Sincan, Ankara'da site & apartman yönetim sistemi

Sincan'da bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört kritik işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Ankara genelinde aylık aidat ortalaması ₺600–₺2.200 aralığında seyrediyor; karasal iklimin getirdiği uzun ve sert kış, yakıt ile ısıtma kalemini Sincan'daki pek çok binanın bütçesinin merkezine koyuyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini, resmi kayıt işlemlerini ve Sincan koşullarına özgü pratik notları bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Sincan'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site yöneticisi olduğunuzda üstlendiğiniz iş yalnızca duyuru asıp aidat toplamaktan ibaret değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.35 çerçevesinde dört temel yükümlülüğünüz vardır: karar ve işletme defterlerini tutmak, kat maliklerinden aidatları zamanında tahsil etmek, ortak alanların bakım ve işletmesini sağlamak, yıl sonunda genel kurula hesap vermek. Bu dört yükümlülük birbiriyle bağlantılıdır; birindeki aksama diğerlerini de etkiler.

Ankara'nın Sincan ilçesi, ilin batı yakasında yoğunlaşan karma bir konut dokusuna sahiptir. Bölgede hem eski dönemden kalma küçük apartmanlar hem de son yıllarda açılan yeni toplu konut siteleri bir arada bulunmaktadır. Bu tablo, yönetim dinamiklerinin de birimden birime önemli ölçüde değişeceği anlamına gelir: küçük bir apartmanı yönetmekle büyük ölçekli bir siteyi yönetmek farklı iş yükleri gerektirir. Hangi ölçekte olursanız olun, Ankara'daki binlerce yönetici aynı soruları, aynı süreçte yaşıyor. Yalnız değilsiniz; ama süreç öğrenilmesi gereken bir süreçtir.

İlk 30 Gün: Sincan'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

İlk 30 gün, yönetim sürecinin temellerinin atıldığı dönemdir. Bu dört haftalık planı adım adım tamamladığınızda binanın gerçek durumunu biliyor, yasal yükümlülüklerinizi yerine getirmeye başlamış ve ilerideki iş akışınızı kurmuş olursunuz.

1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek hedefi eksiksiz bir devir-teslim tutanağı imzalamaktır. Eski yöneticiden şunları alın: karar defteri ve işletme defteri, tüm taraflarca imzalanmış devir-teslim tutanağı, site banka hesabı ekstresi ve kasa dökümü, apartmana ait sözleşmeler (temizlik, asansör bakım, güvenlik varsa), borç-alacak listesi, kat malikleriyle yapılmış yazışmalar ve mevcut arıza/bakım kayıtları. Bu belgeleri almadan görevi fiilen devralmış saymayın; eksikler hakkında yazılı olarak eski yöneticiden talepte bulunun.

2. Hafta: Mali Fotoğraf

Site parasını kişisel hesabınızda tutmak hem hukuki hem de güven riski doğurur. Bu hafta site banka hesabını düzene sokun; henüz açılmamışsa site adına (yönetim adına) yeni bir hesap açın. Aidat borçlusu listesini çıkarın ve bekleyen faturaları tespit edin. Sincan'da karasal iklimin dayattığı uzun ısıtma sezonunu göz önünde bulundurarak yakıt, doğalgaz ya da merkezi sistem faturalarını mutlaka bu aşamada görün; ödenmemiş fatura varsa erken müdahale edin.

3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin iletişim listesini oluşturun ya da güncelleyin. Bu liste kişisel veri niteliği taşır; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin (ortak alan panosu, toplu mesaj, e-posta) ve arıza ile taleplerin kayıt altına alınacağı yöntemi netleştirin. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız iletişim listesi, arıza kaydı ve duyuru sistemi bu aşamada birlikte kurulur; ilk ay için fazlasıyla yeterlidir.

4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yönetici, yıllık işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu taslak; temizlik, bakım, enerji, sigorta, personel (varsa) gibi gider kalemlerini içermeli ve kat malikleri arasında nasıl paylaşılacağını göstermelidir. Sincan'da bakım takvimini Ankara'nın karasal iklimine göre kurun: kazan ya da kombi bakımını Eylül-Ekim'de yaptırmak, çatı ve yalıtım kontrolünü de kış gelmeden tamamlamak, ilerleyen aylarda hem maliyeti düşürür hem de bakım geciken binaların yaşadığı arıza kuyruğunu önler.

Sincan'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Ankara genelinde aylık aidat ortalaması ₺600–₺2.200 aralığındadır; bu rakam il geneli ortalamasıdır, Sincan'a özgü ayrı bir veri bulunmamaktadır. Sincan'daki bina tipine ve donanım düzeyine göre bu aralıkta konumlanırsınız: asansörsüz, güvenliksiz, küçük eski apartmanlar alt bant yakınındayken, kapalı otopark, 24 saat güvenlik ve merkezi ısıtma sistemi bulunan siteler üst banda yaklaşır ya da üst bandın üzerine çıkar.

Aidatın nasıl belirleneceğini KMK m.20 düzenler. Temel iki yöntem vardır: arsa payı oranında paylaştırma ya da eşit paylaştırma. Yönetim planınızda hangi yöntem yazılıysa ona uymanız zorunludur. Ardından yıllık işletme projesi hazırlanır, tahmini giderler dairelere bölünür ve genel kurulun onayına sunulur; genel kurul tarafından kabul edilen tutar o dönemin aidatı olur.

Sincan'da aidatın en belirleyici kalemi büyük olasılıkla ısıtmadır. Ankara'nın karasal iklimi, bölgede 5–6 aylık bir ısıtma sezonuna yol açar. Merkezi sistem kullanan binalarda yakıt ya da doğalgaz faturası aylık aidat hesaplamalarında baskın kalemdir; bireysel ısıtma sistemlerinde ise ortak alan enerji giderleri (asansör, aydınlatma, kapı sistemi) öne çıkar. Binanızın aylık gider toplamını görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; gider kalemlerini girdiğinizde daire başı tutar otomatik hesaplanır.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatında en sağlıklı yöntem banka transferi ya da online ödeme sistemidir; elden nakit toplamak hem kayıt güçlüğü yaratır hem de ileride hesap anlaşmazlığına zemin hazırlar. Kat maliklerine IBAN'ı ve açıklama formatını ("Ad Soyad – Daire No – Ay") bildirin; ödemelerin takibini banka extresinden yapın.

Ödeme yapılmadığında KMK m.20 size açık bir yol sunar: gecikme tazminatını aylık yüzde beşe kadar uygulayabilirsiniz. Süreç şu sırayı izler: önce yazılı hatırlatma gönderin, ardından ödeme yapılmazsa noter ihtarı çekin, son aşamada icra takibi başlatın. Uygulamada çoğu borç yazılı hatırlatma aşamasında kapanır; doğrudan icra yoluna gitmek hem zaman hem ilişki kaybına yol açar. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik olarak hazırlanır ve zamanında gönderilir, sizi her ay manuel takipten kurtarır.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Sincan İçin Karar Rehberi

Bu kararı verirken üç faktöre bakın: binanızın büyüklüğü, sizin kullanılabilir zamanınız ve yerel piyasadaki profesyonel şirket seçenekleri.

Sincan'da orta ölçekli apartman ve sitelerde yaygın olan gerçek çözüm şudur: gönüllü yönetici görevi üstlenir, ancak işin ağır kısmını bir yönetim yazılımına devreder. Bu yaklaşım hem maliyeti düşürür hem de kat maliklerine karşı şeffaflığı artırır. Ankara'nın büyük ilçelerinde profesyonel site yönetim şirketleri mevcuttur; ancak seçmeden önce referanslarını ve ücret yapısını ayrıntılı inceleyin. Üçüncü bir yol da var: kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma bırakın. Bu seçenek ilerleyen bölümlerde ayrıntılı ele alınıyor.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site parasını kişisel banka hesabınızda tutmak hem hukuki hem de pratik açıdan sorunludur. Kat maliklerine karşı şeffaflık yükümlülüğünüzü yerine getirmeniz için sitenin banka hesabının sizin bireysel hesabınızdan ayrı olması zorunludur. Bu hesabı açmak için önce yönetim adına vergi numarası almanız gerekebilir.

Vergi numarası almak için genel süreç şöyledir: genel kurul kararı ya da atama belgesinin noter onaylı kopyasını, kendi kimlik belgenizi ve karar defteri örneğini yetkili vergi dairesine götürürsünüz. Belge listesi bazen farklılık gösterebilir; Sincan'a hizmet eden vergi dairesini telefonla arayarak güncel listeyi teyit etmeniz en sağlıklı yoldur. Vergi numarasını aldıktan sonra bu numara üzerinden site adına banka hesabı açabilirsiniz.

Binanızda kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Bu konuda güncel uygulamayı bir mali müşavir aracılığıyla takip etmeniz önerilir; oranlar ve eşikler zaman içinde değişebilmektedir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

Kat Mülkiyeti Kanunu m.29-32, genel kurulun nasıl yapılacağını açıkça düzenler. Yılda en az bir kez olağan toplantı yapılması zorunludur. Toplantıdan en az 15 gün önce imzalı ya da taahhütlü posta yoluyla çağrı gönderilmelidir; çağrıda gündemin açıkça yazılması şarttır.

Toplantı yeter sayısı (nisabı) için hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından çoğunluk aranır. İlk toplantıda bu çift çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılabilir. Alınan kararlar toplantı günü karar defterine geçirilmeli ve hazır bulunan malikler tarafından imzalanmalıdır.

Yeni yöneticilerin en sık yaptığı üç hata şunlardır: çağrıyı gündemsiz göndermek (bu durumda alınan kararlar itirazla karşılaşabilir), 15 gün süresine uymamak ve toplantı kararlarını deftere geçirmeden malike sözlü bildirmek. Bu hataların her biri ilerleyen dönemde kararların geçerliliğini sorgulatabilir. Genel kurul yazılımı ile çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri hazır gelir; süre hatırlatmaları otomatik çalışır.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

İlk 30 günün planını, aidat kurallarını, genel kurul bürokrasisini ve hukuki belirsizlikleri tek tek ele aldık. Şimdi bu süreçlerin hepsinin nasıl otomatiğe bağlanabileceğini gösterelim. SiteYönetim, yeni yöneticinin yaşadığı her derdine doğrudan yanıt veren bir platform olarak kurgulanmıştır; özellik listesi değil, sorun-çözüm çiftleri olarak anlatalım.

AI Operatör: Komut Verin, Onayınızla Çalışsın

Şubat aidatlarını tahsil etme vakti geldi; 6 daire henüz ödememiş. Siz sadece şunu yazıyorsunuz: "Bu ay ödemeyen dairelere nazik hatırlatma gönder." AI Operatör borçlu listesini otomatik olarak çıkarır, her daireye uygun hatırlatma metnini hazırlar ve size sunar. Siz onaylamadan hiçbir şey gönderilmez. Bu onay adımı zorunludur ve her senaryoda böyle çalışır.

Sincan'da uzun kış aylarında ısıtma sistemi arızaları kaçınılmazdır. Kazan dairesi için bir arıza bildirimi alıyorsunuz. "Arıza kaydı aç ve sözleşmeli firmaya iş emri gönder" diyorsunuz. AI Operatör arıza kaydını oluşturur, firmanın iletişim bilgilerini sisteme çeker, iş emri taslağını hazırlar ve sizin onayınızı bekler. Onayladıktan sonra iş emri firmaya iletilir; arıza kaydı açıldığı andan tamamlanana kadar takip edilebilir durumdadır.

Genel kurul zamanı geldiğinde çağrı metnini otomatik olarak oluşturabilir, vekâlet takibini yapabilir, toplantı gündemini hazırlayabilir, karar defterini dijital olarak güncel tutabilirsiniz. Yönetim planındaki "15 gün önceden çağrı" kuralını sistem hatırlatır; süreyi kaçırma riski neredeyse sıfıra iner.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Hukuki Yol Gösterici

"Aidatını 8 aydır ödemeyen kat malikine karşı ne yapabilirim?" sorusu her yeni yöneticinin aklında en erken beliren sorulardan biridir. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla yargı kararına ve KMK m.20 çerçevesine dayanarak bu soruyu somut adımlarla yanıtlar: yazılı ihtar süreci, gecikme tazminatı hesabı, icra takibine geçiş koşulları. Yanıt size hem yasal dayanağı hem pratik sırayı gösterir. Önemli şerh: AI Danışman hukuki yol gösterir; dava aşamasına geldiğinizde bir avukatla çalışmanız gerekir. Bu sınır bilinçli olarak çizilmiştir ve hem sizi hem de süreci korur.

Sitenin Karnesi: Yönetiminizdeki İlerlemeyi Kanıtlayın

SiteYönetim, sitenizin yönetim performansını tahsilat oranı, açık arıza sayısı, toplantı uyumu, yasal belge düzeni gibi parametreler üzerinden 100 puan üzerinden hesaplar. Yeni yönetici için bu kartın pratik değeri şudur: devraldığınız günkü karne ile altı ay sonraki karneyi yan yana getirirsiniz, "iyi yönetiyorum" yerine sayıyla kanıtlarsınız. Genel kurulda hesap vermek bu kadar sade olabilir.

7 Rol Portalı: Herkes Kendi Kapısından Girer

Platform yedi ayrı rol profilini destekler: yönetici, sakin (kiracı), mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf, tedarikçi ve ziyaretçi. Her rol yalnızca kendi işlemleri için yetkilendirilmiş bir panele girer. Sincan'daki bir binanızın maliki İstanbul'da oturuyorsa aidat borcunu, ödemeleri ve duyuruları kendi portalından görür; sizi aramaz. Denetçi portalı ise şeffaflığın somut aracıdır: denetçi muhasebe kayıtlarına ve belgelerine doğrudan erişir, "hesapları göster" tartışması başlamadan kapanır.

14 Gün Ücretsiz Başlayın

Bulut tabanlı çalışır; kurulum yoktur. Tek bir apartmandan yüzlerce daireli büyük sitelere kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz. İlk 30 gün için tasarlanmıştır; devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı birinci gün hazır gelir.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Bir yöneticinin ilk yılı boyunca karşılaşacağı görevleri üç kümede ele alalım; her kümede hangi modüllerin devreye girdiğini gösterelim.

Para İşleri

Yılın ilk ayında en acil ihtiyaç tahsilat düzenidir. Online aidat tahsilatı modülü, kat maliklerinin ödeme yapabileceği bir link ya da QR kodu oluşturur; aidat takip programı ödemeleri anlık olarak kaydeder, borçlu listesini otomatik günceller. Sincan'daki binalarda merkezi ısıtma sistemi varsa kalorimetre ve sayaç okuma modülü devreye girer: her dairenin tüketimine göre ısıtma gideri dairelere otomatik dağıtılır, kış faturası kaynaklı tartışmalar büyük ölçüde ortadan kalkar. Apartman muhasebe programı gider kayıtlarını, e-Fatura entegrasyonunu ve yıllık işletme defterini tek çatı altında tutar; mali müşavirinize aktarmanız gereken verileri hazır biçimde sunar.

Operasyon

Arıza ve bakım modülü ile sakinlerin bildirdiği her talep kayıt altına alınır, ilgili tedarikçiye yönlendirilir ve tamamlandığında kapatılır. Duyuru, SMS ve push bildirim modülleriyle apartman genelinde iletişim tek kanalda toplanır; "duyuruyu görmedim" itirazı biter. Personel varsa bordro modülü, ziyaretçi varsa kayıt modülü, sosyal tesis varsa rezervasyon modülü ek kurulum gerektirmeksizin aktif edilebilir. Sigorta ve acil durum belgelerinizi belge yönetimi modülüne yükleyerek hem güncel tutarsınız hem de denetimde anında sunabilirsiniz.

Rakipte Olmayan Modüller: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Çatı yalıtımı yaptırmanız gerekiyor, bütçe kısıtlı, genel kurulda da hesap vermeniz lazım. İhale Portalı ile Sincan'daki ve çevre ilçelerdeki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı ve karşılaştırılabilir teklifler toplarsınız; üç teklifle ihaleyi sonuçlandırır, belgeyi genel kurula sunarsınız. Piyasa araştırması yapmadan imzalanan pahalı sözleşmeler bu süreçle önlenir. Mahalle Pazaryeri ise site içi esnaf ve hizmet ağını oluşturur; sakinler güvenilir hizmet sağlayıcılara ulaşırken esnaf da siteyle entegre çalışır. Bu iki modül rakip platformlarda bulunmamaktadır.

Yönetiminizin sonunda — ya da sıra bir sonraki yöneticiye geldiğinde — devir-teslim ve raporlama modülü tüm kayıtları düzenli biçimde sunar. Bir sonraki yönetici için devir süreci bir öğleden sonrasına sığar; ilk haftadaki kaos tekrar yaşanmaz.

Sincan'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Sincan, Ankara'nın tipik karasal iklim koşullarını yaşar: yazlar sıcak ve kurak, kışlar sert ve uzundur. Bu iklim, yönetim planınızı doğrudan şekillendirir; İzmir ya da Antalya'daki bir yöneticinin önceliklerinden önemli ölçüde ayrılır.

Yakıt Bütçesi ve Isıtma Kararı

Sincan'da ısıtma sezonu Ekim'den Nisan'a kadar uzayabilir; bu altı aylık dönemde yakıt ya da doğalgaz aidatın en büyük gider kalemi haline gelir. Merkezi ısıtma sistemi olan binalarda yıllık yakıt bütçesini Eylül başında tahmin edip kat maliklerine bildirmeniz, ilerideki sürpriz aidat artışı şikayetlerini önler. Bireysel ısıtmaya geçiş gibi büyük kararlar ise KMK kapsamında genel kurul kararı gerektirir ve uzun süreçler içerir; bu kararı olgunlaşmadan gündeme getirmekten kaçının. Sayaç ve gider paylaşımı modülü, kalorimetre dönemindeki ısıtma giderlerini tartışmasız biçimde dairelere dağıtmanın en kısa yoludur.

Kar ve Buz Sorumluluğu

Kar yağışı sonrasında apartman önündeki kaldırım ve otoparkın temizlenmesi yöneticinin sorumluluğundadır. Buz tutması durumunda meydana gelebilecek kazalarda yöneticinin ihmalinin gündeme gelebileceği unutulmamalıdır. Kış bakım sözleşmesini Ekim'den önce yapın; kar temizleme ekibiyle önceden anlaşın.

Yaz-Kış Aidat Farklılaştırması

Merkezi ısıtmalı binalarda giderler kışın belirgin biçimde artarken yazın düşer. Sabit aylık aidat yerine yaz ve kış dönemlerini farklılaştıran bir yapı, kat maliklerinin bütçe planlamasını kolaylaştırır ve "kışın niçin bu kadar ödüyoruz" itirazlarını baştan yanıtlar. Bu farklılaştırmayı yönetim planında ya da genel kurul kararında açıkça belirtin.

Sincan ve Çevresinde Site Yönetimi: Akyurt, Etimesgut, Çankaya ve Diğer İlçeler

Sincan, Ankara'nın batı kesiminde komşu ilçelerle iç içe geçmiş bir yapıya sahiptir. Sincan'daki bir binanın yöneticisi olarak zaman zaman komşu ilçelerdeki uygulamalar ve deneyimler hakkında bilgi aramanız ya da birden fazla ilçede mülkünüz olması doğaldır.

Ankara ilinin kentsel yoğunluk merkezi sayılan Çankaya ve Altındağ'da büyük toplu yapı siteleri ve yüksek katlı konut blokları yaygındır; bu ilçelerde KMK'nın toplu yapı hükümleri sık devreye girer ve profesyonel yönetim şirketi talebi yüksektir. Komşu Etimesgut'ta ise son yıllarda gelişen yeni konut projeleri, modern site yönetimi ihtiyacını artırmaktadır. Sincan'a yakın Akyurt, Kahramankazan ve Çubuk gibi ilçelerde daha küçük ölçekli apartmanlar ve gönüllü yönetim modeli öne çıkar; bu ilçelerde basit defter düzeni ve doğrudan kat maliki iletişimi yeterli olabilir.

Daha uzak ilçelere bakıldığında Beypazarı, Güdül ve Çamlıdere gibi Ankara'nın kuzey-batısındaki ilçelerde küçük kentsel yerleşimler ve az katlı binalar hâkimdir; Elmadağ, Bala, Haymana ve Evren'de kırsal doku ağır basar. Gölbaşı ve Ayas ise hem kentsel hem kırsal karakter taşır. Ankara genelindeki tüm bu ilçeler ve il bütününe ait daha kapsamlı bilgi için Ankara geneli site yönetimi rehberine bakabilirsiniz.

Bulut tabanlı bir platform olduğundan Sincan'daki binanızla Etimesgut'taki başka bir sitenizi ya da Beypazarı'nda bir apartmanı aynı panelden, herhangi bir kurulum yapmadan yönetebilirsiniz; ilçe değişmez, yönetim yazılımı da değişmez.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Site yöneticisi olarak yasal sorumluluklarınız yalnızca KMK ile sınırlı değildir; kişisel veri koruma ve çalışan mevzuatı da kapsamınıza girer. Bu alanları önceden bilmek, sonradan ihlal düzeltmek zorunda kalmaktan çok daha kolaydır.

Binada güvenlik kamerası kullanıyorsanız ortak alanlara görünür biçimde aydınlatma metni asmanız KVKK gereğidir. Kamera görüntüleri yalnızca güvenlik amacıyla kullanılabilir, amacı aşan paylaşım ihlal sayılır. Kat malikleri iletişim listesi de kişisel veri niteliği taşır; bu listeyi toplamak, saklamak ve yalnızca yönetim amacıyla kullanmak zorunludur. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutarak olası ihlal riskini azaltır.

Binada kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. KMK m.38 uyarınca yönetici vekil sıfatıyla hareket eder ve bu sıfatın getirdiği hukuki sorumlulukları üstlenir. Çalışan ilişkileri ve SGK konularında güncel uygulamayı bir mali müşavirle takip edin; mevzuat bu alanda sık değişim gösterebilmektedir.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Yeni yöneticilerin ilk yılda en çok düştüğü tuzakları sıralıyoruz. Bu listedeki hataların büyük bölümü önlemi ucuz, sonucu pahalı türdendir.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Bu hem hukuki hem güven riski doğurur; kat malikleri hesabı tartışmaya açar. Site parası her zaman ayrı bir hesapta olmalıdır.
2. Elden nakit toplamak. Makbuz kesmeden elden alınan para kayıt dışı kalır; ilerleyen dönemde hesap anlaşmazlığına zemin hazırlar. Her tahsilat banka üzerinden yapılmalıdır.
3. Karar defterini işlememek. Sözlü kararlar ve yazışmalar karar defterini tutmanın yerini tutmaz. Her toplantı kararı aynı gün deftere geçirilip imzalanmalıdır.
4. Gündemsiz ya da geç genel kurul çağrısı yapmak. Gündem olmayan ya da 15 günlük yasal süre ihlal edilen çağrıyla alınan kararlar, itiraz halinde hukuken zayıf kalır.
5. Yıllık işletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 bu projeyi zorunlu kılar. İşletme projesi olmadan aidat belirleme süreci hukuki dayanaktan yoksun kalır.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Ödeme yapanları ödeme yapmayanlarla eşit tutmak uzun vadede tahsilat disiplinini bozar; KMK m.20'nin tanıdığı gecikme tazminatı hakkını kullanın.
7. Sincan'da kış bakımını Kasım'a bırakmak. Kazan ya da kombi bakımını Eylül'de yaptırmayan yönetici, Ankara'nın ilk soğuklarıyla birlikte servis kuyruğuna girer ve saatler ya da günler süren ısıtmasız dönemle karşılaşır. Bakım takvimini en geç Ekim başına çekin.