır. Kocaeli genelinde birden fazla mülkü olanlar için bu tek-panel yönetim özellikle değerlidir.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yöneticilik bir vekil sıfatıdır; KMK m.38 uyarınca görevi sırasında yapılan hatalardan doğan zarardan kişisel olarak sorumlu tutulabilirsiniz. Bu sorumluluk korkutmak için değil, bilinçle hareket etmeniz için söyleniyor.
KVKK: Kat malikleri iletişim listesi kişisel veri niteliği taşır. Bu listeyi yönetim amacı dışında kullanmak, üçüncü taraflarla paylaşmak ya da güvensiz bir ortamda saklamak KVKK ihlali oluşturur. Binadaki güvenlik kameralarının görüntü aldığı alanları belirten aydınlatma metni hazırlamalı ve kamera yanına asmalısınız.
Çalışanlar: Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli istihdam ediyorsanız SGK bildirimi ve asgari iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Çalışan türüne ve çalışma süresine göre ek yükümlülükler değişebilir; mali müşavirinizle teyit edin.
KVKK aydınlatma metinleri, kamera kayıt politikaları ve yasal belge arşivini düzenli tutmak için KVKK ve yasal uyum modülü belge arşivinizi güncel ve erişilebilir tutar.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası: Darica Deneyimiyle
Yeni yöneticilerin büyük çoğunluğu aynı hataları yapar. Bunları önceden bilmek, öğrenme bedelini sıfıra indirir.
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem kendi finansal güvenliğinizi riske atar hem de genel kurulda ciddi güven sorununa yol açar. Sitenin hesabı daima ayrı olmalıdır.
- Elden nakit toplamak. Makbuz kesilse bile bu yöntem iz bırakmaz; ödeme anlaşmazlıklarında sizi savunmasız bırakır. Banka transferi veya online ödeme, tek kabul edilebilir yöntemdir.
- Karar defterini işlememek. Sözlü kararlar hukuken geçersizdir. Alınan her karar, toplantı tarihi ve imzalarla birlikte karar defterine işlenmelidir.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem belirtilmeyen toplantılarda alınan kararlar itiraz konusu olabilir; çağrı taahhütlü mektupla ve gündemle gönderilmelidir.
- Yıllık işletme projesi yapmamak. KMK m.37 zorunlu kılıyor. Bütçesiz yönetim hem yasal açıdan hem de kat malikileriyle ilişkiler açısından sorunludur.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Tazminat uygulanmaması, düzenli ödeyen kat maliklerine haksızlıktır ve ödemeyi geciktirmeyi teşvik eder. Genel kurul kararıyla oranı belirleyin ve tutarlı biçimde uygulayın.
- Devir-teslim tutanağı almamak. Darica'da büyük siteler devraldığınızda eski yöneticiden tutanaksız teslim almak, ilerleyen dönemde "bu borç benden önceydi" tartışmalarını çözümsüz bırakır. Yazılı, imzalı tutanak olmadan devralmayın.
İlk 30 gün planınız var, mevzuat haritanız var. Devir-teslim tutanağından genel kurula, DASK sigortasından KVKK uyumuna kadar her adım bu rehberde ele alındı. Bir sonraki adım, bu adımları tek tek takip etmek yerine sistemli biçimde yürütmek. SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez, kurulum yoktur, tek apartmandan büyük sitelere kadar aynı platform çalışır. Bütçenizi kurgularken aidat hesaplama aracını da kullanabilirsiniz.