Ortak alan payınızın fazla hesaplandığını düşünüyorsanız büyük ihtimalle haklısınız — ama bunu kanıtlamak için önce brüt ve net metrekare kavramlarını, arsa payının nasıl belirlendiğini ve sizin özel durumunuzda hangi hesaplama yönteminin uygulanması gerektiğini netleştirmeniz gerekiyor. Ortak alan gideri, yönetimin keyfi belirlediği bir rakam değildir; tapu sicilindeki arsa payı veya kira sözleşmesindeki oransal paylaşım formülü üzerinden hesaplanmak zorundadır. Hesaplama hatalıysa her ay çok para ödüyor olabilirsiniz ve bunu geri talep etme hakkınız vardır. Bu makalede neyi kontrol edeceğinizi, nasıl ölçüm yapacağınızı ve itiraz yolunuzu adım adım bulacaksınız.
Brüt ve Net Metrekare: Temel Fark Nedir?
Ticari gayrimenkullerde metrekare, iki farklı biçimde ölçülür ve bu iki rakam arasındaki fark bazen yüzde on beşi aşabilir. Net metrekare, fiilen kullanabileceğiniz iç alanı ifade eder: duvar içleri dahil değil, gerçek kullanım alanı. Bir mağazanın net alanı; raflarınızı koyduğunuz zemin, müşteri dolaşım koridoru ve depo bölümünüzün toplamıdır. Duvarların kalınlığı bu hesaba girmez.
Brüt metrekare ise bunun dışında duvar paylarını, yapı elemanlarını ve bazı yapılarda ortak kullanım kolonlarının bölünmüş payını da kapsar. Bazı kira sözleşmeleri veya yönetim planları ortak alan payını brüt alana göre hesaplar; bu durumda siz hem kira bedelini brüt metrekare üzerinden ödüyor hem de ortak gider dağılımını yine brüt alan üzerinden alıyorsunuzdur — bu iki kez dezavantajlı bir durum olabilir.
Türkiye'de ticari gayrimenkul piyasasında standart bir uygulama bulunmamakla birlikte, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde hazırlanan yönetim planları arsa payını temel hesaplama birimi olarak kabul eder. Arsa payı ise tapu senedinde kayıtlıdır ve yöneticinin değiştiremeyeceği bir değerdir. Eğer yönetim size "bu ay 250 metrekare ödüyorsunuz" diyorsa ama tapunuzda ya da sözleşmenizde farklı bir alan yazan ise orada bir tutarsızlık var demektir.
Pratik kural şudur: Ödeyeceğiniz ortak alan payı, ya tapunuzdaki arsa payına ya da sözleşmede açıkça yazılmış bir dağıtım anahtarına dayanmalıdır. Hangisi geçerliyse o belgeyi masaya koyun ve rakamı kendiniz hesaplayın. Eğer yönetimin size gönderdiği rakam ile sizin hesabınız örtüşmüyorsa bu makale size itiraz yolunu gösterecektir.
Arsa Payı Nedir ve Ortak Giderle İlişkisi Nasıldır?
Arsa payı, bir bağımsız bölümün (daire, mağaza, ofis, depo) arsanın tamamı üzerindeki hissesini ifade eden kesirdir. Tapu senedinde "arsa payı: 15/1000" gibi bir ifadeyle gösterilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, yönetim planında aksi bir düzenleme yoksa ortak giderler arsa payı oranında dağıtılır. Yani binanın veya AVM'nin toplam ortak gideri ne olursa olsun, siz o toplamın kendi arsa payınız kadar kısmını ödersiniz.
Burada kritik olan nokta şudur: Arsa payı her zaman metrekareyle orantılı değildir. Tapu tescili sırasında belirlenen arsa payı, zaman zaman farklı bağımsız bölümlerin konumuna, kata çıkma avantajına veya kat planındaki düzenlemeye göre şekillenmiş olabilir. Bu yüzden "ben 100 metrekare tutuyorum, komşum 200 metrekare tutuyor ama aynı ortak gideri ödüyoruz" durumu mümkündür — eğer arsa payları yakınsa bu hukuka aykırı değildir.
AVM'lerde ise tablo biraz farklıdır. Çoğu AVM yönetimi, ortak giderleri arsa payına değil kiralanabilir alana (GLA — Gross Leasable Area) göre dağıtır. Bu durumda kira sözleşmenizde "service charge" veya "ortak alan gideri paylaşım esası" başlığı altında hangi formülün kullanılacağı açıkça belirtilmiş olmalıdır. Eğer sözleşmenizde bu kısım yoksa veya muğlaksa yönetim keyfi dağıtım yapabilir ve sizi zarara uğratabilir.
Özetle: Binanız kat mülkiyetli ise arsa payınızı tapudan öğrenin ve oranlayın. AVM veya plaza ise sözleşmenizi açın ve paylaşım formülünü bulun. Bu iki belgeden biri elinizde yoksa yönetimden yazılı olarak talep etme hakkınız vardır. Yazılı talebe yanıt verilmemesi başlı başına bir sorun işaretidir.
Fazla Hesaplanıp Hesaplanmadığını Nasıl Anlarsınız?
Fazla ödeyip ödemediğinizi anlamak için üç temel kontrolü yapmanız yeterlidir. Birincisi, binanın veya AVM'nin toplam ortak giderini ve toplam dağıtım bazını (toplam arsa payı veya toplam kiralanabilir alan) öğrenmek; ikincisi, kendi payınızı bu orana bölmek; üçüncüsü, çıkan rakamı size fatura edilen rakamla karşılaştırmak.
Somut bir örnek verelim: Diyelim ki AVM'nin aylık toplam ortak alan gideri 500.000 TL. Toplam kiralanabilir alan 10.000 metrekare. Sizin mağazanızın kiralanabilir alanı 150 metrekare. O zaman sizin payınız şu formülle hesaplanır: (150 / 10.000) × 500.000 = 7.500 TL. Eğer size 10.000 TL fatura geliyorsa yaklaşık 2.500 TL fazla ödüyorsunuzdur. Bu fark küçük görünebilir ama yıllık bazda 30.000 TL'ye denk gelir.
Hata kaynakları birkaç farklı noktada olabilir. Yönetim, alan ölçümünüzü yanlış almış olabilir (brüt yerine net alan uygulaması gerektiği halde brüt kullanılıyor olabilir). Toplam ortak gider rakamı şişirilmiş veya ortak gider kapsamı dışındaki bazı masraflar size yansıtılmış olabilir. Dağıtım katsayısı (toplam alan) güncel tutulmamış olabilir — örneğin bir mağaza kapandıktan sonra bile eski alanla hesaplama yapılıyor olabilir. Son olarak, katkı payı katları yanlış uygulanmış olabilir; bazı yönetimler büyük mağazalara ekstra katsayı uygular ama bu sözleşmede yazılı olmak zorundadır.
Tüm bu kontrolleri yapabilmek için yönetimden şunları yazılı olarak talep edin: aylık ortak gider dökümü (kalemler bazında), toplam dağıtım bazı ve her bağımsız bölümün bu bazdaki payı. Bu bilgilerin paylaşılması sizin hakkınızdır; yönetim bunları saklamak zorunda değildir, paylaşmak zorundadır.
Metrekare Ölçümü: Kendi Alanınızı Nasıl Doğrularsınız?
Yönetimin size verdiği alanın doğru olup olmadığını teyit etmek için fiziksel ölçüm yapmanız gerekebilir. Bunun için lazer uzaklık ölçer (basit ve ucuz bir araç) veya klasik şerit metre yeterlidir. Ancak ölçüm yaparken hangi alanı ölçtüğünüzü net belirtmeniz kritiktir: Duvarların iç yüzeylerinden mi ölçüm yapıyorsunuz, duvar ortasından mı, yoksa yapı sınırlarından mı? Bu fark, net ve brüt ayrımının ta kendisidir.
Net alan ölçümü için doğru yöntem şudur: Her odanın veya bölümün iç duvar yüzeylerinden ölçümünü alın, dikdörtgen olmayan alanlarda bölümlere ayırarak her birini ayrı hesaplayın ve sonuçları toplayın. Varsa kolonların kapladığı alanı bu toplamdan düşürün — kolonlar sizin kullanım alanınızı daraltır. Hesaplamanızı belgeleyip taslak bir kat planına işleyin; bu belge daha sonra itirazda delil olarak kullanılabilir.
Eğer kendi yaptığınız ölçüm ile yönetimin kayıtlarındaki alan arasında anlamlı bir fark çıkarsa (yüzde ikiden fazlası anlamlıdır) bağımsız bir harita mühendisi veya YMM (Yeminli Mali Müşavir) desteğiyle alan tespit tutanağı düzenletebilirsiniz. Bu tutanak resmi itiraz sürecinde güçlü bir dayanak oluşturur. Özellikle AVM'lerde yönetim şirketleri bazen ölçümleri düzgün güncellemez — tadilat geçiren, genişletilen veya bölünen birimler için eski ölçümler yıllarca dosyada kalabilir.
Ayrıca dikkat etmeniz gereken bir ince nokta daha var: Ortak alanlara açılan kapı önleri, servis koridorlarına bakan vitrin genişliği veya üst kat balkonunun altında kalan geçiş alanı gibi alanlar bazen kiracının brüt alanına dahil edilir ama kiracı bu alanı gerçek anlamda kullanamaz. Sözleşmenizde bu ayrımın nasıl yapıldığını kontrol edin.
Ortak Gider Kapsamı: Hangi Kalemler Ortak Gidere Dahil Olabilir?
Fazla ödüp ödemediğinizi anlamak için sadece payınızın doğru hesaplanıp hesaplanmadığına değil, neyin ortak gider olarak size yansıtıldığına da bakmanız gerekir. Ortak gider kapsamında olması gereken kalemler şunlardır: binanın ortak alanlarının (lobi, koridor, asansör, otopark, teknik alanlar) temizliği ve bakımı, ortak aydınlatma elektriği, asansör bakım sözleşmesi, bina güvenliği, ortak peyzaj/bahçe bakımı, yangın tesisat bakımı ve zorunlu sigorta giderleri.
Buna karşılık bazı yönetimler ortak gider faturasına eklemesi hukuki açıdan tartışmalı kalemleri de sokabilir: yönetim şirketinin kendi kâr marjı ya da yönetim ücreti, depozito veya yatırım fonlarından yapılan harcamalar, sadece belirli kiracılara hizmet eden özel projeler (bir mağazanın önüne yapılan dekorasyon gibi) veya yönetim şirketinin kendi iç giderleri. Eğer aldığınız ortak gider dökümünde bu tür kalemler görüyorsanız itiraz için somut bir gerekçeniz var demektir.
İyi bir ticari kira sözleşmesi, ortak gider kapsamını maddeler halinde listeler ve yönetimin bu kapsamı tek taraflı genişletemeyeceğini belirtir. Sözleşmenizde bu koruma yoksa — örneğin sadece "ortak giderler paylaşılır" gibi muğlak bir ifade varsa — yönetimin yorumuna açık kapı bırakmış olabilirsiniz. Bu durumda yenileme döneminde sözleşmenize kapsam sınırlaması eklenmesini talep etmek önemlidir.
AVM'lerde marketing fonu veya promosyon katkısı gibi kalemler bazen ortak gider faturasına eklenir. Bunların yasal dayanağı ayrıca sözleşmede belirtilmiş olmalıdır. Eğer sözleşmenizde marketing katkısı ayrıca düzenlenmiş ise bunu ortak giderden bağımsız bir kalem olarak değerlendirin ve her ikisini de ayrı ayrı doğrulayın.
İtiraz Süreci: Adım Adım Ne Yapmalısınız?
Hesaplama hatasını tespit ettikten sonra itiraz sürecini doğru yürütmek önemlidir. Sözlü şikâyet neredeyse hiçbir zaman işe yaramaz; yazılı, belgelenmiş bir itiraz süreci başlatmanız gerekir. İşte adımlar:
Birinci adım: Yönetimden son üç aya ait ortak gider dökümünü, toplam dağıtım bazını ve sizin payınızın hesaplanma biçimini içeren yazılı açıklama talep edin. Bu talebi e-posta veya noter ihtarnamesiyle yapın; sözlü yapmayın. Talep tarihini ve içeriğini kayıt altına almak, itiraz sürecinin gidişatında belirleyici olur.
İkinci adım: Aldığınız açıklamayı kendi hesaplamanızla karşılaştırın. Fark varsa hangi kaynaktan kaynaklandığını tespit edin: Alan mı farklı? Dağıtım yöntemi mi yanlış? Kapsama girmeyen bir kalem mi var? Her bir fark kaynağını ayrıca belgeleyin.
Üçüncü adım: Yöneticiye veya AVM yönetim şirketine resmi bir itiraz yazısı gönderin. Bu yazıda farkı, kaynağını ve talebinizi (düzeltme + varsa geri ödeme) açıkça belirtin. Makul bir yanıt süresi verin (örneğin 15 iş günü).
Dördüncü adım: Yanıt alınamaz veya yanıt ikna edici olmazsa uyuşmazlık yönetimi için şu yollar açıktır: kiralık işyeri ise kira sözleşmesindeki tahkim veya arabuluculuk hükmünü inceleyin; kat mülkiyetli bir yapıda bağımsız bölüm sahibiyseniz kat malikleri kurulunu gündeme getirin; gerekirse tüketici hakem heyeti yerine ticari uyuşmazlıklar için Arabuluculuk Merkezi veya genel mahkeme yolunu kullanın. Bir avukattan ön görüş almak bu aşamada yatırım değeri taşır.
Örnek itiraz yazısı taslağı:
"Sayın [Yönetici/AVM Yönetim Şirketi], [Tarih] tarihli [Fatura No] numaralı ortak alan gideri faturanızda tarafıma yansıtılan [X TL] tutarının, sözleşmemizin [Madde No] hükmü ve binanın toplam dağıtım bazı olan [Y m²] üzerinden yapılan hesaplamaya göre [Z TL] olması gerektiği kanaatindeyim. Aradaki [X-Z TL] farkın dayanağını belgeleyen yazılı açıklama ve gerekirse düzeltilmiş fatura talebimi iletiyorum. 15 iş günü içinde yanıt bekliyorum."
Yönetimle İlişkiyi Bozmadan Hakkınızı Aramanın Yolu
Ortak gider itirazı bazı kiracılar için yönetimle ilişkiyi zedeleyebileceği kaygısıyla ertelenen bir süreçtir. Bu kaygıyı anlamak mümkündür ama hakkınızı aramanın agresif olmak zorunda olmadığını da bilmeniz gerekir. Yazılı talepte bulunmak, belgelerinizi sunmak ve yanıt için makul süre tanımak hem haklarınızı koruyan hem de profesyonel bir tutum sergileyen yaklaşımdır.
Yönetimle ilişkiyi sağlıklı tutmak istiyorsanız ilk itiraz yazınızı çatışma dili yerine "doğrulama talebi" diliyle kaleme alın. "Hesaplamanızın yanlış olduğunu iddia ediyorum" yerine "hesaplama yönteminizi anlamak ve kendi hesabımla karşılaştırmak istiyorum" çerçevesi daha verimli bir diyalog başlatır. Çoğu durumda yönetimler gerçek bir hata varsa bunu kabul eder ve düzeltir — çünkü itirazı reddetmenin de maliyeti vardır.
Öte yandan belgelemenizi eksiksiz tutmak, iyi niyetinizi de korur. Çünkü itirazınız haksız çıkarsa — örneğin sözleşmenizde brüt alan bazlı hesaplama yapılacağı açıkça yazıyorsa — sizi haklı çıkarmaya çalışmak yerine "sözleşmeyi birlikte okuyalım" diyerek sonlandırabilirsiniz. Hatasız itiraz olmaz; önemli olan süreci zarar vermeden yürütmektir.
Eğer aynı binada birden fazla kiracı benzer şikâyetler taşıyorsa koordineli hareket etmek çok daha etkilidir. Ortak bir talep mektubu, yönetim şirketinin tutumunu değiştirme konusunda bireysel başvurudan kat be kat daha sonuç vericidir. Çevrenizdeki diğer kiracılarla bu konuyu paylaşmaktan çekinmeyin.
Hukuki Dayanak: Kat Mülkiyeti ve Sözleşme Hukuku Çerçevesi
Kat mülkiyetli yapılarda — apartman, rezidans veya karma kullanımlı bina — Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak giderlerin arsa payına göre dağıtılacağını esas kural olarak benimser. Yönetim planında farklı bir dağıtım anahtarı belirlenmişse bu da geçerli olabilir; ancak yönetim planı, kat malikleri kurulunun onayıyla oluşturulmuş, tapu siciline şerh edilmiş bir belgedir. Yönetici tek başına bu planı değiştiremez veya farklı bir yöntem uygulayamaz.
Saf kiralık mülklerde (AVM veya plaza) ise Borçlar Kanunu ve kira sözleşmesi belirleyicidir. Sözleşmede ne yazıyorsa o uygulanır; yoksa genel hükümler devreye girer. Bu nedenle AVM kiracısı olarak "kanun beni koruyor" diye doğrudan kanuna başvurmak yerine önce sözleşmenizi okumanız şarttır. Sözleşmenizde ortak gider paylaşım hükmü tamamen yoksa yönetimin tek taraflı uygulaması hukuki açıdan tartışmaya açıktır.
Alacak talepleri bakımından zamanaşımı önemlidir. Fazla ödendiği iddia edilen tutarlar için Borçlar Kanunu'nun genel hükümleri çerçevesinde geriye dönük talep hakkınız bulunmakla birlikte bu süre sınırlıdır. Uzun süredir fazla ödüyor olduğunuzu düşünüyorsanız bir hukuk danışmanından somut durumunuza göre değerlendirme almanız gerekir.
Ayrıca ticari binalardaki ortak alan gelirlerinin (reklam paneli, ATM kirası gibi) ortak gideri nasıl etkilediğini de araştırmanızı öneririm. Bu gelirler sistematik biçimde takip edilip dağıtım hesabına dahil edilmiyorsa siz fazladan ödüyor olabilirsiniz. Benzer biçimde, ortak alan temizlik planlamasının şeffaf yürütülmesi de hizmet kalitesini ve gider doğruluğunu doğrudan etkiler.
Sözleşme Yenilemesinde Kendinizi Nasıl Korursunuz?
Mevcut durumu düzeltmek kadar, gelecekte benzer sorunların yaşanmamasını sağlamak da önemlidir. Sözleşme yenileme veya yeni bir mekân kiralama sürecinde ortak gider maddelerine özel dikkat göstermeniz gerekir. Bu maddelerin müzakeresini diğer ticari koşullarla birlikte ele alın; sadece kira bedelini değil ortak gider yapısını da müzakere konusu yapın.
Sözleşmenizde bulunmasını talep etmeniz gereken maddeler şunlardır: Ortak gider kapsamının kalemler bazında açık listesi (bu listeye yönetimin tek taraflı ekleme yapamayacağına dair hüküm), dağıtım anahtarının net tanımı (hangi alanın esas alındığı: net, brüt veya GLA), yıllık artış tavanı (enflasyon endeksine veya sabit bir orana bağlı), ortak gider dökümüne kiracının erişim hakkı ve hesaplama hatasında düzeltme ve geri ödeme mekanizması.
Büyük AVM'lerde kiracı derneği (tenant association) aktif ise bu derneğe dahil olun. Dernek, yönetim şirketiyle kolektif müzakere yürütür ve bireysel olarak ulaşamayacağınız şeffaflık ve denetim mekanizmalarını devreye sokabilir. Küçük yapılarda ise kiracılar olarak gayri resmi bir iletişim ağı kurmak bile ortak şikâyetleri güçlü biçimde dile getirmenize yardımcı olur.
Son olarak, taşınmadan önce yeni mekânın ortak gider geçmişine bakın. Önceki kiracıların neden ayrıldığını araştırın; yönetim şirketinin referanslarını inceleyin. Ortak gider şikâyetleri olan bir yapıya girerken farkında olarak girmiş olmak, en azından müzakere pozisyonunuzu güçlendirir.
Site Yönetimi Platformuyla Daha Şeffaf Yönetim
Ortak alan giderlerinde yaşanan sorunların büyük bölümü şeffaflık eksikliğinden kaynaklanır. Kiracı, ödediği rakamın nereden geldiğini bilmez; yönetim ise dağıtım hesaplarını elle veya dağınık tablolarla yürütür. Bu tabloda hata yapmak ve hatayı gizlemek kolaylaşır.
Yapı, Site Yönetimi platformuyla yönetiliyorsa tablo köklü biçimde değişir. Kiracı veya bağımsız bölüm sakini, ortak gider dökümünü kaleme kaleme görebilir; hangi ay ne kadar ödendiğini, hangi gider kaleminin ne kadar yer tuttuğunu anlık olarak takip edebilir. Platform, arsa payı veya GLA bazlı dağıtımı otomatik hesaplar; yöneticinin elle müdahalesine gerek kalmaz, hata payı düşer.
Arıza ve bakım talepleri tarih damgalı olarak sisteme girer; bu talepler ortak gider kalemlerine bağlanır ve masrafın hangi işten kaynaklandığı izlenebilir hale gelir. Duyurular, toplantı davetleri ve dönemsel raporlar tek bir platformda toplanır; kiracı "ne olduğunu bilmiyordum" durumuna düşmez. Yöneticiler de rutin hesaplama hatalarından ve şikâyet süreçlerinden zaman kaybetmek yerine asıl işlerine odaklanabilir.
Sonuç olarak teknoloji, ortak gider uyuşmazlıklarını tamamen ortadan kaldırmaz — ama şeffaflığı artırarak itiraz gerektiren durumların sayısını önemli ölçüde azaltır. Yönetiminizi bu tür bir sisteme geçmeleri için teşvik etmek, uzun vadede hem sizin hem de tüm kiracıların yararınadır.
Sık Yapılan Hatalar ve Tuzaklar
Kiracıların yaptığı en yaygın hata, ortak gider faturasını sorgulamadan ödemek ve yıllarca fazla ödemeye devam etmektir. İkinci büyük hata, sözel taahhütlere güvenmektir: "Bu ay biraz fazla çıktı, önümüzdeki ay dengelenir" gibi sözler yazılı değilse hukuken geçersizdir. Üçüncü hata ise tüm hesaplama sürecini yöneticinin insafına bırakmaktır. Yöneticinin iyi niyetli olduğunu varsaymak ile hesaplamayı doğrulamak birbirinden farklı şeylerdir.
Yönetim tarafında da sık tekrarlanan hatalar vardır. Toplam dağıtım bazının güncellenmemesi (boşalan birimler hâlâ hesaba dahil ediliyor), tadilat veya eklenti sonrası alan ölçümlerinin yenilenmemesi ve kapsam dışı harcamaların ortak gidere yüklenmesi bunların başında gelir. Bu hataların bir kısmı kasıt olmaksızın oluşur — ama sonuç kiracı için aynıdır: fazla ödeme.
Bir de "sessiz kalırsam sorun çıkmaz" yanılgısı vardır. Ortak gider hesaplamasında hata varsa sessiz kalmak hatayı onaylamak anlamına gelebilir. Sözleşme yenilendiğinde aynı hatalı yöntemin otomatik devam ettiğini görebilirsiniz. Hakkınızı aramak için "büyük" bir hata beklemeyin; küçük ama süregelen hatalar toplam olarak daha büyük zarara yol açar.
Son bir not: Bu makalede verilen bilgiler genel niteliktedir. Kendi durumunuza özgü hukuki değerlendirme için, özellikle geriye dönük alacak talebi veya dava sürecine taşıma söz konusuysa, bir hukuk uzmanından profesyonel destek almanız gereklidir.
Sık Sorulan Sorular
Ortak alan payım nasıl hesaplanmalıdır?
Kat mülkiyetli yapılarda ortak alan payı, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde arsa payı oranına göre hesaplanır. Yönetim planında farklı bir dağıtım anahtarı varsa o geçerlidir. AVM veya plaza gibi saf kiralık mülklerde ise kira sözleşmesindeki paylaşım formülü belirleyicidir. Sözleşmenizde hangi alan bazının (net, brüt veya GLA) kullanılacağı açıkça yazılı olmalıdır.
Brüt ve net metrekare arasındaki fark ne kadar olabilir?
Bu fark yapının inşaat tipine ve sözleşmedeki tanıma bağlı olarak değişir. Ticari binalarda brüt alan, net alandan genellikle yüzde sekiz ile on beş arasında daha büyük olabilir. Kolon ağırlıklı yapılarda bu oran daha yüksek çıkabilir. Kendi mağazanızı veya ofisinizi iç duvarlardan ölçüp sözleşmedeki alanla karşılaştırarak farkı kendiniz tespit edebilirsiniz.
Yönetimden ortak gider dökümü talep etme hakkım var mı?
Evet. Kat mülkiyetli yapılarda bağımsız bölüm sahibi veya kiracısı olarak hesaplamanın dayandığı belgelere erişim talebinde bulunabilirsiniz. AVM ve plaza kiracıları için bu hak genellikle sözleşmede düzenlenir. Yazılı olarak talep ettiğinizde yönetimin bu bilgileri paylaşmaması, itirazınız için ayrı bir dayanak oluşturur.
Fazla ödediğim tutarları geri alabilir miyim?
Fazla ödendiği ispat edilen tutarlar için geri ödeme talebinde bulunabilirsiniz. Ancak bu talep için fazla ödemenin belgeli biçimde ortaya konması ve hukuki zamanaşımı sınırları içinde hareket edilmesi gerekir. Uzun süredir devam eden bir hata söz konusuysa bir hukuk danışmanından durumunuzu değerlendirmesini isteyin; geriye dönük talebin kapsamı somut koşullarınıza göre belirlenir.
AVM ile apartman veya rezidans arasındaki ortak gider farkı nedir?
Apartman ve rezidanslarda ortak gider dağıtımı Kat Mülkiyeti Kanunu'na ve yönetim planına göre yapılır; arsa payı temel ölçüttür. AVM'lerde ise yapı genellikle tek bir mülk sahibine ait olduğundan Borçlar Kanunu ve kira sözleşmesi belirleyicidir. AVM'lerde GLA (kiralanabilir alan) esaslı hesaplama yaygındır ve marketing fonu gibi ek kalemler de gündeme gelebilir. Her iki durumda da şeffaflık ilkesi aynıdır.
Yönetim itirazımı reddederse ne yapabilirim?
Yazılı itirazınıza reddedici veya ikna edici olmayan bir yanıt alırsanız kira sözleşmenizdeki tahkim veya arabuluculuk hükmünü inceleyin. Ticari uyuşmazlıklar için Arabuluculuk Merkezi, hızlı ve mahkemeden daha az maliyetli bir çözüm sunabilir. Genel mahkeme yolu da açıktır. Kat mülkiyetli yapılarda kat malikleri kurulunu toplayarak yönetimi denetim altına almak da bir seçenektir. Her aşamada belgelerinizi eksiksiz tutun.