Plaza yönetim kurulu ile kat malikleri kurulu, aynı binanın iki farklı karar mekanizmasıdır; biri yasal olarak en yetkili organ, diğeri ise o organın kararlarını hayata geçiren icra birimidir. Kat malikleri kurulu, tüm bağımsız bölüm sahiplerinin bir araya gelerek oluşturduğu genel kurul niteliğindeki yapıdır ve Kat Mülkiyeti Kanunu'nun temel aldığı organdır. Yönetim kurulu ise —tek yönetici modeli yerine kurul modeli benimsenmişse— günlük operasyonları, harcamaları ve teknik koordinasyonu yürütmekle görevlidir. Plazada ya da AVM'de mağazası veya ofisi bulunan kiracılar için bu iki organın ne zaman devreye girdiğini, hangisine itiraz başvurusunun yapılabileceğini ve kararların kendilerini nasıl etkilediğini bilmek, hem mali hem de operasyonel haklar açısından kritik önem taşır.
Yasal Çerçeve: Hangi Kanun, Hangi Organ?
Türkiye'de kat mülkiyetine tabi tüm binalarda — ister konut sitesi ister plaza ister AVM olsun — temel yasal çerçeve Kat Mülkiyeti Kanunu'dur. Bu kanun, binadaki bağımsız bölüm maliklerinin oluşturduğu kat malikleri kurulunu en yüksek karar organı olarak belirlemiştir. Kanunun bu tercihi tesadüf değildir: mülkiyet hakkı anayasal güvence altında olduğundan, mal sahiplerinin kolektif iradesini temsil eden bir organa en üst yetki tanınması zorunludur.
Yönetim kurulu ise kanunun doğrudan öngördüğü bir organ değil, uygulamada gelişen bir yönetim biçimidir. Kat Mülkiyeti Kanunu temel olarak "yönetici" kavramından söz eder; büyük ticari yapılarda ise kat malikleri kurulu, yönetim planında ya da aldığı kararla tek kişi yönetici yerine bir kurul oluşturabilir. Bu kurulun yetki sınırları da yine kat malikleri kurulunun belirleyeceği yönetim planı ve kararlarla çizilir.
Pratik sonuç şudur: Yönetim kurulu, kat malikleri kurulunun altında konumlanan ve onun belirlediği sınırlar içinde hareket eden bir organdır. Kat malikleri kurulunun açıkça yetki vermediği ya da yönetim planının düzenlemediği bir alanda yönetim kurulunun tek başına bağlayıcı karar alması hukuki açıdan sorunlu olabilir. Kiracılar olarak bunu bilmek, örneğin "yönetim kurulu karar aldı" denildiğinde o kararın arka planını sorgulamanıza olanak tanır.
Öte yandan her iki organ da kiracıları değil, bağımsız bölüm maliklerini temsil eder. Kiracıların doğrudan oy hakkı yoktur; ancak yönetim kararlarının kiracı üzerindeki mali ve operasyonel yansımaları son derece somuttur. Bu nedenle kiracıların her iki organı da tanıması ve kararların hukuki dayanağını takip etmesi gerekir.
Kat Malikleri Kurulu: Bileşimi, Toplantı Sıklığı ve Yetki Kapsamı
Kat malikleri kurulu, binadaki tüm bağımsız bölümlerin maliklerinden oluşur. Büyük bir plazada bu, ofis katlarının sahiplerini, mağaza alanı maliklerini, otopark bağımsız bölümü sahiplerini ve ortak kullanım dışındaki diğer tüm bölüm maliklerini kapsar. Her malik, arsa payıyla orantılı oy hakkına sahiptir; dolayısıyla büyük alanlara sahip kurumsal yatırımcıların kuruldaki ağırlığı, küçük bağımsız bölüm sahiplerine kıyasla daha fazla olabilir.
Kurul, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yılda en az bir kez —genellikle yılın ilk aylarında— olağan toplantı yapar. Olağan toplantıda bir önceki yılın hesapları onaylanır, tahmini bütçe belirlenir, yöneticinin ibra edilip edilmeyeceğine karar verilir ve gerekiyorsa yönetici ya da denetçi seçilir. Bunların yanı sıra ortak gider paylarının nasıl hesaplanacağı, büyük onarım ya da yenileme projeleri gibi önemli kararlar da bu toplantıda ya da gereken durumlarda toplanan olağanüstü toplantılarda alınır.
Yetki kapsamı açısından kat malikleri kurulu son derece geniş bir alana hâkimdir. Binanın ana taşıyıcı sistemlerine dokunacak herhangi bir değişiklik, ortak alanların kiralanması, bina yönetim planının değiştirilmesi, belirli tutarın üzerindeki harcamalar ve yöneticinin görevden alınması gibi kararların tamamı kat malikleri kuruluna aittir. Tek başına bir yöneticinin ya da yönetim kurulunun bu konularda tek taraflı karar alması hukuken geçersiz sayılabilir.
Kiracılar açısından ise kritik nokta şudur: Kat malikleri kurulunun aidat miktarını, ortak gider hesaplama yöntemini veya bütçeyi değiştirmesi doğrudan size yansır. Kiraya veren malik, bu giderleri kira sözleşmesinde belirtilmiş koşullar çerçevesinde kiracıya yansıtabilir. Bu nedenle plaza veya AVM kira sözleşmesi imzalamadan önce o yılın kat malikleri kurulu kararlarını ve onaylı bütçeyi incelemeniz son derece faydalıdır.
Yönetim Kurulu: Kimlerden Oluşur, Ne Yapar?
Yönetim kurulu, kat malikleri kurulunun seçtiği ya da yönetim planında belirlenen kişilerden oluşur. Büyük plaza ve AVM'lerde kurulun başkanı çoğunlukla binanın en büyük hissedarı ya da kurumsal fon yöneticisi olurken, üyeler diğer önemli kat malikleri arasından belirlenir. Profesyonelleşmiş yönetim anlayışının hâkim olduğu modern ticari yapılarda ise dışarıdan uzman yöneticiler de görevlendirilebilir; ancak bu kişilerin kat maliki olması zorunluluğu yoktur.
Yönetim kurulunun asıl işlevi icradır. Günlük operasyon kararları, teknik arıza müdahaleleri, temizlik ve güvenlik firmalarıyla sözleşme takibi, aylık ortak gider tahakkuku ve tahsilatı, küçük onarım kararları — bunların tamamı yönetim kurulunun ya da atadığı yöneticinin görev alanına girer. Kiracılar, bina yaşamında en sık yönetim kuruluyla ya da onun görevlendirdiği yönetici/yönetim şirketiyle muhatap olur.
Önemli bir ayrıntı: yönetim kurulu toplantıları, kat malikleri kurulu toplantılarından çok daha sık yapılır; aylık hatta haftalık toplanmak mümkündür. Kararlar yazılı tutanağa geçirilir ve yönetim defterine işlenir. Kiracılar, bu tutanakları doğrudan talep etme hakkına sahip olmayabilir; ancak malik olan kiraya verenlerinden kanalıyla bu bilgilere erişebilirler.
Yönetim kurulunun sınırları da net belirlenmelidir: Kat malikleri kurulunun açıkça verdiği yetki çerçevesini aşan harcama kararları, ortak alanların kullanımını kalıcı biçimde değiştiren kararlar ya da yönetim planına aykırı düzenlemeler yönetim kurulu tarafından tek başına alınamaz. Bu sınırı bilen bir kiracı, yönetim kurulunun "bu kararı biz aldık, uymanız zorunlu" demesi durumunda kararın hukuki dayanağını sorabilir.
İki Organ Arasındaki Temel Farklar: Pratik Karşılaştırma
İki organı birbirinden ayıran en temel fark, yetki kaynağı ve kararların bağlayıcılık düzeyidir. Kat malikleri kurulu, yetkisini doğrudan kanundan alır ve aldığı kararlar tüm kat maliklerini, hatta yönetim planında belirtildiği ölçüde kiracıları bağlar. Yönetim kurulu ise yetkisini kat malikleri kurulundan ve yönetim planından alır; dolayısıyla hiyerarşide ikincil konumdadır.
Toplantı sıklığı ve gündem açısından da belirgin bir fark vardır. Kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanır ve stratejik, yapısal, mali kararlar alır. Yönetim kurulu ise operasyonel gündemle çok daha sık bir araya gelir: su sızıntısı tamiri için acil toplanabilir, güvenlik kamerası sistemini değiştirme kararı alabilir ya da asansör bakım firmasını değiştirebilir.
Hesap verebilirlik de farklıdır. Yönetim kurulu, yıllık kat malikleri toplantısında hesap verir; ibra edilip edilmemesi oylanır. Kat malikleri kurulunun kendi içinde ise denetim, genellikle seçilen denetçi ya da denetim kurulu aracılığıyla yapılır. Mahkeme yoluna gitmek isteyen bir malik, kat malikleri kurulu kararını iptal davası açabilir; yönetim kurulunun hukuka aykırı işlemleri için ise ayrı yollar izlenir.
Kiracı perspektifinden bakıldığında pratik sonuç şöyle özetlenebilir: aidat artışı, bütçe değişikliği, ortak alanların kapsamı gibi konularda kat malikleri kurulunun kararı belirleyicidir. Asansör bakım çizelgesi, temizlik saatleri, ziyaretçi erişim kuralları gibi günlük işleyiş konularında ise yönetim kurulunun talimatları uygulanır. Birini diğerinin yerine koymak hatalıdır; her birinin etki alanı ayrıdır.
Kiracı Olarak Hangi Kararlar Sizi Doğrudan Etkiler?
Plazada ofis veya AVM'de mağaza kiralayan biri olarak iki organdan gelen kararların sizi nasıl etkilediğini anlamak, sürpriz maliyetlerden korunmanın temelidir. Kat malikleri kurulunun yıllık bütçe kararı, ortak gider tutarını belirler; bu tutar kira sözleşmenizde "ortak gider" veya "aidat" olarak geçiyorsa doğrudan ödemenize yansır. Bütçe onaylanmadan önce yöneticinin tahmini harcamalar için aldığı avans kararı da aynı şekilde etkili olabilir.
Yönetim kurulunun operasyonel kararları ise günlük yaşamınızı şekillendirir. Güvenlik görevlilerinin mesai saatleri, yükleyici asansörlerinin kullanım takvimi, otopark kuralları, paket teslim politikaları, yangın tatbikat tarihleri — bunların tamamı yönetim kurulunun belirlediği kurallara bağlıdır. Bu kurallara uymak kiracı sıfatıyla genel olarak beklenir; ancak itiraz etme hakkınız da vardır.
Dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta: Kira sözleşmenizde "binanın iç yönetmeliğine uymayı kabul ederim" gibi bir madde varsa, yönetim kurulunun çıkardığı iç yönetmelik değişiklikleri de sizi bağlayabilir. Bu nedenle kira sözleşmesi müzakerelerinde mevcut iç yönetmeliğin bir kopyasını talep etmek ve sözleşme süresince olası değişikliklerin nasıl duyurulacağını netleştirmek önemlidir. Yönetim kurulunun sonradan eklediği kısıtlayıcı kurallar konusunda hukuki danışmanlık almanız da akıllıca bir önlem olacaktır.
Öte yandan büyük tadilat veya bina genelinde yenileme projeleri söz konusu olduğunda, kat malikleri kurulunun kararı belirleyicidir. Bu tür projeler inşaat gürültüsü, geçici alan kısıtlamaları veya erişim sorunları yaratabilir. Kira sözleşmenizde bu tür durumlarda kiracının haklarına ilişkin bir hüküm yoksa, yaşanacak mağduriyet için hukuki yola başvurmak güçleşebilir. Sözleşme imzalamadan önce binada planlanmış büyük proje olup olmadığını yönetim kuruluna sormak, ileride yaşanabilecek sürprizleri önler.
İtiraz Yolları: Kararları Nasıl Sorgulayabilirsiniz?
Yönetim kararlarının hukuka aykırı olduğunu ya da size haksız yük bindirdiğini düşünüyorsanız, başvurmanız gereken yollar organın türüne göre farklılaşır. Kiracı sıfatıyla kat malikleri kurulu kararlarına doğrudan itiraz hakkınız genellikle bulunmaz; bu hak kat maliklerine tanınmıştır. Ancak kiraya verenin sizi ilgilendiren kararları size bildirmeme ya da kira sözleşmesine aykırı şekilde uygulamaya koyması halinde, kiraya verene karşı sözleşme hükümleri çerçevesinde hukuki yola başvurabilirsiniz.
Yönetim kurulunun operasyonel kararları için ise önce yazılı itiraz yolu denenmelidir. Yönetim kuruluna veya atanmış yöneticiye yazılı itiraz dilekçesi göndermek, hem sorunu kayıt altına alır hem de diyalog imkânı açar. Yönetici veya yönetim kurulunun bu itirazı ciddiye alması, hem Kat Mülkiyeti Kanunu'nun hem de iyi yönetim anlayışının gereğidir. Yöneticinin belge sunma yükümlülükleri hakkındaki yazımızda da belirttiğimiz gibi, şeffaflık yükümlülüğü sadece kat malikleri için değil, kiracıların da korunması açısından önem taşır.
Daha ileri bir adım olarak arabuluculuk yolu denenebilir. Ticari kiralarda çıkan anlaşmazlıklarda tarafların arabulucuya başvurması hem zaman kazandırır hem de mahkeme masraflarını azaltır. Özellikle ortak gider hesaplamasına ilişkin anlaşmazlıklarda arabuluculuk sürecinde yönetim kurulunun tutanakları ve kat malikleri kurulunun bütçe kararları önemli belgeler haline gelir.
Örnek itiraz dilekçesi taslağı:
"[Bina adı] Yönetim Kurulu'na / Yöneticisine,
[Tarih] tarihli [karar konusu] kararına ilişkin itirazımı bildiririm. Söz konusu karar, [gerekçe: kira sözleşmemizin X maddesiyle / yönetim planının Y hükmüyle / Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili hükümleriyle] çelişmektedir. Kararın yeniden değerlendirilmesini ve tarafımıza yazılı geri bildirim yapılmasını talep ederim."
Yönetim Planı: Görmezden Gelmemeniz Gereken Belge
Yönetim planı, plaza ya da AVM'nin "anayasası" niteliğindedir. Tapuya şerh edilen bu belge, kat malikleri kurulunun ve yönetim kurulunun yetkilerini, toplanma biçimlerini, ortak gider hesaplama yöntemini ve diğer temel kuralları belirler. Bir kira sözleşmesi imzalamadan önce yönetim planını incelemek, ileride yaşanacak pek çok anlaşmazlığı önleyebilir.
Yönetim planında genellikle şu bilgiler yer alır: ortak alanların hangi bölümlerden oluştuğu, ortak gider paylaşımında kullanılan oran veya formül, yönetici ya da yönetim kurulunun seçilme biçimi, kural ihlali durumunda uygulanacak yaptırımlar ve bina içinde ticari faaliyete ilişkin özel kısıtlamalar. Bu son madde özellikle önemlidir; bazı plaza yönetim planları belirli sektörlerin (gürültülü atölyeler, yoğun müşteri trafiği yaratan işletmeler vb.) binaya girişini kısıtlayabilir.
Yönetim planının değiştirilebilmesi için kat malikleri kurulunun yeterli çoğunlukla karar alması gerekir. Bu da yönetim planının, yönetim kurulunun istediği zaman tek taraflı değiştiremeyeceği bir belge olduğunu gösterir. Kiracı olarak kira süreniz boyunca yönetim planının köklü biçimde değişmesini engelleyen bir hükmü kira sözleşmenize ekletmeyi de değerlendirebilirsiniz.
Yönetim planı tapu müdürlüğünde kayıtlıdır ve belge edinmek mümkündür. Kiracı olarak bu belgeye ulaşmak istiyorsanız kiraya verenin tapu sicil müdürlüğünden temin ettiği onaylı bir örneği sizinle paylaşmasını talep edebilirsiniz. Bu talebi reddetmesi, kiraya verenin iyi niyetini sorgulatabilecek önemli bir işarettir.
AVM'de Kiracı Olmak: Ek Katmanlar ve Yönetim Şirketi Gerçeği
AVM'lerde durum, standart plaza kiracılığından daha karmaşıktır. Büyük ölçekli AVM'lerin çoğunda hem bir kat mülkiyeti/kat irtifakı yapısı (tapu hukuku kapsamında) hem de bir işletme yönetimi organizasyonu (mall management) bir arada varlığını sürdürür. Bu iki yapının karar mekanizmaları iç içe geçer ve kiracı olarak muhatap olduğunuz "yönetim" her zaman Kat Mülkiyeti Kanunu anlamında bir organ olmayabilir.
Profesyonel AVM yönetim şirketleri, çoğunlukla bina sahibi ya da fon ile ayrı bir yönetim sözleşmesi imzalar. Bu şirket, marketing aktiviteleri, ortak alan dekorasyonu, promosyon takvimi ve kiracı karması (tenant mix) kararlarını belirler. Bu kararlara itiraz yolu genellikle kira sözleşmenizdeki hükümlerle düzenlenir; Kat Mülkiyeti Kanunu'nun standart koruma mekanizmaları bu ilişkiye her zaman doğrudan uygulanmaz.
Öte yandan aynı AVM binasının tapu yapısına göre bazı katlar ya da bölümler farklı maliklere ait olabilir. Bu durumda kat malikleri kurulunun oluşumu karmaşık bir hal alır; kurumsal fon ya da büyük yatırımcı çoğunluğu elinde tuttuğunda küçük maliklerin kuruldaki sesi zayıflayabilir. Kiracı olarak bu güç dengelerini anlamak, herhangi bir anlaşmazlıkta ya da müzakerede daha bilinçli bir pozisyon almanızı sağlar.
AVM kiracısı olarak yöneticinin erişim hakları konusunda da bilgi sahibi olmak gerekir. Ortak alan bakım çalışmaları ya da teknik müdahaleler için mağazanıza erişim talep edildiğinde, bu talebin hangi yasal zemine dayandığını ve önceden bildirim zorunluluğunun olup olmadığını bilmek haklarınızı korumanın pratik bir aracıdır.
Site Yönetimi Platformuyla Şeffaf Bina Yönetimi
Kat malikleri kurulu ve yönetim kurulu kararlarının kiracılara yansıması, çoğunlukla bilgi asimetrisinden kaynaklanır: kararlar alınmış, bütçeler onaylanmış, ancak kiracılar ne zaman ne değiştiğinden habersiz kalmıştır. Bu sorunu çözmek, hem yöneticiler hem de kiracılar için bir platform meselesidir.
Site Yönetimi platformu bu noktada somut bir çözüm sunar. Yönetim kurulu bütçe kararlarını sisteme girdiğinde kiracıların ortak gider dökümü otomatik olarak güncellenir; kim ne kadar ödüyor, hangi kalem hangi gerekçeyle eklenmiş, tüm bunlar tek ekrandan görülebilir. Böylece "yönetim kurulu böyle karar aldı" yerine, kararın dayandığı kalem kalem gider görünür hale gelir.
Arıza ve talep yönetimi de aynı platformda izlenebilir. Kiracı bir arıza bildirdiğinde, talep tarih damgalı olarak sisteme işlenir; müdahale süreci yönetim kurulunun onayına sunulur ve tüm süreç kayıt altında kalır. Bu şeffaflık, hem yöneticinin hesap verebilirliğini artırır hem de kiracının "arızamı bildirdim ama kayıt yok" gibi bir durumla karşılaşmasının önüne geçer.
Duyurular, toplantı tarihleri ve yönetim planı güncellemeleri de platform üzerinden dağıtılabilir. Kat malikleri kurulunun yıllık toplantısından önceki bütçe taslağı, kiracıların bilgilendirilmesi için sisteme yüklenebilir. Bu tür şeffaflık, anlaşmazlık ihtimalini azaltır ve bina yönetimine olan güveni pekiştirir. Modern plaza ve AVM yönetiminde bu seviyede dijital şeffaflık artık bir tercih değil, rekabetçi bir zorunluluktur.
Sık Yapılan Hatalar ve Yanlış Anlamalar
Kiracıların en çok düştüğü tuzak, yönetim kurulunun kat malikleri kurulundan bağımsız, sınırsız yetki sahibi bir organ olduğunu sanmaktır. Oysa yönetim kurulunun aldığı her karar, kat malikleri kurulunun verdiği yetki çerçevesi ve yönetim planı sınırları içinde kalmak zorundadır. "Yönetim kurulu kararı" ibaresini duyan bir kiracının, o kararın hangi yetkiye dayandığını sorması hakkıdır.
Bir diğer yaygın hata, ortak gider artışlarının yönetim kurulunun tek başına alabileceği bir karar olduğunu düşünmektir. Bütçe ve ortak gider oranları genellikle kat malikleri kurulunun onayını gerektirir. Yönetim kurulunun tek başına ortak gideri artırması, yönetim planında açıkça bu yetkinin tanınmadığı durumlarda hukuki sorun yaratabilir.
Kiracılar ayrıca kira sözleşmesi süresinin dolmasına rağmen ortak gider borçlarından mümkün olduğunca çabuk kurtulmak için bina ayrılmadan önce hesap mutabakatı yapmayı unutur. Yönetim kurulunun dönemsel mahsup kararları sonrası oluşan fark tutarları, kiracıya yıllarca sonra fatura edilebilir. Ayrılmadan önce yazılı mutabakat belgesi almak bu riski ortadan kaldırır.
Son olarak, yönetici değişikliğinin her iki organı da etkilediği varsayılır; oysa yönetici değişikliği yalnızca icra organını etkiler. Kat malikleri kurulunun aldığı kararlar yeni yönetici için de bağlayıcıdır; "yönetici değişti, eski kararlar geçersiz" yaklaşımı hukuken kabul görmez. Yönetici ya da yönetim kurulu değişse bile kurul kararları, yönetim planı ve onaylı bütçe geçerliliğini korur.
Sık Sorulan Sorular
Kat malikleri kurulu ile yönetim kurulu aynı şey midir?
Hayır, ikisi farklı organlardır. Kat malikleri kurulu, tüm bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ve Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında en yüksek karar yetkisine sahip olan organdır. Yönetim kurulu ise kat malikleri kurulunun seçtiği ya da yönetim planında belirlenen kişilerden oluşan ve günlük operasyonları yürüten icra organıdır. Kat malikleri kurulu stratejik ve mali kararlar alır; yönetim kurulu bu kararları uygular.
Kiracı olarak kat malikleri kurulu toplantısına katılabilir miyim?
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat malikleri kuruluna katılım hakkı bağımsız bölüm maliklerine aittir; kiracılar bu toplantılara doğrudan katılamaz ve oy kullanamaz. Ancak kiraya verenin muvafakatiyle gözlemci sıfatıyla bulunmak mümkün olabilir; bu durum binanın yönetim planına ve kiraya verenin tercihine bağlıdır. Toplantı kararları tutanakla belgelenir ve kat maliklerine duyurulur; kiracılar bu tutanaklara kiraya verenler aracılığıyla erişebilir.
Yönetim kurulunun yanlış uyguladığını düşündüğüm bir karar var; ne yapmalıyım?
Önce yazılı olarak yönetim kuruluna ya da atanmış yöneticiye itiraz dilekçesi gönderin. Dilekçede kararın hangi hüküm ya da sözleşme maddesiyle çeliştiğini açıkça belirtin ve yanıt için makul bir süre tanıyın. İtirazınız dikkate alınmazsa kiraya verenle konuyu ele alabilir, kiraya veren aracılığıyla kat malikleri kuruluna taşınmasını talep edebilirsiniz. Ticari kira anlaşmazlıklarında arabuluculuk da etkili bir yol olabilir; hukuki yol ise son seçenek olarak değerlendirilmelidir.
Ortak gider miktarını kim belirler — yönetim kurulu mu, kat malikleri kurulu mu?
Genel kural olarak yıllık bütçe ve ortak gider oranları kat malikleri kurulunun onayına sunulur ve kabul edilen bütçe doğrultusunda ortak giderler hesaplanır. Yönetim kurulunun görevi, onaylanan bütçe çerçevesinde aylık tahakkukları hesaplamak ve tahsilatı yapmaktır. Yönetim planında özel bir düzenleme yoksa yönetim kurulunun kat malikleri kurulunun onayı olmaksızın ortak gideri tek taraflı artırma yetkisi bulunmaz.
Yönetim planını nasıl edinebilirim?
Yönetim planı tapuya şerh edildiğinden tapu sicil müdürlüğünden resmi bir sureti alınabilir. Kiracı olarak bu belgeyi kiraya verenden talep etmeniz de mümkündür; kiraya veren kendi adına tapu müdürlüğünden onaylı örnek temin edebilir. Kira sözleşmesi imzalamadan önce yönetim planını incelemeniz, ortak gider hesaplaması, kullanım kısıtlamaları ve iç yönetmelik değişikliği süreçleri konusunda önemli bilgiler sağlayacaktır.
AVM'de "mall management" yönetim kurulundan farklı mıdır?
Evet, büyük AVM'lerde mall management (AVM işletme yönetimi) ayrı bir yapıdır. Mall management şirketi, AVM sahibi ya da fonu ile imzalanan bir yönetim sözleşmesine dayanır ve Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki yönetim kurulundan farklı bir statüde faaliyet gösterir. Marketing, kiracı karması, promosyon ve ortak alan dekorasyonu gibi kararlar mall management tarafından alınırken, bina altyapısı ve ortak giderlere ilişkin kararlar kat mülkiyeti çerçevesindeki organlara aittir. Kiracının kira sözleşmesinin hangi tür yönetim yapısıyla imzalandığını bilmesi bu nedenle önemlidir.