Keskin, Kırıkkale'de site & apartman yönetim sistemi

Keskin'de bir apartman ya da sitenin yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört temel işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defter ve belgeleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat borç listesini çıkarmak ve yıllık işletme projesinin taslağını hazırlamak. Kırıkkale genelinde aylık aidat il geneli ortalama ₺250–₺850 aralığında seyrediyor; İç Anadolu'nun sert karasal ikliminde 5-6 aylık ısıtma sezonu bu rakamın belirleyici kalemi haline geliyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Keskin koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Keskin'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yöneticilik görevi başlar başlamaz dört temel yükümlülük karşınıza çıkar ve bunlar kanuni zorunluluktur. KMK m.35 çerçevesinde yönetici; karar defterini ve işletme defterini tutmak, aidat gelirlerini toplamak ve harcamaları kayıt altına almak, ortak alanları kullanılabilir durumda tutmak ve hesabı her yıl genel kurula vermekle yükümlüdür.

Keskin, Kırıkkale'nin orta ölçekli bir ilçesidir; il merkezine nispeten yakın konumuyla hem kentsel hem de kırsal konut dokusunu bir arada barındırır. Çoğunluk eski ve orta katlı apartman stoku olmakla birlikte yakın yıllarda küçük ölçekli site projeleri de inşa edilmiştir. Bu yapı, gönüllü yöneticilerin ağırlıklı olduğu ve yönetimin çoğunlukla bizzat kat malikleri tarafından yürütüldüğü anlamına gelir. Kırıkkale genelindeki onlarca apartmanda da aynı hafta aynı sorular sorulmaktadır; bu süreç yalnızca size özgü değildir ve belirli adımları doğru sırayla atmak her şeyi önemli ölçüde kolaylaştırır.

İyi haber şudur: mevzuat karmaşık görünse de pratik adımlar sayılıdır ve bir kez yerleştikten sonra rutin hale gelir. Kötü haber ise başlangıçta yapılan hataların — yanlış banka hesabı kullanmak, karar defterini ihmal etmek, gecikme tazminatı uygulamamak — sonradan düzeltmesi güç sonuçlar doğurmasıdır. Aşağıdaki bölümler bu hataları baştan önlemeniz için tasarlanmıştır.

İlk 30 Gün: Keskin'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

İlk ay, ilerleyen tüm dönemin temelini belirler. Dört haftayı ayrı ayrı planlamak hem yönetilebilir bir tempo sağlar hem de hiçbir kritik adımı atlamanızı önler.

1. Hafta: Devir-Teslim ve Envanter

Eski yöneticiden teslim alınacakların yazılı listesi önceden hazırlanmalı ve imzalı bir devir-teslim tutanağına bağlanmalıdır. Bu listede şunlar bulunur: karar defteri ve işletme defteri (tüm geçmiş dönemler dahil), banka hesabı dökümleri ve bakiye, kasa mevcudu, tedarikçi ve hizmet sözleşmeleri, borç-alacak tablosu, kat malikleri iletişim listesi, bina sigortası poliçesi, teknik belgeler (asansör muayenesi, doğalgaz tesisat onayı, yangın tüpü raporları) ve varsa personel dosyaları. Tutanak imzalanmadan teslim almayın; bu belge ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda birincil kanıt niteliği taşır.

2. Hafta: Mali Fotoğraf

Site parasını kişisel hesabınızda tutmak hem hukuki hem etik açıdan ciddi sorun yaratır. İkinci haftanın önceliği, banka hesabının site adına açılması ya da mevcut sitenin banka yetkisinin size devredilmesidir. Akabinde aidat borç listesini güncellemeniz gerekir: hangi daireler kaç aylık borçlu, gecikme tazminatı işlettiniz mi? Keskin gibi İç Anadolu ilçelerinde yakıt ve doğalgaz giderlerinin yüksek olduğu kış aylarına yakın dönemlerde muaccel faturalar birikmiş olabilir; bunları tespit etmeden işletme tablosu sağlıklı kurulamaz.

3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat malikleri ve kiracıların güncel iletişim bilgileri (telefon, e-posta) listelenmelidir. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığından KVKK kapsamında saklanmalı, yalnızca yönetim amacıyla kullanılmalı ve üçüncü taraflarla paylaşılmamalıdır. Duyuru kanalı belirleyin — apartman girişindeki ilan tahtası, toplu mesaj grubu ya da dijital platform — ve arıza/talep kayıt yönteminizi (dahi olsa basit bir defter) netleştirin. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız bu kayıt düzeni ilk gün otomatik olarak gelir; üçüncü haftanın kurulum yükü neredeyse sıfıra iner.

4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yönetici, takvim yılı başında yıllık işletme projesi hazırlamak ve genel kurulun onayına sunmakla yükümlüdür. Dördüncü haftada taslağı oluşturun: asansör bakımı, doğalgaz/yakıt, sigorta, temizlik, olası onarımlar ve amortisman kalemleri listeleyin. Keskin'de karasal iklim koşulları göz önüne alındığında kazan ve kombi bakımının en geç Eylül-Ekim ayında planlanması, bina giriş yollarında kar-buz sorumluluğu için malzeme ve insan gücünün önceden ayarlanması bütçe taslağınızın ayrılmaz parçası olmalıdır.

Keskin'de Aidat Ne Kadar? Kırıkkale Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Kırıkkale genelinde aylık aidat il geneli ortalama ₺250–₺850 aralığındadır; Keskin'deki bina tipine, mevcut ortak hizmetlere ve daire sayısına göre bu aralığın alt ya da orta bandında seyretmesi beklenir. Asansörlü, güvenlik sistemli ya da merkezi ısıtmalı bir yapıda üst banda yaklaşmak olağandır.

Aidatın nasıl belirleneceği KMK m.20'de düzenlenmiştir: giderler arsa payı oranında ya da yönetim planında belirlenen başka bir esasa göre kat maliklerine yansıtılır; eşit pay uygulaması da genel kurul kararıyla benimsenebilir. Süreç şu şekilde işler: yönetici tahmini yıllık giderleri işletme projesine yazar, daire başına düşen payı hesaplar ve genel kurulun onayına sunar. Onaylanan rakam yıllık aidatın yasal dayanağı olur.

Keskin ve Kırıkkale'nin genelinde İç Anadolu'nun sert karasal iklimi, ısıtma maliyetini aidatın en büyük kalemi haline getirmektedir. Merkezi sistemli bir yapıda yakıt veya doğalgaz gideri aidat toplamının yüzde kırkını ya da daha fazlasını oluşturabilir. Bu nedenle aidatın belirlenmesinde bir önceki yılın yakıt faturaları gerçekçi bir kılavuzdur. Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Tahsilatta elden para almak önerilmez; makbuz düzeni zorlaşır, hesap şeffaflığı bozulur. Güvenli yöntemler banka havalesi, EFT ya da bütünleşik online ödeme altyapısıdır. Her ödeme için makbuz veya dekont saklanmalıdır.

Aidat gecikmesinde KMK m.20 açıktır: ödeme yapılmayan her ay için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Tazminat uygulanmayan yönetici, düzenli ödeyen kat maliklerini dolaylı olarak cezalandırmış olur. Pratik sıra şöyledir: önce yazılı hatırlatma (kısa mesaj veya kapı notu), ardından noter kanalıyla ihtarname, sonuç alınamazsa icra takibi. Çoğu ödeme gecikme tazminatı hatırlatmasından sonra çözüme kavuşur; icra aşamasına gelinmesi Keskin gibi küçük-orta ölçekli ilçelerde nispeten istisnai kalır. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider; hangi dairenin kaç ay geciktiği tek ekrandan izlenir.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Keskin İçin Karar Rehberi

Keskin ve benzeri orta ölçekli Kırıkkale ilçelerinde profesyonel site yönetim şirketi arzı sınırlıdır. Büyükşehirlerde kolayca ulaşılabilen bu hizmet, burada ya yoktur ya da oldukça pahalıdır. Bu gerçeklik, gönüllü kat maliki yöneticilerin bölgede yaygın ve işlevsel çözüm olmaya devam ettiğini göstermektedir.

Kaba bir eşik olarak şunu söylemek mümkündür: beş daireden az olan yapılarda ve net bütçeli küçük apartmanlarda profesyonel şirket devreye sokmak ekonomik değildir. On beş daire üzeri ve birden fazla ortak kullanım alanı barındıran yapılarda ise karar dairenin mülk sahibi ya da kiracılarının yapıya katılım düzeyine göre şekillenir. Büyük sitelerde profesyonel şirket devreye girdiğinde denetim mekanizmasının kurulması ve sözleşmenin kapsamlı yazılması kritik öneme kavuşur.

Çoğu Keskin apartmanı için en gerçekçi seçenek üçüncü bir yoldur: bir kat maliki gönüllü olarak yöneticilik üstlenir, tekrar eden ve zaman alan işleri ise yazılıma devreder. Bu yol hem maliyeti makul tutar hem de yöneticinin zamanını gerçekten karar gerektiren konulara ayırmasını sağlar. Bu seçeneğin nasıl çalıştığını ilerleyen bölümlerde ayrıntılı bulacaksınız.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Kişisel hesabınızda site parası tutmak hukuki ve pratik açıdan ciddi sorun yaratır: hesabınız haciz ya da tedbir kapsamına girerse site fonları da bloke olur; üstelik kat maliklerine hesap verme şeffaflığı sağlanamaz.

Site adına banka hesabı açmak için çoğu zaman önce vergi dairesine başvurmanız gerekir. Gerekli belgeler genellikle şunlardır: apartman/site adına düzenlenmiş karar defteri fotokopisi, yöneticiyi atan genel kurul kararı örneği ve yöneticinin kimlik belgesi. Vergi numarası alındıktan sonra herhangi bir bankada site adına ticari olmayan bir hesap açılabilir. Yapıda kapıcı, güvenlik ya da başka bir çalışan istihdam ediliyorsa SGK kaydı ve vergi yükümlülükleri de gündeme gelir; bu detayların güncel durumunu Kırıkkale Vergi Dairesi'nden ya da bir mali müşavirden teyit etmeniz önerilir. Belge listesi bankalara ve vergi dairelerine göre küçük farklılıklar gösterebilir; önceden telefonla teyit zaman kaybettirir değil, kazandırır.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32 çerçevesinde yılda en az bir kez olağan genel kurul toplanmak zorundadır. Toplantı çağrısı, gündem belirtilerek en az 15 gün öncesinden kat maliklerine imzalattırılır ya da taahhütlü posta ile gönderilir. Gündem çağrıda açıkça yer almazsa o konuda alınan karar iptale açık hale gelir.

İlk toplantıda nisap (toplantı yeter sayısı) için kat maliki sayısının ve arsa paylarının ayrı ayrı yarısından fazlasının hazır bulunması aranır. Bu nisap sağlanamazsa ikinci toplantı tarihinde katılanlarla toplanılabilir; kararlar mevcut çoğunlukla alınır. Toplantıda alınan tüm kararlar karar defterine geçirilir ve katılanlar tarafından imzalanır; imzasız kararlar ilerleyen dönemde güçlükler yaratabilir.

Sık yapılan üç hata özellikle dikkat gerektirir: çağrıda gündem maddesi bulunmaması (karar iptal gerekçesi olabilir), vekâlet belgeleri toplanmadan oy sayımı yapılması ve karar defterinin toplantı sonrası uzun süre işlenmeden bırakılması. Genel kurul yazılımı aracılığıyla çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri yönetimi merkezi bir panelden yürütülebilir.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Devir kaosunu, aidat kovalamacasını, genel kurul bürokrasisini ve hukuki belirsizliği ayrı ayrı anlattık. Bu sorunların her biri gerçek ve zaman alıcıdır. SiteYönetim bu noktada tek bir anlatıda çözüm sunar; aşağıda her özellik, çözdüğü derde cevap olarak gelir.

AI Operatör: Onayınız Olmadan Hiçbir Şey Gönderilmez

Şubat aidatlarını takip etmeniz, ödemeyen 5 daireye hatırlatma göndermeniz gerekiyor. AI Operatör'e bunu yazıyorsunuz ya da söylüyorsunuz. Yazılım borçlu listesini çıkarır, her daire için kişiselleştirilmiş hatırlatma metnini hazırlar ve size sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj iletilmez. Siz gözden geçirip onayladıktan sonra gönderim gerçekleşir. Kontrol her zaman sizdedir; AI sizi devre dışı bırakmaz, yükünüzü azaltır.

İkinci senaryo Keskin koşullarına özgüdür. Ocak ortasında kazan dairesi arızası bildirildi. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli tesisatçıya iş emri taslağı hazırlar, kat maliklerine bilgilendirme metni oluşturur ve tümünü sizin onayınıza sunar. Onay verdiğinizde işlem başlar. Siz binanın önünde beklerken yazılım arka planda koordinasyonu sürdürmektedir. Karasal kışın sert geçtiği ilçelerde bu tür acil müdahale akışlarını önceden yapılandırmak, yöneticinin en büyük koruyucusudur.

Üçüncü senaryo genel kurulla ilgilidir. Toplantı tarihi belirlendi, 15 günlük çağrı süresi var. AI Operatör çağrı metnini hazırlar, gündem taslağını oluşturur, vekâlet belgelerini takip listesine ekler ve size son kontrol için sunar. Onaylamanızın ardından çağrılar iletilir. KMK'nın öngördüğü gündem şartını yazılım hatırladığı için bu adımı atlamanız mümkün değildir.

AI Danışman: 10 Milyon Emsal Karar, Avukatın Yanında

Aidatını sekiz aydır ödemeyen bir malike ne yapabileceğinizi soruyorsunuz. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde size adım adım yol gösterir: gecikme tazminatı hesabı, ihtar süreci, icra takibi seçenekleri. Cevabın ilk satırında net bir hüküm, ardından gerekçe. Önemli not: AI Danışman yol haritasını çizer; dava aşamasına geçildiğinde avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesi bilinçli konulmuştur — güven buradan başlar.

Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin

SiteYönetim her binanın yönetim performansını 100 üzerinden puanlar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu, genel kurul sıklığı ve daha fazlası bu puanı besler. Keskin'de bir binayı devraldığınız günkü karne 54 gösterebilir. Altı ay sonra düzenli tahsilat, sıfırlanmış arıza kuyruğu ve güncel karar defteriyle 78'e çıkmış bir karne genel kurulda yan yana gösterilir. "İyi yönettim" demeye gerek kalmaz; karne konuşur.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf, teknik personel ve diğer roller platforma ayrı erişim noktalarıyla bağlanır. Keskin'de oturan bir malikle İstanbul'da yaşayan bir mülk sahibi aynı bilgiyi kendi ekranından, farklı yetki düzeyiyle görür. Malik borcunu kendi portalından görür; sizi aramaz. Denetçi gelir-gider tablosuna doğrudan erişir; şeffaflık kavgaları başlamadan biter.

14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok

Bulut tabanlı çalışır; sunucu kurmanıza, yerel yazılım yüklemenize gerek yoktur. Tek apartmandan büyük sitelere kadar ölçeklenir. 14 gün ücretsiz deneyebilir, kredi kartı bilgisi girmeden tüm özelliklere erişebilirsiniz. Apartman yönetim programını denemek için hemen başlayabilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yeni yöneticinin ilk yılı farklı dönemlerde farklı ihtiyaçları gün yüzüne çıkarır. Modüller bu kronolojiyle örtüşecek biçimde gruplandırılmıştır.

Para işleri: İlk aylarda en çok zaman çalan konu tahsilat ve muhasebedir. Online aidat tahsilatı ile borç takibi modülü ödeme akışını düzenler; aidat takip programı gecikme bildirimlerini otomatikleştirir. Apartman muhasebe programı ve e-Fatura entegrasyonu gelir-gider tablosunu anlık tutar. Keskin gibi İç Anadolu ilçelerinde merkezi ısıtma sistemine sahip yapılarda kalorimetre ve sayaç okumaları gider paylaşımı modülüyle dairelere tek tıkla dağıtılır; kış faturasının kimin üzerine ne kadar düştüğü tartışmalı olmaktan çıkar. Bu tek işlem, yönetici ile kat malikleri arasındaki en yaygın kavga kaynağını ortadan kaldırır.

Operasyon: Arıza/bakım/teknik işletme modülü her arıza kaydını açılıştan kapanışa takip eder. Duyuru, SMS ve push bildirimleri kat maliklerini anlık haberdar eder. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi yönetimi, sosyal tesis rezervasyonu, personel ve bordro takibi, sigorta ve acil durum belge yönetimi aynı platformda yer alır. Karasal iklimin baskılı olduğu kış dönemlerinde teknik bakım takviminin önceden sisteme girilmesi ve otomatik hatırlatma kurulması, sürpriz arıza maliyetlerini ciddi ölçüde azaltır.

Rakipte olmayan iki özellik — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Keskin'deki tedarikçilerden ya da Kırıkkale genelinden hizmet alımı yapılırken kapalı zarf yerine İhale Portalı üzerinden şeffaf, kayıtlı teklif toplanabilir. Çatı yalıtımı yaptırılacak, üç teklif alınacak, karar genel kurula belgelenecek: bu akış tamamen platform üzerinde yürür ve tüm teklifler kayıt altına alınır. Mahalle Pazaryeri ise site sakinleri ile yerel esnafı buluşturan, rakip site yönetim yazılımlarında karşılığı bulunmayan bir ekosistem özelliğidir.

Raporlama, denetim ve devir-teslim modülü ise bir sonraki yönetim dönemine geçişi saatlere sıkıştırır. Bir sonraki yönetici göreve başladığında devir-teslim raporu sistemde hazır bekliyor olacak; devir kaosunun başlangıçta anlattığımız ilk haftası bu sefer tek bir öğleden sonraya sığar.

Keskin'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Keskin ve Kırıkkale genelinin karasal iklimi, yönetim planının içeriğini doğrudan belirler. Kışların sert ve uzun olduğu bu coğrafyada beş ile altı aylık ısıtma sezonu bütçenin omurgasını oluşturur.

Yakıt Bütçesi ve Isıtma Kararı

Merkezi ısıtma sistemine sahip yapılarda yakıt ya da doğalgaz gideri aylık aidat toplamının en büyük kalemi haline gelir. Bütçe yapılırken bir önceki yılın enerji faturaları gerçekçi kılavuzdur. Eylül ayından önce kazan veya kombi bakımı yaptırılmamış yapılarda ilk soğuklarda uzun arıza kuyruğu ve acil müdahale masrafları kaçınılmaz olur. Bu bakımı takvime koymak ve Eylül'ü aşmamak Keskin yöneticileri için standart bir önlem olmalıdır. Sayaç ve gider paylaşımı modülü, kalorimetre dönemini tartışmasız kapatmanın en doğrudan yoludur.

Kar-Buz Sorumluluğu

Kırıkkale'nin iç kesimlerinde bina önü kaldırım ve otopark alanlarında kar ve buz birikmesi önemli bir sorumluluk alanı oluşturur. Yönetici, bu alanların güvenli tutulmasından sorumludur; kayma ve düşme sonucu oluşan zararlar yönetici sorumluluğu kapsamına girebilir. Kum, tuz ve gerekli araç gereçlerin önceden hazır bulundurulması ve bu hizmetin kimin tarafından yapılacağının yazılı olarak netleştirilmesi zorunludur.

Yaz-Kış Aidat Farklılaştırması

Merkezi ısıtmalı yapılarda kış dönemi aidatı, yaz dönemi aidatından önemli ölçüde yüksek olabilir. Bu fark, yıllık işletme projesinde ayrıştırılarak kat maliklerine önceden duyurulursa itirazlar azalır ve tahsilat düzeni güçlenir. Genel kurul bu ayrıştırmayı onaylamalı ve karar defterine işlenmelidir.

Keskin ve Çevresinde Site Yönetimi: Bahsili, Baliseyh, Çelebi, Delice, Karakecili, Merkez, Sulakyurt, Yahsihan

Keskin, Kırıkkale'nin ilçeleri arasında il merkezine yakın konumuyla öne çıkar; bu yakınlık hem erişim kolaylığı hem de hizmet ağına dahil olma açısından avantaj sağlar. Komşu ilçelerin yönetim ihtiyaçları Kırıkkale genelindeki ortak dinamikleri paylaşır; ancak her ilçenin yapısı farklı bir yaklaşım gerektirir.

İl merkezine yakın ve görece kentleşmiş ilçeler olan Merkez, Yahsihan ve Karakecili daha fazla çok katlı yapı ve site barındırır; bu ilçelerde işletme bütçeleri görece büyüktür ve yönetim organizasyonu daha karmaşık bir yapı alır. Keskin de bu kümeye benzer dinamikler gösterir; çok katlı apartman stokuyla birlikte düzenli kayıt ve tahsilat altyapısına olan ihtiyaç belirgindir.

Bahsili, Baliseyh, Çelebi, Delice ve Sulakyurt ise daha küçük ölçekli yapıların ağırlıkta olduğu, gönüllü yöneticilerin yaygın olduğu ilçelerdir. Bu ilçelerde az daireli apartmanlarda basit defter düzeni ve temel tahsilat takibi çoğu zaman yeterlidir; ancak yasal zorunluluklar — karar defteri, işletme projesi, genel kurul — daire sayısından bağımsız olarak geçerliliğini korur.

Bulut tabanlı platform olduğu için Sulakyurt'taki küçük apartmanla Keskin'deki daha büyük bir site aynı panelden, herhangi bir kurulum gerektirmeden yönetilebilir. Yönetici Keskin'de, mülk sahibi Delice'de ya da İstanbul'da olabilir; portal her ikisine de aynı anda açıktır. Kırıkkale geneli site yönetimi rehberimizde il düzeyinde daha ayrıntılı bilgi bulabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yöneticinin yasal sorumlulukları mevzuat bilgisiyle birlikte büyük ölçüde yönetilebilir hale gelir; aşağıdakiler bunların başında gelir.

KVKK ve kamera: Binadaki güvenlik kameraları, ortak alan girişleri ve asansörler kayıt altına alınıyorsa kat maliklerine ve sakinlere bu konuda KVKK kapsamında aydınlatma metni sunulmalıdır. Kat malikleri iletişim listesi kişisel veri niteliği taşır; yalnızca yönetim amacıyla kullanılmalı, üçüncü kişilerle paylaşılmamalı ve güvenli ortamda saklanmalıdır.

Çalışan istihdamı: Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli çalıştırılıyorsa SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. İş güvenliği eğitimi ve sağlık taramaları yöneticinin sorumluluğundadır. Güncel yükümlülükler ve kıdem tazminatı gibi detaylar değişkenlik gösterebilir; bir mali müşavirden teyit almanız önerilir.

Vekil sıfatı: KMK m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla sorumlu tutulur. Bu, yöneticinin kendi çıkarına hareket etmesi, kasıt ya da ağır ihmalinin bulunması durumunda şahsen sorumlu tutulabileceği anlamına gelir. Dürüst, belgelenmiş ve şeffaf bir yönetim bu riski büyük ölçüde bertaraf eder. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutarak bu sürecin takibini kolaylaştırır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Yeni yöneticilerin tekrar tekrar karşılaştığı hatalar bellidir. Her biri kolayca önlenebilir; ancak yapıldıktan sonra düzeltmesi zaman ve çaba gerektirir.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem şeffaflığı hem de yasal güvenceyi ortadan kaldırır. Site adına ayrı hesap zorunludur.
2. Elden nakit toplamak: Makbuz düzeni bozulur, hesap verme güçleşir; "benden aldı ama kayıt yok" anlaşmazlıkları kaçınılmaz hale gelir.
3. Karar defterini işlememek: Defter yasal zorunluluktur. İşlenmeyen kararlar ilerleyen dönemlerde geçersiz sayılabilir.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı: Gündemi belirtmeyen çağrıya dayanarak alınan kararlar iptal gerekçesi oluşturabilir.
5. İşletme projesi yapmamak: KMK m.37'nin açık zorunluluğuna rağmen bu adımı atlayan yöneticiler, bütçe aşımlarında kat maliklerine hesap veremez duruma düşer.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Uygulanmayan tazminat düzenli ödeyen kat maliklerini cezalandırır; zamanında ödemenin caydırıcılığı ortadan kalkar.
7. Kış bakımını Kasım'a bırakmak: Keskin'de ve Kırıkkale'nin iç ilçelerinde kazan/kombi bakımını Eylül'ün sonuna sarkıtan yöneticiler ilk soğukta arıza kuyruğuyla, acil tesisatçı masrafıyla ve kat malikleri baskısıyla eş zamanlı karşılaşır. Bakım takvimini yönetim planına yazın ve Ağustos sonunda hatırlatma kurun.