Kagizman'de bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Kars il geneli aidat ortalaması aylık ₺250–₺850 aralığında seyrediyor; bölgenin uzun ve sert kışları yakıt giderini yönetim bütçesinin belirleyici kalemi haline getiriyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Kagizman ve Kars koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden bölümünü nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Kagizman'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yöneticilik görevi size dört temel yükümlülük getiriyor: defter tutmak, aidatları toplamak, ortak alanları işletmek ve genel kurula hesap vermek. Bunların hepsi Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 35. maddesinde düzenleniyor; hukuki bir tercih değil, yasal çerçeve.
Kagizman, Kars iline bağlı ilçeler arasında il merkezine yakın konumuyla hem kentsel hem de kırsal dokuya ev sahipliği yapıyor. İlçede eski tip apartmanlar ağırlıklı olmakla birlikte yeni yapılaşma da sürmektedir. Bu karma yapı, yöneticinin karşısına kimi zaman asansörsüz küçük bir blokta basit defter düzeni çıkardığı gibi, kimi zaman birden fazla bloku olan daha kapsamlı bir işletme ihtiyacı da çıkarabiliyor.
Kars genelinde apartman yönetimi ciddiye alınması gereken bir sorumluluktur: Uzun kış sezonu, yakıt faturası ve tesisat giderleri gibi kalemlerde gecikme, kat maliklerinin doğrudan zarar görmesi anlamına gelir. Görevi ilk kez devralan yöneticiler için en sık yaşanan sorun, öncelik sırasını bilememe paniğidir. Bu rehber, tam o panikten başlıyor.
İlk 30 Gün: Kagizman'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk haftanın tek önceliği kayıtları eksiksiz teslim almaktır. Eski yöneticiden şunların yazılı olarak alınması gerekir: karar defteri, işletme defteri, banka hesap ekstreleri, kasa özeti, aktif sözleşmeler (temizlik, asansör bakım, yakıt tedariki) ve borç-alacak listesi. Bunların tamamı devir-teslim tutanağıyla imzalanmalıdır; tutanaksız devir, ileride "o dönemde ne oldu?" sorusunu yanıtsız bırakır.
Özellikle dikkat edilmesi gereken nokta: Kars'ın sert kış koşullarında yakıt sözleşmeleri ve kazan bakım anlaşmalarının devir anında geçerli olup olmadığını kontrol etmek, ilerleyen aylarda sürpriz bir arıza ya da tedarikçi anlaşmazlığını önler. Eğer eski yöneticide karar defteri yoksa ya da eksikse, bu durumu tutanağa geçirin; boş bir deftere mevcut tarihten itibaren başlayabilirsiniz.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabı kontrol altına alınmadan mali yönetim başlamaz. Site adına açılmış ya da yönetici adına işleyen bir hesap varsa, yetki imzalarını kendi adınıza aktarın ya da site adına yeni bir hesap açın. Kişisel hesabınızda site parası tutmak hem hukuki açıdan sorun yaratır hem de güven erozyonuna yol açar.
Bu hafta aynı zamanda aidat borçlusu listesini çıkarmanın zamanıdır. Birkaç aydır ödeme yapmayan malikler genellikle devir döneminde görünür hale gelir. Bekleyen faturalara da bakın: Kagizman gibi uzun kış geçiren bir ilçede, dönem dışında kalınan bir yakıt faturası ya da kazan dairesi gideri doğrudan nakit akışını etkiler.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin güncel iletişim listesini oluşturun; isim, telefon, e-posta ve mülk bilgilerini içermelidir. Bu liste kişisel veri niteliği taşır; KVKK kapsamında yalnızca site yönetimi amacıyla tutulmalı, üçüncü kişilerle paylaşılmamalıdır.
Duyuru kanalınızı da bu haftada belirleyin: kapı ilanı, ortak grup, SMS ya da dijital bildirim. Arıza ve talep kayıtları için tek bir yöntem seçin; "Kim söylemiş, kim söylememişti?" tartışmalarının önünü bu haftada kapatırsınız. Site yönetim yazılımında iletişim modülü ve arıza kaydı ilk kurulum gününde hazır gelir; ayrıca kurulum gerekmez.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK'nın 37. maddesi yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlamasını zorunlu kılar. Bu proje sonraki yıla ait tahmini gelir-gider tablosudur ve genel kurulun onayına sunulur. Kagizman için işletme projesinde yakıt, kazan bakımı ve tesisat kalemleri özellikle dikkatli tahmin edilmelidir; Kars'ta ısıtma sezonu altı aya yaklaşabiliyor ve bu kalem bütçenin belirleyicisi oluyor.
Bakım takvimini de bu haftada oluşturun: kazan ve kalorifer sistemi denetimleri Eylül-Ekim'de tamamlanmalı, çatı ve dış cephe su yalıtım kontrolleri kış öncesinde yapılmalıdır. Beklemeye alınan her bakım kalemi, don hasarı ya da tesisat arızası olarak geri dönme riskini artırır.
Kagizman'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Kagizman dahil Kars il genelinde aylık aidat ortalaması ₺250–₺850 aralığındadır; bu il geneli ortalamadır, binanın özellikleri ve genel kurul kararı kesin rakamı belirler. Asansörlü, güvenlikli ya da merkezi ısıtmalı sitelerde üst banda yaklaşılır; küçük ya da kırsal kesimde kalan apartmanlarda alt bantta kalınır.
Aidatın nasıl belirleneceğini KMK m.20 düzenlemiştir: ortak giderler arsa payı oranında ya da eşit paylaşım yöntemiyle dairelere dağıtılabilir; yönetim planındaki usul önceliklidir. Rakam genel kurulun onayladığı yıllık işletme projesinden türer; keyfi değil, belgeye dayalı olmalıdır.
Kars koşullarında aidatın en büyük belirleyicisi yakıt gideridir. Merkezi ısıtmalı bir binada Kasım-Nisan arasındaki yakıt faturası toplam yıllık giderin büyük bölümünü oluşturabilir; bu nedenle genel kurula sunarken sezonal ortalama hesabı net göstermeniz önerilir. Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
| Bina Tipi | Aylık Aidat Aralığı (Kars İl Geneli Ortalama) | Belirleyici Kalem |
|---|---|---|
| Küçük apartman (asansörsüz, kapıcısız) | ₺250 – ₺400 | Temizlik, aydınlatma |
| Orta ölçek, merkezi ısıtmalı | ₺400 – ₺650 | Yakıt, kazan bakımı |
| Güvenlikli/asansörlü site | ₺600 – ₺850 | Personel, güvenlik, yakıt |
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı elden toplamak en yaygın hata kaynaklarından biridir; hem kayıt düzeni bozulur hem de "ödedim dedi, belge yok" anlaşmazlıkları çıkar. Tahsilatı banka havalesi ya da online ödeme kanalıyla yapın; her transferin banka kaydı doğal makbuzudur.
Ödeme yapmayan kat malikine karşı hukuki süreç KMK m.20 çerçevesinde işler: vade geçen borçlara aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Süreç sırası şudur: yazılı ihtar, ardından noter ihtarı ve gerekirse icra takibi. İcra yoluna gitmek için genel kurul kararına ihtiyaç yoktur; belgelenmiş aidat borcu doğrudan icra takibine konu olabilir.
Pratikte çoğu borç, nazik bir hatırlatmayla çözülür. Aidat takip programı aracılığıyla otomatik hatırlatmalar gönderildiğinde gecikme oranının belirgin şekilde düştüğü görülmektedir; takip sürecini elle yürütmek yerine sisteme bırakmak hem zaman kazandırır hem de kişisel gerilimi azaltır.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Kagizman İçin Karar Rehberi
Doğru seçim binanızın ölçeğine ve beklentinize bağlıdır. Kagizman gibi orta ölçekli bir ilçede profesyonel site yönetim şirketi arzı sınırlıdır; il merkezinde faaliyet gösteren şirketler genellikle daha büyük portföylere odaklanır. Bu gerçek, gönüllü yönetici modelini Kagizman için en yaygın ve işlevsel çözüm haline getiriyor.
- Küçük apartman (8-16 daire, asansörsüz): Kendiniz yönetin; masraf çıkarmaz, kararlar hızlı alınır.
- Orta ölçek (20-50 daire, merkezi ısıtma, kazan dairesi): Gönüllü yönetici + dijital araç kombinasyonu en verimli yoldur; muhasebe ve takip yazılımı olmadan bu ölçekte yönetim hata üretir.
- Büyük site (50+ daire, birden fazla blok): Profesyonel destek ya da deneyimli yönetim kurulu + yazılım gerektirir; Kars merkezinde ya da büyük şehirlerdeki şirketlerle görüşülebilir.
Üçüncü ve giderek daha yaygın bir yol da şudur: kendiniz yöntetin, ağır ve tekrarlayan işi yazılıma devredin. Muhasebe, aidat hatırlatma, arıza kaydı, genel kurul belgesi gibi işlerin büyük bölümü yapılandırılmış bir araçla çok daha az zaman alır; bu da gönüllü yöneticinin sürdürülebilir kalmasını sağlar.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açmak için önce vergi dairesinden yönetim adına potansiyel vergi numarası almanız gerekebilir. Gerekli belgeler genellikle şunlardır: genel kurul kararı örneği (yönetici seçim kararı), karar defterinin ilgili sayfasının fotokopisi ve yöneticinin kimlik belgesi. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Kagizman'daki yetkili birimden ya da Kars Vergi Dairesi'nden telefonla teyit alınması önerilir.
Bu numarayla site adına kurumsal banka hesabı açılabilir. Kendi kişisel hesabınızda site parasını tutmak yasal açıdan tehlikelidir: hesabınızın haczi ya da mirasınıza dahil olması gibi riskler doğrudan kat maliklerini etkiler; güven ortamı da zedelenir.
Kapıcı, güvenlik görevlisi gibi çalışan istihdam ediyorsanız SGK yükümlülüğü ve iş güvenliği gereklilikleri devreye girer. İşçi çalıştıran siteler için ücret, vergi ve sigorta prim ödemelerinde mali müşavir desteği almanız, ileride karşılaşılabilecek cezaların önüne geçer.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29-32 çerçevesinde yılda en az bir olağan genel kurul toplantısı zorunludur. Çağrı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce yapılmalı; imzalı tebligat ya da taahhütlü mektupla gönderilmeli ve gündem açıkça belirtilmelidir. Gündem içermeyen çağrıya dayanılarak alınan kararlar ileride itirazla karşılaşabilir.
İlk toplantıda yeter sayı (nisap) hem katılımcı sayısı hem de arsa payı bakımından sağlanmalıdır; bu çift koşul sağlanamazsa ikinci toplantı gelen katılımcıyla yapılabilir. Kararlar karar defterine geçirilip tüm hazır bulunanlar tarafından imzalanır; imzasız karar defteri hukuken geçersiz sayılabilir.
Yeni yöneticilerin en çok düştüğü üç hata şunlardır: gündem maddesi belirtmeden çağrı yapmak, toplantı tutanağını imzalı karar defterine geçirmemek ve vekâlet belgelerini toplamadan toplantıyı başlatmak. Genel kurul yazılımı çağrı metnini, vekâlet takibini ve dijital karar defterini tek ekranda yönetmenizi sağlar.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu rehberde karşılaştığınız her dert — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — ayrı bir sorun gibi görünse de hepsi aynı köke bağlanır: yönetici zamanı sınırlıdır ve tekrar eden işler bu zamanı tüketir. SiteYönetim bu döngüyü kırmak için tasarlandı.
AI Operatör
Somut bir senaryo: "Şubat aidatlarını topla, gecikmiş 5 daireye hatırlatma gönder" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her malik için kişiselleştirilmiş hatırlatma metni hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez. Siz görmeden, siz izin vermeden sistem hareket etmez.
Kagizman'ın kış koşullarına özgü bir senaryo daha: Kazan dairesi arızası bildirildi. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli tesisatçıya iş emri taslağını hazırlar ve onayınızla gönderir. Eylül'de önceden planlamış olsaydınız: "Kazan bakımını Eylül sonuna zamanla, sözleşmeli firmaya otomatik hatırlatma çık" komutu kazan dairesini Kasım soğuklarına hazır tutar. Tüm bu adımlarda karar sizindir; AI hazırlar, siz onaylarsınız.
Tahsilat, bakım, duyuru, personel bildirimi — AI Operatör bunların hepsinde aynı modelle çalışır: hazırlar, onaya getirir, onay gelince uygular. Bu yapı hem pratik bir kolaylık hem de yöneticinin hukuki sorumluluğunu net tutar: son kararı her zaman siz verdiniz.
AI Danışman
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu sisteme sorduğunuzda AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde yanıt verir: gecikme tazminatı hesabı, ihtar süreci, icra takibi adımları. Cevap spesifik ve mevzuata dayalıdır.
Dürüst bir şerh: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasında ya da karmaşık hukuki uyuşmazlıklarda avukatın yerini tutmaz. Bu sınırı bildirmek bir zayıflık değil, güven temelidir; güvenilir kaynak olmak için ihtiyatlı olmak gerekir.
Sitenin Karnesi
Sistem sitenizi 100 üzerinden puanlar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul uyumu, belge eksiksizliği gibi göstergelerden hesaplanır. Yeni yönetici için bunun pratik anlamı şudur: devraldığınız gün karneyi çektirirsiniz, altı ay sonra yeniden bakarsınız. Genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine iki karneyi yan yana koyarsınız; rakamlar konuşur, tartışma kapanır.
7 Rol Bazlı Portal
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller sisteme kendi özel kapılarından girer. Kagizman'daki bir site için bu özellikle anlamlıdır: Kars'ta ikamet edip başka şehirde mülkü olan malikler kendi portalından borç bakiyesini görür, ödeme yapar, duyuruları takip eder; sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı şeffaflık sağlar; "ne kadar harcandı, nereden göreceğim?" soruları kapı komşunuzdan değil sistemden yanıt alır.
14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok
SiteYönetim bulut tabanlıdır: uygulama kurulumu yoktur, sunucu maliyeti yoktur, tek apartmandan büyük bir siteye ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz. İlk 30 günlük yol haritanızın tam ortasında, en çok ihtiyaç duyduğunuz anda başlayabilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
SiteYönetim'in modülleri tek bir liste olarak sıralanmaz; onları bir yöneticinin ilk yılının kronolojisine yerleştirince ne işe yaradıkları netleşir.
Para İşleri
Göreve başlar başlamaz en büyük sorun budur: kim ne kadar borçlu, ne kadar para kasada, bu ay hangi fatura ödenmeli? Online aidat tahsilatı ile kat malikleri ödemeyi banka uygulamasından dakikalar içinde yapar; borç takibi modülü kimin geciktiğini anlık gösterir, hatırlatmaları otomatik hazırlar. Apartman muhasebe programı ile e-Fatura entegrasyonu, gider paylaşımı ve işletme defteri aynı ekranda yürür.
Kars'ta merkezi ısıtmalı bir binayı yönetiyorsanız kalorimetre ya da sayaç okuma verileri sisteme işlenir, dairelere düşen ısıtma payı otomatik hesaplanır. Kış faturası geldikten sonra "benim dairem bu kadar ısınmadı" tartışması yaşanmaz; rakam kayda dayalıdır. Aidat takip programı bu süreci sezonal olarak da yönetmenizi sağlar.
Operasyon
Arıza kaydından teknik işletmeye, duyuru ve SMS bildirimden otopark ve ziyaretçi takibine, personel bordrosundan tedarikçi yönetimine kadar günlük operasyonun tüm katmanları tek panelde toplanır. Sosyal tesis rezervasyonu, sigorta belgesi yönetimi ve acil durum planı da bu küme içindedir. Kars gibi uzun kış geçiren bir coğrafyada don hasarı, su borusu patlaması gibi acil arızaların kayıt altına alınması ve ilgili teknik ekibe hızla iletilmesi kritik önem taşır; operasyon modülü bu süreci belgeleyerek yürütür.
Rakiplerde Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Çatı yalıtımı ihalesi açmak istiyorsunuz. Geleneksel yöntemde tanıdık bir iki esnafa sorar, en ucuzunu kabul edersiniz; genel kurulda "neden bunu seçtin?" sorusuyla karşılaşırsınız. İhale Portalı'nda Kagizman ve Kars genelindeki tedarikçilerden kapalı zarfın yerine şeffaf, kayıtlı teklif toplarsınız. Üç teklif karşılaştırması sistem üzerinden belgelenir; genel kurula "en uygun teklifi şeffaf süreçle seçtim" diyerek sunarsınız. Bu özellik rakip site yönetim yazılımlarında bulunmamaktadır.
Mahalle Pazaryeri modülü site sakinlerinin ilan ve ticaret yapmasına, esnafın hizmetlerini duyurmasına olanak tanır. Sıranız bir sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim raporu, belgeler ve tüm geçmiş kayıtlar tek tıkla hazır; o devir kaosunu bir daha yaşamazsınız.
Kagizman ve Kars'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Kagizman, Kars'ın iklim koşullarını doğrudan miras alır: Doğu Anadolu'nun karasal iklimi ile yüksek rakımın birleşimi, kış aylarını uzun ve sert hale getirir. Bu coğrafi gerçek yönetim planınızı üç noktada şekillendirir.
Yakıt Bütçesi ve Isıtma Kararı
Merkezi ısıtmalı binalarda Kasım-Nisan arasındaki yakıt faturası yıllık giderin büyük kısmını oluşturabilir. Bütçeyi güvenli tutmanın yolu önceki sezonların fatura ortalamalarına dayanmak ve fiyat dalgalanmalarına karşı tampon bir pay ayırmaktır. Bireysel kombili binalarda yöneticinin doğrudan sorumluluğu azalır; ancak kazan dairesinin ortak alan bakımı, tesisat sorumlulukları devam eder. Sayaç ve gider paylaşımı modülü, kalorimetre dönemini tartışmasız kapatmanın en kısa yoludur.
Don ve Tesisat Koruma Sorumluluğu
Sıcaklık sıfırın altına indiğinde kaldırım, otopark girişi ve dış merdivenler buz tutabilir; bu alanlardaki kaza riski yöneticinin ortak alan sorumlulukları kapsamında değerlendirilebilir. Tuzlama, kar küreme ve tesisat izolasyonu bakım takviminizin Ekim-Kasım döneminde tamamlanması gereken adımlarıdır. Ertelenen her bakım, don hasarı riski taşır ve hasarın faturası çok daha ağır olabilir.
Yaz-Kış Aidat Farklılaştırması
Merkezi ısıtmalı binalarda kış aylarındaki yakıt gideri yaz döneminin çok üzerindedir. Yıllık sabit aidat yerine sezonal farklılaştırma uygulamak nakit akışını gerçek giderle uyumlu tutar; kat maliklerinin anlayışı da daha kolay sağlanır. Bu yapının benimsenmesi genel kurul kararıyla ve işletme projesine yansıtılarak resmileştirilmeli, keyfi bir uygulama olarak görünmemelidir.
Kagizman ve Çevresinde Site Yönetimi: Arpacay, Digor, Merkez, Sarikamis, Selim, Susuz
Kagizman, Kars ilinin güneybatısında konumlanır ve il merkezine görece yakın bir ilçedir. Çevre ilçelerle birlikte düşünüldüğünde bölge, konut dokusunun çeşitliliğini yansıtır.
Merkez ilçe kentsel yoğunluğuyla en fazla asansörlü ve güvenlikli sitenin bulunduğu yerdir; profesyonel yönetim talebi en belirgin bu ilçede ortaya çıkar. Sarikamis, yüksek rakımı ve turizm sezonuyla farklı bir yönetim ritmine sahiptir; kış sporları döneminde doluluk yükselir, ortak alan kullanımı artar. Selim ve Susuz daha küçük ölçekli yerleşimler barındırır; bu ilçelerde az daireli apartmanlarda gönüllü yönetim modeli yaygındır ve dijital araçların basit defter işlevini karşılaması yeterli olur. Arpacay ve Digor da benzer biçimde kırsal dokuya yakın, küçük ölçekli konut stokuna sahiptir.
Bulut tabanlı bir yapı bu çeşitlilik için doğal bir çözümdür: Kagizman'daki bir apartman ile Selim'deki küçük bir blok, kurulum olmadan aynı panelden yönetilebilir. İlçeler arasında fiziksel mesafe ya da farklı sezonlar yönetimi karmaşıklaştırmaz. Kars genelindeki site yönetimi pratiklerini ve yasal çerçeveyi ayrıntılı öğrenmek için Kars geneli site yönetimi rehberine de başvurabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yasal sorumluluklar çoğu yeni yöneticide kaygı yaratır; ancak bunların büyük bölümü önceden bilinince basit önlemlerle karşılanabilir.
KVKK: Topladığınız kat maliki iletişim listesi kişisel veri niteliği taşır. Bu veriyi yalnızca site yönetimi amacıyla tutun, üçüncü kişilerle paylaşmayın. Bina girişinde ya da ortak alanlarda güvenlik kamerası kullanıyorsanız aydınlatma metni (kamera kaydının amacı, süresi, erişim hakkı) uygun bir yerde görünür şekilde asılmalıdır. Bu metin yoksa KVKK ihlali oluşabilir.
Çalışan İstihdamı: Kapıcı, temizlik görevlisi ya da güvenlik personeli istihdam ediyorsanız SGK bildirgesi, iş güvenliği önlemleri ve yazılı iş sözleşmesi zorunludur. İşçinin sigortasız çalıştırılması yöneticiyi doğrudan cezai sorumluluğa sokabilir; bu konuda mali müşavir desteği alınması önerilir.
Yöneticinin Vekil Sorumluluğu: KMK m.38 uyarınca yönetici vekil sıfatıyla hareket eder ve bu sıfatla üçüncü şahıslara verdiği zararlardan sorumlu olabilir. Kararlarınızı karar defterine geçirmek ve harcamalarınızı belgelemek, ileride doğabilecek anlaşmazlıklarda en güçlü korumanızdır. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutarak bu sorumluluk zincirini yönetmenize yardımcı olur.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası — Kagizman Pratiğinden
Aşağıdaki hataların büyük bölümü ilk altı ayda yapılır ve çoğu önceden bilirsek hiç yapılmaz.
- Kişisel hesapta site parası tutmak: En yaygın hata ve en tehlikelisi. Site parasının kişisel hesapta tutulması hem hukuki risk hem de güven sorunudur; her işlem için ayrı site hesabı zorunludur.
- Elden para toplamak: Makbuz verse de bu yöntem kayıt bütünlüğünü bozar ve ilerleyen dönemde "ödedim, almadın" tartışmalarına zemin hazırlar.
- Karar defterini işlememek: Her toplantı kararı, her ihale sonucu ve her önemli yönetim kararı karar defterine geçirilip imzalanmalıdır; imzasız kayıt hukuken zayıftır.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak: Gündem belirtilmeden yapılan çağrıya dayanılarak alınan kararlar itirazla geçersiz kılınabilir.
- İşletme projesi hazırlamamak: KMK m.37 gereği yıllık işletme projesi hazırlama yükümlülüğünü yerine getirmeyen yönetici, kat maliklerinin tazminat talebine konu olabilir.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Ödeme yapmayan malike tazminat uygulamamak, zamanında ödeyen kat maliklerine haksızlık anlamına gelir ve tahsilat disiplinini zayıflatır.
- Kış bakımını Kasım'a bırakmak: Kagizman'da ve Kars genelinde kazan bakımını Eylül ayına almayan yönetici, ilk soğuk dalgasında tamir sırası bekler. Servis talepleri Kasım başında yoğunlaşır; önce gelip bakım yaptıranlar o kuyruğa girmez.
İlk 30 gün planınız var, mevzuat haritanız var ve Kars'ın kış koşullarına hazırlanmanın ne anlama geldiğini artık biliyorsunuz. Bundan sonrası devir-teslim tutanağından başlıyor.
Tekrar eden işlerin büyük bölümünü dijitale taşımak için SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez, kurulum yoktur, tek apartmandan büyük bir siteye ölçeklenir. Aidatınızı hesaplamaya buradan başlamak istiyorsanız aidat hesaplama aracını da kullanabilirsiniz.