Kısa cevap: hayır, otomatik olarak adil değil — ama hukuki yanıt o kadar basit değil. Türk hukukunda ortak gider paylaşımının temel ölçütü arsa payıdır; konumunuz ya da müşteri trafiğiniz bu hesabı doğrudan değiştirmez. Bununla birlikte, yönetim planında farklı bir dağıtım anahtarı öngörülmüşse, ya da fiilen kullanmadığınız ortak alanlar için pay biçiliyorsa, itiraz etme hakkınız mevcuttur. Bu yazıda tam olarak neleri sorgulayabileceğinizi, nasıl belgeleyeceğinizi ve hangi adımları izleyeceğinizi bulacaksınız.
Ortak Gider Nedir ve Neden Herkes Aynı Tutarı Öder Gibi Görünür?
Ortak gider; bir yapıdaki tüm bağımsız bölüm maliklerinin ya da kiracılarının birlikte kullandığı alan, sistem ve hizmetlerin maliyetini karşılamak amacıyla toplanan paradır. Isıtma, soğutma, asansör bakımı, güvenlik, temizlik, aydınlatma, peyzaj gibi kalemler bu başlık altında toplanır. AVM'lerde buna ek olarak santral otopark yönetimi, ortak alan dekorasyonu ve marka tanıtım giderleri de dahil edilebilir.
Peki neden herkes "aynı tutarı" ödüyor gibi görünür? Çünkü yasal varsayılan dağıtım anahtarı arsa payıdır. Arsa payı ise bağımsız bölümünüzün metrekaresi ve konumuyla ilgili bir katsayıyla belirlenir; tapuda kayıtlıdır ve her bölüm için farklıdır. Ancak çoğu kiracı bu farkı göremez: işletme sözleşmelerinde çoğunlukla "toplam ortak giderin X/Y'si" ifadesi kullanılır ve bu oran sabit bir rakam gibi hissettirdiği için "herkese aynı kesilmiş" izlenimi doğar.
Gerçekte arsa payları birbirinden farklıdır; girişe yakın, yüksek cepheli, köşe konumlu bir mağazanın arsa payı daha yüksek olabilir. Dolayısıyla siz girişten uzak ve düşük arsa paylı bir birimde iseniz teorik olarak zaten daha az ödemeniz gerekmektedir. Asıl mesele şudur: uygulamada bu fark yansıtılıyor mu, yoksa sabit birim fiyat üzerinden mi hesaplanıyor?
İşte tam bu noktada cebinizdeki faturayı yönetim planı ve tapu siciliyle karşılaştırmanız gerekir. Eğer ödediğiniz tutar arsa payınızla orantılı değilse, bu bir hesaplama hatasıdır ve düzeltilmesi mümkündür.
Hukuki Çerçeve: Kat Mülkiyeti Kanunu Ne Diyor?
Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak giderlerin kat maliklerine dağıtımında temel çerçeveyi çizer. Kanunun ilgili hükümleri uyarınca ortak giderler, aksine yönetim planı hükmü bulunmadıkça arsa payı oranında paylaştırılır. Bu kural hem konut hem de ticari yapılar için geçerlidir. AVM'ler söz konusu olduğunda ise işin içine genellikle kira sözleşmesi ve ayrıca hazırlanmış "işletme yönetmeliği" ya da "ortak alan kullanım protokolü" girer.
Yönetim planı farklı bir anahtar öngörebilir. Örneğin bazı yönetim planlarında "eşit pay" (her kiracı eşit tutar öder) ya da "brüt kira gelirine göre pay" gibi alternatif yöntemler kullanılır. Bu durumda arsa payı değil, yönetim planındaki yöntem esas alınır. Yönetim planı tapuya şerh düşülmüş bir belgedir; kira sözleşmenizde atıfta bulunulan bu belgeyi talep etme hakkınız vardır.
Kiracı sıfatıyla mı hareket ediyorsunuz? O zaman hukuken sizi doğrudan bağlayan yönetim planı değil, malik ile aranızdaki kira sözleşmesidir. Sözleşmenizde ortak gider payını kim hesaplayacak, nasıl belgeleyecek ve nasıl itiraz edilebileceği yazıyorsa, o hükümler önce gelir. Eğer sözleşmede bu düzenlenmemişse ya da belirsiz bırakılmışsa, uygulamada malike karşı itiraz hakkınız Borçlar Kanunu'nun genel hükümleri çerçevesinde değerlendirilir.
Önemli bir ayrım daha: sizi ilgilendirmeyen, kullanmadığınız ortak alanlar için pay biçilip biçilmediğine bakın. Örneğin çatı katındaki etkinlik salonu, siz B1 katta olduğunuz için hiç erişemediğiniz bir asansör grubu ya da yalnızca üst kat restoranlarına hizmet eden havalandırma sistemi için pay kesiliyorsa, bu durum hukuken sorgulanabilir; kullanım koşulu ve yararlanma ilkesi gündeme gelir.
Konum Dezavantajı Gerçek mi? Trafiği Belgelemenin Önemi
Girişten uzak bir mağazada satış yapmak, haklı bir şikayetin çok ötesinde somut bir ticari dezavantajdır. Ancak "az müşteri alıyorum" ifadesi tek başına hukuki bir argüman değildir. Eğer ortak gider dağıtımına itiraz edecekseniz ya da kira yenileme müzakerelerine güçlü girecekseniz, konum dezavantajını rakamlarla kanıtlamanız gerekir.
Bunun için yapabileceğiniz en pratik şey, AVM yönetiminden resmi ziyaretçi sayısı (footfall) raporlarını talep etmektir. Profesyonel AVM'ler genellikle giriş kapılarına, ana koridorlara ve kat geçişlerine trafik sayaçları yerleştirir. Bu verilerin size açıklanması yönetimin takdirindedir; ancak yazılı talep etmeniz durumunda dürüst yönetimler bu bilgiyi paylaşır. Paylaşılmıyorsa bu durum bile size müzakere masasında bir argüman verir.
Kendi verilerinizi de toplayın. Kasa sisteminizin müşteri girişi sayacı varsa, haftalık ve aylık bazda kayıt tutun. Personel varsa kapı geçiş sayımını elle de tutabilirsiniz. Bu verileri giriş yakınındaki benzer büyüklükte bir mağazanın (aynı AVM içinde olması şart değil, genel sektör ortalamaları da işe yarar) verileriyle karşılaştırarak "konum farkı" somutlaştırılabilir.
Dikkat: trafik düşüklüğü, ortak gider miktarını doğrudan düşürmez. Ama iki farklı amaç için işinize yarar: birincisi, yönetimle ya da mülk sahibiyle kira bedeli veya ortak gider payı müzakeresinde somut bir koz sunar; ikincisi, paylaşılan pazarlama ya da ortak alan tanıtım giderlerine itiraz ederken "bu harcamadan ben orantısız biçimde az yararlanıyorum" argümanını destekler.
Hangi Kalemlere İtiraz Edilebilir, Hangilerine Edilemez?
Her ortak gider kalemi aynı hukuksal zeminde durmaz. Bazı kalemler tartışmasız ve zorunludur; itiraz etmenin pratik yolu yoktur. Bazı kalemlere ise hem hukuki hem de ticari gerekçelerle itiraz açılabilir. Bu ayrımı bilmeden genel bir şikayetle yönetim kapısına gitmek, sizi ciddiye alınmayan bir kiracı konumuna düşürür.
İtiraz edilmesi güç kalemler şunlardır: yapının tamamına hizmet eden zorunlu teknik sistemler (yangın tesisatı bakımı, genel elektrik altyapısı, yapısal temizlik, güvenlik sistemleri), tüm kiracıların eşit biçimde yararlandığı hizmetler (ana lobi temizliği, ortak tuvalet bakımı, asansör periyodik bakımı). Bu hizmetler binayı yaşatır ve tüm kiracılar bu değerden dolaylı da olsa yararlanır.
İtiraz açılabilecek ya da tartışılabilecek kalemler ise şunlardır: yalnızca belirli katları ya da koridorları doğrudan etkileyen özel süsleme/dekorasyon giderleri; etkinlik organizasyon masrafları (özellikle sizin katınızda hiç etkinlik yapılmıyorsa); giriş katına özgü yoğun temizlik ve peyzaj maliyetleri; pazarlama ve reklam giderleri (özellikle ortak alan reklamı yalnızca giriş bölgesini kapsıyorsa). Bu kalemleri tek tek belgeleyip "ben bu harcamadan ne ölçüde yararlanıyorum?" sorusunu sormanız, itirazınızı sağlam bir zemine oturtur.
Pratik öneri: yönetimden yıllık ortak gider bütçe dökükümanını yazılı olarak isteyin. Her kalem için ne harcandığını, nasıl dağıtıldığını ve hangi formülle hesaplandığını öğrenin. Bu belgeler size hem denetim hem de müzakere zemini sağlar. Ortak giderlerin adil paylaşımında en sık yapılan hatalar başlıklı yazımızda bu dökümanı nasıl okuyacağınızı adım adım ele aldık.
İtiraz Süreci: Adım Adım Ne Yapmalısınız?
İtiraz süreci duygusal değil, belgesel bir süreçtir. Şikayet değil, talep olarak çerçevelemeniz hem sonuç alma şansınızı artırır hem de hukuki bir anlaşmazlığa taşınması gereken durumda lehinize bir tutanak oluşturur. Aşağıdaki sırayı izlemenizi öneririz.
Birinci adım: belgelerinizi toplayın. Kira sözleşmenizi, eklerini, yönetim planı kopyasını ve size kesilmiş son 12 aylık ortak gider faturalarını bir araya getirin. Hangi formülle hesaplandığını not edin. Arsa payınızı tapunuzdan veya yönetimden öğrenin.
İkinci adım: yazılı talep gönderin. Yöneticiye ya da AVM yönetimine, ortak gider hesaplama metodolojisini, her kalemin dağıtım anahtarını ve kendi payınızın nasıl belirlendiğini açıklayan bir döküman talep eden yazılı bir e-posta ya da noter kanalıyla iletişim kurun. Şifahi görüşmeyle başlamak uygun olsa da mutlaka yazılı kayıt oluşturun.
Üçüncü adım: itirazınızı somutlaştırın. Aldığınız dökümanı inceledikten sonra hangi kaleme, hangi gerekçeyle itiraz ettiğinizi tek tek maddeleyin. Genel "adaletsiz" ifadesinden kaçının; "X kalemi Y formülüyle dağıtılmış, ancak bu hizmet yalnızca giriş katını kapsamakta ve benim katıma ulaşmamaktadır" gibi spesifik bir dil kullanın.
Dördüncü adım: müzakere talebinde bulunun. Yönetimle ya da mülk sahibiyle resmi bir görüşme talep edin. Çözüm önerilerinizi hazırlayın: alternatif bir dağıtım anahtarı önerisi, belirli kalemlerin çıkarılması ya da sizin için düşürülmüş bir cap (tavan) uygulaması gibi somut seçenekler sunun. Karşı tarafın da kabul edebileceği bir zemin aramanız, yalnızca şikayet etmekten çok daha işlevseldir.
Beşinci adım: anlaşmazlık çözüm yolları. Yönetimle uzlaşılamıyorsa sırasıyla şu yollar değerlendirilebilir: kira sözleşmesinde tahkim ya da arabuluculuk hükmü varsa oraya başvurun; yoksa ticari anlaşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk süreci, ardından sulh hukuk ya da asliye hukuk mahkemesi. Yüksek tutarlar söz konusu değilse genellikle yönetimle müzakere yoluyla çözüm, uzun ve maliyetli bir yargı sürecinden çok daha akıllıca bir tercihdir.
Kiracı mı, Malik mi? Konumunuz Hak ve Sorumluluklarınızı Belirler
Bu soruyu yanıtlamadan önce kendinize şunu sormalısınız: siz bu mağazanın kiracısı mısınız, yoksa malikten satın almış bir kat maliki misiniz? Bu iki statü hukuken birbirinden çok farklı yerlerde durur ve başvurabileceğiniz araçlar tamamen farklıdır.
Kat maliki iseniz: ortak gider borcunu ödeme yükümlülüğünüz doğrudan Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanır. Yönetim planına aykırı bir dağıtım söz konusuysa, kat malikleri kuruluna itiraz edebilir, gerekirse kat malikleri kurulunu toplantıya davet edebilir ve yönetim planının değiştirilmesi yönünde karar alınmasını talep edebilirsiniz. Bu süreç demokratik ve şeffaf işlemek zorundadır. Ayrıca yöneticinin hesaplarını denetleme ve usulsüz harcamaların iptali için dava açma hakkınız bulunur.
Kiracı iseniz: ortak gider yükümlülüğünüz doğrudan sizinle malik arasındaki kira sözleşmesinden kaynaklanır. Malikle aranızdaki ilişki birincil; malikin yönetimle ilişkisi ise sizden bağımsızdır. Yani yönetim adil bir hesaplama yapsa bile malik size farklı bir oran yansıtıyorsa, bu sözleşme ihlali ya da usulsüz artırım olabilir. Kira sözleşmenizde ortak giderin "fiili maliyet oranında" mı yoksa "sabit pay" olarak mı yansıtılacağı yazdığına dikkat edin. "Fiili maliyet oranında" ibaresi varsa malikten detaylı döküman talep etme hakkınız sözleşmeden doğar.
Pratikte çok sık karşılaşılan bir sorun şudur: malik, yönetimden aldığı ortak gider faturasını herhangi bir dağıtım hesabı yapmaksızın her kiracıya eşit böler. Bu, hem büyük hem küçük mağazadan, hem girişe yakın hem uzak mağazadan aynı tutarın alınması anlamına gelir. Bu uygulama, kira sözleşmenizde "arsa payı oranında" ya da "metrekare oranında" yansıtılacağı yazıyorsa açıkça sözleşmeye aykırıdır.
Sık Yapılan Hatalar: Kendinize Zarar Vermeyin
Ortak gider anlaşmazlıklarında esnafın kendine zarar verdiği en yaygın hata şudur: ödemeyi durdurmak. "Haklıysam ödemem" mantığı hukuken son derece risklidir. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında malik ya da yönetici, ortak gider borcunu ödemeyen bağımsız bölüm aleyhine icra takibi başlatabilir. Kiracı sıfatınız varsa, kira sözleşmenizdeki ortak gider hükmüne dayanılarak tahliye süreci dahi açılabilir. Ödemeyi kesmek yerine, ödemelerinizi sürdürürken itiraz sürecini paralel yürütün.
İkinci yaygın hata: sözlü anlaşmaya güvenmek. "Yönetici bana düşüreceğini söyledi" ya da "malik haklısın dedi" gibi sözlü taahhütler uygulamada hiçbir şey değiştirmez. Her anlaşmayı e-posta ile teyit edin ya da bir tutanak düzenleyin. Özellikle müzakere sonuçlarını mutlaka yazıya döktürün.
Üçüncü hata: yanlış muhatabı hedef almak. Yönetici ortak gider hesabını yapıyor olabilir, ancak sizi bağlayan sözleşme malikinizle. Yönetime şikayet etmeniz, malikinizle olan sözleşmesel ilişkinizi düzeltmez. Her iki tarafla da ayrı ayrı yazışın ve her birinden beklentinizi netleştirin.
Dördüncü hata: genel şikayet dilini kullanmak. "Bu adaletsiz" demek yerine "Hesaplama formülünüzde hangi dağıtım anahtarı kullanılmıştır ve bu anahtarın hukuki dayanağı nedir?" sormak sizi çok daha güçlü bir konuma taşır. Yönetimlerin büyük çoğunluğu belgeye dayalı, somut soruları olan kiracıyı ciddiye alır; duygusal şikayetleri ise kolayca savuşturur.
Yönetim Planı Nasıl Okunur ve Değiştirilebilir mi?
Yönetim planı, tapu siciline şerh edilmiş ve tüm kat maliklerini bağlayan, yapının nasıl yönetileceğini düzenleyen temel belgedir. Kira sözleşmesinin üzerinde bir etkisi yoktur; ancak malikin size hangi koşulları uygulayabileceğini belirleyen çerçeveyi çizer. Bu belgeyi okumadan ortak gider itirazına girmek, araştırmadan mahkemeye çıkmak gibidir.
Yönetim planını nereden edinebilirsiniz? Malik size vermek zorundadır; vermiyorsa tapu müdürlüğünden kopyasını talep edebilirsiniz. AVM söz konusuysa "işletme yönetmeliği" ya da "ortak alan kullanım protokolü" adıyla ayrı bir belge de olabilir; bu belgelerin her biri kira paketi imzalanırken tarafınıza sunulması gerekir.
Yönetim planı değiştirilebilir mi? Evet, ancak bu oldukça zorlu bir süreçtir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili hükümleri uyarınca yönetim planının değiştirilmesi, tüm kat maliklerinin beşte dördünün onayını gerektirir. Dolayısıyla siz tek bir kiracı olarak yönetim planını doğrudan değiştiremezsiniz; ancak malik (bölüm sahibi) aracılığıyla bu süreci başlatabilirsiniz. Özellikle büyük AVM'lerde birden fazla kiracının benzer şikayeti varsa, birlikte hareket etmek daha etkilidir.
Pratik bir alternatif: yönetim planını değiştirmek yerine, kira sözleşmenizin ortak gider maddesine özel hükümler ekletmek çok daha hızlı ve erişilebilir bir yoldur. "Ortak gider payım, yönetim planında belirlenen arsa payı oranını geçemez" gibi bir koruyucu madde, ileride yaşanacak anlaşmazlıkları büyük ölçüde önler. Kira yenileme dönemlerini bu tür düzenlemeler için fırsat olarak değerlendirin.
Site Yönetimi Platformu Bu Süreci Nasıl Kolaylaştırır?
Ortak gider anlaşmazlıklarının büyük çoğunluğu aslında bilgi eksikliğinden kaynaklanır. Kiracı ödediği tutarın nasıl hesaplandığını bilmez; yönetici belgeyi paylaşmaz; malik ortada kalır. Bu döngü, şeffaf bir dijital sistem olmadan kendiliğinden kırılmaz.
Site Yönetimi platformu bu sorunu doğrudan çözmek üzere tasarlanmıştır. Yönetim birimi, ortak gider kalemlerini platforma girer; her bölüm sahibi ya da yetkili kiracı kendi payına düşen kalemleri, hesaplama formülünü ve dönem tutarını dijital ortamda görebilir. Artık "nasıl hesaplandı?" sorusu için telefon açmaya ya da ofis kapısı çalmaya gerek kalmaz; döküman dijital olarak erişilebilir durumdadır.
Arıza ve talep kayıtları da platforma entegre edilmiştir. Girişten uzak bir mağazada asansör arızalandığında, yükleme rampasına erişim sorunu yaşandığında ya da klima bakımı geciktiğinde bu talepleri sistem üzerinden açabilir, tarih damgalı bir kayıt oluşturabilirsiniz. Bu kayıtlar hem yönetimin sorumluluğunu belgelemek hem de ilerleyen dönemde "bu hizmetten yararlanamıyorum ama ödüyorum" argümanını somutlaştırmak için son derece değerlidir.
Duyurular ve yönetim kararları da platform üzerinden iletildiğinde, "haberim yoktu" tartışmaları ortadan kalkar. Kat malikleri kurulu kararları, bütçe onayları ya da ortak gider revizyonları kayıt altındadır ve tüm ilgili taraflar tarafından görülebilir. Yöneticiler için de bu sistem önemli bir koruma sağlar: şeffaf belgeleme, haksız şikayet riskini azaltır ve güvenilirliği artırır. Kiradan kaçınmak için bahane arayan kiracıyla, gerçekten sistemi sorgulayan kiracı arasındaki fark platform kayıtlarıyla netleşir.
Eğer yöneticiniz ya da mülk sahibiniz böyle bir sistemi henüz kullanmıyorsa, bu talebi dile getirmeniz hem sizin hem de tüm kiracıların lehinedir. Şeffaflık, güven ilişkisini güçlendirir ve uzun vadeli kira ilişkisini daha sağlıklı bir zemine taşır.
Pratik İpuçları: Müzakere Masasına Güçlü Girin
Müzakere masasına girmeden önce hazırlıklı olmak, hem hak ettiğinizi almanızı kolaylaştırır hem de ilişkiyi gereksiz yere germeyi önler. Aşağıdaki hazırlık listesini müzakere öncesinde tamamlayın.
- Son 12 aylık ortak gider faturalarını derlemiş olun; aylık ortalama tutarı hesaplayın.
- Kira sözleşmenizdeki ortak gider maddesini ve varsa eklerin ilgili bölümlerini çıkartın.
- Arsa payınızı ya da sözleşmenizdeki dağıtım oranını öğrenin ve bunu ödenen tutarla karşılaştırın.
- Yönetimden talep ettiğiniz döküman varsa (gider bütçesi, dağıtım cetveli) yazışmaların kopyasını yanınızda bulundurun.
- Alternatif çözüm önerinizi hazırlayın: tamamen reddetmek yerine daha adil bir formül önermek masayı açık tutar.
Müzakere sırasında güçlü kalmanın sırrı, talepkarlık ile esnekliği dengelemektir. "Bu ödemeyi yapmayacağım" ile başlamak masayı kapatır. "Bu hesaplama metodunu yeniden değerlendirmemizi öneririm" ile başlamak diyalog açar. Yöneticiler ya da mülk sahipleri sonuçta sizinle uzun soluklu bir ilişki içindedir; sizi rakip değil, çözüm arayan bir iş ortağı olarak görmeleri her iki tarafın da işine gelir.
Son olarak, hukuk danışmanlığını küçümsemeyin. Küçük tutarlar söz konusu olsa bile bir kez bir gayrimenkul avukatından sözleşmenizi incelemesini istemek, ilerleyen dönemlerde çok daha pahalıya mal olabilecek anlaşmazlıkların önünü kapayabilir. Kira paketi imzalamadan önce alınan hukuki danışmanlık, imzalandıktan sonra alınandan çok daha etkilidir. Boş mağazanın ortak giderini kim öder? yazımızda da benzer bir çerçeveden bakarak farklı senaryolar için pratik rehber sunduk.
Eğer itirazınızı yazılı olarak iletecekseniz, aşağıdaki şablon dilekçeyi başlangıç noktası olarak kullanabilirsiniz:
KONU: Ortak Gider Hesaplama Metodolojisi Hakkında Bilgi ve İnceleme Talebi
Sayın [Yönetici/Malik Adı],
[Adres] adresinde bulunan, [Bölüm No] numaralı bağımsız bölümün kiracısı sıfatıyla, tarafıma yansıtılan ortak gider tutarının hesaplama metodolojisini öğrenmek amacıyla yazıyorum. Kira sözleşmemizin [X.] maddesinde ortak giderin [arsa payı/metrekare/vb.] oranında dağıtılacağı belirtilmektedir. Bu çerçevede:
1. Geçerli dönem ortak gider bütçesinin kalem bazında dökümünü,
2. Her kalem için uygulanan dağıtım anahtarını,
3. Bağımsız bölümüme ait arsa payı ya da sözleşmesel dağıtım oranını
yazılı olarak talep ediyorum. Bilgilerinize saygılarımla arz ederim.
[Ad Soyad] — [Tarih]
Sık Sorulan Sorular
Girişten uzak olmam ortak gider tutarımı otomatik olarak düşürür mü?
Hayır. Konum, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun öngördüğü varsayılan dağıtım anahtarı olan arsa payını doğrudan etkilemez. Ortak gider tutarınızı düşürebilmek için ya yönetim planında farklı bir dağıtım öngörülmüş olması, ya da kira sözleşmenizde özel bir hüküm bulunması, ya da yönetimle müzakere yoluyla bir anlaşmaya varılması gerekmektedir. Konum dezavantajı, müzakere için güçlü bir argüman olsa da hukuki bir otomatik indirim hakkı doğurmaz.
Ortak gider faturasında hangi belgeleri talep etme hakkım var?
Kiracı sıfatınızla, kira sözleşmenizin ortak gider maddesine dayalı olarak kalem bazında gider dökümünü ve dağıtım formülünü talep etme hakkınız bulunur. Kat maliki iseniz Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yöneticiden hesap ve döküman talep etme hakkınız çok daha geniştir; yönetici hesapları incelemenize izin vermek zorundadır. Her iki durumda da talebinizi yazılı olarak iletmeniz ve teslim tarihini kayıt altına almanız önemlidir.
Ödemeyi durdurarak itiraz edebilir miyim?
Bu yaklaşım hukuken son derece risklidir ve kesinlikle önerilmez. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak gider borcunu ödemeyen malik aleyhine icra takibi başlatılabilir. Kiracı olarak da ortak gider ödeme yükümlülüğünüzü yerine getirmemek, kira sözleşmesine aykırılık gerekçesiyle tahliyeye zemin hazırlayabilir. İtiraz sürecinizi ödemelerinizi sürdürerek paralel biçimde yürütün; gerekirse "ihtirazi kayıt" belirterek ödeme yapın ve sonra itirazınızı iletişime geçirin.
Yönetim planı olmayan ya da bana verilmeyen bir AVM'de ne yapabilirim?
Yönetim planı, tapuya şerh edilmiş resmi bir belgedir ve her kat maliki ya da yetkili kiracı tapu müdürlüğüne başvurarak bu belgenin kopyasını edinebilir. Mülk sahibiniz size vermiyorsa ve tapu müdürlüğünden de ulaşamıyorsanız, bu durumu avukatınıza bildirin. Ayrıca AVM söz konusuysa "işletme yönetmeliği" kira paketinizin eki olarak imzalanmış olabilir; arşivinizi kontrol edin.
Birden fazla kiracı aynı şikayete sahipse birlikte hareket edebilir miyiz?
Hem hukuken hem pratik olarak birlikte hareket etmek çok daha etkilidir. Birden fazla kiracı olarak ortak gider hesabına itiraz eden ortak bir dilekçe sunmak, yönetimin ya da mülk sahibinin ciddiye almasını kolaylaştırır. Kat malikleri kuruluna taşınacaksa yönetim planı değişikliği için gerekli çoğunluğu sağlamak da birlikte çok daha mümkündür. Aynı kompleksteki kiracılarla görüşün ve benzer sorunlar yaşayıp yaşamadıklarını öğrenin.
Kira yenileme döneminde ortak gider konusunda ne isteyebilirim?
Kira yenileme, sözleşme koşullarını yeniden müzakere etmek için en güçlü fırsatınızdır. Bu dönemde ortak gider payının arsa payı oranıyla sınırlandırılmasını, belirli kalemlerin (örneğin sizin konumunuzla ilgisiz dekorasyon giderleri) kapsamdan çıkarılmasını ya da yıllık artış tavanının belirlenmesini talep edebilirsiniz. Ayrıca dönemsel hesap dökümanı sunulmasını ve dijital erişim imkanı sağlanmasını ekletmeniz, ilerleyen dönemlerde şeffaflık açısından büyük fayda sağlar.