Sarıkamış, Kars'ta site & apartman yönetim sistemi

Sarikamis'te bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Kars genelinde aylık aidat il ortalaması ₺250–₺850 arasında seyrediyor; Sarikamis'in uzun ve sert kışları yakıt giderini yönetici bütçesinin merkezine koyuyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Sarikamis koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden ve zaman alan kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Sarikamis'te Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site ya da apartman yöneticisi olduğunuz anda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun öngördüğü dört temel yükümlülük devreye girer: karar ve işletme defterini tutmak, aidatları toplamak ve takip etmek, ortak alanları bakımlı tutmak ve genel kurula hesap vermek. Bu yükümlülükler Kars'ın her ilçesinde, Sarikamis dahil, aynıdır; değişen yalnızca yerel koşulların bu görevlere yüklediği ağırlıktır.

Sarikamis, il merkezine yakınlığı ve nispeten kentsel yapısıyla Kars'ın daha gelişmiş ilçelerinden biridir. Bölgedeki konut stoğu hem eski tip apartmanlardan hem de daha yeni yapılardan oluşuyor. Bu çeşitlilik, yönetim ihtiyaçlarını da farklılaştırıyor: eski bir beş katlı apartmanda gönüllü yönetici modeli yaygınken, daha geniş site yapılarında kayıtlı ve sistematik bir yönetim anlayışı zorunlu hale geliyor.

Kars genelinde yüzlerce apartman ve site aynı anda bu süreci yaşıyor. Yönetim devri, hesap verme ve yıllık işletme projesi gibi konularda yalnız değilsiniz; ama bu süreç bilinmeden girilince kaotik olabiliyor. Rehberin geri kalanı tam da bu kaosu önlemeye yönelik.

İlk 30 Gün: Sarikamis'te Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

İlk ayı dört haftaya bölmek, öncelikleri netleştirir ve devir kaosunu önler. Aşağıdaki plan, Sarikamis koşullarında çalışan bir yönetim devri takvimini adım adım anlatıyor.

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

Yönetimi resmen teslim alırken mutlaka yazılı bir devir-teslim tutanağı imzalayın. Bu tutanakta şunların bulunması gerekir: karar defteri ve işletme defterinin fiziksel teslimi, banka hesap dökümü ve güncel bakiye, kasa mevcudu, aktif sözleşmeler (temizlik, asansör bakım, doğalgaz, elektrik), borç-alacak listesi ve bekleyen faturalar. Eski yöneticinin imzaladığı tutanak, sonradan çıkabilecek her türlü tartışmada sizi korur.

Sarikamis'te devir döneminin kış aylarına denk gelmesi halinde —ki bölgede kış uzun sürer— yakıt ve ısıtma sözleşmelerinin durumuna özellikle bakın. Yıllık doğalgaz ya da kömür alım sözleşmesi devam ediyorsa tarafları haberdar edin ve fatura sorumluluğunun geçiş tarihini netleştirin.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Sitenin bankadaki parası kişisel hesabınızda kesinlikle bulunmamalıdır. Bu hafta önceliğiniz site adına açık olan hesabı kontrol etmek, hesap yetkisini üzerinize almak ya da yeni bir site hesabı açmaktır. Ardından aidat borcu olan kat maliklerinin listesini çıkarın; vadesi geçmiş faturaları tespit edin. Kars genelinde kış aylarında yakıt ve ısıtma faturaları yönetimi zorladığı için gecikmiş ödemeler bu kalemde yoğunlaşır. Fotoğrafı erken çekmek, acil nakit ihtiyacını öngörmenizi sağlar.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Tüm kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini bir listede toplayın. Bu liste kişisel veridir ve KVKK kapsamında korunur; yalnızca yönetim amaçlı kullanılmalıdır. Duyurular için bir iletişim kanalı belirleyin: site panoya asılan kağıt duyurular, ortak bir mesajlaşma grubu ya da dijital bir platform. Arıza ve talep kayıtları için sistematik bir yöntem seçin — tutulmayan kayıtlar hem sorumluluk riski hem de kayıp zaman yaratır. Site yönetim yazılımı kullananlar için devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı sistemi ilk günden hazır gelir; bu ilk ay için gerçek bir avantajdır.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 uyarınca yönetici yıllık işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu taslak; yıl içinde beklenen giderleri (temizlik, asansör bakım, sigorta, yakıt, personel varsa bordro) ve bu giderleri karşılayacak aidat gelirini içerir. Sarikamis'te öncelikli planlama kalemi yakıt ve ısıtmadır: kazan ya da kombinin yıllık bakımını Eylül-Ekim'de yaptırın; Kasım sonrası randevu bulmak hem zorlaşır hem de pahalanır. Çatı ve teras yalıtım kontrolünü de kış öncesi takvime alın. Bütçe taslağı hazır olmadan aidatı belirlemek hem hukuki açıdan eksik hem de pratik açıdan risklidir.

Sarikamis'te Aidat Ne Kadar? Kars Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Kars genelinde aylık aidat il ortalaması ₺250–₺850 arasında seyretmektedir. Bu Kars geneli bir ortalamadır; Sarikamis'te binanın tipine (merkezi ısıtmalı ya da bireysel kombili, asansörlü ya da asansörsüz), konut sayısına ve ortak alan kapsamına göre bu aralığın alt ya da üst ucuna yaklaşılabilir. Asansörsüz, eski tip bir apartmanda ₺250–₺400 bandı gerçekçiyken, güvenlik, ortak alan veya merkezi ısıtma sistemi olan yapılarda üst banda yaklaşmak kaçınılmaz olabilir.

Aidat, keyfi belirlenemez. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 uyarınca aidat ya arsa payı oranında ya da eşit pay ilkesiyle belirlenir; yönetim planı hangi yöntemi öngörüyorsa o geçerlidir. Süreç şöyle işler: yönetici tahmini giderlere dayalı işletme projesi hazırlar, genel kurula sunar, kat maliklerinin oyuyla onaylanır. Genel kurul onayı olmadan yöneticinin tek başına aidat artırması mümkün değildir.

Sarikamis ve Kars genelindeki en belirleyici maliyet kalemi ısıtmadır. Bölgede kış 5-6 ay sürebilir; merkezi ısıtma sistemlerinde yakıt faturası aylık aidatın büyük bölümünü oluşturabilir. Bu nedenle işletme projesinde ısıtma sezonunu ve tahmini yakıt tüketimini ayrıntılı planlamak, yıl ortasında sürpriz aidat artışlarını önler. Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı tahmini aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidatı banka havalesi ya da online ödeme üzerinden toplayın; elden para almak hem muhasebe açısından takip güçlüğü hem de güven riski yaratır. Sitenin banka hesabını tahsilat kanalı olarak kullanmak, her ödemenin kayıt altına alınmasını sağlar.

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, geciken aidatlar için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabileceğini öngörür. Uygulamada ilk adım yazılı hatırlatmadır: borçlu malike noter kanalıyla ya da imzalatılarak teslim edilen bir ihtarname gönderin. Buna rağmen ödeme yapılmamışsa icra takibi başlatılabilir. Mahkeme ya da icra sürecine giden dosyalar için güncel hukuki danışmanlık almanız önerilir.

Sarikamis gibi küçük ölçekli topluluklarda çoğu zaman komşuluk ilişkileri devreye giriyor ve gecikme konuşmayı zorlaştırıyor. Bu durumda yazılı hatırlatmanın kişisel olmaktan çıkıp sistematik bir idari adım olarak sunulması gerginliği azaltır. Aidat takip programı ile otomatik borç hatırlatmaları gönderilebilir; bu hem yöneticinin üzerindeki sosyal baskıyı hafifletir hem de süreci kayıt altına alır.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Sarikamis İçin Karar Rehberi

Sarikamis ve Kars genelindeki gerçekle başlayalım: profesyonel site yönetimi şirketleri büyükşehirlere kıyasla bu bölgede çok daha sınırlı sayıda faaliyet gösteriyor. Bu nedenle karar çoğu zaman "hangi şirketi seçeyim" değil, "gönüllü yönetici olarak nasıl daha verimli yönetirim" sorusuna dönüşüyor.

Sarikamis'te orta ölçekli bir apartman yönetiyorsanız en yaygın ve gerçekçi seçenek, gönüllü yönetici ile iyi bir dijital araç kombinasyonudur. Profesyonel şirket arzının kısıtlı olduğu illerde üçüncü yol bu: kendiniz yönetin, ağır ve tekrarlayan işi yazılıma devredin. Bu seçeneği aşağıda daha ayrıntılı ele alıyoruz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açmak için önce vergi dairesinden yönetim adına potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Bunun için genellikle şu belgeler istenir: genel kurul karar defterinin yönetici seçimine ilişkin sayfasının fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve imzalı bir dilekçe. Belge listesi vergi dairelerinde ufak farklılıklar gösterebilir; Kars Vergi Dairesi'ni önceden arayarak teyit etmenizi öneririz.

Vergi numarasını aldıktan sonra herhangi bir bankada site adına hesap açabilirsiniz. Bu hesap üzerinden aidat tahsilatı yapın, gider ödemelerini gerçekleştirin ve bakiyeyi takip edin. Kişisel hesabınızı site parası için kullanmayın: hem muhasebe takibi zorlaşır hem de olası bir anlaşmazlıkta kişisel varlıklarınıza dair yanlış bir izlenim doğabilir.

Sitede çalışan (kapıcı, güvenlik, bahçıvan vb.) istihdam ediliyorsa SGK kaydı ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Bu konuda güncel uygulamayı bir mali müşavirden teyit etmeniz önerilir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

Kat Mülkiyeti Kanunu m.29 uyarınca olağan genel kurul yılda en az bir kez yapılır. Toplantı çağrısı en az 15 gün önceden, imzalı ya da taahhütlü posta yoluyla yapılmalıdır; çağrıda gündem açıkça yazılmalıdır. Gündemi eksik ya da belirsiz bırakmak, ilerleyen dönemde alınan kararların iptali için zemin oluşturabilir.

İlk toplantıda karar alınabilmesi için hem kat maliki sayısının hem de arsa payının salt çoğunluğunu sağlamak gerekir (çift çoğunluk — m.30). Bu yeter sayısı (nisap) sağlanamazsa ikinci toplantıda katılanların çoğunluğuyla karar alınabilir. Toplantıda alınan kararların tamamı karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılanlar tarafından imzalanmalıdır.

Sık yapılan üç hata şunlardır: çağrıda gündemin yer almaması (bu durum kararı iptal edilebilir kılar), toplantının 15 günlük süreye uyulmadan çağrılması ve karar defterinin imzasız bırakılması. Her üçü de hem hukuki geçerliliği hem de genel kurul sonrası güveni zedeliyor. Çağrı metni taslağı, vekalet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımı bu sürecin her adımını kayıt altına alır.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Rehberin bu noktasına kadar yeni bir yöneticinin karşılaştığı tüm dertleri gördük: devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, ısıtma sezonu bütçesi, hukuki belirsizlik. SiteYönetim bu dertlerin her birini, çözümü sizin onayınıza sunarak karşılar.

AI Operatör: Siz Onaylarsınız, Sistem Yürütür

AI Operatör, doğal dille ya da sesle verilen talimatları işlem adımlarına dönüştürür; ancak hiçbir şeyi izniniz olmadan göndermez veya kayıt etmez. Somut bir örnek: "Şubat aidatlarını henüz ödememiş dairelere nazik bir hatırlatma hazırla" diyorsunuz. AI Operatör borçlu listeyi çıkarır, her daireye özel hatırlatma metni hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onaylamadan önce metni değiştirebilir, bir daireyi listeden çıkarabilir ya da gönderimi tamamen iptal edebilirsiniz. Onay verdikten sonra mesajlar gider.

Sarikamis'in uzun kış koşullarına özel ikinci bir senaryo: Kazan dairesinden arıza bildirimi geldi. AI Operatör arıza kaydını açar, daha önce sisteme eklenmiş sözleşmeli tesisatçıya iş emri taslağı hazırlar ve sizin onayınızla gönderir. Arıza kaydı, iş emri ve çözüm süreci otomatik olarak belgelenir; ileride "yönetici arızayı ihmal etti" iddiasıyla karşılaşırsanız bu kayıtlar sizi korur. Yine de her adımda onay adımı devrededir; sistem sizinsiz hiçbir şey yapmaz.

Başka bir senaryo: Genel kurul yaklaşıyor. "15 gün önceden çağrı metnini hazırla, gündem olarak bütçe onayı ve yönetici seçimini ekle" talimatını veriyorsunuz. AI Operatör KMK gerekliliklerine uygun çağrı metnini hazırlar, vekalet formunu ekler ve gönderim için sizin onayınızı bekler. Toplantı sonrasında karar defteri girişini de sisteme otomatik düşer.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Hukuki Rehberlik

"Aidatını 8 aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yönelttiğinizde, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine dayanan bir yanıt alırsınız. Yanıt size gecikme tazminatı oranını, ihtarname ve icra sürecinin sırasını ve hangi belgelere ihtiyacınız olduğunu gösterir. Bu yol gösterici bir rehberliktir; dava aşamasına gelindiğinde bir avukatın yerini tutmaz. Bu dürüstlük bilinçli: güven inşa eder ve sizi hatalı adımlardan korur.

Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme

SiteYönetim her sitenin yönetim performansını 100 üzerinden puanlar. Karne; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu ve iletişim yanıt süresi gibi kriterlerden beslenir. Yeni bir yönetici için bu özelliğin asıl değeri şurada: devraldığınız günkü karneyle altı ay ya da bir yıl sonraki karneyi genel kurulda yan yana gösterirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine rakamla kanıtlarsınız. Özellikle gönüllü yöneticilerin sıkça maruz kaldığı "sen ne yaptın ki" eleştirisine en sağlam yanıt budur.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Sistemde yönetici, sakin, malik (mülk sahibi), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı portallar vardır. Yeni yöneticinin en çok işine yarayan özellik şudur: Sarikamis'teki apartmanda kat maliki İstanbul'da ya da başka bir şehirde oturuyorsa borcunu, ödemelerini ve duyuruları kendi portalından görebilir; sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı ise muhasebe kayıtlarına şeffaf erişim sağlar, genel kurul öncesi anlaşmazlıkları kökten azaltır.

İlk Adımı Bugün Atabilirsiniz

SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum, sunucu ya da teknik ekip gerektirmez. Tek bir apartmandan çok bloklu büyük sitelere kadar ölçeklenir. 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez. İlk 30 gününüzü sistemi öğrenerek değil, yönetimi gerçekten oturarak geçirebilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Bir yöneticinin yılı üç temel iş kümesinden oluşur: para işleri, operasyon ve karar süreçleri. SiteYönetim'in modülleri bu kronolojiye göre düşünülmüş.

Para İşleri: Tahsilattan Muhasebeye

Online aidat tahsilatı ve borç takibi, aidat takip programının çekirdeğini oluşturur: her ödeme otomatik eşleşir, gecikme tazminatı hesaplanır, ekstre oluşturulur. Bunun yanında muhasebe ve e-Fatura, gider paylaşımı ve sayaç okuma modülleri bulunur. Sarikamis'teki binalarda merkezi ısıtma sistemi varsa kalorimetre ve sayaç verileri sisteme girilir; kış sezonu ısıtma bedeli her daireye paylaştırılır. Bu paylaşım hesabı el ile yapıldığında hem hatalara hem de tartışmalara neden olur; modülle dakikalar içinde, belgelenmiş biçimde tamamlanır. Apartman muhasebe programı ise işletme defterini otomatik tutar, yıl sonu raporunu hazırlar.

Operasyon: Arızadan Güvenliğe

Arıza ve bakım kaydı modülü her teknik talep için bilet oluşturur; teknik işletme takvimine göre periyodik bakımları hatırlatır. Duyuru, SMS ve push bildirimi modülüyle kat maliklerine anlık iletişim kurulur. Otopark yönetimi, ziyaretçi kaydı, güvenlik kayıtları, personel ve bordro, tedarikçi yönetimi, sosyal tesis rezervasyonu ile sigorta ve belge arşivi ek modüller arasındadır.

Rakipte Olmayanlar: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

SiteYönetim'i rakip yazılımlardan gerçekten ayıran iki modül bunlardır. İhale Portalı ile Sarikamis'teki ya da Kars genelindeki tedarikçilerden şeffaf ve kayıtlı teklif toplayabilirsiniz. Çatı yalıtımı, asansör bakımı ya da boya-badana işini kapalı zarf yerine platformda açık ihaleye çıkarırsınız; üç teklif gelir, karşılaştırır, en uygununu seçer ve kararı genel kurulda belgeli olarak sunarsınız. Mahalle Pazaryeri ise site içi esnaf ve hizmet sağlayıcı ağını oluşturur; kat maliklerinin birbirleriyle ya da yerel tedarikçilerle buluşmasını sağlar.

Yönetim sıranız bitip devir zamanı geldiğinde tüm kayıtlar, kararlar ve belgeler sistemde hazırdır. Devir-teslim bir öğleden sonra sürer — ve bir sonraki yönetici de işe siz gibi hazır başlar. Bu, rehberin başındaki devir kaosuna zarif bir geri dönüştür.

Kars ve Sarikamis'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Sarikamis, Doğu Anadolu'nun en sert kış koşullarından birini yaşayan ilçelerinden biridir. Kasım'dan Mart sonuna uzanan uzun soğuk dönem, yöneticinin bütçesini, bakım takvimini ve aidat yapısını doğrudan şekillendirir.

Yakıt Bütçesi ve Isıtma Kararı

Merkezi ısıtma sistemlerinde yıllık yakıt gideri aidatın en büyük kalemi olabilir. Bu nedenle işletme projesini hazırlarken geçmiş yıllara ait yakıt faturalarını mutlaka inceleyin; tahminleri gerçek tüketim verilerine dayandırın. Kalorimetre sistemi varsa gider paylaşımı modülü ile her daire sadece kendi ısıtma tüketimini öder; yüksek tüketimli dairelerin faturasını düşük tüketimli dairelere yıkmak zorunda kalmazsınız. Bireysel kombili binalarda ise ortak giderler (doğal gaz bağlantı bedeli, merdiven ısıtması varsa) ayrıca hesaplanmalıdır.

Kar ve Buz Sorumluluğu

Sarikamis'te kar ve buz birikmesi bina girişlerinde, otoparkta ve otopark çıkışlarında kayma kazalarına neden olabilir. Yönetici, ortak alanların güvenliğini sağlamakla sorumludur. Kış sezonu öncesinde tuzlama malzemeleri temin edilmeli, temizlik personeli ya da tedarikçiyle kar temizleme düzenlemesi yapılmalıdır. Bu düzenlemenin yazılı sözleşmeye bağlanması önerilir.

Yaz-Kış Aidat Farklılaştırması

Bazı binalarda ısıtma sezonunda ek yakıt aidatı, yaz aylarında daha düşük standart aidat uygulanır. Bu farklılaştırma genel kurul kararına dayanmalı ve yönetim planına uygun olmalıdır. Sakinlere mevsimlik aidat değişimlerini önceden duyurmak, yıl ortasında sürpriz artışlara itirazı önler. Sayaç ve gider paylaşımı modülü bu mevsimlik hesaplamayı tartışmasız biçimde yürütmenin en kestirme yoludur.

Sarikamis ve Çevresinde Site Yönetimi: Arpacay, Digor, Kagizman, Selim, Susuz ve Merkez

Kars'ın ilçeleri arasında bina stoğu ve yönetim ihtiyaçları açısından belirgin bir ayrışma vardır. Bunu iki kümeyle düşünmek, bölgeye özgü gerçekçi bir tablo çizer.

İlk kümede Sarikamis ve Kars Merkez yer alır. Bu iki ilçede çok katlı apartman yapısı daha yaygındır; bina sayısı ve daire yoğunluğu diğer ilçelere kıyasla yüksektir. Bu yoğunluk, sistematik aidat takibini, yıllık işletme projesini ve resmi karar defteri tutmayı zorunlu kılıyor. Özellikle Sarikamis'te yeni yapılı binalarda profesyonelleşme ihtiyacı artmaktadır.

İkinci kümede Arpacay, Digor, Kagizman, Selim ve Susuz bulunuyor. Bu ilçelerde konut stoğu daha küçük ölçeklidir; çoğu yapı 8-12 daireli eski tip apartmanlardır. Buralarda yönetim çoğunlukla gönüllü bir kat malikine düşüyor; muhasebe ihtiyacı daha basit, iletişim gereksinimleri daha sınırlıdır. Ancak hukuki yükümlülükler aynıdır: karar defteri tutmak, genel kurul yapmak ve aidatları yasal zemine oturtmak her ölçekte zorunludur.

Kars'ın tüm ilçelerinde ortak bir pratik sorun var: yöneticinin ya da bazı kat maliklerinin fiziksel olarak farklı bir şehirde bulunması. SiteYönetim bulut tabanlı olduğu için Selim'deki apartmanla Sarikamis'teki site aynı panelden, herhangi bir kurulum olmadan yönetilebilir; malik başka bir şehirdeyken kendi portalından bildirimleri ve ekstre bilgilerini anlık takip eder. Kars geneli site yönetimi rehberine de başvurabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Site yöneticisi olarak hem kişisel verileri işliyor hem de çalışan istihdam ediyorsanız ek yasal yükümlülükleriniz var. Bunları bilmek zorlaştırmaz; tam tersine önleyici davranmayı kolaylaştırır.

KVKK kapsamında iki alan öne çıkar. İlki, kat malikleri ve sakinlere ait iletişim bilgileri: bu veriler yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir; üçüncü kişilerle paylaşılamaz. İkincisi, kamera sistemleri: apartman girişine ya da ortak alana kamera kuruluyorsa görünür bir aydınlatma metni asılması zorunludur; kamera kaydı yalnızca güvenlik amacıyla saklanabilir, saklama süresi sınırlıdır. Bu yükümlülükleri yerine getirmeden kamera kurmak ya da veriyi amaç dışı kullanmak idari yaptırıma neden olabilir.

Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da bahçıvan gibi çalışan istihdam ediliyorsa SGK kaydı zorunludur; iş güvenliği yükümlülükleri de devreye girer. SGK ve iş güvenliği konusunda güncel uygulamayı bir mali müşavirle teyit etmenizi öneririz. Kat Mülkiyeti Kanunu m.38 uyarınca yönetici vekil sıfatıyla hareket eder ve göreviyle ilgili eylem ve kararlardan kişisel olarak sorumlu tutulabilir. KVKK ve yasal uyum modülü aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutarak bu yükümlülüklerin takibini kolaylaştırır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası (Sarikamis ve Kars Deneyimiyle)

Aşağıdaki hatalar teorik değil; yeni yöneticilerin ilk yılda sıkça düştüğü tuzaklardır. Her madde hem gereksiz riske hem de zaman kaybına yol açıyor.

1. Site parasını kişisel hesapta tutmak. Hem muhasebe takibini imkansız kılar hem de olası anlaşmazlıklarda ciddi güven sorunu yaratır. Site adına ayrı bir banka hesabı açmak ilk haftanın önceliğidir.
2. Elden para toplamak. Makbuz kesilmediğinde ne alınan ne ödenen belgelenebilir. Tüm tahsilat banka kanalından yapılmalı, her ödeme kayıt altına alınmalıdır.
3. Karar defterini işlememek. Alınan her karar, toplantı tarihi ve katılımcılarla birlikte deftere geçirilmeli ve imzalanmalıdır. İmzasız ya da işlenmemiş karar defteri hukuki geçerliliğini yitirir.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Çağrıda gündem yer almıyorsa toplantıda alınan kararlar itirazlara açık hale gelir. Her çağrıda gündem kalemlerini açıkça yazın.
5. İşletme projesi hazırlamamak. Yıllık gider tahmini olmadan belirlenen aidat hem yetersiz kalır hem de kat maliklerinin güvenini zedeler. KMK m.37 bunu zorunlu kılıyor.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Ödemeyen kat malikine tazminat uygulamak yasal bir hak; uygulanmaması ise zamanında ödeyen diğer malikler açısından haksızlık yaratır ve tahsilat kültürünü bozar.
7. Kış bakımını Kasım'a bırakmak. Sarikamis'te bu hata özellikle ağır bedel ödetir. Kazan ya da kombi bakımını Eylül-Ekim'de yaptırmayanlar ilk soğukta arıza kuyruğuyla karşılaşır; servis hem geç gelir hem de daha pahalıya gelir. Çatı ve teras yalıtım kontrolünü de aynı takvime alın.