AVM yönetiminin broşür, katalog veya dijital tanıtım için kiracıdan ayrıca para talep etmesi, kira sözleşmesinde açıkça düzenlenmemişse yasal dayanağı zayıf bir uygulamadır. Sözleşmenizde imzaladığınız metin; bu tür kalemleri "ortak gider" veya "pazarlama katılım bedeli" başlığı altında kapsıyorsa ödeme yükümlülüğünüz doğabilir. Kapsam yoksa itiraz hakkınız güçlüdür ve talebi yazılı olarak reddetmeniz en doğru adımdır.
Broşür Ücreti Nedir, Neden Tartışma Konusu Olur?
AVM'ler sezon dönüşlerinde, bayramlarda veya özel kampanya dönemlerinde basılı broşür, dijital katalog, sosyal medya tanıtımı ya da SMS kampanyası gibi pazarlama materyalleri hazırlar. Bu materyallerde yer almak mağazaya ek müşteri trafiği sağlayabilir; ancak asıl soru şudur: Bu hizmet kira bedelinizin içinde mi, yoksa ayrı bir kalem olarak mı fatura edilmektedir?
AVM yönetimleri çoğunlukla iki model kullanır. Birincisi, kira sözleşmesine eklenen "pazarlama fonu" veya "tanıtım katkı bedeli" maddesiyle her kiracının aylık ya da yıllık sabit bir tutar ödediği fondur. İkincisi ise faaliyete göre ayrı fiyatlandırılan "a la carte" modeldir; burada her broşür, her kampanya, her dijital içerik için kiracıdan ayrı onay ve ayrı ödeme alınır. İkinci modelde en sık tartışma doğar çünkü kiracı imzaladığı sözleşmede bu kaleme dair net bir ifade görmemiş olabilir.
Pratik hayatta şu manzarayla sıkça karşılaşılır: AVM yönetimi kampanya döneminde broşür hazırlattığını, içine mağazanızın fotoğrafını ve logosunu koyduğunu söyler, ardından fatura keser. Faturayı ödemezseniz bir sonraki döneme katılmazsınız veya "katkı yapmayan kiracı" etiketiyle çeşitli baskılara maruz kalırsınız. Ancak sözleşmenizde bu yükümlülük yer almıyorsa bu uygulama tek taraflı ve hukuki dayanaktan yoksundur.
Bu tartışmanın büyük çoğunluğu "yazılı sözleşme vs. yönetim kararı" ayrımından kaynaklanır. AVM yönetim kurulunun aldığı karar ya da gönderdiği yazı, imzaladığınız kira sözleşmesinin üzerine çıkamaz. Yasal çerçevede belirleyici olan her zaman imzalı sözleşme metnidir.
Kira Sözleşmesi Ne Diyor? Kritik Maddeler
Ticari kira sözleşmelerinde "ortak giderler" veya "ortak alan hizmet bedeli" başlığı altında listelenen kalemler kiracıyı bağlar. Bu listede "pazarlama", "tanıtım", "broşür", "dijital kampanya" gibi ifadeler açıkça geçiyorsa yönetim bu hizmetleri fatura etme hakkına sahiptir. Ancak "güvenlik, temizlik, aydınlatma" gibi klasik kalemler sayılıp broşür bu listede yoksa ekleme tek taraflı yapılamaz.
Bazı AVM sözleşmelerinde "Kiracı, yönetimce belirlenecek pazarlama faaliyetlerine katılmayı kabul eder" gibi geniş kapsamlı ifadeler bulunur. Bu tür maddeler yoruma açık olsa da mahkemeler genellikle bu ifadenin somut bir tutara bağlanmamış olduğunu, dolayısıyla fatura kesilmesi için ek protokol gerektiğini kabul etmiştir. Sözleşmenizde böyle bir madde varsa yıllık toplam tutarın ne olduğunu, hangi faaliyetleri kapsadığını ve onay mekanizmasının nasıl işleyeceğini bir ek protokolle netleştirmenizi öneririm.
Sözleşmenize ek olarak bir "AVM İç Yönetmeliği" veya "Kiracı El Kitabı" imzalamış olabilirsiniz. Bu belgeler de sözleşme eki sayılır ve içerdikleri yükümlülükler bağlayıcıdır. Devir teslim sırasında imzaladığınız tüm belgeleri kontrol edin; broşür veya tanıtım katkısından söz eden herhangi bir madde var mı?
Sonuç olarak kira sözleşmesini ve eklerini satır satır okumak, herhangi bir ödeme talebine cevap vermeden önce atılacak ilk adımdır. Sözleşmenizde yükümlülük yoksa talebi yasal zemine oturtma yükü yönetimdedir, sizde değil.
Yasal Dayanak: Hangi Hükümler Devreye Girer?
Türk Borçlar Kanunu'nun kira akdine ilişkin hükümleri, tarafların karşılıklı borçlarını sözleşme çerçevesinde belirlediğini esas alır. Bu çerçevede kiracının ödeme yükümlülükleri sözleşmede açıkça tanımlanmalıdır; sözleşme dışı kaleme dayalı talep, kiracının yazılı onayı olmaksızın icra edilemez.
Tüketici Koruma Kanunu doğrudan ticari kiracılığa uygulanmaz; ancak haksız ticari uygulama yasağı ve Rekabet Kurumu mevzuatı büyük AVM grupları için gündeme gelebilir. Özellikle market gücünü kötüye kullanma çerçevesinde, büyük ölçekli AVM'lerin kiracılara hizmet satın almayı fiilen zorunlu kılması bazı hukuki görüşlere göre sorunlu bir alan olarak değerlendirilmektedir.
Ticaret mahkemelerindeki emsal kararlara bakıldığında, sözleşme dışı faturaların genellikle hâkim tarafından geçersiz sayıldığı görülmektedir. Yönetimin "yönetim kurulu kararı aldık" gerekçesi, imzalı kira sözleşmesinin değiştirilmesi için yeterli hukuki araç değildir. Kira sözleşmesinde değişiklik ancak karşılıklı yazılı mutabakat ve her iki tarafın imzasıyla geçerlik kazanır.
Pratik öneri: Herhangi bir itirazı mahkemeye taşımadan önce noterden ihtarname göndermek hem zaman ve maliyet açısından daha verimlidir hem de ileride dava açılırsa iyi niyetinizi ve itirazınızı belgeleyen kanıt oluşturur.
Ödeme Zorunlu Mu? Duruma Göre Yanıt
Durumunuz birkaç farklı senaryoya düşebilir. Her senaryo farklı bir yanıt gerektirir. Aşağıda en sık karşılaşılan üç senaryoyu ve önerilen tutumu bulacaksınız.
Birinci senaryo: Sözleşmenizde "pazarlama fonu" veya "tanıtım katkısı" maddesi var ve yıllık tutarı belirtilmiş. Bu durumda ödeme yükümlülüğünüz nettir. Yönetimin bu fonu broşüre harcaması ya da başka bir kanal için kullanması onun takdirindedir. Ancak faturanın sözleşmedeki tutarla örtüşüp örtüşmediğini, ekstradan bir kalem içerip içermediğini yine de denetleyin.
İkinci senaryo: Sözleşmenizde genel bir "ortak gider" ifadesi var, broşür özelinde bir şey yok. Yönetim bu genel ifadeye dayanarak broşür faturası kesiyor. Bu durumda önce yönetimden yazılı açıklama talep edin; "ortak gider" listesinin broşür faaliyetini kapsadığına dair sözleşmedeki veya yönetmelikteki maddeyi göstermelerini isteyin. Gösteremezlerse itiraz hakkınız güçlüdür.
Üçüncü senaryo: Sözleşmenizde hiçbir pazarlama veya tanıtım maddesi yok. Yönetim, sizin rızanız ve onayınız alınmadan broşürü hazırlamış ve fatura kesiyor. Bu durumda faturayı yazılı olarak, itiraz gerekçenizi de belirterek reddetmeniz yerinde olur. Ödeme yapmadan önce hukuki danışmanlık almanız önerilir.
Her üç senaryoda da tutumunuzu yazılı ve imzalı olarak kayıt altına almanız, ileride doğabilecek uyuşmazlıkta lehinize kanıt oluşturur. Sözlü anlaşmalar AVM gibi kurumsal yapılarda ispat açısından son derece zayıf kalır.
İtiraz Süreci: Adım Adım Ne Yapmalısınız?
İtiraz sürecinde atılacak ilk adım kira sözleşmenizi, eklerini ve varsa kiracı el kitabını eksiksiz toplamaktır. Bunları okurken broşür, tanıtım, pazarlama, kampanya gibi anahtar kelimeleri arayın. Bulduğunuz her maddeyi not alın ve fatura talep edilen tutarla karşılaştırın.
İkinci adım yönetimle yazılı iletişim kurmaktır. Telefon görüşmesi veya yüz yüze toplantı yerine e-posta ya da yazılı dilekçe tercih edin. Yazınızda sözleşmenin hangi maddesine göre bu faturanın kesildiğini, yasal dayanağın ne olduğunu ve size bilgi verilmesini isteyin. Makul bir süre tanıyın (örneğin yedi iş günü) ve bu sürede yanıt beklediğinizi belirtin.
Üçüncü adım yanıtı değerlendirmektir. Yönetim size sözleşmedeki maddeyi gösterirse hukuki değerlendirmeyi bir ticaret avukatına yaptırın. Yanıt vermezse veya sözleşme dışı bir gerekçe öne sürerse itirazınızı noter kanalıyla ihtarname olarak tescil ettirmeyi düşünebilirsiniz.
Dördüncü adım, anlaşmazlık büyürse Ticaret Mahkemesi veya Tüketici Hakem Heyeti'ne başvuruyu değerlendirmektir. Ticari kiracı sıfatıyla Tüketici Hakem Heyeti'ne başvurulamayacağını hatırlatmak gerekir; uygun yol Ticaret Mahkemesi'dir. Ancak dava masraflı ve uzun olduğundan önce arabuluculuk seçeneğini değerlendirmenizi öneririm.
Örnek Yazılı İtiraz Metni (kısa şablon):
"[Tarih] — Sayın [AVM Adı] Yönetimi,
[Tarih]'te tarafıma iletilen [tutar] TL tutarlı broşür katılım bedeli faturasına itiraz ettiğimi bildiririm. [Tarih] tarihli kira sözleşmemde söz konusu kaleme dair açık bir yükümlülük bulunmamaktadır. Bu ücretin hangi sözleşme maddesi kapsamında talep edildiğini yazılı olarak bildirmenizi, aksi takdirde faturayı iade etmenizi talep ederim. Yanıtınızı yedi iş günü içinde bekliyorum."
AVM Yönetiminin Pazarlama Fonu Uygulamaları
Kurumsal AVM'lerin büyük çoğunluğu "Pazarlama Fonu" veya "Marketing Fund" adıyla sistematik bir yapı kurmuştur. Bu fona her kiracı aylık sabit bir tutar ya da kira bedelinin belirli bir yüzdesi oranında katkıda bulunur. Yönetim bu fonu kampanya dönemi broşürleri, dijital reklamlar, açılış etkinlikleri ve sezonluk süslemeler için kullanır.
Pazarlama fonu meşru ve yaygın bir uygulamadır; ancak şeffaflığı zorunludur. Kiracının nelere harcandığını, yıl sonunda fonun durumunu ve gelen tüm faturaların sözleşme kapsamında olup olmadığını denetleme hakkı vardır. Bazı AVM'ler kiracı temsilcilerinin katıldığı "Kiracılar Derneği" veya "Danışma Kurulu" yapısı kurmuştur; bu mekanizma şeffaflığı artırır.
Sorun genellikle şu iki noktada çıkar: Birincisi, pazarlama fonu sözleşmede sabitlenmiş olmasına rağmen yönetim fon dışında ek broşür ücreti talep etmektedir. İkincisi, fon tutarı her yıl yönetim kararıyla artırılmakta ve kiracılar artışa itiraz hakkından haberdar değildir. Her iki durumda da yazılı itiraz ve sözleşme incelemesi ilk adım olmalıdır.
Pazarlama fonuna katkınız olsa bile broşürde yer almanızın garantisini sözleşmeye yazdırmak sizin lehinizedir. "Fona katkıda bulunursunuz ama yönetim hangi mağazaların broşürde gösterileceğine tamamen kendi inisiyatifiyle karar verir" tarzı sözleşmeler kiracı açısından dengesizdir ve müzakere aşamasında bu maddeyi düzeltmeniz tavsiye edilir.
Diğer Kiracılarla Ortak Hareket: Güç Birliği
Benzer bir broşür ücreti talebini yalnızca siz değil, aynı AVM'deki diğer kiracılar da almışsa ortak hareket etmek hem etkilidir hem de hukuki süreçte güç katar. Kiracı Derneği yoksa bile gayri resmi bir iletişim kanalı oluşturmak mümkündür; aynı itiraz metnini çok sayıda kiracının imzalaması yönetim üzerinde anlamlı bir baskı yaratır.
Avrupa'da ve büyük şehirlerdeki köklü AVM'lerde "Kiracılar Konseyi" modeli giderek yaygınlaşmaktadır. Bu modelde kiracılar yılda birkaç kez toplanır, pazarlama harcamalarını müzakere eder, fatura şeffaflığını izler. Türkiye'deki AVM mevzuatı bu yapıyı zorunlu kılmasa da taraflar arasında müzakereyle kurulabilir. Bir kiracı olarak böyle bir yapının kurulmasını önermek hem yasal hem de son derece pratik bir adımdır.
Ortak hareketin sınırlarına da dikkat etmek gerekir. Kiracılar arasında fiyat belirleme veya ortak boykot gibi uygulamalar rekabet mevzuatı açısından sorun yaratabilir. Ancak aynı fatura kalemini birlikte sorgulamak, ortak bilgi paylaşımı yapmak ve yönetimle toplu görüşme talep etmek herhangi bir yasal engelle karşılaşmaz.
Site Yönetimi Platformuyla Gider Şeffaflığı
AVM veya ticari yapı yönetimini dijitalleştiren platformlar, bu tür anlaşmazlıkların büyük bölümünü önlüyor. Site Yönetimi platformunda kiracılar ortak gider kalemlerini kategoriler halinde gerçek zamanlı görebilir. "Pazarlama fonu", "güvenlik", "temizlik" gibi her kalem ayrı ayrı listelenir; aylık döküm otomatik olarak kiracı paneline düşer.
Yönetim tarafında ise her gider kalemi belgeyle ilişkilendirilebilir: Broşür için yapılan harcama, ilgili fatura PDF'ine bağlanarak sisteme girilir ve tüm kiracılara görünür hale gelir. Bu yapı hem yöneticinin hem kiracının "ne harcandı, kim ödedi, hangi sözleşme maddesi kapsamında" sorularını tek ekranda yanıtlamasını sağlar.
Arıza ve talep yönetimi de aynı platform üzerinde çalışır. Bir kiracının "broşürde neden yer almadım, faturama neden yansıdı" gibi bir itirazı tarih damgalı mesaj olarak açılır; yönetim yanıtını sisteme girer ve her iki tarafın erişimi kalıcı olarak saklanır. Bu şeffaf kayıt ortamı, anlaşmazlıkların mahkemeye taşınmadan çözülme oranını önemli ölçüde artırır.
Platformu kullanan yapılarda kiracı memnuniyeti ve yönetim-kiracı güven ilişkisi gözle görülür biçimde iyileşiyor. Gizlilik yerine şeffaflığı tercih eden yöneticiler için dijital gider yönetimi artık bir lüks değil, profesyonel standart haline geliyor.
Sık Yapılan Hatalar ve Nasıl Kaçınılır?
En yaygın hata, faturayı sormadan ödemektir. "İtiraz etsem kira yenilenmez" korkusuyla birçok kiracı haksız fatura bile olsa ödemeyi kabul eder. Oysa yazılı itiraz yasal bir haktır ve itiraz gerekçesi tek başına kira yenilenmemesi için geçerli bir sebep sayılmaz. Korku temelli kabuller zaman içinde yönetimin ek ücret taleplerini alışkanlık haline getirmesine yol açar.
İkinci yaygın hata, sözleşmeyi imzalamadan önce pazarlama maddelerini okumamaktır. Kira müzakeresinde aylık bedel, depozito ve teslim tarihi odak alınır; "pazarlama fonu" maddesi gözden kaçar. Hâlbuki bu maddeyi müzakere etmek için en güçlü an imzadan öncesidir. İmzaladıktan sonra değişiklik çok daha güçtür.
Üçüncü hata, e-posta yerine telefonla itiraz etmektir. Telefon görüşmesinde söylenenler ispat edilemez. Tüm iletişiminin e-posta veya yazılı dilekçe yoluyla kurulması, ileride doğabilecek anlaşmazlıkta elinizi güçlendirir.
Dördüncü hata, fon dışı ek talepleri "bu sefer geçelim" diyerek kabul etmek ve emsal oluşturmaktır. Bir kez ödediğinizde yönetim bunu örtülü kabul olarak değerlendirebilir ve aynı talebi düzenli hale getirebilir. Kabul edemeyeceğiniz bir talebi ilk seferinde yazılı olarak reddetmek, uzun vadede çok daha az çatışmaya yol açar.
Sık Sorulan Sorular
Sözleşmemde pazarlama maddesi yok ama AVM yönetimi "yönetim kurulu kararı aldık" diyerek broşür faturası kesiyor. Ödeme zorunda mıyım?
Hayır, yönetim kurulu kararı tek başına imzaladığınız kira sözleşmesinin üzerine çıkamaz. Kira sözleşmesinde açıkça belirtilmeyen bir yükümlülük, sözleşme tarafı olan sizin yazılı onayınız olmaksızın hayata geçirilemez. Faturayı yazılı olarak reddedebilir, gerekçenizi belirterek yönetime iletebilirsiniz.
Pazarlama fonuna aylık katkıda bulunuyorum; ayrıca broşür ücreti de isteniyor. Bu çifte ödeme değil mi?
Sözleşmenizde tanımlanan pazarlama fonunun broşür faaliyetlerini kapsadığı açıksa ek bir ücret talep edilmesi gerçekten çifte ödemeye yol açar. Yönetimden fonun hangi kalemleri kapsadığına dair yazılı açıklama talep edin. Broşür fonu kapsamındaysa ayrı fatura hukuki dayanaktan yoksundur. Kapsam belirsizse bir avukata danışarak sözleşme yorumunuzu netleştirin.
Ödeme yapmazsam AVM yönetimi kira sözleşmemi yenilemeyebilir mi?
Ticari kira sözleşmelerinde yenileme koşulları sözleşmeyle belirlenir. Haksız bir ücret talebini yazılı ve gerekçeli olarak reddetmeniz, kira yenilenmemesi için tek başına geçerli bir hukuki neden oluşturmaz. Ancak yönetim bu gerekçeyi öne sürebilir; bu durumda ticaret mahkemesinde itiraz hakkınız doğar. Uygulamada birçok anlaşmazlık mahkeme öncesi çözüme kavuşur.
Broşür katılımı için söz verildim ama faturada belirtilenden farklı bir tutar istendi. Ne yapmalıyım?
Sözlü anlaşmalar ticari ilişkilerde hukuki açıdan ispat güçlüğü yaratır. Ancak e-posta yazışmaları, mesaj kayıtları veya toplantı tutanakları delil niteliği taşıyabilir. Elinizde yazılı herhangi bir kayıt varsa bunu saklayın ve faturanın sözleşmedeki veya daha önce yazılı olarak teyit edilen tutardan farklı olduğunu yönetime bildirin. Üzerinde mutabık kaldığınız tutarı ödemek ve farka itiraz etmek makul bir başlangıç tutumudur.
İtirazımı noter kanalıyla mı göndermem gerekiyor, yoksa e-posta yeterli mi?
Çoğu durumda açık içerikli ve alındı bildirimi açık bir e-posta yeterli bir başlangıçtır. Ancak yönetim yanıt vermez ya da anlaşmazlık büyürse noter ihtarnamesi çok daha güçlü hukuki bir araçtır çünkü tebliğ tarihi kesin olarak sabitleniyor ve içeriği inkar edilemiyor. Anlaşmazlığın ilk aşamasında e-posta; ikinci aşamada noter tercih edilebilir.
AVM broşüründe yerim olduğu için müşteri geldi, ama yönetim ücret talep etmedi. Sonradan fatura kesebilirler mi?
Hizmetin verilmiş olması tek başına ödeme yükümlülüğü doğurmaz; bunu yönetim tarafından sunulan ve sizin kabul ettiğiniz bir teklif olarak değerlendirmek için önceden yazılı onay veya sözleşme dayanağı gerekir. Sonradan kesilen faturaya itiraz etme hakkınız vardır; ancak yönetim "hizmet verildi, ödeme alacağız" argümanıyla dava açabilir. Bu tür bir durumda avukat görüşü almanız önerilir.