Selim'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Kars il genelinde aylık aidat ortalaması ₺250–₺850 aralığında seyrediyor; ancak Selim'de bina tipine ve ısıtma altyapısına göre bu aralık belirgin biçimde değişebilir, zira bölgenin çok sert ve uzun kışları yakıt giderini yönetim bütçesinin merkezine taşıyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Selim ve Kars koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Selim'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site yöneticisi olduğunuz an, kanunun dört temel yükümlülüğü size devrettiği andır: defter tutma, aidat toplama, ortak alan bakımı ve genel kurula hesap verme. Bunların tamamı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesiyle çerçevelenmiştir; dolayısıyla bu dört konu hem hukuki sorumluluğunuzu hem de günlük çalışma takviminizi belirler.
Selim, Kars iline bağlı orta ölçekli bir ilçedir. İlçede konut dokusu hem merkeze yakın apartman yapıları hem de daha kırsal nitelikli binalardan oluşmaktadır. Bu çeşitlilik, yönetim gereksinimlerinin de bina tipine göre farklılaştığı anlamına gelir: yeni yapılı, ortak alanı geniş bir apartmanda yönetim daha karmaşık işler gerektirirken, az daireli eski binalarda daha yalın ama titizlik isteyen bir süreç söz konusudur. Her iki durumda da başlangıç adımları aynıdır; bu rehberde her ikisine de hitap eden bir yol haritası bulacaksınız.
Kars genelinde, özellikle sert kışlarıyla bilinen ilçelerde yöneticilerin öncelikleri Ege ya da Marmara'daki meslektaşlarından farklıdır. Selim de bu tablo içinde yer alır: yakıt ve ısıtma giderleri, taşkın ya da don kaynaklı tesisat arızaları ve karda ortak alan temizliği sorumlulukları, yönetim gündeminin ilk sıralarına yerleşir. Bunu bilerek işe başlamak sizi şaşırtmaz; hazırlar.
İlk 30 Gün: Selim'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
İlk bir ay, yönetiminizin kalan tüm dönemini şekillendirir. Neyin eksik olduğunu erken görmek, hem hukuki hem mali açıdan ilerleyen süreçte sizi korur.
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
Eski yöneticiden alacağınız belgeler şunlardır: imzalı devir-teslim tutanağı, karar defteri, işletme defteri, site banka hesabı dökümleri, kasa mevcudu, mevcut sözleşmeler (temizlik, güvenlik, bakım, asansör vs.), aidat borç-alacak listesi ve tapu veya yönetim planı kopyaları. Bu belgelerin tamamı teslim edilmeden tutanak imzalamayın; eksikler tutanakta not olarak yer almalıdır.
Devir teslimde sıkça yaşanan sorun, kasa mevcuduyla banka hesap bakiyesinin örtüşmemesidir. Rakamları banka ekstresinden bizzat doğrulayın. Açık fatura ve ertelenmiş ödemeler varsa listeye ekleyin; bunlar size miras kalan yükümlülüklerdir.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Site banka hesabını kendi kişisel hesabınızdan ayırın; hesap yoksa site adına yeni bir hesap açın. Bu adımı atlamak hem hukuki hem kişisel mali riskinizi artırır. Ardından aidat borçlusu listesini güncel ekstreden çıkarın ve bekleyen faturaları sıralayın. Selim'de kış uzun sürdüğünden doğalgaz ve yakıt faturalarına özellikle dikkat edin; Eylül-Ekim'e kadar tahakkuk etmiş ama henüz ödenmemiş ısıtma borçları sürpriz çıkarabilir.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat malikleri ve kiracıların güncel iletişim listesini çıkarın. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca site yönetimi amacıyla kullanabilirsiniz, amaç dışı paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: bina panosu, toplu mesaj ya da dijital platform. Arıza ve talep kayıtları için de bir yöntem koyun; ileride bu kayıtlar hem hesap verme hem de eski yönetimden kaynaklanan sorunların ayrıştırılması için kritik olacak.
Bu hafta ayrıca site yönetim yazılımı değerlendirmesi için de uygun bir andır; devir teslim kaosunuz henüz tazeyken hangi süreçlerin iyileştirilmesi gerektiği en net görülür.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca her yönetici bir yıllık işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu taslak için ilk veriniz önceki yılın gider dökümüdür. Selim koşullarına göre bakım takviminizi oluştururken kazan ve ısıtma sistemi bakımını Eylül-Ekim'e alın; Kasım'ı beklemek, ilk soğuklarda arıza kuyruğuna girmenizi kaçınılmaz kılar. Çatı ve tesisat kontrolünü de kış öncesine taşıyın: don kaynaklı boru patlaması, yönetici için hem mali hem sorumluluk hem de sakin memnuniyeti açısından önlenmesi gereken bir kriz senaryosudur.
Selim'de Aidat Ne Kadar? Kars İl Geneli Ortalama ve Belirleme Yöntemi
Kars il genelinde aylık aidat ortalaması ₺250–₺850 aralığındadır; bu il geneli ortalamadır, asansörlü ve güvenlikli sitelerde üst bandın üzerine çıkmak mümkündür. Selim'deki binalarda ise bu aralık, binanın yaşına, kullandığı ısıtma sistemine ve ortak alan büyüklüğüne göre farklılaşır.
Aidatın nasıl belirleneceğini KMK m.20 düzenler: giderler ya arsa payı oranında ya da yönetim planında belirlenen başka bir ölçüte göre dairelere paylaştırılır. Pratikte izlenecek yol şudur: önce yıllık tahmini giderler listelenir, bunlar daire sayısına veya arsa payına bölünür, çıkan tutar işletme projesi olarak genel kurula sunulur ve genel kurul onayıyla kesinleşir. Bu süreç atlanıp yönetici tek başına aidat belirlerse sonradan hem itiraz hem de hukuki uyuşmazlık kapısı açılır.
Selim ve çevresinde aidatın en büyük belirleyicisi ısıtma gideridir. Kars'ın uzun ve sert kışları nedeniyle yakıt veya doğalgaz faturası, yıllık toplam giderin orantısız biçimde büyük kısmını oluşturabilir. Bu nedenle kış ve yaz aidat tutarlarını farklılaştıran binalarda yönetimin daha öngörülebilir bir bütçe yönettiği görülür. Kalorimetre (bireysel sayaç) sistemi varsa her dairenin kendi kullanımına göre ödeme yapması gider paylaşımı kavgalarını önler.
Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı tahmini aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatında banka transferini standart yönteminiz yapın; elden nakit toplamak hem kayıt dışılık riski hem de kişisel hesap karışıklığına davetiye çıkarır. Banka ekstresi her zaman resmi kayıttır ve ileride doğabilecek anlaşmazlıkta en güçlü delildir.
Ödemeyen kat malikine uygulanacak süreç şöyledir: önce yazılı hatırlatma (SMS, e-posta veya bina panosu duyurusu değil, belgelenebilir yazılı bildirim), ardından KMK m.20 kapsamında aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulaması. Borca rağmen ödeme yapılmazsa noter ihtarnamesi ve akabinde icra takibi yoluna gidilebilir. Süreç hukuki olduğu kadar pratiktir: gecikme tazminatını uygulamayan yönetici, düzenli ödeme yapan maliklere haksızlık etmiş olur.
Borçlu listesini takip etmek, hatırlatmaları zamanında göndermek ve tahsilat oranını izlemek için aidat takip programı bu sürecin otomatik çalışmasını sağlar; hatırlatmalar gözden kaçmaz, borç geçmişi tek yerde durur.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Selim İçin Karar Rehberi
Bu kararı belirleyen üç temel değişken vardır: bina büyüklüğü (daire sayısı ve blok sayısı), yöneticinin kullanabileceği zaman ve ilçedeki profesyonel yönetim şirketi arzı.
Selim gibi orta ölçekli bir ilçede profesyonel site yönetim şirketi arzı büyükşehirlere kıyasla oldukça sınırlıdır. Kars genelinde de bu tablo geçerlidir; yönetimi dışarıya devretmek isteseniz bile uygun bir şirketi bulmak zor olabilir. Bu koşulda en yaygın ve gerçekçi çözüm şudur: gönüllü yönetici olarak göreve devam edin, ama ağır ve tekrar eden işleri iyi bir araçla kolaylaştırın.
Bina büyüklüğü açısından şöyle düşünebilirsiniz: on daireyi aşmayan binalarda gönüllü yönetim çoğunlukla yönetilebilirdir. Otuz daireyi aşan ya da birden fazla bloktan oluşan yapılarda ise süreçlerin sistematik biçimde kayıt altına alınması, hem yöneticinin korunması hem de kat maliklerinin güveni açısından zorunlu hale gelir. Üçüncü bir yol da mümkündür: işin tekrar eden kısmını yazılıma devredin, yönetimi kendiniz üstlenin; bu seçenek sonraki bölümlerde ayrıntılı ele alınmaktadır.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açabilmek için genellikle vergi numarası gerekmez; ancak sitede çalışan (kapıcı, güvenlik, bahçıvan) istihdam ediliyorsa ya da belirli bir ciro eşiği söz konusuysa yönetim adına vergi dairesine başvurulması gerekir. Belge listesi; karar defteri fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve genel kurul kararı örneğidir. Belge gereksinimlerinin uygulamada küçük farklılıklar gösterebileceğini, bu nedenle Kars Vergi Dairesi'ni önceden aramanızı öneririz.
Banka hesabını site adına açın; kendi kişisel hesabınızda site parasını tutmak hem hukuki sorumluluk hem de güven sorunu yaratır. Hesap üzerinde imza yetkisi için genel kurul kararı yeterliyken bazı bankalar ek belge isteyebilir; seçtiğiniz bankadan önceden teyit alın.
Çalışan istihdam ediliyorsa SGK yükümlülüklerinizi yerine getirmeniz zorunludur; bordro ve SGK bildirimlerini aksatmak idari para cezasına yol açar. Bu konuların güncel uygulamasını bir mali müşavire teyit ettirmenizi tavsiye ederiz.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Yılda en az bir kez olağan genel kurul toplantısı yapmanız KMK m.29 gereğidir. Toplamayı unutmak ya da usulsüz yapmak, alınan kararları itiraz yoluyla geçersiz kılabilir.
Çağrıyı toplantı tarihinden en az 15 gün önce, imzalı veya taahhütlü mektupla yapın; gündem maddelerini çağrıya yazın. Gündemsiz yapılan çağrıya dayanılarak alınan kararlar, sonradan itirazla iptal edilebilir; bu en yaygın hata kaynaklarından biridir.
Toplantıda yeter sayı (nisap) için hem kat maliki sayısının hem de arsa paylarının salt çoğunluğu gerekir. İlk toplantıda bu nisap sağlanamazsa ikinci toplantıda katılanların çoğunluğuyla karar alınabilir. Kararlar, toplantı bitiminde karar defterine geçirilmeli ve katılan malikler tarafından imzalanmalıdır; imzasız karar defteri hukuken zayıf belgedir.
Sık yapılan üç hata: gündem yazılmadan çağrı göndermek, ikinci toplantı için ayrı tebligat yapmamak ve kararları toplantı sonrası gecikmeli kaydetmek. Çağrı metnini hazırlamak, vekâlet takibini yürütmek ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımını değerlendirebilirsiniz.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar anlattığımız her sorunun — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik, Selim'in uzun kışlarında tesisat arızaları — pratik bir kestirme yolu var. SiteYönetim, bu sorunları tek bir platformda çözmek için tasarlandı.
AI Operatör: Siz Onaylayın, İşler Yürüsün
AI Operatör, yöneticinin doğal dilde verdiği talimatları eyleme dönüştüren bir iş yürütme motorudur. Şöyle düşünün: "Şubat aidatlarını tahsil et, geciken dairelere nazik hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özel hatırlatma metnini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir şey gönderilmez; karar her zaman sizindir.
Selim'in kış koşullarında ikinci senaryo daha da somut anlam taşır: kazan dairesi arızası bildirildiğinde "Kazan arızası kaydını aç, sözleşmeli tesisatçıya iş emri hazırla" komutunu veriyorsunuz. AI arıza kaydını açar, iş emri taslağını hazırlar ve onayınızla tesisatçıya iletir. Arıza takibi artık ne hafızanıza ne de not kâğıdına bağlı.
Genel kurul sürecinde de AI Operatör devreye girer: çağrı tarihini belirleyin, AI 15 gün önceden çağrı metnini hazırlar, vekâlet takibini tutar, toplantı sonrası kararları karar defterine geçirmenize yardımcı olur. Her adımda sizin onayınızla ilerler.
AI Danışman: 10 Milyon Emsal, Anında Cevap
"Aidatını 8 aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusuna KMK m.20 çerçevesinde, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak yanıt verir. Cevap, hem kanun maddesini hem de pratik adımları içerir. Bununla birlikte AI Danışman yol gösterir; dava aşamasına geldiğinde avukatınızın yerini tutamaz. Bu dürüstlük cümlesi bilinçlidir: AI Danışman'ın gücü, konu ne avukatı gerektirmeden önce size net yön vermesindedir.
Sitenin Karnesi: Kanıtlanmış Yönetim
Sistem, sitenizi 100 üzerinden puanlar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, belge düzeni ve yasal uyum gibi ölçütleri bir araya getirir. Yeni devraldığınız günkü karne puanıyla altı ay sonraki karne puanını yan yana genel kurulda gösterirsiniz; "iyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Selim gibi küçük ve sıkı sosyal ilişkilerin bulunduğu bir ilçede bu şeffaflık, kat malikleriyle güven ilişkisinin temel taşıdır.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller kendi portalından sisteme girer. Kars'ta ya da başka bir şehirde oturan malik, borcunu ya da aidat geçmişini kendi portalından görür; sizi araması gerekmez. Denetçi portalı bütün malî hareketleri anlık izleyebilir; bu şeffaflık genel kurullarda gereksiz tartışmaları ortadan kaldırır.
Denemeye Başlayın
14 gün ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden kullanabilirsiniz. Bulut tabanlıdır; kurulum yoktur, sürüm güncellemesi gerekmez. Tek daireli apartmandan büyük ölçekli siteye kadar aynı sistem çalışır. Apartman yönetim programını bugün başlatabilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Bir sitenin yıllık döngüsünü üç kümeye ayırırsak hangi modülün nerede devreye girdiği netleşir.
Para İşleri
Online aidat tahsilatı, otomatik borç takibi ve hatırlatmalar tahsilat sürecinizi kapıdan kapıya nakit toplamaktan çıkarır. Aidat takip programı, gecikme tazminatını otomatik hesaplar; borç geçmişi her malik için ayrı tutar. Muhasebe ve e-Fatura modülü harcamaları kategorize eder; apartman muhasebe programı ile işletme defteri düzenli tutulur. Selim'de merkezi ısıtma veya sayaç sistemi varsa kalorimetre verileri gider paylaşımı modülüne girerek kış faturası her daireye oransal olarak düşer; "benim dairem az yaktı" tartışması biter.
Operasyon
Arıza ve bakım kayıtları, iş emirleri, tedarikçi takibi ve personel yönetimi (kapıcı, güvenlik) tek ekranda toplanır. Duyuru, SMS ve push bildirimi modülü tüm sakinlere aynı anda ulaşır. Ziyaretçi takibi, otopark yönetimi ve sigorta/acil durum belge arşivi ilerleyen dönemde işinizi kolaylaştıran ek katmanlardır. Sosyal tesis rezervasyon sistemi varsa o da aynı platformdan yönetilir.
Rakipte Olmayan Özellikler: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Bu iki modül rakip yazılımlarda bulunmamaktadır. İhale Portalı sayesinde Selim ve Kars'taki tedarikçilerden çatı yalıtımı, asansör bakımı ya da boya-badana işleri için şeffaf, kayıtlı teklif toplayabilirsiniz. Üç teklif, karşılaştırma tablosu ve genel kurula sunulacak belge; kapalı zarf usulünün yerini denetlenebilir bir süreç alır. Mahalle Pazaryeri ise site sakinleri ve bölge esnafı arasında ticari bir buluşma noktası oluşturur.
Raporlama ve devir teslim modülüyle de kapatalım: sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir teslim bir öğleden sonra sürer. Devir kaosuyla başladığınız bu yolculuğu, geldiğinizden daha düzenli bir noktada teslim edersiniz.
Kars ve Selim'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Selim, Kars iline bağlı ve Doğu Anadolu'nun en zorlu kış koşullarından birini yaşayan ilçeler arasındadır. Bu gerçek yönetim planınızı doğrudan etkiler.
Yakıt Bütçesi ve Isıtma Sistemi Kararı
Kars genelinde kış mevsimi uzun ve sert geçer; Selim de bu iklim profiline dahildir. Merkezi ısıtma sistemli binalarda yakıt faturası yıllık toplam giderin büyük bölümünü oluşturabilir. Bu nedenle yıllık işletme projesinde yakıt giderini ayrı bir kalem olarak modelleyin; geçen yılın tüketim verisini esas alın ve bir fiyat artış payı ekleyin. Kalorimetre sistemi yoksa merkezi sistemin yarattığı "az kullanan çok ödüyor" algısını yönetmek yöneticinin öncelikli iletişim görevleri arasına girer.
Kar-Buz Sorumluluğu
Bina önü kaldırım ve ortak otopark alanlarının kar ve buz temizliği yasal bir yükümlülüktür; temizlenmemiş alanda yaşanan düşme ve yaralanma halinde sorumluluk yöneticiye yönelebilir. Temizlik hizmetini sözleşmeye bağlayın; sözleşmede hangi alanlarda, hangi sıklıkta müdahale yapılacağını netleştirin. Bu hizmetin maliyetini de yıllık bütçeye dahil edin.
Don ve Tesisat Koruması
Aşırı soğuklarda boru donması ve patlaması ciddi hasar bırakabilir. Tesisat izolasyonunu kış öncesinde kontrol ettirin; bodrum ve çatı arası borularının izolasyon durumu özellikle kritiktir. Arıza kayıtlarını dijital tutmak, hem onarım tarihçesini hem de tedarikçi performansını izlemenizi kolaylaştırır; gider paylaşımı ve sayaç yönetimi modülü bu süreci takip etmenin en pratik yoludur.
Kış-Yaz Aidat Farklılaştırması
Bazı Kars'taki binalar yakıt ağırlıklı giderleri kış dönemine yığarak sezonluk aidat farklılaştırması uygulamaktadır. Bu yaklaşım meşrudur; ancak genel kurulda onaylanması ve yönetim planına yansıtılması gerekir. Sakinlerle önceden paylaşılmayan bir farklılaştırma itiraz kaynağına dönüşebilir.
Selim ve Çevresinde Site Yönetimi: Arpacay, Digor, Kagizman, Merkez, Sarikamis, Susuz
Selim, Kars'ın komşu ilçeleriyle birlikte değerlendirildiğinde ilçeler arasında konut dokusu ve yönetim gereksinimleri açısından iki ana küme öne çıkar.
Birinci kümede Kars Merkez ve Sarıkamış yer alır. Kars Merkez, il nüfusunun büyük bölümünü barındırdığından çok katlı apartman stoku daha yoğundur; yönetim gereksinimleri daha karmaşık hale gelir, kat malikleri sayısı artınca koordinasyon ihtiyacı da büyür. Sarıkamış ise kayak turizmiyle tanınan bir ilçe olması nedeniyle kışın nüfus hareketliliği yaşanır; kısa dönem kiralama ve sezonluk doluluk yöneticinin gündemine girebilir. Bu iki ilçede sistematik kayıt tutmak ve dijital iletişim kanalı kurmak özellikle önem taşır.
İkinci kümede Selim, Arpacay, Digor, Kagizman ve Susuz gibi nispeten daha küçük ölçekli ilçeler yer alır. Bu ilçelerde az daireli apartmanlar ve gönüllü yöneticiler ağırlıktadır; profesyonel şirket arzı sınırlıdır. Bununla birlikte mevzuat yükümlülükleri aynıdır: karar defteri tutmak, genel kurul yapmak, aidat toplamak ve hesap vermek her ölçekte zorunludur.
Bulut tabanlı bir yönetim sistemi bu ayrım açısından belirleyici bir avantaj sağlar: Selim'deki apartmandan ya da Arpacay'daki binadan aynı panele bağlanabilir, kurulum gerektirmez, konum fark etmez. Kars genelinde site yönetimi konusunda daha kapsamlı bilgi için Kars geneli site yönetimi rehberine bakabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yönetici olarak hukuki çerçevenizin üç ana alanı vardır: kişisel veri koruma, çalışan hakları ve KMK m.38 kapsamında vekil sıfatıyla sorumluluk. Bunları bilmek, pratikte basit adımlar atmanızı sağlar.
KVKK açısından iki nokta öne çıkar. İlki, kat malikleri ve sakinlerin iletişim bilgilerinden oluşan listedir; bu liste kişisel veridir ve yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü kişilerle paylaşılamaz. İkincisi, bina girişlerine veya ortak alanlara güvenlik kamerası konulacaksa bir aydınlatma metni asılması zorunludur; kameranın hangi amaçla işletildiği, görüntülerin ne kadar süre saklandığı ve kimin erişebildiği bu metinde yer almalıdır.
Çalışan istihdam ettiğinizde iş güvenliği yükümlülükleri de devreye girer. Kapıcı veya güvenlik personelinin SGK bildirimleri zamanında yapılmalı; iş güvenliği kurallarına uyum sağlanmalıdır. Bu yükümlülüklerin güncel detaylarını bir mali müşavirden teyit etmenizi öneririz.
KMK m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla sorumludur; kasıt veya ihmal durumunda tazminat yükümlülüğü doğabilir. "Bilmiyordum" savunması bu kapsamda yeterli koruma sağlamaz. Yasal uyum modülü, aydınlatma metni arşivini ve belge düzenini sistematik biçimde tutar; denetim ya da itiraz anında belgeleriniz hazır olur.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Deneyimli yöneticilerin paylaştığı geri bildirimlerden derlenen bu liste, en yaygın başlangıç hatalarını özetliyor.
- Kişisel hesapta site parasını tutmak. Site gelirlerini kendi banka hesabınızda tutmak hem hukuki hem de kişisel mali riskinizi artırır; site adına ayrı hesap açmak ilk haftanın zorunlu adımıdır.
- Elden nakit toplamak. Makbuz kesilmemiş nakit tahsilat kayıt dışıdır ve ileride anlaşmazlık halinde ispat edilemez; banka transferi standart olmalıdır.
- Karar defterini işlememek. Alınan kararların karar defterine geçirilmemesi, o kararları hukuken zayıflatır; özellikle genel kurul sonrası imzalanmış karar defteri zorunludur.
- Gündemsiz çağrı yapmak. Toplantı çağrısında gündem maddelerinin bulunmaması, alınan kararların iptaliyle sonuçlanabilir.
- İşletme projesi yapmamak. KMK m.37 uyarınca yıllık işletme projesinin genel kurulda onaylanması zorunludur; bu adımı atlamak bütçe yönetimini de zorlaştırır.
- Gecikme tazminatı uygulamamak. Ödeme yapmayan malike tazminat uygulamamak, düzenli ödeme yapan kat maliklerine haksızlıktır ve takibi gevşetir.
- Kış bakımını Kasım'a bırakmak. Selim ve Kars'ta kazan bakımını Kasım'a erteleyen yönetici, ilk soğukta arıza kuyruğuyla karşılaşır. Kazan ve ısıtma sistemi bakımını Eylül-Ekim'de yaptırmak; don öncesinde tesisat izolasyonunu kontrol ettirmek bu ilçede standart bir önlem olmalıdır.
| Hata | Riski | Doğru Adım |
|---|---|---|
| Kişisel hesapta site parası | Hukuki sorumluluk, karışıklık | Site adına ayrı banka hesabı |
| Elden nakit tahsilat | Kayıt dışılık, ispat güçlüğü | Banka transferi zorunlu |
| Karar defteri işlenmemesi | Kararların iptali riski | Toplantı sonrası anında kayıt |
| Gündemsiz genel kurul çağrısı | Alınan kararlar itirazla düşebilir | Gündem maddelerini çağrıya yaz |
| Kış bakımını geciktirme | Arıza kuyruğu, hasar | Kazan bakımı Eylül-Ekim'de |
Selim'de apartman ya da site yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günlük planınız var, mevzuat haritanız var. Aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve Kars'ın sert kış koşullarına özgü bakım takviminizi bu rehberde buldunuz. Bir sonraki adım için SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez, kurulum yoktur. Aidat tutarınızı hesaplamak içinse aidat hesaplama aracına şimdi bakabilirsiniz.