Agacoren'de bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Aksaray il genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyretmekte; karasal iklimin getirdiği 5-6 aylık uzun ısıtma sezonu bu aralığın üst bandına yakıt ve kalorimetre kalemlerini yerleştiriyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt adımlarını Agacoren koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrarlayan kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Agacoren'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site ya da apartman yöneticisi olduğunuz andan itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) size biçtiği dört temel yükümlülük vardır: karar ve işletme defterini düzenli tutmak, aidat tahsilatını yürütmek, ortak alanların bakımını sağlamak ve hesapları genel kurulda kat maliklerine sunmak. Bu yükümlülükler KMK m.35'te açıkça sayılmıştır.
Agacoren, Aksaray iline bağlı bir ilçe olarak il merkezine yakın konumuyla belirli bir kentsel yoğunluğa sahiptir. İlçedeki konut dokusu hem il merkezi çevresine yakın nispeten yeni siteleri hem de merkez mahallelerindeki eski apartmanları kapsamaktadır. Bu farklı yapı tipleri, yöneticinin karşılaşacağı sorunların niteliğini de doğrudan etkiler: eski apartmanlarda ortak gider takibi ve defter düzeni öncelikli sorunken, daha yeni sitelerde siteleşme sürecindeki kuralların oturtulması öne çıkar.
Bir diğer gerçeklik de şudur: Aksaray'daki ve Agacoren'deki apartman ve site yöneticilerinin büyük çoğunluğu gönüllü kat maliklerinden oluşmaktadır. Mevzuatı önceden bilen, yönetim deneyimi olan kişiler azınlıktadır. Dolayısıyla "nereden başlayacağım" sorusuyla karşılaşmak son derece normaldir — ve bu rehber tam da bu soruya yanıt vermek için yazılmıştır.
İlk 30 Gün: Agacoren'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
İlk ay, hem hukuki açıdan en riskli hem de operasyonel olarak en yoğun dönemdir. Dört haftayı ayrı ayrı planlamak bu yükü yönetilebilir parçalara böler.
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
Öncelik, eski yöneticiden ya da yönetim kurulundan tüm belge ve varlıkların yazılı tutanakla teslim alınmasıdır. Bu tutanakta şunlar eksiksiz yer almalıdır: karar defteri ve işletme defteri (tüm ciltiyle), banka hesap bilgileri ve en güncel hesap özeti, kasa mevcudu, imzalanan sözleşmelerin asılları (asansör bakımı, temizlik, güvenlik, doğalgaz vb.), site adına açık borç ve alacak listesi, kat maliklerine ait iletişim bilgileri. Tutanağı hem eski yönetici hem de siz imzalamalı, bir nüshayı site arşivinde saklamalısınız.
Bu aşamada tespit edemediğiniz her eksik belge, ilerleyen aylarda sizi eski yöneticiyi arama-aratma döngüsüne sokar. Teslim listesini eksiksiz tutmak, olası anlaşmazlıkları baştan kesmektedir.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabını kendi kişisel hesabınızdan ayırın; site adına müstakil bir hesap açtırın ya da mevcut site hesabında yetkiyi devralın. Hiçbir koşulda site tahsilatını kişisel hesabınızda tutmayın — bu hem yasal hem de güven açısından ciddi bir risktir.
Ardından aidat borcu olan kat maliklerinin listesini çıkarın. Aksaray'daki karasal iklim koşulları göz önüne alındığında Agacoren'deki merkezi ısıtmalı binalarda kış sezonu yakıt faturalarının birikip birikip önemli borç kalemlerine dönüştüğü durumlarla karşılaşabilirsiniz. Bu borçların envanterini yaparken yakıt, doğalgaz ve kalorimetre faturalarını ayrıca not edin.
Bekleyen faturaları (asansör bakımı, sigorta, elektrik ortak alanlar) tespit edin ve vadesi geçmiş olanları öncelik sırasına koyun. Bu listenin tamlığı, kısa süre içinde ödeme planı yapabilmenizi sağlar.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat malikleri ve kiracıların iletişim bilgilerini güncelleyin ve tek bir listede toplayın. Ancak bu listenin bir kişisel veri niteliği taşıdığını ve Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) kapsamında yalnızca site yönetimi amacıyla kullanılabileceğini unutmayın — bu konuya H2-12'de daha ayrıntılı değinilecektir.
Bir duyuru kanalı belirleyin: ortak pano, mesajlaşma grubu ya da dijital bildirim sistemi. Arıza ve talep bildirimi için ise tek bir kayıt yöntemi seçin; sözlü bildirim kabul etmeyip yazılı ya da dijital kayıt yaptırma alışkanlığı, ilerleyen süreçteki anlaşmazlıklarda size delil sağlar.
Bu haftadan itibaren site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı modülleri hazır gelir; ilk ayın yükünü önemli ölçüde azaltır.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yönetici, yıllık işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu proje, tahmini gelir ve giderleri kalemler halinde gösterir ve genel kurul onayına sunulur. Agacoren'in iklim koşulları bu taslağı doğrudan şekillendirir: yakıt, kazan bakımı ve kalorimetre kalemleri, Ekim-Nisan arasını kapsayan uzun kış sezonunu yansıtacak biçimde hesaba katılmalıdır.
Bakım takvimini oluştururken kış öncesi kontrol listesini — çatı-yalıtım denetimi, kazan/kombi bakımı, bina dış cephe çatlak tespiti — Ağustos-Eylül aylarına yerleştirin. Aksaray'da soğukların Ekim başında sertleşebileceği düşünüldüğünde Kasım'da bakımcı çağırmak hem daha pahalı hem de daha geç olacaktır.
Agacoren'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Aksaray il genelinde aylık aidat ortalaması yaklaşık ₺300–₺1.100 aralığındadır. Bu il geneli ortalamadır; gerçek rakam binanızın büyüklüğüne, hizmet kapsamına ve ısıtma sistemine göre değişir. Agacoren'deki eski ve küçük ölçekli apartmanlarda bu aralığın alt bandına yakın rakamlar daha yaygınken, güvenlik ve asansör hizmeti sunan daha yeni sitelerde üst banda çıkılabilir.
Aidatın nasıl belirleneceği KMK m.20'de düzenlenmiştir: paylaşım ya arsa payı oranında ya da eşit pay esasına göre yapılır; hangi yöntemin uygulanacağı yönetim planında yazılıdır. Süreç şu adımları izler: yönetici tahmini giderleri listeler (yakıt, elektrik, temizlik, asansör bakımı, sigorta vb.), bu toplamı daire sayısına ya da arsa payına böler ve ortaya çıkan rakamı işletme projesi olarak genel kurulun onayına sunar.
Agacoren açısından en belirleyici maliyet kalemi ısıtmadır. Aksaray'da ve bağlı ilçelerde karasal iklim, yılın 5-6 ayını ısıtma sezonuna dönüştürür. Merkezi ısıtmalı binalarda doğalgaz faturası aidatın ana belirleyicisi olabilir; bireysel ısıtmalı binalarda ise her daire kendi tüketimini karşıladığından ortak aidat daha düşük kalır.
Binanızın gider kalemlerini girip daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; bu araç özellikle ilk işletme projesini hazırlayan yöneticiler için pratik bir başlangıç noktası sunar.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatında en önemli kural, paranın yöneticinin kişisel hesabına değil, site adına açılmış bir banka hesabına yatırılmasıdır. Elden para toplamak hem kayıt dışılığa hem de olası anlaşmazlıklarda ispat güçlüğüne yol açar. Banka havalesi veya EFT ile yapılan tahsilat, açıklama satırı doğru doldurulduğunda hem yönetici hem de kat maliki için yazılı kanıt niteliği taşır.
Ödeme yapmayan kat maliki için süreç şöyle işler: önce yazılı hatırlatma gönderin (posta ya da yazılı bildirim); hatırlatmaya rağmen ödeme gelmezse KMK m.20 kapsamında aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı talep edebilirsiniz; durumun devam etmesi halinde icra takibi başlatmak hukuki hakkınızdır. Her adımı belgelemek — hatırlatma tarihini, yöntemi ve yanıtı kayıt altına almak — ilerleyen süreçte hukuki sürecin sağlıklı işlemesini sağlar.
Yaygın bir hataya dikkat: gecikme tazminatını uygulamaktan çekinen yöneticiler, aslında düzenli ödeyen kat maliklerine haksızlık etmiş olur. Kural tutarlı uygulandığında hem caydırıcı hem de adil bir etki yaratır.
Otomatik borç hatırlatması ve online tahsilat için aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik olarak düzenlenir; manuel takip yükü ortadan kalkar.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Agacoren İçin Karar Rehberi
Profesyonel site yönetim şirketi tercihi büyükşehirlerde yaygınlaşmış olsa da Agacoren gibi Aksaray'a bağlı ilçelerde bu hizmet arzı kısıtlıdır. Buradaki gerçeklik çoğunlukla şudur: gönüllü bir kat maliki yöneticilik görevini üstlenir ve ihtiyaç duyduğunda yakın çevreden ya da il merkezindeki hizmet sağlayıcılardan destek alır.
Hangi seçeneğin daha uygun olduğuna karar verirken şu ölçütler yol gösterici olabilir:
| Ölçüt | Kendiniz Yönetin | Profesyonel Şirket |
|---|---|---|
| Bina büyüklüğü | 8-30 daire | 30+ daire veya çok bloklu site |
| Hizmet kapsamı | Sınırlı (temizlik, bakım) | Güvenlik, sosyal tesis, havuz dahil |
| Yöneticinin zamanı | Haftada birkaç saat ayrılabilir | Yönetici yoğun, tam devir tercihli |
| Maliyet | Yazılım+araç maliyeti | Aylık yönetim bedeli (değişken) |
| Agacoren'de arz | Her zaman mümkün | Sınırlı; il merkezinden temin edilir |
Agacoren'deki çoğu bina için en işlevli çözüm üçüncü bir yoldur: kendiniz yönetin, ağır ve tekrarlayan işleri yazılıma devredin. Bu yaklaşım hem maliyet açısından hem de yerel koşullar açısından en gerçekçi seçenektir — nasıl çalıştığını H2-8'de ayrıntılı bulacaksınız.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açmak için önce yönetim adına vergi numarası almanız gerekebilir. Vergi dairesine başvururken genellikle şu belgeler istenir: kat malikleri kurulu karar defterinin ilgili sayfasının fotokopisi (yönetici seçim kararı), yöneticinin kimlik fotokopisi ve imzaladığı beyan. Belge listesi vergi dairelerine göre küçük farklılıklar gösterebileceğinden Agacoren'e hizmet veren Aksaray Vergi Dairesi'ni telefonla arayıp güncel istenen belgeleri teyit edin.
Vergi numarasını aldıktan sonra site adına müstakil bir banka hesabı açılır. Hesabın yalnızca site gelir ve giderleri için kullanılması şarttır; kişisel harcamalarla karışmaması hem hukuki hem de mali denetim açısından kritiktir.
Kapıcı, güvenlik görevlisi gibi çalışanınız varsa SGK bildirimi ve prim ödeme yükümlülüğü doğar. İş güvenliği gereklilikleri de bu durumda devreye girer. Bu konuların ayrıntıları değişkenlik gösterdiğinden bir mali müşavire danışmanız önerilir.
Son olarak, kendi kişisel hesabınızda site parası tutmaktan kesinlikle kaçının. Böyle bir durumda hem hesap kaydı hem de kat maliklerine karşı güven zedelenme riski doğar; ileride hesap verememe sorunuyla karşılaşabilirsiniz.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29-32 çerçevesinde kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Toplantıya çağrı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce kat maliklerine imzalı ya da taahhütlü mektupla yapılmalı ve gündem bildirimi içermelidir. Gündemsiz çağrıyla toplanan bir genel kurulun kararları, sonradan itiraz konusu olabilir.
İlk toplantıda karar alınabilmesi için hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından çift çoğunluğun (nisabın) sağlanması gerekir. Bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantı, katılan kat malikleriyle yapılır ve bu toplantıda salt çoğunluk aranır. Alınan tüm kararlar karar defterine eksiksiz işlenmeli ve toplantıya katılanlar tarafından imzalanmalıdır.
Yeni yöneticilerin sıkça düştüğü üç hataya dikkat:
- Gündemsiz ya da eksik gündemli çağrı: Gündemin açıkça belirtilmediği toplantılarda alınan kararlar itiraz ve iptal riskiyle karşılaşabilir.
- Vekâlet belgelerinin takipsiz kalması: Toplantıya katılamayan kat malikleri vekâletle temsil edilebilir; ancak vekâletnamelerin usulüne uygun alınıp dosyalanmaması nisap hesabını karmaşıklaştırır.
- Kararların karar defterine geçirilmemesi: Sözlü mutabakat, yasal anlamda geçerli bir yönetim kararı değildir; her karar, tarih ve imzayla deftere işlenmelidir.
Çağrı metni hazırlama, vekâlet takibi ve dijital karar defteri tutma işlemleri için genel kurul yazılımı bu süreci adım adım yönlendirir ve 15 günlük çağrı süresini otomatik olarak hatırlatır.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar anlattığımız her konu — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik, kış bakımı zamanlaması — kendi başına ele alındığında yöneticinin zamanını ve enerjisini eritir. SiteYönetim bu dertlerin her birine tek bir platformdan yanıt verir. Ürünün ne işe yaradığını en iyi somut senaryolar gösterir.
AI Operatör: Onayınız Olmadan Hiçbir Şey Gönderilmez
Diyelim ki Şubat aidatları tahsilat dönemi geldi ve 8 daire hâlâ ödeme yapmadı. Sisteme şunu yazıyorsunuz: "Bu ay aidatını ödemeyen dairelere nazik bir hatırlatma hazırla." AI Operatör borçlu listesini otomatik çıkarır, her daireye özel hatırlatma metnini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onaylamadan hiçbir bildirim gönderilmez. Siz içeriği gözden geçirip onayladığınızda mesajlar ilgili dairelere iletilir.
Agacoren'deki uzun kış sezonunu düşünün: Ocak ortasında kazan dairesi arızalandı, sakinlerden şikâyet yağıyor. "Kazan dairesi arızasını kaydet, sözleşmeli servis firmasına iş emri taslağı hazırla" diyorsunuz. AI Operatör arıza kaydını açar, firmaya gönderilecek iş emri taslağını oluşturur ve yine sizin onayınızla gönderir. Acil durumlarda bile denetim sizde kalır.
Bu onay mimarisi rastgele bir özellik değildir: hem doğru hem de güven vericidir. Yazılım sizi destekler, sizin yerinize karar vermez.
AI Danışman: 10 Milyon Emsal Karara Dayalı Hukuki Yol Gösterici
Aidat borcunu 9 aydır ödemeyen bir kat malikine ne yapabilirsiniz? Bu soruyu AI Danışman'a sorduğunuzda, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyonun üzerinde emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde size adım adım yanıt verir: yazılı ihtar, gecikme tazminatı hesabı, icra takibinin başlatılabileceği aşama.
Önemli bir not: AI Danışman yol gösterir ve emsal karar özetler; dava aşamasında bir avukatın yerini tutmaz. Bu dürüstlük, danışmanın gücünü azaltmaz; aksine güvenilirliğini artırır. Hangi adımda avukata gidilmesi gerektiğini de size açıkça söyler.
Sitenin Karnesi: Sayıyla Hesap Verme
SiteYönetim, yönetim performansını 100 üzerinden puanlar. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul uyumu ve belge tamlığı gibi ölçütler karneyi oluşturur. Agacoren'deki bir binayı devraldığınızda ilk gün karneniz 54 olabilir; altı ay sonra 79'a ulaştığında bunu genel kurulda yan yana gösterirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Bu fark, özellikle uzun vadeli güven inşasında belirleyicidir.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı portal görünümleri mevcuttur. Yeni yöneticinin pratik derdiyle bağlantısı şudur: Agacoren'deki dairesini başka şehirden yöneten bir malik, borcunu ya da duyuruları görmek için sizi aramaz; kendi portalından görür. Denetçi portalı ise mali kayıtlara şeffaf erişim sağlar ve denetim toplantılarındaki gerginliği önemli ölçüde azaltır.
14 Gün Ücretsiz, Kredi Kartı Gerekmez
SiteYönetim bulut tabanlıdır: kurulum yoktur, yerel sunucu gerekmez, tek apartmandan büyük bir siteye aynı altyapıyla ölçeklenir. Deneme süresi 14 gündür ve kredi kartı bilgisi istenmez. Agacoren'deki binanız için apartman yönetim programını bugün denemeye başlayabilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Bir yöneticinin ilk yılında karşılaşacağı işler kronolojik olarak birbirini izler. Bu kronoloji, platform modüllerinin en anlaşılır çerçevesidir.
Para İşleri: Tahsilattan Muhasebeye
Göreve başladığınız ilk gün online aidat tahsilatı modülü devreye girer: kat malikleri isterlerse banka havalesi, isterler otomatik ödeme talimatıyla yatırır; sistem tahsilatı kaydeder ve borçlu listesini günceller. Aidat takip programı, zamanında ödeme yapmayan dairelere otomatik hatırlatma gönderir.
Aksaray ve Agacoren'deki merkezi ısıtmalı binalarda kış sezonu kalorimetre okuma dönemi en çok çekişme yaratan andır. Sayaç/gider paylaşımı modülü kalorimetre verilerini daireler arasında bölüştürür; "neden bu kadar ödeyelim?" tartışmaları belgeli hesaba dönüşür. Apartman muhasebe programı e-Fatura, gider paylaşımı ve işletme defterini entegre bir şekilde yönetir; yıl sonunda mali müşavirinize sunacağınız veriler eksiksiz ve düzenli olur.
Operasyon: Arızadan Personele
Arıza ve bakım takibi, duyuru, SMS ve push bildirim modülleri, otopark ve ziyaretçi kaydı, personel bordro ve tedarikçi yönetimi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve acil durum belge arşivi — tüm bu modüller aynı platformda bir arada çalışır. Agacoren'de uzun kış sezonunda asansör, kazan ve ortak alan aydınlatmasına ilişkin arızaların yoğunlaştığı dönemde, arıza kayıt ve yönlendirme modülü hem sakinlere net iletişim sunar hem de yöneticiye kronolojik bir iz bırakır.
Rakipte Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Bu iki özellik, benzer site yönetim yazılımlarında karşılaşmadığınız bir alandır. İhale Portalı ile Agacoren'deki ya da Aksaray genelindeki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf ve kayıtlı teklif toplarsınız. Örneğin çatı yalıtımı yaptırmak istiyorsunuz: üç farklı firmadan gelen teklifler portalda yan yana görünür, karşılaştırırsınız ve genel kurula belgelenmiş karar olarak sunarsınız. Mahalle Pazaryeri modülü ise site sakinleri ile esnafı iç bir ticaret kanalında buluşturur.
Tüm bu süreç bir gün sona erecek ve yönetim devri yapacaksınız. Devir-teslim modülü o günü bir öğleden sonraya sıkıştırır: H2-2'deki devir kaosunu yaşayan yöneticinin aksine, arşivi eksiksiz ve düzenli bırakırsınız.
Agacoren ve Aksaray'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Agacoren'in İç Anadolu'daki konumu, site yöneticisinin takvimini ve bütçe önceliklerini belirgin biçimde şekillendirir. Karasal iklimde kışlar sert ve uzun geçer; ısıtma sezonu Ekim başından Nisan sonuna kadar uzayabilir. Bu gerçeklik, yönetim planında somut adımlara dönüşmesi gereken birkaç kritik başlık doğurur.
Yakıt Bütçesi ve Merkezi/Bireysel Isıtma Kararı
Merkezi ısıtma sistemi olan bir binayı yönetiyorsanız doğalgaz faturası, aidatın en büyük tek kalemi olabilir. Yıllık yakıt maliyetini önceki sezonların fatura ortalamasına göre tahmin edin ve bu tahmini işletme projesine açıkça yansıtın. Merkezi sistemde yakıtı tüm daireler ortak ödediğinden hangi hesaplama yönteminin (eşit pay mı, arsa payı mı, kalorimetre mi) kullanılacağı genel kurulda açıkça kararlaştırılmalıdır.
Bireysel ısıtmalı binalarda ise ortak aidat daha düşük kalır; ancak ortak alan (merdiven, bodrum, kapıcı dairesi) ısıtma giderleri hâlâ ortak karşılanır. Sayaç/gider paylaşımı modülü, bu paylaşımı tartışmasız bir şekilde kapatmanın en kısa yoludur.
Kar-Buz Sorumluluğu
Aksaray'da ve Agacoren'de kar yağışının yoğun olduğu dönemlerde binanın önündeki kaldırım ve otopark alanındaki buzlanma yöneticinin sorumluluk alanına girer. Düşme/kayma kazasında yöneticinin hukuki sorumluluğu doğabilir. Bu nedenle kışın kapıcı ya da temizlik hizmeti sözleşmesinde kar-buz temizliği yükümlülüğünün açıkça yazılı olmasına dikkat edin.
Kış-Yaz Aidat Farklılaştırması
Bazı binalar, ısıtma yükünü karşılamak için kış aylarında daha yüksek, yaz aylarında daha düşük aidat uygular. Bu yaklaşım genel kurul kararıyla mümkündür ve Aksaray gibi belirgin iklim farkının yaşandığı illerde kat malikleri tarafından genellikle daha adil bulunur. Yıllık ortalama hesap üzerinden sabit aidat uygulamak da mümkündür; tercih yönetim planı ve genel kurul kararına bağlıdır.
Agacoren ve Çevresinde Site Yönetimi: Eskil, Gulagac, Guzelyurt ve Diğer İlçeler
Aksaray iline bağlı ilçeler, konut dokusu ve yönetim ihtiyaçları bakımından iki farklı kümeye ayrılır. Bu ayrım, yöneticinin karşılaşacağı pratik sorunların niteliğini de belirler.
Birinci kümede Merkez ile Agacoren yer alır. İl merkezine yakınlık, bu iki ilçede daha yüksek katlı yapıları ve nispeten daha yeni siteleri beraberinde getirir. Bu yapılarda asansör bakımı, merkezi ısıtma yönetimi ve güvenlik hizmeti gibi konular ön plana çıkar; yöneticinin daha kapsamlı bir hizmet ve sözleşme portföyünü takip etmesi gerekir.
İkinci kümede ise Eskil, Gulagac, Sariyahsi ve Ortakoy gibi ilçeler bulunur. Bu ilçelerde konut dokusu daha çok az katlı eski apartmanlardan oluşur; gönüllü yöneticilik ve basit defter düzeni yeterlidir. Sultanhani ve Guzelyurt ise geçiş karakteri taşır: konut stoku çeşitlidir ve büyük ölçekli sitelere rastlamak nadir olmakla birlikte mümkündür.
SiteYönetim bulut tabanlı olduğundan Gulagac'taki bir apartmanla Agacoren'deki bir siteyi aynı panelden, herhangi bir kurulum yapmadan yönetmek mümkündür. Birden fazla bölgede mülkü olan yöneticiler ya da vakıf/kooperatif gibi birden fazla bina yöneten yapılar bu avantajı doğrudan kullanabilir. Aksaray geneli site yönetimi hakkında daha fazla bilgi için il sayfasını inceleyebilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yöneticinin yasal sorumlulukları KMK m.38'de düzenlenmiştir: yönetici, kat malikleri kurulunun vekili sıfatıyla hareket eder ve bu sıfatla hukuki yükümlülük üstlenir. Ancak bu genel çerçevenin yanı sıra üç pratik alan özellikle dikkat gerektirir.
KVKK ve kamera kayıtları: Binanın ortak alanlarında (giriş, asansör, otopark) güvenlik kamerası kullanılıyorsa kat maliklerinin ve sakinlerin aydınlatılması zorunludur. Kamera sistemi kurulmadan önce ya da en geç kurulduğunda bir aydınlatma metni hazırlanmalı ve görünür bir yere asılmalıdır. Kat maliklerinin iletişim listesi de kişisel veri niteliği taşıdığından bu liste yalnızca site yönetimi amacıyla kullanılabilir; üçüncü taraflarla paylaşılması KVKK'yı ihlal eder.
Çalışan varsa SGK ve iş güvenliği: Kapıcı, temizlik görevlisi ya da güvenlik elemanı çalıştırıyorsanız SGK bildirim ve prim yükümlülüğü doğar. İş güvenliği gerekliliklerini güncel tutmak için mali müşavirden destek almanız önerilir; bu alan düzenli değişikliğe açıktır.
Belge arşivi: KVKK aydınlatma metinleri, iş güvenliği kayıtları ve sözleşme kopyalarını düzenli arşivlemek hem denetim hem de olası uyuşmazlık durumlarında yöneticiyi korur. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutarak bu yükü azaltır.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Bu hatalar farklı illerde tekrar tekrar karşımıza çıkan pratik tuzaklardır. Listeden geçtiğinizde yönetim sürecinizin hangi noktalarında risk olduğunu kolayca tespit edebilirsiniz.
- Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem hukuki hem de güven açısından en riskli hatadır; site parası her zaman müstakil site hesabında olmalıdır.
- Elden para toplamak: Makbuz kesilmeden elden tahsilat, ilerleyen süreçte ispat sorununa ve anlaşmazlığa zemin hazırlar.
- Karar defterini düzenli tutmamak: Sözlü mutabakat yasal karar sayılmaz; her karar tarih ve imzayla karar defterine işlenmelidir.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak: Gündem bildirilmeden yapılan toplantının kararları itiraz konusu olabilir.
- İşletme projesi hazırlamamak: KMK m.37 gereğince hazırlanması zorunlu olan işletme projesi olmadan yıllık bütçe kontrolü sağlanamaz.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Düzenli ödeyen kat maliklerine karşı adalet bozulur; tazminat, tutarlı uygulandığında hem caydırıcı hem de koruyucudur.
- Aksaray'da kış bakımını geç bırakmak: Agacoren ve Aksaray genelinde soğuklar Ekim başında aniden sertleşebilir. Kazan ve kombi bakımını Kasım'a ertelemek, ilk soğukta servis kuyruğuna girmek anlamına gelir. Bu bakımı Eylül içinde yaptırmak hem daha ekonomik hem de daha güvenlidir.
İlk adımı bugün atın. Agacoren'deki ya da Aksaray'ın herhangi bir ilçesindeki binanız için devir-teslim sürecinden aidat tahsilatına, genel kuruldan kış bakımı takibine kadar tüm modüllere 14 gün boyunca ücretsiz erişebilirsiniz. Kredi kartı gerekmez, kurulum yoktur. Site yönetim yazılımını denemeye başlamak için kaydolun; ya da aidat kalemleri için aidat hesaplama aracını hemen kullanın.