Kısa cevap: evet, ama sınırsız değil. AVM veya çarşıda uzun süre doldurulamayan bir dükkanın ortak giderleri — ısıtma, güvenlik, temizlik, sigorta — belirli koşullarda aktif kiracıların payına düşebilir. Ancak bu paylaşımın yasal çerçevesi, yönetim planı ve kira sözleşmesi tarafından sınırlandırılmıştır; dolayısıyla her durumda ve her gider kalemi için aynı kural geçerli değildir. Hangi giderin kime nasıl yansıdığını anlamak, hem haksız ödemeleri önler hem de ileride çıkabilecek anlaşmazlıklarda elinizi güçlendirir.
Ortak Gider Nedir, Kim Öder?
Ortak gider, bağımsız bölümlerin tek tek kullandığı değil, yapının tamamına ya da ortak alanlara ait olan hizmetlerin maliyetidir. Lobi, otopark, koridorlar, asansörler, merkezi klima ve ısıtma sistemleri, yangın tesisatı bakımı, güvenlik personeli ve kamera sistemleri bu kalemler arasındadır. Bir AVM'de veya ticari çarşıda faaliyet gösteriyorsanız, bu giderlerin bir bölümünü her ay yönetici hesabına yatırıyorsunuzdur. Sorun şuradan çıkar: komşu dükkanın yıllarca boş kalması, o alana düşen payın havada kalması anlamına gelebilir.
Türk hukukunda ticari taşınmazlara ilişkin ortak gider paylaşımı öncelikle Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili hükümleri ve taşınmazın yönetim planı çerçevesinde değerlendirilir. Yönetim planı yoksa ya da hüküm boşsa, kanun genel ilkelerine dönülür. Peki boş dükkanın payı kime yüklenecektir? Mülk sahibi kiracı bulamamışsa bu pay öncelikle mülk sahibine aittir. Ancak bazı AVM'lerin kira sözleşmeleri veya yönetim planları, "doluluk oranına bağlı ortak gider" gibi maddeler içerir; bu durumda boş dükkanın yükü, aktif kiracılar arasında fiilen dağıtılabilir.
Esnaf olarak sizin için kritik olan nokta şudur: ortak gider faturanızda "boş dükkan tazminatı" veya "boşluk payı" gibi bir satır görünüyorsa bu her zaman yasal değildir. Buna itiraz edip etmeyeceğinizi belirlemek için kira sözleşmenizin ortak gider maddesini ve varsa yönetim planını incelemeniz gerekir. Bu iki belge, hangi giderin hangi formülle bölüşüleceğini açıkça belirlemiş olmalıdır; belirsiz bırakılmış her madde, sizin lehinize yorumlanabilir.
Ayrıca ortak giderin ödenmesinden kimin sorumlu tutulacağı meselesi zaman zaman mülk sahibi ile kiracı arasında da tartışma yaratır. Kira sözleşmesinde "ortak giderler kiracıya aittir" yazıyorsa o dönem içinde boş dükkanın payı da mülk sahibinin üstüne kalmaz mı, yoksa size yansır mı? Bu sorunun cevabı yalnızca sözleşme metnine bakılarak verilebilir; genel bir kural yoktur.
Boş Dükkanın Payı: Mülk Sahibinin Yükümlülüğü mü?
Genel kural açıktır: bir bağımsız bölüm boşta duruyorsa ve kiracısı yoksa, o bölüme isabet eden ortak gider payını mülk sahibi ödemekle yükümlüdür. Bu, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun temel mantığından kaynaklanır; bağımsız bölüm sahibi yapının ortak giderlerine katılmakla yükümlüdür ve bu yükümlülük kiracı bulunamamış olmasından etkilenmez. Dolayısıyla AVM veya çarşıdaki boş dükkanın sahibi, o ay için düşen payı ödemekten kurtulamaz.
Ancak pratikte bu çoğu zaman işlemez. Mülk sahibi ödemezse ya da geciktirirse, yönetim acil giderleri karşılamak için mevcut kiracıların avansını veya ortak fonunu kullanabilir. Bu noktada aktif kiracılar fiilen boş dükkanın birikimini sübvanse ediyor hale gelebilir. Üstelik bazı AVM'lerin yönetim sözleşmeleri, "mülk sahibinin üç ay üst üste ödeme yapmaması halinde boşluk payı aktif kiracılar arasında eşit bölüştürülür" gibi maddeler içerebilir. Kira sözleşmenizi imzalamadan bu tür hükümleri fark etmemiş olabilirsiniz; oysa bu hüküm tamamen uygulanabilir bir sözleşme maddesidir.
Mülk sahiplerinin bir kısmı, dükkanı boş tutmayı ekonomik açıdan avantajlı bulabilir: kira geliri olmasa da ortak gideri ödemeyerek fatura yükünden kaçınmaya çalışırlar. Bu haksız bir durum yaratır ve diğer kiracıların yönetim kuruluna itiraz etme hakkı doğar. Pratik adım olarak şunu öneririz: boş dükkan sayısı ikiden fazlaysa ya da doluluk oranı uzun süredir yüzde yetmişin altındaysa yöneticinizden dökümü yazılı isteyin. Hangi bölümlerin payını kim ödüyor, hangi bölümün bakiyesi birikmiş, açık görün.
Kira Sözleşmesindeki "Ortak Gider" Maddesi Nasıl Okunmalı?
AVM ve ticari çarşı kira sözleşmeleri genellikle iki farklı ortak gider modelinden birini kullanır. Birincisi "brüt kira" modelidir: aylık kira tutarı içinde ortak gider zaten dahil edilmiştir, ayrıca ek fatura kesilmez. Bu modelde kiracı açısından risk azdır çünkü sözleşme kalemi sabittir. İkincisi "net kira + servis ücreti" modelidir: kira ayrı, ortak gider ayrı fatura edilir ve bu tutar ay ay değişebilir. İkinci modelde boş dükkanın yükünün size yansıma riski çok daha yüksektir.
Net kira modelinde sözleşmenizde mutlaka şu soruların cevabını bulmalısınız: Ortak gider nasıl hesaplanıyor — metrekarenize mi, ciromuzun yüzdesine mi, sabit paya göre mi? Boş birimlerin payı nasıl ele alınıyor? Geçmiş yıl gerçekleşmesi mi esas alınıyor, tahmini bütçe mi? Hesaplama yıllık mı mahsup ediliyor? Bu soruların hiçbiri sözleşmenizde yanıtsız kalmamalıdır. Yanıtsız kalan her soru ilerleyen dönemde yönetimin takdirine bırakılmış demektir; bu da sizi savunmasız bırakır.
Bir de "cap" (üst tavan) maddesi arayın. Gelişmiş AVM sözleşmelerinde ortak giderin bir önceki yıla göre yüzde kaçtan fazla artamayacağı açıkça belirtilir. Bu madde hem enflasyona hem de doluluk düşüklüğünden kaynaklanabilecek artışlara karşı sizi korur. Eğer sözleşmenizde bu madde yoksa müzakere ya da yenileme döneminde eklenmesini talep edebilirsiniz; yönetim makul bir cap'e genellikle itiraz etmez çünkü öngörülebilirlik onların da işine gelir.
Son olarak dikkat etmeniz gereken bir nokta: "ortak gider avansı" ve "gerçekleşen ortak gider" ayrımı. Yönetim yıl başında bir tahmini bütçe açıklar ve bu bütçeye göre aylık avans keser. Yıl sonunda gerçekleşen rakama göre mahsup yapılır; fazla kestilerse iade, eksik kestilerse fark fatura edilir. Bu mahsup döneminde boş dükkanın yükü hesaba dahil edildiyse ve yasal dayanağı yoksa itiraz hakkınız mahsup tablosunu aldıktan sonra başlar; geciktirmeyin.
Giderin Türüne Göre Tablo: Hangisi Yansır, Hangisi Yansımaz?
Her gider kalemi aynı mantıkla işlemez. Bazı kalemler gerçek tüketimle ilişkilidir ve boş bölümün bu tüketime katkısı fiilen sıfırdır; bu kalemlerin boş dükkan payı olması hem haksız hem de teknik olarak savunulması zor bir tutumdur. Bazı kalemler ise yapının varlığına bağlıdır ve boş bölümün de yapıdan yararlandığı varsayılır. Aşağıdaki ayrım size itiraz stratejinizi belirlemede yardımcı olabilir:
- Ortak alan temizliği, güvenlik, yangın bakımı, bina sigortası: Yapının tüm bölümleri için gereklidir; boş dükkan da bu hizmetlerden yararlanır. Sahibine düşen pay mantıklıdır ve pratikte tartışması güçtür.
- Merkezi ısıtma ve soğutma (HVAC): Boş bölüme ısıtma verilmiyorsa o bölümün tüketim payı tartışmalı olur. Ancak merkezi sistem devreye girdiğinde bölüm kapalı olsa bile borular ve altyapı varlığını korur; yönetimler bunu gerekçe gösterir. Sözleşme açık değilse tartışmaya açık bir alandır.
- Ortak lobi ve koridor aydınlatması: Yapıya hizmet eder; boş bölüm de yapının parçasıdır. Bu payın sahibe yüklenmesi normaldir.
- Yönetim ücreti (management fee): Aktif kiracı sayısına bağlı olarak hesaplanıyorsa ve sözleşmede bu yazıyorsa boş dükkan için tam pay uygulaması haksızdır. Müzakere edilebilir.
- Pazarlama ve etkinlik giderleri: AVM'lerin ortak gider faturasına "müşteri çekme kampanyası" gibi kalemler eklediği görülür. Bu kalemin yasal dayanağı doğrudan sözleşmede yazmıyorsa itiraz edilebilir; boş dükkanın da bu kalemde pay sahibi yapılması daha da şüpheli bir uygulamadır.
Bu tablo kesin hukuki görüş değildir; her durum kendi sözleşmesi ve yönetim planı çerçevesinde değerlendirilmelidir. Ancak hangi kalemin neden itiraz edilebilir olduğunu bilmek, yönetimle yapacağınız görüşmede elinizi güçlendirir.
Uzun Süre Boş Kalan Dükkanın Yarattığı Pratik Sorunlar
Finansal yük bir yana, uzun süre boş kalan bir dükkan komşu mağazalara başka biçimlerde de zarar verir. Müşteri trafiğinin düşmesi bunların en somutudur. AVM'ler veya çarşılar bir ekosistem olarak işler; bir noktadaki boşluk, o koridordaki genel hareketliliği düşürür ve yan işyerlerinin cirosunu olumsuz etkiler. Bu trafiğin nasıl değiştiğini ölçmek zor olsa da alışveriş merkezlerindeki uzun vadeli kiralama stratejilerinin temelinde bu gerçek yatar.
Bir diğer pratik sorun bakım ihmaline açık kapı bırakılmasıdır. Boş kalan bir ünite kimi zaman yönetim tarafından tam anlamıyla gözetilmez. Nem girişi, haşere, su sızıntısı gibi sorunlar önce boş bölümde başlar sonra komşulara sıçrar. Bu fiziksel zararın tazminini yönetimden talep etmek mümkündür; ancak delillendirmek zordur. Bu nedenle boş komşunuzda gördüğünüz herhangi bir fiziksel sorunu derhal yönetiminize yazılı bildirin ve tarihlendirin. İleride hak talep etmeniz gerekirse bu yazışmalar temel kanıtınız olacaktır.
Güvenlik açıkları da göz ardı edilmemelidir. Uzun süre boş kalan bir ünite özellikle arka koridora bağlantılı alanlarda hırsızlık veya vandalizme zemin hazırlayabilir. Bir komşu mağaza olarak bu konuyu yönetim toplantısında gündem maddesi olarak gündeme taşımak hem hakkınız hem de pratikte kendi güvenliğinizi korumanın en kısa yoludur. AVM yönetimleri bu tür şikayetleri genellikle ciddiye alır çünkü sigortaları bakımından da risk oluşturur.
Son olarak marka imajı meselesi var. Özellikle butik çarşı veya prestijli bir plazada yer alan işyerleri için komşu birimin kiraya verilememesi, o lokasyonun çekiciliği hakkında soru işaretleri doğurur. Müşterilerinizin bilinçsizce yaptığı bu çağrışım, sizin tutundurma çalışmalarınızı gölgeleyebilir. Bu soyut görünen zarar, lokasyon seçimi ve kira müzakerelerinde göz önünde bulundurulması gereken gerçek bir faktördür.
Yönetime İtiraz: Ne Zaman, Nasıl, Hangi Merciye?
İtiraz sürecini başlatmadan önce yapmanız gereken ilk şey belgeleri toplamaktır. Kira sözleşmenizin tüm eklerini, yönetim planını (varsa), son on iki aya ait ortak gider faturalarını ve varsa daha önceki yıllara ait mahsup tablolarını bir araya getirin. Bu belgeler olmadan hem yönetime hem de gerekirse mahkemeye başvurmanız güçleşir. Belge talep etmek hakkınızdır; yönetim bu belgelerden herhangi birini vermekten kaçınırsa bu da ayrıca bir şikayet konusudur.
İlk adım her zaman yazılı bildirimdir. Yönetim şirketine ya da AVM yönetimine e-posta veya iadeli taahhütlü mektupla aşağıdakine benzer bir dilekçe gönderin:
"[Tarih itibarıyla] tarafıma kesilen [X] TL tutarlı ortak gider faturasında [boş dükkan payı / kalem adı] başlıklı kalemin dayanağını, yönetim planı ve kira sözleşmesinin ilgili maddelerini referans alarak 15 gün içinde yazılı olarak bildirmenizi talep ederim. Aksi halde söz konusu kalemin haksız tahsilat teşkil ettiği değerlendirmesi ile ilgili mercilere başvuru hakkım saklıdır."
Bu yazıya 15 gün içinde yanıt gelmezse ya da yanıt tatmin edici değilse bir sonraki adım yetkili mercilerdir. Ticaret Bakanlığı bünyesindeki Tüketici Hakem Heyeti bireysel esnaf başvurularını kabul edebilir; ancak taraflardan biri tacir sıfatı taşıyorsa uyuşmazlık ticaret mahkemesine taşınır. Hukuki danışmanlık almak bu noktada zorunlu hale gelir; bir avukata danışmadan dava açmak hem zaman hem de para kaybına yol açabilir.
Birden fazla kiracının aynı şikayeti varsa toplu itiraz çok daha etkilidir. AVM veya çarşıdaki diğer kiracılarla iletişime geçin; aynı faturayı alan ve aynı sorunu yaşayan varsa ortak dilekçe hazırlayın. Yönetimler tekil itirazları zaman zaman görmezden gelse de çok sayıda kiracının koordineli başvurusu hem müzakereyi kolaylaştırır hem de gerekirse basın veya denetim mercii baskısına zemin hazırlar.
Sözleşme Yenileme veya Yeni Yer Seçiminde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Mevcut sözleşmeniz yenileme dönemine girdiyse ya da yeni bir yer arıyorsanız bu deneyimden ders çıkarmanın tam zamanıdır. Ortak gider hükmüne ilişkin müzakerede pazarlık gücünüz imzadan önce en yüksek noktasındadır; imzaladıktan sonra şikayetiniz haklı olsa bile pratik çözüm bulmak çok daha uzun sürer. Bu nedenle aşağıdaki maddeleri sözleşmede net görmeden imzalamayın:
- Boş bölüm payının kime yükleneceği açıkça yazılsın; "mülk sahibine aittir" hükmü açık biçimde belirtilsin.
- Ortak gider artış tavanı: Bir önceki yıla göre maksimum artış oranı sözleşmede yazılı olsun.
- Hangi kalemlerin ortak gidere dahil olduğu listelensin; sözleşme imzalandıktan sonra yönetimin yeni kalemler ekleyemeyeceği açıkça belirtilsin.
- Mahsup takvimi: Yıllık mahsup ne zaman yapılacak, hesaplama nasıl denetlenebilecek, aşımın iadesi hangi sürede gerçekleşecek.
Bu maddelerin hepsini karşı tarafın kendi taslağına eklemesini beklemeyin. Kendi listenizi hazırlayın ve müzakere sırasında masaya koyun. Büyük zincir mağazalar bu tür şartları standart olarak sözleşmelerine aldırır; küçük esnaf ve orta ölçekli markalar ise çoğunlukla bu adımı atlar. Oysa hak kayıplarının büyük bölümü imza aşamasındaki bu ihmalsizlikten kaynaklanmaktadır.
Yeni yer seçiminde fiziksel inceleme de ihmal edilmemelidir. Potansiyel lokasyonda halihazırda kaç bölüm boş? Bu boşluklar ne zamandan beri sürüyor? Yönetimden son iki yılın doluluk oranı ve ortak gider mahsup tablosunu isteyin; vermekten kaçınıyorlarsa bu verinin içi boştur ya da kira müzakeresi niyetleri şüphelidir. Açık ve şeffaf yönetilen bir yapı bu bilgileri tereddütsüz paylaşır.
Site Yönetimi Platformu Bu Süreci Nasıl Şeffaflaştırıyor?
Ortak gider anlaşmazlıklarının büyük çoğunluğu şeffaflık eksikliğinden kaynaklanır. Yönetim faturayı keser, kiracı neyin neden hesaplandığını anlamaz, itiraz süreci uzar. Site Yönetimi platformu bu noktada yapıyı yöneten ekip ile kiracılar arasındaki bilgi uçurumunu kapatmak için tasarlanmıştır. Platformu kullanan bir yapıda kiracılar kendi bölümlerine düşen ortak gider dökümünü kalem kalem dijital olarak görebilir; faturanın hangi bileşenlerden oluştuğu, dönem içinde hangi hizmetlerin kullanıldığı ve mülk sahiplerinin ödemelerinin güncel durumu şeffaf biçimde izlenebilir.
Arıza ve bakım talepleri tarih damgalı kayıt olarak sisteme girer. Bu, hem kiracının "bu sorun ne zaman bildirildi" sorusunu yanıtlamasını hem de yönetimin "bilmiyorduk" savunusunu ortadan kaldırır. Uzun süre boş kalan komşu birimde tespit edilen bir su sızıntısı veya elektrik sorunu sistem üzerinden kayıt altına alınır ve sorumlu tarafa atanır; takip tarihleri otomatik oluşur. Bu sayede kiracılar fiziksel zararın belgeli geçmişine sahip olur.
Duyurular ve yönetim kararları tek bir merkezden iletilir. Ortak gider bütçesinde değişiklik olduğunda veya yeni bir hizmet paketi eklendiğinde tüm kiracılara eş zamanlı bildirim gönderilir; "bana söylenmedi" ya da "ben duymadım" gibi iletişim kaynaklı uyuşmazlıklar önlenir. Aylık ve yıllık gider raporları da platforma yüklenerek kiracıların incelemesine sunulabilir; bu mahsup dönemindeki tartışmaları önemli ölçüde azaltır.
Özellikle AVM ve ticari çarşı yönetimlerinin bu tür dijital platformlara geçişi, hem kiracı memnuniyetini artırır hem de itiraz ve dava maliyetlerini düşürür. Kiracı olarak böyle bir platformu kullanan bir yapıyı tercih etmek veya mevcut yönetiminize bu tür bir sisteme geçişi önermek, hem kendi haklarınızı koruma hem de uzun vadeli kira ilişkisini sağlıklı tutma açısından somut bir adımdır.
Sık Yapılan Hatalar ve Bunlardan Nasıl Kaçınılır?
En sık karşılaşılan hata, faturayı sormadan ödemektir. Aylık ortak gider faturası geldiğinde kalemleri incelemeden ödeme yapan kiracılar, yanlış veya haksız tahsilatı farkında olmadan onaylamış olur. Özellikle mahsup döneminde gelen "fark faturası" pek çok kiracı tarafından itiraz edilmeden ödenir. Oysa mahsup tablosunu isteyip boş bölüm payının hesaba katılıp katılmadığını kontrol etmek hem hakkınız hem de pratik bir öz koruma adımıdır. İlgili değerlendirme için boş mağazanın ortak giderini kimin ödediğini inceleyen yazımızda daha fazla ayrıntı bulabilirsiniz.
İkinci büyük hata, yazışmayı sözlü bırakmaktır. Yöneticiyle koridorda konuşmak, telefonda şikayet etmek veya "bir dahaki toplantıda gündeme getireceğim" demek hiçbir hukuki değer taşımaz. Her itiraz, her bilgi talebi, her şikayet yazılı ve tarihli olmalıdır. E-posta yeterlidir; ancak teslim aldığına dair bir onay almaya çalışın ya da iadeli taahhütlü mektup yolu tercih edin. Bu dokümantasyon hem müzakereyi hem de olası hukuki süreci doğrudan etkiler.
Üçüncü hata, sözleşmeyi okumadan "standart bir sözleşme" varsayımıyla imzalamaktır. AVM ve ticari çarşı sözleşmeleri son derece çeşitlidir; iki farklı AVM'nin sözleşmesi birbirinden temelden farklı olabilir. Ortak gider maddesi, boş bölüm hükmü, pazarlama katkısı ve yönetim ücretinin hesaplanma biçimi her sözleşmede farklıdır. Bir avukattan ön inceleme yaptırmak, imza sonrası yaşanacak binlerce liralık anlaşmazlıkların önüne geçebilir; bu maliyet genellikle ilk yıl içinde kendini amorti eder.
Dördüncü hata, tek başına hareket etmektir. Aynı yapıdaki diğer kiracılarla sağlıklı bir iletişim kurun. Hem benzer sorunlar yaşayıp yaşamadıklarını öğrenir hem de gerektiğinde ortak hareket etme imkanı bulursunuz. Yönetim kurulunda kiracı temsilcisi yoksa böyle bir mekanizma oluşturulmasını talep etmek de haklarınız arasındadır; bu talep tek başınıza yapıldığında görmezden gelinebilir, ama çoğunluk desteğiyle çok daha bağlayıcıdır.
Sık Sorulan Sorular
Boş duran komşu dükkanın ortak gider payını ben ödemek zorunda mıyım?
Yasal kural olarak hayır; boş bölümün payı mülk sahibine aittir. Ancak kira sözleşmenizde ya da yönetim planında bu payın aktif kiracılara dağıtılabileceğine dair bir hüküm varsa ve mülk sahibi uzun süredir ödeme yapmıyorsa fiilen bu yükü taşıyor olabilirsiniz. Faturanızda açıklanamayan bir artış varsa yönetimden yazılı hesaplama talep edin.
Yönetim ortak gider hesabını göstermek zorunda mı?
Evet. Ortak gider faturası kesen her yönetim, hesaplama dayanağını ve gider dökümünü kiracılara sunmakla yükümlüdür. Bu bilgiyi yazılı talep etmenize rağmen vermiyorlarsa bu tutum şikayet konusu olabilir ve Ticaret Bakanlığı'na ya da ilgili meslek kuruluşuna bildirim hakkınız doğar. Belgeleri talep etmek hem hakkınız hem de sizi koruyan en temel adımdır.
Kira sözleşmemde "ortak giderler kiracıya aittir" yazıyor; bu boş dükkanın payını da kapsar mı?
Bu madde kendi bölümünüze ait ortak gideri size yükler; komşu boş bölümün payını da size yükleyip yüklemeyeceği sözleşmede açıkça yazmıyorsa genel yorumla hayır anlamına gelir. Ancak yönetim bu yorumu benimsemiyorsa hukuki yol açık kalır. Sözleşmenizde bu konuda belirsizlik varsa bir hukuk danışmanından görüş alın; müzakere döneminde maddede netleştirme yapılmasını isteyin.
Uzun süredir boş duran bir dükkanın sahibi hiç ortak gider ödemiyorsa ne yapabilirim?
Yönetim bu durumu takip etmekle yükümlüdür. Yönetimden söz konusu bölümün ödeme geçmişini yazılı isteyin. Yönetim hareketsiz kalıyorsa AVM işletmecisi veya site yönetim kuruluna şikayet edebilirsiniz. Borç birikimine rağmen yönetimin ödeme yapmayan mülk sahibine karşı hukuki yola başvurmaması, yönetimin sorumluluğunu da gündeme getirir. Toplu kiracı talebi bu süreçte yönetim üzerinde en etkili baskı aracıdır.
Yıllık mahsup tablosunda haksız gider gördüm; itiraz için sürем var mı?
Mahsup tablosunu tebellüğ ettiğiniz tarihe göre başlayan itiraz süresi sözleşmenizde yazmıyorsa genel hukuki süreler uygulanır. Ancak pratikte en etkili yol, tabloyu aldıktan sonra en geç 30 gün içinde yazılı itirazınızı yönetimine iletmektir. Sessiz kalmak zımni kabul anlamına gelebilir ve ilerleyen dönemde hak talep etmenizi güçleştirir.
Yeni kira sözleşmesi müzakeresi yaparken en kritik hangi maddeleri netleştirmeliyim?
Öncelikle boş bölümlerin ortak gider payının kime ait olduğunu açıkça yazıtırın. Ardından ortak gider artış tavanını (cap) belirleyin. Hangi gider kalemlerinin dahil olduğunu listeleyin ve sözleşme süresince yeni kalem eklenemeyeceğini kayıt altına alın. Son olarak yıllık mahsup takvimini ve itiraz süreçlerini netleştirin. Bu dört madde büyük çoğunlukla ileride çıkacak anlaşmazlıkların kaynağını oluşturur.