Gumusova'da bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Düzce genelinde aylık aidat il geneli ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyrediyor; Gumusova'daki binanın tipine ve donanımına göre bu bandın herhangi bir noktasında olabilirsiniz. Nemli ve yağışlı Karadeniz iklimi çatı, cephe ve drenaj bakımını öncelikli kılıyor; Düzce'nin deprem kuşağında yer alması ise DASK sigortasını ve olası güçlendirme kararlarını gündemin dışına çıkarmıyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Gumusova ve Düzce koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Gumusova'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yöneticilik görevini kabul ettiğiniz anda KMK m.35'ten doğan dört temel yükümlülük otomatik olarak omuzlarınıza iner: defter tutma ve muhafaza, aidat toplama ve takibi, ortak alanların bakım ve onarımı, genel kurula hesap verme. Bu dört başlık birbirinden ayrılmaz; birini aksatmak diğerlerini de zorlaştırır.
Gumusova, Düzce iline bağlı, il merkezine yakın konumuyla hem kentsel dokuyu hem de çevresindeki daha sakin, kırsal karakterdeki yapılaşmayı bir arada barındırıyor. Düzce genelinde yüzlerce apartman yönetimi her yıl devir sürecinden geçiyor; yani sizin bu hafta yaşadığınız sorular onlarca başka yöneticinin de gündeminde. Bu tablo hem teselli hem de pratik bir ipucu: mevzuatı ve süreci iyi anlayan her yönetici benzer sorunları çok daha kısa sürede aşıyor.
Gumusova'daki binaların bir bölümü görece yeni yapılaşmayla oluşmuş; bir bölümü ise onlarca yıllık eski apartman stoku. Her iki durumda da devir-teslim sürecinin disiplinli yürütülmesi, ilerideki olası anlaşmazlıkların en güçlü kalkanıdır.
İlk 30 Gün: Gumusova'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk yedi gün, yönetimi eski yöneticiden usulüne uygun teslim almakla geçer. Alınması gereken belgeler şunlardır: karar defteri, işletme defteri (ve varsa gelir-gider hesap özeti), site adına açılmış banka hesabı bilgileri, kasada nakit varsa sayım tutanağı, tüm sözleşmeler (temizlik, güvenlik, bakım, asansör, sigorta), borç-alacak listesi ve son hesap dönemi banka ekstreleri. Devir-teslim tutanağı iki tarafça imzalanmalı; imzasız devir ileride "ben teslim aldım, o veremedi" tartışmasına kapı aralar.
Gumusova'daki apartmanlarda çoğunlukla kâğıt karar defteri kullanıldığından, defterin son imzalı sayfasını kontrol edin. Boş sayfa bırakılmış, üzeri çizilmemiş alanlarda önceki dönemin devam eden kararlarına dikkat edin.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabının yeni yönetim dönemine göre güncellenmesi gerekiyorsa bu işlemi ertelemeden yapın; site kasasındaki paraları kişisel hesabınızda tutmak hem hukuki hem güven riski taşır. Borçlu kat malikleri listesini çıkarın: kimin ne kadar, kaç aydır ödeme yapmadığını kayıt altına alın. Bekleyen faturaları (asansör bakımı, sigorta yenileme, elektrik, su) tespit edin.
Düzce'nin yağışlı iklimine bağlı olarak çatı drenajı, yağmur oluğu temizliği ve su tahliyesiyle ilgili gecikmiş bakım işleri varsa bu aşamada fatura olarak karşınıza çıkabilir. Bu kalemleri mali fotoğrafa ekleyin; ilk işletme projesini hazırlarken sizi hazırlıksız yakalamasın.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Tüm kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini derleyin. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığından KVKK kapsamında korunmalı; yalnızca site yönetimi amacıyla kullanılmalı ve üçüncü taraflarla paylaşılmamalıdır. Duyuru kanalınızı belirleyin: kapı ilanı, WhatsApp grubu ya da dijital duyuru sistemi — ancak her duyurunun kaydını tutun. Arıza ve talep bildirimleri için basit de olsa bir kayıt yöntemi oluşturun; ileride "ben bildirdim, sen uğraşmadın" tartışmalarında bu kayıtlar koruyucu olur.
Bu aşamada site yönetim yazılımı kullanmaya başlamak, devir sürecindeki tüm belgeleri, iletişim listesini ve arıza kayıtlarını tek bir yerde düzenli tutmanızı sağlar; kalan üç haftayı dağınık kâğıt yığınıyla değil, net bir tabloyla yönetirsiniz.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlaması zorunludur. Bu taslak, gelecek dönemin tüm öngörülen giderlerini (bakım, enerji, sigorta, personel, acil gider fonu) kapsar ve genel kurulun onayına sunulur. Gumusova'nın nem ve yağış koşulları göz önüne alındığında çatı ve cephe bakımı, nem yalıtımı kontrolü ve drenaj temizliği bu taslakta öne çıkması gereken kalemlerdir. Bölgedeki deprem riski ise zorunlu DASK sigortasının ve ortak alan sigortasının mutlaka bütçeye eklenmesini gerektirir.
Gumusova'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Düzce genelinde aylık aidat il geneli ortalaması ₺300–₺1.100 aralığındadır; Gumusova'daki bir binanın nereye düştüğü binanın yaşına, büyüklüğüne ve ortak donanımlarına göre değişir. Asansörsüz, kapıcısız küçük bir apartman alt banda yakın seyrederken güvenlikli, asansörlü, otoparklı yeni bir site üst bandı zorlayabilir ya da aşabilir.
Aidatın nasıl belirleneceği KMK m.20'de düzenlenmiştir: her kat maliki arsa payı veya eşit pay esasına göre yönetim giderlerine katılmakla yükümlüdür. Yönetici, yıllık işletme projesi taslağında tüm gider kalemlerini toplar, toplam tutarı daire sayısına böler ve genel kurulun onayına sunar. Genel kurul onayından geçen rakam hukuken bağlayıcı hale gelir.
Gumusova'da ve Düzce'nin tamamında dikkat edilmesi gereken yerel maliyet sürücüsü nem ve yağıştır. Çatı onarımı, cephe boyası, nem yalıtımı ve drenaj bakımı; Akdeniz ya da İç Anadolu illerine kıyasla çok daha sık periyotlarla bütçeye girmek durumundadır. Bu kalemi işletme projesinin dışında bırakmak, yönetimin ilk büyük sürpriziyle karşılaşmasına neden olur. Ayrıca DASK zorunlu deprem sigortası yasal bir yükümlülük olduğundan bu masraf da aidatın belirlenmesinde göz ardı edilemez.
Sitenizin tüm gider kalemlerini girip daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatını banka havalesiyle ya da güvenli online ödeme yoluyla yapın; elden nakit toplamak hem kayıt güçlüğü hem olası anlaşmazlık riski yaratır. KMK m.20'ye göre zamanında ödenmeyen aidatlar için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir; bu tazminat genel kurul kararına gerek kalmaksızın işletilebilir.
Süreç şu sırayla ilerlemelidir: önce yazılı ihtarname (borçlunun reddedilemeyeceği resmi bildirim), ardından gerektiğinde icra takibi. Komşuluk ilişkilerini zedelememek için önce nazik ama net bir hatırlatma yapmak, sonra yazılı aşamaya geçmek yaygın pratik olarak önerilir. Hatırlatmaları belgelenmiş tutmak hukuki süreçte elinizi güçlendirir.
Otomatik borç hatırlatması ve online aidat tahsilatı için aidat takip programı hatırlatmaları sizin yerinize hazırlar; onaylamanız yeterlidir.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Gumusova İçin Karar Rehberi
Bu soruyu dürüstçe yanıtlamak için birkaç değişkene bakmanız gerekir: binanızdaki daire sayısı, ortak alan karmaşıklığı (asansör, jeneratör, havuz, otopark) ve zamanınızın ne kadarını yönetime ayırabileceğiniz.
| Kriter | Kendi Yönetiminiz | Profesyonel Şirket |
|---|---|---|
| Daire sayısı | 8–30 daire | 30+ daire veya çok bloklu site |
| Ortak alan karmaşıklığı | Düşük–orta | Yüksek (havuz, spor salonu, 7/24 güvenlik) |
| Maliyet | Yazılım aboneliği | Aylık yönetim ücreti (daire başı) |
| Esneklik | Yüksek (kendi kararlarınız) | Sözleşme kapsamıyla sınırlı |
Gumusova gibi il merkezine yakın ama ölçek olarak orta düzeyde kalan bir ilçede profesyonel yönetim şirketi arzının sınırlı olduğunu görebilirsiniz. Bu durum çoğu apartman için gerçekçi üçüncü yolu işaret eder: kendiniz yönetin, tekrar eden ve vakit alan işleri yazılıma devredin. Bu modeli bir sonraki bölümde ayrıntılı ele alacağız.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına bir banka hesabı açmak için önce yönetim adına vergi numarası almanız gerekir. Bunun için Düzce Vergi Dairesi'ne başvurmanız yeterlidir; götürmeniz gereken belgeler genellikle şunlardır: genel kurulda yönetici seçildiğine dair karar defteri fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve karar örneği. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; önceden telefonla teyit etmek zaman kazandırır.
Vergi numarasını aldıktan sonra site adına bir banka hesabı açabilirsiniz. Tüm aidat gelirleri ve site giderleri bu hesap üzerinden yürütülmelidir; kişisel hesabınızı ara kullanmak hem hukuki sorumluluk hem de güven kaybı riski doğurur. Binada kapıcı veya güvenlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirim ve prim yükümlülükleri de devreye girer. Bu konularda güncel uygulamayı bir mali müşavirden teyit etmenizi öneririz.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29 uyarınca kat malikleri kurulu yılda en az bir kez olağan toplantı yapmak zorundadır. Çağrı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce tüm kat maliklerine imzalı ya da taahhütlü mektupla ulaştırılmalı ve gündem maddelerini içermelidir. Gündemsiz çağrıyla yapılan toplantılarda alınan bazı kararlar ileride itirazla karşılaşabilir.
İlk toplantıda karar alınabilmesi için nisap (toplantı yeter sayısı) hem kat maliki sayısı hem de arsa payı olarak çifte çoğunluk aranır (KMK m.30). Bu sağlanamadığında ikinci toplantı duyurusu yapılır; ikinci toplantıda katılanların çoğunluğuyla karar alınır. Kararlar toplantı sonrasında karar defterine geçirilmeli, katılımcılara imzalatılmalıdır.
Yeni yöneticilerin sıkça yaptığı üç hata şunlardır: çağrıda gündem maddesini belirtmemek, ikinci toplantı tarihini ilk toplantıda ilan etmemek, kararları imzasız bırakmak. Bu hatalar kararların geçerliliğini tartışmalı hale getirebilir.
Çağrı metni taslağı, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımı tüm bu adımları yapılandırılmış şekilde yönetir.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu bölüme kadar anlattıklarımız — devir kaosunu atlatmak, aidat kovalamak, genel kurul bürokrasisini yönetmek, Düzce'nin nem ve deprem koşullarına göre bina bakımını planlamak — bir yöneticinin zamanının büyük bölümünü alır. SiteYönetim, bu süreçlerin tekrar eden ve ağır kısmını üstlenecek şekilde tasarlanmıştır.
AI Operatör: Onayınız Olmadan Hiçbir Şey Gönderilmez
Somut bir senaryo: "Bu ayın aidatlarını topla, 5 gündür ödemesi geçmiş dairelere nazik hatırlatma mesajı hazırla" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özel hatırlatma metnini hazırlar ve size sunar. Onaylamamışsanız hiçbir şey gönderilmez. Düğmeye siz basarsınız; AI sizi hazırlıksız değil, hazır yakalar.
Gumusova'nın yağışlı iklimine özgü ikinci senaryo: çatı drenajında tıkanma bildirimi geliyor. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli çatı ustasına iş emri taslağı hazırlar ve onayınıza sunar; onayladığınızda bildirim gider. Aynı iş akışı asansör bakımı, nem sızıntısı ya da ortak alan elektrik arızası için de işler. Her adımda onay sizden; AI hazırlık ve organizasyon yükünü alır.
Bir diğer kritik senaryo: genel kurul yaklaşıyor ve 15 günlük çağrı süresini hesaplamak, vekâlet formlarını takip etmek, gündem maddelerini derlemek gerekiyor. AI Operatör taslakları hazırlar, tarih uyarısı verir, vekâlet takibini listeler. Siz yönlendiriyorsunuz; AI organize ediyor.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Kararla Hukuki Yol Gösterici
Yeni yöneticilerin en çok zorlandığı an: "Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu kime soracağını bilememek. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde somut adımları sıralar: gecikme tazminatı hesabı, ihtarname yükümlülüğü, icra takibine geçiş eşiği. Önemli bir not: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasına gelindiğinde avukatınızın yerine geçemez. Bu sınırı açıkça belirtmek dürüstlüktür ve sizi yanlış adımdan korur.
Benzer şekilde "DASK sigortası zorunlu mu?", "Güçlendirme kararı için nisap nedir?", "Karar defterini yanlış imzalattım ne olur?" gibi sorulara da mevzuat çerçevesinde yanıt alabilirsiniz. Düzce deprem kuşağında yer aldığı için bu tür sorular sıradan değil, hayati öneme sahip.
Sitenin Karnesi: Yönetim Performansını Kanıtla
Yönetimi devraldığınız günkü karneyi hayal edin: tahsilat oranı yüzde altmış beş, açık arıza sayısı on iki, yasal uyum puanı düşük — toplam 54 puan. Altı ay boyunca düzenli çalıştınız. Yeni karne: 81 puan. Genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine iki karneyi yan yana koyuyorsunuz. Kanıt, savunmadan daha güçlüdür.
Karne; tahsilat oranı, açık arıza takibi, yasal belge uyumu, sigorta yenileme ve genel kurul zamanlaması gibi nesnel kriterleri 100 puan üzerinden ölçer. Zaman içinde nasıl ilerlediğinizi görmek hem sizi motive eder hem de kat maliklerine şeffaf bir hesap verme zemini sunar.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi ve tedarikçi ayrı portallardan sisteme girer. Gumusova'daki bir dairenin maliki İstanbul'da yaşıyorsa borcunu, duyuruları ve arıza bildirimlerini kendi portalından görür; sizi aramaz. Denetçi kendi portalından hesap özetlerine ulaşır; şeffaflık sorgusu başlamadan kapanır. Tedarikçi de iş emirlerini, fatura durumunu aynı platformdan takip eder. Her rol kendi bilgisine ulaşır; gereksiz iletişim trafiği azalır.
14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok
SiteYönetim bulut tabanlı çalışır; sunucu kurmanıza ya da yazılım yüklemenize gerek yoktur. Tek bir apartmandan yüzlerce daireli büyük sitelere kadar ölçeklenir. 14 gün boyunca kredi kartı bilgisi girmeden tüm özellikleri deneyebilirsiniz. Yönetimi devraldığınız ilk hafta için daha iyi bir test penceresi düşünmek zor. Apartman yönetim programını ücretsiz deneyin.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yeni yöneticinin ilk yılı üç ana iş akışından oluşur: para işlerini kontrol altında tutmak, operasyonu aksamadan yürütmek ve büyük kararları belgelenmiş şekilde almak. SiteYönetim'in modülleri bu kronolojiye göre şekillenir.
Para İşleri
Online aidat tahsilatı, kat maliklerinin bankaya gitmeden veya size uğramadan ödeme yapmasını sağlar. Borç takibi modülü ödeme günü geçen daireleri otomatik işaretler ve hatırlatma sürecini başlatır. Apartman muhasebe programı, e-Fatura, gider paylaşımı ve sayaç okuma ile yıllık işletme defteri tutulmasını tek çatı altında yönetir. Gumusova'da ortak ısıtma ya da su sayacı varsa gider paylaşımı modülü, fatura döneminde daire bazlı hesabı tartışmasız kapatır.
Borç listesini takip etmek, ödemesi yaklaşan faturaları zamanında görmek ve aidat takip programı üzerinden hatırlatmaları otomatize etmek, yöneticinin ayda saatlerce kurtardığı zamandır.
Operasyon ve Bakım
Arıza bildirimleri, bakım talepleri ve teknik işletme takibi tek panelde toplanır. Duyuru, SMS ve push bildirimleri sayesinde tüm kat maliklerine aynı anda ulaşmak için telefon rehberinizi taramanıza gerek kalmaz. Otopark ve ziyaretçi yönetimi, personel ve tedarikçi takibi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta yenileme hatırlatıcıları ve belge arşivi de aynı platformda yer alır. Gumusova'nın nem ve yağış koşullarında çatı ve cephe bakım takvimini sisteme işlemek; doğru ayda doğru servisi çağırmayı hatırlatır, sizi "fırsatçı fiyat" dönemine yakalanmaktan korur.
Rakipte Olmayan İki Özellik: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Gumusova'daki binanızın çatı yalıtımını yenilemeniz gerekiyor. Geleneksel yöntemde birkaç ustayı arayıp telefonda fiyat alırsınız; karşılaştırma yapmak zordur, sözlü teklifler kağıda dökülmez ve genel kurulda "neden bu ustayı seçtiniz?" sorusu gelir. İhale Portalı'nda süreci kayıt altına alırsınız: iş tanımını sisteme girersiniz, Düzce bölgesindeki kayıtlı tedarikçiler şeffaf teklif sunar, teklifleri yan yana karşılaştırırsınız ve genel kurula belgelenmiş kararla gelirsiniz. Bu özellik, piyasadaki rakip site yönetim yazılımlarında bulunmuyor.
Site içi Mahalle Pazaryeri ise kat maliklerinin ilan, takas ve hizmet paylaşımı yapabileceği bir iç platform sunar. Her iki özellik de yöneticiye değil kat malikleri topluluğuna değer katarak sitenizi daha bağlı ve işlevsel kılar.
Devir Teslim Kapanışı
İlk haftada devir-teslim tutanağının önemi üzerinde durduk. Yönetici değişimi her beş yılda ya da daha sık yaşanabilir. SiteYönetim'de tüm kayıtlar, kararlar, muhasebe ve arıza geçmişi platforma işlenmiş olduğundan bir sonraki yöneticiye devir bir öğleden sonra sürer — kâğıt arşivi karıştırmaya, eski yöneticinin telefonunu aramaya gerek kalmaz.
Gumusova'nın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Gumusova ve Düzce'nin iklim ve coğrafya profili, yönetim planınızı doğrudan etkiler. Bu gerçeği görmezden gelip standart bir bütçe oluşturmak, ilk büyük arıza sonrasında sizi hem finansal hem de hukuki açıdan zorlar.
Nem, Yağış ve Çatı-Cephe Bakımı
Karadeniz neminin binalar üzerindeki etkisi kümülâtiftir: çatı kaplama, su oluğu, cephe boyası ve nemli zemin katlar yıl içinde birden fazla bakım gerektirebilir. Bütçenizde bu kalemleri yıllık değil dönemsel olarak planlamalısınız. Her yaz sonunda çatı ve drenaj kontrolü, kış öncesinde ise cephe çatlakları ve nem sızıntısı tespiti düzenli takvime alınmalıdır. Gider paylaşımı ve arıza takibi modülü bu bakım takvimini dijital olarak kayıt altında tutmanın kestirme yoludur.
Deprem Riski: DASK, Sigorta ve Güçlendirme Kararı
Düzce, 1999 depremiyle hafızalara kazınan bir il. Gumusova da bu deprem kuşağında yer alır. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) zorunlu deprem sigortası yasal yükümlülüktür; yönetici olarak kat maliklerinin DASK'larının güncel olup olmadığını takip etme sorumluluğunuz olmakla birlikte, ortak alanlar için ayrı sigorta poliçesi gerekmektedir. Poliçe yenileme tarihlerini bütçenize ve takvime kaydedin.
Binanın yapısal güçlendirilmesine karar verilmesi gerektiğinde Kat Mülkiyeti Kanunu'nun öngördüğü nisap ve karar mekanizmaları devreye girer. Bu kararları genel kurulda alırken hukuki danışmanlık almak hem süreci hızlandırır hem olası itirazları önler.
Eğimli Arazi ve Su Tahliyesi
Düzce'nin coğrafyasında pek çok bina hafif ya da belirgin eğimli arazide konuşlanmıştır. Yağmur suyu tahliyesi ve drenaj sistemi bu binalarda özellikle kritiktir; tıkanan bir drenaj, bodrum su baskınına ya da zemin çökmesine yol açabilir. Yönetim planınızda drenaj temizliği ve kontrol her yıl düzenli yer almalıdır.
Gumusova ve Çevresinde Site Yönetimi: Akcakoca, Cilimli, Cumayeri, Golyaka, Kaynasli, Merkez, Yigilca
Gumusova, Düzce'nin il merkezine yakın ilçeleri arasında yer alır. Komşu ilçelerin yönetim profili farklıdır; bu fark, yöneticinin karşılaştığı pratik sorunları da şekillendirir.
Merkez ilçe, Düzce'nin en yoğun konut stokuna sahip bölgesidir; burada çok katlı apartmanlar ve yeni siteler daha yaygındır, profesyonelleşme ihtiyacı daha belirgindir. Akcakoca, sahil bandıyla birlikte yazlık daire ve ikinci konut yoğunluğu taşır; sezonluk malik hareketi ve uzaktan yönetim ihtiyacı öne çıkar. Kaynasli, 1999 depremiyle de tanınan, kentsel dönüşümün sürdüğü bir ilçedir; yapı güvenliği ve bina güçlendirme kararları burada daha sık gündeme gelebilir.
Cilimli, Cumayeri, Golyaka ve Yigilca, daha küçük ölçekli ve kırsal karakterdeki ilçelerdir. Bu ilçelerde birkaç katlı eski apartmanlar yaygın, daire sayısı azdır; yönetim gönüllülük esasıyla ve basit defter düzeniyle yürütülür. Küçük binalarda bile karar defteri tutmak, aidat tahsilatını belgelemek ve devir-teslim tutanağı düzenlemek zorunluluğu değişmez; ancak seçilecek araçların karmaşıklığı binanın ihtiyacıyla orantılı olmalıdır.
SiteYönetim bulut tabanlı çalıştığı için Gumusova'daki bir apartmanla Akcakoca'daki bir yazlık sitenin yönetimi aynı panelden, kurulum olmadan yönetilebilir. Düzce geneli site yönetimi rehberinde ilin tamamı için daha geniş bir perspektif bulabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yönetici, KMK m.38 uyarınca vekil sıfatıyla hareket eder ve aldığı kararlar ile ihmalinden doğan zararlardan sorumludur. Bu sorumluluk korkutucu görünebilir; ama kuralları bilirseniz son derece yönetilebilirdir.
KVKK: Binada güvenlik kamerası varsa, kameranın aydınlatma metnini hazırlamanız ve giriş katında görünür bir yere asmanız gerekir. Kat malikleri iletişim listesi kişisel veri niteliğindedir; yalnızca site yönetimi amacıyla kullanılmalı, üçüncü kişilerle paylaşılmamalıdır.
Çalışan yükümlülükleri: Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirim ve prim yükümlülükleri, iş güvenliği önlemleri ve yıllık izin hakları devreye girer. Güncel yükümlülükler için bir mali müşavir veya iş hukuku danışmanından teyit alın.
Kamera kayıt politikası, iletişim listesi muhafazası, çalışan belgeleri ve sigorta poliçeleri gibi yasal belgeleri güncel tutmak için apartman yönetim programındaki KVKK ve yasal uyum modülü aydınlatma metinlerini ve belge arşivini organize eder.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Site gelirlerini kendi banka hesabınızda tutmak hem hukuki hem güven riski doğurur. Site adına ayrı hesap açın ve tüm işlemleri o hesaptan yürütün.
- Elden nakit toplamak. Nakit tahsilat kayıt tutmayı zorlaştırır ve olası anlaşmazlıklarda sizi savunmasız bırakır. Tüm tahsilatı banka ya da online ödeme kanalından yapın.
- Karar defterini işlememek. Genel kurul ve yönetim kurulu kararlarının yazılı ve imzalı şekilde karar defterine geçirilmemesi, kararların hukuki geçerliliğini zayıflatır.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Çağrıda gündem maddesi yoksa bazı kararlar ileride itirazla karşılaşabilir. Her çağrıda gündem listesini eksiksiz yazın.
- İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 uyarınca zorunlu olan yıllık işletme projesi olmadan alınan aidat kararları hukuken tartışmalı hale gelebilir.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Zamanında ödeme yapan kat maliklerine karşı adil olmayan bu tutum, tahsilat disiplinini bozar. KMK m.20 çerçevesinde gecikme tazminatını tutarlı biçimde işletin.
- Güzlük bakımı ertelemek. Gumusova'nın yağışlı ikliminde çatı drenajı ve nem yalıtımı kontrolünü yaz sonuna bırakmak, ilk yoğun yağışta su baskını ya da çatı hasarıyla karşılaşma riskini artırır. Yaz sonunda mutlaka çatı ve drenaj kontrolü yaptırın.
İlk 30 gün planınız var, mevzuat haritanız var, Gumusova ve Düzce koşullarına özgü bakım takviminiz var. Geriye kalan tek adım, tekrar eden işleri elle değil sistemle yönetmeye başlamak. SiteYönetim'i 14 gün boyunca ücretsiz ve kredi kartı girmeden deneyin; yönetimi devraldığınız bu dönem için daha doğru bir başlangıç noktası bulmak zor. 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez. Aidat kalemleri için önce aidat hesaplama aracıyla bütçe taslağınızı oluşturun.