Banaz, Uşak'ta site & apartman yönetim sistemi

Banaz'da bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Uşak genelinde aylık ortalama aidat ₺300–₺1.100 aralığında seyretmektedir; Banaz'daki binanın büyüklüğüne ve ortak alan varlığına göre bu aralık içinde konumlanırsınız. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Banaz'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site yöneticisi olduğunuz andan itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) size yüklediği dört temel yükümlülük başlar: karar ve işletme defterlerini tutmak (KMK m.35), kat maliklerinden aidatları toplamak, ortak alanları bakımlı ve güvenli tutmak, yıl sonunda genel kurula hesap vermek. Bu dört yükümlülük; sizi hem idari hem mali hem de hukuki açıdan muhatap konumuna taşır.

Banaz, Uşak iline bağlı, il merkezine yakın ve kentsel ile kırsal dokunun iç içe geçtiği bir ilçedir. İlçe merkezinde birkaç katlı apartmanlar yoğunlaşırken kırsal kesimde müstakil ya da az daireli yapılar ağırlık kazanmaktadır. Bu doku, Banaz'daki yöneticiyi genellikle büyükşehirdeki meslektaşından daha az idari destek kaynaklarıyla baş başa bırakır. Uşak genelinde yöneticilerin büyük çoğunluğu gönüllü kat maliklerinden oluşmaktadır; profesyonel yönetim şirketi sayısı sınırlıdır. Yani "ne yapacağım" panikini yaşayan yalnız değilsiniz; bu ilçede aynı hafta aynı soruları soran onlarca yönetici vardır.

İyi haber şu: yükümlülüklerin listesi uzun görünse de adımları belirli bir sırayla atarsanız ilk ay kontrol altına girer. Bir sonraki bölümde o sırayı hafta hafta göreceksiniz.

İlk 30 Gün: Banaz'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

Eski yöneticiden aşağıdaki belge ve nesneleri imzalı bir devir-teslim tutanağıyla alın: karar defteri, işletme defteri, banka cüzdanı ve ekstreler, kasa mevcudu, aktif sözleşmeler (asansör, temizlik, güvenlik, sigorta), borçlu ve alacaklı listesi, yakıt ve fatura arşivi. Tutanaksız devir-teslim, ileride çıkacak her türlü anlaşmazlıkta sizi savunmasız bırakır.

Ayrıca binanın ortak alanlarını fiziksel olarak gezip envanter çıkarın: asansör, yangın tüpü, su deposu, elektrik paneli, çatı. Tespit ettiğiniz eksik ya da arızaları listeye ekleyin. Bu liste hem devir-teslim tutanağının eki hem de ileriki bakım planınızın ham maddesi olacaktır.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Site adına bir banka hesabı açmak ya da mevcut hesabı kendi adınıza taşımak yerine site tüzel kimliğinde tutmak bu haftanın önceliğidir. Kendi kişisel hesabınızda site parası bulundurmak hem hukuki hem de güven açısından ciddi risk taşır. Ardından aidat borçlusu listesini çıkarın: kaç daire var, kaçı düzenli ödüyor, en eski borç ne zaman başlamış. Bu fotoğraf olmadan bütçe yapmanız mümkün değildir.

Banaz'daki binalarda kış dönemi ısınma giderleri, küçük çaplı olsa da bütçenin önemli bir kalemini oluşturabilir. Bekleyen yakıt, elektrik ve bakım faturalarını bu hafta tespit edin; ödeme tarihleri geçmiş fatura varsa hemen ilgilenin.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Tüm kat maliklerinin telefon ve e-posta bilgilerini güncelleyin. Bu liste kişisel veridir; Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: WhatsApp grubu, e-posta listesi ya da dijital bir platform seçenek olabilir. Arıza ve talep kaydetmek için bir yöntem oluşturun; defterden mobil uygulamaya geniş bir yelpazeyi bu aşamada değerlendirebilirsiniz.

Bu adımları bir site yönetim yazılımı üzerinde yürütürseniz devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk günden hazır gelir; 14 günlük ücretsiz deneme tam bu ilk aya denk düşer.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37, yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlamasını öngörür. Bu proje; gider kalemlerini, aidat miktarını ve bütçe dağılımını gösterin belgedir. Banaz'daki bina tipine göre bakım takvimini de bu haftada planlayın: ısıtma sistemi varsa sezon öncesi bakım (Ekim başı), çatı ve su yalıtım kontrolü yaz sonunda, asansör periyodik muayenesi yılda bir. Bu takvimi şimdiden takviminize eklemek, ilk olağanüstü arıza karşısında hazırlıksız yakalanmamanızı sağlar.

Banaz'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Banaz için açıklanmış ayrı bir istatistik bulunmamaktadır. Uşak genelinde aylık ortalama aidat ₺300–₺1.100 aralığında seyretmektedir; bu rakam il geneli ortalamasıdır ve binanızın koşullarına göre bu aralıkta farklılaşır. Asansörlü, güvenlikli ve büyük ortak alanlara sahip sitelerde üst banda yaklaşmak ya da üst bandı aşmak olağandır. Az daireli ve asansörsüz yapılarda ise alt bant gerçekçi bir hedef noktasıdır.

Aidatın nasıl belirleneceği KMK m.20'de düzenlenmiştir: arsa payıyla orantılı ya da yönetim planında öngörülen eşit pay esasıyla; nihai rakam genel kurul onayıyla yürürlüğe girer. Doğru rakamı bulmak için şu gider kalemlerini hesaba katmanız gerekir:

• Ortak alan elektriği ve su
• Asansör bakımı ve periyodik muayene
• Isıtma giderleri (merkezi sistem varsa yakıt veya doğalgaz; bireysel sistemlerde bu kalem bireysel fatura olur)
• Temizlik, güvenlik, bahçe-peyzaj hizmetleri
• Sigorta primleri
• Bakım ve küçük onarım fonu

Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; rakamları yönetim planıyla karşılaştırdıktan sonra genel kurulda öneri olarak sunmanız mümkündür.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Tahsilatın en güvenli yolu banka transferi ya da online ödeme platformlarıdır; elden nakit toplamak hem kayıt tutmayı güçleştirir hem de güven sorunlarına zemin hazırlar. Her ödeme için banka ekstresi otomatik bir kayıt oluşturur; bu, denetçilere ve kat maliklerine hesap vermenizde en güvenilir belgedir.

Aidat ödememe durumunda KMK m.20 devreye girer: geciken her ay için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı talep edebilirsiniz. Pratik süreç şöyle işler: önce yazılı ihtarname gönderin ve makul bir süre tanıyın. Bu aşamada çözüm sağlanmazsa noter kanalıyla ihtar, ardından icra takibi başlatılabilir. Her adımı kayıt altına almak, hukuki sürecin seyrini doğrudan etkiler.

Aidat takip programı ile otomatik hatırlatmalar gönderilir, gecikme listesi anlık izlenebilir ve ödeme geçmişi hukuki süreç için dışa aktarılabilir hâle gelir.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Banaz İçin Karar Rehberi

Banaz gibi orta ölçekli ilçelerde profesyonel yönetim şirketi arzı sınırlıdır; büyükşehirlerdeki kadar çeşitli ve rekabetçi bir pazar yoktur. Dolayısıyla "kendiniz mi, şirket mi" sorusuna vereceğiniz yanıt büyük ölçüde pratik seçenekler tarafından şekillendirilir.

Banaz'daki çoğu yönetici için en gerçekçi yol üçüncüdür: kendiniz yönetin, ağır ve tekrar eden işi yazılıma devredin. Bu kombinasyon hem maliyeti düşürür hem de şirket bulamadığınızda sizi çıkmaza sokmaz. Bu seçeneğin nasıl çalıştığını ilerleyen bölümde göreceksiniz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Yönetim adına banka hesabı açmak için vergi numarası almanız gerekebilir. Uşak Vergi Dairesi'ne başvururken yanınızda şunları götürün: kat maliklerince imzalanmış yönetici atama kararının noter onaylı örneği, karar defterinin ilgili sayfasının fotokopisi ve yöneticinin kimlik belgesi. Belge listesi şubeden şubeye küçük farklılıklar gösterebilir; telefon rehberinden Banaz bağlı vergi dairesi şubesini önceden arayarak teyit etmeniz gereksiz gidişlerin önüne geçer.

Vergi numarasını aldıktan sonra site adına vadesiz bir banka hesabı açılır. Bu hesapta yalnızca site gelir ve giderleri izlenir; hiçbir koşulda yöneticinin kişisel hesabıyla karıştırılmamalıdır. Kişisel hesapta site parası bulundurmak, genel kurulda ciddi sorulara yol açar ve olası bir anlaşmazlıkta sizi savunmasız konuma düşürür.

Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da bahçıvan gibi çalışanınız varsa SGK yükümlülüğü doğar. İş sözleşmesi, sigorta bildirimi ve aylık prim ödemeleri zorunlu hâle gelir. Bu konuda bir mali müşavirden destek almanız, hem iş güvenliği hem de vergi yükümlülükleri açısından önerilir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32 çerçevesinde yılda en az bir kez olağan genel kurul yapılması zorunludur. Toplantıyı yönetici çağırır; çağrı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce, gündem de belirtilerek her kat malikine imzalı ya da taahhütlü mektupla ulaştırılır. Gündem maddesi çağrıda yer almayan konular toplantıda karara bağlanamaz.

İlk toplantıda nisap (toplantı yeter sayısı) kat maliki sayısının ve arsa payının salt çoğunluğudur. Bu nisap sağlanmazsa ikinci toplantı, katılanlarla yapılır ve kararlar katılan çoğunluğuyla alınır. Alınan tüm kararlar karar defterine geçirilir ve toplantıya katılan kat maliklerince imzalanır; imzasız karar defteri geçersiz sayılabilir.

Yeni yöneticilerin sık düştüğü hatalar şunlardır: çağrıda gündem yazmamak (karar ileride iptal edilebilir), 15 günlük süreye uymamak ve kararları toplantı bitiminden günler sonra deftere geçirmek. Bu üç hatadan birini yaparsanız kat maliklerinden biri kararı mahkemede itiraz konusu yapabilir.

Çağrı metni hazırlamak, vekâlet takibi yapmak ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımını inceleyebilirsiniz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

"Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın."

Buraya kadar anlattığımız her adım — devir-teslim kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — yeni yöneticinin karşılaştığı gerçek dertlerdir. SiteYönetim bu derdin her maddesine karşılık gelen bir modülle yanıt verir. Nasıl çalıştığını somut senaryolarla görelim.

AI Operatör: Siz Onaylarsınız, O Uygular

Diyelim ki Banaz'daki apartmanınızda bu ay 5 daire aidatını ödemedi. Platforma "bu ay geciken dairelere nazik bir hatırlatma gönder" yazıyorsunuz ya da söylüyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özel hatırlatma mesajı hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez; kime ne gideceğini ekranda görüp onayladıktan sonra sistem çalışır. Bu onay adımı, AI'ın sizin adınıza hata yapmasını engeller.

İkinci bir senaryo: binanın apartman girişi lambası arızalandı, sakinler şikâyet ediyor. "Ortak alan arızası kaydet, sözleşmeli elektrikçiye iş emri hazırla" komutunu veriyorsunuz. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli tedarikçiye gönderilecek iş emri taslağını hazırlar ve yine onayınıza getirir. Onayladığınızda iletişim gönderilir, kayıt arşivlenir. Siz iş emrini faksla ya da telefonla iletmek yerine 30 saniyede onay tuşuna basıyorsunuz.

Ayrıca genel kurul döneminde AI Operatör, KMK'nın 15 günlük çağrı süresini takip ederek toplantı tarihinden 16 gün önce sizi uyarır, çağrı metnini hazırlar, gündem taslağı önerir ve vekâlet formlarını yönetir. Her adım yine sizin onayınızla yürür.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Kararla Hukuki Zemin

Sekiz aydır aidat ödemeyen bir kat malikine ne yapabileceğinizi bilmiyorsunuz. AI Danışman'a soruyu yazıyorsunuz; sistem, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde yazılı ihtar, gecikme tazminatı hesabı ve icra takibi sürecini adım adım açıklıyor. Şerh açık: "AI Danışman yol gösterir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz." Bu dürüstlük cümlesi bilinçli konulmuştur; doğru bilgi, abartısız sunulduğunda daha çok güven kazanır.

Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin

Platform, yönettiğiniz binanın performansını 100 üzerinden puanlar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu, genel kurul düzeni. Banaz'daki apartmanı devraldığınız gün karne 52 çıkabilir. Altı ay sonra sistematik yönetimle 78'e çıkarsınız. Yıl sonu genel kurulunda bu iki karneyi yan yana koyduğunuzda "iyi yönettim" demek yerine kanıtlıyorsunuz; rakam tartışma götürmez.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf, tedarikçi ve diğer roller platforma ayrı erişim kapılarıyla bağlanır. Banaz'daki bazı mülk sahiplerinin Uşak merkezde ya da başka şehirde ikamet ettiğini düşünün: malik portalına girdiğinde kendi borcunu görür, ödeme yapar, duyuruları takip eder. Sizi aramaz. Denetçi portalı ise karar defterine, mali tablolara ve arıza kayıtlarına erişim sağlar; şeffaflık denetçi ile yönetici arasındaki gerginliği büyük ölçüde azaltır.

14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok

Bulut tabanlı yapısı sayesinde hiçbir kurulum gerekmez; Banaz'daki tek apartmandan onlarca binalı bir portföye aynı platformda büyüyebilirsiniz. Tek daireden AVM'ye kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yöneticinin işi yalnızca aidattan ibaret değildir; ilk yılda arka arkaya yığılan onlarca farklı görevi vardır. Platform bu görevleri üç kümede toplar.

Para İşleri

Banaz'daki apartmanınızda bazı dairelerin maliki şehir dışında yaşıyor ve ödemeyi her ay hatırlatma beklettiriyor. Online aidat tahsilatı modülü sakinlerin telefon ya da bilgisayardan ödeme yapmasına olanak tanır; borç takibi anlık güncellenir. Apartman muhasebe programı e-Fatura, gider paylaşımı ve işletme defterini tek çatı altında tutar. Sayaç okuması olan binalarda su veya doğalgaz gideri dairelere tıklamayla dağıtılır; "benim faturama fazla yükleme yapıldı" tartışması belgeyle kapanır.

Operasyon

Arıza ve bakım yönetimi, duyuru/SMS/push bildirimleri, otopark ve ziyaretçi takibi, personel ve tedarikçi yönetimi, sosyal tesis rezervasyonu (varsa), sigorta ve belge arşivi operasyonel modüller arasında yer alır. Her modül ayrı bir yapılacaklar listesini platformda birleştirerek tek bir ekrandan izlemenizi sağlar.

Rakipte Olmayan Modüller: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Banaz'da çatı yalıtımı yaptırmak ya da asansör bakım sözleşmesi yenilemek istiyorsunuz. Geleneksel yöntemde birkaç firmayı telefonla arar, fiyat alır, hangisinin doğru olduğundan emin olamazsınız. İhale Portalı'nda işi şeffaf ve kayıtlı teklif toplama sürecine dönüştürürsünüz: firmalar kapalı zarfla değil sisteme girerek tekliflerini sunar, siz karşılaştırır, genel kurulda üç teklifin belgesiyle kararı savunursunuz. Bu özellik rakip yönetim yazılımlarında bulunmaz.

Mahalle Pazaryeri ise site içi esnafın ve sakinlerin birbirleriyle ticaret yapabildiği, yöneticinin moderatör rolünde olduğu bir platformdur. Bina topluluğunu güçlendirir; sakinlerin platforma bağlılığını artırır. Bunlar da rakip çözümlerde yer almayan özelliklerdir.

İlk yılın sonunda sıra yönetimi bir sonraki kişiye devretmeye geldiğinde, devir-teslim raporu sistemden bir öğleden sonra içinde çıkar. H2-2'de anlattığımız devir-teslim kaosu sizden sonra gelen için yaşanmaz.

Banaz ve Uşak'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Banaz, Ege bölgesinde yer alır ve Uşak ilinin ılımlı kara iklimine sahip bir ilçesidir. Bu konum, yönetim planını büyük şehirlere ya da sert karasal bölgelere kıyasla bazı açılardan farklılaştırır.

Kısa Dönem Kiralama ve Uzaktan Malik Yönetimi

Uşak ve Banaz'da özellikle kentsel apartmanlarda mülkünü kiraya veren ve şehir dışında yaşayan mülk sahibi profili giderek yaygınlaşmaktadır. Bu durumda mali duyurular, borç bildirimleri ve genel kurul çağrıları posta yerine dijital kanallarda ulaştırılmak zorundadır. Malik portalı, uzakta yaşayan mülk sahibinin bilgiye erişimini ve ödeme yapmasını kolaylaştırır; yöneticinin ise her malikin ayrı takibini yapma yükünü ortadan kaldırır.

Bahçe, Peyzaj ve Ortak Alan Bakım Takvimi

Banaz'ın ılımlı iklimine uygun bir bakım takvimi şöyle şekillenir: ilkbahar başında peyzaj ve bahçe hazırlığı, yaz aylarında sulama sistemi ve ortak alan temizliği, sonbaharda ısıtma sistemi (merkezi varsa) ve çatı kontrolü, kış başında boru donma riskine karşı önlem. Bu takvimi yönetim planının bir eki hâline getirip kat malikleriyle paylaşmak, bakım sorumluluğunun kim tarafından hangi tarihte yerine getirileceğini netleştirir ve anlaşmazlıkları azaltır.

Aidat Farklılaştırma ve Sezonluk Gider Yönetimi

Merkezi ısıtma sistemi olan binalarda kış aidatının yaz aidatından farklılaştırılması hem maliyet gerçeğini yansıtır hem de kat maliklerinin "yaz ayında neden aynı aidatı ödüyorum" sorusunu kapatır. Bu farklılaştırma kararı genel kurulda alınır ve yönetim planında ya da işletme projesinde belgelenir. Gider paylaşımı modülü, kış-yaz aidat farkını hesaplara otomatik yansıtarak tartışmasız bir tablo sunar.

Banaz ve Çevresinde Site Yönetimi: Esme, Karahalli, Merkez, Sivaslı, Ulubey

Uşak ilindeki ilçelerin her biri farklı bir yapı dokusuna ve dolayısıyla farklı yönetim ihtiyaçlarına sahiptir. Bu ilçelerde faaliyet gösteren ya da mülk edinen yöneticiler için genel tabloya bakmak faydalıdır.

Banaz ve Merkez ilçesi il içindeki kentsel yoğunluğun ağırlıklı bulunduğu noktalardır. Dört-yedi katlı apartmanlar ve küçük siteler bu iki ilçede daha yaygındır; aidat yapısı ve ortak alan giderleri diğer ilçelere kıyasla daha karmaşık olabilir. Yönetim süreci genellikle daha fazla kat maliki, daha yüksek aidat ve daha çok tedarikçi koordinasyonu anlamına gelir.

Esme ve Sivaslı, Uşak'ın batı koridorunda yer alır. Tarımsal ekonominin belirleyici olduğu bu ilçelerde konut dokusu daha çok iki-üç katlı apartmanlar ve müstakil yapılardan oluşur. Gönüllü yöneticinin küçük defter düzeniyle idare ettiği, aidat miktarının il ortalamasının alt bandında kaldığı yapılar bu bölgede daha sık görülür.

Karahalli ve Ulubey ise daha az nüfuslu ve daha kırsal karakterli ilçelerdir. Buradaki az daireli apartmanlarda yönetim genellikle en kıdemli ya da gönüllü kat malikinin üstlendiği bir role dönüşür; resmi defter tutma ve yasal uyum bilgisi bu ilçelerde hâlâ en kritik ihtiyaçtır.

Bulut tabanlı bir platform olması nedeniyle Banaz merkezdeki bir apartmanla Ulubey'deki küçük bir yapı aynı ekrandan, hiçbir kurulum yapmadan yönetilebilir. Uşak geneli site yönetimi sayfasında ilin tamamına yönelik bilgilere ulaşabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Site yöneticisi olarak hem KMK m.38 kapsamında vekil sıfatıyla hukuki sorumluluk taşırsınız hem de bağımsız mevzuatların yükümlüsü olursunuz. Bunları bilmek karmaşık değildir; birer birer bakmak yeterlidir.

KVKK: Kat maliklerinin ve sakinlerin ad-soyad, telefon, e-posta bilgileri kişisel veridir. Bu bilgileri yalnızca yönetim amacıyla kullanabilirsiniz; üçüncü taraflarla paylaşamazsınız. Binadaki güvenlik kameraları için aydınlatma metni hazırlanıp kat maliklerine ve sakinlere duyurulması zorunludur; kamera kaydı belirli bir süreyi aşmadan silinmeli ve kaydı yalnızca yetkili kişiler görmelidir. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metin şablonlarını ve belge arşivini hazır tutar.

Çalışan istihdamı: Kapıcı, temizlik görevlisi veya güvenlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimi, iş sözleşmesi ve aylık prim ödeme zorunluluğu doğar. İş Kanunu kapsamındaki yükümlülükler için bir mali müşavirden destek almanız önerilir; uygulamanın detayları sık değişebildiğinden güncel teyit şarttır.

KMK m.38: Yönetici, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur. Aldığı kararlar veya yaptığı işlemler nedeniyle doğan zarardan şahsen sorumlu tutulabilir. Bu nedenle her kararı karar defterine geçirmek ve mali işlemleri belgeli yürütmek hem yasal zorunluluk hem de kişisel korumadır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Yeni yöneticilerin hata listesi yıllar içinde belirli bir örüntü kazanmıştır. Aşağıdaki yedi maddeyi baştan bilmek sizi bu döngünün dışında tutar.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. En yaygın ve en tehlikeli hatadır. Site kasasını kişisel hesabınızdan ayırmak hem yasal zorunluluk hem de güven meselesidir.
2. Elden nakit toplamak. Belgesiz tahsilat, ileride "ben ödememiştim" iddialarına karşı sizi savunmasız bırakır. Her tahsilat banka transferi veya online ödemeyle kayıt altına alınmalıdır.
3. Karar defterini işlememek. Toplantıda alınan kararlar, toplantı günü defterden geçip imzalanmalıdır. Haftalarca sonra yapılan girişler geçerliliği tartışmalı hâle getirir.
4. Gündemsiz ya da geç çağrı yapmak. Gündemsiz veya 15 günlük süre tanımadan yapılan çağrıyla alınan kararlar, herhangi bir kat malikinin itirazıyla mahkemede iptal edilebilir.
5. İşletme projesi yapmamak. KMK m.37 yıllık işletme projesini zorunlu kılar. Proje yapılmadan toplanan aidat, hukuki zemin kaybedebilir.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Zamanında ödeyen kat maliklerine karşı haksız bir durum yaratırsınız; aynı zamanda tahsilat oranınız düşer ve bütçeniz açık verir.
7. Devir-teslim tutanağı almadan yönetime başlamak. Eski dönemden kalan borç, hasar ya da eksik belgeler için sonradan muhatap olursunuz. Tutanaksız devir, her anlaşmazlıkta sizi başlangıç noktasına döndürür.