Sason'da bir apartman ya da sitenin yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört temel işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını açmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Batman il geneli ortalama aylık aidat ₺300–₺1.100 aralığında seyrediyor; Sason'daki bina tipine ve sunulan hizmetlere göre bu aralığın hangi noktasında konumlanacağınız büyük ölçüde sizin hazırlayacağınız işletme projesine bağlıdır. Güneydoğu Anadolu'nun sıcak ve kurak iklimi soğutma giderlerini yaz aylarında öne çıkarırken su yönetimi de bütçe planlamasının ayrılmaz bir parçası hâline gelir. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve yasal kayıt işlemlerini Sason koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrarlayan kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Sason'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Sason'da bir apartmanın ya da sitenin yönetimini devraldığınız ilk gün, üstünüzde dört temel yasal yükümlülük oluşur: karar defteri ve işletme defterini tutmak, aidatları toplamak, ortak alanların bakımını sağlamak ve yıllık olarak kat maliklerine hesap vermek. Bu yükümlülüklerin hepsi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesinde yöneticinin görevleri olarak düzenlenmiştir.
Batman ilinde yer alan Sason, konut dokusunda eski apartmanlarla yeni yapıların bir arada bulunduğu bir ilçedir. Batman genelinde binlerce konut aynı yasal çerçeve içinde yönetilmekte; Sason'daki yöneticiler de bu sürecin bir parçasıdır. Yönetimde tek başınıza olduğunuzu düşünmek yerine aynı soruları soran yüzlerce insanla aynı süreçten geçtiğinizi hatırlatmak gerekir; yaygın pratikler ve mevzuat bu rehberde aktarılacaktır.
Paniğe kapılmak yerine önce haritayı çıkarmak işe yarar: hangi defterleri devralmanız gerekiyor, kimin kimde borcu var, hangi sözleşmeler hâlâ yürürlükte? Sonraki bölümde bu haritayı hafta hafta oluşturacağız.
İlk 30 Gün: Sason'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk hafta tek bir amaca odaklanır: eski yöneticiden her şeyi yazılı olarak almak. Devir-teslim tutanağı imzalanmadan görevi fiilen devralmış sayılmayın; tutanakta şunlar yer almalıdır: karar defteri, işletme defteri, banka cüzdanı ya da hesap ekstresi, kasa mevcudu, mevcut hizmet sözleşmeleri (asansör bakım, temizlik, güvenlik vb.), borç-alacak listesi ve apartmana ait belgeler (proje kopyası, iskân, sigorta poliçeleri). Bu liste eski yöneticiden alınacak asgari pakettir; eksik kalem varsa tutanağa "teslim edilmedi" notu düşün.
Sason'daki bazı eski apartmanlarda defterlerin düzensiz ya da eksik tutulduğu görülebilir. Bu durumda var olanla başlayın; eksik dönemi mali müşavir yardımıyla tamamlamak sonraki aşamada ele alınabilir.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
İkinci haftada bina adına banka hesabının durumunu çözüme kavuşturun. Site parası kişisel hesapta tutulmamalıdır; hem hukuki hem güven açısından risktir. Mevcut bir site hesabı varsa imza yetkisini üzerinize alın, yoksa site adına yeni bir hesap açın. Ardından aidat borçlusu listesini çıkarın: hangi daireler hangi aylarda ödeme yapmamış, birikmekte olan gecikme tazminatı tutarı nedir? Bekleyen faturaları (bakım, su, elektrik) tespit edin.
Batman'ın sıcak ve kurak ikliminde yaz aylarında soğutma (klima) kullanımı elektrik giderlerini artırabilir. Ortak alan kliması, asansör ya da pompa elektriği gibi kalemler ikinci haftanın mali fotoğrafında mutlaka görünür olmalıdır.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat malikleri ve kiracılardan oluşan iletişim listesini oluşturun. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca bina yönetimi amacıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: WhatsApp grubu, bina panoya yazılı duyuru ya da dijital bildirim; hangisi bina sakinlerine ulaşıyorsa onu kullanın. Arıza ve talep kayıtları için de bir yöntem seçin — yazılı defter yeterli olabilir, ancak kayıtların tutarlı tutulması önemlidir. Site yönetim yazılımı kullananlar bu üçüncü haftanın işlemlerini çok daha hızlı tamamladığını aktarır; devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı başlangıç gününden itibaren hazır gelir.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
Dördüncü haftada KMK m.37 uyarınca yıllık işletme projesi taslağını hazırlayın. Bu proje; yıl içindeki gider kalemlerini, bunların daire başına dağılımını ve tahsil edilecek aidat miktarını gösterir. Sason ve Batman genelinin sıcak-kurak ikliminde bakım takvimini oluştururken yaz başında soğutma sistemlerinin kontrolünü ve su tesisatı denetimini plana dahil edin. Yağış azlığından kaynaklı su basıncı sorunları da bölgede zaman zaman karşılaşılan bir durumdur; su deposu ve pompa bakımını takvime ekleyin. Bu dört haftanın sonunda hem yasal yükümlülüklerinizi hem de bina bütçesinin temel hatlarını belirlemiş olacaksınız.
Sason'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Batman il geneli ortalama aylık aidat ₺300–₺1.100 aralığındadır; bu il geneli ortalamasıdır, Sason'daki her bina için geçerli tek bir rakam değildir. Asansörlü, güvenlikli ve ortak sosyal tesisi olan sitelerde üst bandın üzerine çıkılabilir; az katlı, asansörsüz ve gönüllü yönetimle sürdürülen eski apartmanlarda ise alt bant daha yaygındır. Kesin rakamı binanızın işletme projesi ve genel kurul kararı belirler.
Aidatın nasıl belirlendiğini anlamak doğru bir bütçe yapmanızı sağlar. KMK m.20 uyarınca her kat malikinin ortak giderlere katılım payı ya arsa payı oranında ya da yönetim planında belirlenen eşit pay esasına göre hesaplanır. Gider kalemleri şöyle sıralanabilir: temizlik ve personel, elektrik ve su (ortak alanlar), asansör bakımı ve sigorta, küçük onarım fonu ve acil durum rezervi. Bu kalemlerin toplamı daire sayısına bölündüğünde temel aidat rakamı ortaya çıkar.
Batman ve Sason'ın sıcak-kurak ikliminde yaz soğutma giderleri, ortak alan elektriğini diğer mevsimlere göre belirgin biçimde artırabilir. Su yönetimi de önemli bir kalemdir; depolu sistemlerde su pompası elektriği ve depo temizliği yıllık bütçeye dahil edilmelidir. Gider kalemlerinizi girerek daire başı aidatınızı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
| Bina Tipi | Tipik Aidat Aralığı (Batman geneli) | Belirleyici Kalem |
|---|---|---|
| Asansörsüz, 4-6 katlı apartman | ₺300 – ₺500 | Temizlik, ortak elektrik |
| Asansörlü, 8+ katlı apartman | ₺500 – ₺800 | Asansör bakımı, elektrik, güvenlik |
| Güvenlikli, sosyal tesisli site | ₺800 – ₺1.100+ | Personel, otopark, sosyal tesisler |
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı elden toplamak hem güven riski hem de kayıt sorunu yaratır; banka havalesi ya da online ödeme tercih edilmelidir. Her ödemenin banka dekontuna bağlı olması, ilerleyen dönemde olası anlaşmazlıklarda kanıt sağlar. Tahsilat için dairelere özel IBAN bildirimi yapmak ve aylık ekstre üzerinden ödemeleri kontrol etmek en düzenli yöntemdir.
KMK m.20 uyarınca zamanında ödenmeyen aidatlar için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Uygulamada önce yazılı hatırlatma ya da kısa mesaj gönderilir; bu adım büyük çoğunluğu çözüme kavuşturur. Sonuç alınamazsa noter ihtarnamesi, ardından icra takibi yoluna gidilir. Gecikme tazminatını uygulamak yasal hakkınız olmakla birlikte iletişimi açık tutmak genellikle daha hızlı tahsilat sağlar.
Otomatik borç hatırlatması ve online aidat tahsilatı için aidat takip programı kullanıldığında hatırlatmalar sistem tarafından hazırlanır, yöneticinin zamanı yalnızca onay ve takip için kullanılır.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Sason İçin Karar Rehberi
Profesyonel site yönetimi şirketleri büyükşehirlerde yaygın olmakla birlikte Batman ve Sason gibi orta ölçekli ilçelerde bu hizmet arzı sınırlıdır. Mevcut tabloya bakıldığında Sason'daki pek çok bina yönetimi, gönüllü kat maliki tarafından yürütülmektedir; bu durum dezavantaj olmaktan çok yerel bir gerçektir.
Karar verirken şu kriterlere bakın: bina daire sayısı 30'un altındaysa ve bütçe sınırlıysa gönüllü yönetim ile iyi bir araç kombinasyonu çoğunlukla yeterlidir. Daire sayısı 50'nin üzerindeyse, blok sayısı birden fazlaysa ya da yönetim zamanınızın büyük kısmını almaya başladıysa profesyonel şirketi değerlendirmek mantıklı olabilir. Batman genelinde profesyonel şirket bulmak güçse dürüst bir üçüncü yol vardır: kendiniz yönetin, tekrarlayan ve zaman alan işleri yazılıma devredin. Bu yaklaşım zaman baskısını azaltır, kayıtları düzenlemenizi sağlar ve sonraki genel kurulda hesap vermenizi kolaylaştırır. Bunun nasıl çalıştığına ilerleyen bölümde değineceğiz.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site parası kişisel hesapta tutulmamalıdır; bu hem hukuki risk hem de kat malikleri nezdinde güven sorunudur. Bina adına banka hesabı açmak için çoğunlukla vergi numarası gerekir. Vergi numarası için Batman Vergi Dairesi'ne başvurulur; gerekli belgeler arasında kat malikleri kurulu kararı, yönetici kimlik belgesi ve karar defteri fotokopisi yer almaktadır. Belge listesi şubeye göre küçük farklılıklar gösterebileceğinden önceden telefonla teyit etmeniz önerilir.
Binada kapıcı, güvenlik ya da temizlik personeli istihdam ediliyorsa SGK bildirimi ve işçilik yükümlülükleri doğar. Aylık bordro, sigorta primleri ve yıllık izin hesaplamaları mali müşavir desteği gerektiren konulardır; güncel uygulamayı mali müşavirinizden teyit edin. Kişisel hesapta site parası tutmak, ileride eski yönetici olduğunuzda sizi hukuki anlaşmazlıkların ortasına çekebilir; bu riski baştan ortadan kaldırmak en doğru adımdır.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29 uyarınca kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Toplantıya çağrı en az 15 gün önceden, gündem bildirilerek yapılmalıdır; çağrı imzalanıp tebliğ edilmeli ya da taahhütlü posta kullanılmalıdır. Gündemsiz ya da usulsüz yapılan çağrılar, alınan kararların iptali riskini doğurabilir.
İlk toplantıda karar alınabilmesi için hem kat malikleri sayısının hem de arsa paylarının salt çoğunluğunu sağlamak gerekir (çift çoğunluk). Bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılabilir. Toplantı sonunda alınan kararlar karar defterine geçirilir ve hazır bulunan malikler ile yönetici tarafından imzalanır; bu imzalı tutanaklar ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda belirleyici rol oynar.
Sık yapılan hatalar arasında gündemin toplantı davetiyesine yazılmaması, ikinci toplantı tarihinin önceden belirlenmemesi ve kararların toplantı günü yerine sonradan deftere geçirilmesi sayılabilir. Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
İlk 30 günü geçirdikten sonra yönetimin asıl yükü başlar: her ay aidat takibi, ödemeyen daireye hatırlatma, arıza kaydı açma, genel kurul hazırlığı, hukuki soru araştırma. Bu tekrarlayan görevlerin her biri küçük görünür ama toplandığında haftalık birkaç saatinizi alır. SiteYönetim bu iş akışını yeniden tasarlar.
AI Operatör: Sizin Onayınızla Çalışan Dijital Asistan
AI Operatör, doğal dilde yazdığınız ya da söylediğiniz komutları görevlere dönüştürür; ancak hiçbir işlem sizin onayınız olmadan gerçekleşmez. Bu onay adımı kasıtlıdır ve vazgeçilmezdir.
Somut bir örnek: "Bu ayın aidatlarını topla, geciken altı daireye nazik hatırlatma gönder" yazdığınızda AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özel hatırlatma mesajını hazırlar ve size sunar. Siz onaylamadan tek bir mesaj gönderilmez. Onayladıktan sonra gönderim, kayıt ve borç güncellemesi otomatik olarak tamamlanır.
Sason ve Batman'ın yaz sıcaklarında ortak alan soğutma sistemi ya da su pompaları arızalanabilir. "Bodrumdaki pompa arızasını kayıt altına al, sözleşmeli teknik servise iş emri hazırla" komutuyla AI Operatör arıza kaydını açar, iş emri taslağını hazırlar ve sizin onayınızla servise iletir. Arıza çözüme kavuştuğunda kayıt kapatılır; bu sürecin tamamı belgeli kalır.
Genel kurul döneminde de AI Operatör devreye girer. Çağrı tarihini 15 gün öncesinden hatırlatır, gündem taslağını hazırlar, vekâlet takibini yönetir. Toplantı sonunda karar defteri dijital olarak güncellenir.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Rehberlik
Yöneticilik sürecinde karşılaştığınız hukuki sorulara yanıt bulmak zaman alır. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK metnine dayanarak sorularınıza yanıt verir. "Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" diye sorduğunuzda KMK m.20 çerçevesinde gecikme tazminatı, ihtar ve icra sürecini somut olarak açıklar. Önemli bir not: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasına gelindiğinde avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesini bilinçli kullanıyoruz çünkü güven, gerçekçi sınırları kabul etmekten geçer.
Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme
SiteYönetim her binanın yönetim performansını 100 üzerinden puanlar. Karnede tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul süresi, yasal uyum durumu gibi göstergeler bir araya gelir. Yönetimi devraldığınız günkü karne ile altı ay sonraki karneyi genel kurulda yan yana gösterdiğinizde "iyi yönettim" demek yerine bunu sayısal olarak kanıtlarsınız. Bu fark yöneticiye duyulan güveni somutlaştırır.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı giriş portalları mevcuttur. Yeni yöneticinin en sık yaşadığı durumlardan biri başka şehirde oturan malikin borç sorması için telefon etmesidir. Malik portalı açık olduğunda borç bilgisine, ödeme geçmişine ve duyurulara kendi cihazından erişebilir; sizi araması gerekmez. Denetçi portalı şeffaflık sağlar ve kat malikleri kurulunun daha az gergin toplanmasına zemin hazırlar.
Deneme Fırsatı
SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum gerektirmez, tek apartmandan çok bloklu sitelere kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz. İlk ayın karmaşasını yaşamadan önce sistemi kurmak, o kargaşayı büyük ölçüde önler.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
SiteYönetim'in modülleri yeni yöneticinin ilk yılını kronolojik olarak destekleyecek biçimde tasarlanmıştır. Her modül soyut bir özellik listesi değil, somut bir derdin kestirme çözümüdür.
- Para işleri: Online aidat tahsilatı ve otomatik borç takibi, muhasebe ve e-Fatura entegrasyonu, gider paylaşımı ile sayaç okuma, işletme defteri. Batman gibi su yönetiminin önem taşıdığı bölgelerde su sayacı okumalarını sisteme girmek ve gideri dairelere otomatik dağıtmak, her ay yaşanan hesap anlaşmazlıklarını ortadan kaldırır. Apartman muhasebe programı e-Fatura süreçlerini ve vergi uyumunu ayrı bir yazılıma gerek kalmadan karşılar.
- Operasyon: Arıza, bakım ve teknik işletme kayıtları; duyuru, SMS ve push bildirimi; otopark, güvenlik ve ziyaretçi yönetimi; personel, bordro ve tedarikçi takibi; sosyal tesis rezervasyonu; sigorta, acil durum ve belge arşivi. Sason'da yaz aylarında klima ve soğutma ekipmanı arızaları için açılan iş emirleri bu modülde kayıt altına alınır, çözüm süresi ölçülür.
Rakip yazılımlarda bulunmayan iki özellik: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı. Batman'daki yerel tedarikçilerden ya da Sason'a hizmet veren firmalardan kapalı zarf usulü yerine şeffaf, kayıtlı teklifler toplayabilirsiniz. Çatı yalıtımı, asansör bakımı ya da bahçe düzenleme ihalesi için üç ayrı teklif alır, bunları karşılaştırır ve genel kurula belgeleyerek sunar. Bu sürecin her adımı sistemde iz bırakır; "kime niçin o fiyatı verdik?" sorusu yanıtsız kalmaz. Site içi esnaf ve ticaret kataloğu da yalnızca SiteYönetim'de yer alan, sakinlere ek değer sunan bir bileşendir.
Son olarak raporlama, denetim ve devir-teslim modülünü belirtmek gerekir. Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim bir öğleden sonraya sığar; borç listesi, defter özeti ve sözleşmeler tek tıkla dışa aktarılır. Bunun ne anlama geldiğini ilk haftanın kaosunu yaşayanlar çok iyi bilir. Aidat takip programı da bu bütünleşik yapının bir parçasıdır; ayrı bir aboneliğe gerek kalmaz.
Sason'un Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Sason, Güneydoğu Anadolu Bölgesi'nin sıcak ve kurak iklim kuşağında yer alır. Bu iklim özelliği bina yönetim bütçesini ve takvimini doğrudan etkiler; hesaba katılmadığında sürpriz giderlerle karşılaşılır.
Yaz Soğutma Yükü
Yaz aylarında ortak alanlarda klima, fan ya da soğutma sistemleri kullanılıyorsa elektrik gideri belirgin biçimde artar. Bu gideri yıllık işletme projesine yaz mevsimi kalemi olarak ayrıca dahil etmek ve aidat hesabında mevsimlere göre farklılaştırma yapmak bütçe sürprizlerini azaltır. Klimaların filtre ve bakımı mevsim başında yaptırılmazsa arıza yoğunluğu temmuz-ağustos döneminde zirveye çıkar; bakım takvimine nisan-mayıs aylarını ekleyin.
Su Yönetimi
Sason'da ve Batman genelinde su basıncı dalgalanmaları ve dönemsel arz kesintileri yaşanabilir. Hidrofor ve su deposu olan binalarda pompa bakımını yarıyıl dönümünde programa alın. Su sayacı okumaları düzenli yapılmadığında gerçek tüketim ile fatura arasında farklar çıkar; bu fark kaynaktan bilinmediğinde sakin-yönetici gerginliğine dönüşür. Sayaç okuma modülü gider paylaşımı hesaplamalarını tartışmasız kapatmanın en kısa yoludur.
Zemin ve Bina Güvenliği
Batman ve Sason'ın bulunduğu bölge fay hatları açısından izlenmesi gereken bir coğrafyadır. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) zorunlu deprem sigortasını güncel tutmak ve sigorta poliçesini güvenli arşivlemek her yöneticinin görevidir. Binadaki yapısal sorunları tespit ederseniz KMK uyarınca güçlendirme ya da esaslı onarım kararı almak için genel kurul toplantısı gerekebilir; bu tür kararlar kat malikleri çoğunluğuna ek olarak belirli nisaplar gerektirebilir, hukuki danışmanlık almanız önerilir.
Sason ve Çevresinde Site Yönetimi: Besiri, Gercus, Hasankeyf, Kozluk ve Merkez
Batman il genelinde site ve apartman yönetimi sorunları ilçeden ilçeye farklılık gösterir. Bu farklılıkları anlamak Sason'daki yönetim pratiğini de bağlamına oturtmayı kolaylaştırır.
Batman Merkez, il genelinin en yoğun konut stoğuna sahiptir; çok katlı apartman blokları ve profesyonelleşme ihtiyacı daha yüksek olan siteler bu ilçede yoğunlaşır. Buna karşın Sason, Gercus ve Hasankeyf gibi ilçelerde daha küçük ölçekli, az daireli yapılar yaygındır; bu ilçelerde gönüllü yönetim ve basit defter düzeni çoğunlukla yeterlidir.
Besiri ve Kozluk'ta da benzer bir tablo söz konusudur: orta ölçekli apartman bloklarında yönetim çoğunlukla kat malikleri arasından seçilen gönüllüler tarafından yürütülmektedir. Profesyonel yönetim şirketlerine erişim Batman Merkez dışında sınırlı kaldığından gönüllü yönetici ile dijital araç kombinasyonu bu ilçelerde en gerçekçi çözüm olarak öne çıkmaktadır.
Sason'daki apartmanınız ile merkezdeki bir akrabanızın sitesi aynı panelden yönetilebilir; sistem bulut tabanlıdır, kurulum gerekmez ve coğrafi sınır yoktur. Batman geneli site yönetimi hakkında kapsamlı bilgiye ulaşmak için Batman il rehberimizi de inceleyebilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yasal sorumluluklar karmaşık görünse de temel noktaları bilmek büyük bölümünü yönetmeyi kolaylaştırır. KMK m.38 uyarınca yönetici kat maliklerine vekil sıfatıyla hareket eder ve görevini ihmal ya da kötüye kullanması hâlinde sorumlu tutulabilir. Bu sorumluluk korkutucu değil, bilinçli davranmanızı gerektiren bir çerçevedir.
Güvenlik kamerası kullanılıyorsa kamera kayıtları KVKK kapsamında kişisel veri sayılır. Bina girişine aydınlatma metni asılması, kayıtların belirli bir süreyle sınırlı tutulması ve yalnızca yetkililerin erişebilmesi zorunludur. Kat malikleri iletişim listesi de kişisel veridir; üçüncü taraflarla paylaşılamaz ve yalnızca bina yönetimi amacıyla kullanılabilir.
Binada kapıcı, temizlik ya da güvenlik personeli varsa SGK bildirimleri, aylık primler ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Bu konuların güncel uygulamasını mali müşavirinizden teyit etmeniz önerilir; mevzuat değişikliklerine karşı korunmanın en emin yolu budur. KVKK uyum belgelerini ve aydınlatma metinlerini arşivlemek için yönetim yazılımının belge modülü kullanılabilir.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Aşağıdaki hatalar yeni yöneticilerin en sık düştüğü tuzaklardır. Bunları önceden bilmek, aynı hataları yaşamaktan sizi korur.
- Kişisel hesapta site parası tutmak: En yaygın ve en riskli hatadır. Site adına ayrı banka hesabı açılmadan para kişisel hesapta kaldığında hem hukuki hem güven sorunu doğar.
- Elden nakit toplamak: Dekonsuz tahsilat kayıt dışı kalır; ileride "ödemedim" iddiasına karşı kanıt bulunamaz.
- Karar defterini işlememek: Toplantı kararları anında deftere geçirilmezse geçerliliği tartışmaya açılabilir.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak: Gündem toplantı davetiyesinde yer almıyorsa alınan kararlar kat maliklerinden biri tarafından itirazla iptal ettirilebilir.
- Yıllık işletme projesi yapmamak: KMK m.37 uyarınca hazırlanması gereken bu taslak olmadan aidat rakamı genel kurulda dayanaksız kalır.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Ödemeyen malike yasal yaptırım uygulanmadığında diğer kat malikleri "neden biz ödeyecekmiş ki?" sorusunu sormaya başlar; bu durum tahsilat oranını hızla düşürür.
- Yaz bakımını son ana bırakmak: Sason'da temmuz-ağustos sıcaklarında pompa ya da soğutma arızası, hem acil servis maliyetini hem de sakin memnuniyetsizliğini zirveye taşır. Mayıs ayında yapılacak tek bir önleyici bakım bu riski büyük ölçüde ortadan kaldırır.
İlk 30 günün planını tamamladınız, mevzuat haritanız elinizde. Aidat belirleme, genel kurul, resmi kayıtlar ve yasal sorumlulukları Sason koşullarına göre öğrendiniz. Bir sonraki adım, bu bilgiyi günlük pratiğe dönüştürmek. SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez, kurulum yoktur, tek apartmandan başlayıp ihtiyacınız büyüdükçe ölçeklenir. Aidat rakamını daha önce hesaplamak isterseniz aidat hesaplama aracından başlayabilirsiniz.