Celebi'de bir apartman ya da sitenin yönetimini yeni devraldıysanız, ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağını imzalamak, site adına banka düzenini kurmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Kırıkkale genelinde il ortalaması ₺250–₺850 arasında seyreden aidatlarda karasal iklimin getirdiği uzun ısıtma sezonu belirleyici bir kalemdir; Celebi'nin konut dokusuna bağlı olarak bu aralığın neresinde konumlandığınızı bu rehberde göreceksiniz. İlk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Celebi ve Kırıkkale koşullarına göre burada bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de ele alacağız.
Celebi'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yöneticilik koltuğuna oturduğunuz anda dört temel yükümlülük omuzlarınıza yüklenmiştir. KMK m.35'e göre bunlar; defterleri usulüne uygun tutmak, aidatları toplamak, ortak alanların bakımını sağlamak ve hesabı genel kurula vermektir. Bu yükümlülükler soyut değildir; her biri somut bir iş yüküne dönüşür.
Kırıkkale, hem il merkezi hem de ilçeleriyle birlikte onlarca apartman ve sitenin yönetim sürecini aynı anda yürüttüğü bir kenttir. Celebi, ile yakınlığı ve konut dokusuyla bu tablonun küçük ama canlı bir parçasıdır. İlçede ağırlıklı olarak eski yapı stoğuna sahip apartmanlar ve küçük ölçekli siteler bulunmaktadır; bu da yöneticinin çoğunlukla gönüllü kat maliki olduğu anlamına gelir.
Yeni yönetici olarak sizi bekleyen gerçek tablo şudur: bir yanda birikmiş yazışmalar, kayıt dışı kalmış giderler ve belirsiz borç-alacak tablosu; diğer yanda sabırsız kat malikleri. Bu karmaşayı çözmenin yolu sistematik bir başlangıçtır; paniğe gerek yok, sıraya ihtiyaç var.
Bu rehber size o sırayı verecek. Celebi'nin kendine özgü koşullarını — karasal iklim, uzun ısıtma sezonu, küçük-orta ölçekli bina yapısı — göz önünde tutarak hazırlandı. Kırıkkale genelinde geçerli hukuki çerçeveyi de kapsıyor; sizi mahkemede savunmak değil, ilk etapta mahkemeye düşmemek için.
İlk 30 Gün: Celebi'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk haftanın tek görevi, eski yöneticiden belgelerin tamamını teslim almaktır. Karar defteri, işletme defteri, banka ekstreleri, kasadaki nakit (ya da dekont), imzalanmış sözleşmeler (asansör bakım, temizlik, doğalgaz aboneliği) ve borç-alacak listesi bu teslimin zorunlu kalemleridir. Tüm bunlar imzalı bir devir-teslim tutanağına bağlanır; tutanaksız teslim ileride her iki taraf için de sorun doğurur.
Eski yönetici bu belgeleri teslim etmekten kaçınıyorsa KMK m.35'e dayanarak yazılı talep gönderin; gerekirse notere başvurun. Celebi'de çoğu devir gayri resmi gerçekleşse de belgesel iz oluşturmak sizi korur.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Bu hafta finansal tablo netleşir. Site adına ayrı bir banka hesabı açın ya da mevcut hesabı yönetici sıfatıyla tescil ettirin; kişisel hesabınızda site parası tutmak hem hukuki hem etik bir risktir. Aidat borçlusu listesini çıkarın, gecikme miktarlarını hesaplayın.
Kırıkkale'nin karasal ikliminde Celebi de dahil olmak üzere ısıtma faturası genellikle en büyük bekleyen borç kalemidir. Doğalgaz, merkezi kazan ya da kombi giderleri 5-6 aylık ısıtma sezonunda yoğunlaşır; bu nedenle önceki dönemden kalan yakıt borçlarını ve tedarikçi alacaklarını bu hafta tespit edin.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Tüm kat maliklerinin ve kiracıların (bildirim amacıyla) güncel iletişim bilgilerini bir liste halinde toplayın. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalını belirleyin: apartman girişine ilan panosu, toplu mesaj grubu ya da e-posta — hangisini seçerseniz seçin, tutarlı ve arşivlenebilir olsun.
Arıza ve talep kayıt yöntemini de bu hafta kurun. Sözlü bildirimleri not almak yetmez; yazılı ya da dijital iz bırakmayan arızalar ilerleyen aylarda "neden yapılmadı?" kavgasına dönüşür. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir; 14 günlük ücretsiz deneme tam bu ilk ay için biçilmiş kaftandır.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 gereği yönetici, her yıl için bir işletme projesi hazırlamak ve genel kurula sunmak zorundadır. Dördüncü haftada bu taslağı oluşturun. Kırıkkale'nin karasal ikliminde bakım takvimi belirgindir: kazan ve kombi kontrolü Eylül-Ekim'de, çatı-oluk ve yalıtım denetimi kış gelmeden, boya-badana ve dış cephe onarımı ilkbaharda yapılmalıdır. Celebi'deki binanızın geçmiş gider kalemleri bu takvimin iskeletini oluşturur.
Bütçe taslağını kat maliklerine göstermeden önce "bu rakamlara nasıl ulaştım?" sorusunu kendiniz yanıtlayabilir olun. Genel kurulda güven kazanmak için sayıların arkasında durmak şarttır.
Celebi ve Kırıkkale'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Kırıkkale genelinde aylık aidat ortalaması ₺250–₺850 aralığında seyretmektedir. Celebi'deki binalarda bu aralığın hangi noktasında konumlanacağınız binanızın özelliklerine bağlıdır: asansörsüz, merkezi ısıtmasız eski bir apartmanda alt bant geçerliyken, güvenlik sistemli ya da ortak kullanım alanları olan sitelerde üst banda yaklaşılabilir. Bu rakam il geneli ortalamasıdır; Celebi'ye özgü resmi bir istatistik bulunmamakta, gerçek tutar ancak sitenizin gider analizi ve genel kurul kararıyla netleşmektedir.
Aidat, keyfi bir rakam değildir. KMK m.20'ye göre giderler ya arsa payı oranında ya da eşit olarak kat maliklerine yansıtılır; hangi yöntemin uygulanacağı yönetim planında belirtilir. Yıllık işletme projesi bu gider kalemlerini ortaya koyar; genel kurul bu projeyi onaylar ya da revize eder.
Kırıkkale'nin karasal iklimi aidatın birincil maliyet sürücüsünü belirler: yılın 5-6 ayını kapsayan ısıtma sezonu, merkezi sistemlerde yakıt kalemini bütçenin en büyük parçası haline getirir. Celebi'deki eski apartman stoku çoğunlukla bireysel kombi sistemine geçmiş olsa da ortak kazan dairesi bulunan binalarda bu gider tüm kat maliklerinin aidatına yansır. Dolayısıyla yakıt fiyatlarındaki değişim aidatınızı doğrudan etkiler; bu yüzden bütçenizi sabit değil, senaryolu hazırlamanız önerilir.
Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; birkaç dakikada taslak bir rakam elde edersiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı elden toplamak pratikte yaygın görünse de hem hukuki hem muhasebe açısından risklidir; makbuz düzeni tutmak zorlaşır, ispat güçleşir. Banka havalesi ya da havale talimatı en sağlıklı yöntemdir: her ödeme otomatik olarak kayıt altına girer, hesap mutabakatı dakikalar içinde yapılabilir.
KMK m.20 uyarınca zamanında ödemeyen kat malikine aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Uygulamanın geçerli olması için bu oranın genel kurul kararıyla ya da yönetim planıyla öngörülmüş olması gerekir. Pratikte adımlar şöyledir: önce yazılı hatırlatma gönderin, ardından iadeli taahhütlü ihtarname çekin, hâlâ ödeme yapılmazsa icra takibi başlatın. Dava açılması gerekmeyebilir; icra baskısı çoğu durumda ödemeyi hızlandırır.
Borç takibini ve otomatik hatırlatmaları kolaylaştırmak için aidat takip programı kullanıyorsanız hatırlatmalar sistemde kayıt altına alınır ve her maliki için kronolojik iletişim geçmişi oluşur; bu ileride hukuki süreçte belge işlevi görür.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Celebi İçin Karar Rehberi
Hangi yolu seçeceğiniz büyük ölçüde binanızın büyüklüğüne ve size ayrılan zamana bağlıdır. Kırıkkale'nin ilçeleri ve Celebi özelinde gerçeği şudur: profesyonel site yönetim şirketi arzı büyükşehirlerle kıyaslandığında sınırlıdır. Bu nedenle bölgede en yaygın model, işini ciddiye alan gönüllü bir yönetici ile işin teknik yükünü taşıyan bir yazılım kombinasyonudur.
| Ölçüt | Kendiniz yönetin | Profesyonel şirket |
|---|---|---|
| Daire sayısı | 1–30 daire | 30+ daire veya çok bloklu site |
| Aylık maliyet | Yazılım aboneliği (düşük) | Yönetim ücreti (daire başı sabit) |
| Şirket bulunabilirliği | Her yerde mevcut | Küçük ilçelerde sınırlı |
| Denetim | Direkt kontrolünüzde | Sözleşmeye bağlı raporlama |
| Zaman yükü | Araç olmadan yüksek | Koordinasyon ek iş yükü |
Celebi'de küçük ya da orta ölçekli bir binayı yönetiyorsanız üçüncü bir yol son derece işlevseldir: kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin. Bu yaklaşımın nasıl çalıştığını bir sonraki bölümlerde ele alacağız.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına ayrı bir banka hesabı açmak, yöneticiliğin ilk haftasında tamamlanması gereken bir işlemdir. Kişisel hesabınızda site parasını tutmak hem yasal açıdan hem de güven açısından risk doğurur; herhangi bir anlaşmazlıkta şeffaflık sağlayamazsınız.
Bankalar site adına hesap açarken çoğunlukla vergi numarası ister. Vergi numarası almak için Kırıkkale Vergi Dairesi'ne başvurmanız gerekir; genellikle istenen belgeler şunlardır:
- Genel kurul veya kat malikleri toplantısı kararının fotokopisi (yönetici seçimi kararı)
- Yöneticinin kimlik fotokopisi
- Karar defteri örneği
Belge listesi vergi dairesine ve güncel uygulamaya göre küçük farklılıklar gösterebilir; Kırıkkale Vergi Dairesi'ni önceden arayarak güncel listeyi teyit etmenizi öneririz.
Sitede çalışan personel (kapıcı, güvenlik, bahçıvan) varsa SGK yükümlülükleri devreye girer; bu durumda bir mali müşavirden destek almanız hem doğru beyan hem de iş güvenliği açısından önemlidir. SGK primlerini aksatmak ileride hem idari ceza hem şahsi sorumluluk riski taşır.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29-32 çerçevesinde yılda en az bir olağan genel kurul yapılması zorunludur. Toplantıdan en az 15 gün önce, gündem belirtilerek imzalı ya da taahhütlü mektupla çağrı yapılmalıdır. Çağrıda gündem yoksa alınan kararlar ilerleyen dönemde itiraz konusu olabilir; bu nedenle gündemin eksiksiz yazılması şarttır.
İlk toplantıda karar alınabilmesi için hem kat malikleri sayısının hem de arsa paylarının salt çoğunluğuna ulaşmak gerekir. Bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla gerçekleştirilebilir; kararlar çoğunlukla bağlayıcı olur. Alınan kararlar toplantı bitiminde karar defterine geçirilir ve imzalanır.
Yeni yöneticilerin sık yaptığı hatalar şunlardır:
- Çağrıda gündem belirtmemek — karar iptal riski yaratır.
- Toplantıyı 15 günden az önceden haber vermek — usul hatası oluşur.
- Kararları karar defterine geçirmemek ya da imzalamamak — hukuki geçerliliği tartışmaya açar.
Çağrı metnini hazırlamak, vekâlet takibini yürütmek ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz; 15 gün önceden hatırlatma gibi kritik adımlar sistem tarafından takip edilir.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu rehberin önceki bölümlerinde biriken dertlerin listesi oldukça uzun görünebilir: devir kaosunu çözmek, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik, bakım takibi. SiteYönetim bu dertleri ayrı ayrı ele almak yerine tek bir panelde, birbiriyle konuşan modüller aracılığıyla çözmeyi hedefler. Nasıl çalıştığını somut senaryolarla gösterelim.
AI Operatör
Ayın başında "Şubat aidatlarını kontrol et, geciken dairelere nazik hatırlatma hazırla" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daire için hatırlatma metnini hazırlar ve sizin onayınıza sunar; siz onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez. Onay adımı atlanamaz, sistem sizi devre dışı bırakamaz.
İkinci senaryo Celebi ve Kırıkkale'nin kış koşullarıyla doğrudan ilgilidir: kazan dairesi arızasını tespit eden bir sakin bildiriyor. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli tesisatçıya iş emri taslağı hazırlar ve onayınızla ilgili firmaya iletir. Merkezi ısıtma sistemleri özelinde kalorimetre okumalarını takip etmek, dönemsel faturaları dairelere dağıtmak gibi tekrarlayan işlemleri de aynı mantıkla yönetebilirsiniz; her adımda siz onaylarsınız.
Genel kurul öncesi çağrı metnini hazırlamak, gündem taslağını oluşturmak ve vekâletleri kayıt altına almak da AI Operatör'ün üstlendiği görevler arasındadır; sistem 15 günlük yasal süreyi hatırlatır, siz son kararı verirsiniz.
AI Danışman
"Aidatını 8 aydır ödemeyen malike karşı ne yapabilirim?" sorusunu sisteme sorduğunuzda, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde adım adım yanıt alırsınız: gecikme tazminatı uygulanabilir, yazılı ihtar gönderilebilir, ardından icra takibi başlatılabilir. Sistem aynı zamanda bu süreçteki belgeleme gerekliliklerini de hatırlatır.
Önemli bir not: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasına gelindiğinde bir avukatın yerini tutamaz. Bu şeffaflık bilinçlidir; gerçek olmayan bir güvence vermek yerine sınırını doğrudan söyleyen bir araç güven inşa eder.
Sitenin Karnesi
Yönetimi devraldığınız günkü performans puanını ve altı ay sonraki puanı genel kurulda yan yana gösterdiğinizde "iyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Karne; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, toplantı düzeni, yasal uyum gibi ölçütleri 100 puan üzerinden değerlendirir. Devraldığınız karne 54 ise altı ay sonra 81'e taşımak somut bir başarı anlatısıdır.
7 Rol Bazlı Portal
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller sistemde kendi kapılarından girer. Celebi'de ya da Kırıkkale'nin başka bir noktasında oturan bir malik borcunu kendi portalından görür; sizi aramaz. Denetçi portalı kat maliklerine şeffaflık sunar ve "nereye gitti bu para?" tartışmalarını büyük ölçüde engeller. Yönetici portalı ise tüm bu rollerin toplandığı kontrol merkezidir.
14 Gün Ücretsiz Deneyin
Bulut tabanlı çalışır, kurulum gerekmez. Tek bir apartmandan başlayıp büyük sitelere ölçeklenebilir. 14 gün boyunca kredi kartı bilgisi girmeden tüm özellikleri kullanabilirsiniz. Apartman yönetim programını denemek için kayıt yeterli; aylık abonelik yalnızca devam etmek istediğinizde başlar.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yeni yöneticinin ilk yılı kronolojisine bakıldığında üç iş kümesi öne çıkar: para işleri, operasyon ve rakiplerde bulunmayan özellikler. Her kümeyi somut bir senaryo üzerinden ele alalım.
Para İşleri
Devri aldığınız ilk ayda online aidat tahsilatı ve borç takibi modülü devreye girer. Kat maliklerine ödeme linki ya da QR kodu gönderilebilir; ödemeler anlık olarak sisteme işlenir. Kırıkkale'nin sert kış döneminde merkezi ısıtma sistemi olan binalarda kalorimetre ya da sayaç okumaları yönetici için büyük bir zaman yükü oluşturur; gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü bu dağıtımı otomatik hesaplayarak dairelere iletir, sezon başındaki kış faturası kavgasını büyük ölçüde ortadan kaldırır.
Apartman muhasebe programı e-Fatura entegrasyonuyla işletme defterini dijitalde tutar. Yıl sonunda hesap vereceksiniz: sistem raporu alıp genel kurulda sunarken el yazısı defterler arasında gezinmek zorunda kalmazsınız. Aidat takip programı da aynı ekosistem içinde çalışır; her maliki için ödeme geçmişi ve iletişim kaydı tek ekranda görünür.
Operasyon
Arıza ve bakım takibi, duyuru ve SMS gönderimi, ziyaretçi kaydı, personel ve tedarikçi yönetimi, sigorta ve belge arşivi operasyon modüllerinin kapsamındadır. Yıl boyunca biriken belgelerin (toplantı tutanakları, sözleşmeler, sigorta poliçeleri) dijital arşivde saklanması ileride yapılacak devir-teslimi da kolaylaştırır; bir sonraki yöneticiye teslim etmeniz gereken her şey sistemde hazır bulunur.
Rakiplerde Bulunmayanlar: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Bu iki modül SiteYönetim'in rakip yazılımlarda bulunmayan farklılaştırıcılarıdır. Mahalle Pazaryeri, sakinlerin site içinde ilan paylaşmasına olanak tanır; İhale Portalı ise yöneticiye tedarikçilerden şeffaf ve kayıtlı teklif toplama imkânı sunar. Somut örnek: çatı yalıtımı ya da asansör bakımı için kapalı zarf yerine İhale Portalı üzerinden 3 firmadan kayıtlı teklif toplarsınız, teklifleri karşılaştırırsınız ve genel kurula belgeleyerek sunarsınız. "En ucuzu seçtik mi, en nitelikliyi mi?" sorusuna verdiğiniz yanıt artık dokümanla desteklidir.
Tüm bu özelliklerin bulut tabanlı çalışması önemli bir pratik avantaj sunar: Celebi merkezdeyken sitenizin bildirimlerine anında ulaşabilirsiniz; sistemin çalışması için bilgisayarınızın açık olması ya da ofiste bulunmanız gerekmez.
Celebi'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Celebi ve genel olarak Kırıkkale, tipik bir İç Anadolu karasal iklimine sahiptir: yazlar sıcak ve kuru, kışlar sert ve uzundur. Isıtma sezonu 5-6 ay sürer ve yönetim bütçesini doğrudan etkileyen bu gerçek, üç ayrı yönetim kararını şekillendirir.
Yakıt Bütçesi ve Isıtma Sistemi Kararı
Merkezi ısıtma sistemi olan binalarda yakıt gideri aidatın en büyük kalemidir; yıllık bütçe hesaplanırken geçmiş iki yılın yakıt tüketimi baz alınmalı, fiyat dalgalanmasına karşı yüzde on ile yüzde on beş arasında tampon eklenmelidir. Bireysel kombi sistemine geçilmiş binalarda ise ortak gaz aboneliği ve boru bakımı kalemleri öne çıkar. Her iki senaryoda da gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü hesaplama sürecini hızlandırır ve tartışmaya yer bırakmaz.
Kar ve Buz Sorumluluğu
Kar yağışlı dönemlerde binanın önündeki kaldırım ve otopark girişinin temizlenmesi yasal sorumluluktur. Bu konuda yönetici hem kat maliklerine karşı hem de üçüncü kişilere karşı (kayma-düşme hasarı) sorumluluk taşır. Temizlik protokolü ve tedarikçi sözleşmesi, ilk kış gelmeden hazır olmalıdır.
Kış-Yaz Aidat Farkı
Merkezi ısıtmalı sitelerde kış aylarına ait yakıt giderini karşılamak için bazı yönetimler kış-yaz aidat farkı uygular: ısıtma sezonunda yüksek, diğer aylarda daha düşük aidat. Bu uygulama yaygın olmakla birlikte genel kurul kararıyla ve işletme projesine yansıtılarak yapılmalıdır; tek taraflı yönetici kararıyla yapılırsa itiraz riski doğar. Kırıkkale'nin uzun ısıtma sezonu düşünüldüğünde bu farkı önceden belirlemek, yöneticinin en önemli bütçeleme kararlarından biridir.
Celebi ve Çevresinde Site Yönetimi: Bahsili, Baliseyh, Delice, Karakecili, Keskin, Sulakyurt, Yahsihan
Kırıkkale'nin ilçelerini iki kümeye ayırmak, site yönetiminin gerçekçi bir tablosunu verir: merkeze yakın ve görece kentsel yapıya sahip ilçeler ile daha küçük ölçekli, kırsal dokusu ağır basan ilçeler.
Celebi, il merkezine coğrafi yakınlığıyla görece bağlantılı bir konumdadır. Benzer şekilde Yahsihan, Merkez ilçeye yakın konumuyla belirli bir kentsel yoğunluğa sahipken Bahsili ve Karakecili daha küçük yapılı, az katlı konut stoğuyla öne çıkar. Bu ilçelerde bina yönetimi çoğunlukla gönüllü kat malikleri tarafından, basit defter düzeniyle yürütülür.
Keskin, Baliseyh, Delice ve Sulakyurt ise il geneline kıyasla daha kırsal karakterlidir. Bu ilçelerde profesyonel site yönetim şirketi bulmak güçleşir; ancak yönetim yazılımının bulut tabanlı çalışması önemli bir eşitleyicidir. Celebi'deki bir apartmanla Keskin'deki ya da Sulakyurt'taki bir site, aynı panelden, kurulum olmadan yönetilebilir; coğrafi uzaklık bir kısıt olmaktan çıkar.
Kırıkkale genelinde ilçeler arası ortak dinamik şudur: küçük ölçekli binalarda yönetici yükü orantısız büyük hissettirilebilir çünkü işlerin tamamı tek kişinin üzerindedir. Araç kullanmak bu dengesizliği giderir. Kırıkkale geneli site yönetimi rehberinde il bazındaki uygulamalara daha ayrıntılı bakabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
KMK m.38 gereği yönetici, kat malikleri kuruluna karşı bir vekil sıfatıyla hareket eder ve bu sıfatın getirdiği sorumluluğu taşır. "Ben gönüllüydüm, bilmiyordum" savunması hukuken kabul görmez; bu yüzden yasal yükümlülükleri bilmek, cezadan değil zamanınızı doğru yönetmekten tasarruf sağlar.
Güvenlik kamerası kullanıyorsanız KVKK kapsamında aydınlatma metni hazırlamanız ve görünür bir yere asmanız zorunludur. Kamera görüntülerini kişisel amaçlarla kullanamazsınız; saklama süresi sınırlıdır. Kat maliklerinin iletişim listesi de kişisel veridir; yönetimle ilgili amaçlar dışında paylaşılamaz.
Sitede kapıcı, güvenlik görevlisi ya da bahçıvan gibi çalışanlar istihdam ediyorsanız SGK bildirimlerini ve iş güvenliği yükümlülüklerini ihmal etmeyin. İş kazası durumundaki sorumluluk ciddidir; "işçi sigortasını yaptırmadım" savunması iş kazası davalarında kabul edilmez. Bu konularda son sözü mali müşavirinize sorun.
KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutarak bu yükümlülükleri takip etmenize yardım eder; denetim anında tüm belgeleriniz sisteminizde toplanmış olur.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Bu bölümde ürün tanıtımı yok. Yalnızca gerçek ve yaygın hatalar var; çünkü bunları bilmek tek başına değer taşır.
- Kişisel hesapta site parasını tutmak: Hem hukuki sorumluluk hem kişisel itibar riski doğurur; herhangi bir anlaşmazlıkta hesap ayrımını ispatlayamazsınız.
- Elden para toplamak: Makbuz düzeni tutulmadığında "vermedim / aldım" çelişkisi oluşur; banka ya da online ödeme zorunlu değil ama şiddetle önerilir.
- Karar defterini işlememek: Kararın defteri yoksa kararın kendisi de yokmuş sayılabilir; her genel kurul ve yönetici kararı hemen defterine geçirilmeli ve imzalanmalıdır.
- Gündemsiz ya da süresiz çağrı yapmak: 15 gün öncesi zorunlu, gündem eksiksiz belirtilmeli; aksi halde alınan kararlar itiraz konusu olur.
- İşletme projesi hazırlamamak: KMK m.37'nin zorunlu kıldığı bu belge olmadan genel kurulda bütçe tartışması temelsiz kalır; "sezonu kapattık" değil, "planlanan buydu, gerçekleşen şu oldu" diyebilmek şarttır.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: "Komşuya yazık olur" duygusuyla gecikme tazminatından vazgeçmek, ödeme yapan kat maliklerine haksızlıktır; KMK m.20 hakkını kullanmamak yönetici değil ödeme yapan malikleri cezalandırır.
- Kış bakımını Kasım'a bırakmak: Kırıkkale ve Celebi'nin sert karasal kışında kazan ve kombi bakımını Eylül-Ekim'e sıkıştırmayan yönetici, ilk soğuk haftada arıza kuyruğuyla tanışır; servis firmaları yığılır, bakım maliyetleri yükselir ve sakinlerin tepkisi yöneticiye yönelir.
İlk adımı bugün atın. Elinizdeki plan tamamdır: ilk 30 günün yol haritası, aidat belirleme ve tahsilat kuralları, genel kurul adımları, yasal yükümlülükler. Geriye kalan tek şey başlamak. SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyin; devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk oturumda hazırdır. Aidat rakamını hesaplamaktan başlamak istiyorsanız aidat hesaplama aracı birkaç dakikanızı alır.