Yenimahalle, Ankara'da site & apartman yönetim sistemi

Yenimahalle'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız, ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Ankara'nın merkezi ilçelerinden biri olan Yenimahalle'de karasal ikliMin getirdiği uzun ısıtma sezonu, yakıt kalemini apartman bütçesinin merkezine koyuyor; il geneli ortalama aylık aidat ₺600–₺2.200 aralığında seyrediyor ve bu bandın nereye denk geleceğini belirleyen en önemli etken bina tipi ile ısıtma sistemidir. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Yenimahalle koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden ve yorucu kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Yenimahalle'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site ya da apartman yöneticiliği, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 35. maddesiyle dört temel yükümlülüğü size yükler: defterleri eksiksiz tutmak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanları kullanılabilir hâlde bulundurmak ve her yıl genel kurulda hesap vermek. Bu dört başlık soyut gibi görünse de uygulamada çok somut işlere dönüşür.

Yenimahalle, Ankara'nın köklü ve geniş ilçelerinden biridir; il merkezine olan yakınlığı nedeniyle hem yoğun çok katlı yapı stoğunu hem de çeperinde daha sakin mahalle dokusunu barındırır. Bu ölçek, şunu söyler: Yenimahalle'de sizinle aynı hafta yönetim devralan onlarca yönetici daha vardır ve hepsi aynı soruları sormaktadır. Yalnız değilsiniz; ama hızlı ve doğru başlamak, önünüzdeki ayları önemli ölçüde kolaylaştırır.

Başlangıç noktası paniği değil, netlik olmalıdır. Hangi belgeye, hangi hafta ihtiyaç duyacağınızı önceden bilmek, görevi fırsata dönüştürür.

İlk 30 Gün: Yenimahalle'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk yedi gün, belgeler üzerine kuruludur. Eski yöneticiden şunları imzalı devir-teslim tutanağıyla alın: karar defteri, işletme defteri, banka hesap cüzdanı veya hesap özeti, güncel kasa bakiyesi, sitenin tüm aktif sözleşmeleri (asansör bakımı, temizlik, güvenlik, doğalgaz aboneliği), borç-alacak listesi. Bu belgelerin hiçbiri "sonra gönderirim" ile geçiştirilmemelidir; tutanaksız teslim, ileride ortaya çıkacak eski borçların size yıkılmasının kapısını açar.

Aynı hafta binanın ortak alanlarını fiziksel olarak gezip bir envanter notu çıkarın: asansör son muayene tarihi, yangın tüpü dolum tarihi, çatı ve su deposu durumu. Yenimahalle'de kış sert geçer; kazan veya kombi varsa bakım tarihini şimdiden not edin.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Banka hesabını site adına düzene sokmak, bu haftanın önceliğidir. Eski yöneticinin kişisel hesabında duran site parası varsa, yeni hesaba geçişi bir an önce tamamlayın. Aidat borçlusu listesini bankadan ya da eski kayıtlardan çıkarın; kimin ne kadar borcunun olduğunu bilmeden sağlıklı bir bütçe yapamazsınız.

Bekleyen faturaları tek tek belgeleyin. Yenimahalle'de merkezi ısıtma sistemli apartmanlarda doğalgaz ya da yakıt faturası, kış aylarında bütçenin büyük kısmını oluşturabilir. Bu kalemi ikinci haftada görmek, yıllık işletme projesini gerçekçi kurmanıza zemin hazırlar.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin güncel iletişim listesini oluşturun: ad, daire numarası, telefon, e-posta. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı tutulmalı ve üçüncü taraflarla paylaşılmamalıdır. Duyurular için tek bir kanal belirleyin — apartman WhatsApp grubu, SMS veya yazılı ilan panosu — ve ilerleyen haftalarda herkesi bu kanala yönlendirin.

Arıza ve talep kayıt yöntemini de bu hafta belirleyin. "Söyleyince hallederiz" sistemi, ilerleyen aylarda kimi arıza kaydedildi kimi kaydedilmedi tartışmasına dönüşür. Basit bir dahi olsa yazılı kayıt, hem sizin hem de sakinlerin işini kolaylaştırır. Site yönetim yazılımı kullanmak isteyenler için devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kayıt modülü ilk günden hazır gelir; 14 günlük ücretsiz deneme bu ilk ay için biçilmiş kaftandır.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK madde 37 yöneticiye yıllık işletme projesi hazırlama yükümlülüğü getirir. Bu belge, yıl boyunca öngörülen giderleri ve her dairenin payını gösterir; genel kurulda onaylanır. Taslağı dördüncü haftada çıkarmak, aidatı keyfi değil hesaplı belirlemenizi sağlar.

Yenimahalle'de karasal iklim nedeniyle bakım takvimini şimdiden planlayın: kazan ve kombi bakımı Eylül-Ekim'de yapılmalı, çatı ve yalıtım kontrolü kış öncesinde tamamlanmalıdır. Kar yağışı sonrası bina girişleri ve otopark sahasının temizlenmesi de yasal sorumluluk kapsamındadır; bakım planınıza ekleyin.

Yenimahalle'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Ankara genelinde aylık daire başı aidat ortalaması ₺600–₺2.200 aralığındadır; bu il geneli ortalamadır ve bina tipine, konum ile donanıma göre büyük farklılık gösterir. Yenimahalle'de eski ve küçük apartmanlar alt banda yakın seyrederken; asansör, güvenlik ve kapalı otopark gibi ortak tesislerin bulunduğu yeni sitelerde üst banda ya da üzerine çıkılabilir.

Aidat miktarı keyfi belirlenemez. KMK madde 20'ye göre giderler ya arsa payı oranında ya da eşit paylaşım esasıyla dairelere yüklenir; hangi yöntemin uygulanacağı yönetim planında belirtilir. Belirleme süreci şöyledir: yönetici yıllık işletme projesini hazırlar, tahmini giderleri kalemler hâlinde listeler, daire başı düşen rakamı hesaplar ve genel kurul bu rakamı onaylar.

Yenimahalle'de ısıtma kalemi bu sürecin merkezindedir. Merkezi sistemli binalarda doğalgaz ya da fuel-oil gideri, beş ila altı aylık kış sezonunda toplam bütçenin en büyük dilimini oluşturabilir. Bu nedenle işletme projesini hazırlarken geçmiş yıllara ait yakıt faturalarını tek tek incelemek, gerçekçi bir aidat tahmini yapmanın temel adımıdır. Kalorimetre sistemi varsa her dairenin tüketim payını ayrı hesaplamak mümkündür; bu da "ben az kullandım neden eşit ödeyeyim" tartışmasını büyük ölçüde ortadan kaldırır.

Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Tahsilatı her zaman banka kanalıyla yapın; elden para kabul etmek hem hukuki hem muhasebe açısından ciddi risk taşır. Sakinlere havale/EFT veya online ödeme bilgilerini yazılı bildirin; her ödemeyi banka dekontuyla eşleştirin.

Ödeme yapılmadığında önce nazik bir yazılı hatırlatma gönderin. Bu hatırlatmaya yanıt gelmezse KMK madde 20 devreye girer: gecikme tazminatı aylık yüzde beşe kadar uygulanabilir. Tazminat oranını genel kurulun belirlediğini ya da yönetim planının öngördüğünü unutmayın. Gecikme devam ederse ihtar mektubu gönderilir; ardından icra takibi başlatılabilir.

Sürecin her adımını belgelemeniz kritiktir: tarihli yazılı hatırlatmalar, iade alındılarıyla doğrulanmış banka kanalı, noter ihtarnamesi. Bu belgeler olmadan icra sürecinde ispat güçleşir. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider, gecikme kaydı sistemde tutulur ve herhangi bir adımı atlama riskiniz azalır.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Yenimahalle için Karar Rehberi

Karar, büyük ölçüde binanızın ölçeğine bağlıdır. On daireli bir apartmanla otuz daireli, güvenlikli ve asansörlü bir site aynı yönetim ihtiyacına sahip değildir.

Yenimahalle'de kentsel doku hem yeni gelişim sitelerini hem de onlarca yıllık eski apartman stoğunu barındırır. Büyük, çok bloklı sitelerde profesyonel yönetim şirketi tutmak; sözleşme, bordro, muhasebe ve hukuki takip yükünü omuzlardan alır. Ancak bu hizmetin aylık maliyeti ek bir kalem oluşturur ve kalite ile fiyat arasındaki dengeyi kurmak yöneticinin sorumluluğudur.

Orta ve küçük ölçekli apartmanlarda ise Ankara'da da yaygın olan tercih şudur: gönüllü kat maliki yönetici, iş süreçlerini düzenleyen bir yazılımla iş yükünü makul düzeye çeker. Muhasebe, aidat takibi ve duyuru yönetimi dijitale taşındığında, aylık harcanan zaman önemli ölçüde azalır. Üçüncü bir yol da budur: kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin. Bunun pratikte nasıl göründüğünü ilerleyen bölümlerde ayrıntılı ele alacağız.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açmak için genellikle potansiyel vergi numarası gerekmektedir. Bu numarayı almak için Ankara'daki ilgili vergi dairesine başvurmanız gerekir; götürmeniz gereken belgeler genellikle genel kurul ya da kat malikleri kurulu kararının fotokopisi, yönetici kimliği ve yöneticilik kararı örneğidir. Belge listesi vergi dairelerine göre küçük farklılıklar gösterebileceğinden Yenimahalle'deki yetkili vergi dairesini telefonla arayıp teyit etmenizi öneririz.

Vergi numarasıyla açacağınız banka hesabı, sitenin tüm gelir ve giderlerinin geçeceği resmi kanaldır. Kendi kişisel banka hesabınızda site parası tutmayın; hem hukuki sorumluluk hem de maliklerin güveni açısından bu ayrım zorunludur.

Binada kadrolu çalışan varsa — kapıcı, temizlik görevlisi veya güvenlik personeli — SGK bildirimleri ve iş güvenliği yükümlülükleri doğar. Bu yükümlülüklerin güncel uygulamasını bir mali müşavirden teyit etmeniz önerilir; mevzuat değişkendir ve ayrıntılar önemlidir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK madde 29-32, genel kurul sürecinin çerçevesini çizer. Yılda en az bir kez olağan genel kurul yapılması zorunludur. Toplantı tarihinden en az on beş gün önce imzalı ya da taahhütlü mektupla çağrı yapılmalı; çağrıda gündem maddelerinin açıkça yazılması gerekmektedir.

İlk toplantıda nisap (toplantı yeter sayısı) hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından çifte çoğunluk şartına bağlıdır. Bu sağlanamazsa ikinci toplantı, katılan kat malikleriyle yapılır ve alınan kararlar geçerli olur. Kararların karar defterine geçirilmesi ve toplantıya katılan malikler tarafından imzalanması, geçerlilik koşuludur.

Yeni yöneticilerin genel kurulda en sık yaptığı hatalar şunlardır: gündem maddesi belirtilmemiş çağrı (bu durum alınan kararların iptali riskini doğurur), toplantı tutanağının imzalatılmaması ve kararların karar defterine gecikmeli işlenmesi. Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Buraya kadar anlatılan her sorun — devir teslim kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik, Yenimahalle'nin uzun kış sezonunun getirdiği bakım yükü — SiteYönetim'de somut modüller ve yapay zeka destekli iş akışlarıyla karşılık bulur. Bunları reklam diliyle değil, yeni yöneticinin gerçek derdine kestirme yol olarak anlatmak istiyoruz.

AI Operatör: Sizin Onayınızla Çalışan Dijital Yardımcı

Şubat ayı geldi ve aidatları tahsil etmeniz gerekiyor. "Bu ayın aidatlarını topla, ödemeyenlere nazik bir hatırlatma gönder" yazıyorsunuz ya da söylüyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, hatırlatma metinlerini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir şey gönderilmez. Onayladıktan sonra sakinlere SMS, e-posta ya da uygulama bildirimi gider; hangi kanalı seçtiğiniz size kalmış.

Yenimahalle'de karasal kış düşünüldüğünde ikinci senaryo da net ortaya çıkar: Ocak başında kazan dairesi arızası bildirildi. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli tesisatçıya iş emri taslağı hazırlar ve onayınızla gönderir. Arıza takip tarihi oluşur; hangi sakin bildirdi, ne yapıldı, ne zaman kapandı — hepsi kayıt altında. Sizi arayan sakinlere "kaydettim, takipteyim" demek için artık not almanıza gerek yok.

Genel kurul döneminde de AI Operatör devreye girer: çağrı metni hazırlanır, vekâlet listesi takip edilir, gündem maddelerine göre kararlar taslak olarak oluşturulur. Siz son kontrolü yapıp onaylarsınız. "15 gün önceden çağrı" kuralını yazılım hatırlatır; siz tarihi kaçırmazsınız.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Kararla Hukuki Yol Gösterici

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yöneltiyorsunuz. Yanıt, ictihatpro.com altyapısındaki on milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK madde 20 çerçevesinde gelir: gecikme tazminatı oranı, ihtar mektubu gereği, icra takibine geçiş koşulları. Hangi adımı hangi sırayla atmanız gerektiği net biçimde ortaya konur.

Bunu kullanırken bir şeyi aklınızda tutun: AI Danışman yol gösterir ve mevzuat çerçevesini çizer; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük, aracın güvenilirliğini artırır. Yanlış güven vermek yerine doğru çerçeveyi sunmak, uzun vadede size çok daha fazla işe yarar.

Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin

SiteYönetim, sitenizin yönetim performansını 100 üzerinden puanlar. Karne; tahsilat oranını, açık arıza sayısını, genel kurul düzenini ve yasal uyum göstergelerini bir araya getirir. Yönetimi devraldığınız günkü karne puanıyla altı ay sonraki puanı genel kurulda yan yana göstermek, "iyi yönettim" demek yerine bunu kanıtlamaktır. Bu fark, sakinlerin gözündeki güveni somutlaştırır.

Devraldığınız gün karne 54 puanda olabilir. Altı ayda 81'e çıkardıysanız, bunu rakamla anlatırsınız — söylem değil belge.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller sisteme kendi özel portallarından erişir. Yeni yönetici için bu en çok şu anlama gelir: başka şehirde oturan malik, borcunu ve ödeme geçmişini kendi portalından görür — sizi aramaz, mesaj atmaz. Denetçi portal üzerinden gelir-gider özetine erişir; şeffaflık artar, toplantı öncesi "hesapları göster" gerginliği azalır.

Deneyin, Karar Verin

14 gün ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden, bulut tabanlı olduğu için kurulum gerektirmeden çalışmaya başlayabilirsiniz. Tek bir apartmandan yönetebileceğiniz bu sistem, büyük site komplekslerine ve AVM'lere kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını inceleyip deneme kaydı oluşturabilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

İlk yılınızda ne zaman hangi modüle ihtiyaç duyacağınızı, yönetim döneminin doğal akışına göre anlatalım.

Para İşleri: İlk Aydan İtibaren

Yönetimi devraldığınız ay, önce para tablonuzu netleştirmeniz gerekir. Online aidat tahsilatı modülü, sakinlerin banka transferi ya da uygulama üzerinden ödeme yapmasını sağlar; her ödeme otomatik olarak ilgili dairenin hesabına işlenir. Borç takip ekranı hangi dairenin ne kadar geciktiğini anlık gösterir.

Yenimahalle'de merkezi ısıtma sistemi olan apartmanlarda kalorimetre ya da sayaç okuma modülü özellikle değerlidir. Kış sezonu bitiminde her dairenin tüketim payını tartışmasız biçimde hesaplamak ve kış faturası kavgasını ortadan kaldırmak mümkündür. Apartman muhasebe programı gider kalemlerini, e-Fatura çıktılarını ve işletme defterini tek ekranda yönetir. Aidat takip programı ise gecikmeleri izler, hatırlatmaları hazır tutar.

Operasyon: Yıl Boyu Devrede

Arıza ve bakım modülü, sakinlerin arıza bildirmesinden işin tamamlanmasına kadar her adımı takip eder. Duyuru, SMS ve push bildirimleri sayesinde genel kurul çağrısından kar temizleme uyarısına kadar her iletişim kayıt altındadır. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi yönetimi; personel ve tedarikçi bordrosu; sigorta, acil durum planı ve belge arşivi modülleri de aynı sistemde birleşik çalışır.

Rakip Yazılımlarda Bulunmayanlar: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

İki özellik, SiteYönetim'i rakip çözümlerden ayırır. Mahalle Pazaryeri, site sakinleri ile yerel esnafın site içinde ticaret yapabildiği bir alandır. İhale Portalı ise çatı yalıtımı, asansör bakımı ya da bahçe düzenlemesi gibi büyük işleri şeffaf ve kayıtlı biçimde ihaleye çıkarmanızı sağlar. Yenimahalle'deki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı teklif toplarsınız; üç teklife dayanarak ihaleyi sonuçlandırır ve genel kurulda belgeleyerek hesap verirsiniz. Bu iki özellik, bugün itibarıyla rakip yazılımlarda bulunmamaktadır.

Devirde de Kolaylık

İleride sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde, devir-teslim bir öğleden sonraya sığar. Tüm belgeler, borç-alacak tablosu, arıza geçmişi ve kararlar sistemde hazırdır; siz devir-teslim raporunu bir tıkla çıkarırsınız. Bu rehberin başında anlattığımız "tutanaksız devir" kâbusuyla karşılaşmaz bir sonraki yönetici.

Yenimahalle'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Isıtma Sezonu: Yıllık Bütçenin Belirleyicisi

Ankara'da karasal iklim egemendir ve Yenimahalle de bu iklim kuşağının içindedir. Kasım'dan Mart'a uzanan beş ila altı aylık ısıtma sezonu, özellikle merkezi sistemli apartmanlarda yakıt giderini bütçenin en büyük kalemi hâline getirir. Yıllık işletme projesini hazırlarken son üç yılın doğalgaz veya yakıt faturalarını karşılaştırmalı incelemek, hem gerçekçi aidat belirlemenizi hem de yaz ile kış ayları arasında farklılaştırılmış aidat planlaması yapmanızı mümkün kılar.

Kazan ve Kombi Bakımı: Eylül Sınırı

Kazan ya da kombi bakımını Kasım'a bırakmak, Yenimahalle'de yöneticilerin sık yaptığı ve pahalıya patlayan bir hatadır. İlk soğukta tüm binalarda aynı anda arıza patlar; teknik servis kapasitesi yetersiz kalır ve sakinler günlerce ısınmasız kalabilir. Bakım randevusunu Eylül-Ekim dönemine aldırmak, hem sakinlerin memnuniyetini hem de acil onarım maliyetini doğrudan etkiler. Bakım takvimini yıllık plana yazın ve hatırlatıcı koyun.

Kar ve Buz Sorumluluğu

Bina önündeki kaldırım, otopark girişi ve ortak alanların kar ve buz temizliği hukuken yöneticinin sorumluluğundadır. Kayma sonucu oluşacak yaralanmalarda sorumluluk doğabilir. Bu nedenle kar temizleme hizmetini ya bina personeline görev olarak tanımlamalı ya da sezonluk bir tedarikçiyle anlaşmalısınız. Kalorimetre/sayaç paylaşımı modülü, ısıtma dönemini tartışmasız biçimde kapatmanın ve sakinler arası gider anlaşmazlığını çözmenin en kestirme yoludur.

Çatı ve Yalıtım Kontrolü

Uzun kış öncesinde çatı kontrol raporunu almak, olası su kaçağı hasarını önler. Özellikle eski yapı stoğunun yoğun olduğu mahallelerde çatı, teras ve ortak alan izolasyonu, bakım bütçesinin düzenli bir kalemi olmalıdır.

Yenimahalle ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçeler

Yenimahalle, kuzeyde Akyurt, güneyde Çankaya, batıda Etimesgut ve Gölbaşı ile sınır komşusudur. İl sınırları içinde Altındağ, Ayaş, Bala, Beypazarı, Çamlıdere, Çubuk, Elmadağ, Evren, Güdül, Haymana ve Kahramankazan ilçeleri de Ankara'nın apartman ve site yönetimi ekosistemini oluşturur.

Bu ilçeler arasında kayda değer bir fark göze çarpar. Çankaya ve Etimesgut gibi merkeze yakın, yoğun yapılaşmış ilçelerde çok bloklu büyük siteler öne çıkar; buralarda KMK'nın toplu yapı hükümleri, profesyonel yönetim şirketleriyle ilişki ve büyük ölçekli ihale süreçleri gündemdedir. Buna karşın Elmadağ, Güdül, Bala veya Haymana gibi kırsal doku ağır basan ilçelerde az daireli apartmanlar yaygındır; gönüllü yönetici ile basit defter düzeni genellikle yeterli olur.

Yenimahalle bu iki kutup arasında, kentsel ağırlığıyla yer alır. Büyük sitelerin profesyonel yönetim ihtiyacına ile küçük apartmanların gönüllü yönetici gerçeğine birlikte ev sahipliği yapar. Bulut tabanlı yapısı sayesinde SiteYönetim; Yenimahalle'de yönettiğiniz bir siteyle Kahramankazan'daki küçük bir apartmanı aynı panelden, kurulum olmadan yönetmenizi sağlar. Ankara geneli site yönetimi sayfasında il genelindeki rehbere ve diğer ilçe makalelerine ulaşabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK), apartman yöneticisini de kapsar. Güvenlik kamerası kullanan binalar için kat malikleri ve ziyaretçileri bilgilendiren bir aydınlatma metninin girişte görünür biçimde asılması gerekir. Kat maliklerinin iletişim listesi, yalnızca yönetim amacıyla tutulmalı; üçüncü taraflarla paylaşılmamalı ve bu amaç dışında kullanılmamalıdır.

Kadrolu çalışanınız varsa — kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli — SGK yükümlülükleri ve iş güvenliği sorumlulukları doğar. KMK madde 38, yöneticinin kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla sorumluluğunu düzenler; bu sorumluluk hem mali hem hukuki boyut taşır. Bilmek korkutucu değil, aksine bu yükümlülüklere başından hâkim olmak işleri basitleştirir. KVKK uyum modülü aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar; yasal uyum sürecinizi düzenli takip altına alır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Yeni yöneticilerin çok benzer hatalar yaptığı görülür. Bu listeyi okumak, o hatalardan kaçınmak için yeterlidir.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem hukuki sorumluluk doğurur hem de mali şeffaflığı ortadan kaldırır. Site adına ayrı bir banka hesabı açmak zorunludur.
2. Elden para kabul etmek. Tahsilatın belgesi olmaz, ileride ihtilaf çıkar. Tüm ödemeler banka kanalından geçmelidir.
3. Karar defterini işlememek. Alınan her karar imzalanmış karar defterine geçirilmezse, ilerideki anlaşmazlıklarda kanıt yoktur.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem belirtilmemiş çağrıyla alınan kararlar iptal riskiyle karşı karşıyadır.
5. İşletme projesi hazırlamamak. KMK madde 37 bunu yöneticiye zorunlu kılar; projesiz aidat belirlemek hem keyfi hem de hukuki açıdan savunulamaz görünür.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Zamanında ödeyenlere karşı haksızlıktır; ödeme disiplinini bozan en önemli etkenlerden biridir.
7. Kazan bakımını Kasım'a bırakmak. Yenimahalle'de kış sert geçer. Eylül-Ekim'de bakımı yaptırmayan yönetici, ilk soğukta arıza kuyruğuyla ve soğuyan sakinlerle baş başa kalır. Bu hata hem pahalı hem de güven yıpratıcıdır.