Düzce'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. 405.131 nüfuslu, yaklaşık 131.000 konutun bulunduğu Düzce'de aidatlar il geneli ortalama ₺300–₺1.100 aralığında seyrediyor; ilin nemli ve yağışlı iklimi çatı, cephe ve nem yalıtımı ile drenaj bakımını bütçenin sabit bir kalemi hâline getiriyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Düzce koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Düzce'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yeni bir site yöneticisi olarak üstlendiğiniz görev dört temel yükümlülükten oluşur: Kat Mülkiyeti Kanunu madde 35 çerçevesinde karar defteri ve işletme defteri tutmak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanları işler hâlde tutmak ve her yıl genel kurulda hesap vermek. Bu dört yükümlülüğü doğru anlayan yönetici, kalanını doğal akışına bırakabilir; anlamayan yönetici ise ilk toplantıda baskıyla yüzleşmek zorunda kalır.
Düzce'de yaklaşık 131.000 konut bu süreci sizinle aynı anda yaşayan yüzlerce yöneticiyi barındırıyor; soru büyük değil, süreç çok bilinmiyor. Merkez ilçedeki kentsel dönüşüm projeleri ve Akcakoca kıyı sitelerinden Kaynasli'nin kır apartmanlarına uzanan geniş yelpazede her yöneticinin soruları farklı görünse de çözüm aynı mevzuat çerçevesine dayanıyor. İlk 30 günü doğru geçirirseniz kalanı çok daha oturmuş ilerler.
İlk 30 Gün: Düzce'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk yedi gün tamamen belge teslim almaya ayrılmalıdır. Eski yöneticiden şunları imzalı devir-teslim tutanağıyla almanız şarttır: karar defteri ve işletme defteri (tüm ciltler), banka hesap dökümleri, kasa mevcudu, site adına imzalı tüm aktif sözleşmeler (asansör bakım, güvenlik, temizlik, sigorta poliçeleri), tedarikçi ve hizmet alınan firmaların iletişim bilgileri, açık borç-alacak listesi ve daire bazında aidat borç dökümü. Düzce'nin nemli iklimi nedeniyle çatı, dış cephe ve bodrum drenaj sözleşmeleri özellikle dikkatlice kontrol edilmelidir; bu bakımlar aksarsa hasar büyük çıkabilir. Tutanak her iki tarafça imzalanmadan teslimi tamamlanmış saymayın.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabını inceleyin: hesap site adına mı yoksa eski yöneticinin kişisel adına mı açılmış? Kişisel adına açılmışsa site adına yeni hesap açılması gerekir; bireysel hesaplarda site parasının tutulması hem hukuki risk hem güven sorunudur. Aidat borçlusu listesini daire daire çıkarın, her borcun kaç ay olduğunu belgeleyin. Bekleyen faturaları toplayın: Düzce'nin yüksek yağış dönemlerinde sık yaşanan oluk tıkanması, su tahliye arızası veya nem-mantar hasarı gibi birikmiş tamir borçları varsa bunları ilk haftada kayıt altına alın. Bu mali fotoğraf olmadan yıllık bütçe yapamazsınız.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin ve kiracıların güncel iletişim bilgilerini içeren bir liste oluşturun. Bu liste kişisel veri niteliği taşır; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılmalı, üçüncü kişilerle paylaşılmamalı ve güvenli saklanmalıdır. Duyuru kanalınızı belirleyin: kapı ilanı, toplu SMS veya apartman grubu; hangisini seçerseniz tutarlı kullanın. Arıza ve bakım taleplerini takip edeceğiniz bir kayıt yöntemi kurun; ileride hesap vermeniz gerektiğinde bu kayıtlar en sağlam kanıtınız olacak. Site yönetim yazılımı kullananlar bu dört haftalık listeyi dijital olarak yürütebilir; devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir; 14 gün ücretsiz deneme tam bu ilk ay için biçilmiş kaftandır.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
Kat Mülkiyeti Kanunu madde 37 uyarınca yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlaması ve genel kurulun onayına sunması zorunludur. Taslağı bu haftaya bırakmayın; kalemler belli oldukça not edin ve dördüncü haftada toparlayın. Düzce'nin nemli ve sık yağışlı iklimine göre bakım takvimini şekillendirin: çatı kontrolleri ve oluk temizliği sonbahar öncesinde (Eylül-Ekim), dış cephe nem ve mantar muayenesi ilkbahar sonrasında (Nisan-Mayıs) yapılmalı. Deprem riski yüksek olan Düzce için DASK sigortasının her bağımsız bölüm için yenilenip yenilenmediğini de bu aşamada kontrol edin; ortak alan sigortasını yönetim planına göre değerlendirin.
Düzce'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Düzce il geneli ortalama aylık aidat ₺300–₺1.100 aralığındadır; bu rakam yalnızca il geneli ortalamayı yansıtır, asansörlü ve güvenlikli sitelerde üst bandın üzerine çıkabilir. Aidatı bağımsız belirleyemezsiniz: Kat Mülkiyeti Kanunu madde 20 ve madde 37 çerçevesinde yöneticinin hazırladığı yıllık işletme projesini genel kurul onaylar, bu onaylı bütçe aidat tutarını belirler.
Aidatın hesaplanma yöntemi yönetim planına göre arsa payı oranında ya da eşit paylaşım esasıyla kurulur. Düzce'de aidatın baskı unsuru iklimdir: yoğun yağış ve nem, çatı ve cephe onarımlarını öngörülemeyen harcamalar olmaktan çıkarıp kalıcı bütçe kalemine dönüştürür. Bu nedenle işletme projesine her yıl "çatı/cephe bakım rezervi" kalemi koymak yöneticiye ilerleyen dönemde büyük rahatlık sağlar. İlin deprem kuşağında yer alması nedeniyle ortak alan sigorta primlerini de bütçeden düşürmeyin.
Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı otomatik hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; bu araç sizi gereksiz hesaplamadan kurtarır ve genel kurulda net bir sunum yapmanızı sağlar.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı her zaman banka transferiyle toplayın; elden nakit almak hem yasal sorun yaratabilir hem de hesap şeffaflığını bozar. IBAN'ı ortak alana asın, her döneme ait ödeme dekontlarını arşivleyin.
Ödeme yapılmadığında şu sırayı izleyin: önce yazılı hatırlatma (SMS ya da tebligat), ardından Kat Mülkiyeti Kanunu madde 20 kapsamında aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulama, son aşamada icra takibi başlatma. İcra yoluna başvurmadan önce noterden ihtarname göndermek güçlü bir ön adımdır. Sürecin her adımını karar defterine ya da yazışma arşivine işleyin; belgeler olmadan hukuki süreç işletemezsiniz. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gönderilir, borçlu listesi her an güncel kalır ve tahsilat sürecini belgeleyerek takip edebilirsiniz.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Düzce için Karar Rehberi
Düzce'de profesyonel site yönetim şirketi arzı büyükşehirlere kıyasla sınırlıdır. Bu gerçek, çoğu yöneticinin önüne iki seçenek koyar: ya her şeyi kendiniz yaparsınız, ya da iyi bir araçla desteklenen bilinçli gönüllü yönetim modelini benimsersiniz.
| Kriter | Bireysel Yönetim | Profesyonel Şirket |
|---|---|---|
| Maliyet | Düşük (zaman maliyeti var) | Aylık ücret (daire sayısına göre) |
| Kontrol | Tam; kararlar doğrudan sizden | Dolaylı; şirkete yönlendirme gerekir |
| Uzmanlık | Mevzuat öğrenme eğrisi var | Deneyimli ekip; ancak kalite değişir |
| Düzce'de yaygınlık | En yaygın model | Ağırlıklı olarak büyük sitelerde |
| Uygun olduğu ölçek | 1-3 blok, ≤60 daire | Çok bloklu büyük siteler |
Düzce'de gönüllü yönetici hem bütçeyi kontrol eder hem de maliklerle doğrudan iletişim kurabilir; profesyonel şirketin asıl katma değeri çok bloklu büyük sitelerde belirginleşir. Üçüncü ve çoğu kez en verimli yol ise kendiniz yönetirken ağır tekrar eden işi bir yazılıma devretmektir; bu modele yakında ayrıntılı bakarız.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site yönetimini kişisel hesabınızdan yürütmeyin. Hem hukuki sorumluluk hem kat maliklerinin gözündeki şeffaflık açısından site adına ayrı bir banka hesabı zorunludur. Bu hesabı açabilmek için genellikle yönetim adına potansiyel vergi numarası almanız gerekir.
Vergi numarası almak için gereken belgeler: genel kurul karar tutanağı (yönetici olarak atandığınıza dair), karar defterinin ilgili sayfasının fotokopisi ve yöneticinin kimlik belgesi. Bu belgelerle Düzce Vergi Dairesi'ne başvurabilirsiniz. Belge listesi zaman zaman küçük farklılıklar gösterebilir; güncel gereksinimi telefonla teyit etmeniz önerilir. Vergi numarasını alır almaz site adına banka hesabı açın ve tüm aidat ödemelerini bu hesaba yönlendirin.
Sitede kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli çalışıyorsa SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Personel istihdamına ilişkin yükümlülüklerin güncel durumunu bir mali müşavir aracılığıyla doğrulayın; bu alan değişen mevzuata tabidir.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Kat Mülkiyeti Kanunu madde 29-32 çerçevesinde genel kurul en az yılda bir kez toplanmak zorundadır. Çağrıyı toplantı tarihinden en az 15 gün önce kat maliklerine imzalı ya da taahhütlü mektupla iletmeniz ve gündem maddelerini bu çağrıda açıkça belirtmeniz şarttır; gündemsiz çağrıyla alınan kararlar itiraz halinde iptal edilebilir.
İlk toplantıda karar alınabilmesi için hem kat maliki sayısının hem de arsa paylarının çoğunluğunun bir arada sağlanması gerekir (çift nisap). Bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantıda yalnızca katılanlarla karar alınabilir. Kararlar toplantı bitiminde karar defterine geçirilir ve katılan maliklerce imzalanır; bu adım atlanırsa kararın hukuki geçerliliği tartışmalıdır.
- Çağrıda gündem maddesi belirtmemek — gündem dışı kararlar itiraz konusu olabilir.
- İkinci toplantı tarihini çağrıda bildirmemek — bazı yönetim planları bunu zorunlu tutar.
- Kararları toplantı günü imzalatmamak — sonradan toparlamak güçtür, malikler dağılır.
Çağrı metni hazırlamak, vekâleten oy kullanacak malikleri takip etmek ve toplantı sonrası dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımı bu adımları standart hâle getirir ve "kaçırmış mıyım?" endişesini ortadan kaldırır.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar anlattığımız her şey — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, nem-çatı-deprem kaynaklı bakım takibi ve hukuki belirsizlik — SiteYönetim'de tek bir platformun çatısı altında toplanır. Aşağıda somut senaryolarla nasıl çalıştığını görelim.
AI Operatör: Siz Karar Verin, O Uygulasın
Bir Düzce kışında Kaynasli'deki sitenizin çatı drenajında tıkanma yaşandığını düşünün. "Çatı drenaj arızasını kaydet, sözleşmeli tamir firmasına iş emri taslağı hazırla" yazıyorsunuz. AI Operatör arıza kaydını açar, firmanın bilgilerini sistemden çeker, iş emri taslağını oluşturur ve sizin onayınıza sunar; onay vermeden hiçbir şey gönderilmez. Aynı mantıkla: "Bu ayki aidatlarını tahsil et, 12 daireye gecikme hatırlatması gönder" komutuna karşılık AI borçlu listesini çıkarır, hatırlatma mesajlarını hazırlar ve yine sizin onayınızı bekler. Onay adımı her senaryoda kaçınılmazdır; bu, AI'ın yöneticinin yerine geçmediğinin güvencesidir.
Düzce'nin nemli ikliminde sık karşılaşılan bir diğer senaryo: yoğun yağış sonrası bodrum su basması. AI Operatör, daha önce tanımladığınız acil servis firmasına iş emri taslağı çıkarır, durum bildirimi hazırlar ve sakinlere duyuru metni oluşturur; hepsini onayınıza sunar. Siz tek bir onay tuşuyla süreci başlatırsınız, telefonlaşmayı değil.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Cebinizde
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" diye sorduğunuzda AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve içtihada dayanarak Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde size somut bir yol haritası çizer: yazılı ihtardan gecikme tazminatı hesaplamasına, icra takibine kadar her adımın hukuki dayanağını açıklar. Buradaki şerhi atlamamak gerekir: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasında deneyimli bir avukatın yerini tutmaz. Bu dürüstlük, danışmanı daha güvenilir kılar — size gerçekte yapabileceği kadarını vaat eder.
Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Ver
SiteYönetim yönetim performansını 100 üzerinden puanlar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı ve süresi, genel kurul uyum tarihleri, yasal belge tamamlanma oranı gibi nesnel ölçütlerden beslenur. Düzce'de yönetimi devraldığınız günün karnesi 54 olabilir; altı ay sonraki karne 81 ise genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine bunu rakamla kanıtlarsınız. Kat maliklerinin güveni söylemle değil, ölçülebilir veriyle inşa edilir.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller platforma kendi özel portalından erişir. Yeni bir yöneticinin en sık yaşadığı durumu düşünün: Akcakoca'daki yazlık dairesinin sahibi İstanbul'da yaşıyor ve aidat borcunu sormak için sizi her hafta arıyor. Malik kendi portalından borcunu görür, ödeme yapar, geçmiş dekontu indirir; sizi aramaz. Denetçi portalı ise tüm gelir-gider hareketlerine şeffaf erişim sağlar; bu şeffaflık genel kurul kavgalarını başlamadan bitirir.
14 Gün Ücretsiz Başlayın
Bulut tabanlı yapısı sayesinde kurulum yoktur, sunucu yoktur, IT desteği gerekmez. Tek bir apartmandan başlayabilir, büyüdükçe ölçekleyebilirsiniz. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca ücretsiz ve kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz; devre sonunda devam edip etmeme kararı tamamen size ait.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yeni yöneticinin ilk yılı üç ana aşamada geçer: para işlerini düzene sokmak, operasyonel akışı kurmak ve büyük kararları belgelendirmek. SiteYönetim'in modülleri bu üç aşamanın her birini karşılar.
Para İşleri: Tahsilattan Muhasebeye
Online aidat tahsilatı ve otomatik borç takibi ile her ay manuel IBAN kontrolü yapmanıza gerek kalmaz; aidat takip programı ödemeleri sisteme işler, gecikenleri raporlar. Apartman muhasebe programı gider paylaşımını, e-Fatura akışını ve işletme defterini entegre yönetir. Düzce'nin iklimi nedeniyle sık rastlanan senaryo: yağışlı dönemin ardından gelen büyük onarım faturasını daireler arasında adil paylaştırmak. Sistem bu hesaplamayı otomatik yapar ve her malike özelleştirilmiş döküm gönderir; tartışma başlamadan biter.
Operasyon: Arızadan Duyuruya
Arıza ve bakım takibi modülü, sitenize gelen her teknik talebi kaydeder, teknik ekibe iletir, çözüm süresini ölçer. Duyuru modülü SMS, push bildirimi ve platform içi mesajlaşmayı birleştirir; Düzce'de bir fırtına uyarısına karşı tüm sakinlere anında haber verebilirsiniz. Ziyaretçi, otopark ve güvenlik modülleri erişim yönetimini kayıt altına alır. Personel ve bordro modülü kapıcı ya da güvenlik çalışanlarının takibini kolaylaştırır; sigorta ve belge arşivi ise DASK poliçelerinden teknik protokollere kadar her belgeyi tek yerde saklar.
Rakipte Olmayan İki Özellik: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Düzce'de çatı yalıtım ihalesi açacaksınız. Geleneksel yöntemde birkaç telefon, sözlü fiyat, belirsizlik. İhale Portalı'nda tedarikçiler kapalı zarf yerine şeffaf ve kayıtlı tekliflerini sisteme girer; siz üç teklifi yan yana karşılaştırır, en uygun olanı seçer ve tüm süreci genel kurula belgelendirerek sunarsınız. Bu özellik rakip site yönetim yazılımlarında bulunmaz. Mahalle Pazaryeri ise site sakinlerine ve esnafa platform içinde iletişim imkânı tanır; ilan, duyuru ve küçük ticaret tek çatıda toplandığından topluluk bağı güçlenir.
Yönetimi devraldığınızda devir-teslimin ne kadar karmaşık geçtiğini artık biliyorsunuz. Raporlama, denetim ve devir-teslim modülü sayesinde sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde tüm belgeler, borç listeleri ve kararlar sistemde hazır; devir-teslim bir öğleden sonra tamamlanır.
Düzce'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Düzce, Karadeniz'in nemli ve yağışlı iklimini ile yüksek deprem riskini aynı anda taşıyan bir il; bu iki etken yönetim planınızı başka illerdeki meslektaşlarınızdan farklı kılar.
Nem, Yağış ve Bina Bakımı
Yıllık yüksek yağış miktarı çatı, cephe ve bodrum katlarını sürekli baskı altında tutar. İşletme bütçenize her yıl "nem yalıtımı ve çatı bakım rezervi" kalemi eklemeyi alışkanlık hâline getirin. Oluk ve drenaj kanallarının sonbahar yağmurları başlamadan önce (Eylül ayında) temizlenmesi zorunludur; bu tarihi ertelemek anlamına gelir kış ortasında acil onarım, yüksek maliyet ve kat maliklerinin hayal kırıklığı. Eğimli arazide bina bakımı yapılıyorsa erişim planlaması ve güvenlik ekipmanı meselesini de önceden çözün. Gider paylaşımı modülü, bu periyodik bakım masraflarını daireye dağıtırken tartışmasız bir belge oluşturur.
Deprem Riski: DASK, Sigorta ve Güçlendirme
Düzce, 1999 depremiyle hafızalara kazınan bir il; bu tarihin ötesinde, günümüzde de yüksek deprem riski bölgesinde yer alır. Her bağımsız bölüm için DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) zorunlu deprem sigortasının yenilenip yenilenmediğini yönetici olarak takip etmek birincil sorumluluğunuzdur; bu sigorta olmadan tapuda işlem yapılamaz ve binanın ortak sigorta koşulları da etkilenebilir. Buna ek olarak sitenin ortak alanlarına ait sigorta poliçesini de gözden geçirin.
Binanın yapısal güçlendirme ihtiyacı varsa Kat Mülkiyeti Kanunu bu kararın genel kurulda özel çoğunlukla alınmasını gerektirir; bu nisabı (toplantı yeter sayısını) doğru uygulamadan alınan güçlendirme kararı geçersiz sayılabilir. Acil durum planı modülü, deprem veya ani afet anında kat maliklerine ve sakinlere bildirim akışını önceden kurgulayarak krizi daha yönetilebilir kılar.
Düzce İlçelerinde Site Yönetimi: Merkez'den Akcakoca'ya
Düzce'nin ilçeleri arasında site yönetimi ihtiyaçları önemli ölçüde farklılaşır; bu farkı görmeden tek tip bir yaklaşım uygulamak hata olur.
Kentsel ve nüfus yoğun ilçeler: Merkez ilçe ile kısmen Gumusova, Cumayeri ve Golyaka nispeten daha büyük konut stoğuna ve çok katlı sitelere ev sahipliği yapar. Merkez'deki sitelerde asansör bakımı, güvenlik, temizlik gibi düzenli hizmet sözleşmeleri yönetim gündeminin sürekli parçasıdır; tahsilat hacmi de artar. Bu ilçelerde yönetim profesyonelleşme baskısını daha erken hisseder; yazılım kullanımı hem zaman hem belge güvenliği açısından kritik bir fark yaratır.
Kıyı ve turizm ağırlıklı ilçeler: Akcakoca sahil ve yazlık konut stoğuyla öne çıkar. Yaz aylarında doluluk artarken kış aylarında çok sayıda daire boş kalabilir; bu da aidat tahsilatını ve ortak alan kullanımını mevsimsel bir ritme sokar. Malik büyük şehirde ikamet edip dairesini uzaktan yönetmek istiyorsa platform üzerindeki malik portalı bu iletişim boşluğunu kapatan en pratik araç olur.
Küçük ölçekli ve kırsal ilçeler: Cilimli, Yigilca, Kaynasli ve Golyaka'nın bazı köy ve belde kesimlerinde üç-dört katlı apartman yönetimi hâkim modeldir. Az daireli yapılarda çoğunlukla yönetici gönüllü bir kat malikinden oluşur; profesyonel şirket arzı ya çok sınırlıdır ya da hiç yoktur. Kaynasli ve çevresindeki dağlık kesimde kış koşulları Merkez'e kıyasla daha sert geçer; yüzey drenajı ve çatı yükü takibi bu bölgelerde daha erken gündeme girer. Bulut tabanlı yapısı sayesinde Kaynasli'deki bir apartmanla Merkez'deki büyük site aynı panelden, herhangi bir kurulum yapılmadan yönetilebilir; internet erişimi olan her cihaz yeterlidir.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yönetici olmak yalnızca operasyonel değil, hukuki sorumluluk da demektir; bunları bilmek korkutmaz, aksine korur.
KVKK: Kat malikleri ve kiracıların iletişim bilgileri kişisel veridir. Bu listeyi yönetim dışı amaçlarla kullanmak veya üçüncü kişilerle paylaşmak KVKK ihlali oluşturur. Ortak alanlara kamera takılıyorsa "aydınlatma metni" hazırlanmalı ve görünür bir yere asılmalıdır; kamera kaydı alanını ve saklama süresini aydınlatma metninde belirtin.
Çalışan istihdamı: Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli istihdam ediliyorsa SGK bildirimi, iş sözleşmesi ve iş sağlığı-güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Bu alan sık değişen düzenlemelere tabidir; güncel uygulamayı bir mali müşavir aracılığıyla takip edin.
Yöneticinin vekil sorumluluğu: Kat Mülkiyeti Kanunu madde 38 uyarınca yönetici, kat maliki topluluğunun vekili sıfatıyla hareket eder ve bu sıfatla üçüncü kişilere karşı da sorumludur. Aldığınız kararları belgeleyin, genel kurulda onaylatın ve karar defterine işleyin; belgesiz bir karar sorun çıktığında size ek yük bindirir. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve tüm bu belgeleri arşivde güncel tutar; bir itiraz durumunda kanıt hazır olur.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Mevzuatı bilmek bu hataları önler; her birini bir kez okumak ileride saatler kazandırır.
- Site parasını kişisel hesapta tutmak: Kat malikleri hesabı istedikleri an talep edebilir; kişisel hesap bu şeffaflığı olanaksız kılar ve güven krizine zemin hazırlar.
- Elden nakit toplamak: İspatsız tahsilat hem muhasebe açığı hem hukuki risk yaratır; tüm ödemeler banka kanalından geçmeli ve dekont arşivlenmeli.
- Karar defterini işlememek: Sözlü alınan her karar, deftere geçirilmeden hukuken savunulamaz; toplantının hemen ardından imzalatın.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak: Gündem belirtilmeden çağrılan toplantıda alınan kararlar itiraz durumunda iptal edilebilir; çağrıda her madde tek tek yazılmalı.
- Yıllık işletme projesi yapmamak: KMK madde 37 bu projeyi zorunlu kılar; projesiz yönetim hem yasal hem pratik açıdan savunmasız kalır.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Ödeme yapmayan malike tolerans, düzenli ödeyenleri haksız yere cezalandırır; kanunun tanıdığı aylık yüzde beşe kadar tazminat hakkını kullanmak hem adil hem caydırıcıdır.
- Devir-teslim tutanağı almadan göreve başlamak: Düzce'de çatı sorunu ya da bodrum su hasarı daha önce oluşmuş olabilir; tutanaksız devir bu sorunların faturasını size yükler. Ve iklime özgü bir not: nem ve yağışın yoğun olduğu Düzce'de drenaj temizliğini Kasım'a ertelemek, ilk yağmurda acil müdahale zorunluluğu ve yüksek maliyet anlamına gelir; bu işi Eylül'de tamamlayın.